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陽明山別墅區因為可再開發的腹地有限、老別墅極少釋出，外來客想入住很難，因此住戶多半都是傳產、金融業大老闆那幾張老面孔。但過去一向偏好信義計畫區、大直重劃區豪宅的科技新貴，現在也開始愛上陽明山，其中之一就是前精英電腦董事長蔣東濬。

撰文‧梁任瑋、黃智銘

前精英電腦董事長蔣東濬去年買下陽明山五戶三合院，都集中在永公路上，光是土地面積就接近一千坪，而且都沒有向銀行貸款，其中有三戶登記在自己的名下，兩戶分別登記在歐企投資與中駿建設。

與蔣東濬私交甚篤的住邦房屋總經理劉陳傳表示，蔣東濬因為這幾年常到陽明山爬山，覺得風景、空氣實在不錯，就好像香港知名半山豪宅區，因此去年一口氣買了五戶，除了一戶自住，其餘幾戶算是投資。

舊 屋拆除重建，打造頂級別墅蔣東濬是土地連建物一併購入，但因屋齡都超過五十年，且屋況不佳，他乾脆拆除重建，初估光是營建費用就高達上億元。不過，土地買 進才一年多，就已經畫好設計圖，例如永公路二九六巷二十八號與二十八之一號，兩戶打通成一戶，已悄悄在去年十二月三十日動工，目前正積極趕工，預計今年十 月底可完工。

由於這幾筆土地使用分區都是保護區，不能興建超高樓層建築，他是以改建工程名義申請建照，為了加速申請建照時間，蔣東濬特別請曾任台北市政府建管處施工管理科副工程師，目前已退下來開建築師事務所的周泰良負責規畫設計。

周泰良建築師事務所成立僅四年，但特別強調團隊擁有十五年豐富的建築管理法規實務經驗，目前蔣東濬的永公路透天住宅設計圖也被周泰良放在網站上，是公司頗自豪的作品實績。

根據周泰良設計，這五戶別墅外觀風格大不相同，但最「吸睛」的是其中一戶規畫有Ｌ型露天泳池，採無邊際鏡面設計，視覺上池水與天際連成一線，加上房舍仿照峇里島頂級Villa設計，池畔還種有大樹與日光浴椅，就像置身世外桃源。

房仲業者透露，現在陽明山最稀有的就是蔣東濬買的這種三合院，雖然樓層不能蓋高，但可以直接改建，一百坪的土地至少要七千至八千萬元，蔣東濬買近一千坪，至少花七、八億元。

雖 然在陽明山上活躍置產，但在山下，卻已經很久沒有見到他的蹤跡。蔣東濬二○○七年退出精英董事會後，表面上雖未掛名任何一家上市櫃公司董事長，但實際上坐 擁百億元以上身家與龐大大陸生產工廠的他，卻還是備受市場注意，例如現在的主機板廠映泰、浩鑫都被認為是蔣東濬色彩濃厚的兩家公司。

創業以來累積百億元身價

蔣東濬最早是從事記憶體買賣起家，後來看準主機板商機成立鑫明，之後再以借殼上市方式入主精英電腦，市場估計他創業以來累積大筆財富，絕對是身價百億元以上的Ａ咖富豪。

幾年前生了一場大病後，他開始學佛吃素，行事也低調了起來，與過去積極活躍的形象有很大落差。

精英的員工透露，蔣東濬在精英的最後幾年，常常就在員工餐廳吃飯，還會與員工分享養生的祕方，一般人都是先吃飯才喝湯，他卻建議員工最好吃飯時先喝湯，讓腸胃溫暖，這樣有益健康。

○ 五年精英與大同的個人電腦事業部門合併之後，由於大同方面取得多數股權，董事長一職交由林郭文艷擔任，公司逐漸形成大同林郭文艷與蔣東濬兩派人馬共治的局 面，不過隨著主機板產業高峰已過，雙方對於之後發展的方向有不同想法，因此摩擦頻傳，最後蔣東濬在○七年退出自己心血結晶的精英。

蔣東濬退出後，展開與精英算帳的動作，過去蔣東濬在大陸有許多工廠作為精英生產之用，○七年之後則是開始要求精英購買這些資產，○八年負責生產印刷電路板的工廠鑫英就與精英爆發經營權之爭。

至於他本人，仍然保持低調色彩，不過從他大手筆買進陽明山豪宅，顯見他極看好這裡未來增值的潛力。

蔣東濬

出生：1956年

學歷：台北工專電子科

經歷：精英電腦董事長

鑫明董事長

蔣東濬坐擁陽明山5戶豪宅，市值近8億元

永公路247號

基地面積：221坪

市價：1.2億元

永公路296巷28號*

基地面積：240坪

市價：2.5億元

永公路296巷35號

基地面積：346坪

市價：3億元

永公路97號

基地面積：145坪

市價：0.65億元

房價居高不下的年代，單純的自住客要如何買到適合自己又不吃虧的房子？

經營烘焙坊的柯玉甄精明算房，不但年紀輕輕就買到適合自己的好房，隨著房子增值，她這幾年房子越換越好，從小資女變為買房達人。

撰文‧梁任瑋、李建興

「我是自住又不是投資，沒要短期買賣，房價只要負擔得起就好，不用算太多！」這想必是許多自住型購屋者的心聲。但大家都忽略了，房子往往是一生最大一筆的消費，就算自住，買了「物超所值」的房子，可以讓人財富增值，房子越換越好；反之，買了「價不副實」的房子，除了資產縮水，還可能一輩子成為背債的房奴。

