http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-2/4MMDAwMDIwODY4MA.html
11月30日,花样年控股集团有限公司(1777.HK)公布,继本月17日宣布筹备在我国台湾发行存托凭证后,公司已向台湾证交所及 台湾“中央银行”提交申请,拟发售不超过2.4亿新股的台湾存托凭证并于台湾证交所上市。据花样年有关负责人透露,该次上市集资约3亿-4亿元人民币,若 发行成功,花样年将成为在台交所上市的第一家大陆房地产商。
作为深圳二线地产商的代表之一,花样年发展迅猛。截至2010年10月31日,花样年权属土地储备规划总建筑面积为1361万平方米,比去年底增加了近1/3。
快速发展需要更多的资金相匹配。去年11月才在香港上市的花样年融资频繁,上市集资约37亿元,上市约半年后,公司再次于市场筹集资金,发行了息率14%、1.2亿美元(约9.3亿港元)的优先票据,几乎创下了今年房企赴港融资高息之最。
据花样年主席兼首席执行官潘军向媒体透露,花样年此次拟发行1.2亿台湾存托凭证,每一股台湾存托凭证代表两股公司股份,将集资约3亿-4亿元人民币。
台湾存托凭证将透过要约由台湾民众认购的方式,向经选定的台湾机构及个人投资者发售。花样年方面认为,台湾资本市场活跃,融资成本相对较低。
“发行台湾存托凭证是公司目前筹集额外资金最为优化的方法。”花样年相关人士透露,此次融资的成本要低于此前在香港的融资。
另 据台湾证券交易所有关人士介绍,台湾地区上市公司的平均市盈率(PE)为15~20倍,比新加坡及香港市场都要高。此外,台湾地区的资本市场相对于新加坡 以及香港更加活跃,这是由于个人投资者远多于机构投资者,两者分别占70%和30%,这使台湾股票的换手率高达150%,比香港的50%~60%的换手率 要高出3倍左右。在台湾上市,利于改善公司股价估值并提高流动性。
根据公告,此次增发新股的数量,约占发行新股后公司扩大已发行股本的4.69%。其发行价及发行总集资金额后续另行公布。
创立于1996年的花样年集团,项目聚合于成渝经济区、珠三角经济区、长三角经济区及京津都市圈,主要发展城市综合体和精品高档住宅项目。
偏高端的产品线令花样年受宏观调控影响较大。11月25日,评级机构标普指,花样年由年初至今的销售额,较标普的预期为差,显示公司的项目风险较为集中。宏调之下,花样年也在积极地拓展新的机会,尤其是国际化业务。
台 湾成为花样年国际化业务的第一站。花样年预计将本次募集的资金全数留于台湾,其中约12亿新台币将用于与台湾上市公司泰伟电子股份有限公司合作,通过合营 公司共同开发位于台湾金门的旅游及度假村项目。潘军称,目前台湾与大陆的经济融合已成为两岸发展的大趋势。两岸经济合作架构协议(ECFA)的出台将更有 力地推动两地经济的互动,花样年看好由此衍生出的商机。
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12月23日,花样年于无锡再购得一幅商业用地。今年以来,这家在香港上市的深圳房企在调控之下坚决转身,进行战略转型,从原来较为单一的住宅开发商向综合服务运营商转变,具体搭建高端住宅+商业地产的业务模式。
花样年的转型,可谓是调控大变局中房地产公司求变的典型案例,更多的房企变革正在发生,行业快速走向分化。与万科、保利、佳兆业等开发商不同,花样年总裁潘军并不太看好普通住宅市场,认为其受保障性住房影响较大,转而将目光放在了高端住宅、商业地产及服务上。
房地产区域市场正在消失
2010年的宏观调控,带给房地产市场的更多是强者愈强,如万科、保利、恒大等均实现了创纪录的销售额和市场占有率,而一些中小型房企的生存空间被挤压。
“万 科、保利等全国性布局已深入三四线城市,产业生态链断掉了,区域市场正在消失,我们不会和央企、地产大佬争市场,”12月27日,花样年深圳美年广场亮相 仪式上,潘军接受本报记者专访时表示,房地产行业已经形成全国性市场,房企要生存,要跟大规模复制开发的地产商形成差异,必须进行战略转型。
潘军称,花样年的策略是要做高端住宅,且一定要有服务,并大幅增加商业地产,花样年原来设定的住宅与商业的比例是7∶3,现在改为5∶5。
据介绍,美年广场含1座酒店、5座办公楼及8000平米园林,定位创意产业总部园区,将是花样年明年深圳市场的主打产品,也是花样年战略转型的代表。
“未来的关键在于不是谁最大,而是谁还存在。”潘军说,开发量过大,未来市场没有了怎么办?花样年不追求规模化,而在进入的城市每年运作一两个项目,如果每个项目每年有10亿销售,进入20个城市,就有400亿,也是不小的数字。
潘 军不看好中低端,称花样年将逐渐退出中低端住宅市场。“今年卖得最好的是中低端,但这种生产力大量存在,产品同质化;这一类产品的客群很多是夹心层,政府 的保障房正是要解决这一人群的问题,未来受保障房影响较大。”他说,每年1000万套保障房,连续做十年,将有3亿人解决住房问题;按60平米/套每年就 是6.5亿平米,而商品房每年才卖9亿平米。
“地价比去年高近50%”
对于花样年来说,确立了新的战略,拿地就颇费思量,现在一线和其他热点城市的地价已经很高,想要在城市核心区拿地谈何容易?
