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许荣茂:3亿美元贷款到期

http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20080924/18225339574.shtml
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貸款資本化-金利通(8256),聯夢活力世界(8100),昌興國際(8139)

http://gem.ednews.hk/listedco/listconews/gem/20080204/GLN20080204091_C.pdf

近來看見好多貸款資本化這類的新聞,不過這個是大股東把貸款資本化,上一次所見是在昌興國際和媒體世紀,兩家公司在貸款資本化後,一家股價上升幾倍,後一家以資本化價錢兩點八倍私有,可見貸款資本化是有利股價,這股一公佈消息後已升過倍,現市值約一億,應等其股價回落至一毛二至一毛五(即市值約五千萬至七千萬)建議購進。

可能有特別消息跟尾,因該公司市值在創業板市值較少,且大股東持股頗集中,街貨不多,風險則是波動難免。

但是貸款資本化的另一特徵可能是流動資金短缺,請審慎視其資本情況及貸款資本化的人才作決定,如此家公司。

http://gem.ednews.hk/listedco/listconews/gem/20080205/GLN20080205076_C.pdf

聯夢活力世界亦進行此類活動,但是其對象只是其債權人,而不是大股東,其吸引力亦大減,此前亦有這類行為出現,可見此公司流動狀況成疑。


補記:

金利通(8256)大股東在無厘頭減持,我也不知他的財政是否發生問題,建議觀望。
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貴殼-建屋貸款(145)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080319/LTN20080319538_C.pdf

公司公佈虧損二百多萬,無甚意義。

但公司持有近二點二億的流動資產,包括現金、證券及少量貸款資產,但只有一項一百萬的負債,以公司的發行股數二點二五億股來計,折合約一元。

但現在公司的股價大約一點七元,市值約三點八二五億,即殼價每股一億六千萬,折合每股約七毛錢。

但這家公司的控制權,卻於這八年間轉來轉去,但只是系內的一家公司轉至第二家公司,可是只是用來控制盈利/虧損的把戲。

轉來轉去的過程如下:
(1) 2000年5月,華人銀行(655,後來出售銀行業務,易名華人有限公司)先購回這家公司的重要資產,作價八點四一億元,大部分用作償還貸款。然後出售其58.6%的股權,每股1.337元予同系的力寶華潤(156),華人銀行只保留5%的股份。

最後收購得約87.1%的股票,為遵守25%流通量規定,將12.1%配售予獨立第三者。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20000510/LTN20000510032_C.doc

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20000912/LTN20000912035_C.doc

(2) 五年之後,力寶華潤(156)又出售該公司74.8%股權股權予聯合集團(373)持有的50.91%的亞洲聯合財務(亞洲聯合財務7.27%股權在聯合 集團(0373)同系的新鴻基公司(0083),該公司也持有力寶10.13%的股權),每股1.0932元,作價1.84億,於是建屋貸款控制權暫時在 聯合集團手上。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20050707/LTN20050707033_C.pdf

(3) 又過一年,聯合集團把持有亞洲聯合財務50.91%的股權的UAF HOLDINGS 的股權以43.28億元全數轉讓予新鴻基公司,以15.28億現金及28億元可換股債券支付,換股價7元。以該年盈利2.31億計算,市盈率約18.73倍,算是頗貴,雖獲得寶貴的殼資源(?),但還是不超值。這意味著建屋貸款的控制權已由聯合集團轉移至屬下的新鴻基股份。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20060704/LTN20060704104_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20060704/LTN20060704104_C.pdf

(4) 由於收購建屋貸款已得手,所以新鴻基公司出售其於力寶的10.13%的股權,共4,395萬股,每股3元,套現約1.3億。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070131/LTN20070131060_C.pdf

(5) 新鴻基持有建屋貸款74.99%股份剛過一年後,又出售予一外國基金Mercurius Partners ,其控制權由炒細價股出名的Penta Investments的創辦人所擁有,其作價為每股1.45元,總代價為2.48億元,其作價如以該公司的2.2億流動資產來計,殼價約為:

以75%的權益計 = 2.48 - 2.2 x 0.75 = 8,300萬
以所有權益計 = 2.48 - 2.2 = 2,800萬

其殼價也可算是合理。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070515/LTN20070515065_C.pdf


