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帶住紅油去旅行，大戰以樓代債洗頭官

小弟現有三份一時間在國內，久沒開筆。事務忙時間不夠是一，國內火牆處處，拿資訊難，論錯大忌也。但回港，一時見索羅斯唱衰中國債務，又見華爾街又來說香港風光不再。國人和一眾手揸重貨的港人當然又義和團上身。但以事論事，大鱷唱淡不無道理，不要只曉「西方亡我之心不死」一套黨八股吧。 


兩年多前習總上台馬上就來打貪行節約，是好事。但內裡夾著各派系鬥爭，就是怕殺錯良民，矯枉過正。不少國內金融中人早已私下大談四萬億泡沫爆破，甚至經濟崩潰。我來自深圳河以南，只懂道是調整，不是那麼恐怖吧。不久A股就先飆升而後爆破，鬼城空房萬千畝，真有八十年代末日本和零八年美帝國的影子！現在見面，談的就是如何去催收壞帳，哪行業哪省哪市哪派哪領導是高危，如何避開免踏地雷了。苦中作樂，就跟朋友說，看我出差的收數指數，就知何時A股可走出熊市，何日可剝掉索羅斯大牙了。 


說開收數收爛帳，也談談幾個個案，體驗一下國情，看看國內的法規跟我們的如何不同吧。不少人說銀行家既保守又守舊，見磚頭樓房抵押就放錢，只是穿西裝的擋舖朝奉二叔公而已。但在國內要把扺押了的樓房土地收回來，也絕不容易！先看國內的合約精神。有客戶過期還不了款，違約後，竟把抵押了的樓房以低得不可相信的租金，跟關連人士簽下十年的租約。租金更是一次過收下。債權人能收得該樓房嗎？收了有何用？是否又要等十年才能處置呢？這真等同西方公司收購戰中，原股東或管理層搞亂公司亂簽合同，破壞或掉走資產一樣，所謂吞下糖衣毒藥poison pill 也！怎料突然又殺出多個民間借貸，P2P，原來國內不是扺押權人也可來钉契爭產，對我等沒有傳統地方勢力者，真是好事多磨了！ 


也不要相信司法系統是萬能。收樓前一定要走恿長的審判程式。我們甚麼文件也準備好，正是萬事俱備，只欠東風，排期開庭了，怎料大老爺突然要到鄰村考察，這就延了一個月。司法人員也要下海幹業務乎？小等一會又一
月，上級最高大法官竟突被坐洗頭艇受查，全市法庭休業又兩個月。時為銅鑼灣書局快艇之前！新大法官終到任，開庭日子快到了。怎料我們的主審大老爺身體違和，入院調理，這樣又再等三個月，真是望穿秋水也不見伊人！


 好了，批准收樓成了銀主盤就走拍賣程序，按市價交易，對大家都公平，但又是漫漫長路。拍賣前要找估價測量行定出底價，報告格式內容要大老爺過目。最厲害是每個地方的法庭都有自己的指定測量行名單，任君選擇，說是替大家省下工夫和交易費用。但跟港銀一路合作的國際大行，卻很多都不在認可名單中，我們慣用的是DTZ，雖曾為咱們梁特首麾下，也不能特事特辦，誓要聘之就得向法庭申請。且慢，先前說過大大老爺被人身控制和黨內查辦，下級官員為免再節外生枝，多做多錯，我們就被勸不要提交申請。這跟壟斷差不多吧，會否成為官商勾結的溫床呢？


還有一點令人懷疑的，就是我們的債仔竟要選一家收費貴一倍，但估價能高多一點的估價師。羊毛出在羊身上，作為債權人及債仔，不是都希望把各項法律專業費用盡量降低嗎？公開拍賣，成交價定當貼近市場，估價低一點也不打緊吧。這事怎説？翹妙之處就要看國內拍賣銀主盤的程序和法規了，到底怎樣呢？樓主盤先以上面談過的估值底價開盤，沒有人到來兢投，就收回再敲定新的拍賣日子，大概是一兩個月後左右吧。再拍的底價要下調，調幅在20%以內，由銀主，債務人和法庭協商定出。如第二次也流拍，還有一次調整底價再拍的機會，但這第三拍就是最後一次拍賣的機會了，


