ZKIZ Archives


商業地產新攪局者湧起 雪上加霜還是開拓新局面?

來源: http://www.yicai.com/news/5015805.html

經濟放緩、消費不振、電商沖擊……諸多跡象顯示,傳統商業已然步入新的不景氣周期,給商業地產的戰略布局和運營模式提出了新的挑戰,但卻並沒有阻止資本進入的步伐。

日前,保利地產(600048.SH)宣布,旗下的保利商業地產投資管理有限公司(下稱“保利商業”)將加大在商業地產領域的布局,以資產管理、商業運營為手段,要在5年時間開拓超過1000萬平方米商業物業。龍湖地產(00960.HK)也在相近的時間披露,將在商業地產運營業務上發力。

運營商業地產與開發住宅地產之間存在極大差異。保利、龍湖等在住宅開發領域擁有絕對優勢的開發商齊齊進軍商業地產,無疑是一個不可忽視的變量,但最終會讓商業地產形勢雪上加霜,還是開拓出一片新局面,尚未可知。


運營困境

商業零售企業正在上演的關店潮,將商業地產運營困境公開化。

傳統商業零售業經營每況愈下。不完全統計顯示,2015年,六成百貨商業績出現下滑,A股上市的38家涉百貨和商業地產的公司中,62%營業收入同比下降,73%出現業績下滑。

零售商的業績下滑,使得商業地產空置率和運營難度大幅上升,租金收入呈下降趨勢。更為嚴峻的是,國內多數大城市的商業地產投資仍呈增長趨勢,每年新增商用面積在100萬~300萬平方米不等。

以有著“千年商都”之稱的廣州為例,天河北商圈總體存量已超過100萬平方米。到今年底預計零售物業市場還將迎來34萬平方米優質購物中心供應面積。

第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄評論道,在當前零售消費增速放緩、經濟環境相對疲軟的情況下,大體量的新增供應湧入市場形成消化壓力,廣州零售市場將繼續承壓,項目開業也將經歷較長培育期,並對業主的運營管理能力提出挑戰。

第一太平戴維斯上海副董事長及中國商鋪部主管朱兆榮對《第一財經日報》表示,近兩年,商業地產的運營環境都不是太理想,雖然每個城市都有少數幾個成功的案例,但總體上來看,行業的競爭環境在惡化,經營難度增加,空置率增加,部分項目租金收益下降。不少商業地產項目勉強維持,出租率僅有50%~60%的情況下被迫開業,大大低於行業75%~80%的開業平均出租率。另外,開發商補貼商戶裝修款等現象也較過去增多。


群雄逐鹿

雖然整體市場環境不甚樂觀,但資本對商業地產的熱衷並未消減。

截至目前,萬達商業(03699.HK)依然是國內體量最大的商業地產運營商。截至2015年底,萬達商業擁有已開業萬達廣場總數133座,2015年新增26座;已開業購物中心總建築面積達21.83億平方米,同比增長23.3%;已開業購物中心總可租面積達14.13億平方米,同比增長23.0%。2015年,萬達商業投資物業租賃及物業管理收入為135.82億元,較2014年增長31.20%,主要來源於年內可租面積和平均租金的提升。投資物業租賃及物業管理實現毛利97.98億元,同比增長28.10%,毛利率為72.14%,同比下降1.75%。

從萬達商業披露的數據上看,商業地產運營的收益依舊可觀,其高於70%的毛利率足以秒殺其他住宅開發企業。

有意思的是,保利地產、龍湖地產等擁有資金實力的巨頭也宣布逆勢加碼,意圖成為商業地產中的新攪局者。

嚴格來說,保利、龍湖等並非商業地產領域的新進入者。例如保利地產早在2009年便小規模開展了購物中心、酒店等業態的運營管理,但相對於其蓬勃發展的住宅開發業務來說,商業地產的體量一直偏小。而龍湖地產早在2003年就開始運營重慶的一個購物中心,但一直都是小步慢走,緩緩推進。

但眼下,保利、龍湖等企業的動作可謂來勢洶洶。截至2016年,保利商業旗下已開業運營13個商業項目,包括4個購物中心、8家國際品牌酒店、1個國際會議中心及多個若比鄰社區商業中心,總開業面積達百萬平方米。

無獨有偶,截至2015年底,龍湖商業已布局西部、華北和華東三大板塊,累計開業商場數量17個,開業商場面積近150萬平方米。


輕資產重運營

從整體上而言,中國商業地產的投資仍未降溫,無論傳統商業地產開發商如萬達、新鴻基、恒隆,還是住宅起家的保利、龍湖等,都試圖擴大自己的商業地產版圖,各路資本也都積極參與到這場商業盛宴。

按照公司規劃,未來10年,萬達要開發運營1000座萬達廣場。而保利商業計劃5年內實現在全國範圍內運營管理50家購物中心、50家酒店、千余家若比鄰社區商業中心的發展藍圖,經營管理商業物業面積逾1000萬平方米。

越來越多搶食者的出現,讓以萬達、保利為代表的商業地產運營商不得不做出戰略調整,要告別過去粗放型的擴張模式,而是更註重運營模式的精細化,更重視消費體驗,甚至提出“輕資產”戰略。

保利商業的主要業務分為兩部分,一是商業運營;二是資產管理。關於商業地產對資金積壓的難題,保利商業相關負責人對《第一財經日報》表示,一是采取租賃管理的輕資產模式,二是盡可能多地采取金融創新。

但作為擁有較長時間商業運營經驗的業內人士,朱兆榮認為,大量投資商業地產的風險還是很大的。“無論是開發商投資,還是其他投資人,抑或是以銀行為代表的債權人,最終總有一個機構要為商業地產買單。”在他看來,從事商業地產的運營管理,經驗和人才的累積和培養是最核心因素,資本其實並不是最關鍵的。如果沒有足夠多的經驗和人力儲備,很難讓商業運營得到快速、持續的發展。

作為市場參與者,保利商業並非沒有意識到市場環境的變化。該公司副總經理方長斌表示,經濟增長放緩導致零售行業持續低迷,商業地產供需失衡存量較大,電商沖擊帶來消費觀念和方式的改變等,都是商業地產運營面臨的挑戰,但這並不代表這個市場沒有繼續開拓的空間。

各家公司都在試圖通過多種創新,增強客戶體驗,加強線上線下互動,以開拓出商業地產運營和資產管理的全新格局。

仲量聯行亞洲零售地產首席分析師麥哲文對《第一財經日報》表示,未來商業地產運營將更註重細節。“一個成功的購物中心一定是‘走心’的,商業地產成功的奧秘,歸根到底是能夠抓住人心。”

做商業地產需要長期的養護,很難快起來,因為每個城市每個項目都存在極大差異,簡單複制並不能輕易取得成功。作為習慣了在住宅領域快速開發的房地產企業,最終能不能適應商業地產差異化的運營模式,將是考驗這些巨頭的全新課題。

商業 地產 攪局 湧起 雪上 加霜 還是 開拓 局面
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=197165

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019