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農曆新年剛過，香港各大商場已搶發喜訊，齊聲表示因內地遊客增加，生意上升約兩成。

事實上，以往悶爆燈的收租股，股價全線上揚，齊齊創歷史新高。坐擁時代廣場及海港城兩大商場的吳光正，身家更首度衝破三百億元大關；太古及希慎亦不輸蝕，身家同樣大豐收，其中希慎利氏家族更重登富豪榜內。

至於長實主席李嘉誠，憑着和黃大翻身，加上自己真金白銀增持股份，終於打破近年阿二命，坐正做首富。而做了建材生意多年的呂志和，儘管其賭場市佔率包尾，但憑着濠賭股全面喪炒，股價翻了兩番，身家高達四百三十億元。海港城照起九倉

早上十時，廣東道還未太擠擁，LV及Gucci等名店尚有半小時才營業，門外已有數十人排隊等候購物；就記者多天觀察所見，排隊情況直到晚上關門才結束。

住在馬哥孛羅太子酒店的趙小姐，以為酒店位處廣東道，便可稍後出動避開人潮，下午四時才施施然到LV，「怎麼還有那麼多人？排隊都要十五分鐘，新包都沒了，舊的還有人在搶。」

她最終選擇放棄LV，跑到其他名店掃貨，不到半小時已滿載而歸，記者問她預算花費多少，她豪爽大笑，「那用考慮，想買就買，我還有很多東西要買，剛剛用了 三十多萬元買兩隻手錶。」問她是那隻牌子，「不知道，店員說比較出名的，我說每隻在廿萬內，由他們選，好像是愛彼錶。」惟她拿出來給記者看，才知買了一對 勞力士金錶。

她們一行四人來自溫州，每年來港購物一次，特別鍾情尖沙咀，視廣東道為港版香榭麗舍大道，「內地很多冒牌貨，走入名店就不怕。」縱然訪港多遍，她坦言今次最過癮，共花了四十多萬元購物，「人民幣升值，香港什麼都便宜，至少打八折，便宜，便宜，真是便宜。」

住在江西的王先生，則趁週末與朋友揸車來香港兩日一夜購物遊，「由江西駕車來，行高速八個小時便到，很快。」隨即大方展示手上的歐米茄新錶，「我特意不戴 錶落嚟，五萬幾元。」接着又抽起手上的LV、GUCCI紙袋猛讚，「同一個價錢，在內地只買到一個小的，在香港就可買到錢包甚至大包。江西沒有LV，以往 要去上海、北京買，但都不夠香港便宜及款多。」

不用一個小時，王先生跟朋友已花了十多萬元，雙手拿滿戰利品，折返佐敦的三星級酒店稍作休息，再到海港城最後衝刺，才駕車返回江西。

街鋪只租頂級品牌

大陸人攻陷海港城，早已人所共知，早前更有人目擊內地客在商場內，抱着小孩隨地大便，之後若無其事繼續逛商場。身為大業主的九倉已見怪不怪，其商場零售租 務總經理李麗儀表示，受惠國內人消費力強勁，海港城營業額打破歷史新高，「去年總生意額達二百零三億，升三成，當中以廣東道名牌升幅最大。」

事實上，海港城一直是九倉的旗艦，單靠這商場，已貢獻整個集團的四成盈利，難怪老闆吳光正以「心臟」來形容海港城。旗下的廣東道街鋪，更價值連城，只租予 頂級國際品牌，有代理二線歐洲品牌的公司曾要求租廣東道街鋪，不惜付天價租金亦不得要領，「佢冇話唔俾，只係等咗五、六年，一直冇聲氣。」

LV月租過千萬

其中佔地約三萬七千呎的LV，是繼巴黎總店後全球最大店鋪，每日營業額可高逾千萬元。有業內人士估計，「用底租約（每呎）五百元計LV月租千幾萬，如果用分成計，一定唔止呢個數添。」而三年前進駐廣東道的Hermes，面積五千三百平方呎，月租也要數百萬元。

有連鎖零售商表示，如欲打入九倉王牌商場海港城及時代廣場，每每要先啃豬頭骨，「早排我想進場，佢哋開條件，連帶在鑽石山荷里活廣場開鋪先有得傾。」而海 港城僅提供兩年死約，一旦生意不佳，長期僅繳付底租，未能向業主分成，勢必被趕出門外；部分心急入場的新仔，甚至願意簽下短約，「試吓反應再決定俾唔俾你 入場，又或者趁聖誕、新年假期搵你攝位都唔出奇。」

停車場變鋪位

雖然海港城面積達二百萬平方呎，是全港最大商場，但仍不斷改建，踢走俾不起錢的租戶，例如三年前將海洋皇宮大酒樓的舊址拆細，開了三間食肆外，餘下二萬多 呎租予無印良品等商鋪；並將惠康趕走，改租予日本時裝店UNIQLO。此外，數年前更將海洋中心一樓的停車場改建為商鋪，六十八個車位化為三萬多呎零售樓 面，亦即現時Paul Smith及詩韻等位置。由於原來物業未用盡地積比率，毋須補地價，每年為九倉帶來額外近億元租金。

