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記錄：對招商銀行購置北京金融中心4號寫字樓的判斷。 unite_zhao

http://xueqiu.com/1019832951/24259642
與財智兄是有緣之人，對招商銀行購置北京金融中心4號寫字樓的理解與判斷，供參考。

1.基本情況。

1）位置：月壇南街橋西北角，原來是月壇游泳館與兒研所的位置，兩面臨街，屬於金角銀邊。

2）規模：地上可售面積5.68萬平方米，地下1.44萬平方米/25%，總建築面積7.12萬平方米。

3）價格：可售7.4萬/平方米，按市場定價法，考慮整售，價格合理偏低。

4）租售比：北京金融街三級甲寫字樓平均租金水平概約8-10元/平方米·天，租售比概約20倍左右，是合理價值。

（註：通過市場比較法與租售比，招行沒有買貴，購置時機尚可。）

5）付款方式：首付50%，概約20億元，佔比12年淨利潤4.5%；剩餘款項將在2016年支付（考慮工程延期）。這個付款方式是相當優惠的，估計是與金融街控股進行談判導致，用付款方式換價格空間。（註：金融街控股現金流非常緊張，周轉慢。）

今日北京房地產市場，住宅已被充分高估，商舖/辦公樓市場成交非常慘淡，住宅與辦公樓售價倒掛的情況，比比皆是。

綜上，在我看來，這是一個不錯的交易。

2.購置決策。

按經驗判斷，貨值40億寫字樓整售談判，至少需要6-12個月時間。

期間，要經歷接觸，保密協議，調研，認購意向，小定，大定，換籤等過程，相對住宅散售，複雜得多。

因此，估計這個決策是老馬在任期間，已作出決策，現在公告而已。小田空降後，可能認為這個交易不錯，價格合理，做個順水人情；否則的話，既要得罪人，還可能損失至少2個億的定金。

綜上，由此決策過程而否定招行管理層，以致賣出招行，似乎是個魯莽的判斷。

君不見，工行/建行/中行··的辦公樓，更奢侈。

3.糟糕的事。

糟糕事情1：極度奢侈的辦公空間，對空間資源形成浪費，從此招商形成奢靡文化，各分行都購置大樓。（註：那個槽糕大了啊。）

糟糕事情2：管理層將總部遷至北京，導致人才流失。

糟糕事情3：不會維護與經營持有型物業。（構想：北京分行用2萬平方米，剩餘物業進行抵押貸+散租，那個賺了。）

綜上所述，1）注意觀察糟糕的事是否在發生；2）這是一個不錯的交易；3）由此決策過程而否定招行管理層，以致賣出招行，似乎是個魯莽的判斷。

請球友中，能否預估下，購置寫字樓對13年淨利潤和淨資產的影響？

記錄：13年招商銀行配股，超級安全本壘打？ unite_zhao

http://xueqiu.com/1019832951/24955870
記錄：13年招商銀行配股，超級安全本壘打？2013年8月25日星期日。

模糊的正確，好於精確的錯誤。超級安全本壘打，配股前買入，配股後下跌，接著買入。

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2013年8月28日，招商銀行配股，該如何估算BVPS？

1）12年招行淨資產=2000億。

2）13年淨利潤，按10%增長預估概約500億，按30%分紅計算，13年末淨資產增加350億元。

3）13年實施配股，融資金額350億，補充資本金。

以上三項合計，預估13年末淨資產2700億，按總股們253億股計算，13年BVPS=10.7元/股。

買股票不就是買企業嘛？以9.29元/股買入，13年PB=0.87倍，13年PE=4.7倍，13年股息率=6.4%。

夠便宜，是超級安全本壘打嘛？招行歷年平均最低PB=2.2倍/1.9倍（H股），歷年最低PB=1倍（H股）。

與富國銀行的橫向比較？WFC自91年以來的22個年份，歷年平均最低PB=2.7倍，歷年最低PB=0.6倍（08年），13年靜態PB=1.6倍。

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招行銀行歷年融資情況分析。

1）02年至12年/11個年份，總融資概約525億。

2）02年至12年/11個年份，實現淨利潤概約1782億，資本收益率=3.4倍=340%，年化符合收益率=12%。

總體來看，中國銀行企業尚處於「圈錢+跑馬圈地」階段，談不上什麼內生性增長。

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1）招商銀行A股全部為無限售條件流通股，本次A股配股全部採取網上定價發行方式，配股代碼「700036」，配股簡稱「招行配股」，

