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房地產市場週期調整，局部的風險苗頭有哪些？是否可能蔓延至更大範圍？ ◎ 財新記者 霍侃 吳紅毓然 劉卓哲 張宇哲 文房地產投資回落、銷售下滑、新開工面積下降、價格鬆動、個別房企資金鏈瀕於斷裂甚至老闆跑路……各方對房地產市場調整可能引發金融風險的擔憂正在升溫。 對於房地產信貸風險，銀監會的最新判斷是 ：房地產貸款質量比較穩定，但一些風險苗頭開始顯現。 房地產金融的敞口到底有多大？ 信貸方面，央行數據顯示，一季度末，主要金融機構人民幣房地產貸款餘額15.42萬億元，在人民幣各項貸款餘額中佔比20.5%，其中，房地產開發貸款餘額合計4.9萬億元，佔比6.5%，個人購房貸款餘額10.29萬億元，佔比13.7%。 而銀監會更大口徑的統計顯示，截至2013年末，主要銀行的房地產貸款及以房地產為抵押的貸款，在各項貸款中的佔比為38%。 信託方面，根據中國信託行業協會的數據，一季度末，投向房地產領域的資金信託為1.15萬億元，佔比10.4%。 保險資金從2010年開閘投資不動產。截至今年一季度末，保險機構投資不動產規模754.87億元，總體規模不大，但較去年同期384.7億元的投資規模，增幅達到96.22%。 銀監會高層在內部會議上警示，區域性、結構性的房地產信貸風險加大。 保監會副主席陳文輝撰文稱，其關注的七大潛在風險之一，即不動產市場分化所帶來的對經濟發展和相關金融產品風險的惡性循環。 中國社科院學部委員余永定認為，房地產是中國經濟最薄弱的環節，最易引起實體經濟問題和金融風險，需要關注最有可能從哪類金融產品爆發風險。 風險苗頭 財新記者獲悉，在4月末銀監會的一次會議上，銀監會高層在講話中強調了與房地產貸款相關的四類風險苗頭。 風險苗頭之一是，部分城市住房庫存較多，短期很難消化，高端樓市普遍趨於冷清。一些城市綜合體、商業地產開發過度，加上受電商發展的衝擊較大，明顯超出城市承載能力，引發信貸風險。 今年以來，住宅和商業地產的銷售均明顯下滑。國家統計局的數據顯示，今年前四個月，商品房銷售額1.8307萬億元，下降7.8%，降幅比前三個月擴大2.6個百分點。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降10.2%，商業營業用房銷售額增長3.5%。 風險苗頭之二是， 「房地產企業資金壓力上升」 。銀監會高層指出，一些前期擴張過快的中小房產企業遭遇房屋滯銷、融資受阻等問題，資金鏈出現斷 裂，引發開發貸款違約、批量按揭斷供現象。 前幾年擴張較快、曾躋身「中國房地產百強企業」的深圳市光耀地產集團有限公司，5月初被爆出資金鏈斷裂，疑似破產。光耀地產相關負責人向財新記者表示，破產傳聞屬「誇大其詞」 。 不過，他坦言公司確實遇到資金鏈問題，但遠沒有到資不抵債的情況，一位曾在國有銀行廣東分行工作多年的人士說，光耀地產的發家地惠州，房地產的確有點過度開發，超出了本地自身的需求，依賴深圳的一些投資性需求，並非剛性需求。 今年1月，光耀地產已經被列入最高法院的失信執行人名單，很難再從金融機構融到資金。光耀地產內部人士透露，如果沒有新的貸款，公司就會資不抵債，因為惠州的短期現金回流已不可能。東莞銀行的相關人士說，目前正在排查與光耀地產有關的信貸風險。 風險苗頭之三是，抵押品價格風險較大。銀監會統計顯示， 截至2013年末，主要銀行的房地產貸款及以房地產為抵押的貸款在各項貸款中的佔比為38%，這部分資產易受房地產市場變化影響。 風險苗頭之四是，房地產開發投資增速的持續回落，還可能引發上下遊行業的信貸風險。國家統計局的數據顯示，全國房地產開發投資同比增速，已經從2013年12月末的19.8% 降至今年前四個月的16.4%。 銀監會高層指出，房地產開發投資同比增速持續下降，已經對上游鋼鐵、建築材料，以及下游家具、家電、裝修裝飾等諸多行業產生影響，可能波及銀行在這些行業中的貸款質量。 高盛高華證券分析顯示，鑑於開發商應付賬款天數上升，與開發商相關的上市企業的應收賬款天數亦有所增加。 除了信貸風險，房地產信託風險也已經出現。