四十三歲的柯玉甄，目前在新北市蘆洲區經營烘焙坊，從她樸實的裝扮、婉約的對話，很難相信她有豐富的買屋、換屋經驗，更是親友們買賣房產時的最佳諮詢對象。接受採訪時，她仍靦腆、謙虛地說：「我只是一般的家庭主婦而已，頂多比較會為家裡打『算』！」其實，柯玉甄的話語中已透露出她的成功關鍵。多年來，柯玉甄憑的就是小市民為自己的窩精打細算的精神，使得家無恆產的她，從畢業剛出社會時，一個月領二萬元出頭的小資女，到二十多年後的今天，手上已擁有多棟住宅和一間店面。

購屋初期嘗到甜頭

再出手忽略訪價 竟買到全大樓最高價柯玉甄從小就喜歡存錢，還是學生時，就善用課餘時間打工、跟會理財，她第一次買房，亦是基於「逼自己存錢」的心態。一九九二年，她二十三歲，捷運中和線才剛開挖，她就在新北市中和南勢角附近以每坪二十一萬元買下一戶大樓住宅。雖是自住，但她同時考慮了增值性，儘管不久房市崩盤，但由於買在好地點，幾年後她結婚，房子轉手，還是小賺出場。

婚後，柯玉甄搬進先生在新北市新莊買的房子，但小時候夢想當店面包租婆的她，一有空就拉著先生到處看房子。二○○五年，柯玉甄拿著夫妻手上的五百萬元積蓄，如願地以二千五百萬元買下新莊一處預售大樓的店面。由於當時行情正好，店面才一交屋，就順利以三千五百萬元賣掉，足足賺了一千萬元。

初試啼聲就讓柯玉甄財富倍增，讓她一時以為房地產只要放著就會保值，根本不需要專業。○八年，一心想搬回娘家附近的她，拿著這一桶金，回到土生土長的新北市板橋娘家，以每坪三十四萬元買了大樓四樓的住宅。孰料，由於不懂得訪價、計算，交屋後才發現自己買到的居然是全大樓最高價。「我當時心想，四樓應該是全棟行情最低的，居然還比其他樓層貴一成，真是冤！」這一差就多花了一百多萬元，心有不甘的柯玉甄隔年決定賣掉，結果又因為功課沒作足、算盤沒打好，且在房仲的遊說下，說是全球金融風暴後，市場沒買氣，最後僅以每坪三十六萬元賣出，又低於當時三十七、八萬元的市價。柯玉甄這才體會到：「自住、換屋，都不能忽略估價的程序，即使是最熟悉的區域！」

算房守則一：

發揮三姑六婆精神 貨比三「價」自此，認真訪價、估價，成了柯玉甄買房的不二法門。有別於一般小市民總是很容易被房仲、代銷給糊弄，訪到假行情；柯玉甄發揮菜籃族三姑六婆的精神，用最土法的「貨比三家」進行比價，並把每棟看過房子的行情與心得記錄下來。

多年來，她歸納出一套「三三三法則」，也就是買一間房最起碼要比過「三」間類型相仿的房價，各找出一間略優於及劣於目標屋的房子，以得出該標的物的合理區間價；同時觀察區域近「三」個月內的趨勢，以了解行情的漲跌；最後則是評估房子的地段、屋況和社區管理等「三」個看屋元素，以修正買房的出價。

柯玉甄的訪價也有技巧，譬如明明是買中古屋，她卻會到預售屋案場諮詢，「因為銷售中心會將區域未來建設資訊整理得清清楚楚，我可判斷是不是買在低價。」而買預售屋，她則會跑到房仲店頭探聽，「房仲會告訴你，哪家建商蓋的房子在二手屋市場最有行情、最保值。」拿柯玉甄一○年買下現住的房子來說，是有一次在房仲介紹下，看了一棟位於新莊副都心旁的兩年成屋，屋主開價每坪三十四萬元。平常閱屋無數的她，腦中快速地將近三個月看過的房子掃描一遍，立即想到了兩棟最好比價的房子，一是在同區域，成交行情每坪二十九萬元的十年中古屋；另一則是新莊副都心，牌價每坪四十二萬元的預售屋。

柯玉甄算了算，以十年和兩年中古屋的行情相比，大概差兩成，回推起來屋主開價三十四、五萬元算是合理。再比較預售屋，這戶成屋的窗戶一打開就是有新北市「清溪川」的中港大排河廊，採光通風佳，又有無敵景觀，是預售屋沒有的。