2）如本次 A股配股 成功，則招商銀行 成功，則招商銀行 A股股票將於 2013 年 9月 5日（T+7 日）進行除權交易；如代銷期限屆滿， A股股東認購票的數量未達到 本次 A股 配股 擬配股數量的 70% ，本次 A股配股 失敗，則 招商 銀行 A股股票將於 股票將於 2013 年 9月 5日（T+ 7日） 恢復 交易 。

3）本次 A 股發行不 向股東收取 佣金、過戶費和印花稅發行手續等用 。

4）配股比例及 、配股比例及 、配股比例及 、配股比例及 、配股比例及 數量
本次配股按每 10 股配售 1.74 股的比例向 A股權登記日收市後在冊的本行全 體 A股東和 H股權登記日確定的合資格全體 H股東配售。 A股和 H股配比 股配比 例相同。 A股和 H股配份數量分別以本次發行時的 A股權登記日的 A股總本 股總本 和 H股權登記日的 H股總本為基數確定。其中， 股總本為基數確定。其中， A股配數為 3,073,906,773 股， H股配數為 680,423,172 股，本次配合計數為 3,754,329,945 股

5）本次發行預計總融資額（含費用）不超過人民幣 本次發行預計總融資額（含費用）不超過人民幣 本次發行預計總融資額（含費用）不超過人民幣 350 億元。其中， 億元。其中， A股配預 計融資額（含發行費用）不超過人民幣 287 億元， H股配預計融資額（含發行費用） 不超過人民幣 64 億

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美國130年市盈率圖。 unite_zhao

http://xueqiu.com/1019832951/25547707
難道PE<10倍，真得是那麼神奇？

1）robert shiller針對標普500指數計算市盈率的方法：cpi調整，10年平滑 。

2）歷史平均值16.5x。

3）目前是23.6x，進入到歷史高位區域 。

4）歷史最低5x附近。（註：似乎，極限位5倍PE，只是在1920年/1930年/1980年代出現過？）

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robert shiller針對標普500指數計算市盈率的方法：cpi調整，10年平滑

歷史平均值16.5x

目前是23.6x，進入到歷史高位區域

歷史最低5x附近

上一輪股市擴張週期2002-2007，市盈率從21.3x擴張到26.7x，擴大25%；標普從768.63上漲到1576.09，漲幅105%中市盈率expansion帶來的影響偏小；

本輪股市擴張週期2009-2013，市盈率從13.3x擴張到24.3x，擴大83%；標普從666.79上漲到前期高點1729.86，漲幅159%中市盈率expansion帶來的影響佔比很大；

我們認為連續的qe和ot導致利率偏低是股市市盈率擴張的主要因素，需要考慮一旦出現資金偏緊的環境，整體市場出現估值水平收斂的可能。

當然宏觀環境總是難以判斷，對於收入和利潤能持續成長而遠端市值很大的企業，一定能夠補償市盈率的收縮，但是對於當前估值昂貴，而遠端的產業前景+公司能力並不相對清晰的企業，或許要留意股市的風險。

知道下面的股票是神馬？4年25倍。 unite_zhao

http://xueqiu.com/1019832951/26274145
知道下面的股票是神馬？4年25倍。

神馬的名字叫：申洲國際。

申洲國際集團控股有限公司(「申洲國際」，證券代碼：02313.HK)及其附屬公司(「本集團」)為中國最具規模的縱向一體化針織製造商，集織布、染整、印繡花、裁剪與縫製四個完整的工序於一身，產品涵蓋了所有的針織服裝，包括運動服、休閒服、內衣、睡衣等。本集團連續幾年名列中國針織服裝出口企業出口規模排名第一位，也在中國出口至日本市場的針織服裝製造商中列第一位。總部中國 浙江省 寧波市寧波經濟技術開發區甬江路18號。

