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把二三线城市“绑”起来——第四波楼市调控启动

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这是一场钞票与政策赛跑的游戏。当一线城市楼市被限购之后，二三线城市楼价猛涨；如果政府继续往下限购，成捆的寻找出路的钞票们会奔向哪里？

这样的调控可能无边无际。对政府来说，永无尽头的限购比管住印钞票的机器更好吗？

2011年7月16日中午，广东惠州亚婆角海滨旅游区下起了暴雨。

在这里，碧桂园的“十里银滩”滨海度假楼盘当天开放，接受认筹。一位深圳导游撑着雨伞在售楼处外呼喊着看楼的团友返程。“已经超过约定时间一个钟头了，40个人的团，现在只有五六个人来集合。”

看着售楼处人头攒动的景象，这位淋得湿透还摔了一跤的导游说，他们都排队认筹买房去了。“这里离深圳市区一个多小时车程，但可以买到海边的房子，最重要是不限购——基本上不受异地购房的限制。”

在一线城市被限购之后，这些二三线城市成了楼市投资者的黄金宝地。7月18日，国家统计局公布6月份70个大中城市的新建商品住宅、二手住宅价格情 况，虽然房价环比下降和持平的城市数量均比5月份要多，但乌鲁木齐、石家庄、兰州、丹东、遵义等二三线城市的房价维持近半年来的强势，涨幅抢眼。

更惊人的发现还在这70个城市之外：陕西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市已位列国内楼市投资者最活跃地区，房价五六年间上涨六七倍甚至十倍，今年以来也是涨势惊人。

正因为此，新一轮针对二三线城市的楼市调控已经呼之欲出。

7月12日，国务院常务会议要求对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”；同时，住房和城乡建设部在着手草拟新一轮的限购城市的名单。业内人士预估“上榜”的城市从目前的四十多个，增加到一百个以上。

此次重点瞄准二三线城市的措施，被称为自2010年4月以来的“第四波楼市调控”。

有人冲进，有人撤退

邹健民向南方周末记者表示，他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例，他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前除了投资商铺，没有投资于任何住宅。

水往低处流，资金也是如此。当一线城市遭遇限购之后，投资者迅速发现，二三线城市蕴藏着巨大的投资潜力。

广州限购，毗邻的清远房价上涨；深圳限购，附近的惠州房子受到青睐；北京、天津限价，而周遭的邯郸、廊坊、保定、石家庄、秦皇岛等城市凭借半小时、 一小时经济圈概念，房价涨幅名列前茅。在这些城市的旅游概念、养老概念城市的房产，更是领涨全国。在基础设施尚不完善的情况下，这些城市的房价已向一二线 城市看齐。

还有，武汉和长沙同为限购城市，而“夹在”两者中间的岳阳，加以高铁概念，房价扶摇直上，曾以同比20％以上的房价涨幅独占大中城市房价涨幅榜头 名；福建宁德也是如此，这座位于福州和温州之间的三线城市，同属于两地各自的一小时经济圈，而自从温州、福州限购后，资金便向无限购的宁德集结，以致当地 房价涨幅半年超过30％。

越有钱的地方，催生着越高昂的房价：内蒙古鄂尔多斯户均拥有3套以上的住房，底气在于资产过亿的富豪人数超过了7000人，人均GDP超过了香港。而依靠煤炭、石油发家的陕北榆林、新疆克拉玛依等地的富豪，也在一掷千金地支撑着当地房价上扬。

据媒体报道，房地产监管部门正在对二三线城市房价快速上涨的原因进行归类，想得出判断，究竟是投资性需求转移还是本地的刚性需求推高了房价。而新一轮的限购名单将主要依据投资性需求转移推高房价以及房地产开发投资两个指标来敲定。

“假如对二三线城市的房产进行投资，那只能作长期的打算。”中原地产项目部总经理黄韬向南方周末记者表示，在大多数的二三线城市，一手房与二手房的 交易量比例为7∶3，也就是说新建的一手住宅供应多于二手房的供给。“在较长的一段时期里，在二三线城市，人们会选择买一手新房，也不会买同等条件的二手 房。”

