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6200萬建封閉花園　栢慧豪園慷業主之慨

1 : GS(14)@2011-03-28 22:14:19

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110328&sec_id=4104&subsec_id=11867&art_id=15113738
【記者黃偉駿報道】天水圍栢慧豪園有一個供市民享用的琉森花園，落成近三年，至今仍重門深鎖。原來該公共空間並非政府要求提供，反而是發展商長實慷小業主之慨，主動建議興建，目的是增加園林景觀，提升賣樓價值，惟花園日後的維修保養費用，全部由小業主承擔。面積達七萬平方呎的琉森花園，建於栢慧豪園旁邊的公共交通交滙處上蓋，早於 08年初落成，惟栢慧豪園即使已於去年 11月取得地政總署批出的滿意紙，花園也一直沒有開放予市民或住客使用。
設備擺設俱甚簡單
栢慧豪園開售時，長實曾在售樓書向買家說明，屋苑日後會有一個對外開放的平台花園，並聲稱是根據公契要求。惟本報翻查地契與《天水圍分區計劃大綱圖》，均沒有要求發展商興建一個公共空間；屋宇署的建築圖則也顯示，長實沒有因為提供琉森花園而獲得額外樓面面積。規劃署接受查詢時解釋，琉森花園是發展商在 06年城市規劃委員會會議上，主動提出興建。長實事後聲稱耗資 6,200萬元興建該平台花園。不過，本報記者日前到訪上址，發現除了一些簡單栽種擺設、升降機及電梯外，並沒有特別設施或豪華裝飾，實際規模跟號稱數千萬元的建築費並不相符。有測量業人士估計，長實當年主動向公眾提供琉森花園，主要是想增加屋苑園林景觀，提升物業價值，但質疑有慷小業主之慨的嫌疑，因為花園日後龐大的維修開支及第三保費，全部由小業主承擔。長實透過旗下港基物業管理有限公司回覆稱，由於政府仍未確定哪個部門接收通往琉森花園的通道設施，所以暫時未能開放花園。
2 : 龍生(798)@2011-03-29 01:37:58

咁個花園點算呢?
有冇人去睇過?
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273634

君子愛財，取之有道...長實經典逐間數（四季豪園、日出康城、天宇海etc）

1 : GS(14)@2012-02-18 09:44:53

郭子威好野
2 : GS(14)@2012-02-18 09:46:29

http://www.inv168.com/phpBB3/vie ... 77be97c7c974b1b29ea
文章由 hk852 » 週四 2月 16日, 2012年 11:51 am
正在住嘉湖山莊，雖然是鑽石型，實用率奇低，但仍然好過新近的樓盤。長實為什麼要那麼短視呢？想賺快錢也不是這樣吧。看得多這些資料，以後有錢都不會買長實樓！


文章由 dotdot » 週四 2月 16日, 2012年 11:59 am
其實係自邊年開始長實的樓就有咁的問題?

文章由 ochow » 週四 2月 16日, 2012年 12:15 pm
after his son in charge 長實

由 hk852 » 週四 2月 16日, 2012年 12:31 pm
佢個仔做生意同老豆真係唔同。乜都要節省，覺得無用的野，一蚊都唔肯俾多。

代碼: 選擇全部
  父子兩代替李嘉誠大宅做花王的歐永森，曾替多個樓盤搞屋苑綠化，現在更是全港三個執業樹藝師之一。他批評發展商為求賣樓，大舉栽種樹木，卻又不捨得花錢，求其種樹，不理其死活。賣畢樓盤，便過了海就神仙。歐永森檔案

  53歲已婚育有一子一女

  77年英國伯明翰大學工程系畢業

  80年任職英國國營鋼鐵廠經理

  84年返港繼承祖業，專接樓盤的園藝設計工作，並任李嘉誠住所花王
05年考獲執業樹藝師牌照

07年辭掉李家工作，專承接政府項目至今

他盛讚李嘉誠為人友善，不過三年前卻與李家終止了賓主關係。

原來○七年李嘉誠舉家搬往壽臣山大宅，長子李澤鉅開始執掌家中大權；歐永森指李澤鉅數很緊，一分一毫都計到盡，對方嫌他費用昂貴。他不忿地說：「佢話我佢阿爸俾錢，認為園藝根本唔值咁貴，所以最後無繼續做。」

