9月8日下午，北京望京SOHO塔三五層的“3Q”辦公室，剛從美國飛回北京的SOHO中國(0410.HK)董事長潘石屹拿起一只橙色印有“3Q”字樣的杯子，對《第一財經日報》媒體記者說，到今年年底前，SOHO的3Q 短租辦公室將增加到1萬余個座位，2017年計劃達到10萬個座位，屆時SOHO的3Q產品業租金收入將超過其傳統的辦公樓租賃收入。

在潘石屹說這番話時，萬科前副總裁毛大慶正在抓緊擴大他的優客工廠，這是以他為主創立的針對創業者的短期出租的聯合辦公空間。本報記者9日上午在東三環外的光華路陽光100看到，D座入口西側，原來的超市招牌已揭下，換上了陽光100和優客工廠的公司標識，這是毛大慶與陽光100(2608.HK)創始人易小迪碰撞而來的結果，也是優客工廠的旗艦項目。

作為一樁被傳統房企和傳統地產人看好的新生意，聯合辦公領域還有很多新“玩家”在摩拳擦掌，其中包括來自南方的地產商潘軍。9日下午，在距毛大慶的陽光100優客工廠2公里外的國貿一間酒店里，花樣年控股(1777.HK)董事局主席潘軍帶了旗下8大板塊的高管集體亮相，他在接受《第一財經日報》等媒體記者采訪時透露，花樣年正在整合旗下的地產開發、物業運營、資產管理、金融投資等業務模塊打造產業地產O2O平臺“WEWORTH”，包括滿足創業剛需客戶的初級孵化器，聯合辦公、小企業總部基地，還有針對改善型客戶的甲級柔性辦公服務基地。

由此，又一個聯合辦公、創業空間領域的分食者浮出水面。

擬成立花樣年創新公司

眼下在北京，聯合辦公空間已形成了三種主要的商業模式：一種是以SOHO中國為代表的3Q辦公室，即開發商在自有寫字樓項目中開辟出一定區域做短租辦公產品;二是低價包租辦公空間，再散租給創業者，賺取差價;三是以現有資源幫助企業孵化，從創業企業成長中獲取收益。

花樣年將采取的是線上與線下、創新與創業、孵化與投資相結合的方式。潘軍告訴記者，目前，花樣年已經引入了創新谷等國內多家知名創投基金和產業孵化器運營商，並計劃成立花樣年創新公司。按照他的戰略規劃，“WEWORTH”將重點打造三大模塊，由花創咖啡、花樣創客、花創基金組成的花創空間，即針對創業企業的初級孵化器;由聯合辦公、小企業總部基地組成的花創聯合，即針對改善型客戶的甲級柔性辦公服務基地;由青年公寓、芝麻唐商業等組成的花創社區，即集成工作、生活、休閑的園區生態圈。

潘軍在接受記者采訪時表示，在WEWORTH模式下，花樣年的房地產業務不再是簡單的拿地、開發、銷售和運營，而是更加註重後期的產業服務運營，通過各種資源和要素整合為入駐企業提供系統支持，甚至包括物業使用權置換股權的方式入股創業企業。

這與潘石屹的前下屬、前SOHO中國副總裁王勝江的洪泰創新空間模式有些許相似。洪泰創新空間由王勝江與洪泰基金創始合夥人俞敏洪、盛希泰共同創立，定位為以創業者為核心的共享模式眾創空間辦公室。與潘石屹的簡單通過租金獲取收益的“包租公”模式不同，王勝江更多的希望依托背後的基金對在項目辦公的創業公司進行孵化，然後通過參股等方式獲取回報。

針對這類模式，戴德梁行近日提供給本報記者的一份研究報告指出，聯合辦公空間在中國還處於早期的發展探索階段，市場上出現了將聯合辦公空間和孵化功能有效結合在一起的模式，在收取創業團隊租金的同時，也可以提供一些創業扶持的幫助和融資服務。這種模式下，融資上的靈活性，吸引了大量創業者的參與，但與孵化器不同的是，這類空間對入駐團隊和個人通常沒有篩選，任何願意支付租金的人都可入駐，只有在申請融資服務和創業扶持服務的時候才會有具體的申請流程和篩選。如何在擴大客戶群體和篩選企業之間做出平衡，這是所有這類聯合辦公空間物業方和運營方需要仔細思考的問題。

借國企金泰進入北京市場

為什麽選擇進入聯合辦公市場?對此，潘軍的解釋是，隨著城鎮化進程和人口增速放緩，中國房地產行業的黃金時代已經過去，存量房市場將取代增量市場成為市場主體，中國房地產行業的價值重心已經由房地產開發轉向存量物業的價值整合和挖掘。