“要做高端住宅必然要承受一些高的成本,”潘军表示,拿地现在有三种方式,一是与土地方合作,二是收购,三是招拍挂,“最好是挂牌,尽量避免拍卖形式,哄抬当地的房价,”潘军透露,很多三四线城市的地方政府很希望借地价把当地的房价抬上去。对此花样年尽量避免“入局”。
潘 军对今年土地市场的感受是,上涨幅度达到50%,远远高于去年;而且,多数地方政府并不希望地价下调。所以公司基本上以收购和合作的形式获取土地,从而使 得平均楼面地价不高于1000元/平米。目前花样年已拥有土地储备总建筑面积近1500万平米,其中,仅有20%为低端住宅,30%为商业用地,约50% 为潜在的高端住宅用地资源。
自11月份以来,花样年积极运作台湾TDR募资,市场预计融资将达到4亿元。潘军称,花样年资金充裕,目前公司已经将明年的拿地、工程等预算都做完了,意向地块正在协商中,新的银行开发贷款额度都已落实。
楼市渐趋多元化
“做买卖可以是家乐福、沃尔玛,也可以是LV、爱马仕,房地产市场也类似,未来必将是多元化,”潘军认为,成本化的房地产是能减就减,市场上完全靠成本、靠执行能力、标准化的房企很多,而真正做精品和服务的很少。
潘军透露,在其高端住宅产品线中,花样年将深耕精装养老公寓市场,明年将在苏州、成都、无锡、天津四地,进行试点。
花 样年转型并非个案。中房信·克而瑞分析师崔琳指出,从近期成交土地类型来看,不少开发企业出手积极购入商业用地、综合体地块及旅游地块也成交频繁,这也在 一定程度上意味着在住宅市场遭遇深度调控的环境下,不少房企已经在产品类型、战略布局上做出积极的调整,而这种变化在新增土地市场上开始呈现。
摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄也认为,赚钱有两种方式,一是高边际利润率,二是高成交量、销售量,“如果是相对比较低的利润率,但有很大的量,也能赚到很多钱,未来的格局可能会往这个方向走,量仍然能维持,但利润率会降低,关键是要看谁能抓住机会。”龚说。
此外,龚方雄认为,高端住宅会受到宏观调控的影响,如房产税、土地增值税等,将降低这类房企的利润率,对此潘军表示,可增加持有型物业来对冲,过去数年花样年的毛利率一直保持在48%、49%,未来希望能维持在40%左右。
下文寫於一個月前,是受人之邀用一天時間倉促完成的,在此之前本人極少關注地產股,工作中亦從未接觸過地產業的經營,對這個行業的運營幾乎一無所知。我之所以上傳這篇比較幼稚的分析,主要是希望能夠拋磚引玉,藉機向大家學習補課,畢竟地產是個大行業,牽連甚廣。
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HK1777花樣年控股成立於1996年,立足深圳,花開中國,是花樣年控股的企業夢想。自2009年上市後,其總資產由上市前的50億人民幣激增到目前的180億,公司於2009年和2010年分別購入土地200萬平米和445萬平米,總土地儲備面積由上市前的300多萬平,增長到目前的827萬平,並且尚有496萬平的購入框架協議。其發展重心也由深圳這個大本營,轉移到成都,雖然近兩年深圳和成都的在建和銷售面積及金額佔比都是4成多,但目前的土地儲備中,成都已經佔到61%,花樣年已經成為成都地區最有影響力開發商之一。花開中國尚需努力,花開成都已然實現。
房地產股的估值方法
讓我們先看一下HK1777過去5年的杜邦分析表:
表1:HK1777的杜邦分析
| 2007年 | 2008年 | 2009年 | 2010年 | 2011年 |
ROE | 6.5% | 7.3% | 10.0% | 18.0% | 20.0% |