歐永森中年失業，知悉香港執業樹藝師渴市，遂專接政府的外判工作。經歷赤柱大樹壓死女大學生後，各界更關注樹木發展，令樹藝師更有氣冇定抖，他已連續七個月未放過一日假，平均月入十二萬元，較以往收入更為豐厚。

貴為樹木達人，但他卻指香港綠化設計失敗，樹木之間的距離太近，造成樹根互相搶營養，樹枝亦彼此磨蝕，令真菌得以入侵；加上樹底下種花，花草又吸走大樹養分，長遠導致樹木營養不良，久而久之變得脆弱。「樹多唔代表綠化，種錯樹會樹，對生命有威脅，就算香港而家斬掉一半樹木，我都唔會流一滴眼淚。」

樹藝師點入行

樹藝師資格必須由國際樹木學會（International Society of Arboriculture）認可，香港分會在每年的四月及十月舉行考試。

不過我同我朋友傾過，我朋友都算識佢，朋友話佢都唔識斬樹。果陣有棵好大的樹，佢斬左勁耐都斬唔到落黎，我朋友係救世軍做過好長時間，知道怎樣運用滾輪借力斬樹，不過佢人言微輕，到佢臨走時先提議下大約用依招，果陣都搞左好耐啦，成班記者睇住左好耐，搞咁耐都未得，睇黎都係食白果收工。幾十個大隻佬諗住用人力斬樹，笑左。到最後無哂計，聽我朋友意見試下，當然搞掂左。之後佢返到去再研究下，發現外國一早係用這種方法斬樹，佢先識用依種方法去斬樹。

另外，我朋友又話佢都唔識睇樹，係又斬唔係又斬。

最後，佢話果個「國際樹木學會」被佢地壟斷左，佢朋友次次考，次次都俾佢肥，佢仲要係一次過肥十幾個人。咁梗係啦，俾你合格，咪多隻香爐多隻鬼？有無咁戇居？我問點解外國佬咁白痴，將「國際樹木學會」交給利益佔有者去批考？朋友話佢搞掂左外國佬，外國佬放心交俾佢地，外國佬鬼識咁多野咩，你地香港的事佢地邊有興趣理咁多，你估做官咩，咁正義？
3 : dennis001(8614)@2012-02-18 11:39:58

其實長X D樓已出名爛到甘,點解重有甘多買家中招?


真係資訊不足???
4 : GS(14)@2012-02-18 11:41:48

3樓提及
其實長X D樓已出名爛到甘,點解重有甘多買家中招?


真係資訊不足???


位置靚?
5 : 龍生(798)@2012-02-18 18:15:39

除左山卡拉出黎既大陸佬, 有邊個香港人唔知發生乜事丫

全部諗住貪平, 同有人儍過佢咋嘛.....
6 : passport(1491)@2012-02-18 18:35:10

平係主因???
7 : 亞力士(1473)@2012-02-19 00:00:04

最後，佢話果個「國際樹木學會」被佢地壟斷左，佢朋友次次考，次次都俾佢肥，佢仲要係一次過肥十幾個人。咁梗係啦，俾你合格，咪多隻香爐多隻鬼？有無咁戇居？我問點解外國佬咁白痴，將「國際樹木學會」交給利益佔有者去批考？


<-------唔通交比外行人批?
8 : dennis001(8614)@2012-02-19 00:04:05

6樓提及
平係主因???


除非唔係自住啦

否則自住都唔係短時間,尤其長實無乜上車盤

貪平無咩著數,最慘後悔成世,重俾人笑到面黃
9 : Sunny^_^(11601)@2012-02-19 08:59:03

長X係馬安山都仲有幾個幾年既盤,最近有人租樓,頭幾日冇事,但係住左一個星期後,滲水,牆身裂,電器壞等等都現晒出來...好terrible最後過左一年死約即走,點知走來走去都係長X樓,現租天&海
10 : 亞力士(1473)@2012-02-19 12:21:18

無嘈業主?
11 : GS(14)@2012-02-19 13:32:09

業主心知吧
12 : dennis001(8614)@2012-02-19 13:39:42

11樓提及
業主心知吧


業主通常為左轉手,好少唱衰自己D貨
13 : 龍生(798)@2012-02-19 20:55:11

如果唔用貪平黎解釋, 係解釋唔到點解長實的樓仲有人買的...