至此也可以作一個總結,這家公司如市況較好,應有一輪炒作(那時一度炒至3-4元),但是如遇上市況不佳,股價下跌,持貨人如沒有任何其他協定,也要上身,所以可能要以部分方式來維持股價,不過在股市低迷時期,此股應會下跌,但亦是他們收集的好時機,以便於長線炒作。

以攤佔流動資產折讓30%計,如該公司價格低於0.70元,可嘗試購入作長線投資,其回報應不甚差。
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融資期極短只屬過渡性質私有電盈貸款滙豐無意分銷


2008-02-12  AppleDaily


【本 報訊】為電盈(008)大股東盈科拓展就私有化電盈而提供財務支持的滙豐銀行,據悉,因涉及的過渡期信貸期限極短,雖然去年有份參與電盈238億元銀團貸 款的銀行,亦希望參與分銷今次貸款,但相信就該過渡期貸款進行一般銀團分銷的可能性不大,迄今滙豐仍沒有向其他銀行發出邀約函,料最終很大機會由滙豐獨力 「坐晒」整項過渡融資。記者:劉美儀

去年9月,電盈與20家銀行簽訂238億元再融資貸款,據悉,除了循環信貸部份外,其餘已被全數提 取,儘管該宗貸款是借予電盈旗下HKT集團作業務重組,但因貸款文件內已載有電盈可能私有化等重組發展條款,故現時電盈通過私有化方案,並無牴觸銀團條 款,更不會構成潛在違約事件(EOD),否則貸款銀行早已召開會議與電盈磋商。

仍未邀其他銀行參與

有參與該項銀團貸款的銀行 稱,關注私有化之後,電盈未來的核心業務收益前景;電盈私有化建議在小股東反對聲中通過,公司旋即傳出裁員減薪,引發員工抗議罷工,消息指有關舉措,短期 雖具節流作用,但中長線看,不排除會損害公司社會形象,以至影響用戶進一步流失,削弱其現金收益,貸款銀行對此不無憂慮。滙豐及中銀香港(2388)分別 為電盈大股東盈拓及第二大股東聯通集團,合共提供百多億元過渡期信貸,據了解,期限將與本月24日高院聆訊批准私有化方案,並向小股東寄發私有化現金支票 的期間同步啓動,盈拓及聯通之後會利用電盈派發的股息,償還該過渡信貸。消息說,有關融資期限極短,可能僅及1、2個月至最長半年,故不存在再進行一般銀 團分銷的空間,估計融資息差或逾1厘。

貸款料涉數十億元

不過,私有化即使獲高院通過,仍不能杜絕小股東提出訴訟的風險,消息 稱,因司法覆核而被法院頒佈臨時禁制令的可能性不能完全抹煞,但要完全推翻已獲法院批准的議案殊不容易。《基點》雜誌早前報道,擔任盈拓財務顧問及提供數 十億元私有化融資的滙豐,尚未決定是否獨力包銷,抑或分銷其他銀行參與。按私有化文件,完成後電盈要向盈拓及聯通派發逾180億元股息。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=5785

交行向宝钢提供7.5亿元并购贷款


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http://www.caijing.com.cn/2009-03-02/110106530.html
用于支持宝钢集团收购宁波钢铁有限公司56.15%的股权

    【《
财经网
》专稿/记者 沈乎】交通银行(上海交易所代码:601328)向宝钢集团有限公司提供7.5亿元并购贷款,用于支持其收购宁波钢铁有限公司(下称宁波钢铁)56.15%的股权。


3月2日,交通银行宣布与宝钢集团有限公司联合签署《并购贷款合同》,此举标志着交行并购贷款业务正式开闸。根据合同,交通银行上海市分行将为宝钢集团 提供7.5亿元并购贷款,用于收购宁波钢铁56.15%的股权。贷款金额占20亿元并购金额的37.5%。目前,并购贷款金额占并购金额的上限是50%。



    此次并购贷款合同的签订,成为中国银行业向钢铁企业发放的首例并购贷款,也是国家十大
产业振兴规划出台后,首例由交通银行提供并购贷款支持的大型并购行为。


    交通银行称,2008年下半年,宝钢集团在国家相关部门和当地政府指导下,与宁波钢铁股东进行了收购部分股权的商谈。根据宝钢在并购中的融资需求,交通银 行积极跟进,并按照中国银行业监督管理委员会发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》和交通银行相应出台的《交通银行并购贷款业务管理暂行办法》,向宝钢 推荐了并购贷款这一创新融资工具。



