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由 風水師進身為億萬富豪的陳振聰（Tony Chan），過去一年間無人不識，乘着億億聲的私人飛機到日本吃壽司，坐千萬遊艇出海，兼住上半山大屋，享盡榮華富貴；然而當他與華懋一方爭奪龔如心千億 遺產的官司，正進行得如火如荼之際，世紀金融海嘯淹至，對風水命理有所研究的他，亦未能倖免。 據知陳振聰在瑞銀及高盛的私人銀行戶口，因炒股票及衍生工具，戶口內的股票已清得乾乾淨淨，早於九月前，他已四出向城中富豪撲水，可惜都不太順手，被富豪婉拒。 而陳振聰昔日購入的兩幢豪宅，包括以現金購入的「祖屋」楠樺居，在九月中已典當予投資銀行，私人飛機及遊艇亦放聲氣出讓，陳振聰今鋪要向觀音借庫了。 早於八月中，陳振聰在金融界已露底。當時他沾手與蒙古能源（276）掛鈎的衍生工具， 而蒙能在今年中被納入MSCI中國指數後，股價狂升至十七、八元，但七月蒙古政變引發股價下瀉，陳振聰卻無錢補倉，被高盛及瑞銀等大行斬倉至七零八落，估計輸五億元。 至十月底，陳振聰在瑞銀戶口內的數百萬股蒙能股份，也相繼被沽出，令蒙能這隻基金熱炒股票，再被掟至得一蚊雞，較高峰期十七、八元，唔見好幾截。 陳 振聰「缺水」的消息，自此在中環不絕於耳。據知他透過中間人向多名城中富豪借錢，金額約數億元，抵押品包括私人飛機、大屋等。由於銀行收緊信貸，不少內地 的地產商、廠家向本地富豪借錢，利息要二、三十釐；而陳振聰的資產在香港，市場息口為十六、七釐，但過程都不太順利。事關富豪為免被外間指有份參與陳振聰 與龔家的爭產官司，對他敬而遠之。 捆綁式典當資產 陳振聰唯有找尋其他「出路」。自從認識小甜甜後，陳振聰掃入不少貴重物業，而且大部分以現金購入，毋須按揭；當中包括半山寶雲道十六號的「楠樺居」及中峽道廿八號B兩間大屋。但這兩項資產，九月中當金融海嘯捲起時就出現異動。 土 地註冊處資料顯示，這兩個市值合共約四億元的物業於今年九月十二日，已抵押予瑞士銀行（UBS AG）。根據資料，兩物業分別於九三及九四年，以四千九百萬及七千五百萬元購入，楠樺居以現金購入，中峽道物業則曾在○○年找來永隆銀行承造按揭，後贖 契。而在瑞銀借出按揭的同日，雙方亦簽訂協議，兩物業的全數租金收入，亦會抵押予瑞銀。 熟悉地產買賣的鍾卓成律師說：「瑞銀屬投資銀行，好 少在地產市場做按揭，極可能個客在瑞銀有私人戶口。當中的按揭條款在地契上無顯示，但有可能業主在瑞銀的戶口因炒燶股票要補倉，暫時唔夠水，遂把物業按予 銀行，再攤長來還款。」陳振聰早於九月初已由楠樺居搬往歌賦山道二十八號居住，月租五十萬元。擁有大宅而要租屋住，外間都嘖嘖稱奇。 遊艇飛機齊放售 陳 振聰炒股惹禍，另方面他亦低調放售私人遊艇Ferretti 881。Ferretti堪稱遊艇中的名牌，以手工精巧見稱。陳擁有的881，全港只有兩艘；內裡設四間房、四個洗手間及三個船員艙，堪稱海上皇宮。上週 六，記者前往停泊其遊艇的深灣遊艇會，艇上正有四名船員「看守」，記者向他們查詢船隻情況，他們說：「呢艘船都三年幾，以前一直都係老細同埋啲朋友上嚟自 己用。不過喺上個星期就開始有代理帶咗啲客嚟睇船。如果你要睇嘅，就要自己聯絡老闆。」