專門研究本港商場變化的城大教授霍信昌表示，踢走低租金巨無霸是明智之舉，「酒樓及超市佔地大，每呎營業收入不及零售商鋪。其他商場為吸人流，要靠平吸引大型租戶，但海港城人流夠多，加上近年形象年輕化，情願拆細搵租金更高的商戶。」

除了不斷重組海港城，九倉還向外伸展，○五年以低價三億元買入隔鄰的星光行二、三樓部分層面，兩年前開始翻新，改名為星光城，並重建天橋直通兩邊，搬了部 分表現不佳的商鋪到此做開荒牛。惟因星光城知名度不足，有租戶表示生意麻麻，「據聞九倉想等三樓啲鋪頂唔住，之後租俾百老滙等影音鋪，希望走番高檔啲。」

地契未續有隱憂

海港城無疑是九倉會生金蛋的雞，惟有一大隱憂未解決，就是海運大廈的續租問題。原來佔整個海港城三成面積的海運大廈，地契將於明年到期；九倉早在○二年獲 城規會批准在大廈末端興建巨型摩天輪及六層高大廈，其後主動去信地政署要求提早續租，但政府一直拖着，至今仍未批准，記者就續約問題向李麗儀查問，但她拒 作回應。

面對政府遲遲不肯續租，九倉惟有將次一級的租戶，安排於海運大廈之內，免得他日真的易手，益了其他競爭對手，「長實附近有1881，肯定對呢塊地皮有超高興趣。」一名外資分析員表示。

無人駕駛希慎

海港城名店林立，對岸的名店則集中於希慎山頭。希慎是銅鑼灣大業主，經營策略較為保守，前任主席利定昌力圖大搞，成功將利舞臺的業權統一，上任之初，更定下十年大計，焦點是重建軒尼詩道的希慎廣場。

可惜利定昌○九年在家中猝死，未能見證心血面世。有認識利家的人表示幸好當年由利定昌揸旗，才敢拆掉興利中心（希慎廣場前身）重建，「利家房數多，如果唔係佢敢一錘定音，興利中心一定唔會喺right timing重建。」

興利中心於○六年底清拆，避過○八年金融海嘯後租金大瀉的慘淡日子，BMI基金管理總裁沈慶洪大讚，「時間上非常好，依家租金升咗兩三成，零售面積又大咗！」希慎廣場落成後，四十層高新大樓的零售面積，將由以往四層，增至十八層，商場部分地鋪呎租可逾一千元。

逝世一年主席懸空

惟利定昌去世至今已一年多，希慎仍未有正式話事人，僅找了前高官鍾逸傑做署理名譽主席。原來利氏家族龐大，各房關係疏離，加上一直暗鬥不斷，始終未能就下任主席人選達成共識，令希慎變得無人駕駛。

現時希慎十一人的董事局，只有四人姓利，包括利子厚、利憲彬、利乾及利德蓉，全屬非執董。利子厚被盛傳是繼任主席的大熱，但最終卻遭他否認。事實上，他在 ○三至○七年是希慎董事總經理，但後來以「追求個人目標」為由辭任，當時有傳他與利定昌不咬弦，去年初於堂兄逝世後才重返董事會。

希慎現由利氏家族以海外公司持有四成一股權，外人無從得知股權實際分布。據悉有財團想買起希慎，惟利氏分支龐大，第三代便有逾二十多人，外間難以一次過傾掂所有「利」益集團，導致計劃只聞樓梯響。

一條龍搵銀太古

另一隻收租股太古，旗下三個香港商場的出租率長期百分百，很難再在租金上有大突破。面對訪港旅客持續增長，太古遂另起戰線，成立酒店部門。

其實太古一直有沾手酒店，只是過往角色被動，僅將太古廣場內三幢物業，分別與萬豪、港麗及港島香格里拉成立聯營公司，太古在上述公司各佔兩成股權，未有參與酒店運作。

直至○八年，太古見香港各大財團也有自己酒店，才急起直追，找了在文華東方任職十七年的韋博文成立酒店部門；韋博文指建立自己的酒店，是正路決定。

頭炮是將在金鐘萬豪酒店最高十二層樓的服務式住宅曦暹軒拆掉，改建為hip酒店奕居，最貴的精品套房，一晚房租便要八千多元；接着再將太古城一塊曬地多年的迷你地皮，建成東隅酒店；記者試訂本月的房間，發現已有多天爆滿。

韋博文直言希望透過酒店，帶動太古城的人流，連帶提升商場的價值。其實太古旗下航空公司國泰及港龍的旅遊套票之中，這兩間酒店已是推介之列，企圖肥水不流別人田。

長和翻身李嘉誠

除了一眾收租股，長和系的表現亦相當標青。拖累和黃多年的3G，去年開始收支平衡，和黃股價亦復仇式上漲，一年內翻了一番，長實亦水漲船高，已進身紅底股。

身為老闆的李嘉誠，過去一年真金白銀斥資數十億元增持長實及和黃，包括先後約八十次買入長實。記者翻查資料，李嘉誠由最低價八十六元起開始掃貨，直至股價升至一百二十元仍未手軟；若以長實現價逾一百三十五元計算，單計去年的增持，回報已達三成，賬面賺了近二十億元。

