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城市更新激活萬億市場：改變的是顏值，不變的是記憶

每經實習記者 馮穎祎 每經記者 嶽琦 每經編輯 曾健輝

中國房地產市場經過近20年的高速發展後,正在步入存量房時代。這一情況在一線城市尤為明顯,在新增建設用地規模逐步下降的背景下,該如何盤活存量？顯然，在上萬億城市更新的新機遇面前，脫離了野蠻生長的房企正躍躍欲試。《每日經濟新聞》記者註意到，面對一二線核心城市土地越來越少、越來越貴的現實，越來越多的全國性房企也在加強在城市更新方面的布局，尋找更多的機會。而在這一過程中，對城市居民而言，城市更新改變的是城市顏值，但不能改變的是城市記憶。

城市“新陳代謝”進入新階段

一座城市不可避免地會出現老化或因外界變化而引起的不適應性，局部或整體、有步驟地改造和更新舊城的物質環境就成為必然。而城市更新的背後，是經濟體的更新、產業的更新、區域結構的更新、人群組成的更新和個體生活更新。

不久前舉辦的“2017中國城市更新論壇”上，住建部政策研究中心秦虹發布《中國城市更新研究報告》。報告指出，我國已從傳統的物質層面、拆舊建新式的城市更新，發展到城市有機更新的新階段。

近年來，國內一些主要城市的更新計劃已經起步。北京、上海、廣州和深圳等一線城市相繼出臺新的城市總體規劃和城市更新行動計劃。《每日經濟新聞》記者註意到，招商、華潤、保利、華僑城和萬科等房企都曾在舊改項目中獲益。

中國的城鎮化進程還未結束，一二線城市的人口吸引能力也未減弱，但這些核心地區的土地資源越來越少，城市更新因此迎來了黃金時期。目前城市更新模式主要分為兩大類。一種是以市場為主導、政府做引導的模式，即房企也需要參與拆遷工作，此類模式主要是深圳地區采用較多；另一種則是政府為主導，完成前期拆遷之後再進行土地出讓的模式。

作為歷史名城，北京的胡同文化深入人心。作為城市更新的一部分，首創集團承接了位於北京市東城區東四街道轄區東四三條至八條歷史文化街區環境綜合治理項目。據首創經中城市更新平臺相關負責人介紹，未來會將“東四三至八條街區”打造為保護街區文化遺產、塑造典型的、原汁原味的、以“胡同文化體驗”為主的國家級歷史文化街區。這個項目未來不打算盈利，只是把它作為一個社會責任。

《每日經濟新聞》記者了解到，目前北京市東城、西城兩個區都在做類似的項目，主要的實施主體都是市屬國企或區屬國企，除了首創，北京市屬國企首開、北京城建等企業也有涉獵。

此前首開曾提出“城市複興官”的概念。對此，首開股份董事會秘書王怡在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“城市複興官”既是對過去的總結，也是面向未來的目標和期望。在城市更新方面，首開和高和資本進行一些合作，未來也要做一些更加深入的合作。

《每日經濟新聞》記者註意到，與此前拆遷的做法不同的是，各地的城市更新都更加註重對城市歷史的保護。日前，上海規土局局長徐毅松在新聞發布會上公開表示，推進石庫門、里弄等舊區改造工作，將以“保護保留為原則，拆除為例外”，進一步強化城市更新過程中的歷史積澱意識。

分食萬億“蛋糕”需更多“技能”

深圳作為我國改革開放的前沿，經過30多年的建設，建設用地占比已經達到50%左右，臨近城市建設面積的邊界。2009年以來，深圳基本上以城市更新為主渠道，通過土地的二次開發利用來挖掘空間，增加建築物的總量來滿足各方面的需求。

深圳房地產研究中心主任王峰接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，深圳的主要城市更新項目是城中村改造和“工改工”，讓企業參與這類項目也是去除“臟亂差”城市病的一個有效方法。

《每日經濟新聞》記者了解到，目前針對城市更新的眾多細分市場，開發企業也各有側重點。有聚焦棚戶區片區改造開發的企業；有聚焦改造低坪效空間實現聯合辦公的企業；也有聚焦將老工廠改造成為創新創意產業園的企業；還有聚焦將老舊物業改造成為特色酒店的企業等等。

首開王怡認為，現在的城市更新還只是局限於比較小的一些資產，一棟樓、兩棟樓這樣的情況，再大一點的也只是一個廠區。聯合辦公、長租公寓等都是城市更新的個案，更多的活躍因素都不屬於傳統的房地產業務。

城市更新論壇秘書長、佰仕會創始人陳方勇曾公開表示“保守估計，（城市更新）其中蘊含的商機，達數萬億元”。而記者註意到，從開發商的角度，城市更新類業務雖然蘊含巨大市場，但機會並不比土地招拍掛和市場並購多，信息也不夠透明，需要更多的特殊經營技巧。王怡認為，這些業務的退出模式也和傳統的銷售模式不一樣，目前創造出的價值在房企各業務板塊中的占比也比較少。

高和資本執行合夥人、城市更新論壇主席蘇鑫也曾在公開場合表示，城市更新首先不是開發，而偏商業地產。原有高周轉、高毛利和高負債的開發模式不再適用。

多位接受記者采訪的業內人士向記者表達了類似觀點，進入城市更新市場，不僅需要雄厚的資金，還需要獨到的眼光和運營能力。在房地產市場的下半場，房企的生存將更加艱難，各方面的綜合實力將成為決定勝負的關鍵。