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上週三，審計署發表報告，揭發由 香港興業所發展的愉景灣，原來最初原意是興建度假村及酒店，香港興業廿多年來不斷申請更改土地用途，大建住宅，但大部分單位卻從不用補地價。市場估計，政 府因此大約損失五億元。報告一出，令立法會議員咬牙切齒，準備傳召當年有份開綠燈的前布政司鍾逸傑調查。事件亦同時翻開香港興業主席查濟民，一段不為人熟 悉的發達傳奇。愉景灣地皮原是一個荒蕪的養牛場，在中蘇關係緊張的七十年代，更一度落入蘇聯財團手中。被譽為愛國商人的查濟民，當年收到一個電話，便以三 千萬元「啃」下這幅無人肯投資的不毛之地。結果，荒地今天變金礦，香港興業過去廿年在島上興建並售出七千多個單位，帶來八十億元巨利，更令做染廠起家的查 濟民，搖身變成身家七十八億的紅頂商人。佔地達七千萬呎的大嶼山愉景灣，四、五十年代人跡罕見，只是太平洋戰爭後，一批從中國逃出來的修士，在愉景灣建了 一座神學院。如今島上已發展得像外國小鎮一樣，佈滿售價五、六百萬元的花園洋房，又有會籍過百萬元的高爾夫球場。島上一切設施包括水塘、公路等，皆由香港 興業興建。車輛出入愉景灣得向發展商申請牌照。過去廿年香港興業在愉景灣已售出七千多個單位，為公司帶 來總共五十億元利潤。連同於九四年，香港興業把愉景灣一半發展權益售予中信泰富，換取三十四億元現金計，愉景灣就此讓香港興業勁賺八十億！現時島上尚有九 十萬呎住宅準備在未來數年發售，連同尚待開發的六十二萬呎單位連商業樓面，按現時樓面每呎四千元計，又可讓香港興業再袋六十億元。難怪在紡織界中人指出， 查濟民最賺錢生意並非做廠，而是發展地產。

牛場闢作度假村堪稱查家代表作的愉景灣，當年的投資契機，源於一場政治風波。最初在六十年代開發 愉景灣的，並非現時的香港興業主席查濟民，而是商人王永祥。王永祥在四十年代末，以貨船運載中國難民到香港及東南亞致富，當年家勢顯赫，其妻子石崇傑，更 是立法局非官守議員。而王氏除了發展船務航運地產，亦在澳洲涉足畜牧和農業。六六年，中國爆發文化大革命，香港恐防大陸不再供應牛隻，王永祥於是選址在偏 遠的愉景灣開牛場，並從澳洲輸入牛隻。據離島區議會主席林偉強憶述，這個牧牛場名為「大興牛房」，規模龐大，設備亦相當先進。「我好記得大興牛房出名劏牛 快，工人喺牛頸開一槍後，其他工人即時夾手夾腳剝皮拆骨。當時劏一隻牛只要五分鐘，快過劏一隻雞！」到七十年代初，王永祥在前新界鄉議局主席陳日新獻計 下，要將牛房發展為大型度假村。陳日新說：「王永祥搵隻大輪船載我去愉景灣睇地皮，我還替他找律師、測量師，諗吓發展高爾夫球場度假村。」王永祥於是成立 香港興業（Hong Kong Resort Company Ltd），又找來林偉強父親林樹春當經紀，在元朗一帶向原居民收購乙種換地權益書，藉此向政府交換愉景灣度假屋的發展權。一九七六年九月，行政局落實以六 千一百多萬元補地價，批准香港興業興建四百三十萬呎度假屋，及一百五十萬呎酒店。王永祥還打算在度假村內開設賭場，準備把愉景灣項目上市集資。

恐 蘇聯勢力侵港本來愉景灣計劃已發展得如火如荼，部分公路亦正興建，可惜卻臨門脫腳。事關王永祥在澳洲經營牛場令他蝕大本，加上航運業出現不景氣，他的財政 出現危機。王永祥為求挽救項目，曾四出尋找合作夥伴，包括英資的香港置地。香港置地勘察過愉景灣地皮後，覺得無發展價值，最終沒有投資。王永祥唯有把香港 興業的股份抵押予一些財團，當中包括公和建築創辦人陸孝佩，他說：「王永祥無錢發展愉景灣，我借出八百萬俾佢。」而其餘大部分香港興業股權，則抵押了給國 營的莫斯科納羅尼銀行（Moscow Narodny Bank）。七七年王永祥未能償還到期貸款，被該銀行追債三千三百萬元，並隨時沒收愉景灣地皮。當時正值中國與蘇聯冷戰時期，如愉景灣這幅地落入蘇聯手 上，自然惹來北京關注，而港英政府亦不欲見蘇聯勢力在港伸展。當時港澳辦主任廖承志便着《大公報》社長費彝民，致電正在歐洲度假的查濟民，向他告之中央十 分關注愉景灣地皮去向。查濟民外父是常州紡織大王劉國鈞，是廖承志的統戰對象，雙方關係稔熟。查濟民收到電話後，回港以三千萬港元，向納羅尼銀行贖回持有 愉景灣地皮的香港興業股份。

