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留給京東的時間不多了?投資人背棄 劉強東或失控制權

http://news.cyzone.cn/news/2012/08/17/231238.html

一場戰爭,幾乎吸引了互聯網、零售、投資、金融等多行業的眼球。

這場戰爭的背景在於,京東剛剛暫緩了IPO進程,而尋求的潛在投資者沒有下文,對手蘇寧卻剛剛成功發債、完成定向增發。

是誰在給京東撐腰?

「剛剛和各位股東開完會,今日資本、 雄牛資本、KPCB、紅杉、老虎基金、DST等幾個主要股東全部參加了!大家都知道打蘇寧的事情。我說這場戰爭是要消耗很多現金的,你們什麼態度?一個股 東說:我們除了有錢什麼都沒有!你就放心打吧,往死裡打!」劉強東通過微博對外放話,這也讓外界認為「VC、PE與京東是一條繩上的螞蚱,必須同進同 退。」

事實的尷尬卻是,除了劉強東之外的所有創投股東集體失語,甚至外界將劉強東的價格戰定義為「炒作營銷」,在他們眼中,這種價格戰過於昂貴。

沉默的資本

京東的創投股東集體失語。昨日,《每日經濟新聞》記者通過各種方式聯繫今日資本、雄牛資本、KPCB、紅杉、老虎基金、DST等國際VC大佬的項目負責人或者高管,大家都委婉拒絕對京東的任何問題作出回答。這與劉強東的高調形成鮮明的對比。

更為有趣的細節是:在劉強東點名資本名單裡,卻獨獨沒有京東第一大機構投資者高瓴資本。此前,作為主導者的高瓴資本正積極地為京東海外IPO計劃推進奔波。

「PE融資的錢比A股融資的錢可貴了去了,PE難道是傻子嗎?」樂博資本合夥人楊寧對 《每日經濟新聞》記者表示,劉強東此舉就是虛張聲勢,背後是炒作營銷,廣告費和成本都在砍。目前以京東絕大部分第一的市場份額,促銷得越多,虧得越多,投資者已經燒不起了。創投股東的集體沉默或許是當下京東進退兩難的無奈。

上述VC合夥人認為,而價格戰或許是京東暫緩IPO之下,全力衝量的唯一選擇。國內融資市場對電商大門緊閉,中概股在歐美市場的掃地出門,整個全球資本市場,一兩年之內,很難看到投資京東資本的退出渠道。「這是一場燒錢的遊戲,創投卻只能支持,如果不支持,很可能過去投的錢就收不回來。」

短暫的蜜月

多年來,一心捧著「要與亞馬遜看齊」夢想的京東,面對資本的時候永遠都是自信的,「每家最多見兩次,第一次談,第二次簽」。

相關資料顯示,京東商城進行過三輪融資,十幾個創投參與。公司第一輪融資發生在2007年4月10日,投資人是今日資本,投資金額為1000萬元。

第二輪融資發生在2008年年底。2009年1月份,京東商城對外披露獲得來自今日資本、雄牛資本以及亞洲著名投資銀行家梁伯韜先生的私人公司共計 2100萬美元的聯合注資。據劉強東當時透露,此次公司估值較之第一輪增長了近10倍,今日資本當時獲得的股權超過30%,劉強東及其管理團隊佔60%以 上。

2011年的C輪融資規模空前,DST、老虎基金等共6家基金和社會知名人融資共計15億美元,這是中國互聯網市場迄今為止單筆金額最大的融資,當時的京東估值已經高達100億美元,融資幾乎全部投入到京東的物流和技術研發方面。

儘管京東一再表示今年不可能上市,但事實上,京東IPO的工作一直沒有停止。《每日經濟新聞》曾報導,今年上半年,京東啟動了第一次IPO溝通會。 5月30日,京東第二次IPO溝通會召開,京東管理團隊在香港舉行了分析師會議。不過,此次在香港與投行溝通會中,投資銀行只給了京東60億美元的估值。 原因在於,京東商城的運營數據不盡如人意。甚至有投行人士認為,如按照亞馬遜的市值計算方法,資本市場很可能最終給京東的估值是在20億~30億美元。

還有消息稱,6月18日,京東已向SEC提交IPO申請。不過,數日之內,京東又中止了這一進程。據接近京東的內部人士透露,6月最後一週,劉強東提前了原本應該在8月份召開的月底經營分析會議,京東的投資人也出席了該會議。會議的議題是,就是否IPO達成一致的意見。

上述人士透露,當天的會議上,有關IPO決策,京東股東內部意見存在分歧。老虎基金與京東的爭執在電商及投資界早已廣為人知:這家進入較早的投資機構如今期待從京東退出老虎基金的擔憂是,京東IPO估值和後續股價表現的風險,希望能夠保障早期投入的收益。為此其甚至在此前按計劃只差3個多月就有望IPO的情況下萌生退意。

