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繼i-Bank之後──好天唔收落雨柴(2008/11/11) 脫苦海

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http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=4317

以前寫過一篇消耗性行業，說明一些工作根本就無預人做成世，所以就會出比一般人多得多的薪酬。所謂「花無百日紅，人無千人好」，有機會搵Hyper Income，就要預左無得幾耐搵，呢位先生由1986搵到而家，算係咁。佢唔係積左咁多年，都唔可以咁。香港地大把人一個月搵十萬駛十一萬。

近年娛樂圈經常見到有人復出，最近電視機連吳君麗都見到，早上睇阿麻粵語長片見到佢，晚上食飯又見到，歲月在人身上的作用好驚人，可是點解要咁，似乎單單一句「技癢」不能令人滿意。起碼沒有人認為關淑儀唱歌係因為咁。

「朝九晚五，唔駛用腦」並不是可恥的工作，三更貧五富亦不屬光榮。個人選擇而矣。

http://appledaily.atnext.com/template/apple/art_main.cfm?iss_id=20081110&sec_id=4104&subsec_id=11867&art_id=11827552

這一浪不敢奢望翻身
金融老兵逃亡異鄉



【海嘯求存】故事見報的時候，主角已經被這場海嘯捲到老遠的北美洲了。87股災、 98金融風暴、03沙士瘟疫，經紀佬鄧立仁都安然度過，再來一股巨浪，金融戰場上廿多年的老兵，還是要棄械投降。這名經紀在金融海嘯下失業，前路跟股市一 樣，失去方向，最終選擇移民。逃亡，是為了求生。　記者：蔡元貴

鄧立仁1986年入行，當了廿年股票及外經紀，身經百戰。87股災、98金融風 暴、01科網泡沫爆破、03年沙士疫潮，統統撐得住：「98年我逃過一劫，個天好睇我。01年科網股爆破，因為銀行減息，對外市場影響不大，我又冇事。 03年沙士，我冇份工，於是同個仔過加拿大，但係好快就返番。」經紀鄧持有加拿大國籍，妻兒都在加國。

走唔出一個「貪」字

沙士疫潮過後的數年間，經濟逐漸復蘇，股海海風平浪靜，沒有人再理會暴風雨何時再來。經紀鄧說：「個市未跌之前，冇人諗到會有今日，一時又話奧運年，一時又話資金自由行、直通車，阿爺會睇住香港，個市唔會衰。」

處身金融海嘯的苦海深處，鄧立仁早就感受到風暴的山雨欲來。踏入今年初，幫襯銀行購買投資工具的客戶已明顯不及去年：「雷曼未爆，我班行家已經聞到味，整個銀行業sales都搵唔夠數，sales個個要石仔搵客，雷曼單不過係加速死亡。」

經紀鄧認同，海嘯前的投資市場，健康狀況已令人憂慮。近年投資產品越來越多，例如 雷曼兄弟迷你債券，又如衍生工具accumulator。他說，accumulator近年開始流行，去年炒風甚盛，因為很多人從中賺大錢。這種投資工具 本來是對產品，事實上卻是用作對的少，投機的多。直至今年大跌市，投資者才如夢初醒。

「產品本身冇錯，錯就錯在人貪勝不知輸，以為賺梗。所有投資失利故事都係一樣，萬變不離其宗，走唔出一個『貪』字。」經紀鄧說。

工作緊張常咬出血

9月中，大災難爆發了，經紀鄧不久即被辭退。他試圖再找工作，發覺巨浪下如何掙扎，結果都是徒然。有點沮喪有點化，經紀鄧決定離家出走，離開香港；好聽一點，是與加拿大的家人團聚。

被金融海嘯到遙遠的彼岸，鄧立仁不敢奢望可以翻身：「過去幾次大鑊，都翻到身。但係今次牽連太大，所有問題一環扣一環咁整個經濟，都唔知幾時先可以復蘇。就算一年之後復蘇，人已經唔記得你。」至於他的戰友，「有知難而退，自己起身，轉行求生；有就等緊日……被人炒日。」