因此，若以預售四十二萬元回估，降個一、兩成，她所看中的兩年屋，以三十五萬元進場也不致買貴。但精明的她心想，「屋主一開價就開在合理成交價，並沒提高售價讓買方殺價，一定是急售！」於是柯玉甄大膽再砍一成，以三十萬元議價，並表示立即可以下訂。當天，雙方就以三十一萬元成交，這一省，就省下近二百萬元，而兩年後的現在，這房子已有人出價四十二萬元了。

算房守則二：

使出多心多疑的態度 回歸實價由於三不五時就約姊妹淘去接待中心看屋，柯玉甄因此結識許多銷售小姐，只要一有新建案推出，她就會立刻接到訊息，掌握市場第一手動態。多年來，她更從專業人士的身上，學會了如何運用建商土地取得成本、基地的容積率、營造成本等訊息，換算建商合理的推案價；也善於利用房仲、建商同業之間互掀底牌的競爭心理，交叉比對出合理房價。

有一次，她看中新莊一棟工業住宅，屋主開價一坪二十萬元，還沒議價就比鄰近的成交行情便宜一成。乍看之下很划算，但後來她跑去諮詢其他房仲後才得知，那房子由於屋頂架了好幾個通訊基地台，光這一點就足以讓房價折一至兩成，算一算並不值二十萬元。

而在屢次與房仲交手中，柯玉甄發現，許多仲介都會以「使用坪數」，巧妙地膨脹房子的價值，讓購屋者錯估情勢。

她舉例，今年初，有一天路經台北市文山區，看到仲介張貼了一個標榜「使用坪數八十坪，總價一六八○萬元」的三十年老房子，柯玉甄眼睛為之一亮，「哇塞，台北市每坪只要二十一萬元！」立刻打電話說要看房。但一看才知道，原來八十坪中有六十坪是個超大的露台，而據柯玉甄多年的算房經驗，露台一般只值主建物的三分之一價，一回算，每坪單價其實高達四十二萬元，根本超出合理行情，「你能說仲介騙你嗎？只能說，不會算，就看不出話術中的玄機！」「就連實價登錄也會騙人！」對此，柯玉甄進一步提醒，目前實價登錄所揭露的總價和坪數，由於含停車位，以現行台北市的車位約三百多萬元，車位坪數動輒十坪計算，車位每坪約只有三十多萬元，遠低於主建物的每坪價格，若沒拆分計算，就會低估了單價行情。

算房守則三：

掌握常被忽略的稅費 聰明換屋值得一提的是，目前握有多筆房產的柯玉甄夫婦，對於稅費負擔管控十分嚴謹，這也是一般自住客最容易「失算」的地方。她指出，拿換屋來說，由於買賣之間，通常會被課到土地增值稅、財產交易所得稅、房屋稅和地價稅，但前兩者，一般自住客可以透過合理管道聰明節稅。

其中土增稅部分，由於稅法規定，只要房子是自住的，每個人一生都可使用一次五％最低的稅率。例如賣房時，原本土地評定現值已由五百萬元增值一千二百萬元，增值七百萬元，依規定須以七百萬元的二五％稅率課徵，得繳一七五萬元；但若使用優惠稅率五％來計，只須繳三十五萬元。

至於財產交易所得稅，可用賣房時實際的獲利作為報稅基準，但這必須拿出當初買進時的合約舉證，否則就得用公告模式來申報，公告標準各縣市稅率不一；以台北市為例，是公告現值的四二％，也就是說，若賣出時房子公告現值為一千萬元，政府認定的售屋獲利金額就是四二○萬元，「所以賣屋時，最好備齊資料，看看用實際獲利及公告模式哪個數值較低，選擇較低的來節稅。」柯玉甄說，「多一筆盤算，多一分保障，就算自住，也別和自己的荷包過不去！」

柯玉甄

出生：1969年

現職：烘焙坊負責人

學歷：元智大學應用外語系

給自住客的算房叮嚀：

1.下手前貨比三家，勤跑預售案接待中心了解區域行情。

2.調查建商購地成本，回推合理房價。

自住買房

不能不知的三套公式：

1.頂樓增建怎麼算？

頂樓加蓋雖能使用，但沒有權狀，因此一般認為其價格為主建物的1/3。

公式

房屋總價＝權狀建物坪數×單價＋頂加坪數×單價×1/3 如：房子權狀是20坪，頂樓增建10坪，每坪單價30萬元，房子總價為：20坪×30萬元＋10坪×30萬元×1/3＝700萬元2.陽（露）台怎麼算？：陽台露台除非有登記，也就是擁有權狀，否則一般保守認定其價值僅主建物1/3。

公式

房屋總價＝主建物坪數×單價＋陽台面積×單價×1/3 如：室內25坪的房子，外頭另有5坪沒登記的陽（露）台，每坪單價30萬元，房子總價為25坪×30萬元＋5坪×30萬元×1/3＝800萬元3.停車位怎麼算？

