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記錄:對招商銀行購置北京金融中心4號寫字樓的判斷。 unite_zhao

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與財智兄是有緣之人,對招商銀行購置北京金融中心4號寫字樓的理解與判斷,供參考。

1.基本情況。

1)位置:月壇南街橋西北角,原來是月壇游泳館與兒研所的位置,兩面臨街,屬於金角銀邊。

2)規模:地上可售面積5.68萬平方米,地下1.44萬平方米/25%,總建築面積7.12萬平方米。

3)價格:可售7.4萬/平方米,按市場定價法,考慮整售,價格合理偏低。

4)租售比:北京金融街三級甲寫字樓平均租金水平概約8-10元/平方米·天,租售比概約20倍左右,是合理價值。

(註:通過市場比較法與租售比,招行沒有買貴,購置時機尚可。)

5)付款方式:首付50%,概約20億元,佔比12年淨利潤4.5%;剩餘款項將在2016年支付(考慮工程延期)。這個付款方式是相當優惠的,估計是與金融街控股進行談判導致,用付款方式換價格空間。(註:金融街控股現金流非常緊張,周轉慢。)

今日北京房地產市場,住宅已被充分高估,商舖/辦公樓市場成交非常慘淡,住宅與辦公樓售價倒掛的情況,比比皆是。

綜上,在我看來,這是一個不錯的交易。

2.購置決策。

按經驗判斷,貨值40億寫字樓整售談判,至少需要6-12個月時間。

期間,要經歷接觸,保密協議,調研,認購意向,小定,大定,換籤等過程,相對住宅散售,複雜得多。

因此,估計這個決策是老馬在任期間,已作出決策,現在公告而已。小田空降後,可能認為這個交易不錯,價格合理,做個順水人情;否則的話,既要得罪人,還可能損失至少2個億的定金。

綜上,由此決策過程而否定招行管理層,以致賣出招行,似乎是個魯莽的判斷。

君不見,工行/建行/中行··的辦公樓,更奢侈。

3.糟糕的事。

糟糕事情1:極度奢侈的辦公空間,對空間資源形成浪費,從此招商形成奢靡文化,各分行都購置大樓。(註:那個槽糕大了啊。)

糟糕事情2:管理層將總部遷至北京,導致人才流失。

糟糕事情3:不會維護與經營持有型物業。(構想:北京分行用2萬平方米,剩餘物業進行抵押貸+散租,那個賺了。)

綜上所述,1)注意觀察糟糕的事是否在發生;2)這是一個不錯的交易;3)由此決策過程而否定招行管理層,以致賣出招行,似乎是個魯莽的判斷。

請球友中,能否預估下,購置寫字樓對13年淨利潤和淨資產的影響?