CNN曾報道，美國不少老牌投資顧問丟了飯碗，一些甚至轉行由低做起。經紀鄧的反 應是豪氣加晦氣：「轉行做低技術勞工？我都有諗過，到加拿大之後，最理想工作會係乜？我覺得最好就係朝九晚五，唔使用腦，人工好低都冇所謂。不過老婆鬧 我，話就算係都唔好俾個仔知，費事到個仔冇晒上進心。」

一點安慰，是終於可以每天跟太太兒子吃早餐看電視，可以放下廿年來繃緊的肌肉：「買賣外匯生活好忙，個市氣氛會令人好緊張。我自從做經紀之後，成日咬，覺咬到條出血，呢個月冇做，先至咬少。」記者沒有問，如果可以選擇，經紀鄧，你寧願繼續咬還是拿單程機票告退？

明益你？明昆你？──公司上市另有圖謀(2003-10-11)+跟進 脫苦海

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http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=555

香港股壇玩野玩的最出色的可以講係劉先生，除了以前提及過的「狙擊」、「抽水」之外，佢仲玩過一樣唔係常人做到的事「賣完 檯之後買返同一張檯」。話說當年興炒工業股，劉先生同一位朋友夾份將風扇公司上市，由劉先生做大股東，朋友做第二大股東，之後唔夠一年，佢老哥宣佈自己已 經將手上的股權賣晒，朋友至係大股東，股價當然大跌，朋友仲將佢踢出董事局。劉先生卻在低位再買返公司的股票，再次成為大股東後，再將朋友踢出局！

今 時今日當然無Ｄ玩得咁精的人，但係最近卻有間公司的大股東將呢個遊戲玩一半──就係大股東短期內將上市公司賣檯。呢樣野近年在一些八字頭的創傷版公司亦好 常見，例如「奧麗花紐頓譜」，但係呢間公司卻玩左另外一樣好絕的事──公司上市後將業務拆骨，再次據為已有。呢間公司就係「德國城市餐廳」。

記 得該公司初上市時小弟已抱有懷疑的態度，一來該公司上市時，有一間規模表面上更的「中國古跡餐廳」結業，明明該行業正處低潮，實在不是上市旳好時機；另一 方面因為公司上市時沒有把自置的餐廳舖位上市，而選擇由大股東持有物業，由上市公司租回。當時的理由係，由於公司的盈利能力引申的估值與商舖的資產市值有 一大段距離，大股東不願割愛云云。其實講得白Ｄ，就係呢盤生意根本租唔起咁的租值的舖，如此安排明明係搵笨！

言猶在耳，本地爆發傳染 病，消費市場大萎縮，餐廳也不例外，但明明上市公司已集資，應該有實力守下去，該公司卻二話不說，閃電執舖，有一個時期甚至「每周一執」。大家留意，由於 舖面業權仍在大股東手上，業主隨時有權將舖面租給其他同業，甚至私人開間公司承舖！事到如今，上市公司變成吉殼，控制權也易手，新股東肯接手無乜可能係為 左打救小股東，如果現時仍然時有該股，本人唯有祝佢好運。

其實有些行業本是不適宜上市的，公司上市不外乎為名為利，即提高知明度同集 資擴展業務，但中式餐廳生意無需大量資本性投資，而該行業運作並不如連鎖性快餐店以流水作業大規模生產而需集資投資廠房運輸隊，反而是手藝式的食品製作， 所謂連鎖性中式餐廳，只不過是好幾間同名的公司一齊經營，分分鐘間間公司的股東都不同。而該等餐廳仍需上市提高知明道嗎？正因如此，另一間同類上市公司 「船隻」為上市而大搞西餅，本人也不感樂觀。

另外一些不宜上市的行業是仰賴「合約」維持業務的公司，最典型的例子是獨立而沒有發展商 在背後的建築公司，因為公司要有合約才有生意，才有機會賺錢，如果這些合約因某些外在原因喪失時，公司便會面臨危機！政府停建居屋、縮少公屋的規模，首當 其中的便是建築公司。然而最近卻有兩間這類「合約公司」上市──奴隸及燃油。