計算的方式為：平面車位等於房屋每坪單價乘以4~5倍；坡道機械式車位等於平面車位乘以0.6~0.7；機械車位等於平面車位乘以0.5~0.6，車位依所在樓層不同，每層價差約5~10萬元。

平面進平面停＝每坪房價×4~5倍平面進機械停＝每坪房價×4~5倍×0.6~0.7 機械進機械停＝每坪房價×4~5倍×0.5~0.6

公式

平面進平面停＝車位月租金×450至600 平面進機械停＝車位月租金×250至350 機械進平面停＝車位月租金×200至300 註：上述算式求出數值為大致行情，實際價位視個案而定。

儘管政府持續打房，但台灣豪宅房價依舊屢創新高，近日更站上每坪三百萬元大關，締造這個數字的買方，正是有「河南王」稱號的東裕集團董事長王任生。

撰文‧梁任瑋

新一波內政部不動產實價登錄出爐，台北市指標豪宅「仁愛帝寶」以每坪二九八．二萬元，改寫台灣豪宅交易新天價，買方正是從事耶誕樹燈飾製造的「河南王」、東裕和丹尼斯百貨集團董事長王任生；一三年八月，他分別以英屬維京群島馥寓、冠鶴、元季三家公司名義，向建商宏盛建設買下三戶帝寶豪宅，總價高達十一．九億元，震撼台灣房市。

台灣頂級豪宅價格直逼每坪三百萬元，凸顯國內房價兩極化情況再加劇；另一方面，也有房地產業者憂心，房價持續飆升，恐讓央行再度緊縮高總價不動產房貸成數，澆熄豪宅市場買氣。

新購三戶，名下共六戶帝寶買新厝原本是件值得高興的事，但由於新聞連日大篇幅報導，連買方王任生都不承認房子是他買的。《今周刊》向王任生查證，他透過幕僚向《今周刊》表示，「買帝寶是要自住，根本沒有要炒房！」王任生說，買帝寶的新聞曝光後他很困擾，因為他從來沒有想過要炒作台灣房價，而且家人購買都是有實際自用需求，希望外界不要擴大解讀。

事實上，王任生早已是帝寶的老住戶，加上近日新購入的三戶，家族名下共有六個單位。宏泰集團董事長林堉璘的女婿、曾擔任宏盛建設董事長的許東隆印象很深，王任生家族早在帝寶二○○三年預售階段就已下訂，一開始先買一戶，後來再買兩戶，「決定過程都像這次一樣，很阿莎力！」此次王家再增購的三戶是王任生家族直接向宏盛建設購買一手保留戶，當時王任生恰巧在帝寶大廳遇見林堉璘，隨口詢問是否還有房子可賣，在短短五分鐘內就決定買三戶，由於這幾戶都是沒有裝潢過的毛胚屋，許東隆透露，「若連毛胚屋都要賣到三百萬元，如果是其他住戶拿出來賣，成交價更不只這個金額。」不過，當外界將焦點鎖定王任生以每坪三百萬元買帝寶，事實上，他早已插旗台灣二、三線城市土地，並在台灣養了一支團隊專責評估個案。

據了解，王任生在河南有豐富的百貨公司、飯店開發經驗，他除了在鄭州經營「丹尼斯七天地」，集百貨、量販店與電影城，一四年春天還有一家觀光飯店要完工，也讓他亟欲在台開設飯店，建立規模經濟。

因此，他在兩年前已積極布局台灣商用不動產，順利拿下花蓮中正路上、面積兩千四百坪的東洋廣場開發案、嘉義故宮南院旅館及文化設施ＢＯＴ案，預計投入一百億元開發。

花蓮縣政府表示，王任生旗下的卿蓬公司在一三年四月以總價十．九二億元得標東洋廣場土地，目前已提出「潔西艾美大酒店及複合式商場」計畫，準備興建地上十七層，結合商場與飯店的花蓮地標，正在申請建照，預計一四年上半年就可以動工。

投資七十億，拿下故宮南院至於故宮南院，一三年六月王任生已透過﹁英屬維京群島商萬利泓股份有限公司台灣分公司」，拿下故宮南院旅館及文化設施體驗ＢＯＴ案最優提案人資格，投資金額達七十億元。

目前萬利泓公司正籌備土地使用計畫、興建計畫、營運計畫及財務計畫等文件給故宮辦理第二階段再審核。不過，審核合格之後，依法將再辦理第三階段公開徵求其他民間投資人及最終評選作業，才能決定萬利泓公司能否順利承接，審查過程十分繁複。

早年以華僑身分在台東念書的王任生說，近期開始進行回台投資計畫，目的是要拉近城鄉差距、創造就業機會，因此，希望大家多看到他「鮭魚返鄉」的一面，至於買在高價的帝寶，看在他眼裡，頗有「非操之在我」的百般無奈。

王任生這次以近十二億元買下三戶帝寶，相較於動輒數十億元商用不動產投資案，顯然是小巫見大巫，只是，基於自住需求的「看好再加碼」，卻被投以「炒房」的有色眼光，恐怕是這位在對岸「喊水會結凍」的河南王所始料未及。