淨利率 | 9.0% | 7.0% | 15.0% | 18.0% | 21.0% |
負債率 | 75% | 77% | 67% | 71% | 68% |
周轉率 | 18% | 24% | 22% | 29% | 31% |
從上表我們可以發現,HK1777過去5年的基本財務指標趨勢向好,以目前3.5倍的PE,0.68的PB,4.26%的派息率,對應20%的ROE,看起來估值是明顯偏低的。
但是,房地產是一個受政策影響很大的週期性行業,其市場估值與普通的製造業公司區別很大,簡單的PE和PB估值,可能並不是太有參考價值。另一方面,目前國內絕大部分房地產公司,由於近些年都在開足馬力拿力和開發,其經營現金流和自由現金流幾乎都是負數,所以用DCF來做絕對估值也不合適。
筆者此前從未接觸過房地產業,對其具體經營幾乎一無所知,但房地產業對我們的經濟生活影響巨大,上市公司中的房地產股,以及有地產業務的其它行業股票比重非常大,這都使得我們有必要對這個行業的股票做一些學習和瞭解。
在查閱華樣年過去三年的財務報表,並對比國內地產業的龍頭萬科(000002SZ)的財報後,筆者認為以地產公司的土地儲備,按它過去和現在的銷售淨利率,推算出土地的淨資產價值,再按一定的安全邊際折成現值,可能是一個比較合理的估值方式。
而對於地產公司股價中短期的目標值,則主要以在建項目可售面積、預計竣工面積和已簽約的合同銷售金額及預收的按金為依據,結合公司自身的開發進度和特點,估算出未來一年的營業收入及淨利潤,從而得出市盈率,並與地產同行的平均估值比較,來推算股價的目標值和估值水平的高低。
巴菲特說,股票估值只是求得一個模糊的正確,不需要精確的錯誤。事實上,由於股票市場動盪多變,而房價漲跌和成交量對地產股的淨利率影響又極大,所以地產股的研究分析尤其困難。當然,本人從未接觸過房地產業的營運,也沒有深入研究分析過地產股,能力圈可能才是問題的關鍵。無論如何,還請容筆者先做一些稚嫩的推算和分析,希望能拋磚引玉。
花樣年的兩種估值
通過查看花樣年2011年的年度報告,筆者簡單整理了如下土地數據:
注1、
注2、
花樣年目前在建和待建的土地,基本處於三四線城市,一二線城市比例極少,詳情可以參閱2011年年報和中報。雖然花樣年的土地位置三四線居多,但它的開發項目在當地偏高檔,如下圖:
因此,花樣年的項目,整體受「三限」(限購、限貸、限價)影響相對要小,故其土地建設和變現情況相對樂觀。
我們假設未來5-10年,房價能基本維持目前水平不變,建安成本及稅費率也基本維持現有水平,那麼花樣年827萬平米的土地儲備,可實現利潤163億元,加上目前的淨資產58億元,淨資產價值合計為221億人民幣。考慮到折現率,我們給予50%折扣,故估值110億人民幣,折每股2.6港元,較現價有175%的上升空間。如果未來房價下跌10%左右,按每平米1400元利潤估算,則每股折現價約為2港元。
我們再測算一下花樣年2012年的營業收入和淨利潤。筆者查閱萬科的財報,發現萬科的資產負債表上的預收賬款,基本與次年損益表上的營業收入一致。比如2010年末的預收賬款與2011年的營業收入都是700多億,而2011年的預收賬款是1100多億,由此我們可以簡單估算出萬科2012年的營業收入大概是1100億左右。
萬科的特點是周轉高、開發短、毛利低、回款快,其土地儲備基本只夠3年的開發量,其動工到封頂預售的期間約1年,簽約收款到交房確認收入的期間也是1年左右。萬科的這種模式的優點是對政策和市場的應變和適應能力強,財務風險小。缺點是享受土地增值額小,不過繳納的土地增值稅相對也要少些。在近兩年中央對房地產的堅決調控下,萬科聲稱已經準備2012全年過冬,並且對國家政策表示全力支持,這種表態也證明了其經營模式的優越性。
