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全國4298家眾創空間,方糖小鎮是如何成為第一家規模化盈利的?

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0927/165380.shtml

全國4298家眾創空間,方糖小鎮是如何成為第一家規模化盈利的?
黑馬哥 黑馬哥

全國4298家眾創空間,方糖小鎮是如何成為第一家規模化盈利的?

i黑馬,讓創業者不再孤獨。

【黑馬高調爆料】第20篇

文 | 黑馬哥

據科技部官網,經過近3年的發展,目前全國眾創空間已達4298家,帶動就業超過200萬人,但絕大多數工位都處於閑置狀態。

黑馬哥今日爆料:總部位於上海的方糖小鎮,成為全國第一家實現規模化整體盈利的眾創空間,對於眾創空間產業,這是一個極其重要的信號。

深度專訪4小時,本文有其詳細的產品模式、商業模式、運營模式,希望給這個產業帶來新的啟發價值。按照創始人萬里江的說法,2021年眾創空間才能真正爆發。

 

第一家規模化盈利

在中關村創業大街的咖啡廳,待上三五日,你會發現北方創業者的習慣,自來熟的叫叫嚷嚷和漫天飛舞的比劃,一個點子就可以顛覆世界,憑靠意念就能打磨出商業模式,五個人就敢融千萬美金。

上海人都很羨慕北京的創業環境,這里沒那麽強的創業氛圍,但卻更接近創業的本質——生意。在上海,評判一個創業項目好壞,不在於其通過PPT營造出來的想象,更在於是否能夠提供好的產品和服務,在消費者身上賺到錢。

誕生在上海的方糖小鎮,能在全國眾創空間一片雷聲大雨點小多補貼不盈利的環境下,率先實現了全面盈利,與這片更務實的土壤息息相關。

目前全國4000多家眾創空間,從運營模式上,主要分成了四個流派:TO VC的規模化流派、TO 政府的雙創補貼流派、TO 媒體的數據好看流派、TO 用戶口碑的精細化運營流派。方糖小鎮屬於後者,融資額不是最大,店面不是最多,但精細化運營能力很強。(歡迎自我想象前三者各自代表)

目前方糖小鎮在全國擁有25家門店,覆蓋上海、北京、成都,其中在上海擁有22家門店,平均出租率90%以上,大部分門店實現單店盈利。

創始人萬里江認為,今天方糖小鎮能盈利,一是戰略選擇到位,在選址上基本沒走彎路,圍繞核心城市的核心地段;二產品上幹凈利落,緊緊圍繞客戶需求,沒做那些花里胡哨但不賺錢的動作;三密集布點優化消費者口碑,降低營銷成本,提高出租率。

1、一流的選址能力

方糖小鎮的成本相對較低,關鍵在於一流的選址能力,其選址策略和快捷酒店一致,即在最繁華的地帶、最便宜的樓層、以最低的成本、最舒適的裝修帶來最好的物理空間體驗。

也就是說,方糖小鎮的每一個辦公地址,都是在城市中心地帶,以非常便宜的成本簽約(一般10年以上),這樣首先從成本上降低,並且在租戶便捷性上取得一定的平衡。

2、圍繞核心需求打磨產品

方糖小鎮成立於2015年,兩年多的時間共打磨了3個版本,通過不斷的調整模型、進步和演化,在試錯中發現了目前效果最優的模型。如果將這個模型鋪開來,預計三年就能收回所有的投資。產品更叠過程如下:

1.0版本:實驗型產品,三家門店試用;

2.0版本:穩定版本,標準化設計風格,14家左右門店試用;

3.0版本:最新版本,改進功能區域劃分,提升20%的工位數容量。

目前單工位售價:1700-1800元/人/月

單工位人均面積:5平米

兩年多產品叠代的方向主要為:從適合美國創業者的熱情奔放 → 適合中國本土創業者的低調簡潔;從絢麗多彩的視覺 → 以素色為主的視覺;從大而全的多功能區 → 可模塊化的空間功能;從過度休閑功能 → 到實用辦公功能……

舉三個例子:① 裝修風格偏素凈,過於熱鬧的顏色不適合辦公;② 在辦公區光線不充足的地方改造成適合休閑打坐的精神辟谷空間;③ 淘寶可搜索方糖小鎮同款氧氣包大樹 ,這里有打印機、複印機、微波爐,所有公共的區域都集中在此。