機關就在此！ 國內除了一線城市，新落成的樓房空置率奇高，年初，國家統計局就說在建和待售樓房要用上六年多時間才可消化。不少城市也停止批出新土地，而更多的就是銀主盤，拍賣沒人問津的，多如繁星！如第三次拍賣也沒人承接怎辦？銀行有兩個月時間以最後的底價再去找買家。但拍了三次也沒有人來，除非樓市被索老炒起，否則怎可能脫手呢？ 還有一個選擇，就是以樓抵債。但如樓房在最後的的底價是8000萬，而債務只有5000萬，銀行就要退還3000萬給借款人！你沒有看錯，是銀行再付錢給違約的債仔。銀行如覺這樓根本不值8000萬，或這樣抵債不划算，就請放棄此抵押權利，退回樓房給客戶，再跟人家談債務重整吧。


看到這裡，大家現在應明白，為何債務人只要有人評出高㡳價，再高的費用也願意付了。法律就是法律，小民商家就是要依法辦事。但合理乎？一個三次也不能成交的價錢怎會是市價呢？這又令我想起最近又再出台的的以股底債。銀行家，投資者真要小心了。 我們最後還是能收回該筆貸款。是第二次拍賣失敗後才從律師口中得知上面的規定，當機立斷，馬上變陣暫停三拍好了，否則我們隨時還要付款給欠我錢的人，太豈有此理吧！能成功，我們真是採取自己的方式用自己的辦法，獨門秘笈，大家不用再費心，不是官商鄕黑，只是商業機密而矣，哈哈。

消委揭賣樓代客墊支60萬

1 : GS(14)@2014-11-12 15:15:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gga1.htm


【明報專訊】一手住宅物業銷售條例生效一年半，市場已陸續適應新例要求，惟仍有發展商利用新例灰色地帶逃避規管，賣樓陋習未盡除。消委會昨日發表一手樓銷售研究報告，揭發四大不良銷售手法，包括發展商「擠牙膏」式賣樓、超額認購疑「發水」、限制中籤者3分鐘內揀樓等高壓手法，更有地產代理涉嫌違反指引代客墊支達60萬元。消委會對情表示失望，建議銷監局及地監局加強巡查及增加罰則，必要時亦可透過修例來保障買家權益。地產建設商會執委會主席梁志堅昨指摘消委會在公布報告前未有向發展商了解情，該會日內將與會員開會，詳細討論報告細節。


一手新例去年4月底開始實施，消委會商營手法研究及消費者投訴審查小組主席吳麗萍表示，消委會今年4至5月向602人進行問卷調查，並於6至7月派員到17個一手樓盤作實地巡察，發現新例實施後，部分不良銷售手法仍未能杜絕。她指出，消委會巡查的17個一手盤中，有7個樓盤以「即牙膏」方式推盤，即保留價單內部分單位不作發售；該會亦「放蛇」檢視5個樓盤的抽籤售樓安排，獲3個地產代理主動提出墊支，最高金額涉及60萬元。消委會亦發現，不少新盤發售時出現大量「發水票」及採用高壓或不良售樓手法，準買家難以掌握準確市場消息。

批「即牙膏」方式推盤

消委會又對比8個樓盤的「購樓意向登記」數字，以及於首日開售的實際成交量，結果發現誇大登記情，最大差別達20倍。這些數字有誇大，但問卷調查顯示七成受訪者表示認購登記數字會影響他們對市的評估。

事實上，今年新盤市場曾出現過具爭議的違規事件，當中以長實最惹火，旗下大埔嵐山第1期於7月開售時，一度因地盤工程未完成為由，要求準買家簽署「無參觀同意書」，即放棄參觀現樓的權利，以換取抽籤資格，惹來銷監局及地監局抨擊，指有關安排嚴重違背新例精神，要求長實解釋。雖然消委會的報告並無點名批評長實，惟消委會主席黃玉山指出，若樓盤因工程問題而未能安排睇樓，發展商可考慮延後睇樓時間，但不能扼殺準買家睇樓權利，又建議銷監局及地監局主動制訂相關指引，以防日後再有發展商以各種理由拒絕開放現樓單位予準買家參觀。