王任生

出生：1933年

現職：東裕集團董事長、丹尼斯集團董事長經歷：小學老師、燈串工廠廠長

學歷：台東師範學院

家庭：已婚，二子一女身價：新台幣1000億元王任生台灣不動產的百億布局

類型 標的 投資金額

(億元) 用途

住宅 帝寶6戶 約20 自住

商用

不動產 花蓮東洋廣場 30 觀光飯店、商場故宮南院旅館BOT 70 旅館、文化設施

資料來源：丹尼斯集團

房價太高，年輕人買不起，與其望房興嘆，等著存夠錢、房價變便宜，不如腦筋轉個彎，換個新觀念，讓你的人生從此不一樣。

這個新觀念就是，房子，不要買來住，要買來租、買來換；這樣，才有機會從無殼變有殼、小屋換大屋，甚至從「蛋白區」，變「蛋黃區」（編按：蛋白區指非精華區房子，蛋黃區指精華區房子）。

想想看，一個月薪四萬元的上班族，如果在大台北地區買一間六百萬元的房子，貸款八成，得先存一百二十萬元頭期款，往後，每個月付本息二萬八千多元（以年息二％計算），手上可動用資金剩一萬二千元，只能縮衣節食，過極簡生活。

如果這間房子，不是用來住，而是拿來出租，若近捷運、屋況又不錯，月租約一萬二千元，繳付房貸本息，負擔只剩下一萬六千元，手上還有兩萬多元現金。當然，如果膽子大一點，先不還本金，只還八千元房貸利息，那每個月還會多出四千元現金，可做運用。

買來住、買來租或賣，生活截然不同。以下兩個故事，六年級生柯惇貿、七年級生的「有愛租屋團隊」正告訴我們，錢不多沒關係，透過好方法、行動力，一樣可以是有殼族。

工程師靠48萬元「房滾房」從台中買到台北，年薪變三百萬

今年四十歲，有「城市醫生」之稱的城市物業管理顧問公司負責人柯惇貿，十二年前，還是位於內湖科學園區經貿聯網的工程師，月薪五萬元；當時，他只有四十八萬元存款，要買台北市的房子來住，根本是天方夜譚。

觸動他想投資房地產，是當時一位小主管的一句話：「只要你好好幹，像我這樣年薪百萬，沒問題。」聽了他的話，柯惇貿很仔細的計算後發現，要達到年薪百萬，至少十年以上。

「要十年，有點久！」他有點嚇到，開始思考，有沒有其他方法可以突破上班限制，讓自己不被工作綁住，於是，他開始接觸投資理財，除了上課也看書，《富爸爸，窮爸爸》是啟蒙書，作者羅伯特．清崎（Robert Kiyosaki）一句話點醒他：「要賺取『非工資收入』，財富才能自由。」

二十八歲那年，他用四十八萬元積蓄，在台中逢甲大學附近，買了一間二百四十萬元的房子，隔成套房出租，每月租金二萬一千元，扣掉房貸本息，每個月還有一萬元淨收入。

第一間房子，操作成功，讓他信心大增，只要有五十萬元，每個月收入就可以增加，於是，他向銀行借款，繼續買下第二間、第三間??，從台中逢甲商圈，買到台北市中山區、大同區，全盛時期，手上曾有上百間房子，目前手上約五十間。

除了出租有穩定現金流外，他也發現，近十年來，房市走多頭，買賣獲利更大，尤其，帶租約（編按：買賣的房子已有房客承租，不必再找人出租）的房子，更容易出售。因此，買進來的房子，只要有兩成獲利，就會出場，讓手上保有現金，來買下一間房子。他也同時「汰弱換強」，留下地點較好、條件較優的物件，像頂樓加蓋的房子，較難出租，他就會陸續處分掉。

十多年下來，他估算，平均年薪約二、三百萬元，和年薪百萬相較，一樣是十年，卻比當初主管的「鼓勵」，多了兩、三倍，身為台北人的他，現在定居台中，但早有能力買下台北市的房子。

七個年輕人「團購」房子買捷運宅收租，投報率比行情多一倍

買東西可以團購，買房子，也可以團購。年輕人沒錢買房，不用怕，找到志同道合、可信任的夥伴，透過資訊、專業交流，買房沒問題。

由七位六、七年級生組成的「有愛租屋團隊」兩年前成立，目前在新北市捷運站附近，共同擁有兩間房子出租，每人出資約八十萬元左右，租金的投資報酬率超過六％，相較雙北市租金行情二％、三％，六％投報率「很迷人」。

這七人，兩年前因為上投資理財課聽演講而認識，後來相約看房子，慢慢的，每個人的興趣、專長就出現了，有人喜歡找物件，有人喜歡裝潢，有人有房仲經驗，有人擅長財務，於是，七人團隊開始分工，共同投資。