這兩間公司有一個共通點，就是與物業及設施有密切關係， 其客戶主要為政府及地產商旗下物業，因此這類公司要取得合約，必定要有特殊的條件及關係。正因如此，業內最具規模的公司均是與地產商有密切關係，甚至是地 產商的附屬公司，全港最大幾間清潔及物業管理公司均是如此；剩下的則是因歷史因素或聘請前政府官員打理才有機會取得大量合約，燃油的主事人就是前房署官 員。

這些公司沒有很大的資本性需求，只需有辦法取得合約，便可以透過判上判或預支費用取得資本，尤其是物業管理公司，其運作無論是酬金分成或包底，均是使用物業持有人的資源運作，甚至可以不動分文便可擴展業務，營業風險接近零，這樣好的生意，有必要上市益人嗎？

然 而這類「有關係有生意」的公司，本身已有其不穩定性，只要因某些原因而喪失合約，部份盈利可以完全消失無蹤，奴隸最近便傳出明年不獲機場合約。即使保有合 約，合約定期需要競價投標，每一次投標均是減價收場，所謂黃台之瓜，何堪再摘，收益將持續萎縮。深井某河流屋苑便是在幾年前燃油把酬金由三百萬減至五十萬 才爭到合約，到續期時還會再減吧！

現時通縮肆虐，薪金及成本的上升壓力不大，只是一面受壓，如主事人預期未來通脹重臨，成本將再上升，另一方面收益下降，到必定兩面受敵，最佳的方法莫如賣盤，但業內人仕均自己知自己事，唯一的買家便是．．．廣大的股蟻！

greatsoup:
德國城市，編號228，指某一種在麥當奴最平的包的名字，以「龍蝦大王」自居，現名中能控股，之前買個礦番來失敗，又購澳門能源業務。

「中國古跡餐廳」咪敦煌。

「奧麗花紐頓譜」，名稱為九龍塘向調景嶺方向下一個站的第一個字加這六個字中除去第四五字，編號8176，為一家銷售美容產品公司，上市不到一年即財困，曾欲供股從而使控股權轉移，不過最後不成功，之後停牌之今。

該公司已重新營運，並經重組，以發行可換股債及新股的方式注資，並進行10合1，股本約4億股，重組後並增加每手股數，另外會於短期內復牌。

以下是公司的重組公告。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20080516/GLN20080516026_C.pdf'

