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華資的本地銀行，在大財團的收購 合併下已所剩無幾，經常傳出被收購的創興銀行，一向潮州家族色彩濃厚，繼○六年由「廖創興」改名為「創興」銀行後，上月中出現股權變動，長房的廖烈文以五 億元作價，把手頭上廖氏集團股權轉到其子廖駿倫控制的上市公司——民豐控股。這個重大變動，讓這個已經五十四歲的長子嫡孫廖駿倫，不用再在銀行排隊等上 位，出外發圍闖世界。

是次賣盤，令本來由廖烈文持有的百分之二十三廖氏集團的股權，落入民豐控股手上，令其兒子廖駿倫（又稱廖堯城）的民豐控股，間接持有創興銀行的股權，交易 公布後創興銀行賣盤的消息又再傳得熱烘烘。上週五，即二○一○年大除夕，記者在創興銀行中心門外等候，現任創興銀行行政總裁廖烈智，九時多就上班。問及他 賣盤一事，他即黑面回應：「我唔會答問題。」

廖創興銀行由廖寶珊於一九四八年創辦，他有八名兒子，不過兒子廖烈清早於五十年代已去世，參與銀行業務的有長子烈文、次子烈科、三子烈武和四子烈智。現時 的銀行行政總裁是年屆七十歲的廖烈智，他早年在英國讀法律，六一年起出任銀行董事，一直負責銀團貸款業務，「佢喺銀行做咗好多年，都未坐正過，一路以嚟， 阿文係集團主席，阿武係企業主席，阿科睇晒港島區啲分行，智叔細佬烈正就睇晒九龍區，直至阿科九七年死咗，阿文兩年前退休，佢排咗好耐，先到佢做到董事總 經理，佢份人都幾要名，所以暫時都唔會放手。」銀行界中人說。

再坐一會無意賣盤

廖烈智不欲賣盤也能理解，早年他從幾名想退出家族公司的弟弟——烈道、烈英及烈正手上承接廖氏集團的股份，令他成為家族公司廖氏集團的大股東，但至○九 年，任銀行董事總經理的大哥廖烈文退休，只保留榮譽主席一職，廖烈智才正式「擔大旗」，接棒創興銀行董事總經理：「智叔好enjoy做銀行o架，又鍾意人 哋識佢，而家日日都一早返工，佢唔想賣盤。有次智叔同大劉外遊，有記者跟住佢哋，個記者問智叔係邊個，智叔幾嬲咁答，『廖創興總裁你都唔識。』」又有一 次，有傳媒向廖烈智幾時交棒予廖家第三代，怎料他竟「嬲爆爆」回答說：「我咪第三代囉。」

據知大股東廖烈智，並不贊成大哥把家族公司股份轉到民豐旗下，但卻無權反對，又基於潮州「家己冷」的性格，如何不妥，都會尊重大哥的決定。而廖氏家族原來 有一個「緊箍咒」，非廖姓人不能任董事，兼且要論資排輩。廖氏集團的股東於一九七二年簽署了一份契約以及公司章程，即使廖烈文把股份轉售予民豐控股，亦難 有外人左右董事局的運作。於民豐收購文件中亦有交代這點，「契約規定，僅廖姓人士可出任廖氏集團的董事。」所以論資排輩之下，可能要等到廖烈智退休，廖烈 文的後人才有機會揸弗。而廖烈文把家族公司的股份轉到兒子的民豐控股，只是為他開闢空間發展事業。

出身投行吃慣大茶飯

接收父母股份的廖駿倫，現年已五十四歲，是廖家長子嫡孫。於牛津大學畢業後，廖駿倫於八一年到摩根士丹利任職，九○年升任大摩亞洲區總裁，九七年離開大 摩，並自立門戶成立私募基金聯宇投資（Unitas Capital）基金，其一名友人表示：「佢鍾意做大deal，唔鍾意做實務生意，自從九七年喺Morgan Stanley走咗出嚟後，就自己成立咗隻基金，不過表現普通，佢一直想再食大茶飯，做上市公司主席。」其成立的基金，專門投資在有重組價值的企業，最矚 目之交易之一，就是於九九年以十五億元，購入品質國際附屬公司即樂依文科技的五成權益，交易令品質國際主席李同樂得以「吊命」，不過其後樂依文仍然繼續蝕 錢。

