從首爾的江北市區出發，大概乘坐30分鐘地鐵，在剛剛穿過漢江的地方，有一條小路被稱為“林蔭路”。
林蔭路原本只是位於首爾江南地區的小街道。1980年代，首爾江北市區城市用地開始飽和，江南地區由此進入開發。如果從那個時候開始算起，這條路也有了大概30多年的歷史。
這條僅僅2車道的小路上種植著約160棵銀杏樹，因而被稱為“林蔭路”。2008年左右，因為韓劇的興起，具有特色的街頭開始被許多韓國設計師所青睞。眾多大大小小的設計師店鋪、服飾商店及咖啡廳在街兩邊營造出靜謐的氛圍。
如今的林蔭路已經成為了韓國時尚的一個代名詞。在街道兩邊琳瑯滿目的貨架前，經常能夠看到大小韓星的身影，也同樣能夠看到許多遊客在此駐足。
不過，這繁榮的一幕幕在林蔭路上運營了近9年咖啡廳的車美靜(音譯)眼中看來，卻很不是滋味。
“雖然我並不是愛哭的性格，不過一想到馬上就要離開朝夕相處的林蔭路，想起自己的老主顧們，也想起自己在這條街上不歸的青春，心中只有淡淡的悲傷。”在她的咖啡廳關閉前夕，車美靜向《第一財經日報》記者說道。
從奮鬥到出走
對於已經步入而立之年的車美靜來說，林蔭道見證了她的奮鬥，她也見證了林蔭道從普通小道到“遊客必來”之地的興盛。
“我的青春可能算得上是走在了‘小眾’的前沿，”車美靜笑道。
2007年，車美靜從大學畢業。一次偶然的機會，設計類專業出身的她來到了當時還是受到少部分設計師青睞的林蔭道，之後她便愛上了這里。
於是，剛開始是每天都要去一趟林蔭道的她，索性後來在林蔭道主路上開起了咖啡廳。
“我剛剛開店的時候，這里的許多店鋪都是具有設計師色彩的店鋪，根據每個設計者或店主的心情，會呈現許許多多不同樣的色彩。”車美靜如是回憶道。
接著車美靜告訴記者說：“大概是從2008 ~2009年開始，這條街開始被許多劇組及節目組發掘，經過互聯網、電視等大眾傳媒報道以後，許許多多的年輕人開始來到這里。當然，也包括許多明星。”
林蔭路也成為了許多遊客青睞的旅遊景點之一。車美靜咖啡廳的一角，也有許多耳熟能詳的韓國明星的簽名照。
2008年起，韓國迎來了連鎖咖啡廳的爆發式增長，無處不在的連鎖式咖啡廳侵占了韓國大小城市的每一個商業樞紐。一時間，韓國成為了全球數一數二的咖啡消費大國，而某個連鎖咖啡店市值增加N倍的消息也不再是“新聞”。星巴克門店最密集的城市既不在美國、也不在歐洲或日本，而是韓國的首爾市，這與當時的氛圍也不無關系。
按理講，林蔭道的繁榮、咖啡文化從小眾到大眾化的普及，應該都是值得鼓舞的事情。
然而，對於在林蔭道主路上做生意的“車美靜”們來講，這卻成為了悲劇的開端。
“也就是從2008年起，林蔭道主路上開始進駐了許多連鎖咖啡廳，商圈開始繁榮起來了，可隨之而來的是成本的飛漲。”
在林蔭道附近從事商鋪中介的林先生證實了車美靜的這段描述。“隨著林蔭道開始受到關註，許多大型連鎖企業開始入駐，使得原本以‘小本生意’起家的林蔭道商戶們苦不堪言。”
為此，《第一財經日報》記者向林先生請求翻閱交易記錄，並通過查詢韓國房地產登記機構的資料，證實了林先生所言非虛。
以位於林蔭路主街上一間多次易主的商鋪為例。這間面積66㎡的商鋪位於人流量最密集的新沙地鐵站附近，2008年首次易手時，月租金大概為340萬韓元左右(約合人民幣20500元)，而最近一次易手時，月租金已經上漲到了960萬韓元(約合人民幣58000元)。
商圈連鎖化
這種現象並非只在林蔭道發生，它還廣泛出現在首爾的許多地段。
據韓國Money Today新聞社的統計顯示，首爾主要購物區的租金要高出同時期韓國物價上升率及房屋租賃價格上漲率數倍，甚至是數十倍。
商鋪租金飆升的結果，便是曾經為商圈繁榮立下汗馬功勞的小商鋪開始搬到商圈周邊的輔路，有的甚至直接搬離商圈;而這些空缺出來的商鋪很快便由資金雄厚的財閥等大型企業旗下的連鎖型店鋪所代替。
上述統計還對首爾幾個主要街區主街的連鎖店比例進行了調查。其中，因眾多設計師店鋪而廣為人知的林蔭道的連鎖化比例高達80%。主街上的100個店鋪中，僅有不到20家店鋪不是連鎖店或大型財閥旗下的店鋪。因周邊大學聚集、被稱為“韓國青春一條街”的大學路主路(大明街)的155個店鋪中，非連鎖店鋪僅有30個。另外，弘大、梨泰院等首爾主要街區的連鎖化比例也均超過50%。