亦把脫苦海先生的「德國城市餐廳」的資料以原復生的文章附之於後，供後人研究。

2002-02-11 信報 原復生

肥水不流股民田

許多投資者不明白，為何公司上市前派股息高於集資額？公司有多餘資金派息，為何須要上市集資？ 最近兩間新上市公司，經營酒樓的漢寶（228）和女性服裝零售的慕詩（130），均於上市前派巨額股息予原有股東，金額超過上市集資額，可作個案分析。 首先，筆者須解釋資產支持（asset backing）的概念。招股書內有一法定部分 — 「經調整有形資產淨值」（adjusted net tangible assets，簡稱資產淨值），投資者應該加倍留意。資產支持是將資產淨值，和招股價比較；較高的百分比，表示每股佔有較高的資產，是正面的訊號。 上市過程中，投資銀行須平衡投資者和大股東的對立要求，投資者要求股份有合理資產支持，大股東則爭取保留資產於其名下的私人公司，不讓投資者分享；投資銀行須找合理的平衡點，現在市場接受的資產支持是大約50％。比方招股價是每股一元，資產淨值的理想水平是五角。 換句話說，如資產支持超越50％，大股東便毋須將過量資產放進上市公司。有兩個普遍方法調整資產支持至目標水平：一、於上市前將剩餘現金，以股息派發予 大股東；二、把物業留在大股東的私人公司，上市後租予上市公司。所以，大股東於上市前須決定，公司的兩項主要資產—現金和物業，留在自己口袋，抑或是放進 上市公司，讓其他股東分一杯羹。且看這兩個過案： 漢寶上市集資額為二千四百萬元，上市時派息二億二千五百萬元，差不多是集資額十倍。此項股息是償還股東貸款，沒有現金交易。根據招股書的資料，此項二億多元的債務，是公司借錢予大股東購買物業，現於上市時一筆勾消，大股東不用還錢。 看看資產支持便能理解原因，漢寶的資產淨值一點九仙，相比招股價二仙，資產支持達95％，遠高於市場接受水平。換句話說，如果公司不派發二億多元的股 息，資產支持便更高，小股東受益便更大。還有，漢寶的十七間酒樓中，只有一間的物業是上市公司擁有，五間租自大股東，其餘租自關連人士和第三者。若果把大 股東擁有的五個酒樓物業，一併放進上市公司，資產支持將變成天文數字。 結論是，漢寶集團資產雄厚，但盈利能力不成正比地偏低，必須雙管齊下，上市前派股息，兼將物業保留於大股東的私人公司，資產支持才調整至大股東和投資者皆可接受的水平。 慕詩集資五千七百萬元，上市前六個月內，派股息六千八百萬元予大股東。慕詩的資產淨值三角八仙，招股價一元，資產支持只有38％，屬偏低水平。派發巨額 股息後，慕詩債項達四千六百萬元，相比資產淨值的一億元，負債比率近乎危險水平。公司選擇把現金派發予大股東，而不償還債務，當然也不難理解，股息由大股 東獨取，債務是由上市公司，即全體股東負責。 大股東在上市前，選擇性地把現金和物業保留在自己口袋中，目的是調整資產淨值至市場接受的水平。這行為極普遍，筆者不覺得有任何不妥，因為過程明刀明槍，招股書已披露充分資料。如果投資者質疑大股東對上市公司缺乏承擔感，可選擇不認購該股份。

David Webb: 中策可換股票據的認購者(最後2人)、張立:木人巷、脫苦海:機遇

(1)

有一位好心的讀者(匿名)終於找到中策可換股債券的最後兩位人氏的資料，但是資料尚未確定，故此希望大家能確認資料真偽，如當時人的關係人認為有錯，請告之。

首23人名單:

http://realblog.zkiz.com/greatsoup/12647

24.Zhang , Bryant Yu Tao，即張浴濤，其為財經界人氏。


美國特許分析師(CFA)，從事了10年的投融資及收購兼並財務顧問工作。曾在雷曼兄弟，貝爾斯登，羅富齊父子公司進行國企上市、中資企業並購注資的財務 顧問工作；後加入Sim Vet公司，主要從事香港上市公司之間的並購、國企在香港私募、買殻上市以及香港上市公司收購國內資產的財務顧問等工作

http://www.21cnsun.com/cncfo/viewnews.asp?id=742

深圳匯金泰富投資有限公司副董事長：張浴濤先生
中國人民大學金融學學士，CFA(特許金融分析師)，美國北卡維克森林大學MBA。先後在Leman Brothers，Bear Sterns等國際投資銀行任職。從1998年起，在香港主要從事基金管理、投資銀行業務，曾主持和參與了多個國際項目的並購及IPO業務。熟悉境外資本 市場業務與相關法律，是資深投融資專家及財務專家，現任公司副董事長。

http://www.huijinfund.com/aboutus/team.asp

25. 至於Wong, Daisy Fung kwan，即黃鳳群，原來她之前可能因違規離開證券業，不過好像英文名稱不太對。

證監會資料:

英文:


http://www.sfc.hk/sfcPressRelease/EN/sfcOpenDocServlet?docno=01PR159

中文:


http://www.sfc.hk/sfcPressRelease/TC/sfcOpenDocServlet?docno=01PR159

地產代理人資料 (p.11)

http://www.gld.gov.hk/egazette/pdf/20091337/s42009133754p1.pdf


(2)

又今日看到脫苦海的新文章，內中提及，講起機遇，提及張立「木人巷」一文，頗有深意，供大家分享。


看到這文章，又想起自己的發展歷程，又想起小弟的未來可如? 是否借此機會向外博一下呢?