一開始，他們便設定買房子要有現金流，不能因為買房子，影響生活品質。因此，租金投報率、物件管理、財務管理、如何出場，都仔細討論，也有共識。

以新北市捷運站附近一間三十坪中古公寓為例，兩年前以七百五十萬元買進，隔成五間套房，每間均含衛浴、簡單廚具、家具，買價加上每間三十七萬元裝潢成本，總投資成本九百三十五萬元，扣掉六百萬元貸款，再加上買房需要的雜支十五萬元，自備款共三百五十萬元，七人每人出五十萬元。

房間一間月租一萬元，五間共收五萬元，扣掉一萬元貸款利息，剩下四萬元，就每月分給七位投資夥伴；第二間也是這種操作模式，重點在於，不斷創造現金流。

「現金流」是他們投資的核心價值，要創造六％以上的高現金流，即高投報率，必須兼顧兩者，一是物件要「物超所值」，二是租金要高。

「沒有六％以上的投報率，我們不會出手的。」團隊成員之一、曾是上市電子公司員工的馬慈憶說，要有六％以上投報率，是為將來升息做準備，即，萬一未來利率升到四％，也能夠負擔貸款利息。

心法一：只找蘋果級物件除了交通方便，還瞭解房子「前世」

七人團隊裡，有三人負責開發，他們必須找到蘋果（Apple）級的產品（指最好的物件）給團隊參考、討論，他們眼裡的Apple物件有兩大要件，一、生活機能好，要近捷運、公車站，生活便利；二、採光、通風好，輻射、海沙、凶宅，都要避免。因此，第一個條件成立後，要避免買輻射等不良屋，就要靠市調，問附近鄰居、里長，瞭解房子「前世」，控制風險。

負責開發業務的張勝傑說，買房子前，要先鎖定一個小區域，至少看過五十間以上的房子，不要東看西看，要聚焦。現在，他熟到一看門牌號碼，就知道行情價。

心法二：跟三種人搏感情從各領域探行情，更新房價脈動

此外，光靠七個人還不夠，他們的觸角往外延伸，跟房地產有關的三種人，最好要認識。

一、房仲：張勝傑說，把房仲當朋友很重要，因為他才會告訴你真話，即市場的實況，也會教你出價的撇步；因此，他通常會跟房仲一個月見三、四次面，而且經常主動送飲料給房仲喝，搏感情。

二、銀行員：馬慈憶說，銀行的估價結果，會影響貸款金額、自備款等，因此，有個銀行朋友，可以協助瞭解房屋價值，最大的好處是，知道自己有沒有買貴，因為銀行估價比較保守，通常根據過去三到六個月的行情來估，如果他估出來的房價，比你要出的價格大，那就表示你買到便宜貨了。

三、代書：每家銀行的貸款成數都不相同，必須貨比三家，自己比價耗費時間又沒人脈，不如找代書朋友幫忙，很快可以掌握最佳條件。

心法三：創造高租金用裝潢吸引高階房客，價碼多兩千

高租金，是他們能有六％投報率的另一個要件。

要收高租金，首先必須掌握該區租金行情，通常他們會上租屋網看其他房東的物件，尤其是什麼樣的房子最快出租出去。

接著，透過設計裝潢提高價值感。馬慈憶在團隊裡主要負責裝潢，什麼樣的產品就會吸引什麼樣的客層，他們鎖定較高階客層，租金比行情高一、兩千元，因此，他們的房子必須有相對的品質，「裝潢佈置，可以提高出租速度。」馬慈憶說，尤其，他們以出租為目的，時間成本很重要。

財務部分，分收支兩部分，收入，即每月租金收入，支出，即繳付貸款。這部分有個重點，他們利用銀行的「還款寬限期」，即兩年內只繳息、不還本金，讓每個人有正向現金流。

兩年寬限期滿後，「可以再換銀行啊！」團隊成員蔡承宏說。

為了提高房客滿意度，他們訂下禁菸、酒、養寵物的規定，同時三節還會送禮給房客，和房客變朋友，如果房客有任何問題，立即處理，並且敦親睦鄰，主動打掃公共空間。

合購最大的問題，是房子的產權歸誰所有？「有愛」目前的兩間房子，登記在團隊一個人名下，其他人則簽訂信託契約，即所有權人將房屋產權，用信託方式登記給另外六個人，如果擁所有權的人想賣房子，必須要其他六個人蓋章同意才行，用信託來規範合購風險。

合購房屋最大的風險是人，最大的優點，也是人。兩年來，他們每週三一定聚在一起交換資訊，平日若有好物件，也積極聯絡，就像事業夥伴。

目前七個人只有一個人有房子，其他六人，有人住家裡、有人租房子。蔡承宏說：「房子，要住在自己想住的地方，要買在可賺錢的地方。」觀念一變，自己想住哪裡，就租哪裡；要買房，就得精打細算，買在可為自己財富加值的地方。