銷監針對發水票巡售樓處

除嵐山外，同屬長實的荃灣環宇海灣亦惹出風波，該盤首批於短短8日內累收1.3萬個認購登記，超額21倍，有「發水票」及代客墊支之嫌，銷監局及地監局高度關注，銷監局更罕有地派員到售樓處巡視。

新地售樓成績一向標青，惟賣樓手法亦曾遭銷監局及地監局關注，例如今年4月新地公布粉嶺瓏山1號時首張價單涉及50伙，最低價單位折實呎價7946元，但新地沒有把該單位列入銷售安排，直至第三輪開售才把單位提價逾一成推出，市場人士質疑其售樓手法，銷監局當時亦表示會跟進及調查事件。

消委：一手樓新例存漏洞

黃玉山承認，現時一手樓新例仍存有漏洞，可透過修例杜絕違規事件。他建議，發展商應提前公布價單，由開售前的3天提早至7天，並同步發售價單上所列出的單位。

至於一手樓新例規定樓書、價單要有詳盡及準確資料，但消委會指出，部分樓書資料難以理解，有樓書重達3.4公斤，卻欠缺管理費等重要資料，而且價單更改頻繁，消費者難以掌握實。消委會問卷調查亦顯示，44.5％受訪者指價單在3日前提供並不足夠。該會建議發展商可考慮因應情分拆樓書。

市民普遍不知銷監局

此外，一手新例及銷監局成立旨在維護買家利益，但消委會問卷調查發現，雖有80.9%的受訪者曾聽過一手新例，卻只得10.1%了解或非常了解條例內容，52.8％認為新例有效性普通；另有59.4％的受訪者沒聽過銷監局，甚至有92.5%的受訪者從沒有使用過一手銷售資訊網，反映市民對一手新例及銷監局認知不多。

明報記者

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2 : GS(14)@2014-11-12 15:17:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gga2.htm




限中籤者「3分鐘揀樓」 質疑手法不公


2014年11月12日





【明報專訊】消委會今年6月及7月實地視察17個一手樓盤，不點名指出其中一個發展商在銷售安排資料上寫明，準買家一旦抽籤中選，必須於「3分鐘完成揀樓程序」，否則視為放棄，並批評該措施令買家考慮時間不足。本報翻查信和置業成功競投的市建局項目、位於觀塘的樓盤「觀月．樺」，其售樓安排文件寫明中籤登記人必須在3分鐘內揀選；「觀月」亦屬消委會曾視察樓盤之一。


地產代理多番催迫施壓

消委會商營手法研究及消費者投訴審查小組主席吳麗萍質疑，「3分鐘揀樓」手法不公平，更令消費者承受巨大心理壓力。

消委會曾派出視察員到5個一手樓盤「放蛇」參與抽籤買樓，當中兩個樓盤安排抽籤、揀樓在同日進行，準買家中途往往只得數分鐘考慮，而地產代理在過程中亦多番催迫及慫恿準買家「先揀樓後考慮」，又經常聲稱樓盤供不應求、要「有買趁手」。

樓盤供不應求 增買家壓力

事實上，上述「3分鐘揀樓」安排絕非個別情，消委會訪問602名準買家或買家的問卷調查中，有受訪者報稱被要求「好快揀樓」，個別揀樓時間不超過10分鐘。

消委會指出，地產代理多用催迫方式要消費者盡快決定，常見理由包括「你現在不買就沒有」或「如果推到下張(價)單，屆時不知要加價多少」，加上整體一手私樓單位供應不足下，進一步加劇上述情。

現行條例未足保障買家

消委會雖揭發個別樓盤及代理的銷售手法欠佳，但現行條例對一手樓售後「冷靜期」及撻訂的沒收金額安排未令人滿意。

近半買家：5天冷靜期太短

消委會調查發現，45%一手樓準買家或買家，認為本港訂下5個工作天的售後「冷靜期」並不足夠，僅29%認為足夠；受訪者普遍建議把「冷靜期」延長至7到14天，並把撻訂沒收金額由現時樓價的5%，降至1%至3%。

