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農曆新年剛過，香港各大商場已搶發喜訊，齊聲表示因內地遊客增加，生意上升約兩成。

事實上，以往悶爆燈的收租股，股價全線上揚，齊齊創歷史新高。坐擁時代廣場及海港城兩大商場的吳光正，身家更首度衝破三百億元大關；太古及希慎亦不輸蝕，身家同樣大豐收，其中希慎利氏家族更重登富豪榜內。

至於長實主席李嘉誠，憑着和黃大翻身，加上自己真金白銀增持股份，終於打破近年阿二命，坐正做首富。而做了建材生意多年的呂志和，儘管其賭場市佔率包尾，但憑着濠賭股全面喪炒，股價翻了兩番，身家高達四百三十億元。海港城照起九倉

早上十時，廣東道還未太擠擁，LV及Gucci等名店尚有半小時才營業，門外已有數十人排隊等候購物；就記者多天觀察所見，排隊情況直到晚上關門才結束。

住在馬哥孛羅太子酒店的趙小姐，以為酒店位處廣東道，便可稍後出動避開人潮，下午四時才施施然到LV，「怎麼還有那麼多人？排隊都要十五分鐘，新包都沒了，舊的還有人在搶。」

她最終選擇放棄LV，跑到其他名店掃貨，不到半小時已滿載而歸，記者問她預算花費多少，她豪爽大笑，「那用考慮，想買就買，我還有很多東西要買，剛剛用了 三十多萬元買兩隻手錶。」問她是那隻牌子，「不知道，店員說比較出名的，我說每隻在廿萬內，由他們選，好像是愛彼錶。」惟她拿出來給記者看，才知買了一對 勞力士金錶。

她們一行四人來自溫州，每年來港購物一次，特別鍾情尖沙咀，視廣東道為港版香榭麗舍大道，「內地很多冒牌貨，走入名店就不怕。」縱然訪港多遍，她坦言今次最過癮，共花了四十多萬元購物，「人民幣升值，香港什麼都便宜，至少打八折，便宜，便宜，真是便宜。」

住在江西的王先生，則趁週末與朋友揸車來香港兩日一夜購物遊，「由江西駕車來，行高速八個小時便到，很快。」隨即大方展示手上的歐米茄新錶，「我特意不戴 錶落嚟，五萬幾元。」接着又抽起手上的LV、GUCCI紙袋猛讚，「同一個價錢，在內地只買到一個小的，在香港就可買到錢包甚至大包。江西沒有LV，以往 要去上海、北京買，但都不夠香港便宜及款多。」

不用一個小時，王先生跟朋友已花了十多萬元，雙手拿滿戰利品，折返佐敦的三星級酒店稍作休息，再到海港城最後衝刺，才駕車返回江西。

街鋪只租頂級品牌

大陸人攻陷海港城，早已人所共知，早前更有人目擊內地客在商場內，抱着小孩隨地大便，之後若無其事繼續逛商場。身為大業主的九倉已見怪不怪，其商場零售租 務總經理李麗儀表示，受惠國內人消費力強勁，海港城營業額打破歷史新高，「去年總生意額達二百零三億，升三成，當中以廣東道名牌升幅最大。」

事實上，海港城一直是九倉的旗艦，單靠這商場，已貢獻整個集團的四成盈利，難怪老闆吳光正以「心臟」來形容海港城。旗下的廣東道街鋪，更價值連城，只租予 頂級國際品牌，有代理二線歐洲品牌的公司曾要求租廣東道街鋪，不惜付天價租金亦不得要領，「佢冇話唔俾，只係等咗五、六年，一直冇聲氣。」

LV月租過千萬

其中佔地約三萬七千呎的LV，是繼巴黎總店後全球最大店鋪，每日營業額可高逾千萬元。有業內人士估計，「用底租約（每呎）五百元計LV月租千幾萬，如果用分成計，一定唔止呢個數添。」而三年前進駐廣東道的Hermes，面積五千三百平方呎，月租也要數百萬元。

有連鎖零售商表示，如欲打入九倉王牌商場海港城及時代廣場，每每要先啃豬頭骨，「早排我想進場，佢哋開條件，連帶在鑽石山荷里活廣場開鋪先有得傾。」而海 港城僅提供兩年死約，一旦生意不佳，長期僅繳付底租，未能向業主分成，勢必被趕出門外；部分心急入場的新仔，甚至願意簽下短約，「試吓反應再決定俾唔俾你 入場，又或者趁聖誕、新年假期搵你攝位都唔出奇。」