據行內人士估計，陳振聰這艘持有近四年的遊艇，一手價五千萬，現二 手市價約值二千萬元，但現時市道不景，脫手並不容易。 至於最難甩手的，要數陳振聰三年前以兩億六千多萬買入的Gulfstream（灣流）G450私人飛機，現同樣放聲氣出售。「呢架機現時由亞聯公務機管理，佢無講賣幾多錢，都係等人出價。」一業內人士指。 財雄勢大撼華懋 自從捲入小甜甜爭產官司，陳振聰為保持神秘，多次以其私人飛機作空中堡壘，與律師及妻子譚妙清在飛機上指揮大局。除了開會之外，陳振聰亦喜歡坐私人飛機四圍歎世界。 私 人飛機除了坐之外，還有其他用途，去年秋天，陳振聰確認與華懋龔仁心一方以官司解決遺產爭拗後，他就大灑金錢買飛機，以顯示自己財力雄厚。去年十一月在杜 拜航空展上，他就豪花十五億，以C Jet Limited名義買入一架超豪空中巴士A350XWB（Extra Wide Body），成為全球首名以個人身份買入該飛機的人，比大劉去年以十二億港元買入的波音787-8 Dreamliner還要豪。現時已經交了機價百分之五，即約三千萬訂金的他，要到二○一一年，即飛機交付前兩年才須上會「供機」，但如今甚為水緊的他， 相信已隨時做好「跳機」準備。 據Business & Commercial Aviation雜誌估計，單單是「養」一架陳振聰現正放售的Gulfstream G450，包括泊機、保養、維修及聘請機組人員等，每年也要花六千多萬元，猶如燒銀紙。 而 陳振聰持股兩成半、○四年在英國另類投資市場（AIM）上市的宏霸數碼，正計劃在香港上市。宏霸數碼主要從事無線射頻識別技術、生物識別產品及保安系統解 決方案等，其公司主席，亦是陳振聰軍師的朱偉民，在公司網頁中透露，有意在今年底至明年初來港上市。只是宏霸已錯過最好時機，公司股價於去年七月最高曾見 一百三十二便士，但現時只有三十四便士，公司市值只餘九億港元；就算陳振聰悉數出售舊股，亦只能套現兩億多元。 多次和談失敗 上 市失先機，若他要與華懋一方和解，同樣已錯過時機；過去其實一直有第三者幫忙調解，但一直談不攏。在官司初期，龔如心好友、卓能集團主席趙世曾原來曾當和 事老。趙世曾與龔如心相識多年，華懋集團董事梁榮江亦曾是趙世曾下屬，後來過檔華懋。最終和解失敗，關鍵在於一單商業交易。去年五月，華懋董事梁榮江透過 一家海外公司，斥資三億八千萬元，入股卓能旗下公司兩成半股權，該公司主要發展一幅位於澳門路環石排灣的住宅及酒店項目。 當時出面打官司的 華懋慈善基金，滾存約三百多萬元。有人認為澳門的物業交易會令基金獲得資金，知情人士說：「有人覺得趙世曾係華懋一眾董事嘅好友，見慈善基金財困就夾埋做 單刁，當該間懷疑係華懋旗下嘅海外公司，出資入股趙世曾旗下公司後，趙世曾就會支持華懋慈善基金。雖然無證據，但有人就以此拒絕和解。」 隨後仍有中間人游走於陳振聰及龔家兩邊，但陳振聰初時十分謹慎，所有與中間人的溝通皆通過律師，並以白紙黑字寫低，據知陳振聰今年中透過中間人向龔家提出「切蛋糕」，即如何分遺產的方法，但不獲對方回覆。 現 時這宗世紀官司案，最快排期至明年二月後開審。陳振聰一方的律師團陣容鼎盛，代表的資深大律師有夏利士及麥高義，曾代表出庭的亦有前大律師公會主席陳景 生，其收費屬行內最高之列。另外朱偉民亦曾赴英聘用兩名御用大律師，為爭產案提供法律意見及出庭盤問證人。