查家少爺中槍要發展愉景灣這個半島，需要開山劈石，由零開始，查氏家族除付出買地的代價外，查家長子查懋聲亦付 出「血的代價」。事緣王永祥密謀發展愉景灣期間，已找來一名劉姓判頭包伙食，而該判頭亦已購置好餐具設備；但查濟民接手後，卻不再找該判頭繼續合作。判頭 找查家追討賠償，但都不得要領。結果在七九年八月，判頭闖入中環聯邦大廈（現已拆卸）二十六樓，香港興業的寫字樓，向查濟民長子查懋聲開了一槍，其後還脅 持四個職員做人質，與警對峙近五小時才投降。槍傷後查懋聲即時送往瑪麗醫院，他胸腹間中槍，因失血過多，送院時已陷昏迷，後來急救後度過危險期。但由於子 彈位置接近脊椎，施手術取出彈頭恐有癱瘓危險，故該彈頭至今仍留在查懋聲的身體內。而被判監數年的判頭，放監後仍去找查懋聲，據悉獲對方賠償四、五十萬元 了事。查濟民四八年從國內到港，一直經營紡織業，對地產發展可謂門外漢。他之所以能順利發展愉景灣，原來多得好友前布政司鍾逸傑從旁幫了一把。

港 英政府開方便之門查濟民本在荃灣開設中國染廠，而鍾逸傑就曾任職荃灣理民官，雙方早於五十年代有交往。查家接手愉景灣不足一年，香港興業就向當時已升任為 新界政務司的鍾逸傑，申請剔除四百三十萬呎度假屋單位，改為加入五百多萬呎房屋單位，將度假屋項目徹頭徹尾轉為住宅出售。就此，城市規劃處的官員提出反 對，但鍾逸傑不理，認為「興建度假勝地這基本概念仍然存在」，大開綠燈。愉景灣一期在八○年推售，每呎售價六百元，首批二百五十個單位一日售罄，買樓人龍 一度由香港興業寫字樓的廿六樓，排至樓下八樓，成為報紙及電視新聞頭條。然而即使整個一期悉售帶來近八億現金，但相對香港興業初期十二億的投資金額，仍是 入不敷支。加上八三、八四年正值中英前途談判，香港樓市大跌。愉景灣呎價跌至每呎三、四百元，令落重鎚投資的查濟民十分沮喪。「當時查家好 desperate（絕望），於是賭一鋪，計劃起high-rise（高層大廈）。」查濟民的老朋友道。香港興業於是大膽建議把愉景灣剩餘的酒店和商用建 築樓面以一換一方式，轉為房屋建築樓面面積。

當時有地政總署官員對此提出質疑，認為項目已大大偏離建設一個度假勝地，反而更似一個典型的住宅項目，建議提交行政局討論。不過，當年已升任布政司職位的 鍾逸傑，又力排眾議，認為毋須提交行政局審理。此後政府中人對計劃已無反對聲音，而香港興業就名正言順興建住宅。此後他多次更改圖則亦毋須補地價。其中在 八五年，香港興業曾申請增加地盤面積五十一萬呎，而當時的地政總署並無要求發展商補地價。查實當年的地政總署署長杜，升任此位前曾任職新界政務部門，正 是鍾逸傑的得力頭馬。此後接任地政總署署長的周湛燊、陳達文等，按照「前朝」規矩，未要求發展商補地價，而鍾逸傑退休後，便到查家的上市公司名力，出任董事。 香港興業不用補地價大舉增加愉景灣的住宅面積，加上香港樓市在八十年代中開始起飛，令愉景灣在八七年前後開售的第三期，開始錄得盈利。其後政府在九四年決 定選址在赤鱲角，興建新機場，更一度令愉景灣樓價升逾每呎五千。當年憑着一股愛國熱誠而啃下「豬頭骨」的查濟民，也許料不到，愉景灣會帶來八十億元巨利。 而查濟民當年有幸被中央欽點，全因他外父劉國鈞的關係。

外父賞識查濟民祖籍浙江海寧，於杭州讀書，進入前身是浙江大學的求是書院附屬工專， 學習染織。一九三三年畢業後，查濟民到常州打工，常州是中國紡織名城，自明、清以來一直是全國的棉布集散地。查濟民入了常州最大的「大成紡織集團」當練習 生，而大成的老闆便是後來查濟民的外父劉國鈞。劉國鈞在一九三○年，在上海儲蓄銀行創辦人陳光甫的支持下，以四十五萬購入在常州陷入財困的大綸久記紗廠， 改名為大成紡織股份有限公司，劉國鈞後來在常州再興辦大成、二、三廠，又到武漢、重慶等 地設廠，「劉國鈞是無錫榮德生（榮智健祖父）及唐星海之後，在江蘇一帶有名工業家。」專門研究紡織歷史的無錫江南大學教授陳文源說。大成專門生產做長衫的 藍布，稱為「大成藍」，劉國鈞對日本人能用棉布生產出的燈芯絨十分仰慕，多次到日本考察，後來大成成功在中國生產這種布料，並名命為「征東牌」，寓意是征 服東洋（日本）。查濟民在大成紡織廠工作時很勤奮，並獲得劉國鈞賞識，入廠一年後即升為印染部主管，其後更把獨女劉璧如許配給他。自此一直跟隨外父身邊學 習經營紡織廠這門生意。三九年劉國鈞在重慶籌辦大明紡織廠，一手交由查濟民打理。四八年解放前夕，劉國鈞把資金移到海外，由女兒劉璧如及女婿查濟民及兒子 漢堃、漢棟及漢良則遷到香港。而劉國鈞與妻子一直留在大陸，並把大成紡織機器捐給南京政府，亦帶頭搞公私合營化，全面愛國，五六年更當選江蘇省副省長，前 後達十年之久，被稱為紅色資本家，至七八年在江蘇省工人醫院病逝，享年九十一歲。