停車場變鋪位

雖然海港城面積達二百萬平方呎，是全港最大商場，但仍不斷改建，踢走俾不起錢的租戶，例如三年前將海洋皇宮大酒樓的舊址拆細，開了三間食肆外，餘下二萬多 呎租予無印良品等商鋪；並將惠康趕走，改租予日本時裝店UNIQLO。此外，數年前更將海洋中心一樓的停車場改建為商鋪，六十八個車位化為三萬多呎零售樓 面，亦即現時Paul Smith及詩韻等位置。由於原來物業未用盡地積比率，毋須補地價，每年為九倉帶來額外近億元租金。

專門研究本港商場變化的城大教授霍信昌表示，踢走低租金巨無霸是明智之舉，「酒樓及超市佔地大，每呎營業收入不及零售商鋪。其他商場為吸人流，要靠平吸引大型租戶，但海港城人流夠多，加上近年形象年輕化，情願拆細搵租金更高的商戶。」

除了不斷重組海港城，九倉還向外伸展，○五年以低價三億元買入隔鄰的星光行二、三樓部分層面，兩年前開始翻新，改名為星光城，並重建天橋直通兩邊，搬了部 分表現不佳的商鋪到此做開荒牛。惟因星光城知名度不足，有租戶表示生意麻麻，「據聞九倉想等三樓啲鋪頂唔住，之後租俾百老滙等影音鋪，希望走番高檔啲。」

地契未續有隱憂

海港城無疑是九倉會生金蛋的雞，惟有一大隱憂未解決，就是海運大廈的續租問題。原來佔整個海港城三成面積的海運大廈，地契將於明年到期；九倉早在○二年獲 城規會批准在大廈末端興建巨型摩天輪及六層高大廈，其後主動去信地政署要求提早續租，但政府一直拖着，至今仍未批准，記者就續約問題向李麗儀查問，但她拒 作回應。

面對政府遲遲不肯續租，九倉惟有將次一級的租戶，安排於海運大廈之內，免得他日真的易手，益了其他競爭對手，「長實附近有1881，肯定對呢塊地皮有超高興趣。」一名外資分析員表示。

無人駕駛希慎

海港城名店林立，對岸的名店則集中於希慎山頭。希慎是銅鑼灣大業主，經營策略較為保守，前任主席利定昌力圖大搞，成功將利舞臺的業權統一，上任之初，更定下十年大計，焦點是重建軒尼詩道的希慎廣場。

可惜利定昌○九年在家中猝死，未能見證心血面世。有認識利家的人表示幸好當年由利定昌揸旗，才敢拆掉興利中心（希慎廣場前身）重建，「利家房數多，如果唔係佢敢一錘定音，興利中心一定唔會喺right timing重建。」

興利中心於○六年底清拆，避過○八年金融海嘯後租金大瀉的慘淡日子，BMI基金管理總裁沈慶洪大讚，「時間上非常好，依家租金升咗兩三成，零售面積又大咗！」希慎廣場落成後，四十層高新大樓的零售面積，將由以往四層，增至十八層，商場部分地鋪呎租可逾一千元。

逝世一年主席懸空

惟利定昌去世至今已一年多，希慎仍未有正式話事人，僅找了前高官鍾逸傑做署理名譽主席。原來利氏家族龐大，各房關係疏離，加上一直暗鬥不斷，始終未能就下任主席人選達成共識，令希慎變得無人駕駛。

現時希慎十一人的董事局，只有四人姓利，包括利子厚、利憲彬、利乾及利德蓉，全屬非執董。利子厚被盛傳是繼任主席的大熱，但最終卻遭他否認。事實上，他在 ○三至○七年是希慎董事總經理，但後來以「追求個人目標」為由辭任，當時有傳他與利定昌不咬弦，去年初於堂兄逝世後才重返董事會。

希慎現由利氏家族以海外公司持有四成一股權，外人無從得知股權實際分布。據悉有財團想買起希慎，惟利氏分支龐大，第三代便有逾二十多人，外間難以一次過傾掂所有「利」益集團，導致計劃只聞樓梯響。

一條龍搵銀太古

另一隻收租股太古，旗下三個香港商場的出租率長期百分百，很難再在租金上有大突破。面對訪港旅客持續增長，太古遂另起戰線，成立酒店部門。

其實太古一直有沾手酒店，只是過往角色被動，僅將太古廣場內三幢物業，分別與萬豪、港麗及港島香格里拉成立聯營公司，太古在上述公司各佔兩成股權，未有參與酒店運作。

直至○八年，太古見香港各大財團也有自己酒店，才急起直追，找了在文華東方任職十七年的韋博文成立酒店部門；韋博文指建立自己的酒店，是正路決定。

頭炮是將在金鐘萬豪酒店最高十二層樓的服務式住宅曦暹軒拆掉，改建為hip酒店奕居，最貴的精品套房，一晚房租便要八千多元；接着再將太古城一塊曬地多年的迷你地皮，建成東隅酒店；記者試訂本月的房間，發現已有多天爆滿。