反觀花樣年,2011年竣工面積約70萬平米,預計今年竣工80萬平米左右,按這個進度,現有的土地儲備能開發10年以上。如果扣除成都大溪谷和桂林2個計劃按15年期開發的項目,那也可以開發6年以上。在目前房價走勢不明朗的背景下,儲備過多無疑增大了風險和不確定性。
筆者曾致電花樣年,投資者關係部的工作人員說,公司每年的合同銷售金額中,有4成左右為現房,也就是說這部分合同銷售不會像萬科那樣進入預收賬款科目,而是直接列入了當期的營業收入。另外,簽訂的合同中,由於寫字樓和商舖等商業地產較多,所以有40%的合同是一次性付款的,整體可以達到70%左右的劃款率。
按目前資產負債表上預收按金26.2億來推算,對照上邊的比例,估計2012年營業收入為62億元。由於公司2011年營業收入為56億元,但實際合同銷售達到70億元,公司聲稱2012年保守規劃合同銷售72億元,我們取70億元做營業收入,並假設今年因房價小幅下跌,毛利率下滑10%左右,淨利率由2011年的21%下降到15%,則2012年淨利潤約為10.5億元(略低於2011年的11.5億元),EPS0.25港幣,按目前香港主要地產股7倍左右平均的PE估值,合理價位1.75港元。
1.75港元對照前邊按淨資產價值法估算的2.6元、2元,我們取中間數2港元,相較目前市場價0.96元有108%的估值空間。
風險和不確定因素
通過上邊的兩種推算方法,我們基本能對花樣年的估值有一個方向的判斷,但有一些風險因素也是必須重視的:
風險一:花樣年2011年的負債率較2010年有所下降,有息負債也維持在55億人民幣左右未變,但最近三年手持現金額逐年下降,目前已經只有13億元。雖然公司今年新開工項目也從去年的188萬平減小到100萬平,並且從去年起已經不再大幅拿地,公司也對項目建設和完工銷售表示樂觀,但流動比率從去年的1.73倍下降到目前的1.51倍,表明短期償債能力有隱憂,故不排除公司增加貸款或採取其它融資手段;
風險二:公司在目前規模尚不是太大的情況下,重點開發城市綜合體項目,並且自有的酒店等投資物業迅速增長,目前已經達到24億元,由於這些投資物業前期回報低下(2011年綜合回報僅2%),故佔用公司資金比例相對較大。雖然公司表示開發酒店等自有物業長期有利於提高住宅和寫字樓價位,也可以籌劃調劑土地增值稅,但是這對於公司的現金流來說,無疑是一種考驗。當然,大股東的背景和實力也許可以提供一些保障。
風險三:國內外經濟的不景氣,特別是國家對房地產價格合理回歸的調控政策,給公司的開發和銷售,以及毛利率和淨利率帶來了較大的不確定性。並且,由於公司在09年和10年拿地較多,目前土地儲備可開發時間較長,這也給公司的長期現金流和償債能力帶來壓力。
總的來看,花樣年以重點發展城市綜合體,以三四線城市為核心,有意突圍「三限」的戰略符合公司的長遠利益,而今年前2個月的銷售情況也不錯,目前的股價對比上述估值,似乎具有較大的安全邊際。但是,房地產業對政策的高敏感性,決定了股價的高不確定性。因此,對房地產股的判斷,也許信心比估值來得更重要。
申明:以上估值分析僅為學術探討,不構成投資建議,本人未持有上述相關股票。
▶ 南韓綜藝節目遊台灣行程,開啟南韓民眾對台灣的好奇,人數增長一倍
▶「環境整潔、治安良好,最讚的是台灣人都超親切的,下次還想再去呢」
10月,在首爾工作的南韓人李小姐,因為看了一部南韓綜藝節目《花樣爺爺》,而首次來到台灣旅遊。她說,看到花蓮太魯閣自然景觀,又吃到台北很多美食,真的很滿足,台灣是個有趣的地方。「以前,出國旅遊只知道去日本、東南亞,沒想到鄰近還有這麼棒的地方,早就該來台灣遊玩。」