有時人的思想真的奇怪，像小弟，既不想被人知道，又知道自己有一些影響力，總想有些新的機遇來臨呢，不過我總是擔心。


http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=9372


木人巷


 


上位，如打木人巷，通常有四個階段。


 


當你還是新人的時候，如果被認為有潛力，就會受到打擊，不讓你出頭，在萌芽階段埋沒之，消失於無影無蹤。此為第一階段。


 


如果你有能力突圍，開始嶄露頭角，這時會面臨圍剿。這是最困難的時候。此為第二階段。


 


第三階段，當超越中層，爬上梯子向高處，中層會拖你的腿。


 


第四階段，當爬到城頭、穩坐高位，下面的人包括對手會為你鼓掌，人人慧眼識英雄。


 


這是一個循環。如繼續向上爬，又要從頭開始四個階段。因為高處還有更高。


 


娛樂圈、政治圈、保險業、傳銷業……這些競爭激烈的行業，上述模式反覆出現。朋友是製衣業的精英，他起步時對原有勢力構成威脅，受到全行圍攻，敗走南洋，再回馬槍，當站穩腳跟，各有地盤，大家讚他，傳媒捧為傳奇人物。幾乎每一行的後起而成功者都有類似經歷，因為這是人性使然。


 


擴而大之，國家如是。


 


從一八四○年以還，中國經歷被瓜分階段。人人爭割的肥豬肉，用白銀換鴉片的蠢國度。


 


中共立國後，封鎖、制裁、禁運近三十年。現時已爬上梯子，許多扯腿的手已無能為力了，二○○八年奧運前後較量是轉折點，再過十年，再看西方媒體在北京奧運開幕式把注意力放在小妹妹「假唱」，而忽視大時代的來臨，將會是笑料。


 


大勢已現，想壓制中國的力量，面對有深厚文化的傳統人潮，已呈頹勢，《紐約時報》十五日的文章說，「與公開敦促中國奉行西方模式的前幾任不同，奧巴馬先生此行更多是向北京作出保證，而非說教」。情勢已變。奧巴馬也變。


張立

(3)

又脫苦海在文中嘗言


「一如現時某些人認為別人成功只因為早出生成為X世代，或Baby Boomer，或第二三代。所謂「江山自有才人出」，已經完全否定了年齡上的絕對優勢。


在上位者讓出機會，當然不想被一個人獨佔，自然找來多個競爭者，考 考他們的實力、誠意。老細送書給伙記，或叫伙記進修，或者只是無心快語，並不一定有即時機會，但伙記一開始就當係無心快語，則就算有機會亦變成無機會。

....


然則錯過機會的人，就不要自嘆際遇──機會是不會跪下來，要求閣下欣然接受。至於機會在手而不好好把握，則是一下一篇文章的主題。」

究竟小弟的機會在哪呢，我也不知道。有網友找過我，想給我機會，但是我有種不安全感，在網上認識總不能當真，是不是我又浪費了很好的機會呢?


我真的不知道。

資料似乎有誤──聽故不忘駁故(2010/01/01) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=10249


呢篇文章，有佢一定的道理，唔蝕頭注出高價，亦很難擠身四大。但是如果唔係九十年代的單邊市，而係八十年代的大跌市，今天的四大可能有「甘檸集團」份。而引述的故事，就與筆者所知有出入。

藍煙囪原是大吉集團的貨倉，現址是新世界中心，而該公司是姓鄭的。

九龍灣的故事，當年有某大某資貿易集團，以五億投得地皮興建汽車服務中心，結果地價跌了九成，只餘五千萬，該集團當年的股東姓何，姓林，姓梁都有。

而另一個九龍灣故事，話說1997年曾有當年華資第一集團高層自立門戶，要競投該區地皮，卻在拍賣上遇上強手，舉手者正是姓黃的，不過她不是過江龍，而證實是精神病患者，自此官地拍賣場合加強檢查投地者的身份。不知「那個黃生」又為何要兩個牌？

