| 2015-05-02 TCW | ||
政府公告裡有如此豐厚的「含金量」，但每一年光是與土地開發相關的中央、地方公告就多達一千多份，一份的頁數通常一百、兩百頁，要如何從這麼龐大的資料量中撈寶？就讓深耕其中、每天與公告為伍的許芸融與莊曜誠教大家解讀的技巧。 該上哪找地？不定期追蹤三單位 公告何其多，因此，首先要知道上哪找公告，掌握三個主導生殺大權的單位。 以土地開發案來說，初期有兩個單位的網站必須緊盯：一是中央內政部，二是實際執行或主導的地方政府，前者每個月開會兩至三次，較為規律，地方政府則較不定期，因此，至少一週要追蹤一次。 隨著開發案的逐步成形，第三個單位環保署的角色也越來越重要，一旦環評沒有過關，黃金地又變回荒地。 例如，桃園國二甲線因為規畫經過國家重要溼地許厝港，在環評大會上被駁回，工程已經被迫停工多年，形成兩條懸在半空、長達○．九公里的空中斷橋；如果當時有人買進相關題材的土地，現在就慘遭套牢了。 該從何看起？這八個關鍵字必看 接下來，就要實際來看政府公告了。以下列出公告中「必看」的欄目，並提供相關評估標準，解讀公告裡的八大玄機。 第一步：了解背景資訊 發文單位：一項重大建設要能夠推動，兩個層級的單位都得過關，一是中央內政部，二是台中市等這類的地方政府，因此拿到公告之後，首先要確認發文單位，了解這個案件的「主事者」是誰，做為日後追蹤的主要對象。如果要確認細節，就可以去這些單位尋找會議紀錄。 法令依據：所有的開發案都必須列出法令依據，多半是都市計畫法、大眾捷運法等相關條文，這不僅僅是標出它的法源，更是確認它能否依法辦理的關鍵；如果一宗開發案沒有法令依據，風險就非常高！ 變更範圍與面積：這是土地開發公告中最重要的資訊了！一來，可從預計變更的面積大小，判定這個開發案「成真」的可能性，二來，則可以做為確認投資標的的依據，土地一定得在徵收範圍內，離開了範圍、形同廢地。 以桃園航空城為例，去年地價炒得沸沸揚揚，但許芸融與莊曜誠卻完全沒有興趣，原因之一就是其主體面積就多達四千六百八十七公頃，要徵收的商家、住宅與土地不計其數，號稱「台灣史上最大的區段徵收案」，兩人因而判斷整體實行的難度太高。 許芸融說，一般捷運車站的徵收面積多在六十公頃以下，這個規格執行起來最容易，遇到的抗爭阻力也比較小，以此當作基準衡量桃園航空城，就會覺得「大得太誇張了」！另外，一般工業區規畫用地通常是一百公頃起跳，面積也比較大，同樣是他們不太喜愛的標的。 第二步：評估增值潛力 計畫人口、人口成長、年齡組成分析等：這部分的資訊是用來評估土地未來增值空間，衡量標準沒有絕對數值，要跟所處的縣市總人口做比較，只要把握一個簡單原則，人口密度越高、越年輕，表示未來開發後的人潮也會比較多，增值空間就比較大。 產業結構：例如工商登記概況表，分析方法與人口相近，商業密度越高、越有增值空間；反之，若是工廠較多，可能較不易增值。 土地清冊表：這個表格最重要的資訊，就是確定徵收土地內的主權所屬，依照地段地號列出公告現值、面積，最後一欄就是「權屬」，意思是誰擁有這塊土地，如果隸屬於公家機關，通常會配合政策釋出土地，因此徵收難度較低，時間也比較短，能夠早點獲利出場。 變更計畫內容與變更面積表：政府公文在中央與地方之間來來往往，經常也會修改計畫內容，這個項目就是要緊盯更改進度，避免買到徵收範圍外的廢地。 正因為開發案徵收範圍可能會變動，桃園人和不動產店長葉永立建議，以捷運車站為例，土地最好買在車站半徑三百公尺、最多五百公尺的範圍內，是最安全的做法；反之，「擴大徵收範圍」有時可能會不予通過與執行，相對於核心區的風險就會增加許多。 財務計畫表：雖然這欄目在公告後方，但卻相當重要，因這是針對徵收所需資金以及開發成功後透過住宅、商用地等釋出的效益評估表，前者是確定此開發案究竟有沒有財源可完成，後者則是協助判斷增值空間。 例如桃園航空城號稱投資金額五千億元，預定創造經濟效益七兆元，但目前徵收的相關財務規畫尚未完全底定，增加了不少變數，這也是兩人遲遲不願投資航空城題材土地的原因之一。 看來八股又無趣的公文，只要有耐心、抓住關鍵字，也能變成投資理財的好幫手；如果兩位平凡的竹科工程師能夠做到，你也可以試試看！ 【延伸閱讀】這塊地值不值得買？先上網查找蛛絲馬跡—以桃園捷運為例各階段查詢網站與路徑 階段1●土地開發階段：當選人政見落實，中央啟動計畫●查詢網站與路徑1. 國家發展委員會》主要業務〉國家發展規劃2. 行政院公共工程委員會》新聞稿 階段2●土地開發階段：地方政府評估●查詢網站與路徑1. 桃園市政府土地使用分區線上查詢》都市計畫區查詢2. 桃園市政府都市發展局 》最新消息/公告公開展覽 》業務資訊〉都市計畫科〉桃園市都市計畫委員會3. 桃園市政府工務局》新建工程業務 階段3●土地開發階段：內政部決定此案是否成立●查詢網站與路徑1. 內政部營建署 》最新消息、政府資訊公開 》審議委員會2. 內政部營建署城鄉發展分署?》下載區/都市計畫書 註：以上僅列舉部分資料來源：莊曜誠 整理：王毓雯 | ||