浙江一位信託公司人士告訴財新記者，2014年開始整個房地產市場不好，很多房地產信託項目已經爆掉了，只是多數沒有對外公佈，或者延期，或者由信託公司固有業務接盤，或者賣給 資產管理公司（AMC） 。 一個值得關注的信號是，從2013年年報看，多家信託公司的自營資產不良率上升。例如，平安信託2013年末的自營資產不良率為1.73%，期初為0.21%；中信信託的不良資產率為7.93%；較2012年末的7.77%略有上升。 信託業人士表示，一般來說，信託公司的固有業務都非常謹慎，不良率提高的一種可能是，有一部分爆掉的集合信託項目，信託公司剛性兌付了，由集合信託變成了信託公司自己的固有業務。當然，並非所有不良率提高都是這個原因。 光耀地產、青島君利豪集團和舒斯貝爾集團，涉及多款信託產品、券商和基金子公司的資產管理計劃。 正在運行產品有財通基金的控股子公司上海財通資產管理有限公司，發行的「財通資產- 光耀揚州全球候鳥度假地特定多個客戶專項資產管理計劃」 ，兩期分別於2013年12月17日和12月30 日成立，合計2.5億元，期限兩年。5月9日，上海財通資管公告稱，已在第一時間與光耀地產進行積極溝通核實。5月15日，接近該項目的人士告訴財新記者，該資管計劃尚在存續期，存續期為24個月，半年付息一次，期滿償還本金。第一次兌付利息的時間是6月，目前，公司目標是力爭保護投資人本金和收益。 部分上市公司年報透露，也有委託貸款逾期的。4月15日，舜天船舶公告稱，截至目前，公司尚未收到對南京福地房地產開發有限公司的委託貸款本金9000萬元及相應利息1543萬元。 隨著房地產市場出現區域分化，銀監會強調，要加強房地產信貸風險分區域管理。加強對不同城市、不同區域房地產市場的監測分析，定期開展壓力測試，並及時將分區戰略和風險管理措施、重大監測分析情況報告監管部門。 一位銀行人士告訴財新記者，該行已經將10個城市列入房地產信貸風險的重點排查城市，包括青島。 財新記者獲悉，青島市政府5月9日已經召集商業銀行和公檢法部門開會，強調防範區域性金融風險。 融資收緊 多位觀察人士認為，無論是基於房地產市場在過去十年的快速增長，還是2013 年的銷售火熱，2014年房地產市場出現調整都在預料之中。正是基於此，今年以來，銀行和信託等渠道的房地產融資都在降溫。但這有可能進一步加劇房地產企業的資金緊張。 隨著房地產市場調整趨勢確認和風險苗頭顯露，多個渠道的融資都在收緊。 銀監會對信貸風險嚴防死守。在按揭貸款方面，銀監會主席尚福林指出，繼續嚴格執行國家房地產調控政策和差別化住房信貸政策。做好居民家庭普通自住住房金融服務工作，嚴防虛假按揭貸款。 去年以來，由於按揭貸款趨緊，很多客戶不得不以利率更高、期限更短的消費貸款為補充。對此，尚福林在上述內部會議上強調，嚴防以消費類貸款用於購買房產。 近來，為加快庫存消化，廣州、深圳等地一些樓盤出現了「零首付」 、開發商代墊首付資金。這兩者均被銀監會列為要「嚴禁」的違規行為。 對於房地產開發貸款和土地儲備貸款，銀監會要求，綜合考慮全國主體功能區規劃、所在城市發展前景和功能配套、項目現金流等因素，審慎評估城市綜合體項目風險。以省級財政部門核准的土地儲備機構融資規模為上限，結合土地評估價值、變現能力、地方政府性債務水平和償還能力，審慎確定土地儲備機構貸款規模。 對於如何加強經營性物業貸款風險管理，銀監會高層指出，做好抵押物業的真實性價差，動態審慎評估物業價值和物業經營性收入，合理確定貸款額度和期限。建立資金監管專戶，對經營性物業的各項經營收入進行封閉管理，禁止開展經營性物業加按揭貸款業務。 遠洋地產的一位人士告訴財新記者，今年銀行貸款的確是偏緊，不過大公司會好點，有時銀行會提前預留一些額度，但因銀行總額度有限，也不容易。 一位青島銀行業人士稱，從去年下半年開始，房地產開發貸款就是原則上不新增，實行限額管理。 部分股份制銀行對房地產開發貸款的態度發生改變。一位股份制銀行人士說，該行今年對房地產業實行審慎的管控策略，將房地產業由2013年的適度介入類，下調為維持類。年初興業銀行收縮夾層融資的時候，就開始做開發貸的風險測評了。今年三四線城市的開發貸都收歸總行審批，一二線城市分行的審批權也減小了。 銀行對客戶的要求更嚴格。中行要求，房地產貸款項目嚴格手續審查，尤其要強化對借款人開發資質、項目資本金到位及投入使用、項目四證、項目進度和項目基礎材料的審查。 