順道一提，「那個黃生」在尖沙咀多所置業，不過地點不是藍煙囪貨倉，而是尖東，今天尖東與尖西，差得遠了！而當年為投得地皮，該公司駛出「一拆二」手法，由「乂乂地產」（現名「乂沙咀置業」）生一間「乂乂置業」出來。並不是甚麼曠世財技，只是「一層樓生多一層」而矣。

 

http://fin.hkheadline.com/finance/news_detail.asp?id=98687

富豪隱世財技——黃老闆唔怕蝕頭注

2009年12月31日

 黃老闆投地時出價喜較市價高一成，往往遭人嘲笑，這其實是他不怕蝕頭注。
 俗語有云：「執輸行頭，慘過敗家」。於是世人搵錢，爭先恐後，有所謂「行船爭解纜」。

　　天下事，爭得到未必好，城中富豪多謀定而動，絕不頭腦發熱，寧願餂頭注，亦不會賭身家。

　　或許會有人講，蝕頭注之事亦甘為，何以致富？

　　蝕頭注表面看似未贏先輸，查實乃曠世財技，非人人可為。若無財力、魄力、膽識及才智，四樣俱備，不可為也。具此而肯蝕頭注者，其收穫必豐。

　　高10%投地遭嘲笑

　　黃老闆，人稱「大好友」，十年前投地，每役必赴，出價必高，今亦如是。因此，拍賣官見他到埸，已坐定粒「六」，庫房進帳必豐。

　　特區政府每於元旦授勳，孤寒財主、賭場老闆亦派以乜荊勳章、物荊勳章。以黃老闆多年來對庫房之貢獻，搞旺樓市之功，理應亦頒個「金紫荊」佢掛，光宗耀祖。

　　話說回黃老闆蝕頭注；贏尾注之財技，首先是有本錢，而勝負決定因素是睇得通，老套的講句，「高瞻遠矚」是也。以投地而言，黃老闆出價喜高市價一成左右，往往遭人嘲笑。

　　買地先要細心觀察

　　但黃老闆計自己數，首先冇人同佢爭，其次現今出之價錢，乃兩年後起碼的價錢。 試想一下，買入一幅地，從畫則到打樁、起樓到有入伙紙，一般需時兩三年。屆時以現在的價錢根本上買唔起地，縱然買到亦貴；亦起唔切樓。但到時到候自己的資 金已經回籠，貨如輪轉，無愁沒有生意做。

　　如何計準地價必升，算準某個地區有發展前景，黃老闆有兩大財技：耐心觀察，仔細分析。

　　初時，黃老闆在港島發展，發覺英國佬及唐人老字號根深柢固，盤根錯節，很難打開局面，便轉往九龍方面發展。

　　黃老闆每次乘搭天星小輪過海，望向尖沙咀火車總站附近、藍煙一帶十分荒， 覺得有發展潛力，便在火車總站斜對面一間酒店，長期租用一個可以從窗口盡覽尖沙咀火車總站附近、藍煙囪一帶情形的客房，每日觀察人流及交通情況，經過幾個 月的耐心觀察和仔細分析，認定藍煙囪一帶發展潛力甚佳，便大開拳腳，以較高價錢，盡投藍煙囪地皮，打造自己的王國。

　　過江龍無分析一身債

　　這裏順便講講另一位過江龍，也像黃老闆一樣找尋仍未發展的土地投資。當時港英 正在九龍灣填海取地，官方機構大力宣傳九龍灣新填地前景如何如何美好。過江龍信以為真，傾囊之外並向銀行貸款買入新填海地皮。豈料港英在九龍灣填海，填個 不停，新填地地價愈賣愈平，過江龍銀行一身債，破產都唔掂。

　　過江龍之失，在於沒有仔細分析；港英到底在九龍灣會填多少地？

　　黃老闆之得，在於他仔細分析到藍煙囪一帶，十零廿年內可供發展用地愈來愈少，人流卻愈來愈多，有可能成為一級商業、旅遊區。

　　今年輕人羨慕老一輩富豪身家豐厚，便想快錢，多欲速不達。與其如此，何不像黃老闆那樣每作投資，事前必須耐心觀察，仔細分析及唔怕蝕頭注。

　　錢樹良

隔牛打山──思想混亂導致政策進退失據(2010/03/06) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=11344