律師費之巨將難以估計，加上官司陸續排期開審， 而金融海嘯陰霾未退，陳振聰真要替自己燒銀紙祈福。 陳振聰要放售私人飛機，相信並非易事，皆因一場金融海嘯，令不少富豪身家大縮水，難以找人承接；況且現時市場上，大把水緊富豪排隊放售飛機，即使未有放機的，要找銀行為飛機做融資亦甚為艱難，令不少私人飛機變成蟹貨。 市 場傳聞，持有一架Gulfstream G450的麗新發展主席林建岳，近月便苦無銀行願意承造飛機按揭。「佢架機應該已經俾晒錢，今個月付運嚟香港，佢想搵銀行幫手做re-finance（再 融資），即係想抵押架機俾銀行借錢，如果成功，估計可以借到機價嘅八成半金額。」據知，林建岳曾向蘇格蘭皇家銀行（RBS）叩門，不過最後卻吃閉門羹。 岳少如此水緊，皆因豐德麗旗下澳門賭場項目「星麗門」，因銀行拒絕借貸，而要叫停過百億元的第一期上蓋工程。據聞原訂的十三億美元融資計劃要延遲完成之餘，項目股東或需注入更多資金。 「近幾個星期，大部分外資銀行都收緊晒飛機嘅按揭，講明年底前都唔會再借錢出去。明年一月開始，飛機嘅按揭息率，要加三成去到十釐以上。現時人人都想揸現金，聽到風聲銀行加按息嘅富豪都怕怕，話要放飛機。」一私人飛機的代理說。 林 建岳這架價值兩億八千萬元的G450，跟陳振聰的屬同一型號，今個月才新鮮熱辣運到，現正停泊在赤鱲角飛機場內的香港商用航空中心內。由於飛機付運需時， 之前他出外便要以包機代步，亦因為這樣，去年中便傳出當時的財爺唐英年曾乘坐岳少的私人飛機歐遊，惹出官商勾結之嫌，查實當時二人坐的只是包機。 心 急用機的他，○七年再買入另一架價值兩億，○八年初已有貨抵港的Bombardier Challenger 604，市傳這架機嘉禾娛樂主席伍克波和德祥企業主席陳國強都有股份。每次岳少到泰國朝見白龍王以及公司旗下明星出埠登台，這架機都大派用場。年初爆出藝 人陳冠希跟女星的裸照風波，岳少便曾以這私人飛機接陳冠希返港交代事件。 炒「機花」大劉一手蟹貨 由於向飛機公司訂購飛機到落 地付運，動輒需時兩、三年，等機用的，不惜多付溢價在市場買入二手機或「機花」，有些富豪甚至大量買入飛機來炒。去年全球股市牛氣沖天，在財富效應下，私 人飛機市場由去年夏天一直火爆至今年年初，一架飛機數月間閒閒哋都可以升值四成，而且不乏來自亞洲及其他新興市場的買家。 而本港炒飛機最出 名的，要數近期因李嘉欣結婚而心情煩躁的大劉劉鑾雄。他原本在○五年已一口氣買入包括波音737商務噴射客機（BBJ）在內的三架私人飛機，到去年私人飛 機市場被炒得如火如荼之時，大劉再以十二億豪買一架波音787-8 Dreamliner，令市場為之嘩然。 緊接着他再狂掃至少四架Gulfstream G550，當中兩架未付運已經轉手，賬面賺約兩億三千多萬；至於另外兩架，據悉金融海嘯前曾有買家接洽，可惜最後因大劉獅子開大口而告吹。這兩架飛機將於明年四月及九月到期付運，估計大劉現時已經要「上會」供機。 業 內人士估計，現時手持最少五架飛機未能脫手的大劉，未來一年出貨雖未至於要蝕，但就只能平手離場，皆因明年私人飛機市場仍未許樂觀。「部分之前透過銀行以 PDP（Pre-Delivery Payment）方式做飛機融資的富豪，如果被銀行call loan（催還欠款）而無法還款，便會被銀行沒收飛機，再轉賣出去，到時這批『銀主飛機』，勢將衝擊市場價格。」