觀念不同，態度就不同。手上現金多少不是重點，重要的是，越窮，越不要買房子來住，應該把房子當成商品，用它來創造財富，提高身價。

【延伸閱讀】聰明當房東，手握更多現金流——買房使用比較以月薪4萬元，買600萬元房子、貸款8成、利率2％為例單位：新台幣元1.自住者每月房貸支出：28,000（本金＋利息）每月剩餘現金：12,000優：風險低缺：手頭緊2.投資客每月房貸支出：8,000（僅付利息）每月剩餘現金：32,000優：手頭寬裕缺：房貸寬限期內要賣掉房子，有壓力3.房東1(存最多)每月房貸支出：8,000（僅付利息）每月剩餘現金：32,000+收租12,000優：租金負擔利息，收入增加缺：房貸寬限期內要賣掉房子，有壓力4.房東2每月房貸支出：28,000（本金＋利息）每月剩餘現金：12,000+收租12,000優：風險低缺：手上現金不多整理：賴寧寧

當景氣低迷、加薪無望的時候，政府還趕著來「搶錢」，人民會有什麼反應？

36歲首購族怒吼！

購屋前，房價正值高點購屋後，房市反轉還要再加稅「最近的新聞報導嚇到我們，四年前好不容易買到房子，房貸已經占我們夫妻每月收入約五成，現在還要被大幅度加稅，我沒辦法接受！」今年三十六歲的林小姐，是近年不動產稅制新政策下，最慘的一群首購族。購屋時，房價正值高點，買到房後，房市景氣受到不動產稅改影響開始反轉，資產跌價風險變大，如今，又有節節升高的不動產持有稅要面對。

從二○○六年開始，在台北市一家客服中心工作的林小姐，與在新竹縣擔任教職的先生，就過著把看房當約會的生活。二○一二年結婚時，眼見房價回不去了，沒父母幫忙，兩人把工作十年才存到、等於是全部財產的三百五十萬元頭款一次「梭哈」，在北市長春路買了一戶含車位約二十三坪的小住宅。這對中產夫妻沒想到的是，每月六萬元的房貸壓力已夠沉重，政府卻還要加稅。

林小姐的房產因不在主要幹道上，躲過二○一五年第一波路段率調漲，但之後公告地價調漲約四成，她每年稅金多三百九十元。若北市府考慮將大漲一．六倍的房屋標準單價，擴大適用到三十年內中古屋的房屋稅政策成真，這對中產階級夫妻房屋稅負擔恐會增加逾九千元，每年高達約一萬四千元的房屋稅，將如同房價，再也回不去了。（新稅負擔案例估算詳見延伸閱讀）算一算，台北市短短一年多，就有三波不動產持有稅調漲攻勢。

第一波是二○一五年七月，鎖定新屋，調漲一．六倍的房屋標準單價與路段率，雖然有部分一般住宅受到路段率調整影響，必須承受的稅金漲幅約五％到一○％內，但因為調大馬路、不調小巷弄，對於新完工的大坪數豪宅影響較大。

台南，開老屋加稅第一槍北市若跟進，將衝擊50萬戶第二波是二○一五年底，各縣市調高公告地價，北市地價稅漲約三成。今年十一月，民眾收到地價稅單後，就必須埋單。

第三波，則是北市原本僅適用於新屋的超高房屋標準單價，可能擴大適用範圍，要把一九八六年後興建的住宅全部納入。據北市財政局初估，受衝擊的戶數達四十到五十萬戶，預估增加稅收四十到五十億元，平均每戶的稅賦負擔高達一萬元。

因此，內政部次長花敬群所稱「只漲幾百元到一千元」的說法，似乎小看加稅對中產階級的衝擊。

北市財政局副局長游適銘含蓄的回應，依法明年台北市才能再次調整房屋稅的稅基（即核定單價），調整後最快到二○一八年五月才會實際開徵，目前調整方向還在研議中，未定案。

不過，這種回溯徵稅的新做法，台南市已開第一槍，台北市等其他縣市的跟進，可能只是時間問題。

台南市最近宣布，十五年內興建的建物，房屋稅將分三年調漲到增幅八一％。對此，家住台南市仁德區的基層公職人員賴小姐有一肚子委屈。

自住中產家庭喊冤！

台南房屋稅，三年內將漲81％「難道要打回原形去租房？」她說，嫁到南部，成家第一個需求就是房屋，原本受限預算，一路找到屏東也沒買成。三年多前，忍痛加碼預算，才在台南市躋身有殼蝸牛，現在房貸占收入的三分之一，還有個嗷嗷待哺的小孩，生活並不輕鬆。今年賴小姐的房屋稅額為八千零一十元，在台南市三年漲足八一％的新房屋稅制下，未來第一年的稅額預估將增加為一萬二千多元，第三年將是一萬四千多元，平均每年要多繳超過五千元。

「難道要我們換小房子住，或是打回原形去租房，這是公平正義？」賴小姐說，現在經濟不好，連加薪、生第二個小孩都不敢想了，政府卻覺得對她這樣的家庭加稅只是小錢，與人民感受差太多。