與老虎基金的想法不同的是,高瓴資本卻期望京東能夠儘早上市。就在此前,京東的IPO方略即為高瓴所主導。但是劉強東卻不希望京東以流血代價上市。面對「眼下財務狀況不甚理想,資本市場環境不好,但運營數據向好,未來前景可期」的態勢,劉強東希望說服投資者,可以讓京東獲得更長週期,將規模進一步做強,贏得更好的估值。

最終博弈的結果是,劉強東說服了投資人,雙方統一了暫停IPO的意見,但是,劉強東必須完成投資方給京東定下的目標是450億元,同時,京東開始尋求D輪融資。

暫緩IPO的消息傳出之後,業內迅速傳出了新一輪被邀對象名單,其中包括BlackStone、TemasekHold-ings淡馬錫、Providence、中信產業CITICPE等20多家基金。一位天使投資人對《每日經濟新聞》記者表示,此名單中不少機構入局的希望不大。

就在價格戰開戰的當天,有消息稱,京東正在試圖通過機構投資者融資逾10億美元。美銀美林、摩根大通等投資銀行最近幾個月一直在悄悄為京東商城物色潛在投資者,但目前尚未達成任何交易。

京東的困局

然而,對於京東而言,危機似乎沒有遠去。

昨日,《每日經濟新聞》從某投行知情人士處獲悉,京東仍一直在尋找新的投資者。上述投行人士爆料:今年3月,劉強東曾赴美待了半個多月,廣泛接觸各類機構試圖為京東爭取融資。

「不排除劉強東一邊謀求IPO,一面尋找融資(的可能性)。」上述人士表示,劉強東赴美尋找融資時將京東描述為中國亞馬遜,但並未獲得認同。在 kindle、云計算等業務線概念之外,京東未獲認同的原因在於,亞馬遜自創立以來,毛利率始終保持在20%,同時其規模仍有約40%的年增長率,京東卻 難於做到,其目前毛利率只有5.5%。

一位曾參與京東此前融資活動的投資人士表示,只能接受仍按原C輪60億美元估值,甚至有所折讓,這也讓談判沒有了下文。

昨日,噹噹網CEO李國慶也對《每日經濟新聞》記者表示,京東在和私募尋找上市機會。李國慶透露:幾週前,京東的財務團隊出現在新保利大廈找中投,京東負責上市的「蕢女士」還在召集5家承銷商開會,而且必須是高層出席。其中一個券商帶家眷剛去歐洲休假,劉強東強硬地回覆郵件告訴他:「你要是不來開這個會,就永遠不要來。」

楊寧認為,京東在目前難以盈利、估值過高的情況下,尋找新的投資者不是容易的事。

昨日,一位不願意透露姓名的知情人士對《每日經濟新聞》記者透露,一家來自香港的知名VC公司,聘請了上海的一家調查公司對京東進行詢價調查,上述VC公司調查的內容是京東的線下交易業務。

來自第三方數據顯示,去年Q4京東增速環比Q3增長了40%~50%,超出預期。該第三方分析師對此表示,即便是旺季,以京東這樣體量的公司,增長 環比在20%~30%已經很高了,不排除此前京東為了Q4做上市準備而衝量,因此在短期流量不增加的情況下,能夠選擇的方式只有一種——沖報表。

之前有媒體報導稱,京東涉嫌用類似線下分銷的手段來修飾線上業務。

上述知情人士還透露,與香港VC公司一樣啟動對京東的調查的,還有京東的投資人老虎基金。這家萌生退意的投資人,也正通過聘請調查公司對京東的經營情況進行全面的瞭解,並編寫京東投資風險評估報告。

另一方面,外界普遍認為,京東這幾年的規模瘋長,正是資本壓力下的產物,如果京東放慢速度或不慎跌跤,會因所謂「對賭協議」成為資本口中獵物,屆時劉強東或不得不面對失去企業控制權的局面。

雖然劉強東多次對外否認存在「對賭協議」,但是,《每日經濟新聞》記者昨日從知情者獲悉,劉強東與投資人的對賭協議內容為:如果京東沒有在2013年底以前上市,那麼劉強東將失去多數投票權。

今日資本的徐新此前也公開表態為京東定立的上市時間表為2013年。這意味著京東這艘身形日漸龐大的航船,能否順利駛進預期的年銷售規模500億元的「安全港」,並實現盈利,留給劉強東的時間也並不多了。

去年,劉強東在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示,京東商城董事會席位共有9個,其中,今日資本、雄牛資本、高瓴資本和老虎基金四個投資人各佔1個董事會席位,他本人佔5個董事會席位,投票權超過50%。