查家媳婦政壇新星查濟民到港後，選址在荃灣籌建中國染廠。 而其舅仔劉漢堃及劉漢棟則在附近成立東南紗廠。「中國染廠經營手法是Verticle Setting，即係紡紗、織布、印染一條龍，好多人交貨俾中國染廠做。」上海一廠家說，同樣從上海到香港發展紡織業的老廠家李德昌說：「查濟民是首批到 非洲開廠商家，在加納、尼日利亞等地開廠，那兒工資便宜，五個工人相等於香港一個工人的工資。」八八年查濟民在香港擁有的中染國際、香港興業和名力集團重 組後在香港上市。查濟民擁護前國家領導人鄧小平的改革路線，八三年獲中央邀請赴京見鄧小 平，後來擔任基本法選舉委員、港事顧問及區籌委會成員等。查濟民有三子四女，長子查懋聲，原本一直打理愉景灣及海外的酒店項目，直至三年前因患有胰臟癌， 要到美國史丹福醫病兼休養，雖然他仍留任香港興業副主席，但少沾手公司事務。而查濟民的次子查懋成，本打理染廠業務，現已接替哥哥掌舵愉景灣發展，並出任香港興業董事總 經理。他的妻子史美倫，律師出身，○一年離開證監會副主席一職後，被中國前總理朱鎔基任命為中國證監會副主席，任內處理過大案，包括銀廣廈及三九集團等 等，被國內金融界稱為中國股市鐵娘子，更揶揄她的名字為「查死你們」。今年九月，她離任中國證監會，十月隨即加入行政會議成員，查史美倫憑藉其家翁與中央 的關係，以及個人在國內的經驗，成為政壇上一匹黑馬。

位在坡州市有兩個十分著名的文化聚落：坡州出版城與Heyri藝術村。它們的共同特色，就是全由有理想、敢作夢的人，靠著民間發起力量達成看似不可能的任務。

現在不僅以產業群聚方式吸引全球同好慕名而來，也讓韓國文創得以延續、持續擴大勢力。

撰文‧莊 芳

距離韓國首都首爾約四十分鐘車程，位於坡州市西邊一條「自由路」旁，有一塊四十八萬坪的土地，約等同兩座內湖科技園區產業用地面積，佇立著各式各樣充滿設 計感的建築物。雖然位置接近南北韓陸上軍事交界處，周遭卻圍繞著一股寧靜祥和的氛圍。這裡，就是韓國文化人聚集的園地「坡州出版城」。

由於屬於軍事管制地，所有建築物限制不可超過五層樓高，禁止隨意掛上招牌，卻因此展現出一致的協調感。其實在二○○三年第一棟建築物完成以前，這塊區域完全是一片無用的荒地，但在熱愛出版的理事長李起雄的推動之下，終於達成書香滿溢的文化聚落。

挽救出版業危機

「沒有執行 夢想永遠只是夢想」現年七十一歲的李起雄，原本經營「悅話堂」出版社，至今專門出版文化藝術類書籍已有四十年之久。他在四十九歲時，決定朝著心中目標前 進，設立一個具有文化傳承意義的城區，「假使沒有人站出來開始執行，夢想終究只是夢想。」李起雄說，出版城的發想最初並沒有政府支持、主導，全由民間集合 力量促成。若是沒有足夠的毅力，以及成就目標的決心，恐怕難以達成全球規模最大的出版產業園區，拯救每況愈下的韓國出版環境。

李起雄一開始先組成出版文化產業園區協會，當時即有上百家公司加入會員，接著籌集資金、考察三十多處土地，初步調查各家公司需求與投資計畫，到向政府提 案，幾年時間就過去了。從一九八九年啟動計畫，經過不斷溝通、調整計畫細節，直到一九九四年政府才正式認可、參與提供支援，確認可用土地面積。

其間經歷的失敗、挫折不計其數，尤其必須將上百家各式企業的不同意見整合在一起，絕非易事。但對李起雄來說，幾乎沒有後悔的餘地。「與其說我不想放棄，不 如說是『不能』放棄！」他說，自計畫啟動之時，已經不是只有他一人的夢想而已。每當感到困難時，他會憶起尊敬的偶像，為了捍衛朝鮮的愛國義士安重根，「想 到他為國家犧牲生命，就不覺得自己有多辛苦了！」在李起雄眼裡，建設出版城的目標，就像安重根期望達到東亞和平的理想一樣。「惟有文化的存在，才能化解各 國的歧異、促進和平。」只不過，光有滿腹的理想恐怕無法完成這項壯舉，由於絕大多數參與者都是中小企業，對他們來說，營運成本才是吸引集結的重要因素。

政府隨後介入

租稅優惠吸引企業 促成規模經濟「須以低廉的價格取得土地、降低營運費用，才能吸引企業進駐。」因此政府參與之後，開始協助提供「誘因」，讓進駐廠商享有前五年免稅、後三年 五○％的稅負減免，還可申請長期優惠利率貸款，讓出版相關廠商更加願意搬遷至此，蓋起屬於自己的辦公大樓。如今從創意發想、編輯排版、印刷到裝訂成冊和運 送，全都可在出版城裡完成作業，大大節省時間與成本花費。

目前已有三百多家公司進駐，其中包含韓國最大書店教保文庫總部、當地出版社、紙廠與印刷廠，甚至還有專門處理郵件的物流中心，總計已有八千位員工，算是極 為成熟的產業園區。特別的是，城區內還有數家高級餐廳、一家商務飯店，只是飯店房間完全沒有電視設備，「目的就是希望大家多看書、少看電視！」坡州出版城 企畫經理金娟淑說。