趁休假帶妻子到台灣旅遊,才剛回到首爾的姜先生也告訴記者,看到《花樣爺爺》介紹新北巿九份的好山好水、獨特建築而被吸引,沒想到去到當地,發現比想像的還要棒。「環境整潔、治安良好,最讚的是台灣人都超親切的,下次還想再去呢。」
《花樣爺爺》到底有何魔力?這是一部以4位年齡逾70歲的藝人組團出國旅遊為主題的綜藝節目。6月時開展法國與瑞士之旅;今年8月接著推出5集「遊台灣」篇,遊覽台北市中心、北投溫泉、與花蓮太魯閣,並同時品嚐台灣小吃,體會在地風情,收視率突破6%,為同時段節目中最高,也罕見地打敗了無線電視台。製作團隊解釋,主角們都有其他通告,怕時間衝突因此決定將離南韓較近的台灣作為取材地。之後也將推出女藝人版的「花樣姊姊」,現在土耳其拍攝。《花樣爺爺》也將於11月下旬在台灣播出。節目的成功在於南韓王牌製作人羅英石,他將先前製作的人氣節目《兩天一夜》旅遊模式(主持人耍寶和嘉賓互動,非常爆笑),移植到在韓劇中廣泛出現的「祖父級」資深藝人身上。這些個性迥異的爺爺們彼此激盪出有趣的火花,例如有位爺爺特別容易累,結果另外三位爺爺就要隨時安撫他。
受到《花樣爺爺》影響,南韓旅行社的台灣行程意外爆紅。南韓三大旅遊業者之一自由旅遊的中國業務部代理鄭聖元透露,以往每月只有200人預訂台灣旅遊,節目播出後成長到400人,每天都應接不暇。之前預約者以四五十歲居多,現在擴張到六七十歲,都是看了《花樣爺爺》,覺得台灣有趣又方便而來。駐韓台北代表部觀光組也告訴記者,原本就有韓國民眾前來詢問與領取台灣旅遊的資訊,在《花樣爺爺》播出後,打聽情報的人更多了,特別是以往很難看到的年長族群,也前來了解去台前該做哪些準備。日本福島輻射問題也讓韓客對赴日旅遊不放心,漸將目光移轉至台灣。
目前,南韓赴台灣旅遊團費用,4天3夜價格約在40萬至55萬韓圜(2915至4009港元),7天內自由行花費則在60萬到80萬韓圜間(4373至5831港元)。除台北外,九份、野柳與花蓮等地,已是南韓各大旅行社的台灣行程必備景點。鄭聖元觀察, 近9成預約者都是跟團,各旅行社更要狂搶台灣機票才能成行。鳳梨酥、茶葉類是南韓觀光客採購台灣商品的大宗。
台灣、南韓從1992年斷交後,因航線中斷導致雙方幾無互動,長達10年處於交流空窗。儘管2004年起復航,但南韓民眾因長年往來阻絕而對台認識不足,台灣旅遊知名度並不高。這次節目播送後反讓許多民眾對台灣感到新奇。相比之下,香港、澳門也被選為南韓人氣綜藝節目《Running Man》的攝影地點,雖也創下高收視率,但因南韓人前往香港旅遊的人數本來就多,並未出現像《花樣爺爺》台灣篇帶動的效應。
不過,「哈台」風潮背後也存在指摘意見。鄭聖元透露,「過去幾年經驗,旅客對台籍導遊的評價並不是很高。」目前台灣的韓語導遊也極度缺乏,甚至存在「一考就上」現象,顯示台灣擴展對韓市場還在起步階段。
遊台後滿是懷念的姜先生也表示,台灣的外國觀光用旅遊票券、路牌等連英文都沒能好好標示,是最不方便之處。「還有,我想台灣也應多多對外宣傳和推廣活動,讓更多人知道才是。」台灣面對未來可見的「大韓錢潮」,似乎得做好更充足的準備。
【總之】綜藝節目《花樣爺爺》的成功,不僅締造高收視率,也意外吸引大批南韓人赴台觀光,享受台灣的好山好水。
「我在研究如何實現房子像『存話費送手機』一樣,不要錢,免費送。」潘軍說,新時代他的玩法就是做「輕」資產,做一個包含房地產的「社區服務產業」。
搭網的「彩生活」
當記者介紹著某房企的一款社區APP時,對面的南航碧花園業主阿松顯然有些不屑。