業內人士說。 賭王摸頂狂掃七飛機 有人想放飛機，亦有人摸頂買機，經濟暢旺時，不少賭場都自置機隊接送賭客，賭王何鴻燊亦不例外，去年底便以澳娛旗下Jet Asia名義，豪擲約十億買入七架Hawker私人飛機，以供出租及接載東南亞及大陸賭客到澳門。 「呢 批飛機由瑞士銀行承造按揭，銀行幫佢做分期付款（Progress Payment）。」知情人士透露。然而在經濟蕭條下，澳門賭場生意大受影響，就連金沙也因財困而要急急叫停澳門項目的工程，賭王的投資隨時凍過水。而他 與海南航空合作的廉航香港航空及香港快運，近月亦因經營問題而炒了三十名空姐和機師。 賭業蕭條飛機難做 上月賭王仍高調帶同四 太梁安琪，出席Jet Asia旗下第八架私人飛機的揭幕禮。然而這架機只是去年買入七架當中的第一架，今個月及明年，還會有六架新機陸續付運，到時何鴻燊旗下，便有大約十四架 私人飛機，總值估計超過廿億。上週記者問賭王會否擔心金融海嘯影響Jet Asia的包機生意，他仍力撐：「生意都不知幾好，仲買多咗六架，每架幾千萬（約九千三百萬）o架！」 就連其子何猷龍亦不執輸，去年跟老豆 一起買飛機，選的是老父都鍾情的Bombardier Global Express。不過，賭王的Global Express原來是由四太所選。有接近何家中人透露：「四太透過做私人飛機代理嘅港龍航空創辦人曹光彪女兒曹其敏（Diana）買嘅，當時佢好趕住要飛 機用，就買咗架用過幾次嘅二手機，點知有次過年飛去紐西蘭時就壞鬼咗，激到四太鬼咁嬲，點都要Diana換過架新機俾佢。」 賭王太太仔女一大堆，亦經常出現爭機情況。據知四太每次坐私人飛機出外，都愛帶同兩名按摩技師，幫她在機上按摩腳部；而每次賭王外遊，她又愛親自打點機上事宜，包括親自檢查空姐儀容，年輕貌美的一律要out。 至 於其他富豪，除長實主席李嘉誠、恒基主席李兆基及中信泰富主席榮智健等固有飛機捧場客，其他富豪如新世界發展主席鄭裕彤、蒙古能源主席魯連城、嘉里集團主 席郭鶴年及建滔化工主席張國榮等，近年都已密密買入多架私人飛機，而部分老友鬼鬼的富豪，如德祥主席陳國強、和黃董事總經理霍建寧及嘉禾娛樂主席伍克波， 近年就以夾份方式（fractional share），買入多架飛機輪流用。 據知現時除陳振聰外，還有其他本港富豪在市場上放售飛機，有機在手的富豪，相信亦要勒緊安全帶，又或者隨時準備「跳機」。 龔如心符咒簽名續命 龔如心生前密友向本刊報料，指龔如心過身前的一年，病魔纏身，痛不欲生，曾求助於一位風水術士，對方在七七四十九張A4白紙上畫上符咒，並要求她在符咒上下左右的位置簽上她曾經用過的中英文名簽名，那風水術士才能靠那符咒替她祈福。 本刊問過風水師區仲德師傅，他指出該些符咒不過是最普通的「開運化災符」，可以化官非是非，基本上每個風水師傅都懂得畫，毋須高超道行。他指出一般做法是，在符咒上寫上祈福人的全名，並不一定需要簽名，在全名附近更須寫下祈福人的八字才算最正宗。 他發現這幾個符都沒有蓋上「符膽」，對祈福人不好，他說：「就算祈福人祈求嘅嘢可以實現，佢最後都要破財，甚至折壽。」區仲德指出：「我哋做風水師傅嘅，係幫人唔係謀財，所以我哋賺咗幾多錢都要捐出去。