小公司集體作戰

降低成本、增加效率 強化競爭力就像完成一本書，往往必須經歷嘔心瀝血的發想過程，整合所有編輯、設計、印刷的細節，「這個出版城對我而言，就像一部巨大的立體書籍，花了十多年奔走才終於問世。」望著仍在開發中的二期出版城區，李起雄露出驕傲的神情說。

台灣商業軟體聯盟（ＢＳＡ）共同主席蔡文宜觀察，一般經營文創事業的公司多以中小企業為主，所擁有的資源較少，「假使像是韓國一樣，以聚落的方式將同質性的企業集合在一起，絕對可以降低成本、增進效率。」當然，政府未來提供訓練或輔導之時，也能夠集中處理。

若是政府無法即時提供協助，蔡文宜建議文創工作者，無論面臨資金短缺、《著作權法》等難題，不妨放棄單打獨鬥的傳統模式，「自行集結聚落、整合資源，才能 擴大產業競爭力。」就像坡州出版城的例子一樣，雖然一開始並未獲得政府大力支持，充滿熱情的文創工作愛好者，依舊憑著自己的力量，將一片荒蕪的土地，建造 成一個大型聚落。這些具有拚勁、堅持理想的韓國人，果真徹底實現了「團結力量大的精神」。

Heyri藝術村──藝術家親手打造的夢想天堂韓國另一個靠著民間力量做出一番成績，並獲得國際媒體矚目的文創成就，則是位在坡州出版城附近的Heyri藝術村。每到周末假日，這裡就會湧進大量人潮，成為韓國新興的觀光景點。

很多人以為，這個藝術家的天堂是由政府協助才得以完成，「事實上，政府一直到三年前才正式承認這個計畫，並提供補助。」現任藝術村理事長全熙天透露，還未 形成藝術聚落之前，這片土地同樣未經開發，1998年由多位藝術家發起，從物色藝術村地點、土地開發整理，到2003年才正式建設，如今總計約有170棟 建築物，規模頗為壯觀。

藝術村中每一棟樓都是一件藝術作品，甚至成為多部知名韓劇拍攝景點。許多藝術家在此經營起展覽館，藉由收門票方式維持營運；或是將一樓作為銷售賣場，二樓設為個人工作室，三樓則是住家。

有30年經歷的畫家李榮美，兩年前決定在Heyri藝術村建造屬於自己的工作室，「這應該是所有藝術創作者的夢想吧！」於是，她在此蓋了兩層樓的建築，一樓經營咖啡廳，也是和藝術家、同好交流的場所；二樓則是個人工作室與作品展示會場。

李榮美目前還是每天從住家往返工作室，她希望不久的將來，正式搬至這裡生活。「這裡環境單純、安靜，適合創作，重點是能夠遇到同樣喜愛藝術作品的朋友。」 李榮美介紹完她的畫作，又忙著下樓煮咖啡，趁著空檔展示她剛完成的陶藝品，「總之，我對現在充實的生活狀態滿意極了！」

坡州出版城

成 立：1998年動土，2007年第一期完工

理事長：李起雄（右圖）

規 模：面積48萬坪，300多家公司進駐，員工8000人

文創心法

1. 集結同業共同開發，降低營運成本。

2. 整合上下游產業鏈，提高競爭效率。 3. 先自行開發，後尋求協助，更容易取得政策支持。

十三年前，台中市公益路周遭一片荒煙蔓草，廚師出身的私房泰總經理陳慶釗，竟然跑來此地開餐廳，現在，他成了四家餐廳的老闆，還寫下兩年就賺回六千萬元的紀錄，他是怎麼成功的？

看準商圈轉移十多年前就重金開店，搞宣傳噱頭

酷愛美食的陳慶釗，新民商工電子科畢業後，當起川菜廚師，還從內場師傅做到外場服務生。一九九一年，他到彰化市自己當起老闆，開了Tea Work人水私房餐廳。當時，他認為彰化自成一個天地，競爭少，市場胃納量足以撐起他的生意。

但他的人生能夠翻身，不是因為跑到偏遠的地方開店，而是他能乘勢而起，大膽投資台中店。二○○○年，中台灣的各快速公路逐漸興建，特別是中彰快速道路，將彰化到台中的交通時間拉到三十分鐘內，陳慶釗發現，彰化的客人未來恐怕會開始往台中走，彰化的生意勢必會被衝擊，於是，他決定到台中開店。

當時，台中市消費族群集中在國立美術館一帶，土地仲介告訴他，應該在該處找地，但他卻不跟著人群走，反而看中距公益路約七百公尺的文心路、市政路口，七期與公益路交界。當時，這一帶還是重劃區空地，周遭荒煙蔓草，每到夜晚更是烏漆墨黑，猶如鬼城。

但陳慶釗看到交通、生活中心都往西，他想，商圈也應會逐漸往西移動、外縣市進入台中也會經過這裡，這是趨勢，人應該布局未來，而不是守舊，等著沒落。

於是，他大膽租下八百坪的土地開店，還投下六千萬元設計裝潢，他想營造一個有空間美學、一個喝茶又能吃飯的地方，走複合式餐飲模式。

但第一個挑戰就是，這片荒地沒有居住人口，又位於車水馬龍的交通要道旁，這是開店的大忌，因為馬路大、車流大，未必能夠帶來人群。怎麼吸引客人上門？「我玩火，」他搞了大噱頭，日落時，就在餐廳戶外空間點了十支火把，燃起熊熊火焰，讓所有經過的人，很難不去注意這樣的花招，再看第二眼，就會被六千萬元的清水模式建築、鐵道枕木裝飾吸引住。