連鎖化的結果是，主街上多了許多“舉目皆可見”的大型連鎖店，而具有個人特色的小型店鋪則進入了偏僻的胡同，或幹脆搬離了這條街。
年輕人不喜歡
車美靜決定從林蔭道商圈中搬離，並考慮將自己的咖啡店搬遷至正在興起的其他街區。
雖然車美靜此前已經出於成本原因經歷了一次搬遷，並且試圖通過漲價的方式繼續留在這個商圈。但現在看來，留下來的可能性已經不大了。
留不住的不只是“車美靜”們，還有許多追逐時尚的年輕人們。
位於林蔭道約2公里處的狎鷗亭羅德奧街區曾經是高端商圈的代表。在林蔭道興起之前，這里被稱為時尚集結地。隨著內需經濟的不景氣，外加林蔭小道的興起，這條街也一度進入了危機狀態，商鋪空置率逼近10%，整條街一度死氣沈沈。
不過，經歷了一段時間的蕭條以後，狎鷗亭羅德奧街商鋪租金開始有所下降。雖然步伐可能有些緩慢，但這條街正在恢複原來的熱鬧。車美靜告訴記者說，在狎鷗亭的許多新開店鋪當中，有一些可能就是曾經與她朝夕相處的鄰近店鋪的店主所開。周邊不少即將面臨續簽的店鋪已經聽到租金即將上漲的風聲，有些店鋪開始尋找下一個搬遷的地方。
與“車美靜”們一樣的是，曾經追逐時尚的韓國年輕人們也開始尋找屬於自己的新的“根據地”。
在韓國建國大學讀書的李亞炫(音譯)就是這群人之一。他們不喜歡千篇一律的連鎖店，而是喜歡自己去尋找一些有特色的商鋪。
“如果只是去找連鎖店，喝星巴克的咖啡、去Caffe Bene吃冰、然後再去屈臣氏購物，那麽我們何必要走那麽遠，特意去某個街區呢?”這句李亞炫的話似乎代表了許多韓國年輕人的想法。
在她眼中，如今值得一去的是延南洞、經理團路，而這些路可能連許多首爾人也不熟悉。“這些路雖然較為混亂，但尋找許多可愛而具有獨特風格的店鋪也是逛街的一大樂趣。”值得註意的是，這些興起的街頭店鋪的連鎖化率都不到20%。
在李亞炫的眼中，弘大、新村、大學路等街頭雖然也充斥著許多年輕人熱愛的衣服、餐飲和咖啡廳，充其量也只是“陳舊而無趣”的一條街。
韓國建國大學不動產學科的一位教授在接受《第一財經日報》記者采訪時也表示出了這種擔憂。
這位教授認為，從全球知名商圈的發展看來，每一個商圈的興起不僅僅是建幾個大樓就能完成的。除了交通等客觀因素，還要有一些屬於自己的“故事”、打出特色才能夠長久地受到受眾的歡迎，而現如今韓國各大商圈的連鎖化趨勢將阻礙許多商圈進行自我創新。
商家自發維護利益
事實上，許多韓國的連鎖性店鋪都由大型財閥或企業運營。三星、CJ等大型財閥進入面包店、餐廳、咖啡廳等行業的行為一直被韓國輿論所詬病。
韓國政府為此推出了《中小企業適合運營業種指南》，以限制大型企業進駐中小規模商家較多的行業，對進入這些行業的財閥企業也提出了諸多限制。
不過即便如此，據韓國媒體的統計，三星、CJ等大型企業運營的餐飲連鎖品牌仍超過120個。
以韓國最具代表性的連鎖型購物店OLIVE YOUNG為例。這家由韓國CJ集團運營的店鋪在全韓共擁有上千個店鋪，其中在新村商圈擁有6個連鎖店，在大學路、新沙、江南站等知名商圈也都擁有多個店鋪。
而部分同質化較為嚴重的商圈開始察覺到人們離開的腳步;與此同時，也有部分商圈開始自發地維護起商圈的權益。
首爾市城東區境內擁有聖水洞藝術街等許多正在興起的商圈。上個月，這個地區商圈的組織者與中小規模商家簽署了“共生”合約，對各自的領域進行保護，在對於租金漲幅進行自發性、合理性調控的同時，試圖尋找共同發展之路。
一位參與這個合約的業主告訴《第一財經日報》記者：“雖然這個合約看起來不利於業主，不過我們也深知，這些中小型商鋪有利於整個商圈的複蘇;而雖然這是一份沒有法律約束性的合約，我仍然能夠感覺到這份合約的分量，我也會盡力勸說周邊的業主朋友參加這份合約，共同守護我們的家園。”
對於即將離開的林蔭道，車美靜表示，“正因為感情深刻，所以此刻反而不知道該說些什麽。別了，我們曾經走過的林蔭道。”車美靜在采訪末尾如是說：“畢竟，我的夢想、我的初心，還有我的堅持，這些最有價值的東西都還是在的。”
當《第一財經日報》記者從車美靜位於胡同里的咖啡廳走出來時，擡眼便看見了由韓國互聯網行業龍頭老大NAVER打造的卡通人物“LINE FRIEND”旗艦店。許多遊客正在門口排隊，為的是與旗艦店門口的大型玩偶合影。