小魚兄上期《據實的客觀質疑》，點出集體創作財經界名人前言不對後語，此現象筆者亦有留意，比如有人曾說買三百萬匯豐正股風險仲大過買三萬元匯豐窩輪，又或者炒窩輪學做CEO。同一個人講野都會自相矛盾，何況是「集體」？

筆者有時也會前言不對後語，大家可以看看筆者2004年前的網誌仍然是看淡的，看錯市不要緊，最緊要識得改，不可死撐。市場是因某些因素而出現走勢，而非跟隨某君的指導而行，強如股神也是看到鐵路的前景而投資，而非自以為點石成金而亂點鴛鴦。人誰無過？但有些「始終如一」的人，亦不見得值得欣賞。

某發展商屬下的電子傳媒，無論是財經節目，還是地產節目，所有主持人都是始終如一地看淡樓市，連現在的大旺市，他們也有辦法在千頭萬緒的消息中發掘利淡的觀點。又如某大代理集團的隱形大股東，也是無論任何市況都是看淡，我們作為讀者真不能不寫個「服」字。

進行分析時要抓著重點，筆者以前因看淡香港的長遠發展而看淡樓市，但後來發覺 這點是無關重要的，最重要的是樓宇的供求、資金及信貸的鬆緊度，對於次要甚至無關痛癢的因素，看得越多，只會自亂陣腳。某些人居然想到用美匯指數預測香港 樓市，就算圖表併出兩者有關係又如何？根本難以解釋兩者的因果關係。同樣地置業決策，首要是究竟可以買多大金額的樓宇，偏生人人都想著自己的Dream House，列出一大堆條件，然後說樓價太貴，筆者只有一句：「萬丈高樓從地起。」

最近的樓市政策，亦有此款傾向，簡單如究竟現在樓市有沒有泡沫，金管局與政府 一個話有，一個話無，皆因所謂「泡沫」根本就沒有公認的定義。那麼政策應該是防止泡沫形成，還是防止泡沫爆破？更滑稽的是所謂「豪宅價會否傳染到中小樓 宇」，特首說沒有，林鄭月娥卻在上周說，要推出好幾幅豪宅地，若能紓緩豪宅供應，亦可紓緩中小型樓宇的價格。

我們的政府思維主次倒置，連那個是山，那個是牛都分不清：究竟政府應該解決市民的居住問題，還是去幫市民去置業？方今政府要負責幫市民讀大專、幫市民創業，甚至肯去搵工送你五千大元，連甚麼是應該做的事也混亂起來。

而近半年來，政府都是以各種方法打壓豪宅市場，以免中小市場跟升，實踐的結果 是豪宅市場的確冷卻下來，但中小市場一樣照升！歸根結底，豪宅與中小樓宇的「用家市場」是分開的，但是對於「炒家市場」卻沒有這個防火牆，市場上有的是資 金，同時銀行體系放出大量貸款，兩者並行引發了物業市場的投資動力，偏生豪宅市場被打壓了，炒家還不在中小樓宇市場尋寶？

以筆者觀之，香港樓市的真正問題，是有些人明明只有能力買二手市場的中小單 位，卻想去迫政府提供一手的上車盤。就當政府硬要把市民置業責任攬上身，在居屋二手市場的補地價政策入手，可即時提供大量的中小單位的樓盤及租盤，比如容 許居屋先賣樓後補地價，或者未補地價居屋只需交市值租金的三成代替補地價之類。總好過以為增加豪宅供應（卻未必影響樓價）可以控制中小樓宇的樓價（而非供 應）。一如某財經爛gag：「由於恆生指數太多中資股，所以標普500指數更能反映香港經濟。」

隔牛打山，死未？

如若不信，問來作甚？──地產巨頭的黎明式金句(2010/04/10) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=12194