看準顧客心理請來十七個廚師，現場表演熱炒

一片黑暗之中的亮點，讓客人上門。接著，就是考驗他的真本事了，他竟然採現場料理，還要跟賣調理包的複合式餐廳比價格。

出身廚師的他，從鍋子、容器到每道菜的分量全都設計成一人份的，這樣供餐速度最快、成本掌控最好，也符合客人需要；他還一口氣請來十七個廚師現場做十分鐘的熱炒：「要提高翻桌率，做好一切前置準備最重要，速度才能快起來！」

他還拉長營業時間，從早上十一點半開始供餐，做到凌晨三點。單價低、衝高翻桌率，拉高營業時間，陳慶釗說，「客單價平均二百二十元，五百個座位光翻一輪就是十一萬了，」一年下來，就是破億元營收，二○○三年的嚴重急性呼吸道症候群（SARS）更讓他一口氣翻身，戶外大空間與開闊的環境，剛好符合當時的需求。

兩年之內，他的店不僅成了億元店，還把投資全都回收，但一下子也出現了近二十家模仿商業模式的餐廳。

「這是比誰會搭到最後一班車，」陳慶釗說，很多人盲目跟進來，也跟著請廚師、現場做菜，下場就是賠錢退場。

原來，現場做菜根本賺不了錢，只是吸引客人的手段，賣茶水的利潤才重要，足足是餐飲的四倍，搞錯重心就會賠錢，所以還要靠空間營造氣氛、用餐飲帶來客人，然後賣茶水賺回來。

看準商業模式改變不拚低價，改走奢華路線

所以他一年更換三次菜單，每次換六○％菜色，隨時讓顧客有新鮮感，不斷的拉高競爭門檻，時時跟別人不一樣。二○○七年，他展開了投資「私房泰」，當時的公益路已經有火鍋黨、牛排黨，陳慶釗看到低單價、高週轉率、流動快速的行業都被卡位完了，若進場做一樣的生意，是盲目跟隨潮流。

於是他重新定位自己，餐廳用竹林圍繞建築，內有魚池、茅草屋，還引進泰國香料、薑來種，五百坪的土地，竟然有二百五十坪的公共空間，營造出奢華、城市中秘境的氛圍。

他要客人一眼就記住，下一次才會再來。他說，人總不會天天吃火鍋、排隊等吃牛排，總會有不同的選擇。例如中科的台積電、友達也有宴客的需求，泰國菜是最國際化的飲食，所以不求最高客流量，而是這些人選項之一。

不走低價路線，他賣服務，他們可以整個泰國菜沒有辣椒、沒有酸，針對客戶需求設計出泰國菜，改玩服務力。他指著一盤鱸魚說，不僅魚的賣相要好，外國人還要求將魚刺都剃除，所以要懂得賣刀工，光刀工就要多賣五十元，才能在公益路成功站穩腳步。

不過，他進軍台北卻沒有預期中的順利，位於慶城街商圈的私房泰，只有中午來的商務客，這些都是周遭的辦公區族群，到了晚上卻沒辦法吸引散客與專程而來的客人，才發現在錯誤的商圈開店。

因此，陳慶釗重新檢討發展策略，更重要的是，他領悟到，人必須時時刻刻檢討，怎麼掌握對的時機、對的地點做跟別人不一樣的事情。

與台北市僅一橋之隔的江翠北側自辦市地重劃區，不論面積或地點，都極具指標性，號稱開發商機逾五千億元，從二○○五年以來，地價已翻多倍，更造就出二千位億萬田僑仔，可說是自辦市地重劃點土成金的經典。

撰文‧梁任瑋

新北市板橋區長江路一段放眼望去，皆是四、五層樓低矮老公寓，不少店面甚至早已拉下鐵門閒置，只剩汽車修理廠、五金行零星營業。如此陳舊的社區場景在新北市並不少見；但穿過這條街後，竟是一片開闊空地，原本凌亂的工廠已全部剷平，只見怪手與卡車來回穿梭整地，與前排街景大異其趣。

一年多後，這片空地將開始興建高達三十層樓、正對大漢溪的水岸景觀住宅，「阮這區以後不輸台北的大直水岸第一排，房價每坪至少可賣一百萬元！」住在江子翠三十多年的陳先生說，以前這裡被劃為行水區（淹水時，給水流動的地區），土地不值錢、沒人要，但現在聽說有建商整合土地，馬上要蓋大樓，地主都將土地握在手裡待價而沽。

陳先生口中的土地，正是號稱開發商機逾五千億元的「江翠北側自辦市地重劃案」，地主約二千人，以目前土地行情已喊到一坪一百萬元計算，若持有一百坪，身價可望暴漲至上億元。

河岸地敗部復活 眾家搶進江子翠地區的都市計畫，政府早在一九六八年就已公告，到九七年要修建板橋堤防及中原堤防時，為避免拆除大量既有建築物而造成民怨，遂變更設計，將大漢溪及新店溪河道縮窄，使原本在堤防預定線外側的一百二十公頃行水區土地，變成在堤防內。這一百二十公頃土地可說是敗部復活。

二○○五年，新北市政府重新開放由地主們自辦市地重劃，這樣一來，地主可領回五○％土地，容積率加上獎勵後可達三一二％，地主獲益提高一．六三倍。「自辦市地重劃工作若能成功，對地主、對地方都是一件好事。」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說。

