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「十六歲的年輕人怎麼會得老年病呢?」 他們眼中的中國樓市

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南方週末記者給出三道簡答題,問計於七位房地產企業家和學者

孟曉蘇:中國房地產現在剛十六歲,因為房改剛十六年,十六歲的年輕人怎麼會得老年病呢?他要得老年病,得若干年之後。房地產什麼時候是老年,就是城鎮化完成了,這是一個標準,比如說我們中國的城鎮化率也能夠完成到70%。目前中國城鎮化率字面上是53%。

郁亮:未來十到十五年內,房地產的大勢仍然是明朗的。中國還有很長的城鎮化道路要走,教育水平提高帶來的人口質量紅利才剛剛開始體現。從其他國家經驗來看,城市化結束前,無需對不動產市場過早作出悲觀的判斷。

范小沖:如果金融市場收得緊,住宅市場地價拍到了天價,房價也達到了頂點,短期內消費被透支,麵粉貴於面包,中國的住宅市場肯定出問題。

南方週末:在你看來,中國樓市的風向標是什麼?

孟曉蘇(中國房地產開發集團公司理事長):看城鎮化率。目前中國城鎮化率字面上是53%,李克強2013年講過實際上戶籍只有35%,空間還很大,我們就假定按照53%來算,每年增長一個百分點,就是兩千萬農民進城,每年一個百分點,我們要從現在的53%,到70%以上,還要多少年?還要20年。所以中國房地產業光城鎮化這一項,就不會出大問題,沒有硬性的拐點。

實際上萬一經濟出現瞎折騰,也有可能造成拐點,但經濟趨勢上還沒有出現拐點。樓市的拐點出現在哪兒呢?不是出現在房價上,而是出現在房屋銷售額、銷售面積上。週期理論揭示了銷售額銷售面積的漲幅理論,七年為一個週期,五年增長,兩年低落。從2013年開始,房地產已經進入到一個新的發展期,根據週期規律,應當是五年增長期了。

顧云昌(中國房地產及住宅研究會副會長):中國樓市風向標在金融。寬鬆的貨幣政策肯定會造成錢流入樓市,因為中國金融創新不夠,監管也很厲害。金融一鬆,樓市肯定熱,像2013年個人住房抵押貸款,同比增長30%,大家都借錢買房,前年樓市差,個人住房抵押貸款負增長,樓市就冷了。

房地產同時也是投資品,和金融相關,預期也會影響樓市風向。樓市發生危機,可能是房價超高位,沒人買房,房價過高地方泡沫破滅,但只可能是局部性問題,不會有全國性崩盤。

祝寶良(國家信息中心經濟預測部主任):判斷樓市風向標就是看供求關係有沒有逆轉。中國土地制度沒有變化,房產稅還在立法,制度性東西都沒有變化,需求沒有變化,貨幣政策沒有變化,我們GDP還要穩定在7.5%,因此樓市不會有大的變化。一二線城市還會供不應求,三四線城市不會暴跌,除非中國經濟出大問題,不能因為個別城市出現問題,就判斷中國房地產將出現問題。

南方週末:樓市如果發生危機,將可能是由什麼因素導致?

孟曉蘇:中國人經常發生一些恐慌,這種恐慌出自一些不瞭解中國國情的專家,他們把國外的經驗瞎搬過來。所以你看中國樓市從2000年開始就有人唱衰。當時有教授說北京房地產馬上要崩盤,剩下的問題要靠炸樓來解決,還跟人打賭,事實證明他說錯了,他從此淡出江湖,再也不涉足樓市。

有些人卻是年年說。這批人其實是因為有些老百姓盼望房價下降,就希望他們去說說。這些人說著說著,說到年底無效了,但到新的一年又開始說跌,為什麼?人們忘記了。這些中國專家,蒙也得蒙對一回。蒙不中是為什麼呢?他們錯判了中國的發展階段。