股壇中人惺惺相惜

去年八月，廖駿倫以個人名義，前後以二千多萬大手掃入民豐新股，及以價值二點七億元，買入兩年期零息可換股債券，令廖駿倫至少有八成股份，成為民豐單一最 大股東，其拍檔就是同樣是潮州同鄉，中南證券揸弗人莊友堅。一名認識他的銀行界人士表示，廖駿倫是次買入廖氏集團股權，其實只是想借家族的銀行背景「省靚 招牌」，做類似金利豐一樣的華資投資銀行。廖駿倫已四出招兵買馬，除親自在瑞信「挖角」，找來前香港區的高層許廣熙出任民豐董事總經理，找來阿叔廖烈武之 子、同樣是廖家第三代的廖企副董事總經理廖金輝任民豐非執董。

廖駿倫的前妻是香港紗廠老闆王統元的外孫女梁煒。他於○一年與梁煒離婚，在社交場上交遊廣闊，曾與不少名女子成為好朋友，包括李麗珍、林學華、王穎妤及嚴 淑明。去年，他被傳媒拍得與周星馳前女友，于鏡波的女兒于文鳳拍拖，兩人一起「拍住上」搵食，去年于文鳳入股做保健產品的三龍國際，就由廖駿倫做包銷商， 齊齊沾手細價股。

創興停滯不前

廖駿倫對家族生意無興趣，亦由於創興銀行董事局內大部分都是老前輩，對改革甚至賣盤等決定，都持保守態度。如○六年，廖創興銀行改名創興銀行，目的是淡化家族形象。但這次「重大改變」就花了董事局前後十年時間去磋商研究。

以往喜歡落場賭兩手的廖烈文與澳門賭廳廳主稔熟，所以銀行也做很多澳門方面的貸款，前澳門黃金集團主席李樹福就與廖創興關係密切，「廖銀借好多錢俾街市 偉，次次都成億咁借。不過而家澳門賭場嘅規模已經太大，銀行唔可以好似以前咁support賭場，所以做少咗好多生意。」一名銀行高層指。

市值只有九十多億的創興銀行，有五十一間分行，另外有四間在國內及澳門，○九年純利達二億。雖然業務規模小，但棄之可惜，故這數年間亦傳出有不少中資銀行 向廖家接洽，但最終只聞樓梯聲響。現時，廖家第三代接棒無人，如董事局內的廖鐵城，缺乏膽識亦無政績；廖俊寧愛自己做投資多於打理公司業務，已故廖烈正兒 子廖偉麟出任紀惠集團副主席，跟母親廖湯慧靄做炒賣物業生意。後繼無人，賣盤是出路之一，況且持有兩成創興銀行的中遠集團，成本價每股十六個半，創興銀行 現價有二十一元水平，回報亦不俗，所以市場經常傳出有中資銀行對創興銀行股權垂青，然而現時七十歲的廖烈智依然興致勃勃，相信距離賣盤仍有一段時間。

廖氏家族圖

a 自72年任廖企董事長，及創興銀行行政主席，09年退休任創興銀行榮譽主席

b 前創興銀行主席，98年於泰國度假時心臟病發逝世

c 廖企主席兼董事總經理，創興銀行主席

d 創興銀行董事總經理兼行政總裁，廖企執董

e 廖企非執行董事

f 又名廖堯城，創興銀行非常務董事兼民豐大股東

g 創興銀行副行政總裁

h 創興銀行常務董事，廖企非執董

i 廖企副董事總經理及民豐非執董

j 紀惠集團副主席

k 創興銀行非常務董事及廖企執行董事

政府祭出「奢侈稅」重招，逐漸在 房市發酵，向來帶動房價漲跌的豪宅，包括不曾出現在市場的稀有豪宅，這一個月來在仲介市場悄悄倒貨。本刊調查，台塑集團第三代王泉仁要賣「太平洋凱旋」別 墅，其他幾棟豪宅的投資型買方，也出現恐慌性賣壓，打算趕在7月1日奢侈稅開徵前賣出。豪宅客急退場，發出房市逆轉訊號。

