周日專訪 惠英紅：我買樓未輸過
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GS(14)@2010-12-20 23:39:21http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14781291
《義海豪情》裏的楊師奶，保守而錙銖必較，靠丈夫留下的物業出租，養大兒子。現實中的惠英紅同樣保守、同樣識計數，買樓收租，善價而沽。 97年後高價買入坑口物業，一買即「蟹」，靠租金回報守到「翻身」，保住買樓未輸過紀錄。她說，「家有多餘錢如果擺銀行，倒不如買『磚頭』。」
記者：陳皓怡 攝影：程志遠
惠：惠英紅 記：記者
惠：呢 20年一直有留意樓價上落，成日覺得 10年左右（冧市）就會嚟一嚟。 97年大冧市前兩個月，我將最貴間屋（匡湖居）賣咗，承接我嗰個人就慘。因為佢短炒，佢放俾人哋，但人哋接唔到，結果要打官司。我買嗰陣 300幾萬，賣出嚟成千幾萬，佢都走去接，我覺得個波要爆。最近我都覺得個波會爆。
記：你覺得短期樓市會下跌？
惠：我相信呢個波爆咗之後，年零兩年就會嚟返，因為好多內地嘅人會嚟買。好平、區分差啲嘅，唔會有咁快復蘇，但五、六百萬啲樓，地點適中嘅樓，反而係最安全。
記：那麼最近有買樓嗎？
惠：有，上個月買，今個月先交樓，我會買一啲用嚟放租嘅。我最近喺東港城買，因為東港城屬優質樓，有港鐵。我亦問過晒租價，都幾高，若用嚟當投資就 OK。過多半年左右，睇個市落幾多，會買番間差唔多中和番之前個價。
記：為何現在仍入市？
惠：家有多餘錢如果擺銀行，倒不如買「磚頭」，因為家租金回報率，拉勻差唔多有 5至 6厘，但擺喺銀行，我當你係好大一嚿錢，都係得零點幾厘息，等於嚿錢喺度貶值緊。
「揸一成首期去炒好危險」
記：你會投機短炒嗎？
惠：我以前都有短炒，風險大啲，因為唔會只玩一間。譬如四、五百萬嘅樓，短炒首期好少，好快就放，通常呢啲會貪心，可能會擸住 3、 4間，但乘番條數，萬一要孭上身，嗰度係幾千萬。我家通常會買 400萬至 500萬嘅樓，但買咗之後放租。
記：投資物業未嘗損手？
惠：有啲師奶借錢炒樓，揸住 10%首期就去炒，我覺得好危險，我唔會咁做。我冇賭運，如果我唔用賭博嘅心態，可以賺到錢。我好缺乏安全感，唔玩 8個蓋冚 10個樽，通常一定我有嘅，先至會去賭，仲要唔好太入肉。
記：從哪時開始投資物業？
惠：好細個就知道「磚頭」，有咗間屋就好容易儲錢，因為租永遠都冇用，你係唔會返轉頭。我同細佬妹講，你一毫子都唔使畀我，儲埋去買間屋，租出去，用人哋畀嘅租，冚你嘅供款，將來結婚就唔使將你嘅人工去交租，錢就容易儲。
記：你很強調儲蓄的重要性。
惠：我可以好闊佬， 100蚊，我有 50蚊可以全部使晒佢，但剩番嗰 50蚊你唔好搞我，一定係我收埋。我好缺乏安全感，我覺得呢啲係畀我起碼到 85歲唔死，我都一定有錢食到 85歲，呢個係我畀自己嘅一個目標，呢份就係我嘅安全感。
惠英紅簡歷
家庭狀況：香港出生，本有兄弟姊妹八人，因家貧兄姊被賣斷學京戲
家庭背景：家族是滿州正黃旗人，父親大戶人家，因文化大革命期間被清算，父親帶妻兒逃難到香港
1964年：在灣仔一帶叫賣養家
1972年：下課後到美麗華夜總會當中國舞藝員
1974年：試鏡會上獲名導演張徹賞識，成邵氏基本演員
1982年：憑《長輩》奪首屆香港電影金像獎「最佳女主角」
2000-2005年：演藝事業陷入低潮，反在商界賺大錢
2005年：再次活躍於演藝圈
2009-2010年：憑《心魔》獲香港電影金像獎「最佳女主角」等七項大獎
「滙豐都畀我搭沉船」
投資物業從未損手，但其他投資則幾乎沒贏過。惠英紅即使機關算盡，穩陣至上，不沾手迷債、 Accumulator，但買債券仍難逃一輸。她買的是雷曼債券。