3月1日,宝钢集团与杭钢集团正式签署重组宁波钢铁的协议,宝钢集团以20.214亿元取得宁波钢铁56.15%的控股权,成为钢铁
产业调整振兴规划出台之后的首个重组并购。


    宁波钢铁由杭州钢铁集团公司、唐山建龙实业有限公司、南京钢铁联合有限公司、福建联华国际信托投资有限公司及外资共同出资组建,年产能为400万吨。宁波 钢铁靠近宁波北仑港,拥有天然的深水岸线优势。将宁波钢铁纳入整体发展规划后,宝钢集团将达到年产能1000万吨的目标。



    并购贷款2008年12月开闸。2009年1月以来,已陆续达成三笔实质性交易,都集中在大型银行。1月6日,工商银行北京分行、北京首创股份有限公司、 北京产权交易所三方签署并购贷款合作意向协议,由工商银行北京分行为首创股份在全国范围内的水处理并购等项目提供贷款。但由于涉及多宗项目,具体贷款规模 和协议还须一笔笔谈定。



    1月中旬,国家开发银行为中信集团和中信国安集团发放一笔16.315亿元的并购贷款,占该项并购资金总额的50%,为银监会规定的上限。此为并购贷款业务开闸后发放的首笔实质性并购贷款,用于中信集团和中信国安集团对白银有色集团股份有限公司进行增资扩股。



    2月19日,工商银行上海市分行与百联集团签署协议,提供4亿元并购贷款,支持百联集团并购上海实业联合集团商务网络发展有限公司。此为上海市及工商银行首笔实质意义上的并购贷款项目。■

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建行:前两月新增贷款15%投向房地产业


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http://www.caijing.com.cn/2009-03-18/110123607_1.html


50%左右投向了基础设施,20%左右投向制造业,15%左右投向住房抵押和房地产开发贷款;如果没有特殊情况,预计今后一段时期贷款投放会趋于平稳

  【《财经网》专稿/记者 温秀】中国建设银行股份有限公司(上海交易所代码:601939,下称建行新闻发言人今天(3月18日)表示,该行今年前两个月新增贷款50%左右投向了基础设施,20%左右投向制造业,15%左右投向住房抵押和房地产开发贷款,其余为小企业、涉农贷款及信用卡。
今年2月,国内商业银行新增贷款突破1万亿元,今年前两个月,全部新增贷款达到2.7万亿元。据透露,几大国有商业银行的前两个月新增贷款总量相差不大,都在3000亿元左右。
建行方面称,该行在投放量方面略有领先,主要是该行在基础设施投资方面有着传统优势。该行中长期贷款增长较快,票据融资的比重较低。
建行发言人披露,建行前两个月票据贴现占比为14%左右,“比同业平均水平低了20多个百分点,其中2月票据贴现占新增贷款比重更低,只有5%左右”。
据《财经》了解,今年2月,建行新增贷款1000亿元左右,其中票据贴现为50亿元。
前述人士称,“前段一些银行投在票据贴现上的资金较多,估计是因为其他贷款项目还没有准备好,一旦情况变化,票据融资就会减少。”他认为,由于激烈的市场竞争导致银行贴现业务盈利空间急剧下降,票据占比也会逐步下降。
对于未来一段时间,
信贷投放是否会持续高速增长,建行新闻发言人表示,固定资产投资计划有实施步骤和时间周期,银行贷款近年来也表现出年初集中投放的规律,其中有宏观调控的原因,也有银行自身获利考虑的因素,因此“如果没有特殊情况,预计今后一段时期贷款投放会趋于平稳”。
“支持
经济增长并不意味着一定要多放贷款,还应提供运用各种金融市场工具的综合服务,降低筹资成本,化解客户难题。”前述人士透露。
建行发言人表示,该行与地方政府合作的重点是共同推进金融生态建设,“我们没有对政府发放打捆贷款”。他还透露,建行已经从行业、区域、客户、产品四个 维度,对不同贷款分别实行“保、控、压、退”的措施。去年建行“退出贷款达到600多亿元”,结构调整腾出来的信贷资源,将会用于支持
产业升级和企业技术改造。