個個立心唔係自住, 要黎放租

諗住新樓衰極有個普, 樓價又平新地1-2成

但租金未必平1-2成咁多, 因為地點唔會太差

就係呢個因素, 造成今日咁既局面

所以我一路覺得, 自住買長實, 係抵死的
14 : 肥B(18468)@2012-02-20 11:35:20

其實我真係覺得咁做(做壞自己招牌)做殺雞取卵, 唔計毒果針對, 其它的 日月 人言 方向等都會報到街知巷聞, 而家連TBB都出埋街, 姓李的真係唔怕?!

我作為買家, 買樓唔係只係買地價呀嘛....
15 : Sunny^_^(11601)@2012-02-20 17:50:59

我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦
16 : GS(14)@2012-02-20 20:53:02

15樓提及
我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦


唔是差成咁，2年就有事?
17 : passport(1491)@2012-02-20 20:56:45

16樓提及
15樓提及
我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦


唔是差成咁，2年就有事?
睇CABLE 就知了
日出康城都出事了
18 : GS(14)@2012-02-20 20:57:32

17樓提及
16樓提及
15樓提及
我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦


唔是差成咁，2年就有事?
睇CABLE 就知了
日出康城都出事了


唉呢D樓點解要起呢
19 : passport(1491)@2012-02-20 20:58:33

18樓提及
17樓提及
16樓提及
15樓提及
我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦


唔是差成咁，2年就有事?
睇CABLE 就知了
日出康城都出事了


唉呢D樓點解要起呢
其實我都唔明的
點解要搞到咁
20 : GS(14)@2012-02-20 20:59:11

放輕少少就得啦
21 : passport(1491)@2012-02-20 20:59:35

20樓提及
放輕少少就得啦
放輕少少???
22 : GS(14)@2012-02-20 21:11:02

21樓提及
20樓提及
放輕少少就得啦
放輕少少???


唔好食得人咁緊
23 : passport(1491)@2012-02-20 21:13:08

哦...之前睇過篇野
話依家呢幾年D樓 D料好差
要買最好買04年之前樓
24 : GS(14)@2012-02-20 21:41:59

23樓提及
哦...之前睇過篇野
話依家呢幾年D樓 D料好差
要買最好買04年之前樓


好似是脫苦海寫的
25 : passport(1491)@2012-02-21 10:09:14

24樓提及
23樓提及
哦...之前睇過篇野
話依家呢幾年D樓 D料好差
要買最好買04年之前樓


好似是脫苦海寫的
唔記得了
但有參考價值的
26 : 草帽(1253)@2012-02-21 13:30:25

不過地下當平台, 真係誤導喎.
27 : 肥B(18468)@2012-02-21 15:42:34

忽發奇想, 我地呢D「局外人」一定對佢咁樣一邊話「取之有道」, 一邊暗渡陳倉好怨恨, 但佢地D小職員呢(高層唔駛講啦)? 會唔會都好不值呢個表裏不一的老細呢?
28 : GS(14)@2012-02-21 21:21:35

27樓提及
忽發奇想, 我地呢D「局外人」一定對佢咁樣一邊話「取之有道」, 一邊暗渡陳倉好怨恨, 但佢地D小職員呢(高層唔駛講啦)? 會唔會都好不值呢個表裏不一的老細呢?


我淨是知D外判好憎他們
29 : passport(1491)@2012-02-21 22:42:50

28樓提及
27樓提及
忽發奇想, 我地呢D「局外人」一定對佢咁樣一邊話「取之有道」, 一邊暗渡陳倉好怨恨, 但佢地D小職員呢(高層唔駛講啦)? 會唔會都好不值呢個表裏不一的老細呢?


我淨是知D外判好憎他們
成日拖數MA
30 : 龍生(798)@2012-02-22 14:17:00

我上次聽的判頭講, 能夠同長實合作的, 都有一種新招式...
31 : passport(1491)@2012-02-22 18:25:05

什麼招？
32 : GS(14)@2012-02-22 22:31:06

31樓提及
什麼招？


學野學野
33 : 肥B(18468)@2012-02-23 10:01:21

32樓提及
31樓提及
什麼招？


學野學野

嗯, 願聞其詳~
34 : 龍生(798)@2012-02-23 14:09:29

好簡單, 首先要知佢招數
佢最叻拖數同唔找數, 拖數就係不斷俾生意你做, 做到你流動資金斷裂
咁你清盤執粒, 就可以拖死你

唔找數既方法係不斷找你製成品的麻煩, 呢度唔岩, 果度又唔合標準
唔告番你己經皇恩浩蕩, 仲想佢找數?