二月二十四日，財政部長李述德送出打房狠招「奢侈稅」草案，至今屆滿一個月，房市交易急凍。近日，不少豪宅客開始悄悄找房仲賣屋，幾個過去根本就沒有拿出 來賣的豪宅社區，也紛紛上網賣屋，豪宅客擔憂房價崩跌，已開始倒貨。

百坪別墅 王家求售

北市信義計畫區內，聚集了「信義富邦」「台北花園」「皇翔F4」等豪宅，過去因屋主惜售，根本一屋難求；但就在區塊內的松智路上，十分稀有的別墅「太平洋 凱旋」，最近卻傳出有一戶四層樓的百坪別墅求售，開價二億六千八百萬元，令仲介與住戶都很意外。

太平洋凱旋地處靜巷，內部有台北市區相當罕見的九戶別墅，「以前，這是有錢想買也買不到的物件，當時預售最搶手的也是別墅區，很快就銷售一空了。」仲介透 露。

本刊詢問房仲，該房仲不願留下姓名，僅低調地說：「屋主有特別交代，一定要是認識的才可以連絡屋主，而且，要經過他允許後，才會親自開門接待。」顯得非常 神祕。

本刊調查，該別墅屋主正是台塑集團少主王泉仁。十一年前，王家搶下該社區一戶朝南的百坪別墅，上個月老爸王文洋才訂下信義計畫區天價豪宅皇翔F4遲未簽 約，一個月後，兒子卻反手賣屋，在王家根本不缺錢的狀態下，閃躲房市急凍期相當明顯。對王泉仁賣屋，王家親信輕描淡寫地說：「買賣房屋很正常，沒住就處 理。」

豪宅領降 房市急凍

國內自SARS以後的房市，每次喊攻上漲都是豪宅市場，而崩盤前也是豪宅先凍結。二○○八年金融海嘯前，建商還紛紛推出最新豪宅產品，敦化北路「文華 苑」、信義計畫區「台北信義」紛紛喊價達每坪二百萬元，但隔年海嘯一來紛紛停賣，房市馬上急凍，豪宅、小套房無一倖免。

隔年，文華苑開賣，每戶四億元的高開價，半年內賣光，當時大量資金引進台灣，豪宅市場第一個受惠，開啟近二年以投資客為主的市場。接著，台北市房價開始飆 破每坪一百萬元、一百五十萬元，一直至去年底帝寶法拍價每坪二百萬元，豪宅全面帶動市場，並且擴大到新北市、台中、高雄等地。

豪宅市場驚漲，吸引大戶投資客進場購買，如今，在政府高舉打房旗幟，祭出奢侈稅重招下，這群對市場價格敏銳的金字塔頂端買家，急於獲利了結。

名人為鄰 低調探市

本刊調查，王泉仁賣豪宅並非特例，最近一個月，台北市豪宅出現急售現象，包括「帝寶」「潤泰敦仁」「頂高麗景」「勤美璞真」「一品苑」，甚至郭台銘、林百 里和曹興誠都有買的「信義富邦國際館」，也傳出有屋主低調賣屋。

在仁愛路、敦化南路上的豪宅潤泰敦仁，過去以「制震風水豪宅」聞名於富豪圈，潤泰集團總裁尹衍樑、旺旺集團董事長蔡衍明還捨不得搬走，在房仲市場上屬稀有 豪宅。

但日本大地震剛過，強調制震的潤泰敦仁，最近卻有一戶百坪四樓低調求售，開價二億三千八百萬元，單價每坪一百九十三萬元。蔡姓屋主並非知名政商，二年前買 進價估計約每坪一百三十萬元，此時賣屋，恐怕也跟王泉仁相同，是為了閃躲未來房市急凍期。

另外，台灣豪宅知名度最高的信義富邦國際館，多年來沒有成交記錄，最近也傳出一戶打算出售，震驚豪宅房仲圈，首富郭台銘現仍居住在低樓層的三、四樓，而打 算出售的高樓層，屋主只低調地先透過人脈口頭賣屋，目前尚沒有人出價。