  谈及去年9月以来,央行五次降低贷款利率对银行业绩的影响,建行发言人直言,存贷利差收窄,客观上对包括建行在内的商业银行的盈利水平造成一定压力。但“受益于近年来战略转型的成效逐步显现,贷款利率的变化不会对建行的盈利能力和经营业绩造成实质性影响”。
建行新闻发言人透露,建行纽约分行已于2月18日取得美国纽约州银行厅颁发的营业执照,将于今年正式营业;伦敦子银行也于近日获颁牌照并拟于上半年正式开始营业;在越南胡志明市申请设立分行和悉尼代表处升格为分行的工作也在积极推进之中。
谈及对收购兼并的态度,建行称,“将一如既往地采取积极而稳妥的
海外投资策略”。2008年,建行积极跟踪研究了多个并购项目,此举使得他们得以“深入了解国内外金融体系和金融机构,掌握了常规情况下无法获得的市场信息”。
据《财经》了解,去年,建行专门成立了由董事长郭树清、行长张建国、副行长范一飞及三位董事共同组成的海外投资并购决策小组,该小组拥有一定的股权投资审批权限。但该行对项目选择十分审慎,在上市后率先出手并购美银亚洲之后,还没有进一步的收购。■

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青心直說:貸款達標與裙帶資本主義 胡孟青

2009-06-23  AppleDaily






 

熱 錢唔散,令港股未能成功散熱之餘,連銀行貸款業務都一片好景,整個金融市場水浸嘅後果,就係股樓雙翼齊飛。大家都知道,除咗內地大款真金白銀啲錢辦投資移 民外,樓與股均可以玩槓桿,而內地人向銀行貸款進入股市樓市已是公開的秘密,問題是假如你沒有門路,休想參與這個遊戲,而有門路者又離不開與「官」有關。 大家會問點解內地銀行唔肯貸款畀內地中小企,無他嘅,中招中得多就會學精。今時今日就咁畀個可行性報告或者商業計劃,以為銀行就會放水,已經行唔通,因為 過往銀行已領教過好多宗同類騙案,而且手法完全雷同,單單都係一Drawdown就逃之夭夭,試問同一條橋點會仲行得通。不過近日又有一條騙貸新路線,一 如世界銀行首席經濟學家林毅夫在其年初所著《解讀中國經濟》一書內所指「裙帶資本主義」之形成條件:部份沒有自生能力之企業,在扭曲的政策環境下,依賴政 策性補貼便能享有高利潤,而呢批產業之擁有者,偏偏就是有錢有勢與政府關係密切的人,直接受政策庇蔭的族類。

官商「努力」皆大歡喜

唔 屬於以上優勢族群者,仍然有辦法,好彩內地為官者唔少都心口有個貪字,而且貪得聰明,堂堂正正搵人開間顧問公司,收你一至兩百萬顧問費,成為你我與銀行之 間嘅橋樑,銀行既有生意以完成貸款指標,又唔使擔心個客來歷不明。上半年內地新增貸款點解去得咁快,完全係官商共同「努力」嘅成果,至於貸款人日後有冇錢 還,係日後嘅事。中資銀行搶開生意有癮,來自不同陣營嘅外資銀行朋友,異口同聲咁話中資銀行爭生意非常積極,皆因中央下達武林聖火令誓要保八,鼓勵銀行放 水養魚,假如你係國企,銀行當然十萬個放心,不過有規模而且有齊中外賓架水喉射住嘅企業,亦成為中資銀行嘅獵物。據說某夜幾位來自不同銀行嘅賓架與客戶共 晉晚餐,酒酣耳熱之際,某中資銀行高層突然向個客爆咗一嘢令其他賓架目瞪口呆嘅貸款條件,就係Hibor+20點子,個客仲以為講笑,點知翌日 Confirm一下,原來係真。國家要開放,寬鬆政策都要開放,股樓有錢齊齊搵,睇幾多指標都唔及中央一句放水養起晒環球炒家。胡孟青



PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=8857

又再次轉手-香港建屋貸款(145)


公司歷史:


http://realblog.zkiz.com/greatsoup/3892


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080319/LTN20080319538_C.pdf

公司公佈虧損二百多萬,無甚意義。

但公司持有近二點二億的流動資產,包括現金、證券及少量貸款資產,但隻有一項一百萬的負債,以公司的發行股數二點二五億股來計,折合約一元。

但現在公司的股價大約一點七元,市值約三點八二五億,即殼價每股一億六千萬,折合每股約七毛錢。

但這家公司的控制權,卻於這八年間轉來轉去,但隻是系內的一家公司轉至第二家公司,可是隻是用來控制盈利/虧損的把戲。

轉來轉去的過程如下:
(1) 2000年5月,華人銀行(655,後來出售銀行業務,易名華人有限公司)先購回這家公司的重要資產,作價八點四一億元,大部分用作償還貸款。然後出售其58.6%的股權,每股1.337元予同系的力寶華潤(156),華人銀行隻保留5%的股份。