「當初選擇時，係考慮到佢有百五年歷史，背景好。」不過，縱使屬於第二債權人，但至今仍未獲賠償，眼白白見到投資的 400萬元「凍過水」。
惠英紅亦有投資股票，「買邊隻死邊隻，所以我話我冇賭命，買仙股又死、買貴股又死，買滙豐（ 005）都死。」她只買過 5隻股票，包括銀行股、油股，煤礦股等，當中滙豐約 120元買，「真係慘，滙豐都畀我搭沉船！」
惠英紅眼中，股票與賭博沒兩樣，「今日一買，第二日，吓？跌咗十幾萬？吓？又十幾萬？每日十幾萬、十幾萬咁，我唔係李嘉誠，開始怯。我都係買咗 20萬啫，最後得番 2000蚊。」惠英紅所講的是華益控股，現已易名為亞洲物流（ 862）。
「我最鍾意新鴻基」
「英雄莫問出處」，七料影后惠英紅， 4歲就在灣仔叫賣養家，自小看盡人性百態，亦悟出賺錢之道。 17歲入電影圈，已可斥逾 8萬元購入紅磡一單位， 97金融風暴前兩個月，靠自己的眼光轉手大賺 700萬元， 97年後再入市，高價買入將軍澳坑口區一物業，怎料樓價未見底，但她靠租金回報守到「翻身」，保住買樓未輸過紀錄。
影后除了演技了得，投資技巧同樣不容小覷。她選擇物業，有一套心得。「先睇邊個地產商，再睇就係區分，如果嗰個地方只係得的士出入，人哋唔會租，所以要識揀。」
如何選發展商，她說：「最鍾意係新鴻基，由 99至 00年啲樓質素好高，啲則係靚嘅，亦唔係太『發水』，用料都幾靚，而且唔會呢邊閂門，隔幾層都聽到。」
搞生意淨賺 2000萬
82年憑《長輩》奪首個金像獎最佳女主角。 28年後，憑《心魔》再奪金像獎最佳女主角，更成為「七料影后」。惠英紅說，曾步入女演員的尷尬期，進退維谷，差點放棄自己的生命，但演藝事業的低潮正是她在商界賺大錢的歲月。
賺女人錢要捉準時機
與很多女演員一樣，超過 30歲踏入艱難歲月。「嗰陣三十幾，演十幾廿歲嘅角色，又過唔到自己嗰關，演 40歲自己又唔想。」在近 5年演藝事業真空期，她做過兩門生意，都是搵女人錢。
「我係一條點樣嘅命呢？去到咁上下，就會遇到一啲機遇，好似做生意咁，都唔係自己安排做。」投身影圈以來，惠英紅同時做過不同的生意，經驗令她學到做生意，「時機要捉得準，特別係女人錢」。這 5年裏， 3年做減肥機生意，賺得最多，她與好友鍾慧冰共賺逾 2000萬元。另外，開設美容院亦賺近 400萬元。
「穀種唔可以蝕」
很多女演員希望最終能跳出影圈，創一番事業，但惠英紅卻暫不考慮再戰商場。不是很成功嗎？「做生意未必係賺錢，如果一鋪又蝕、兩鋪又蝕、三鋪又蝕，當時喺尷尬期，明白穀種唔可以蝕，一定要賺。嗰陣壓力好大，要做好多嘢，打咗好多人情牌。」
事實上，惠英紅首次從商即蝕，她的第一盤生意是搞飲食，「廚房話你知一斤菜賣 10蚊，原來可以用兩蚊買，你去查佢咩？大廚拉大隊走人！」自言不能落手落腳去做，飲食業亦非專長，「做生意始終係由自己銀包攞出嘅錢，如果自己冇時間睇，將嚿錢求其去買大小，咁我唔會賭呢一鋪。」
[對面台特約]數學達人: 人工己加到兩萬七, 夠溝女買車買樓未？
1 :
GS(14)@2013-05-20 12:46:13http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=71033
http://forum5.hkgolden.com/view. ... ght_id=0&page=2
是咁的
我唔直接答你，你自己諗下以下內容啦！
搵得2萬7就緊係唔會買2百幾嘅爛樓，緊係買有會所有泳池嘅半新樓
一層370萬嘅樓，2成首期，分30年供，利率2.4%，每月供11550到。
管理費你預1000蚊到，三寶(水電煤) 拉均就300蚊一鑊(睇你自己用量) ，
差响地租就除返開就600蚊一個月，加埋就盛惠13500蚊!