通常呢兩招會配合佢地既施工程序結合使用
發明初期, 一如股票的向下炒, 真的死左無數工程老闆, 死狀當然慘烈莫名
但現在發展了十多年, 己經十分成熟, 建築商死的死絕, 未死的, 都有一套方法應對

由於長x盛名之下, 在工程界無人不識其威名
夠膽同佢地做生意都己經唔多
我講的係2,3,4判, 不是最大個大判
所以從某個角度睇, 長實的選擇亦唔多
偶然大膽生毛的試做, 都係成炮灰者居多

至後, 工程界也適應了環璄變化
發明出第一期的錢, 該筆錢必須要足夠支付該筆工程150% 的費用
但卻又只做50% 出黎, 要收到下一期才肯再做

例如1億工程, 分10期比, 第一期收1千萬咁計
佢地一定要收到1500萬先肯開工
而且只肯做750萬既貨, 收唔到第二期就停手, 反正都唔使蝕
以保障自己
而且預左尾個3期差唔多一定收唔到
所以開俾佢地既單既總數, 一定貴過俾其他發展商

而長實接到咁貴既單, 又覺得無肉食, 結果越鍊越死
造成惡性循環
35 : 龍生(798)@2012-02-23 14:13:40

新地就掉番轉, 大部份判頭自己養番
即多數都係新地御用, 不太接出面的工程

咁施工質數自然有保證啦...

個道理好簡單,
長實盤, 個個做到隨時準備停手走人既, 又點會用心跟足每一細節呢, 收到下期先再講啦

新地盤, 做個個一開始就諗住跟到尾, 自然樣樣跟到最足

偏偏起樓係需要極細心地跟進的工程
尾期又多數收唔到, 越近埋尾就越無心機做,質數實差

主事人的心態不同,
才造成今日大家看到的文化差異
36 : 肥B(18468)@2012-02-23 14:15:15

34樓提及
好簡單, 首先要知佢招數
而長實接到咁貴既單, 又覺得無肉食, 結果越鍊越死
造成惡性循環

以咁樣的背景做出黎的產品, 真係好極有限...完全明白了.

但真係坊間所言, 大公子接手後先咁無良墮落??
37 : dennis001(8614)@2012-02-23 15:30:44

35樓提及
新地就掉番轉, 大部份判頭自己養番
即多數都係新地御用, 不太接出面的工程

咁施工質數自然有保證啦...

個道理好簡單,
長實盤, 個個做到隨時準備停手走人既, 又點會用心跟足每一細節呢, 收到下期先再講啦

新地盤, 做個個一開始就諗住跟到尾, 自然樣樣跟到最足

偏偏起樓係需要極細心地跟進的工程
尾期又多數收唔到, 越近埋尾就越無心機做,質數實差

主事人的心態不同,
才造成今日大家看到的文化差異


關於恆雞同信和.反而好少聽人講,龍生有無咩野可以講
38 : 龍生(798)@2012-02-23 20:05:07

恒基真係好少聽, 佢賺錢在發水

所以唔駛咁無良, 質數咁多年來一直中規中矩, 算幾好的

信和2000年後奧運站後, 質數突飛猛進

即2000年前的出品全部不及格, 但奧運站2期起好以後就唔知做咩, 突然訓醒左咁

之後果的, 其實唔差得過新地

聽聞信和果隻衰(2000年前的出品) , 同長實個種衰, 係不同的

長實衰慳皮及偷工減料, 信和衰手工唔好

我親眼所見, 幅牆係斜的, 點樣斜法呢?

就咁肉眼係唔覺的, 但如果你訂個直身既大衣櫃番黎, 你可以明顯睇到中間係唔平的

本來我個FRD 夾硬話人地個衣櫃造得衰,要退貨, 結果個師傅帶埋平水尺黎, 證明...問題係幅牆度, 哈哈
39 : 龍生(798)@2012-02-23 20:05:49

另外, 嘉里, 太古, 置地

呢3間都係起得最好最好的, 比新地還要好, 見到記得望多兩眼
40 : 龍生(798)@2012-02-23 20:06:29

36樓提及
34樓提及
好簡單, 首先要知佢招數
而長實接到咁貴既單, 又覺得無肉食, 結果越鍊越死
造成惡性循環

以咁樣的背景做出黎的產品, 真係好極有限...完全明白了.