如果自己袋，遲早都會無晒啲錢。」 飛機如何融資？ 現 時業內主要由通用電氣旗下GE Capital及蘇格蘭皇家銀行（RBS）承造較多飛機按揭，而國內市場，則由持中國銀行逾百分之八股權的RBS壟斷。而滙豐、花旗及美國銀行亦有為本地 富豪做私人飛機融資，其中花旗的私人銀行，更會為機主提供選機、估值、介紹維修及租機公司等一條龍服務。以做民航飛機按揭為主的GE Capital，在私人飛機融資上條件甚為苛刻，包括要求審核機主私人財產等敏感資料，故富豪如非必要，多會找其他銀行融資。 機主買機時， 一般先繳付機價百分之五作訂金，在簽署購買協議時，再付一成五至兩成五款項，到飛機付運前一至兩年開始分期繳交餘款（Pre-Delivery Payment），飛機交付前必須繳清全數。而飛機融資，主要分兩種：一是機主自行付清機價，飛機付運後再自行找銀行做融資，即是將飛機賣予銀行，並隨即 以租機方式向銀行租回，業內稱為Sale-Leasebacks。二是機主自行交付兩、三成的訂金，餘款交由銀行承造按揭，業內叫作PDP（Pre- Delivery Payment）。 | ||||||
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特首梁振英在施政報告中講明，房屋政策是「重中之重」，故推出十項措施，希望加快房屋供應。根據施政報告內容，有關措施在短中期可提供作房屋用途的土地，可超過三百公頃，預計可興建十二萬八千多個單位。不過，本刊推算，所謂超過十二萬單位，含水量極高，粗略計算，目前可以落實興建或推出的單位，實質一半都無，其中提到要將政府、機構或社區用地（GIC）、工業用地及綠化用地改作住宅用地，更是三五七年後的事，漫漫長路；反而亂搶地的結果，令現時熾熱的樓市，亂上加亂。 政報告被梁振英包裝得天花亂墜，說穿了能解燃眉之急的措施，僅得「明年預售二千一百個新居屋單位」。不過，按上週五截止的置安心綠悠雅苑及白表免補地價購買綠表居屋，各錄得逾五萬個申請來看，二千一百個新居屋單位，實在是杯水車薪。 過關斬將 樓價因供應短缺而狂飆，梁振英只好發茅搵地，綠化地、政府地、工業地統統改用途起樓。然而，前城規會委員、香港城市設計學會會長林雲峰指，改動屬「高難度動作」：「首先，城規會一向對綠化用地守得緊，而且環保團體一定反對；ＧＩＣ地都唔容易，ＧＩＣ的原意是有緩衝作用，令市區建設唔使咁密，試諗吓你屋企對面嘅ＧＩＣ地本來係起學校、社區中心，呢類最高得十層八層，而家話要起三十層嘅屋苑，社會係無可避免地會反對！」他又指，即使由政府提出更改土地用途，由諮詢至城規會審批最快都要一年：「首先制定建議要時間，諮詢地區要上區議會，一上得區議會就無法定時間可言o架喇！要就佢會期，居民有意見又會反反覆覆，都未必有結論。就算俾你過到，去到城規會，地政、環保、交通部門會有技術審批，快極都要幾個月，之後城規都有機制讓公眾人士俾意見，成個程序順利嘅都要一年，所以就算政府都講唔實要幾耐先得。」他續指，近年大型建設司法覆核屢見不鮮，萬一有人提訟，勢將癱瘓工程：「城規會批咗嘅大綱圖，只要其中一個地方有人提司法覆核挑戰，成張圖就要凍結，所有嘢停晒，一單官司起碼hold兩年，好容易俾人癱瘓。」他認為一幅熟地起公屋都至少要四年，所以「唔係想做就做到！」