「繳物業費、車費、報修,訂餐,曬貼…這些真只算初級功能了。」阿松打開他所在小區的社區APP,打的、租房、洗衣服、買彩票、訂機票車票酒店、學駕校、金融理財…
這款叫「彩之云」的APP讓人感覺,恨不得裝下用戶的全部生活。
不過阿松直言,目前除了繳費、報修等基礎的物業需求,其他功能其實很少使用,打的、訂票等更多時候會用已習慣的幾款專門的APP。
從國內主流的幾家三方市場上,記者統計看到,「彩之云APP」在百度移動應用下載500多次;騰訊應用寶平台下載1000次;豌豆莢6757人安裝;安卓市場熱度小於1千。
這款去年6月1日正式上線的社區APP顯然還得跟業主磨合。
「用戶接受程度不同,以及不同小區商舖評定程序的差異,都會使成本的回收具有不確定性。」某電商平台創始人甘小明就指出,開發和運營APP這一整合資源的過程,前期投入不小,成本回收漫長。
開發了社區生活黃頁應用(小區通)的小眾信息科技CEO何海瑛也認為,目前市場上社區類APP非常多,而且處在跑馬圈地的野蠻生長時期,還沒有能單靠它盈利的。
不過,就「彩之云」而言,與其說是一款APP,不如說是一個系列。
彩生活物業集團(下簡稱「彩生活」)副總裁董東告訴記者,在「彩之云」業主APP上線之後,物管APP、商戶APP也相繼上線,物管能在線上察看投訴、處理報修、管理小區,商戶能發佈推廣信息、察看經營數據等。
實際上,APP也僅是「彩之云」的一個載體。業主通過手機、Pad、PC、服務終端、POS機,能接觸的除了APP,還有網站和微信。如果業主在這些平台看中商品和服務,則可通過「彩付卡」支付購買,然後到線下直接消費。而這些東西統統被稱為「彩之云」。
「彩生活」在搭網,「彩之云」只是其中一面。
「我的這個買賣太大了,比房地產大多了。」潘軍說,他現在搭建的是一個圍繞社區服務,發散出「金融服務、社區服務、物業管理、地產開發、商業管理、酒店管理、文化旅遊、養生養老」八項業務八個平台的網絡,而每個平台又都能形成強大的募資能力。
圍繞「社區服務」展開,也使得八項業務變得和以往有所不同。以養老產業為例,潘軍稱,花樣年的養老產業項目將全部用於租賃,與台灣和美國的養老機構合作運營。盈利方式基本是靠運營社區。
輕社區的「賺錢術」
運營社區到底如何盈利?談到這個問題,潘軍略顯興奮。
「以『彩之云』商品服務裡的水果團購為例,我們每個月做一款用遠低於市場的價格的水果推送給業主,這些水果都是從產地直銷,我們全部承包了,聯合國內頂級電商給我們的業主做團購。推一個產品,就是上百萬的利潤。」
潘軍指出,盈利就基於此。並且全國45個城市已有「彩生活」的團隊,完全可以滿足配送。剔除中介環節,便意味著節省了流通環節50%以上的成本。
未來盈利怎麼算?潘軍給出一串數據:花樣年的目標是2020年讓「彩生活」遍佈100個千萬級人口的城市,若每個城市服務人口約40萬(1000萬/80㎡=12萬戶,12萬* 3.1中國人均家庭人口=40萬),服務就達到4000萬人。如果人均年消費2萬,每年就有8000億從「彩生活」門口流過,公司只需收取1%的代理費就有80億的利潤,而且是已剔除員工工資的純利。
除了通過社區的消費創造盈利,潘軍指出,提升效率依然是第一位因素。例如,所有的水電、保安全部專業化、標準化,減少人員提高效率;綠化、清潔、水電等都採用外包節省成本。
不過,所有賺錢的因素裡,潘軍依然最看重他的「輕資產」。
「所謂『輕資產』就是少投錢、多辦事。」潘軍毫不掩飾自豪的說:「彩生活」去年利潤差不多一個億,但從2002年至今一共投50萬。第一年略賠,第二年保平,第三年已經回本,歷史上分紅2700萬,形成了9000萬的現金資產。