○九年江翠北側市地重劃展開，由於利益龐大，欲爭取主導權的開發商早已搶進布局，也有地主自組團體，準備自行開發。

重劃區分為七個區塊，由三家重劃會主導，Ａ、Ｂ區是由辦過新莊塭仔圳市地重劃的重劃公司，另組永翠水岸綠能特區重劃會負責；Ｃ、Ｄ、Ｅ區是立信資產與華新開發合作；Ｆ、Ｇ區則由大昌建設進行。

其中，位於中央位置的Ｃ、Ｄ、Ｅ區競爭最激烈，原本形成兩大陣營，一是當時進場近五年的華新開發，一是○八年才介入的立信資產。兩家同時整合地主，也各自成立重劃籌備會，但不只範圍重疊，地主同意書也有部分重複。

由於政府祭出三年的整體開發時程獎勵，如果無法在期限內成立重劃會並完成開發，未來即使取得主導權，也可能減少獲利四一二億元，兩家公司於是在一○年攜手合作，並由立信出面接手。合則兩利，原本是三大區塊中進度最落後的區塊，但後來居上，預計今年下半年公共設施完工，明年可將土地分回給地主。

花一年整合地主 工程浩大大台北主要知名建商麗寶、華固、國泰、茂德等，早在去年一月禁止移轉前就已進場購買土地，準備推出住宅大樓；立信資產旗下的建設公司也持有很多土地，未來還可分回抵費地。至於另外兩區進度，仍在申請變更計畫與整合當中，尚未開始施工。

房地產業者分析，江翠北側案因距離捷運板南線近，推案房價高，才吸引大台北建商注意；但此案要整合的地主很多，還牽涉老舊建物都更，過程在在考驗重劃會的智慧。

過去江翠北側合法的建築物不到五％，高達九○％是汽車修理廠、家具、資源回收廠鐵皮屋，不乏一九八○年以前興建的，加上很多已由第二代繼承，權屬複雜，僅僅Ｃ、Ｄ、Ｅ區就有一千四百多位地主。立信重劃會承辦人員指出，「至少花了一年才將所有地主找到，光是徵求地主同意書就請了三十位業務員負責，可見工程有多浩大。」「我們這個案子不論地點或面積，在大台北絕對是最具指標性。」立信重劃會表示，台北市已找不到新的自辦市地重劃案，新北市也不多，甚至不乏失敗案例，現在要再申請並不易，更凸顯其稀有性。立信一○年剛進來時，土地一坪才十五萬元，之前更低，只有個位數，今年每坪已逾五十萬元，三年漲至三倍；將來分回後，地價上看百萬元。若以新板地區的開發速度及房價推升效應，房價更可望翻倍。

從河邊荒地變身水岸第一排豪宅區，市地重劃有如仙女棒，為點土成金傳奇再添新頁。

河岸變建地，

開發商機逾5千億元

江翠北側自辦市地重劃區

面積：117.47公頃（35.5萬坪）預計完成時間：2021年開發進度：分成A、B、C、D、E、F、G共7單元，目前進度最快的是C、D、E區，預計今年底可分回土地。

「當地人一開始把我們當猴子看，在這裡停一部Mini、插一支雨傘，車子是故障嗎？賣咖啡！？兩個神經病應該三個月就回台北了吧！」

Angel Mini Caf'e屋老闆何寬倉回憶五年多前的窘境。現在，這對夫妻檔，卻在這荒煙蔓草處，建立起口碑名店。

提到台東縣鹿野鄉永安村，大家常想到這兩年最夯的熱氣球，但在這鹿野人口密度最低的村落，還有另一個當地人會豎起大拇指的觀光景點--Angel Mini Caf'e屋（以下簡稱Mini Caf'e）。

「如果來台東想配山景喝咖啡，就一定要來這邊。」曾出版《緩慢‧台東‧旅》等書的台東旅遊達人蕭裕奇說；「夏天來他們店裡，連外面樹下都坐滿人。」永安社區發展協會總幹事廖中勳表示。

奇！平日只有砂石車、警車會路過它月營收竟破20萬、毛利率四到五成

它位於台東武陵綠色隧道，由舊台九線截彎取直而成，全長約四公里，居民不到三十人，路上只有它與一家饅頭店，其他什麼商店都沒有。平時幾乎只有砂石車、警車會經過，讓人難以想像，在這賣咖啡，月營業額也能破二十萬，毛利率四到五成，比許多都市咖啡廳還好賺。

「我都自稱『道長』，整條綠色隧道歸我管，每一輛車經過，是外地車還是本地車，一看就知道。」何寬倉笑說。

現在，四十四歲的他，皮膚黝黑、頭戴棒球帽，腳穿雨鞋，和老婆、女兒一家三口定居台東，還養了一條狗，看起來優閒自在。但其實早在五年多前，何寬倉拋下台北服務業店長工作，和兩夫妻加起來約十萬元的月薪返鄉時，常一天連五杯咖啡都賣不到，月收入只有一萬多元，「有時一杯也沒賣出去，兩人喝得比賣得多。」

當時他靠一輛行動咖啡車，在觀光客較多的鹿野高台做生意，經營狀況一直不穩定，半年後，才往北邊的綠色隧道遷移。不過，這裡荒煙蔓草，沒有半點人潮，他卻堅信，「沒有做不起來的生意，只有不用心的人。」