3、低營銷成本高出租率

方糖小鎮在全國有25家門店,其中22家布局在上海,而選擇在單個城市密集布點可以優化消費者口碑,借助方糖小鎮在創業者群體內的影響力制造勢能,從而降低營銷了成本,提高出租率,目前方糖小鎮各社區的平均出租率在90%。

萬里江曾公開透露道,“方糖小鎮的出租率在行業里面算是最高的,其實我們也沒有什麽神奇的辦法,就是因為我們在社群這里做了很多努力,不同的是別人都在‘果’上用力,而我們是在‘因’上著力,事半功倍。”

出租率、租售比、OCR

國內主流的眾創空間,目前有三種營收模式:1)房租;2)自營或者第三方的創業服務;3)房租換股權等金融業務。

包括方糖小鎮在內,房租依然是最重要的收入來源,後兩者仍然摸索實驗階段。這是萬里江通過i黑馬首次向外界透露,方糖小鎮的精細化運營的三個核心指標,同時也是其通過房租,實現整體性盈利的關鍵。

1)出租率

出租率就決定公司收入,行業出租率普遍在60%-70%,方糖小鎮平均出租率在90%以上,其中成都社區年出租率達到105%。

2租售比

租售比是指單工位的成本除以單工位的售價,這個數字是越小越好。行業租售比平均也在60%-70%,但高的能到90%,甚至超過100%,方糖小鎮目前在50%。

3OCR

OCR(英文縮寫)為方糖小鎮自創指標,即運營指標,指單工位的運營成本占總收入的比例,方糖小鎮目前的OCR在10%。

方糖小鎮倡導空間智能化,通過將各種智能化技術引入辦公空間,實現“無人管理”,提升辦公效率,降低人工成本。在方糖小鎮的各個社區,目前已經有掃碼開門、無人便利店、自助咖啡機、雲控電表、雲打印等智能服務。

在IT化非常先進的情況下,方糖小鎮降低了對人員數量的要求,每個門店的管理服務體系,從最高峰時的5個人,減少到2個人,即可實現正常運營。

未來的想象在一張門禁卡上

人人都知道未來是一個數據時代。

但在全國雙創範圍內,都有一個非常棘手的難題沒有解決,那就是雙創產業的數據化管理,大到政府園區,小到路演中心,想實現數據的精確化采集、分析、使用,都是極其困難的事情。

方糖小鎮是目前在數據化,唯一實現突破的眾創空間公司,其實現原理也很簡單,那就是通過APP才能使用的門禁卡系統。

方糖小鎮每新增一個員工,都需要註冊APP,手機號、職位等信息都需要填寫,APP二維碼對應門禁,只有註冊後才能開門/關門,當然還有無人便利店、自助咖啡機、雲控電表、雲打印等基礎服務。

這也是方糖小鎮通過空間打開線下流量的鑰匙。

 

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通過方糖小鎮的APP,可以看出萬里江對未來商業布局的理解,即以空間為線下的流量入口,以社群為基礎的聯合辦公運營商。

除了房租作為入門級收入,方糖小鎮規劃的未來盈利增長點在於:

1)創業服務

包括法律財務人事、工商註冊、項目定位、技術支持、產品推廣、媒體宣傳、路演活動等等,創業咨詢服務也是眾創空間的一大特亮點,TO B在什麽時候都是一個大生意。

2)商務社交

方糖社區會顯示同社區、同公司人的動態,也可以解決供需,在萬里江看來,空間里面人和人的交流非常重要的,方糖小鎮每周的創業社群例會、一年3000多場社群活動都是構建商務社交的基礎。未來它可以延伸到招聘,也可以延伸到婚戀等相關領域。

在精準掌握了用戶的大數據後,會產生聯結,方糖小鎮內的各個團隊、公司之間會有共創,相互之間合作,甚至成立合資公司、互相投資。

3數據化營銷

萬里江不僅將方糖小鎮內員工、CEO的數據進行了搜集,還將無人超市的結賬二維碼對接到了方糖小鎮的APP上,以此來搜集用戶的消費數據。這對於方糖小鎮未來的精準化營銷提供重要的參考數據。

萬里江曾表示,“通過這些數據,最終我們能夠形成一個一個分發平臺,通過平臺整合了相關的服務。”

註:為了加強APP的實際價值,方糖小鎮內的入駐企業所有的采購服務,也需要通過APP進行提交,但消費實行積分制,可以用於抵扣房租,這將會在消費服務→抵扣房租間形成一個良性循環。

但這個商業模式的想象,需要建立在大量的實體空間基礎上,來自科技部的最新數據顯示,當前全國有4298家眾創空間,但只有不到2%的創業公司選擇眾創空間,更不用與傳統的商業寫字樓的體量進行對比。