搵得2萬7就緊係唔會買1500cc嘅廢鐵 ，最起馬要買二手賓治(BENS) 或者馬仔啦(BMW)
一架二手bens或bmw起馬2500cc，燕梳牌費油錢單邊車場費，加埋一個月起馬5000蚊，未計抄牌維修雜費，當你1500蚊啦，加埋就$6500
P.S: 記住唔好揸咁多日車喎，唔係油費要加1000蚊架
搵得2萬7就緊係唔會溝低質港女，要溝個咁上下嘅 ，就要計計數
一般黎講，一個月會見到大約12日，四個星期六加四個星期日再加平時個星期的其中一日，咁搵得2萬7就緊係唔會要條女俾錢啦，但又唔好咁大男人唔俾佢俾錢喎，夾少少啦，就20%啦。咁每一次有返咁上下的食飯搭車睇戲咁，每一日預600蚊，計埋20%回贈都要480蚊，12日加埋就5760蚊。
PS: 以上開支未計3大放血節日: 情日節、女友生日、聖誕節，港女少少會有: 拍拖紀念日，拍拖一百日紀念日，再港女少少會有: 清明、重陽、中秋、父母親節……等等
咁如果你應付到以上開支，重有錢俾到家用、自己生存費用、保險等雜費，恭喜您，去吧!!!
2 :
寧采臣(25759)@2013-05-20 12:57:01睇你媾咩女, 洗少D錢波皮都點唔到
Btw, 認真睇晒上面篇野就輸了
【地產專題】資深投資者陳清白：樓未跌完 儲現金等入市
1 :
GS(14)@2016-06-06 01:19:33https://hk.finance.yahoo.com/new ... 8%82-045207740.html
新盤低價開賣，樓市經歷多月寒冬後略為回暖，不少準買家心癢癢入市。於投資物業市場打滾逾30年，外號「白旋風」、人稱「炮哥」的資深投資者陳清白，坦言過去幾年人們中了「樓毒」，「他們以為買樓一定賺，認為有買貴、冇買錯，更相信隨時入市也沒問題。」他認為樓價仍未跌完，苦勸準買家先忍手為上，現階段宜儲定現金等待未來入市機會。
過去數月，發展商以低價、高成數按揭及新增優惠推新盤奏效，買家入市步伐明顯加快，以低於市價開售的會德豐地產（00020）將軍澳SAVANNAH成為大贏家，於短短9天間累售472伙，佔推出單位達80%，為今年初以來累積售出單位數量最多的新盤。剛於上周推出高達樓價八成一按兼免壓力測試的嘉里（00683）旗下屯門滿名山，新按揭優惠刺激該盤於上周日（22日）單位沽出39個單位。發展商為旗下新盤各師各法，務求清貨為上，成功吸引等待多時的用家入市。
新盤存貨多 值博率不高
早於數年前已預言新盤將愈賣愈平的陳清白，指最近新盤價看似較以前便宜，但值博率不高。「人們見到氣氛好，見到售樓處人頭湧湧，怕自己蝕底而買，我覺得他們應該冷靜些。」他表示，發展商近數年積存了很多住宅存貨，相信未來新樓樓價將更抵買。「最近價錢也好像低了，但其實樓價只是回到較正常的水平，看真點並不算便宜，反而二手市場買到平貨的機會較大。」