他試圖改變地理上的劣勢，用口碑逆轉勝，熟客學，成為他勝出關鍵，而帶點復古風、外型可愛的Mini車，便是秘密武器。

大學念機械的何寬倉，曾從事二手車買賣，也懂得改車，開店時更想把興趣和事業做結合，先是停了輛Mini車在行動咖啡車後頭，吸引路人目光；三年前，他花四百萬元買下現址，從鋤草、焊鐵、鋸木，店內一磚一瓦都是他親手打造，不只停放三輛不同顏色的Mini車供客人拍照，更兼做修車，為路過的車友服務。

「這圈圈很小，只要有玩Mini（車）的都知道小何的店，大家如果經過台東，也都把他那當作休息站。」Mini家族花蓮地區資深車友林保辰形容。

過去，台東一帶鮮少專門維修Mini車的車行，為避免半路拋錨卻無計可施，車友並不常在台東停留。如今，何寬倉免費幫車友的愛車「健康檢查」，把全台約三百輛常上路的Mini帶進這裡，車友也變成他的免費宣傳大隊。

誠！深入當地，把自己變同類不說拿鐵、卡布，改問純的或加奶

除了同好，Mini Coffee還深入地方居民的生活，「附近送牛奶的、加油站站長，大家下班後都會先去喝杯咖啡再回家，好像變成家裡的『第二個客廳』一樣。」在當地居住超過四十年、二一國際渡假村副總經理林俊男說。

一個外地人，到現在隨口能說上幾句阿美族、布農族慣用語，何寬倉認為，經營熟客的不二法則，就是將心比心，「跟客人的關係，就從眼前的這杯咖啡開始。」

例如，「不能說什麼拿鐵、卡布奇諾，人家哪知道這是什麼？要讓他覺得我們是同類人，心就安了，先探詢，你要單純的咖啡，還是加鮮奶的？喜歡喝甜的或不甜的？」他也會用聊天建立關係，「為什麼來這裡？做什麼工作？家住哪？跟附近的誰認識啊？其實就是把客人當朋友。」現在，Mini Caf'e近九成的客人都是熟客，成為在地人聚會另類場所。

「像經營一個平台，人家需要什麼，我們就幫忙。」他還把自己變成情報交流站，當誰想做生意，一通電話馬上牽線，也曾幫人買賣房屋，事後，房仲包了一個超過一公分厚的紅包給他，「我看都沒看，跟他說，我不要紅包，幫我介紹客人就好。」

經營熟客，偏鄉也能成為黃金地段，如今，熱氣球進一步帶起鹿野觀光人潮，何寬倉的這塊店面，已從三年前的四百多萬，翻倍成長，也有人想出更高價錢向他買地，但他堅定的說，「即使出三億我也不賣！」他用實力證明，只要用心，旱地也能長出鮮花。

去年商用不動產市場一片不景氣，但國泰人壽卻以重金買進新北市瑞芳物流園區的土地，並鎖定物流倉儲經營，究竟背後打的是什麼算盤？

撰文‧梁任瑋

在亞洲房地產市場風起雲湧的「物流地產」熱潮，也開始吹向台灣了。

去年商用不動產市場一片不景氣，十二月十日，國泰人壽卻砸下六十億元買進新北市瑞芳物流園區土地。一向只鎖定辦公大樓的國壽，這次逆勢投入巨資在偏僻瑞芳獵地，並且鎖定從未經營過的物流地產。國壽這樁生意究竟如何盤算？

「物流地產的優勢是擁有很穩定的收益，舉例來說，單一客戶一次就可承租六千坪樓地板面積，租期又長達六到十年，租金收入非常穩定，不像辦公大樓租客每三年換約一次。」世邦魏理仕投資部總監陳俊逸一語點出國壽心中的盤算。

這塊土地面積高達十四．九萬坪。國泰人壽副總林昭廷表示，在開發期四年內，將打造建物面積超過七．三萬坪的現代化物流園區，成為台灣規模最大的物流倉儲園區。而國泰預估年化租金報酬率將近四％，超過金管會要求壽險業者的二．八七五％規定，是一件難得的投資標的。

而這樁台灣最大物流地產交易案，不僅因買主是國壽而引人注目，土地的賣方也令人好奇。尤其，這塊土地已經閒置三十年，直到永聯開發轉型物流，才得以讓這塊土地解套。

沿著六二快速道路，來到瑞芳永聯物流共和國，一棟主體建築矗立在山上，明亮乾淨的環境、深淺兩色浪板帶出的未來感外觀，打破一般人對傳統倉儲的刻板印象，「我將園區定位為綠建築園區，並申請銀級綠建築指標，是台灣第一座符合環保規範的物流倉儲園區，現在外商公司都很重視節能減碳，若是倉儲也能達到環保標準，更可提高廠商進駐的意願。」賣土地給國壽的地主永聯開發總經理張建泰侃侃而談。

熱潮吹進台灣

三十年荒地終解套

「這裡是存放巧克力、紅酒、香檳的區域，除了冷藏空調，屋頂還有自然換氣功能，可以調節溼度。」走進室內，挑高四層樓，一望無際的無樑柱空間排滿貨架。

張建泰所代表的永聯開發，背後是北台灣老牌營造廠三星營造，持有瑞芳這塊十五萬坪土地已三十年。一直到五年前，這裡仍然是一座被荒煙蔓草包圍的山頭，連一條道路都沒有，由於定位不清、回收遙遙無期，讓股東們一度想放棄。