而且，現任城規會三十六位委員會成員中，僅得六名為「梁粉」（前工銀亞洲副總經理黃遠輝、建築師劉文君、寧波市政協李美辰、律師李偉民、大律師李律仁及立法會工程界議員盧偉國），要全速改用途起樓，實在得個諗字。 發展商擁地自肥 梁振英周圍刮地增供應，在施政報告內，當然重提繼續發展新界東北及洪水橋，兩個可供應約十萬個公私營單位的新發展區。不過，這個鴻圖大計，又是遠水不能救近火。現時無論東北或洪水橋，發展商佔有土地逾六成。單是恒基，在古洞北、坪輋以及馬屎埔村，坐擁了逾五百多萬平方呎農地。新世界收購的粉嶺北的馬適路地皮，本來早在九七年打算興建豪宅，但遇上金融風暴煞停，便一直空置，那裡儼如十多幢「鬼屋」，新世界一直伺機申請重建，連同新地持有天平山村等農地，事實上是發展商「擁地自肥」。政府一直希望「先收地後拍賣」，但有知情鄉紳透露，政府在東北計劃處於下風，「四叔都鬧政府鬧到出晒面，其實新地除咗上水天平山村，喺一號橋附近都收咗好多地。發展商唔會咁容易接納政府收地方案，第一步係逼政府換地。」東北計劃早在九八年已開始，當年諮詢的範圍較現時廣泛，計劃亦只在初步階段，引來發展商買地囤積居奇。按恒基、新地、新世界及長實的年報，四大發展商現時手頭的農地儲備，合共逾一億平方呎，若然政府要強硬收地，則每間發展商可獲的賠償額高達數百億元計；以最多農地在手的恒基為例，四千多萬平方呎的農地，便值約六百五十億元，差不多相等於半間恒基市值。涉及金額看似很高，但若發展商成功更改土地用途，自行發展建樓賣樓，所賺肯定更多。 人工島貴過收東北 政府要覓地起樓無所不用其極，除了提出要填海，更妙想天開要在港島與大嶼山中間的水域，興建最多四個人工島，預料最多可提供二千四百公頃土地，約有九個半長洲大小。人工島或用作安置厭惡設施，騰出市區空間起樓，亦可興建住宅，提供交通基建後用作離岸新市鎮。據早前的諮詢方案估計，一個逾四百公頃的南丫北人工島可容納近廿萬人口，但落實或需十至二十年。香港工程師學會前會長朱沛坤指人工島造價高昂，以港珠澳大橋興建一百三十公頃人工島為例，造價要一百億元，比現時人工島面積大十七倍，撇除興建交通配套等成本，單是人工島造價已肯定逾千億元，換言之，較新界東北發展計劃四百億元收地更貴！「起個人工島要填海，又要事前研究，特別要睇吓對環境污染影響，已經好貴；你仲要諗交通點同市區接軌，島上要有配套，如果好隔涉、無設施，搞到好似天水圍咁啲人唔肯去住，點算呢？呢個係好長遠嘅設計，樣樣要諗清楚！」他認為政府應先考慮發展已有交通配套的沿海地區，「好過無啦啦喺海度起個島」。 農地亂炒 另一方面，政府亦要與吊高來賣的村民角力。打鼓嶺鄉事委員會副主席林金貴，住在打鼓嶺的下山雞乙村，十年前已與一班同村兄弟，成立「東北控股」，持有該村過百萬平方呎農地，現正出租予人做貨倉。他風騷地說：「不嬲都有發展商嚟問價，不過我哋唔賣住，攞來住o架嘛！咁最後都係睇吓出咩價啦！」本來下山雞乙村在東北發展計劃以內，但在村民的壓力下，○九年推出第二階段諮詢時，已被剔出發展區，令東北計劃範圍愈縮愈細。位於洪水橋的亦園村，是洪水橋新發展區納入的範圍之一，施政報告中指：「研究盡快進行洪水橋發展區諮詢」，只是「研究盡快」和「諮詢」，大計一樣十畫未有一撇。