近月市建局開售啟德發展區的煥然壹居，銷情極其冷淡，只有約三成買家認購，平均每日售出十多個單位，發展商被迫要延長揀樓時間。 筆者看見這個滯銷情況，實在感到意外。萬多個申請人士在一月遞表申請時，不是已經知道樓價，清楚自己是否負擔得來？為何有機會在頭幾天揀樓，可以揀自己心儀的單位，甚至是定價偏低（underprice）的單位，居然會放棄揀樓？ 沒有人知道未來的樓價走勢，到底是從高位下跌兩三成，抑或像一些分析員所述，會下跌五六成。但對於用家來說，若能夠避開摸頂買樓，在樓價下跌一成多時，再以14%折扣價買樓自住，樓盤鄰近沙中線啟德站，最高還可以按九成，下月便可入伙，首批準買家為何不嘗試揀樓，看也不看便放棄機會？ 筆者以為，今次大批準買家放棄揀樓，是被傳媒誤導。市建局突然提早在4月5日開始揀樓，令人以為發展商看淡後市，趁其他私人地產商還未推出樓花前搶先清貨。 此外，傳媒報導煥然壹居的售價時，只強調開售價維持不變，令人有錯覺以為市建局沒有跟隨樓價下滑而調低售價，令買家買貴了。但事實上，市建局已經透過將折扣率由20%下調至14%，令各單位的「市價」下調7%；若與去年九月樓市高峰期的市價比較，更下調了13%，與大市跌幅相若。 煥然壹居的定價是按照去年12月18日，美國宣布加息後的市場估價，呎價約13,750元，以八折出售，即約11,000元。當時中原指數已由去年九月的高位147點，下跌至137點，跌幅約7%。換言之，同區的新樓呎價由高峰期接近14,785元，下跌至13,750元，市建局再打個八折，買家只需要付出呎價11,000元便可購得與私樓一樣的單位入住，較高峰期的呎價低26%！ 到今年4月，市建局因應市況變動，中原指數由去年12月定價時的137點，繼續下跌至127點，再跌約7%，於是便將折扣率由20%調低至14%，平均售價維持約11,000元一呎，但市價由13,750元下調至12,790元一呎，日後買家在公開市場上出售單位，只須補回14%，而非20%差價。傳媒的報導只強調折扣價沒有因應樓價下跌而下調，沒有指出「市價」其實已由高峰期下跌13%有多！ 正如之前所說，沒有人知道今次樓市調整最終會跌多少，煥然壹居的首批準買家，能夠以較高峰期低13%的「市價」，以及低26%的「折扣價」上車，售價是能力負擔得來，若揀到一些座向和景觀較佳，定價偏低的單位，又可以多賺幾個百分點，又為何不珍惜揀樓機會。 自2013年，政府拍賣多幅啟德住宅地（包括港人港地），平均呎價由5,000多元至超過6,000元，若加上建築成本和發展商的利潤，日後售價肯定超過11,000元一呎。煥然壹居的準買家能夠以11,000元呎價入市買新樓自住，實不應隨便放棄機會。而市建局即使能夠清貨，估計售樓收入亦只可以抵銷24億元發展成本，根本無利可圖。 煥然壹居原本屬私樓，現在以資助房屋出售，完全是出於梁特首的長官意願，市建局被迫奉陪。今次滯銷，市建局日後自然有藉口不再奉陪，準買家今次放棄揀樓機會，恐怕日後再無類似機會。 c曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com | ||