但真係坊間所言, 大公子接手後先咁無良墮落??


分水嶺大約在黃埔之後

你去問地產代理, 佢地多數用呢個做條TIME LINE
41 : 龍生(798)@2012-02-23 20:07:47

即黃埔前的出品, 放心購買, 最多用高衛做食蕉, 偷錢兼夾唔做野而己, 無咩大害

至少層樓無咩事

但之後個批, 就自求多褔了
42 : Sunny^_^(11601)@2012-02-23 20:14:33

39樓提及
另外, 嘉里, 太古, 置地

呢3間都係起得最好最好的, 比新地還要好, 見到記得望多兩眼


我個人認為" 太古, 置地"都係中上姐,未到新地既lv
43 : passport(1491)@2012-02-23 20:44:47

信和近年有咩好野值得買？
44 : 龍生(798)@2012-02-23 22:24:50

一號銀海呀, 萬景峰都好靚

你問文魚會好清楚, 哈哈哈哈
45 : 龍生(798)@2012-02-23 22:27:15

你覺得太古置地差, 係因為佢地開則保守, 例如置富花園咁

的WINDOW 開得細, 則又唔好用等等

但如果從建築質素去睇

新地同呢3間仲有段距離

近年反而拉近左, 但唔係新地追左上去, 而係嘉里跌左落黎, 哈哈

嘉里個件縉X山就係例子, 質數不比當年了
46 : 龍生(798)@2012-02-23 22:29:07

但長實咁起法都過骨, 樓又始終唔會冧

所以呢3 間皇牌, 漸漸都覺得無咩必要對班香港人咁好....

向一眾華資睇齊了....真慘

但餓死的駱駝比馬大

再衰的嘉里, 太古, 置地, 都比最好的長實樓優勝
47 : 龍生(798)@2012-02-23 22:32:01

補充多少少, 太古置地衰在裝修...唔迎合香港人個種極度浮誇既所謂貴氣

嘉里一向都差唔多係最高, 所有野都係最好....

望下中半山, 嘉里三寶, 靚到無朋友.....
48 : 龍生(798)@2012-02-23 22:32:35

多謝湯兄的GJ

大家如果覺得資料有用, 請都俾的GJ我啦, 最近好窮呀!!
49 : GS(14)@2012-02-23 22:57:28

記得入tag
50 : CHAUCHAU(1254)@2012-02-23 23:27:09

48樓提及
多謝湯兄的GJ

大家如果覺得資料有用, 請都俾的GJ我啦, 最近好窮呀!!

你都嗌窮,咁我赤貧戶
smiley
51 : 龍生(798)@2012-02-24 00:32:13

多謝亞力士兄GJ~~~~

我梗窮啦.....窮到褲都無得著啦....

好彩夠大, 夠照!!!smileysmiley
52 : 龍生(798)@2012-02-24 00:32:28

湯想我入咩TAG?
53 : GS(14)@2012-02-24 00:34:29

52樓提及
湯想我入咩TAG?


每一個貼入番相關的
54 : 亞力士(1473)@2012-02-24 00:36:20

bookmark先
55 : 龍生(798)@2012-02-24 13:55:40

不太明白, 即係點?
56 : GS(14)@2012-02-24 21:12:25

55樓提及
不太明白, 即係點?


例如你講過長實的，入番長江實業、0001做tag...明未
57 : 龍生(798)@2012-02-27 02:28:38

明白了
58 : idsdown(1658)@2012-04-09 21:03:57

del
59 : mainfree(26769)@2012-05-08 01:17:56

好有用GE POST 對我呢D小DEE DEE
60 : Ar Yan(11362)@2012-05-08 10:16:06

3樓提及
其實長X D樓已出名爛到甘,點解重有甘多買家中招?


真係資訊不足???


位置令，同埋 好多時係獨市

近年好多都係地鐵上蓋~~~
61 : GS(14)@2012-05-08 20:46:46

60樓提及
3樓提及
其實長X D樓已出名爛到甘,點解重有甘多買家中招?


真係資訊不足???