本港售樓冷靜期及沒收訂金安排，對消費者的保障不及部分外國及地區。消委會是次研究比較了不同國家或地區「冷靜期」及撻訂安排，當中新加坡買家享長達3星期考慮時間，一旦撻訂只沒收樓價的1.25%；澳洲墨爾本「冷靜期」雖只得3個工作天，但「撻訂」只收取100澳元(約668港元)或樓價的0.2%。加拿大卑詩省有7天「冷靜期」，撻訂毋須沒收訂金(見表)。

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3 : GS(14)@2014-11-12 15:18:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gha3.htm



梁志堅駁消委﹕未了解實際運作


2014年11月12日





【明報專訊】對於消委會認為發展商賣樓手法仍有不足，地產建設商會執委會主席梁志堅駁斥，消委會公布報告前未有向發展商了解情，日內將與會員開會，詳細討論報告細節。


指已跟足法例 推盤視乎吸納量

梁志堅說，消委會僅在報告公布前夕通知他，但事前並無向發展商了解實際運作，未能反映另一方面的意見。他認為發展商已依足法例，加推要視乎市場吸納情，不能一次過推售全部單位。地建會則對消委批評感意外，因為消委會有份參與制訂條例草案的過程，而今次的研究亦似乎未有徵詢其他持份者意見，但強調自一手新例實施以來，商會所有會員一直遵守法例。

消委會昨晚就地建會的意見回應， 表示該會在立法時不贊成(沒收)5％訂金，且一手樓是該會關注議題，條例生效後一年檢討是合適時間，並強調該會一直貫徹獨立持平原則。

長實投資董事劉啟文稱，公司一直依照銷監局規例而行，「只有做到加零一」，任何措施也會跟從。另一龍頭發展商新地則至截稿前未有回應。

長實﹕只有做到加零一

對於消委會提議檢討「冷靜期」，嘉里執行董事朱葉培認為，市場已適應5天不簽約則沒收訂金的做法。若取消做法會令信息更混亂，並為市場增加不明朗因素。嘉里物業代理市場策劃總監吳美珊補充，發展商分批出售可能因為項目太多伙數，難應付太多買家。

另恒地似要回應消委會要求，旗下周六開售的長沙灣曉悅，昨上載新一份銷售安排，抽籤程序由周六提前至周五，分開登記抽籤及揀樓簽約的程序。昨天記者亦於玖瓏山售樓處訪問個別睇樓客，其中準買家蔡小姐表示，買樓可謂花費人生不少積蓄，希望「冷靜期」可延至7天。有代理亦認為，發展商分批出售項目，令部分買家要經歷多次抽籤變得心灰意冷，甚至放棄入市。對於示範單位多遠離項目地盤，難令買家觀察周遭環境，該代理認為其實全因安全問題，未對買家構成太多不公。

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4 : GS(14)@2014-11-12 15:19:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gha2.htm



一手樓新例 至今零檢控


2014年11月12日





【明報專訊】一手樓銷售條例自去年4月實施，至今一年半，消委會表示至10月底仍是零檢控。負責執行條例的一手住宅物業銷售監管局(銷監局)回應，該局致力對涉違例者調查，如有懷疑違例行為，定必嚴肅處理，而調查及蒐證工作需時，已陸續就涉違例個案調查，提交律政司刑事檢控科考慮。


銷監局﹕涉違例個案交律政司

銷監局又回應，一手樓新例是經過運輸及房屋局有關委員用一年討論、兩個月諮詢公眾，以及立法會詳細討論的成果，已提升一手物業銷售的透明度及公平性，在加強消費者保障，以及為業界提供公平的競爭環境方面，已達一定成果。

該局又稱， 截至本月10日，當局共檢視了約630份售樓說明書(包括經修改的售樓說明書)、約1400份價單、約800份銷售安排的文件，以及約4700份印製廣告，同時巡查了售樓處及示範單位共約1600次(包括與地監局聯合巡查)。對於消委會提出修例以杜絕一手例漏洞，銷監局表示會仔細研究調查結果和建議。