炮哥又指，不少發展商為新盤買家提供二按，部分新盤可承造高達九成按揭，目的只為吸引用家入市，但要緊記的是，如買家採用高成數按揭，樓價稍為跌一跌，物業就很易變成負資產。「緊記二按的利息其實不平，可能有些人以為只需要付一成首期，就買到新盤單位很輕鬆。但其實你之後要供九成樓價，要衡量之後你的工作是否穩定，這是十分重要，不要見到人買你就要買。」陳清白不建議購入新盤的另一個原因，是管理費甚高，「管理費長期計算其實好『襟計』，同時不少新盤都採黑廁間隔，我對此是十分抗拒。」
「這3至5年買新樓的人，輸的機會較大，尤其是買豪宅，當時的溢價甚高，但租金回報實在太低，計入管理費、差餉，租金回報只有1厘左右，根本唔岩數，你說樓價怎樣會升？」他舉例指，9年前大坑某個樓盤開售，當時買家如購入該盤一手單位，到今時今日沽出單位還要輸錢；反觀如果買家於上述期間買入二手單位，一般都可以賺錢。炮哥對新盤「耍手擰頭」，皆因他於1997年的金融風暴中曾元氣大傷。
經濟環境差 豪宅最受壓
早於八十年代初已開始涉足投資物業的陳清白，是地產界的老行尊，經營地產代理起家，其後全力投入炒樓行列，在1997年前樓市高峰期，他投資過的單位動輒數百個，一度坐擁近50個住宅物業。他當年購入新盤、豪宅物業時出手甚快，有如狂風掃落葉，因此被市場冠以「白旋風」的稱號。
惟於1997年後期金融風暴爆發，樓價暴跌，當時他曾持有逾10個北角港運城約900平方呎的單位，每個單位原以4萬元租出，其後租金跟隨樓價大跌，租金最低曾一度大跌至1.3萬元，每月要拿出大量現金倒貼供樓，最後惟有忍痛離場。於1997年至2003年7年間樓市大跌浪中，陳清白損失甚大。
經此一役，陳清白苦笑指自己已「被廢武功」，親身經歷過樓市暴跌七成的慘況，令他領悟到樓市的風險，近年轉為買入細價樓收租為主。「我自己遇過樓價跌七成，現在樓價只是跌了一成多，我覺得樓價未跌夠，現時入市與否，都要你自己去衡量。在我的角度，我相信未來持有現金的人話事機會更大，現在儲定現金等待機會吧。」他表示，樓價已升了10多年，樓價於去年9月才開始轉勢下跌，目前樓價只是跌了數個月，加上香港經濟環境轉差，除失業率有上升趨勢，香港經濟重要支柱︰零售業及旅遊業在同步收縮，相信樓價起碼要再調整2至3年。
「由於買樓成本甚高，投資者現在不會入市了。一個沒有投資者、只有用家的市場，成交量會有多少？如果之後推出的新盤愈來愈多，樓價愈跌愈平，用家就會不敢買樓。投資者不入市的話，樓市都好難升。」一眾住宅中，他對豪宅前景最為看淡。他解釋，很多豪宅業主都是做生意，並將單位按給銀行套取資金，假如他們的生意出現問題，市場隨時出現大量豪宅銀主盤，故他認為未來數千萬元的豪宅樓價最具壓力。
買樓自住者 二手勝新樓
陳清白於訪問中多次強調，市民現階段根本不用急於買樓，特別是資金不是太鬆動的人士，可趁租金下調先租樓，靜待未來入市時機。對於一些較有鬆動資金，想有個固定居所的人士，他建議只有300、400萬元的細價樓才勉強可考慮購入，大前題是要低於市價。他解釋，目前細價樓300、400萬元的住宅租金未有跌太多，普遍租金回報達3厘或以上水平。「細價樓就像麵包般，大家都需要食。」他更以蟲草及雞骨草比喻大價樓及細價樓：「近年蟲草價錢大跌三成，但雞骨草價錢不會跌得太多。」