三十年前，基隆港是全球第七大貨櫃港，當時貨櫃吞吐量大到廠商必須拿現金排隊才能進駐，看好市場需求，張建泰的父親三星營造董事長張登金和幾位股東買下緊鄰基隆港的瑞芳十五萬坪土地。其中，三星營造是單一最大股東，擁有四十％土地持分。

沒想到當初的美夢最後卻成為一場噩夢。原本，三星規畫要經營貨櫃集散場，一九九一年開始申請變更土地，但變更程序長達七、八年，直到一九九九年才變更為工商綜合區。等到變更程序完成，沒想到基隆港卻開始蕭條，貨櫃需求銳減。這一蹉跎已經過了二十年。

十二年前，張登金將土地交棒給一九七三年出生的兒子張建泰接手管理，這塊土地才開始重燃生機。

「所有你想像得到的開發用途都考慮過了，outlet商場、殯葬業，甚至還想過與政府合作蓋監獄。」張建泰說，一開始，只想幫父執輩順利出場，但有興趣的建商一次最多只敢買幾千坪，雖然土地面積夠大，但怕一分割就破壞了土地完整性，讓他陷入兩難。

曾經替永聯銷售過瑞芳物流園區的高力國際協理蘇明俊透露，由於工商綜合區的買方比較少，當初也曾評估引進迪士尼樂園，但最後都無疾而終。

到處吃閉門羹的張建泰發現，聚集大量廠房的瑞芳，倉庫設置卻非常簡陋。沒有專業倉儲觀念的廠商，為了節省成本，將貨物隨便堆放在鐵皮屋倉庫，這類倉庫沒有工廠登記，環境髒亂、欠缺規畫且衛生條件不足，消防公安措施也不盡周全，這樣的倉儲條件，不僅無法符合法令規範，也無法提高價值。

重回校園

赴美攻讀哈佛ＭＢＡ

他估計，台灣至今仍有八五％的物流廠房及土地不合法，「許多外商物流業者到台灣找倉儲用地，都很驚訝台灣雖然被譽為科技島，卻沒有國際級的專業倉儲場地。」張建泰說，台灣倉儲物流比中國大陸還落後。

香港利豐物流香港及台灣地區前執行副總裁、現任佰事達物流執行長王潤達說，台灣製造業很強，但倉儲空間的水準跟不上，國際大廠的物流配送講究經濟規模，發送地點往往是跨國、跨區域型的配送，特別需要大面積廠房。現有台灣倉儲多集中在桃園，但早年缺乏整體規畫，土地切割零散，地主各自為政，對於大型國際物流廠商來說，無法將經營效率發揮極致。

市場的需求讓張建泰看見商機，就像在伸手不見五指的隧道中瞥見一道曙光，原本已經擁有國外營建管理碩士學位的他，為了開發這十五萬坪土地為倉儲園區，二○○七年，已三十四歲的他，又重回校園，到美國申請史丹佛大學、哈佛大學商學院念了ＭＢＡ與建築碩士。

○九年，學成歸國的張建泰，為了證明他的想法有可行性，到處去國外參觀物流地產，也去上海拜訪國際物流開發商普洛斯，這才了解，要吸引外商物流業者進駐，首先要與國際接軌、統一標準規格，大至樓地板載重、大跨距空間，小至倉庫的溫度與溼度，一樣都不能少。

根據高力國際一三年全球工業物業重點報告指出，各國對倉儲地產及現代化分銷中心的需求強勁，全球工業貨倉租金最高的五個城市有三個在亞洲，香港及新加坡的貨倉每坪租金都可達一千八百元至一千九百元。

要做台灣最大的物流地產開發商，這個過程走得很辛苦。不僅建造成本高，而且這樣的營運模式，台灣幾乎沒有人做過。

砸三十億元整地

瑞芳物流園區轉型求生

永聯前後投資三十億元整地興建，還得花很大心力向股東解釋。有股東質疑他做得起來嗎？甚至直接嗆他，「不過是活化一塊土地，有必要搞得那麼國際化嗎？」「我當時的想法是，一定要先蓋一棟出來給大家看，這樣才能讓人了解我要說的是什麼樣的故事。」一三年一月，永聯開發結合三星豐富的營造經驗，只用了五個月時間就完成第一棟倉儲大樓，並順利吸引香港利豐集團進駐，一口氣吃下六千坪樓地板面積。

利豐集團的進駐，替默默耕耘物流地產市場十二年的張建泰注入一劑強心針，有了國際第三方物流集團背書保證，去年六月，這十五萬坪土地的轉型升級，也被壽險龍頭國泰人壽看見。

張建泰說，在與國壽接觸的過程中，有幾次機會直接與國壽副總蔡宗翰簡報，「蔡宗翰國際視野廣，他一下子就理解我們的規畫是什麼。」這讓張建泰彷彿遇見伯樂賞識。蔡宗翰親自到瑞芳看過基地後，很快就確認這是他們想要的產品，雙方一拍即合，採「售後租回」方式合作，順利在十二月簽約。

「現在我已經在規畫菸酒倉、恆溫精品倉了。」張建泰難掩興奮地分享藍圖。事實上，瑞芳物流園區轉型求生的故事，靠的不是張建泰的背景，而是他十二年來堅持國際標準的要求，大膽實現夢想，不僅替荒地找到新出路，同時也正悄悄改變台灣物流地產的生態與樣貌。

永聯物流共和國

成立：2013年

負責人：張建泰

資本額：490萬元

基地面積：15萬坪

主要業務：專業倉儲物流園區

主要客戶：香港利豐集團