據介紹,目前花樣年的八個業務中,除房地產和金融兩個板塊是重資產,其他都是輕資產,不需要再投錢。
不過,潘軍直言:「現在還是在用房地產來養我的輕資產。」
但花樣年在傳統房地產的表現並不盡如人意。去年以101億的業績擦邊完成年度銷售目標,上半年多個主力城市推盤量和去化率不足。今年1月則受到節日影響銷售1.69億元,同比大幅下滑80%。
「花樣年確實是比較早用互聯網思維來重組和發展業務的房地產公司。像互聯網經常提到的海量、免費、大數據這些詞,花樣年已經引入了社區管理。『零管理費』通過整合業主的大量消費來實現利潤,這種模式聽起來也很誘人。」有接近花樣年的分析人士指出。
但他認為,整體來說,花樣年的輕資產和彩生活的盈利模式都還在探索階段。雖然去年「彩生活」收入1.85億,毛利率超過40%,但它在花樣年的佔比還不到一成。投入過大如果銷售跟不上,產品結構就不合理,會影響公司現金流。
不過,一切質疑在潘軍這裡,被他一笑帶過:「我2006年就提出了『零物業管理費』這種模式,當時更不討好。」
「在互聯網時代,房地產也必須去適應。」潘軍說,他相信靠房地產掙錢的時代一定會過去,彩生活物業將和金融一起,成為未來花樣年的利潤重要來源。
後記:
潘軍的確是少有的裝備著「互聯網思維」的房地產商。在他看來,傳統的住宅「沒意思」,商業地產「非常難」,不過吸引他的「大社區服務產業」這條路,也並非坦途。
與「彩生活」近3年複合增長超20%的淨利潤和超40%的毛利潤同行的,則是至始至終的質疑與觀察。
不過,在房地產的Web2.0時代,至少潘軍和花樣年依舊十分執著得開闢著他的「輕盈而人性化」的「大社區」。
看來很多人沒能從上次債務抵押債券(CDO)的崩潰中得到教訓。高盛公司正在推出一種全新的、複雜的固定收益產品的衍生品。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)
高盛公司正在推廣一種名為Fixed Income Global Structured Covered Obligation的新產品。通過該產品,投資者將會對一系列資產擁有追償權。而高盛和三井住友保險將對此擔保。
但在很多方面,該交易不是一種資產擔保債券。通過該產品募集的資金將被投入高盛的固定收益證券投資組合,而不是投資於抵押貸款或者公共債務。這筆交易通過總回報互換(a total-return swap)的結構完成。
而投資者並不知道這一系列資產里有什麽。高盛將公布組合中包括哪些資產,但不會公布具體的構成。法國農業信貸銀行指出,這個資產組合可能主要是房屋抵押貸款債券,也可能是國債,也可能是公司債。
可見,這個產品具有以下幾個特性:
1. 缺乏透明性
2. 可能的高收益率
3. 杠桿
4. 複雜
美國金融博客A Wealth of Common Sense表示,有人或許會說,這個產品追逐著利潤,然而事實上,這個產品追逐的是費用。
這個產品的本質是向不那麽明白的投資者出售聽起來充滿智慧的產品,並通過複雜的結構為更高的收費進行辯護。
許多投資界外的人士可能會相信這種複雜的產品是一個好主意。
將錢投入市場就意味著要承擔風險。這其中包括必要的風險和不必要的風險。必要的風險是指對未來的不確定,要想獲得收益就必要接受波動性。而不必要的風險一般來自投資的盲目。投資你不了解的產品是教科書式的不必要風險。
金融人士最常說的一句話就是“這事兒的結局不會好。” 事實上,沒人知道高盛的新產品最終的結果是好是壞。但即便這個產品最終回報了略高於平均水平的收益,也不能說這是一個好的投資決定。
風險是不可避免的,但在做投資決定時,投資者必須問自己“這是對的風險嗎?是不是不論後果都值得擔此風險?”