開價狂跌 買家觀望

去年，被壹傳媒集團老闆黎智英看上、一次大買九戶的頂高麗景，因為面對大安森林公園，產品稀有，二個月內，十四戶就賣光，但最近有二戶投資客卻反手開賣， 房仲低調地說：「屋主告訴我，一定要在六月底前賣掉，要不然會被課稅，只要比當初買價還高一點，屋主就賣。」

過去，投資客瘋狂買進豪宅大樓，最近幾個剛交屋個案，也開始紛紛丟貨賣屋，以逃避七月即將到來的奢侈稅，過去秒殺賣光的勤美璞真、前總統陳水扁的一品苑等 社區，這個月就開始有七戶至十二戶不等的案量，低調拋售中。

豪宅急拋售，價格也誇張跌價，房仲網路上，頂高麗景已經打出「降價四千萬元」來吸引消費者點閱，單價雖仍高掛每坪二百萬元，卻也代表豪宅客看壞買氣，趕緊 釋出降價訊息，等待買家出價再議價。

以仁愛路帝寶而言，去年投資大戶劉媽媽法拍高價得標又棄標，再以每坪二百萬元得標，目的就是要取得稀有豪宅，槓上法拍黑道也在所不惜。而今只要願意出價， 居然門檻大降，房仲透露，目前帝寶就有三戶正在賣，並且還有一戶正對仁愛路的D棟，十分罕見。

淡江大學產經系副教授莊孟翰說：「因房價已經來到相當高點，豪宅客想在七月一日以前獲利了結，心態相當明顯，另外，這二年擔憂房價起漲的恐慌性買壓，也在 這時候出現恐慌性賣壓的前兆。」

一般豪宅買賣比較不受景氣波動影響，如今連稀有豪宅也急於脫手，遑論一般住宅，在政府積極打房下，房市買氣急凍，年度黃金大檔三二九檔期直接癱瘓，不少建 案現場都是「退訂的人比看屋的人多」。房產業者憂心房市恐會一路冷下去。

看屋冷清 建商寒冬

上週六（二十六日）本刊到遠雄位於新莊副都心的「海德公園」接待中心，卻見人潮稀落，建商為留住客戶，還花錢請音樂家演奏、找飯店師傅準備高級下午茶、免 費帶走插花藝術及水晶貼，但客戶還是不捧場。

一對看房的夫妻檔客戶關心地問：「現在打房耶，你們要不要降價？」銷售小姐賣力地說：「不會，我們走不二價政策，而且二、三期準備推出，價格應該也不會 跌。」但該夫妻檔已經來看三次，就是想要等到價格跌了才考慮。

新莊副都心過去是投資熱區，但業者表示，「三月開始，每週看屋人數都較上週少一成，至今已掉大半。」對照本刊今年春節假期走訪新莊，每個建案無不人山人 海，客戶瘋狂搶買，遠雄海德公園更是該區指標預售案，過年期間，一天賣六億元、一個月賣掉近二百五十戶；而今，現場冷清狀況，建商只能大嘆「等嘸人」。

代銷緊縮 延遲交屋

遠雄建設發言人蔡宗易說：「第一期已經銷售尾聲，預計四月份推出第二期，不過還沒辦法訂價。」遠雄才在二十五日，以每坪一百八十三萬、一百七十三萬元再度 買下新莊副都心的二塊土地，但去年這區的土地最高飆到每坪二百三十二萬元，地價大跌二成多。

元利建設董事長林敏雄直言：「現在很慘，看屋人潮都掉一半，影響很大。」今年三二九檔期已經現出慘狀，三月初《住展雜誌》統計將推出二千六百億元的十年最 大爆量，但三月底據市場反應，恐只剩下一千億元的案量，不少個案紛紛延後推案。有建商私下說：「再這樣冷下去，一有人開始喊跌，房價大概就會兵敗如山倒， 現在只好撐著。」

不只如此，過去廣告大戶的十大代銷，包括海悅廣告、甲山林廣告、新聯陽廣告等，自三月二十六日開始就不再大打報紙廣告，遠雄海德公園則是已經停刊二週，剩 下路邊拿指示牌的工讀生，還在賣力舉牌，吸引過路客。