村民蔡先生說：「佢哋舊年搵間顧問公司，喺天水圍搞咗諮詢大會，搵啲人喺會上發言話支持收地發展，原來嗰啲人係住喺九龍嘅，根本係假諮詢﹗」其村長王德明亦明言，堅持「不遷不拆」，「唔係想阻住發展，政府要認真同我哋傾，了解我哋需要。」不過，記者問到幾多錢才考慮，王德明說，「起碼都一千蚊一呎……都唔一定o架，仲要搵地方安置我哋。」事實上，據知早在十年前，新地及恒基早已派人來亦園村收地「落釘」，村民指村內一半面積早已成為發展商所有，○五年恒基亦已向城規會申請，把地積比率由零點四倍，增加至六點五倍，至今仍未獲批。 短中期土地措施 農地兩年升一倍 梁振英的供應大夢未落實，反而揭了自己底牌，樓市更被炒起，連新界農地亦已臨癲價。專做新界農地的潤亨地產，經理梁家希說：「真係東北計劃裡面嘅地，要賣嘅一早賣咗，而家九成業主都等政府收購，封盤唔賣。喺計劃附近嘅地都炒高晒，一、兩年前最多一百至三百蚊一呎，而家都因為東北概念，貴咗一倍，要三百至五百蚊一呎。」他說剛做了一宗成交，位於東北計劃內的坪輋，買家以三百萬元購入一萬一千呎農地擺放貨櫃，「塊地好偏僻，但都要近三百蚊呎，好好彩個業主移咗民先肯賣，你再想要都搵唔到，一係入元朗啦。」惟他說元朗的荒廢農地，亦由以往數十元一呎，升至現時每呎一百至三百元。早前力撐新界東北發展計劃的上水鄉事委員會主席侯志強亦直言，不少鄉民渴望收地賠償，「話唔志在錢嘅人，係假仁假義假道學！」不過，他卻指目前已經沒有炒賣活動，「仲炒乜鬼，要買就買咗，要賣就賣晒，而家先嚟買賣，遲唔遲啲？蘇州過後艇都無得搭啦。」地政總署每季會公布農地及屋地的收地賠償及特惠補償金額，概念猶如市建局收樓重建，除了單位購入價，還有不同補貼賠償；最新數字顯示，農地的收地價每平方呎為七百一十元，特惠補償則為八百五十二元，即若政府收地，不論業主是農民又或大發展商，每方呎可袋一千五百六十二元，價 錢較十年前升一倍有多。 炒作前車可鑑 政府增加樓宇供應得個講字，全是五年、十年後的概念性發展、研究、諮詢，為市場提供了無限炒作憧憬。經典案例，莫如近年施政報告的常客「活化工廈」。「炒樓最緊要都係炒概念啫，政府一日繼續講，市場咪一日繼續炒囉。」炒了工廈七年的投資老手李冠亮謂：「我由五百蚊一呎炒起，到家陣平均數都升咗十倍啦！」他以廠家雲集的觀塘區為例，「活化工廈係第一劑，政策一出成交量即大升三成，第二劑係郵輪碼頭，咁多憧憬點會唔升，現在已好難搵到呎價五千嘅貨了。」他謂，就算不是東九龍一帶，只要有概念一樣炒得起，「就好似話屯門及黃竹坑有鐵路做配套咁，即刻吸引咗好多人去炒落後啦。」根據美聯工商鋪的統計數據，活化工廈一○年四月出台後，各區平均呎價兩年多來都倍升，當時屯門及黃竹坑的平均呎價僅約六百八十及一千五百餘元，如今兩區均翻了兩番；而以「起動東九龍」為口號的觀塘及九龍灣，現時平均呎價已逾五千一百元。城大建築科技學部高級講師潘永祥預言，未來一個月樓市將會異常波動，「一方面施政報告出咗，好多本來有戒心的準買家見供應無可能即時增加，而決定入市，但同一時間政府會睇實樓市，若然持續升溫，則可能又要出招。」他指出，多年來都是上屆政府決定今屆的樓宇落成量，「今屆則俾下屆嘅，其實施政報告向來從供應入手，壓抑需求、開新稅項呢啲係財爺負責，甚至不需要等到下月底的財政預算，隨時都可以出手。」 | ||||||