位置令，同埋 好多時係獨市

近年好多都係地鐵上蓋~~~



就是咁搶錢先會咁做
62 : 龍生(798)@2012-05-09 02:39:53

無錯, 所以衰一衰都總有人買
63 : GS(14)@2012-05-09 21:46:45

長一長都有人中計
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277783

栢慧豪園大手客掟貨

1 : GS(14)@2016-12-06 03:52:28

【本報訊】有內地家族於07年動用約6,000萬元向長實（1113）大手買入天水圍栢慧豪園1座高層「三層」共24伙作投資移民。自去年8月，該家族開始沽貨，至今售出8伙，套現4,560萬元，勁賺逾2,400萬元。中原馬斯力稱，該內地家族最新沽出1伙，為1座高層G室，面積496方呎，上月政府加辣當日原以470萬元賣出，但買家撻定，單位剛以同價賣出。該家族尚持有16伙，暫只有1伙放售。辣招影響二手供應，近日接連錄得凶宅及「凶層」單位易手，並以市價賣出。消息指，牛頭角居屋安基苑A座低層一凶宅剛售425萬元，呎價達10,265元，屬市價。另馬鞍山海典灣3座中層E室以570萬元易手，低市價約5%。有指同層有凶宅，09年有女子跳樓身亡。美聯稱，馬灣村屋一地下單位獲投資者以488萬元買入。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161205/19855492
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栢慧豪園實呎逼萬元破頂

1 : GS(14)@2017-05-08 09:55:23

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9605&issue=20170508
【明報專訊】樓市熾熱，多個新盤推售同時，帶動二手交投，新界上車屋苑天水圍嘉湖山莊亦錄得實呎破萬元成交。同區另一私人屋苑栢慧豪園，雖然上月成交量稍為回落，但成交價卻持續上升，至上月平均實呎9779元，創屋苑近兩年來新高紀錄。

明報記者 謝穎怡、甘潔瑩

栢慧豪園屬天水圍樓齡較新的大型屋苑，共分兩期發展，其中一期栢慧豪園主打兩房戶，實用面積500餘方呎，加上屋苑鄰近輕鐵站及大型商場，吸引不少上車客，屋苑平均實呎自去年8月約8500元起持續上揚。以上月為例，屋苑雖然成交量僅錄8宗，較3月份的14宗下降近43%，惟平均成交實呎卻達9779元，除創屋苑新高紀錄外，亦是連續第6個月維持逾9300元水平。相對於去年同期，10宗買賣平均實呎8068元，已大幅上升逾21%。

2房海嘯貨升值1.6倍

踏入5月，栢慧豪園即錄得2008年海嘯貨易手大幅獲利個案。美聯分行營業經理張子健表示，栢慧豪園6座中層C室，實用面積493呎（建築658方呎），2房間隔，以約510萬元成交，實呎10,345元（建呎7751元），買家為一名用家。原業主在2008年9月金融海嘯時以約200萬元購入，是次轉售帳面獲利約310萬元，物業升值約1.6倍。

昇薈額印鬆綁1300萬易手

東涌昇薈剛錄得額印鬆綁貨以屋苑新高價成交。美聯高級區域經理田國輝表示，昇薈3座中層A室，實用面積1031方呎，原以1280萬元放盤，及後反價至1300萬元成交，實呎12,609元，成交價創屋苑二手新高紀錄。原業主於2014年以919萬元購入，持貨3年額印期鬆綁出售單位，帳面獲利381萬元，單位升值41.5%。

康華苑2房448萬破頂

藍田康華苑錄得2房戶破頂成交。世紀21聯誠物業董事謝昭表示，康華苑C座中層15室，實用面積423方呎，2房間隔，成交價448萬元（已補地價），實呎10,591元，成交價創屋苑2房已補地價新高。原業主於2005年以116萬元（已補地價）購入，持貨12年帳面獲利332萬元，單位升值2.9倍。

[二手放大鏡]
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海悅豪園3房變5房 租金大升四成

1 : GS(14)@2017-08-02 05:42:35

【明報專訊】為提高租金回報，有業主將單位改裝後分拆成多間房間出租，其中將軍澳海悅豪園一個原則三房戶，就被改裝成5個房間出租，每月租金收入由原則市值約2.1萬元、實用呎租約35元，急升至約3萬元、實用呎租約50元，增幅達四成多。