準備交屋的個案，更傳出建商延遲交屋，不讓投資客殺出，好讓餘屋順利銷售。板橋新巨蛋已完工，一千多戶的超大案量，當初吸引不少投資客買盤，但預售時，合 約規定交屋前不得轉讓，而今完工，建商遲不交屋，買家在網路上大吐苦水：「再不交屋，馬上就要課奢侈稅，現在卻不能賣，急死人。」

追稅打房 炒家噤聲

去年開始，為了處理房價頂天的民怨，政府祭出打房政策，房價卻越打越高；今年二月，奢侈稅草案送立法院，成為有效打房的第一個關鍵，接著，財政部接棒，開 始追查投資客，上週四公布投資最大戶「黃勇義」，四年內利用三十六名人頭、買賣九百四十戶，恐被追稅七至十五億元。

政府大動作查稅，投資大戶噤若寒蟬，其他二黃也沒好到哪去，二個投資大戶因為查稅風暴下，記者無法連絡，但有投資客說：「二黃還是在賣屋，黃文雄已經收回 豪宅的鎖匙，暫時不賣，買家這時候都砍價見骨，其他沒裝潢的一般房屋就繼續賣，能賣一件就賣一件。黃勇義的話，可能要賣屋來籌稅款。」但該投資客也說： 「我今年已經不買屋進貨，現在只賣不買。」

奢侈稅七月上路，目前房市進入空轉期，投資客不進場、自住客觀望，出現賣方不降，買方不追的急凍現象，這波豪宅客率先發難的逃命潮，是否掀起房市崩盤波濤 大浪，有待觀察。

政府打房頻出招

2010.6.25

央行無預警升息（0.125％），並針對台北市及新北市10個行政區採取選擇性信用管制，第2戶住宅貸款成數不得超過鑑價7成。

2010.9.30

央行升息半碼，並敦促銀行適當規範空地抵押貸款，以遏止建商養地。

2010.12.3

財政部提出「特別稅法草案」，將針對持有房地產不滿1年就移轉的投機客，課徵「暴利稅」。

2010.12.30

央行再度升息半碼，並將第2戶以上購屋貸款限制擴及新北市林口、三峽及淡水3區，房貸成數降為6成，同時緊縮土地融資。

2011.1.26

財政部授權地方政府恢復開徵空地稅，以加重土地持有成本，遏阻炒地。

2011.3.3

財政部公布「特種貨物及勞務稅條例」草案（俗稱奢侈稅條例）針對持有不到2年即出售的非自用住宅課徵10％、15％重稅，並增列「炒地皮條款」，持有空地 不滿2年即轉手也將課稅。

人頭戶交易房產 稅罰賠很大

涉嫌以人頭戶買賣房屋的投資客黃勇義，遭國稅局盯上，他將面臨多少金額的補稅和罰鍰呢？國稅局表示不針對個案發表評論；但一般來說，會有下例2種認定方 式：

1.如果認定為個人所得，必須補繳賣屋交易所得的稅額，最高稅率達40％，並按所漏稅額處以1~3倍的罰鍰；

2.如果認定為營業行為，必須補繳5％營業稅和25％營利事業所得稅，並按所漏營業稅額處以1~10倍的罰鍰。

依照國稅局的說法，若假設疑似黃勇義買賣的940戶每戶成交價為1千萬元、獲利200萬元，再假設黃勇義的人頭戶都有申報綜所稅，國稅局處以最輕1倍的罰 鍰，那麼他補稅罰鍰的情況為：（940戶×200萬×40％）×（1+1）=15.04億元；若以營業行為認定，處以最輕1倍的罰鍰則為： （940×200萬×5％）×（1+1）+（940×200萬×25％）=6.58億元

「最近，真的好冷！」「案子都推不動！」國內房市進入第四季傳統購屋旺季，買氣卻始終上不來，九二八檔期的去化速度緩慢，建商、代銷之間耳語不斷。

根據《住展雜誌》、信義代銷研展組統計，九月，台北市預售、成屋銷售率不及九％，為十九個月來新低；推案量大的新北市雖勉強維持上月的一八％水準，但較今年三月最高峰的五○％，也已經腰斬。房市中一股不尋常的氣氛，似乎正逐漸成形。