韋博文直言希望透過酒店，帶動太古城的人流，連帶提升商場的價值。其實太古旗下航空公司國泰及港龍的旅遊套票之中，這兩間酒店已是推介之列，企圖肥水不流別人田。

長和翻身李嘉誠

除了一眾收租股，長和系的表現亦相當標青。拖累和黃多年的3G，去年開始收支平衡，和黃股價亦復仇式上漲，一年內翻了一番，長實亦水漲船高，已進身紅底股。

身為老闆的李嘉誠，過去一年真金白銀斥資數十億元增持長實及和黃，包括先後約八十次買入長實。記者翻查資料，李嘉誠由最低價八十六元起開始掃貨，直至股價升至一百二十元仍未手軟；若以長實現價逾一百三十五元計算，單計去年的增持，回報已達三成，賬面賺了近二十億元。

事實上，很多金融機構一直看着李嘉誠的一舉一動，例如去年他出席深圳特區成立典禮，獲國家主席胡錦濤特意見面，背後便惹來不少回響。

有外資分析員更深信跟「超人」做買賣無衰，「撇開李嘉誠有時無厘頭入股一啲細價股，可能另有原因之外，佢睇自己熟悉嘅行業好準，例如金融海嘯後，趁高位狂沽南方航空同中海集運等，我哋不時留意佢點睇航運業嘅前景。」

上月底李嘉誠又再頻頻增持和黃，即惹來美銀美林撰寫報告唱好和黃，表示李嘉誠增持，代表股價有上升訊號，建議買入，目標價一百零四元。

連環做大刁

長和系業務瓣數眾多，不時分拆旗下公司，近期便連環爆出三單大刁，分別是有意搶閘推出全港首隻人民幣房產基金，以及被投行游說分拆屈臣氏上市；至於最大的 舉動，則是宣布將旗下香港及深圳的碼頭業務，以商業信託基金形式搬到新加坡上市，預計可套現五百億元，用作日後投資4G的彈藥。事成的話，和黃的股東勢必 再坐過山車。

行運一條龍呂志和

何家幾房人「爭燊家」，各大賭場亦有明爭暗鬥，早前澳博便與金沙為路氹地皮開火。事實上，澳門賭業這兩年競爭激烈，去年澳門博彩稅收高達一千八百八十三億元，較之前一年急升六成六，創下歷史新高。

六間持有賭牌的濠賭股雞犬皆升，平均股價翻了一番，升幅最厲害的，竟然是市佔率包尾的銀河娛樂，股價升了兩倍多，爆冷成為大贏家，主席呂志和家族的身家也連帶暴漲，從以往常駐富豪榜四十多位，攀升至第十一位。

銀河在六間賭牌營運商之中，並非最遲起步，市場份額卻僅得一成，被美高梅及永利後來居上。記者到過其賭場星際酒店，發現賭廳內雖有數十張賭枱，但賭客人數 寥寥，部分荷官因太過清閒，索性與同事聊天打發時間，內地賭客張小姐表示，「我只係陪朋友來星際玩玩，我比較喜歡永利和威尼斯人，賭場氣氛好好多。」

地盤停工變趕工

銀河如此質素，股價卻更勝同業，無非是喪炒銀河將於今年有大型新酒店落成，這間位於路氹的新酒店，與威尼斯人只有一街之隔，面積亦相若，設有人工沙灘及獨立小屋，以及六百張賭枱。

惟澳門大學博彩研究所所長馮家超卻指，銀河的炒作味道甚重，「銀河詳細資料都未公布，市場策略等等都未知，就算憧憬未來有條廣珠高鐵直達路氹，帶動大陸遊客訪澳，都唔係近幾年會興建好。」

無論如何，銀河景況已不可同日而語。回想○七年，銀河債台高築，地盤幾乎全面停工，其後銀河決定將兩成股份，售予英國基金公司Permira，套現六十五 億元還債及發展度假村。可惜禍不單行，○八年金融海嘯，加上中央收緊內地旅客出境政策，銀河遂宣布延遲原定○九年中開幕的度假村。

惟今時不同往日，銀河的地盤亦在趕工，據銀河職員指，度假村於四月率先開幕部分設施，實行一邊搵錢一邊裝修，「而家星期六、日都趕工，請好多人嚟加班。」

賭場爆挖角潮

除了斥資一百五十億元趕建大型度假村，銀河還在其他賭場內大手筆挖角，請了不少富經驗的荷官。四十多歲的方女士，一家四口全在賭場擔任荷官，最近丈夫亦由葡京過檔銀河，「舊年銀河請咗二千幾人，搞到所有賭場都大換血，我女兒人工由萬二跳到萬五，仲有得升職。」

濠江賭業你爭我奪，有分析員指，呂志和今次食正自由行再開通，以及新酒店落成，可謂行運一條龍，「佢做咗幾十年建材，都唔及搞賭場咁發達。」

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