另外，地監局對消委會的建議表示歡迎，強調重視代客墊支及其他代理違規行為，並重申監管局十分重視地產代理推銷新盤的手法及操守，絕不容忍任何違規行為。當局會繼續透過巡查、宣傳及教育途徑，提醒及敦促地產代理遵守指引。地監局透露，過去10個月，當局共巡查一手樓盤銷售處959次，涉及63個樓盤，共發現12宗違規個案，包括1宗涉嫌代客墊支個案；另地監局亦接獲49宗有關一手住宅物業的投訴個案，當中有8宗涉及「代客墊支」，個案跟進中。

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5 : GS(14)@2014-11-12 15:22:58

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gha1.htm



政府錯失兩監管售樓時機
消委總幹事﹕沒樓盤是「超級好孩子」

2014年11月12日



【明報專訊】超級市場欺騙消費者一角幾毫，都受《商品說明條例》監管要受罰，但動輒數以百萬甚至上千萬元的樓宇買賣，《一手住宅物業銷售條例》卻不可盡堵不良銷售手法，地產發展商可合法地繼續「即牙膏」賣樓，結果同一單位可多次出現不同價。政府過去有兩次機會加強監管，卻沒有把握時機堵漏洞，消委會今次審視了17個樓盤，若從保障消費者角度看，該會總幹事黃鳳嫺說，「沒有一個是super good boy(超級好孩子)」，即所有樓盤都有可改善之處。


張炳良08年倡《商品例》管賣樓

地產商的誤導及不良銷售手法遏之不絕，政府責無旁貸，因政府錯失兩大監管時機。早在2007至08年度，財政司長在預算案提出要檢討保障消費者權益的法例，消委會於2008年提交檢討及立法建議，並由時任主席的張炳良(現任運輸及房屋局長)提出，要制訂全面打擊不公平營商手法的法例，涵蓋的範圍要包括私人物業，但政府沒照單全收，只承諾擴大《商品說明條例》，而沒把物業買賣納入其中。

何沛謙曾提難禁「即牙膏」賣樓

錯失了上述時機後，政府在2012年提出訂立《一手住宅物業銷售條例》，本有機會再出手，消委會住宅物業消費者問題工作小組召集人何沛謙當時已指出，政府的立法草案無要求發展商須出售價單上所有單位，將難禁「即牙膏」賣樓，如今證實何所言非虛。

執行《一手住宅物業銷售條例》的銷監管，去年初實施至今「零檢控」，而地產代理違規一般只罰數千元，最多不過6萬元。消委會明言罰款相對佣金是九牛一毛，難具阻嚇力。至於修例更是漫漫長路，據了解，除了促請修例，消委會亦有考慮其他非檢控的方式。事實上，現時食肆設有食肆記分制，不是即時檢控違規食肆，而是屢犯至滿分的食肆才受罰。

李永達促政府盡快修例

曾任立法規管一手住宅物業銷售督導委員會成員兼前立法會議員李永達，當年有份審議此例。他稱一早預視到消委會研究發現的「即牙膏」售樓、認購登記「發水」等漏洞，時任運房局長鄭汝樺及部分議員的意向，是盡快通過修例；加上當時引發最多討論的是將條例刑事化，坦言部分細節未照顧到，促現屆政府盡快檢討及修例。

李永達認為，部分一手樓銷售問題已明顯「入得罪」，但《條例》去年初實施以來，銷監局至今「零檢控」，李對銷監局執法不力表極度失望，「銷監局就似把軟尺子，只對地產商『打手板』，立例意義何在？」

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高畑淳子賣樓代子還債

1 : GS(14)@2016-09-04 18:03:49

22歲日本星二代藝人高畑裕太，上月於下榻酒店強姦及傷人被捕，演藝前途盡毀，目前仍被警方拘留。據報道指，高畑裕太今次闖禍要賠上約3,750萬港元違約金，身為母親的61歲甘草女星高畑淳子要孭巨債上身。據悉淳子於澀谷區興建中的三層豪宅，估價約值1,500萬港元，她已決定把物業賣出還債，而手頭上其他物業亦或要轉售。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160904/19759108

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