知名的深圳投资客邹健民就不看好二三线城市房地产投资。他的理由是担心“买了以后没人来接盘”。“毕竟二三线城市的购买力有限，当地的富豪最终还是 会往一线城市跑。”邹健民向南方周末记者表示，他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例，他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前只投 资商铺，没有投资于任何住宅。

那么，退出通道本来就狭窄的二三线城市，现在又面临着“大刀砍下”的限购令，是否会出现一众投资者异地“遥守空房”的故事呢？近期渣打银行针对二、 三线城市地产商的调查可见端倪：部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重——即没有快速卖出而留存的房子。据渣打测算，到今年年底二线城市库存 水平可能高达15个月的销售量；而三线城市对购房者限制较少，库存年末可能攀升至4个月的销售量。

二三线城市救了地产商

“上半年，我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱，来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示，这就是所谓的“外围救中心”战略，这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。

对于上半年的地产商而言，得二三线城市者“得天下”已成共识——二三线甚至四线城市的贡献，决定了地产商们在竞争格局上的分化。

据WIND统计，截至7月18日，已发布业绩预告的A股58家上市房企中，31家公司预计上半年净利润将出现亏损、预减。

与行业整体业绩低迷的预期截然相反，部分龙头房企表现出“强者恒强”：万科以656.5亿的半年销售额领跑全国，这超过了2009年全年销售额；恒大上半年销售额同比增长101.7％，而销售面积位列国内房企第一。

据《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，上半年前十大房企合计实现销售金额3323亿元，同比增幅超过八成。

同策研究与咨询部总监张宏伟的点评是，标杆房企表现抢眼原因之一是二三线城市的贡献。

以恒大为例，其董事长许家印曾经透露，上半年该公司所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局不仅避开了一线城市限购的“雷区”，还分享了二三线城市房价大涨的盛宴。

“上半年，我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱，来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示，这就是所谓的“外围救中心”战略，这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。

除了恒大，万科、中国海外、保利地产、碧桂园等也因“销售周转速度高，有相当数量的项目位于二线甚至三四线城市”而获益。

从总体数据看，密集的调控对地产商们似乎丝毫未损：上半年，全国商品住宅投资同比增长36％，房屋新开工增长24％，商品房累计销售额增长24％，销售面积同比增长13％。而广发证券分析师对此的解读是：这主要是占据总成交量半壁江山的三四线城市做出了突出贡献。

然而，这些“功勋卓著”的二三线城市，即将面临打击需求的“限购令”，地产商们该如何见招拆招呢？从一线城市的经验看，地产商们似乎并无招架之力。

以限购最严的北京为例，数据显示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投资需求基本归零。根据北京市房地产交易管理网的数据，当前北京市场的商品 住宅库存已超过15万套，按照当前的销售进度，可供15个月消化。此外，当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化，深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等 城市的库存消化期均超过15个月。

更麻烦的是，大部分开发商的货量都集中在下半年推出。恒大、保利、金地、富力等公司都声称，下半年供应量远高于上半年。业内人士称，部分开发商曾期 望下半年调控松动，因此有意将货量压到下半年，但现在调控加码的信号，显然打乱了他们的算盘。北京中原的预估是，一旦占据目前市场主体的二三线城市限购， 下半年全国房地产销售面积的减少可能会超过两成。

更糟糕的是，限购未至，限贷先行。重庆、南昌、太原等二三线城市部分银行已暂停发放个人房贷。而地产商目前自筹资金的重要来源——房地产信托也被收紧。针对地产商资金链问题，连万科董事会主席王石也说：“100％的公司都感受到压力，资金紧张。”

今年上半年，中海地产在多个一线城市进行降价快销。这样的故事会在二三线城市的地产商身上重演吗？　

地方政府的“紧箍咒”

近期的国务院常务会议指出，当前楼市调控更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

房地产库存积压，开发商资金回笼放缓，拿地意愿下降，土地财政收入锐减。在这个连锁反应中，受限购影响最深的，除了开发商，就是地方政府。

根据中国指数研究院的最新数据，上半年全国130个城市土地出让金为7524亿元，同比下跌了5.5％。其中上海以494.06亿土地出让金额名列第一，但同比下降了21.97％；而名列第四的北京则同比下降48.32％，成为前十名中下降幅度最大的一个城市。