低利不再，升息勢在必行還款負擔增，房市恐泡沫化

九月底，央行總裁彭淮南提醒房貸民眾留意利率變動風險，首度暗示升息，隔天，營建股全面一片慘綠。

之後數日，彭淮南強調升息須視國內物價、通膨狀況而定，讓外界普遍預估利率將遲至二○一五、二○一六年再緩步上揚，營建股表現因此恢復水準，但在業界，升息陰影卻已如影隨形。

「利率，是房價最大的殺手！」淡江大學產經系副教授莊孟翰說，目前房貸餘額達五兆五千四百億餘元，為歷史新高，占國內GDP達三六％，代表國人將超過三分之一的資金用來購置住宅，已逼近國際間四○％的房市泡沫化指標。

經三大行庫測試，若升息超過兩個百分點、利率衝破四％，房貸族將負擔比現在多一倍的利息；若所得未增加，則逼近借款人還款能力的臨界點。屆時，房市可能因此出現拋售潮、買方縮手，房價反轉向下。

不過，房地產業界普遍認為，為避免衝擊房市、造成民眾資產縮水，央行將以半碼、半碼的速度「無感升息」、緩步調升。但可以確定的是，升息勢在必行，低利率的好日子，將告一段落。

二○○三年以來，一年期定儲三％以下的低利率，造就台灣房市長達十年的好光景，如今，升息腳步趨近，這波國內史上最長的多頭，是否也長路將盡？房價「無頂蓋」的時代會否就此結束？答案，從建商的動作中，也許可以一窺端倪。

明年上半年成推案高峰建商大手筆買地，加速推案

根據全球資產公司統計，今年第一季至三季，建商購地金額總計不過六百億元，但光是十月，上市櫃建商在全國獵地的金額就超過一百三十億元，為單月平均值的兩倍。

其中，營建五虎的手筆最為驚人，不只興富發創下單月購地六十億元的紀錄，遠雄也總計斥資近四十億元，長虹則是以十億三千七百萬元取得內科廠辦用地。無獨有偶，其中逾半的住宅用地，最快都規畫於二○一四年上半年推案。

查稅動作頻頻、財政部又有意加課囤房稅，造成第四季買氣不振，為什麼建商卻反向操作，加碼購地、加速推案？答案，正因風雨欲來，對他們而言，明年上半年，將是目前可見的未來中，最後的機會。

「央行口頭上用升息恐嚇，國稅局實際上用查稅防堵，已經讓很多投資客縮手，市況真的不好！」冠德建設副總經理洪錦欽分析，「明年年底有七合一縣市長選舉，選舉前狀況都不會好，只剩上半年有點機會。」

二○一四年年底縣市長選舉、二○一五年可能啟動第一波升息，再加上二○一六年總統大選局勢未明，未來三年，政治與經濟的種種變數，預計讓台灣房市陷入停滯，也因此意外在低迷景氣之下，逼出二○一四年上半年的決戰潮。

「這兩年先買先推，趕快出清手上籌碼！」永慶房屋研展中心經理黃舒衛認為，為趕最後一波「好時機」，建商不只將出清手上先建後售的案子，新購入的土地，也將採預售方式加速上架，確保業績無虞、現金落袋為安。而眾建商大案齊發，很可能就落在明年三二九檔期。

除了總銷破千億的南港輪胎大案世界明珠，預計可能在明年上半年取得建照、正式推案外，三百億規模的國揚大南港案，最快也將於明年中推出。

此外，遠雄預計在上半年同時推出中和、新莊、新竹市等五案，總銷上看五百億。而一拖數年的大直百億大案、白天鵝建設的豐匯，和林口指標建案、總銷七十五億的世紀長虹也都將搭上三二九檔期，正式亮相。

不只如此，連台北豪宅市場，都有一番廝殺。包括已經進入潛銷期的信義區陶朱隱園、冠德興雅BCF案，和天母的華固天鑄、植物園旁的潤泰松濤苑，明年四大指標豪宅，已經未演先轟動，將共同競逐「三百萬俱樂部」。