看好看淡本只是一種立場，任何觀點只要提出具說服力的證據便有價值；唯把理據建立在名人語錄，甚而作出有傾向性的選擇及引導，其參考性便打了折扣。就以股市而論，無論大行報告、國際級炒家，或所謂前任或現任投資銀行家(i-banker)的言論，筆者均是水過鴨背。觀點與事實總有分別，甚而身份也決定立場，比如金融業人仕及理財顧問，絕大多數情況下均不贊成置業；同樣道理，問地產代理甚至發展商對樓市的意見，又怎能不作分析而無條件接受？

最近有心人統計由1998年至今長實主席李嘉誠先生對樓市的言論，除了最近一次外全部均是看好，最神來之筆的一次是去年3月當中原指數只有60點時，明言有閒錢可以入市，而中原指數2008年11月最低點是56.71，只有5%的誤差。可是2008年9月時長實賣了兩個地盤給美資基金，當時市場視之為睇淡訊號。人家是以買地賣樓為業，實乃正常操作，既然買地不能視為睇好，賣樓花不論逐個賣，還是整個地盤地賣，又有何微言大義？最穩陣的看法是：長實尚未放棄地產本業，死未？

以筆者觀之，嘉誠先生今年的言論可視為不想再預測短期樓市方向，這與去年兆基先生自拆股神招牌效果一樣。結果就像娛樂記者訪問黎明先生：句句都係金句，就係唔知邊句打邊句。然而去除水份之後，筆者看到這位李先生指出三個值得留意的事實：

l          地價趨穩定

l          建築費正在上升

l          利率低企，通脹重來

這三項正是發展商三大成本要素：土地、建築硬件、資金。

新鴻基地產在Yoho Midtown開售前，第三期補地價已完成，住宅樓面每呎$2,700，商場樓面每呎$5,000。有專業人仕計算樓面總成本是$4,000，賣$6,000，邊際利潤高達50%云云。所謂隔行如隔山，邊際利潤率(Gross Profit Ratio)的算式是（總銷售額－總成本）／總銷售額，套入算式則是：($6,000-$4,000)/$6,000=33.3%。這種獲利率遠比九十年代時為低，以建築期3年計，平均每年才獲利10%多一點；如果真要獲利50%，樓價要高達$8,000！所以發展商千方百計限制地價上升速度，信和投得白石角時要多謝行家高抬貴手，長實新地等有一定土儲的發展商，亦不敢高價爭取九龍站地盤。

建築成本的增加，可從公共工程超支而知，無論高鐵或郵輪碼頭，實際建築成本均遠比當初預算為高，別的不說，單是鐵礦石價格年年大幅上升，誰人會平賣鋼筋？而發展商競相提高硬件的檔次，亦是有目共睹，新盤必豪，所以發展商買地亦傾向非豪不投。想買平價新盤？除非遊戲規則改變。而新盤以高溢價出售，亦帶動同區二手樓價。有力上車又要等的人，不知他們想等甚麼？

市面上多人發表擔心利率回升引致樓價下跌，筆者老早就破解了利率與樓價並無顯著關係（見本欄《無關係又要話係有關係》），利率對樓市更是雙刃劍──目前的低息環境既降低了供樓款項，同時亦令發展商持有土地成本下降；即使他日各國真的因為退市而加息，正好表示經濟正式踏入復甦之路，而以往亦出現過利息與樓價同步升跌。

主宰樓市轉向要視乎兩點：樓價估值是否過高？有沒有突發的政經事件改變群眾心理預期？總括而言，目前樓市估值仍在合理範圍，發展商的成本仍在可控制範圍，暫時看不到重大政經事件的跡象。看不到就是看不到，如果在事件沒有端倪時硬要堆砌觀點，只是妄顧事實的估計，碰上了亦與眼光無關。

如真的認為李首富的言論值得重視，答案早在去年已有了：「三年後樓價必升。」樓市睇到2012年，與市場上某些觀點不謀而合。

樓市是零和遊戲嗎？──地產商暴利背後的原因(2010/06/07) 脫苦海

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