如大學宿舍 每房月租逾5500元

美聯高級分區營業經理林振聲表示，上述單位為海悅豪園2座高層H室，實用面積606方呎（建築面積812方呎），原屬3房1套間隔，後改為5房，儼如另類大學宿舍，視乎房間大細，月租介乎約5500至約7000元不等，吸引學生承租，最新1間房以5800元租出。

據悉，業主全部房間全數租出，每月租金共約3萬元，實用呎租約50元（建築呎租約37元）。資料顯示，業主2011年3月約420萬元購入，按全數房間租出可獲約3萬元租金計，租金回報約8.6厘。事實上，若參照現時屋苑同類形單位市值租金約2.1萬元計，現租金較正常單位高出超過四成。

凱旋門呎租逼百元 九龍站新高

九龍站凱旋門租盤雖然有數十個，但4房大戶卻只有數個放租盤，造就高價租盤出現。市場消息指，凱旋門朝日閣一個極高層B單位，當年被發展商稱之為「頂級四房」，新近以約18萬元租出，單位實用1842方呎（建築2316方呎），實用呎租高達98元（建呎78元），為九龍站一帶新高呎租。業主2007年以5680萬元購入，租金回報約3.8厘。

MaBelle創辦人30萬放租深水灣屋

另消息指，由MaBelle創辦人馬墉傑家族持有、早前以招標形式放租的深水灣道66號B號屋，剛以月租約30萬元租出，該洋房實用面積2742方呎，設有私家花園及泳池，實用呎租約109元。翻查資料，同屋苑另一幢面積相若之洋房，曾於2014年以月租32萬元、實用呎租117元租出，換言之，現租金與3年前租金水平相若。

西浦2房租3萬 呎租55元

此外，Q房網分店營業經理陳振興表示，西營盤西浦高層E室，實用545方呎（建築727方呎），屬兩房間隔，獲一名來港工作的外籍人士以3萬元租用，實用呎租約55元（建築呎租約41元）。據悉，業主於2011年8月以1034.5萬元購入，按買入價計算，租金回報率逾3厘。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5497&issue=20170802
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海悅豪園劏房收多四成租

1 : GS(14)@2017-08-02 05:54:53

【本報訊】細單位放租搶手，有將軍澳海悅豪園業主便將自己持有的三房單位分間成五間房出租，現全數房間租出，每月收租3萬元，較「正常」單位收多近四成租金。


分間五房吸學生客

美聯林振聲表示，上述單位為海悅豪園2座高層H室，實用面積606方呎，原屬三房一套間隔，後來業主改為五房，將房間分拆出租，變成另類大學宿舍，視乎房間大細，租金由約5,500至約7,000元不等，吸引學生承租。單位最後一間未租的房間，最新獲科大學生承租，租金約5,800元。據悉，單位全部房間悉數租出，每月租金收入共約3萬元，呎租約49.5元。同類三房戶市值月租只約2.15萬元，故分租後業主每月多收8,500元或39.5%。業主於2011年3月以約420萬元購入單位，按全數房間租出的租金計，回報率約8.6厘。另市場消息指出，尖沙嘴九龍站凱旋門朝日閣極高層B室，實用面積約1,842方呎四房戶，以每月18萬元租出，呎租98元，料屬九龍分層呎租新高。業主於2007年以5,680萬元購入單位。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170802/20109305
2 : 舊會員(60465)@2017-08-02 14:29:52

每個月收多8千5，但...

1.由3房變5房，需額外裝修費，以最低成本共用廚廁計，大約亦需15萬
2.管理工作量增加4倍(追租，放租，處理爭端...)
3.另外，內地大學生(本地生較少租貴價私樓)出名污糟，根本不會打掃廚廁。而室內裝修亦不會"鏡住用"。

由第三點亦引起不少費用。比如說聘請清潔服務，一次大約1500-2000蚊，假設兩個月請一次，每月成本亦要1000蚊
還有裝修折舊。一般二手樓大約5至6年全屋油一次油。若租金內地生，大約需2年一次。額外油油成本大約3萬，以5年計，每月成本500蚊

由此可知，15萬額外裝修費，換來每月多7千以及多幾倍的工作量，真是值得嗎??