說簡單點，這家企業就是，中國最大的代工工廠，業務簡單枯燥，毫無前景可言。

我是在家裡領導買優衣庫衣服的時候，發現這個企業，時間是08年初，那個時候市場說：中國代工企業完蛋了。

我嚇得要死···

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李嘉誠：內地樓市價格太高 不聽政府調控還可以聽誰的? unite_zhao

http://xueqiu.com/1019832951/26300270
李嘉誠：內地樓市價格太高 不聽政府調控還可以聽誰的
2013年11月28日 07:43
來源：南方都市報

當提及香港是「李家之城」、李家「地產霸權」等說法，李嘉誠表示他不認同。他說自己20多年前就已預見香港市場的侷限，因此他是最早邁出海外投資的商人，在港投資早已不是重頭。不過，作為屈指可數的房產大開發商，李嘉誠對於目前樓市也表現出擔憂之色。

記者：在香港，有市民對記者說，香港現在就是「李家的城」，說你「地產壟斷」之類的，對此你怎麼看？

李嘉誠：1979年我收購和記黃埔[1.18%]之前，它在香港以外的地方是零投資，投資海外是由我開始的。當時我就知道香港的市場有限，我不斷到外國投資，今天證明我的做法是對的，如果集中在香港投資，根本是蠢事！二三十年前我已預見香港這個情況，不是我聰明，而是香港就幾百萬人口，能做多少生意呢？

其實和黃的香港業務佔全球投資比例約為15%，長實在香港的投資佔全球的約1/3，如果地產做得少一點，比例會更小。

記者：香港人對你最大意見，說你「地產霸權」？

李嘉誠：「地產霸權」實在是一個笑話，我們在外地賺的錢遠遠多於香港，過去兩三年我們在香港買入的項目較少，香港地價高，已看到不健康的趨勢，內地的地價也飛漲，我們也無法成功投得土地。

今年至目前為止，我們僅獲批出一宗總值只得30億左右的樓盤，位居最末，以致我們今年全年賣樓只得約40億港元，僅及過去兩年每年銷售總額260億-270億之間的15%左右，是13年來最差的一年。

若地產業務繼續艱難地經營，高價投地而虧本，就是對不起股東。我們是一家小心經營的公司，長實今天的負債比例是4%，和黃是21%，以其這麼大規模的公司而言，在外國是屬於低的比例，還有在加拿大的H usky，負債比例只有12%，也是非常低的，這是我做生意的原則，對於債務和貸款問題，非常小心處理，如履薄冰。我在1950年開始做生意，到今天已經60多年，經歷過不少風風雨雨，也一路走過來。

而且大家都知道香港地產市場一直由政府政策主導，不論從土地供應到投地條件的設計、房地產稅務政策等，並非由地產商決定，因此「地產霸權」並不屬於地產商。

記者：你剛才提到內地的地價飛漲很難買到地，那你怎樣看待目前內地的樓市行情？

李嘉誠：這個都不用我說，你看現在內地政府部門都說要調控樓市，說房價太高，不聽他們的話，還可以聽誰的話？

記者：那你也覺得現在內地樓市的價格已經太高？

李嘉誠：是的，價格漲太高，一般老百姓已經難以承受。所以近期也看到政府出台了調控政策，譬如買二套房限貸等。現在投資地產的公司也有危險，要很謹慎，很小心，我一生的原則是不會去賺「最後一個銅板」。

數字1　以2012年為例，長和系在全球總毛收入約4 3 0 0億港元，但今年投資海外(新西蘭和荷蘭)的基建項目只有13 0億港元，而且實際動用的資金只有8 0億港元，僅僅只佔今年長和系總毛收入的不足2 %，可以說微不足道；同時，我們今年在香港的貨櫃碼頭項目就投資了4 0億港元

數字2　長和系在香港的中區擁有的物業大約有380萬平方呎，總市值13 0 0億港元；內地方面，位於最佳地段的收租物業包括上海、北京如東方廣場等亦約有500萬平方呎，總市值至少4 0 0億港元，內地、香港兩地只是收租的物業市值就有17 0 0億港元，全部海外收租物業市值只是內地、香港兩地的5‰

高賣低買本來就是正常的商業行為，但就全世界而言，從來沒有批評過我們撤資，惟獨香港傳言不斷，令人遺憾

現在投資地產的公司也有危險，要很謹慎，很小心，我一生的原則是不會去賺「最後一個銅板」