針對上述事實,《每日經濟新聞》記者多次致電劉強東本人,但對方電話關機。截至記者發稿之時,未收到京東的任何回覆。


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中環寫字樓租金全球最貴 九龍東或成香港新核心商業區

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-02-15/1076513.html

近年來,香港黃金地段的甲級寫字樓一直受到中資機構的追捧。

“中資機構近年來在香港掃入了很多整座的甲級寫字樓,作為自用或者出租。然而局限於成本效益,中資機構的寫字樓租賃叫價一般高於市場平均水平。過去三個月,租務市場有明顯放緩的跡象,中環和上環的寫字樓主要都是一些小面積的成交,面積達到一萬平方英尺(即英尺,下同)以上的租賃極少。”高力國際商業服務總經理顏慧萍在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

作為流動性最強的投資物業之一,香港寫字樓物業每年可以提供2.5%-3%的穩定租金回報,因而成為香港商業地產市場中的“香餑餑”。據市場人士指出,去年單筆成交金額超過1億港元的投資物業成交中,寫字樓占比達到74%。

2015年底,恒大地產以125億港元的天價購入全幢灣仔美國萬通中心,英尺價高達3.6萬港元,創下當時最大額商廈買賣及英尺價最高紀錄。去年2月,光大控股斥資100億港元,收購同樣位於灣仔優質地段的甲級辦公大樓“大新金融中心”,以總樓面面積約40萬方英尺計算,英尺價達到2.5萬港元。

中環寫字樓租金遠超紐約和倫敦

隨著大批的內地金融機構湧入香港市場,中環甲級寫字樓租金亦連年飆漲。

戴德梁行香港區董事總經理蕭亮輝指出,中資機構占用中環甲級寫字樓的樓面比例,由5年前約13%,增加至去年第四季約19%。他指出,內地中資機構仍然積極在香港物色寫字樓用於擴充香港業務,預期今年超甲級寫字樓的租金增長3%至6%。

根據戴德梁行的統計數據顯示,去年中資機構在香港甲級寫字樓共租賃了40萬平方英尺的面積,其中65%位於中環。去年中環甲級寫字樓新租賃成交達到50萬平方英尺,其中60%的租賃方為中資機構,而2015年該比例僅為31%。目前,內地企業占香港各區甲級寫字樓總面積的比例達到11.7%,相比2011年的8.6%明顯增加。

作為全球金融中心的香港,中環寫字樓的租金則已“貴”絕全球。根據仲量聯行的統計數據,香港的甲級寫字樓租賃成本遠超同為國際級城市的紐約和倫敦。香港中環的甲級寫字樓每平方英尺租金為302美元,相比之下倫敦西區為197美元,紐約中城區為194美元。

高力國際研究部總監石峰指出,今年中環、金鐘的寫字樓租金的平均水平將達到每平方英尺117.6港元,相比之下,銅鑼灣、灣仔,港島東等租務較為活躍的地區則分別漲至67.7港元、48.7港元,租金差距十分明顯。

“過去三年,中環甲級寫字樓的租金水平升幅達到20%左右,一些企業需要重新估算運營成本。我們預計,未來五年一些跨國公司將加快遷往非核心商業區,比如兩家外資律師事務所已經從中環搬至港島東,這是之前從未出現過的現象。一些大型的跨國銀行也紛紛縮減在中環的寫字樓規模。”某外資寫字樓租務部主管表示。

去年下半年,匯豐銀行在位於銅鑼灣WeWork服務點租下300多張辦公桌以壓縮辦公租金成本。摩根大通則在去年第四季度在九龍東的海濱道領展項目承租了22.5萬平方英尺的寫字樓面積,並將現有分散於旺角、沙田、港島東等多個辦公地點進行整合。

九龍東或成香港第二大甲級寫字樓集中地

由於中環甲級寫字樓供應持續緊張,租金節節飆升,已無法應付跨國公司對優質辦公室的需求。近年來特區政府積極將九龍東打造成為第二個核心商業區。

九龍東包括啟德機場舊址、觀塘和九龍灣商貿區,曾是香港制造業鼎盛時期的重要工業基地。隨著機場遷往赤英尺角、香港制造業的基地北移,該區失去了一些舊有的活力,留下大量未有被充分使用的工業大廈。

為此,香港特區政府推出“起動九龍”計劃,並於2001年將觀塘及九龍灣的工業用地改劃為“商貿”用地,容許將工業單位用作辦公室用途或將工業樓宇改建為辦公室及商業樓宇。2010年4月,政府推出了活化香港工業大廈的措施。同時,連接中環的紗中線計劃於2021年落成。

“事實上,早在1998年渣打銀行就率先在觀塘創世紀之城一期購入其中15層,並命名為渣打中心,作為該行的後勤總部。在2002年,東亞銀行亦在該區設立東亞銀行中心。未來一些銀行如果需要較大的面積,也會傾向選擇九龍東。”顏慧萍表示。

她預測,未來五年內,九龍東甲級寫字樓的占地面積將會增加400萬平方英尺,至2020年該區將成為香港第二大甲級寫字樓集中地,占地面積將超過1.5萬平方英尺。同時,由於該區寫字樓的空置率過去五年徘徊在7%-7.8%,隨著供應增加,今年該區的租金將會下調7.5%至34.6港元/平方英尺。

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