或許你可以偶爾在這些產品上幸運的獲得回報,但這種好運是不可持續的。
這並不是單指高盛的新產品。在任何時候,如果投資者不明白一項投資,那就最好別投。一個產品的存在並不意味著它適合你。
投資界的創新並不一定都是壞事。現在投資者有了共同基金、ETF這種低成本模擬指數的模式,這在過去是不可想象的。但投資者也不必一直追逐新產品。
龍 沛 智
人物檔案
揮別效力長達15年的渣打銀行前,龍沛智確有過猶豫,但最終仍義無反顧地選擇了離開。就此,他向《創業家》記者提供的其中一個理由是,在很長一段時間里,他徘徊於個人管理層面的瓶頸,進步不夠快。
“在複雜環境下工作,需要影響很多人,而且要投入很多時間去影響、去帶領。在這方面,自己的能力還不足夠,所以想拿出相當一段時間去斯坦福認真學習一下。”龍沛智稱。
到斯坦福後,龍沛智發現,自己的這一決定無比正確。“一直在銀行工作的話,圈內朋友大部分是銀行家,而在斯坦福,70個學生里只有3個人從事銀行類工作。圈子大了,可能性也就更多了。如果沒去斯坦福,我估計自己不會創業,可能今天還在銀行里做著高管。”
於龍沛智而言,在斯坦福,給他留下最深印象的一堂課是美國捷藍航空公司(JetBlue Airways)董事會主席Joel Peterson所作的演講。Joel談到了創業過程中可能會遇到各類問題,比如招聘、員工管理,營收狀況不理想時的應對之策,如何解聘某些員工等。
如今,龍沛智仍經常拿出以前的筆記仔細看,上面有諸如Joel等商業領袖的演講要點。他希望能夠從這些大牛總結的創業方法論中找到當下自己企業發展難題的最優解。
在斯坦福的最後一周,學校請來多位創業者演講。這其中,有很多成功案例,也不乏失敗教訓,但所有演講者最終傳達的中心思想都是,多嘗試,不要害怕失敗,不嘗試永遠不能成功。
這堅定了龍沛智的創業決心。“來到斯坦福,他們會給你一些好的教育,給你一些人脈,給你一些經驗,至於未來你能否將個人能力發揮到極致進而改變整個世界,則看今後努力程度和對機遇的把握水準。但斯坦福為畢業後準備創業的學生,首先提供了很大的信心。”
決定創業後,龍沛智將發力重點放在了細分市場上。當時,斯坦福有一堂課講的是美國P2P公司Lending Club的模式,龍覺得,自己也有多年銀行風險管理經驗,可將其與互聯網結合起來,做互聯網金融生意。
2013年1月,龍沛智創立了香港WeLab公司。彼時的WeLab,近於皮包公司——沒有辦公室,沒有員工,所謂團隊僅龍一人。
之後,龍沛智通過斯坦福校友圈人脈,四處找投資人。10萬、20萬、30萬,找了大概8個人,終於湊得天使輪兩百萬美元。6個月後,龍推出香港首個全線上借貸平臺WeLend.hk,為申請人提供2萬-30萬港元不等的貸款。此時團隊規模已發展到20人。
不難發現,WeLend.hk的創新點有三,簡單、快速、成本低:以前因各種原因無法得到金融服務的用戶如願以償;以前要在銀行排隊很長時間才能完成的金融交易,在該平臺幾秒鐘內即可辦結;以前為能從銀行借出一筆錢,利息等成本很高,該平臺將貸款成本幾乎已壓至最低。
龍沛智團隊的核心競爭力來自它的兩個系統,即金融產品管理系統和風控管理系統。“對於互聯網金融從業者而言,獲取客戶的能力和風險管控能力的高下是決定勝負的關鍵。”
瞄準內地大學生個人借貸市場的“我來貸”,則可為已通過資質審核的申請人提供 300-3000元額度的小額貸款。在風控技術的支持下,目前我來貸已能在24小時內完成全線上審批並發放貸款。
與其他服務大學生的個人借貸平臺相比,我來貸具備兩大優勢:一是能夠提供更為靈活的現金貸。現金可用於吃飯、旅遊等不同場景,而非僅限於購買3C產品。二是全線上服務,客戶無需面對面簽合同、摁手印,體驗更佳。
此外,對一些大的品牌公司來說,互聯網金融很有吸引力,他們資金充沛,但沒有金融產品,也沒有風控方面的能力和經驗。龍沛智看到了這一需求。他采用B2B2C的模式,與這些大企業展開合作,為其提供金融產品管理和風控管理系統。
“在合作過程中,這些大企業也能給我們帶來流量。這很有趣。如果我現在出去做一家P2P公司,可能每個人都是我的競爭對手。但如果我做系統,為他們提供服務,那我們就成了合作夥伴。”
酷派手機和郵樂網就是此類客戶。
2015年3月,我來貸與酷派手機達成合作。根據協議,我來貸需為酷派手機的消費信貸服務提供技術幫助。這樣一來,消費者就可以在酷派網站分期買手機了。
我來貸與郵樂網的合作重點則是農村電商。“從現金到消費信貸,我們可以服務到不同的客群和合作夥伴。我們的投資人紅杉資本投過很多電商,這些電商完全可以采用我們的系統提供消費信貸服務。”龍沛智展望稱。
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