永慶代銷總經理葉凌棋指出，明年市況各界普遍看淡，但因推案集中上半年，三二九檔期推案量可能有機會維持今年水準，或小幅成長五％至一○％、挑戰十一年新高。

不過，明年上半年的熱鬧，卻不等同銷售保證，《住展雜誌》研發長倪子仁認為，目前如奢侈稅修法、QE退場時間未定等利空尚未出盡，「沒有人買，硬推又有什麼用？」

房市上熱下冷，建商的豪賭，除了是盡力一搏好過冬外，也是國內在進入高利率時代、市場生態產生「質變」前，最後一次試水溫的機會。

年輕人成購屋市場主力建商推中低價小宅，求轉型

長虹建設財務長陳茂慶分析，二○一五年起的緩步升息，雖不會對實質消費面造成太大衝擊，但「開出升息第一槍後，還是會影響購屋心理，造成一波動盪，」他說，利率升、養房成本增加，槓桿沒辦法「玩那麼大」，首先縮手的就是投資客。因此由投資客市場支撐、生活機能尚未完備的蛋殼區，如近年興起的淡水、五股、桃園青埔與中南部高鐵特區，因「最後一隻老鼠消失」，很可能成為第一個價崩的地區。

至於首購族、自住客，則因購屋負擔加重，觀望期可能拉長、選擇轉買為租，購屋行為更加謹慎，因此壓縮交易量。

「所以，升息後，台灣房市將大洗牌。」葉凌棋表示，在利率的牽制下，往後投資客互相追高、創造不合理漲幅的狀況將逐漸減少，房價不再是「無頂蓋」狀態，回歸自住買盤，由首購族或換屋族市場的剛性需求主導，中低總價商品將躍為主流。從台北市小坪數套房近幾年的漲幅，就能看出此趨勢已經成形。

不過，因往後交易量萎縮，僧多粥少，個案表現會更明顯，要活下來，各建商就必須學會轉型，或轉投資長期收益的商場、飯店。他也透露：「已經有建商在準備、布局了！」

「以後，是年輕人的市場，」洪錦欽也指出，往後是小宅當道的時代，購屋年齡層降低，因此地點、交通將比坪數重要，以雙北市為例，鄰近市中心、總價一千萬上下的案型最為理想。而機能未到位的新興重劃區在投資客離場、首購族嫌遠的青黃不接時期，將有盤整效應出現；因此，這幾年由投資客撐起的泡沫房價，將經歷一番清洗、露出廬山真面目。

不過，如果想輕鬆入住蛋黃區，短期內可能還難以實現。黃舒衛認為，若服貿開放內容擴大，陸資來台腳步加速，則陸企帶來的商辦、住宅需求仍將限於較國際化的台北市，外來資金支撐買盤，「價格絕對下不來。」

此外，未來房市的走向也將更兩極化：「以後大概只剩兩種市場：豪宅和小宅，」黃舒衛說，金字塔頂端的小眾市場，因資金雄厚，基本上不受稅制、利率影響，和市場走向完全脫鉤，所以，往後豪宅仍可能屢創天價。但自住的大眾市場，因房價的人為操縱日漸減少，漲幅將受到控制。

升息的世界，可能讓房貸族叫苦連天，可能讓首購族終於有機會進場，也可能迫使在這波多頭賺進一、兩個股本、荷包滿滿的建商開始另覓出路。不過，在十年低利率的狂歡過後，回歸理性的台灣房市，也許更讓人期待。

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房貸餘額達5.54兆餘元 為10年前的1.8倍，創歷史新高房價所得比的泡沫化指標為3～6倍，台北市為13.1倍房貸餘額占GDP36％逼近泡沫化指標40％。不動產授信餘額約50％

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2012.8每坪單價套房（1房1廳1衛）：59.2萬元 公寓（5樓含以下無電梯）：48.1萬元大樓華廈：53.8萬元

2013.8每坪單價套房（1房1廳1衛）：70.9萬元公寓（5樓含以下無電梯）：53.2萬元 大樓華廈：51.3萬元

漲幅套房（1房1廳1衛）：19.9%公寓（5樓含以下無電梯）：10.4%大樓華廈：-4.7%

資料來源：內政部交易實價查詢服務網、永慶房屋

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