值得注意的是，名列二、三的武汉和昆明，土地出让金的同比增幅分别达到77.33％和416.03％。而它们属于限购执行力度不算严厉的二线城市。

地方政府显然不愿意看到这样的限购政策维持太久。早在去年下半年各地出台限购政策之时，部分城市即刻公布限购令的“试行期”。例如，厦门、福州、海 口10月份出台限购政策时，将政策的结束期限定在了当年年底，为期仅不足三个月。而温州市将10月中旬开始的限购政策的有效期定为半年。

但到了今年年初，在住建部的三令五申下，各地的限购政策得以延续，而不少城市颁布的限购令执行期为一年。

时至近日，“对限购政策进行细节调整”的呼声再起。此前，大连和海口曾传出将对限购政策进行调整的消息，但两地官方随即进行了辟谣。而北京房地产业协会副秘书长陈志也曾表示，对于北京这样的限购政策执行比较严的城市，是否可以通过调整限购年限，来支持自住型购房需求。

但近期的国务院常务会议指出，当前楼市调控更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

的确，有部分城市出台的限购细则相对宽松，有的则在限购区域上打折扣。例如，成都出台的限购令限购范围为本市主城区，没有涉及到上一年为成交主力的郊区郊县。贵阳的限购政策更松，限购范围只在贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。

而加入限购队列不久的石家庄，在出台限购令的同时，也降低了当地落户门槛，省内人员在当地购置住房并实际居住的可以办理落户手续——这都引来关于限购执行力度的质疑。

“我们还要承担保障房建设，还要偿还地方政府融资平台债务。”一位地方政府人士诉苦，处处都需要钱，还限购房地产，那真是无米之炊了。

【商品危機】中信：油價下跌將對全球造成四波沖擊

中信宏觀指出，油價再掀大波瀾，將對世界經濟造成四波沖擊。

經濟邏輯上講，國際油價暴跌並維持在50-60美元區間下限（接近布倫特原油成本線），甚至下探到更低位置，將給國際經濟帶來四波沖擊。

第一波將沖擊俄羅斯、委內瑞拉以及中東地區的產油國家，作為資源出口導向型經濟體，上述國家經濟增速與油價走勢高度相關。俄羅斯的原油輸出占財政收入60%、出口收入的90%，油價暴跌使盧布貶值，俄羅斯央行將基準利率由10.5%提升至17%（接近俄羅斯大型能源企業的貸款利率19%），以遏制貶值、通脹和資本外流壓力，但高利率將給銀行體系和實體經濟帶來巨大壓力。

第二波將沖擊小型新興市場經濟體。由於油價暴跌推升避險情緒，並在短期利好美國經濟複蘇（壓制通脹、節約開支，提升實際收入水平），加之本周聯儲議息，市場預期FOMC聲明將透露首次加息的“新息”，多重因素疊加，資金流出新興經濟體。從面對資本外流的經濟韌性指標看（經常帳赤字、通脹、外債、短期外債、儲備），“防火墻”相對薄弱小型新興經濟體貨幣將發生大幅震蕩，甚至誘發貨幣危機。

第三波將沖擊歐美發達經濟體。歐美對俄實施經濟制裁、俄羅斯面臨衰退風險，終將沖擊發達經濟體自身的複蘇進程，所謂“殺敵一千，自損八百”。

中期沖擊歐洲的渠道：（1）貿易萎縮，德國在歐盟面對俄出口額中占比3成，德國出口和制造業已經出現動力不足的跡象；（2）加劇通縮風險。

中期沖擊美國的渠道：（1）油價長期低迷打擊頁巖氣、頁巖油以及傳統油田的投資意願，資本支出下降；（2）美國能源公司發行的垃圾債規模達750億美元，油價長期低迷可能誘發美國垃圾債（高收益債券）危機；（3）根據Perryman Group統計，能源公司2014年提供930萬個長期職位，油價長期低迷影響美國就業。