為此，花樣年在北京找到了一家擁有存量物業的合作方。9日下午，花樣年和北京金泰集團進行了全面戰略合作簽約。金泰是由京煤集團全資控股的一家國有企業，產業包括燃料經營、旅遊飯店、物業管理、旅遊地產、鋼貿物流等。在地產開發領域，金泰風格低調，但據知情人士透露，金泰在北京擁有大量的存量物業資產，這是花樣年選擇金泰的原因。潘軍也告訴記者，北京是北方的創業“重鎮”，而金泰在北京的物業很多在四環內，通勤較為方便，未來花樣年將依托金泰旗下的物業空間，摸索出針對存量物業資產管理運營的新模式，並以北京為樣本，未來向上海、成都等地拓展。

一個細節是，9日的簽約現場，潘軍攜花樣年地產集團、彩生活、美易家、解放區、金融集團等業務板塊的眾多高管集體亮相，這在花樣年歷史上並不多見。潘軍幽默地將此比喻成“打群架”策略，八個“金剛葫蘆娃”各有所長，旗下多個業務板塊可以通過產業協同的方式進行矩陣式擴張。這些產業包括房地產開發運營、社區金融服務、彩生活住宅社區服務、美易家商旅物業運營、社區文化旅遊、社區商業管理、社區養老和社區教育產業等八大板塊。潘軍稱，在未來與金泰的合作中，金泰方面將整合自身及其下屬單位存量物業，花樣年則提供其在物業經營管理、互聯網社區等方面的技術和經驗，將在北京推出中端價位的聯合辦公產品，重點是通過孵化企業獲得收益。在他看來，花樣年旗下的上述多板塊業務及資源，除了可以幫助孵化創業公司，還可以為創業公司提供“to-Customer”(到達用戶)的機會，從而把這個聯合辦公產業鏈條做得更長。

盡管大佬雲集，但聯合辦公的市場前景不容小視。戴德梁行大中華區研究部主管聶安達認為，聯合辦公空間甚至將改變寫字樓市場的遊戲規則。在他看來，在未來幾年內，企業結構和人數的變化與工作模式的改變將對現有辦公場所的形式產生巨大的沖擊，這一點在經濟發達的一些大城市中尤其明顯。在此情況之下，大眾對傳統固定工位，且租賃合約時間較長的寫字樓需求將逐漸減少，取而代之的則是更加靈活且註重互動和交流的聯合辦公模式，這一類辦公空間能更好地服務於從事知識密集型創新工作的工作者。

2月21日，《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》(下稱“意見”)提出，我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。

住宅街區制的利弊引發了社會的廣泛探討，一些地產企業家也開始發聲。

花樣年潘軍認為住宅街區制或使物業管理行業洗牌（網絡資料圖）

2月22日，花樣年控股董事局主席潘軍接受《第一財經日報》記者采訪時表示，新政有望打破現有社區的片區化格局，使大型社區被網格化分割，社區的物理邊界更加零散和模糊，但這並不意味著社區功能和社區服務需求的消失，反而使得社區管理的形式更加複雜化，對社區管理的要求大大提高，同時管理成本會相應增加。

“大型住宅社區被道路物理拆分成若幹小單元，甚至是分棟單體，對管理成本的控制及安保的質量具備較大的挑戰性。”潘軍說。

在他看來，物業管理行業面臨行業重新洗牌，傳統物業管理機構面臨升級換代的需求，率先完成智能社區和智能安保建設的物業公司把握主動權，在基礎服務運營基礎上，尋找新的利潤來源將是關鍵。

同時，社區商業形態也將面臨重構。潘軍認為，原有封閉式的社區被開放的街區形式取代，引入更多車流、人流，街區制的推出將給社區商業帶來大量的機會，社區內原有規劃的道路、社區公共場所及物業服務用房將會隨著市場有效需求被重新估值，部分社區資源甚至將被納入分享經濟。單一業務和獨立作戰的物業管理機構將會面臨逐漸出局的危機。有多元化集團平臺和背景的新型物業運營及服務機構，將會優先享受街區金礦的挖掘權。

“街區制的推出，預計將在未來幾年完成全面鋪開，這是一個挑戰，更是機會。”潘軍說，一些在業務收入多元化、社區管理智能化和社區網絡電商化領域走在前列的行業龍頭企業，有望率先抓住政策機遇，迅速搶占更多市場份額和先機。