台南市財政局科長莊宏光解釋，這次追溯，是因為財政部已經廢除新訂的房屋核定單價只限新屋適用的規定，所以依法只能新舊屋一體適用，由於現行房屋核定單價由不動產評議委員會來負責調整的制度，是始於二○○一年的修法，因此台南市認為，追溯到這個時間點是合理的。

不只都市中產階級受衝擊，非都會區的老百姓也被掃到。「晚上去五結鄉最大的那條中正路看，整排透天厝裡都是老人家，沒收入的老人也要負擔新增持有成本，」宜蘭縣前財政處長、金融研訓院顧問黃崇哲口中，因持有稅調漲可能被錯殺的民眾裡，這是最讓他感慨的另一族群。

原來，攤開近年房屋稅、地價稅新政，宜蘭縣是漲幅最驚人的城市。

宜蘭縣長林聰賢早從二○一二年，就領先全台調漲房屋標準單價，且平均漲幅達一．一六倍。二○一五年不只再調漲房屋核定單價四○％，同年底連公告地價也調高一一八％，漲幅遠超出全國平均值。

宜蘭縣地方稅務局副局長陳昌墻說明，調漲房屋標準單價，是因為長達三十多年沒調整、不合理，但沒有擴大適用到中古屋，影響相對有限。公告地價是因農地平均調漲二三七％的緣故，一般建地只漲約二九％。兩極化的加稅目的，是為了抑制違規農舍與工廠的歪風，讓非農地農用的地主須負擔較高地價稅。

想買房，更難了持有稅大漲，購屋契稅也跟漲不過，在一般百姓眼裡，漲三成也是漲，而且漲價的時機和動機，政府恐怕還未拿出足夠說服力。甚至，許多人可能還未注意到的是，這波加稅潮，影響範圍還不只房屋稅，還沒買到房子的人，以後成本也會增加。

不願具名的大型房仲業者推算，以台北南港區、屋齡五年、面積三十坪的住宅為例，二○一五年契稅原本約四萬三千元，隨著房屋核定單價調漲，未來契稅將大增為十一萬二千元。也就是說，不只買到房子後的持有稅變多了，當你好不容易才跟屋主多殺價五萬元，也還不夠付給政府新增的契稅，購屋門檻就這樣悄悄上升了。此外，Apple house總經理葉國華指出，地上權案地租、國有土地租金也面臨調漲。

解民怨藥方

首先整合稅制標準

增加緩衝期，逐步解決30年大問題稅加了這麼多，房價是否會下跌，讓一般人買得起呢？房仲與建商多半認為，持有稅調高，短期不至於影響房價，但市場觀望難免，房市要好也不容易。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，這不會是壓垮房市的最後一根稻草，但會是一根卡在喉嚨的魚刺，「大家都要先吞下去！」房屋評定單價三十年沒調整，確實應有適當調整。我們在採訪時也發現，民眾並非全然不支持加稅，但錯誤的時機與緩衝不足的處理手法，成民怨的引爆點。

時機上，房市景氣反轉，多數人卻仍買不起房，社會住宅也未見成效。除弊、興利都沒成績的政府，卻急著找人民加稅。

手法上，三十年沒處理的問題，卻想大幅調整、一步到位，而且各地政策不一，追溯範圍也有不同標準。複雜的稅制如何整合、合理化，也不見政府提出。而財政困難的縣市，除了向人民伸手，也沒拿出撙節做法。若加稅結果是蓋更多蚊子館，人民又怎會「吞得下去」？

【延伸閱讀】1年內3波加稅，有房族一個都逃不掉第 1 波 ： 2015年7月影響族群：漲房屋稅打新屋 、 豪宅

加稅內容：

．調高路段率

．漲新屋房屋標準單價

．新增豪宅加乘

影響縣市：

．台北、新北、桃園、新竹、高雄．北市受路段率影響的一般住宅，平均漲幅約5％至10% 第 2 波 ： 2015 年底影響族群：漲地價稅打到全國屋主

加稅內容：

．公告地價平均調高3成

．3年一調研議改成1年或2年一調

影響縣市：

．全國各縣市

．平均加稅30.54%，最高是宜蘭縣達118% 第 3 波 ： 2016年6月影響族群：漲房屋稅打中古屋主加稅內容：調漲中古屋房屋標準單價

影響縣市：

．台南分3年調足81%，將影響11萬戶

．台北市研擬跟進

【延伸閱讀】2 公式，試算將多繳多少稅

不動產稅概分2類：

1.買賣時一次繳交的「交易稅」，包括房地合一稅（舊制為財產交易稅）、土地增值稅、契稅2.持有房地產時，每年都要繳的「持有稅」，包括房屋稅、地價稅，目前各地加稅潮的焦點就在房屋稅

房屋稅調漲試算：

房屋稅=房屋現值×適用稅率房屋標準單價×面積× （1－折舊率×折舊經歷年數） ×路段率

地價稅調漲試算：

地價稅＝（公告地價×0.8）×面積×稅率註：各地房屋稅規範不同，路段率就是地段率，另第1波政策核定時間為2014年7月；公告地價依法3年一調，2015年是全台各縣市的調整年

撰文者林洧楨