第四波沖擊中國、印度等國家。中國短期受益低油價，油價下跌將提升中國GDP增速、壓低通脹、並拓展財政、貨幣政策空間；歐美制裁俄羅斯，導致俄羅斯部分進口需求轉移至中國；同時俄羅斯也通過與中國和印度簽署經貿合作協議“突圍”經濟封鎖。但中長期看，中國、印度不會“獨善其身”，前三波沖擊將通過貿易、國際資本流動、經濟信心等多個渠道，最終會波及中國和印度等國的經濟利益。

油價暴跌，四輪沖擊“次第”展開，目前已經走了“兩輪半”（歐洲出現問題）。當考慮政治博弈因素後，我們認為，四波經濟渠道的沖擊不會走完，使其“戛然而止”的因素可能包括：地緣政治沖突，從而推升油價；中東財政危機，致使OPEC限產；歐美經濟壓力以及能源行業商業政治遊說，導致對俄政策的調整等。

如果政治博弈因素“截斷”經濟沖擊路徑，則低油價在短期“探底”後，布油中期可能回複至60美元以上，達到“油價處於低位，但又不致於沖擊沿上述路徑展開、波及中國”的狀態。

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基金20年 |20載四波“奔私”潮擾動資管江湖 公募離職高發背後何解？

日前，興全基金的靈魂人物、執掌興全13年的楊東離職“奔私”，留下其在公募基金的一段佳話，也再一次讓外界喟嘆公募基金再失一位大佬。

1998年至今，公募基金走過風雨20年，制度的保障讓公募基金成為最受投資人信賴的資管產品之一。但也不容否認，廿載發展，公募基金體制的僵化、繁瑣的程序、激勵的缺失等讓不少公募大佬心生去意。

從2007年的“奔私”開始，一批又一批公募基金經理下海，最新統計，目前“公募派”私募的管理規模約5000億元，約占整個證券類私募總規模的22%，已然成為私募江湖的中流砥柱。

隨著私募自律制度愈發規範和“公募派”私募的進一步壯大，公募基金註重基本面研究，不追漲殺跌的傳統也成為私募的主流操作手法，規範的私募為整個資管行業的正本清源起到越來越重要的作用。

“公募派”成中流砥柱

“奔私”始於2007年，後來2009年市場走出階段性的牛市，第二波“公奔私”風起雲湧，曾昭雄、孫建冬、許良勝等公募基金經理都在這一年轉投私募，行業不斷發展壯大。

再到2014年基金業協會推出備案制，2015年大牛市行情推動，逐漸迎來第三波、第四波“公奔私”潮，“公轉私”的人數進一步攀升。

10年奔私路，證券類私募基金在資本市場占據了一席之地，重要性舉足輕重。第一財經不完全統計，截至2017年末，上海地區百億級私募基金17家，總規模超過1500億；北京地區百億級私募基金2家，總規模約800億；華南私募總規模也超過500億，百億級私募也有2家。

中國證券投資基金業協會2018年2月份的私募基金登記備案數據顯示，到2月末，私募基金的總規模單月增長2500億元，首次突破12萬億與公募旗鼓相當，其中證券私募規模達到了2.6萬億。

第一批“公奔私”的大佬們，為業界熟知的有趙軍、江暉、石波、肖華、陳家琳等，他們普遍管理規模在20億以上，有的突破百億，更有發展成為管理規模在幾百億的巨型私募。

至今，“公奔私”潮已超過十年時間，當時約有16位知名公募基金經理“下海”，包括肖華、江暉、魏上雲、田榮華、石波、程義全等大佬級人物。

隨著私募行業走向規範化發展方向，行業地位的不斷擡升，也成為不少公募基金經理的重要選擇。

在2015年的“奔私潮”中，當時一大批的明星基金經理離職。比如寶盈的王茹遠、上投摩根的馮剛、新華的王衛東、匯添富的齊東超、華寶興業的邵喆陽、華安的尚誌民等。今年1月9日，上海寧泉資產管理有限公司（下稱“寧泉資產”）註冊成立，註冊資本2000萬元，其中大股東楊東持股70%，任執行董事，李智峰和張優勤分別持股28%和2%，該公司將主要做二級市場投資。