蓬鋼(安泰盤實股份投資有限公司總裁):資金收緊的話,樓市肯定會發生危機。因為開發商很難找到資金幫他們還貸款,同時銷售會產生大的壓力,開發商借不到錢又賣不出去房,那就很麻煩了。

目前而言,國內總體市場環境不是很明確。我們也擔心市場銷售壓力會不會更大,資金壓力會不會更大,這兩種情況同時出現,金融風險還是蠻大。最近一些金融機構開始收緊房地產的貸款,像興業和招行,我覺得是對的。總體中國房地產行業企業槓桿率很高,還款壓力很大。

范小沖(陽光100常務副總裁):如果金融市場收得緊,住宅市場地價拍到了天價,房價也達到了頂點,短期內消費被透支,麵粉貴於面包,中國的住宅市場肯定會有問題。一線城市是存在風險的。現在地價越來越貴,利潤在下降,住宅需求接近峰值,二三線城市是第二輪城市化的主戰場。

這屆政府現在是越來越傾向市場調配,從中國大的經濟發展轉型角度來調配市場,中國經濟需要轉型,只有房地產穩住,經濟才能轉型。

壽柏年(綠城集團行政總裁):銀行對於房地產公司貸款的收緊會讓房地產圈重新洗牌。現在的中國房地產市場開始分化,大城市與小城市開始分化,大公司與小公司開始分化,一線城市很好賣,三四線城市供大於求。這一輪調整對大的房地產公司未必是壞事,房地產圈重新洗牌,大公司會得到政策傾斜。

南方週末:中國房地產的好日子還有多久?

郁亮(萬科地產總經理):未來十到十五年內,房地產的大勢仍然是明朗的。中國還有很長的城鎮化道路要走,教育水平提高帶來的人口質量紅利才剛剛開始體現。從其他國家經驗來看,城市化結束前,無需對不動產市場過早作出悲觀的判斷。此外,隨著人們的居住水平、生活需要的提高,很多20年、30年以前的舊房已經很難繼續滿足人們的居住需求,相信未來城市的舊改和更新將繼續給行業帶來發展空間。

另一方面,也應該看到,隨著房地產行業進入下半場,房價快速上升的年代已經結束,未來企業之間的競爭會更加激烈,互聯網時代也會給行業帶來新的衝擊。作為企業,萬科會做好產品、服務,提高市場競爭力,在任何環境下,都有助於建立競爭優勢。我們現在在積極學習和吸收互聯網思維,重新審視主業,尋找新的工具,尋找新的夥伴,用新的思路來做好我們的傳統業務。

孟曉蘇:中國房地產現在剛十六歲,因為房改剛十六年,十六歲的年輕人怎麼會得老年病呢?他要得老年病,得若干年之後。房地產什麼時候是老年,就是城鎮化完成了,這是一個標準,比如說我們中國的城鎮化率也能夠完成到70%,我們就到了日本那個階段,日本是上世紀80年代末期城鎮化達到75%,那個時候房價才開始下滑。

蓬鋼:中國房地產最好的時代應該已經過去了。中國各行各業都有產能過剩,房地產行業是最後堡壘,但也有產能過剩的跡象。中國人對房子的熱情不像前兩年,現在投資渠道也多,買點信託,做點理財也不錯。買得起房子的人,也都買了。房地產企業聰明點就轉型,做好準備。危機有時候突然到來,有時候慢慢到來,不過中國政府控制能力很強,不至於讓任何事情有太激烈的反應,政府總有辦法,這是我對中國經濟的整體印象。

顧云昌:只要城鎮化進程不間斷,經濟持續增長,中國房地產就不會有問題,樓市如果發生危機,因素只可能是中國城鎮化完成了70%,金融也出問題,房地產也就會有問題,但目前為止,崩盤論不存在。

有些城市被報導供應量過大,人口淨流入少,沒產業沒就業,公共配套不吸引人,自然環境太差,大量房子開發出來有問題,有供大於求的現象,但這都是階段性的,不是永遠的。中國每過幾年,住房都會消化完的,整個人口和經濟都處於增長狀態,不像西方國家。

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