上述股份制銀行人士表示，該行今年將禁止介入近一年內高價取得、且預測樓麵價高企的「地王」項目 ；審慎介入信託公司參股的房地產項目，審慎介入以債務性資金或信託權益充當項目資本金的房地產開發貸款。 此外，上述股份制銀行還強調房地產開發貸要「結構優化」 ，將壓縮退出部分項目，包括城市化水平較低、人口增長緩慢、市場容量有限、供應明顯大於需求的三四線城市或資源性城市的房地產企業。 2013年曾大規模向房地產企業輸血的信託也在收縮。 「今年信託公司在這方面都收縮得特別厲害。 」上述浙江信託公司人士說，房地產信託發得少了。 用益信託工作室的統計顯示，今年以來投向房地產領域的集合資金信託規模佔比下降，從2013年7月的最高45% 降至今年4月的27.7%。 信託公司對客戶更加挑剔。上述浙江信託公司人士說，現在能做的房地產信託，基本上要求是房地產企業百強，或地方國資下面的房地產企業，或上市公司 ；項目要求在一二線城市，別墅是不做的，商業地產做得少，90平方米以下的住宅項目很受歡迎。 這位信託人士說，最近也是接觸了很多地產項目，但拒絕的多， 「以前能有個二級開發商就覺得差不多，現在即使是一級開發商，好多也推掉不做了。 」平安信託風控部門人士告訴財新記者，房地產企業資金鏈緊張，風險越來越大，基本要求做高信用的債，要求是排名靠前的地產公司，評級BB-以上。 對於房地產信託，監管部門的要求也更嚴格。上述浙江信託公司人士說，以前是提前一週報備就來得及，現在差不多要提前兩週報備 ；同時，監管部門也會提示大量風險。 保監會也在提示保險資金投資不動產的風險。5月7日，保監會發佈《關於保險資金投資集合資金信託計劃有關事項的通知》 ，要求保險機構投資多層嵌套的信託計劃等六項情形時，應當在投資後15個工作日內向保監會報告。六項情形之一是，基礎資產涉及的不動產等項目不在直轄市、省會城市等具有明顯區位優勢的地域，且融資主體或擔保主體信用等級低於AAA級。 聯合資信的人士說，近期做的房地產企業債評級比較少，甚至對信託產品和保險資管的債權投資計劃的評級也很少了。 資本市場渠道的融資也並不容易。 一位券商投行部門人士說，從股市 IPO 和再融資的渠道看，大門沒有完全關上，但是房地產企業首先要過國土資源部的國土核查關，這一關就會卡住很多企業，而且等待時間很長。 這位券商投行人士說，在目前國土核查的打分制下，一般是二線城市的重點房地產開發商容易通過，因為跟當地政府關係密切。而全國性的房地產企業在各地都拿地，不一定跟所有地方政府關係都好。 債市融資方面，如果是發行證監會核准的公司債，條件跟股市融資一樣，同樣需要先通過國土核查。銀行間市場交易商協會註冊的中期票據、短期融資券，基本上對房地產企業是關門的。發改委核准的企業債，融資大門是開的，但是審批最麻煩、時間很長，等六個月以上很常見。 基於對多個渠道資金來源的分析，上海易居房地產研究院發佈的報告指出，2014年一季度，房地產企業資金狀況高位跌落，進入「緊張」區間，類似2011年一季度至2012年二季度那段「緊張」時期。該院研究員鄭紅玉預計，未來房企資金狀況改善的困難重重，其走勢已開啟另一段冰凍期。 誰接最後一棒 陳文輝疾呼，險資要避免成為風險的最後接棒者。那麼，誰會接最後一棒？ 上述浙江信託人士說，現在券商資管和基金子公司大量做這類業務，一些信託公司已經斃掉的項目，到了基金子公司就能通過。 「基金子公司的產品發行成本高，項目的社會認可度更低一些，對項目的風險胃口會更高一點。 」一位去年上半年跟光耀地產談過發集合信託計劃的信託經理說，談到最後關頭，公司內部對風險的討論有爭議，就放棄了， 「現在看來真是躲過一劫」 。 但就在光耀地產被列入最高法院的失信執行人名單前一個月內，上海財通資產管理有限公司還成立了兩期「財通資產- 光耀揚州全球候鳥度假地特定多個客戶專項資產管理計劃」 。 平安信託風控部門的一位人士說，現在做項目的市場競爭很激烈，不光是信託公司能做通道融資，關鍵就看誰放款快，而且基金子公司等渠道對項目沒什麼要求。 部分已經出現兌付問題的房地產信託項目，則由AMC 接手。在2012年房地產信託的兌付高峰時，華融、信達、東方、長城四大資產管理公司曾收購不少房地產信託項目。 