租屋篇攻心為上讓房東先心軟殺租高手獨門三密技月省二成租金

2013-04-08 TWM

兼具資深租客及房東身分的楊木心，在租屋市場二十多年來累積不少租金談判的經驗，依循著獨門的心理戰招式，成為朋友口中「殺手級」的達人。

撰文‧李建興

「鈴～鈴！」春節過後第一個上班日，剛休完假的楊木心一早就被陣陣急急如律令的電話聲吵醒，電話那頭傳來殷切的請求，「『殺價女王』，拜託啦！快來幫我跟房東殺殺價啦！」拗不過對方一再的請託，她睡眼惺忪趕到台中文心路上的一間店面，只見打電話的那位朋友正站在店外和屋主爭得面紅耳赤，楊木心則氣定神閒，悄悄地走入屋內，仔細端詳上一位房客還遺留在店內的生財器具，並察看牆上與天花板上被油煙熏黃的痕跡。

一走出店外，朋友立即向她投以求助的眼神，只見楊木心不疾不徐地說：「房東先生，你實在不應該用同樣的價格租給我朋友，上一位房客是做快炒的，而我朋友租店是要開安親班的，再怎麼說，月租也要降個幾千元！」此時，房東既驚訝又疑惑的神情全寫在臉上，「你怎麼知道？」楊木心娓娓道來：「很簡單啊，從屋內留下的瓦斯爐和滿地的油漬就猜得出來了，而這也正是你應該降價租給我朋友的原因。」

殺租密技1：

觀知市況，立於不敗「你想想，租給做快炒的，不但會將你的房子弄得髒兮兮，一不小心還可能會燒掉你的房子，但安親班就單純多了，既乾淨，而且一旦承租了，一經裝潢，沒租個三年五年是不會走的啦！看你屋內的情況應該好幾個月甚至半年沒租出去了吧，倒不如便宜租給我朋友這種穩定的優質客人吧！」語畢，只見原本態度高傲的房東立刻像是被窺知心機的小孩，壓低聲音說：「那……你們想租多少？」就這樣，磋商了好幾天的租金，在楊木心的三言兩語下就塵埃落定，而最初殺不下來，二萬五千元的月租，最後竟以二萬元成交。

四十四歲的楊木心，從學生時代就開始租屋，儘管後來結婚生子了，動不動喜歡換環境居住的她仍然租屋過活，「租房子，我想住哪就搬到哪，住膩了就換，沒有束縛！」多年來約莫已租過二、三十次房。有趣的是，她自住的房子是租的，卻買下好幾間住宅和店面投資，拿來出租或賺差價，等於是資深房客兼包租女王，因此對出租或承租的眉眉角角，她都摸得一清二楚。

一談起自己的「獨門殺『租』大法」，楊木心語帶玄機地說，「要房東心軟，你就要先體貼他的心！」意指要徹底了解房東的想法和困擾，才能將心比心、將計就計談到好價格。

租屋和買賣不同，買賣是一次性的行為，雙方在交易後就老死不相往來，但租屋不一樣，房客一住就是一年甚至好幾年，因此房客素質好不好，遠比房租更重要。於是「房客的條件」就成了商議租金的重要籌碼，為讓房東留下好印象，儘管透過仲介承租，最好能在簽約時要求和房東見面，以得到降價的機會。

其次，租屋族多半經費有限，大坪數的房子容易超出預算上限，反而乏人問津，因此在租屋市場，坪數越大，加價幅度越小。例如十五坪的房租是一萬元，三十坪的房子行情大約只有一萬五千元，在與房東議定租金時，切莫將購屋時坪數與價格成正比的邏輯拿來套用。

此外，房東的屬性也是重要關鍵。楊木心說，房東可分為兩類，一為想長線收租的包租公，二是短線買賣的投資客。投資客出租目的多半是為了付貸款，因此會裝潢一下以拱高房租，對租價也較堅持。因此遇到有簡易裝潢的房子，可以大致判斷出房東是投資客，價格也不如一般包租公好殺了。

殺租密技2：

給利讓利，製造雙贏正因為了解房東的想法，楊木心每次出馬租房子時，都會因時、因地、因人進行角色扮演。譬如，學生時租房要「裝窮」以博取房東的同情心，出社會後租房則要「裝濶」，因為房東最怕付不出房租或收入不穩定的房客。同時，由於女房客通常給人規律愛乾淨的印象，由女生出面洽租也較容易議得好價。

最經典的一次在二○○五年時，楊木心肚裡的雙胞胎即將誕生，她想換大房子，相中同社區一間五十坪住宅，屋主開價每月二萬元。機靈的楊木心先是透過管理員得知房東是包租公，並探聽出因為上一位房客成夜打麻將，房東被社區釘得滿頭包，所以這次特別小心，挑了好幾組的房客，幾個月都沒租掉，她心想：「這價格就好談了！」楊木心刻意等到房東到同社區另一間房收租時，跑去議價。她指著自己的便便大腹從容地說，「我們是很守規矩的一般家庭，孩子生了之後，準備讀這兒的學區，所以會租很久！」楊木心看著房東臉上露出肯定的微笑，乘勝追擊，拿出以前租屋時的繳款紀錄，以及老公在公司擔任高階主管的名片，並表明自己從不在別人的房子釘釘子，接著話鋒一轉就大刀砍了五千元，「我知道租房子最重穩定不惹麻煩的好房客，否則，你的房子也不會一空空了半年。想想看，這一年，表面上你租金月收兩萬元，但全年只收十二萬元，還不如一萬五租我，實實在在地拿個十八萬元！」

殺租密技3 ：

眼光放遠，伺機而動這番分析讓房東毫無招架之力，立即答應以一萬五千元出租，不但大砍了二成五，更絕的是，相對於她上一間承租的二十五坪房子是一萬二千元，竟只多花了三千元就租到一個空間加倍的好房。

這次的成功經驗，更讓楊木心確定：「對房東而言，租得穩、租得長比租得高更重要！」因此，質優的老房客可以運用年繳的方式要求房東給折扣，互蒙其利；也可在租約到期時，先去看其他房子，除了預防房東漲價，亦能進一步要求降價。

值得注意的是，有別於買賣市場，房價會增值，在租賃市場，同一房子，隨著屋齡增長，價位則越低，因此續租者應可向房東要求調整租價。

拿楊木心以一萬五租到的住宅為例，後來一年到期要續租時，她主動向房東表示可以年繳，但希望能以十一個月租金抵一年。剛開始房東面露難色，但楊木心旋即透露自己也有找到另一租屋處，只是希望能不搬就不搬，這讓向來擔心遇到壞房客和空租太久的房東鬆動了，而這一來，等於又將租金砍了一千元。

所謂「馭事先馭人，馭人先馭心」，楊木心的議價經，證實了只要多花一點心，就能為自己多爭取一點利益。

楊木心

出生：1969年

現職：家庭主婦

家庭：已婚，育有三子

房地產經驗：

20多年的租屋及包租經驗，曾任職於代銷及房地產資產管理公司。

和房東談判勿犯的 3大禁忌1.切勿一味裝窮，使房東擔心你根本繳不起房租。

2.切勿以為租金單價和坪數是成正比的。

3.切勿忘記將管理費、水電費等雜支一起併入談判內容。

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