他認為二手市場尋找合價的心頭好遠比新盤機會大，「如果你把握機會的話，可趁業主買了新樓後急於放售自住二手單位套現，就可能有機會『趁佢病要佢命』，將價錢壓低些。因為現在二手業主要賣樓也較困難，很多業主其實口硬心軟，暗地急於賣樓，卻開價甚高，只要你夠膽還下價，真的有可能成功。」隨着樓市轉勢，近月銀主盤數目明顯增加，炮哥估計銀主盤會陸續有來，「會有些像1997年的情況，如果你憧得把握機會，不排除會找到比市價還要平的銀主盤單位，因此你可以等待一下。」
炮哥親授入市技巧
炮哥作為資深投資者，多年來閱盤無數，他建議準買家應靜待入市時機。假如未來入市時機來臨，準買家應如何挑選心頭好？炮哥作出以下建議：
1. 入市前應有那些準備？
入市前應緊記要多看幾個樓盤及單位，分析一下物業的成交。他表示，市場上有些成交是真，有些是假，「市場一出現新高成交，你就以此作指標，真的『死左都唔知咩事』；同時也留意整體經濟大氣候的情況。
2. 購入大型屋苑單位較保值嗎？
一般人買樓投資均會選購大型屋苑，但炮哥認為於大型屋苑中較難找到筍價盤，他指出，大型屋苑單位回報率相對不太高，同時成交透明度較高，準買家未必能用低價購入，「但當樓價下跌，跌又跌得最快，因為屋苑的伙數可能近萬個，可能有很多業主同時想沽樓，你不想減價賣，也會有其他業主搶着減價賣樓。」
3. 如要入市，應如何挑選物業？
炮哥認為，香港地方細，近地鐵的樓盤就值得考慮，尤其是新界區，鄰近鐵路的物業一定較好，因為新界住宅供應量實在太多，買位置較好的物業較着數。「很多人指定要在某個地區找物業，其實你要周圍比較，不然很易中招，好易買貴樓，其實可以睇多些，到不同地區比較一下，不用指定要買一個地方。」
4. 如真的急於入市，那些地區的新盤可以考慮？
炮哥認為目前將軍澳的新盤樓價勉強可接受，惟該區供應量實在太多，有心理準備日後要換樓的話較難沽出單位。「如果你出現了一些狀況，要於短期內賣樓，該區盤源太多，你一定很難於短期內賣出單位。」
5. 哪類型物業最值得投資？
「我較傾向買舊樓，這類物業樓價不貴，購入舊式單幢樓的話，由於成交甚少，對上一宗成交價是多少，也未必能夠查得到，可以用較低價買入；加上回報較高，管理費又平，好彩的話更可以搏收購。」
6. 買家應買已裝修的單位？還是陳舊的單位？
炮哥指，買家睇樓時見到已裝修的物業，要留意是否為炒家持有的化粧樓，「化粧樓即是表面上的功夫，就咁掃上灰水，就咁舖上磚頭，電線、喉管沒有重新舖過。炒家持有的大多數為化粧樓，要降低成本、要賺錢。如果是化粧樓的話，不如自己裝修較穩陣。」
他也提醒準買家不要太相信代理提供的數字，「好多時業主跟買家說用了30萬元裝修，事實上裝修費用可能只是10多萬元。」如何提防化粧樓呢？他提供了一個小貼示：「如果是已裝修的吉屋，機會較大，要小心，已有業主居住的裝修單位穩陣。」
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