萬里江的解釋是,一個新興行業的發展過程分為三個階段,第一個階段叫“邊緣創新”,第二個階段叫“進入主流”,第三個階段叫“跨界打劫”。一般一個新興行業的興起,大多都是在邊緣領域開始創新的,因為一個很小的企業直接和主流廝殺是廝殺不過的。

而萬里江為方糖小鎮勾畫的三個跨越式增長階段為:

1、目前正在通過“邊緣創新”,打造成為具有獨特優勢的眾創空間,到2018年國內形成3-5家連鎖型的第一陣營時,方糖小鎮能夠位列其中;

2、眾創空間行業迎來第二階段的爆發增長,預計在2019年-2020年,方糖小鎮為“進入主流”會承包整棟樓,面積可能超過十幾萬平米,甚至是達到二三十萬平米。一二層用於聯合辦公,再單獨拿出一層做企業服務中心。企業服務中心就是為整棟樓里邊做企業服務,包括集中的會議中心,包括企業的發展等,而方糖小鎮從目前累計到未來的信息化數據,會借由強大的IT系統幫助整棟樓提高運行效率,增加更多收益。

3、到了2021年開始,就可以做到“跨界打劫”了。足夠大的“經濟體”,是有資本可以隨意進入大部分行業收割利益的。

團隊和融資情況

項目名稱:方糖小鎮

業務模式:以社群為基礎的聯合辦公運營商

成立時間:2015年4月

創始人:萬里江,連續創業者

營收情況:規模化盈利

融資輪次:A輪

融資額:2億元人民幣

融資時間:2016年9月

方糖小鎮有一個巨大的競爭優勢,它們往往能夠在城市的最核心地段拿到便宜的地方,這都要歸功於方糖小鎮主要團隊成員在地產、酒店等行業的相關背景。

創始人&CEO萬里江,連續創業者,8年國內一流財經媒體高管經歷,8年寫字樓運營服務經歷。原國內文創園區第一品牌德必集團聯合創始人。

聯合創始人&COO楊學濤,畢業於北京大學,連續創業者,原網易市場部華東總經理、本來生活網創始團隊高管、多利農莊執行總裁。

聯合創始人&CDO孫林駿,連續創業者,原漢庭、莫泰、7天開發總監,經濟型酒店最早期“五虎上將”之一,曾創業兩家公司。

方糖小鎮的運營總監、財務總監、技術總監、銷售總監等,大多來源自雷格斯、攜程、宜家、阿里巴巴、如家等公司。

2016年9月,方糖小鎮完成A輪融資,鼎暉投資、華住酒店集團、歌斐資產共計投資2億元人民幣,估值11億,方糖小鎮也成為聯合辦公領域第二家估值超過10億元的公司。

現在方糖小鎮的盈利收入主要來源於三個方面,分別是:租金收入、服務收入、投資收入,萬里江預計到2018年年中,公司能實現整體盈利。 

黑馬哥點評

1、為什麽主戰場選擇上海?

方糖小鎮總共有25家店,22家在上海,全部實現非投入後普遍盈利,但在北京只開了2家店,而且才剛剛實現打平。這是兩個城市顯著的創業環境導致的,北京的一手房租成本更高,傳統的辦公租賃市場競爭更大,這也是方糖小鎮優先在上海鋪量的原因。小賬算的精明,大賬才能賺錢。

2、TO VC的路徑選擇

萬里江在接受黑馬哥專訪時,不止一次明確表示,雖然自己更擅長精細化運營,但優客工場的融資路徑也是值得學習的,要傳統房地產商的錢,而非互聯網基金的錢,一方面更好融資,另一方面估值議價權更大。

3、1%即壟斷

眾創空間本質上是和傳統的商務辦公樓競爭,從互聯網發展的軌跡來說,一定是未來的大勢所趨,只是這個邊界的時間問題。中國的商務辦公樓市場上數十萬億的盤子,沒有一家企業獲得超過1%的市場份額。眾創空間的互聯網基因,也許可以幫助打破這個魔咒。

4、規模化盈利的信號意義

在全國4298家眾創空間中,大部分品牌還處於依靠政府補貼、融資活著的階段,方糖小鎮是整個產業三年來,第一家實現規模化盈利的企業,更多的是一個信號意義,意味著眾創空間靠著精細化運營,是可以通過租金實現營收平衡,那整個產業才有活下去、繼續發展的可能。

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