最後提多一點，租給1個內地生的工作量已經比租比1家香港人多。5個內地生，業主睇怕都煩死了~
3 : GS(14)@2017-08-04 05:24:12

我覺得分租畀d代理人，由他代放好少少
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=339203

栢慧豪園直逼千萬　貴絕天水圍

1 : GS(14)@2018-03-12 01:53:27

【本報訊】正當天水圍指標屋苑嘉湖山莊平均呎價高見逾萬元，區內另一私人屋苑栢慧豪園，有4房大單位造價更直逼千萬元。繼將軍澳南豐廣場錄首宗樓價破千萬大關後，即使地區偏遠至天水圍，同樣有單位直逼千萬大關。中原地產伍耀祖表示，栢慧豪園1座高層E室，實用面積832方呎，建築面積1,109方呎，屬四房設有套房，另有多用途房，單位向東北，業主放盤1個月，剛以990萬元售出，實用呎價11,899元，建築呎價8,927元，造價除創屋苑新高外，更貴絕區內分層單位。原業主2007年9月以374萬元購入單位，持貨約11年，是次沽售賬面賺616萬元，升幅達1.65倍。本月栢慧豪園及栢慧豪廷錄4宗成交，平均實用呎價約1.1萬元。

樓價指數按周升0.48%

另外，新春過後，樓價指數繼續創新高，中原城市領先指數CCL報171.67點，按周升0.48%。中原地產研究部表示，第二輪升市由港島區展開，港島樓價指報180.42點，連升4周。除港島外，新界西及九龍樓價亦錄得升幅，當中新界西同樣創歷史新高，九龍亦為歷史次高，集團指今年目標175點。另大圍金獅花園一期金豐閣高層4室，實用面積266方呎，以450萬元易手，呎售16,917元，創屋苑新高。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180310/20327795
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=349559

反價封盤增 海逸豪園交投靜

1 : GS(14)@2019-03-04 05:13:06

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3012&issue=20190304
【明報專訊】上月受新春長假影響，加上新春後二手回勇，部分業主睇好後市，加上多個紅磡及土瓜灣新盤快將開售，令紅磡指標屋苑之一的海逸豪園，上月全月僅錄得兩宗成交。代理預計，財政預算案公布後，業主憧憬未來私宅供應量大減，故索性反價封盤，放盤量有機會較新春前減少。

明報記者 鄭錦玲

海逸豪園上月錄得的兩宗成交中，其中一個單位為5座中層H室，實用面積544方呎，以900萬元易手，實呎16544元。美聯高級營業經理陸偉略表示，個別業主因中美貿易戰看淡後市，令上月成交價較市價低約一成。另一方面，陸指，業主縮窄議價空間，令成交量大減。

預算案後多個二手屋苑交投轉趨活躍，西九四小龍上月全月錄得22宗成交，其中昇悅居有兩房則王單位成交價直逼千萬元。

昇悅居2房955萬 逼去年高峰

中原地產副區域營業董事歐陽振邦表示，昇悅居1座高層B室，實用面積517方呎（建築面積684方呎），屬屋苑兩房則王，單位向東南方，外望海景，於預算案公布後以955萬元易手，實呎18472元。上述做價創屋苑同類單位歷史次高，逼近去年同類1030萬元的最高紀錄。原業主於2008年10月以338萬元購入，帳面獲利617萬元或逾1.8倍。

鰂魚涌太古城交投活躍，更錄得一宗屋苑近9個月以來最大宗的成交。太古城美菊閣高層F及G室，實用面積分別為897方呎及1015方呎，單位由同一名業主持有，以4280萬元由同一組買家承接，實呎22385元。

太古城相連戶4280萬沽

9個月最大宗

中原高級區域營業董事張光耀表示，原業主於2006年以534萬元購入F室，另於2011年以1399萬元購入G室，合共涉資1933萬元，是次帳面獲利2347萬元或逾1.2倍。資料顯示，同屋苑於去年5月錄得大額成交，為太古城海棠閣一伙高層相連單位，實用面積共2129方呎，以5500萬元易手，實呎25834元，為屋苑近9個月以來最大金額成交個案。

黃埔花園3房凶宅800萬沽

另外，紅磡黃埔花園錄得一宗凶宅成交。市場消息指，黃埔花園12期5座高層E室，實用面積729方呎，3房間隔，以800萬元成交，實呎10974元。代理表示，有關單位屬於凶宅戶，在2002年曾有夫婦二人在單位睡房內自殺。原業主於2008年以380萬元購入，帳面獲利420萬元或1.1倍。

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