最後收購得約87.1%的股票,為遵守25%流通量規定,將12.1%配售予獨立第三者。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20000510/LTN20000510032_C.doc


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20000912/LTN20000912035_C.doc


(2) 五年之後,力寶華潤(156)又出售該公司74.8%股權股權予聯合集團(373)持有的50.91%的亞洲聯合財務(亞洲聯合財務7.27%股權在聯合集團(0373)同系的新鴻基公司(0083),該公司也持有力寶10.13%的股權),每股1.0932元,作價1.84億,於是建屋貸款控制權暫時在聯合集團手上。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20050707/LTN20050707033_C.pdf


(3) 又過一年,聯合集團把持有亞洲聯合財務50.91%的股權及香港建屋貸款的UAF HOLDINGS 的股權,其以43.28億元全數轉讓予新鴻基公司,以15.28億現金及28億元可換股債券支付,換股價7元。以該年盈利2.31億計算,市盈率約18.73倍,算是頗貴,雖獲得寶貴的殼資源(?),但還是不超值。這意味著建屋貸款的控制權已由聯合集團轉移至屬下的新鴻基股份。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20060704/LTN20060704104_C.pdf


(4) 由於收購建屋貸款已得手,所以新鴻基公司出售其於力寶的10.13%的股權,共4,395萬股,每股3元,套現約1.3億。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070131/LTN20070131060_C.pdf

(5) 新鴻基持有建屋貸款74.99%股份剛過一年後,又出售予一外國基金Mercurius Partners ,其控制權由炒細價股出名的Penta Investments的創辦人所擁有,其作價為每股1.45元,總代價為2.48億元,其作價如以該公司的2.2億流動資產來計,殼價約為:

以75%的權益計 = 2.48 - 2.2 x 0.75 = 8,300萬
以所有權益計 = 2.48 - 2.2 = 2,800萬

其殼價也可算是合理。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20070515/LTN20070515065_C.pdf



至此也可以作一個總結,這家公司如市況較好,應有一輪炒作(那時一度炒至3-4元),但是如遇上市況不佳,股價下跌,持貨人如沒有任何其他協定,也要上身,所以可能要以部分方式來維持股價,不過在股市低迷時期,此股應會下跌,但亦是他們收集的好時機,以便於長線炒作。

以攤佔流動資產折讓30%計,如該公司價格低於0.70元,可嘗試購入作長線投資,其回報應不甚差。


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其後股份因金融海嘯關係,股價一度跌至38.5仙,但一時不察,又缺水,所以沒留意。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090326/LTN20090326691_C.pdf


公司扣除所有負債後仍約持有2億可變現資產,折合89仙,其中1.22億為現金。


(6)十一日前,湯毓銘先生購入Penta Investments的創辦人持有的建屋貸款74.99%股權,作價每股1.78元,共3.09億元,兩年計及耗用公司資財的代價賺約6,100萬,以過去兩年市場情況來看,回報24.5%,尚算合理。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090828/LTN20090828591_C.pdf


以75%的權益計 = 3.08 - 2 x 0.75 = 1.58億
以所有權益計 = 3.08 - 2 = 1.08億


湯先生資歷如下:


湯先生,39歲,為Shikumen Capital Management Limited之董事總經理。湯先生負責其投資活動、經營業務及業務發展。


於共同創辦Shikumen Capital Management Limited前,湯先生由一九九二年至二零零七年從事金融資產管理業達十五年。湯先生積極投資於公開買賣公司、PIPEs、未首次公開發售公司、私人公司及結構交易。