這也直接證明，前興全基金總裁楊東也走上了“奔私”之路。楊東曾經在2007年5000多點的時候敢於唱空股市，他執掌興全基金的13年間特立獨行，興全基金也在其離職前創下了產品（興全合宜）單日300多億的銷售奇跡。

“基金經理自立門戶，旨在形成自己的投資品牌，拓展投資事業，但這條多數人的道路並不容易，一方面需要強大的市場號召力來吸納資金，同時高效的公司治理能力及團隊構建能力也必不可少，這些非投資因素很容易對投資造成幹擾。”私募行業分析人士坦言。

另一種“奔私”的方式是基金經理加盟已經成立的平臺，基金經理更專註於投資，從而實現雙贏，如：孫建波加入景林資產，鄧曉峰加盟高毅資產。隨著陽光私募行業內部競爭加劇，會有越來越多的基金經理選擇這條資源整合之路。

事實上，“公募派”在“奔私”後也體現出非常強的投研能力和市場認可度。格上研究中心統計，在股票型私募基金中，2017年公募派基金經理管理的產品平均獲得16.6%的收益，領先券商派等其他背景的私募；回撤方面，公募派私募也控制得最佳，平均最大回撤低於8%，而其他背景的私募機構平均回撤在10%左右或超過10%。

仍存在較多限制

牛市以來，大量奔私，不少公募基金聘用未管理過產品的基金經理來接替“奔私”的基金經理。比如接替了邵喆陽的樓鴻強、接替了齊東超的雷鳴都是當時的“新手”；除了啟用新人，部分基金公司也會選擇一些年輕有為的基金經理。比如接手寶盈核心優勢的張小仁，上投摩根行業輪動中代替馮剛的孫芳以及王衛東的接班人李昱等。相比前述這些公司提拔新人，也有的公司將老將派上場。比如在尚誌民離職後，老將翁啟森接替了基金經理一職。

明星基金經理的離職，對所在基金公司不啻是一個巨大的沖擊。例如王茹遠時代的寶盈，憑借著這位曾經的“公募一姐”，寶盈核心優勢在2013年以56.39%的凈值增長率拿下了混合型基金業績排名第一。

隨著王茹遠等明星基金經理的離職，寶盈的業績也一落千丈。天相顧投數據顯示，截至2017年末，剔除貨幣基金規模後寶盈的規模只有182.76億，同比下降27.72%，在121家公募基金中排在第59位。

分析人士指出，公募基金經理離職，一方面是既有的平臺激勵不足，基金經理希望能獲得更好的回報；同樣也有些公募老將，在原有公司中因為股東間的“內鬥”離開，開創一番自己的事業。

與此同時，大量公募牛人轉私募，也體現出公募基金無論對投資者還是優秀人才的吸引力都在下降。業內人士坦言，公募基金在投資限制、業績考核、利益統一、產品創新等方面都存在不少限制。

比如一直以來公募基金考核相對排名，基金經理絕對收益的動力不足，基金經理激勵難以和股東利益、投資者利益達成一致。

不過，牛市盛宴落幕，“奔私”者也大大減少。不論是2007年的“奔私潮”，還是2015年的“奔私潮”，都有一個共同的時代特點：均身處於激情澎湃的大牛市。

第一財經便註意到，2015年下半年以後“奔私”的基金經理人數大大減少，熱度也大為降低。當市場行情從谷峰跌至谷底，很多原本打算“奔私”的基金經理也就打了退堂鼓。“其實2015年下半年後大家的熱情就少了很多。以前做得好的基金經理，自我努力勤奮固然重要，但也離不開整個公司投資體系的支撐。簡單說比如上市公司的調研、產業鏈上下遊的交流等，離開後都需要自己去落實，其實是不那麽容易的。有一些去了私募的基金經理也有後悔的，也能理解。”北京某公募基金投資總監向第一財經表示。“公募基金發展20年，資產規模超過12萬億，可以說公募基金的成功非常重要的一點就是制度的成功。對外如此，對內也是如此。”上海某老牌公募基金高管也表示。