上述浙江信託公司人士說，今年以來，如果交易對手到期還不上錢，信託公司覺得這個交易對手還比較靠譜，只是面臨流動性問題，就會把信託計劃延期一段時間，打折降價銷售房屋；如果覺得延期也不靠譜，但抵押物還可以，就直接跟 AMC談，看能否收走。 地方政府也會積極組織債務重組。 近日有媒體報導稱，開發商青島君利豪集團的老闆4月末失去聯繫。一位青島銀行業人士向財新記者確認了此事，並認為，後續處理方面，當地政府不太可能不管。當前經濟形勢不好，地方政府的維穩壓力很大，政府可能出面組織債務重組和處理。 是否會蔓延 值得關注的是，房地產市場的週期性調整，與利率市場化加速疊加，是否可能放大房地產相關的金融風險？局部的風險苗頭是否可能蔓延至更大範圍？ 當下，房地產金融風險苗頭仍屬局部性、區域性的個案，問題的關鍵在於，是否會進一步蔓延至全局風險。房地產市場的風險苗頭導致金融機構收緊融資，而這將進一步惡化房地產企業的資金狀況和各方預期，這一互相影響的螺旋是否會放大風險。 從上市房地產企業的數據看，由於面臨資金和庫存雙重壓力，行業整體數據正在惡化。高盛高華對110家 A 股房地產公司財務數據的季度監測分析顯示，2014年一季度，行業整體債務水平環比增長10%，淨債務環比增長20%。 淨負債率達到86%，為2007年以來的最高水平。 開發商的經營性淨現金流顯著惡化。高盛高華的監測顯示，110家 A 股房地產公司中，僅28% 的開發商經營性淨現金流為正，與2008年一季度的情況相當，當時27% 的開發商公佈了正經營性淨現金流，為歷史最低水平。 如果按資產規模論，110家開發商可以分成三類 ：前15家大型開發商、35 家中型開發商和60家小型開發商。高盛高華的監測顯示，一季度，前15大、35 家中型以及60家小型開發商的淨負債率分別上升15個百分點、12個百分點和3個百分點 ；經營性淨現金流佔總資產的比例分別環比下降2.6個百分點、1.9個百分點和3.5個百分點。 中投證券房地產分析師李少明指出，一季度末，上市房企貨幣資金僅能覆蓋短期有息負債的89%，存在短期償債風險 ；而資產負債率、扣除預收款項的負債率、淨負債率均持續上升，創歷 史新高，意味著長期償債風險值得關注。 今年以來，房地產信託的發行利率整體上行，同時出現兩極分化。上述浙江信託公司人士說，很多中小開發商的信託利率已經到了15%-18%，但都不敢給他們放錢。而一些大型開發商的融資成本反而下降，例如，萬達的信託融資成本在9.2% 左右，天房集團融資成本10.5%左右，恆大地產在11%左右。 近期，很多分析人士關注到，連續 居於房地產企業百強榜前三甲的恆大地產亦有潛在風險。 德意志銀行5月初發佈研究報告，下調恆大地產2014年至2016年的盈利預測，並將恆大地產的投資評級由買入降至沽售。報告認為恆大地產槓桿率較高，若把2013年發行的永續證券視為債務而非股權，恆大地產去年底的有效淨負債 率急升至148%，遠高於行業平均水平68%。 去年下半年至今，恆大地產在全國大舉購地；同時，密集發行信託產品融資。Wind 資訊的數據顯示，目前恆大地產在存續期內的集合信託計劃有24 只，融資規模總計超過40億元。其中，2014年成立的信託計劃有15只，融資規 模超過30億元。 不過，多位信託經理告訴財新記者，因恆大地產三四線城市的項目居多，很多信託公司和投資者開始認識到風險較大，有些信託計劃的資金募集並不順利。 目前看來，風險可能蔓延，但多位分析人士認為，演化成全局風險的可能性暫時不大。 國家信息中心經濟預測部宏觀研究室主任牛犁說，前期很多開發商通過影子銀行融到的高成本資金比較多，現在市場降溫，房地產企業利潤下降，有可能對投資者支付不了之前承諾的高收益，會有局部問題出現。但是，現在暫時還看不出來有全局性的風險。 一位國有銀行海南分行高管的態度是「審慎樂觀，但絕不是悲觀」 。他認為，不能把過去幾年「日光盤」當作正常狀態，也不要把比過熱狀態的稍微下降就當作全面崩盤。 他認為，房地產是否全面崩盤，有一個指標可以參考，即按揭貸款。現在是按揭貸款額度緊張、利率上浮，而以往低迷時曾經出現過按揭貸款打折都放不出去的情況。 一些前期擴張過快的中 小房企遭遇房屋滯銷、 融資受阻等問題，資金鏈出現斷裂， 引發開發貸款違約 | ||||||