湯先生於一九九二年畢業於賓夕凡尼亞州大學Wharton School,獲頒理學及經濟學學士學位,主修財務及會計。


這家Shikumen Capital Management Limited,如果大家好記性的話,筆者在佳邦環球(471)一文談過。

http://realblog.zkiz.com/greatsoup/4224


另外,提據股權披露,Shikumen是曾經持有佳邦和東方銀座的股權,他們曾經持有近20%股權,但其後已減持至不須披露的水平。
有關事件的日期 (日/月/年) 上市法團名稱 買入/賣出或涉及的股份數目 作出披露的原因 每股的平均價 緊接在有關事件之後的股份數目(請參閱上述*註解) 佔巳發行股本之百分比(%) 相關法團股份權益 債權證權益
14/03/2008 東方銀座控股有限公司   102(L)
  300,000,000(L)
3.10(L)
   
21/02/2008 東方銀座控股有限公司   104(L)
  2,500,000,000(L)
37.56(L)
   
25/01/2008 東方銀座控股有限公司   104(L)
  2,500,000,000(L)
68.39(L)
   
17/01/2008 東方銀座控股有限公司 100,000,000(L)
104(L)
HKD 0.150 2,500,000,000(L)
151.02(L)
   
27/12/2007 東方銀座控股有限公司 2,600,000,000(L)
101(L)
HKD 0.150 2,600,000,000(L)
157.06(L)
   

那為何能購入這樣多的股票呢,就是因為這次配股了:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20071212/LTN20071212350_C.pdf

該次配股的代理為金金證券行,他一次過拿得配股的32.5%,可見和他們關係非常密切。

其後換股價降至2.92仙,其後現時股價上升至超過10仙,他們陸續減持,並已套回成本,可謂大賺。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090323/LTN20090323509_C.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090514/LTN20090514335_C.pdf


香港建屋貸款易手後復牌後股價大升,不知此君意欲何為?

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=10724

从按揭贷款买房看杠杆收购的原理 Barrons


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杠杆收购是PE私募股权投资的一种重要形式,曾经在80年代的美国盛极一时。在2000年以后,由于低利率和流动性过剩,杠杆收购又卷土重来。金融危机 后,借贷困难,杠杆收购遇到了很多障碍。在国内,由于特殊的国情,杠杆收购还不太盛行。但是,中国有中国特色的贱卖国有资产,上市升值式的中国特色PE私 募股权投资。      杠杆收购,听起来很玄妙。但是,只要你买过 房,杠杆收购的原理就很容易理解。      不考虑利息    假设你买房投资。房屋价值 100万,出租净收入为5%左右。不考虑利息,不同方式买房,你的回报率如下:    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   同样的房产,同样的出租收入, 由于购买方式不同,投资回报可以相差10倍以上。如果你现金买房,投入100万,房屋出租净挣5万,投资回报率为5%左右。但是如果你贷款90%,首付 10%,同样的房屋出租净挣5万,放在10万的首付上,投资回报率为50%左右,是全款买房的10倍。同样的房子,同样的房屋回报,但是由于购买方式的不 同,投资回报率可以差10倍。这就是杠杆的威力。      这只是租金回报的计算。如果房子升值,又如 何呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   可以看出如果房屋升值20%, 全款买房的人投资回报为25%,其中20%来自升值,5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为250%,其中200%来自升值,50%来自出租。      看上去很好吧。但是,如果房屋价格下跌呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   如果房屋下跌20%,全款买房 的人投资回报为-15%,其中-20%由于价格下跌,5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为-150%,其中-200%由于价格下跌,50%来自出 租。      利息的作用    以上是不考虑利息的情况,如果 考虑利息,假设利息率为5%的情况如下:    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   可以看出,各种方式投资回报率 没有差别。      但是,如果房屋升值呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   很明显,房屋升值后,高杠杆放 大了投资回报率。      但是,如果房屋价格下跌呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   可以看出,由于要支付利息,高 杠杆的情况下投资回报率非常差,损失是全额现款买房的13倍。      所以,高比例的贷款提高了杠杆,成倍 放大了回报/损失。      其实,杠杆收购在本质上和贷款买房没什么区 别。企业的现金盈利就相当于房屋出租净收入。企业价值就相当于房屋价值。财务杠杆就是金融炼金术的关键,只要利息足够低,现金盈利足够支付利息,即使企业 没有任何改变,投资的回报也会成倍增加。如果,企业放弃长期发展,完全考虑短期利益,提高短期盈利,尤其是现金盈利,同时提高企业价值,投资回报就更为可 观。但这样的短期行为往往会损害股东的长期价值。      而且,财务杠杆增加,风险也随之增加。这也 是本次金融危机的根源之一。
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巨额贷款流入地下 唐骏卷入“博京大厦”是非


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