事實上，很多金融機構一直看着李嘉誠的一舉一動，例如去年他出席深圳特區成立典禮，獲國家主席胡錦濤特意見面，背後便惹來不少回響。

有外資分析員更深信跟「超人」做買賣無衰，「撇開李嘉誠有時無厘頭入股一啲細價股，可能另有原因之外，佢睇自己熟悉嘅行業好準，例如金融海嘯後，趁高位狂沽南方航空同中海集運等，我哋不時留意佢點睇航運業嘅前景。」

上月底李嘉誠又再頻頻增持和黃，即惹來美銀美林撰寫報告唱好和黃，表示李嘉誠增持，代表股價有上升訊號，建議買入，目標價一百零四元。

連環做大刁

長和系業務瓣數眾多，不時分拆旗下公司，近期便連環爆出三單大刁，分別是有意搶閘推出全港首隻人民幣房產基金，以及被投行游說分拆屈臣氏上市；至於最大的 舉動，則是宣布將旗下香港及深圳的碼頭業務，以商業信託基金形式搬到新加坡上市，預計可套現五百億元，用作日後投資4G的彈藥。事成的話，和黃的股東勢必 再坐過山車。

行運一條龍呂志和

何家幾房人「爭燊家」，各大賭場亦有明爭暗鬥，早前澳博便與金沙為路氹地皮開火。事實上，澳門賭業這兩年競爭激烈，去年澳門博彩稅收高達一千八百八十三億元，較之前一年急升六成六，創下歷史新高。

六間持有賭牌的濠賭股雞犬皆升，平均股價翻了一番，升幅最厲害的，竟然是市佔率包尾的銀河娛樂，股價升了兩倍多，爆冷成為大贏家，主席呂志和家族的身家也連帶暴漲，從以往常駐富豪榜四十多位，攀升至第十一位。

銀河在六間賭牌營運商之中，並非最遲起步，市場份額卻僅得一成，被美高梅及永利後來居上。記者到過其賭場星際酒店，發現賭廳內雖有數十張賭枱，但賭客人數 寥寥，部分荷官因太過清閒，索性與同事聊天打發時間，內地賭客張小姐表示，「我只係陪朋友來星際玩玩，我比較喜歡永利和威尼斯人，賭場氣氛好好多。」

地盤停工變趕工

銀河如此質素，股價卻更勝同業，無非是喪炒銀河將於今年有大型新酒店落成，這間位於路氹的新酒店，與威尼斯人只有一街之隔，面積亦相若，設有人工沙灘及獨立小屋，以及六百張賭枱。

惟澳門大學博彩研究所所長馮家超卻指，銀河的炒作味道甚重，「銀河詳細資料都未公布，市場策略等等都未知，就算憧憬未來有條廣珠高鐵直達路氹，帶動大陸遊客訪澳，都唔係近幾年會興建好。」

無論如何，銀河景況已不可同日而語。回想○七年，銀河債台高築，地盤幾乎全面停工，其後銀河決定將兩成股份，售予英國基金公司Permira，套現六十五 億元還債及發展度假村。可惜禍不單行，○八年金融海嘯，加上中央收緊內地旅客出境政策，銀河遂宣布延遲原定○九年中開幕的度假村。

惟今時不同往日，銀河的地盤亦在趕工，據銀河職員指，度假村於四月率先開幕部分設施，實行一邊搵錢一邊裝修，「而家星期六、日都趕工，請好多人嚟加班。」

賭場爆挖角潮

除了斥資一百五十億元趕建大型度假村，銀河還在其他賭場內大手筆挖角，請了不少富經驗的荷官。四十多歲的方女士，一家四口全在賭場擔任荷官，最近丈夫亦由葡京過檔銀河，「舊年銀河請咗二千幾人，搞到所有賭場都大換血，我女兒人工由萬二跳到萬五，仲有得升職。」

濠江賭業你爭我奪，有分析員指，呂志和今次食正自由行再開通，以及新酒店落成，可謂行運一條龍，「佢做咗幾十年建材，都唔及搞賭場咁發達。」

50富豪榜

九七年被控誇大《虎報》銷量，卻 因梁愛詩不提起訴逃過法律制裁的前星島集團主席胡仙，自從把「家產」虎豹別墅和星島集團出售後，三年來銷聲匿迹，許多人以為她已一無所有。誰知剛相反，本 刊訪問胡仙的秘書以及相熟地產界人士，他們異口同聲指胡仙仍財力雄厚，且生活逍遙。胡仙掌管的胡文虎基金，擁資一億零五百萬，另外胡仙透過公司在 港持有近億元物業，每月淨收租四十二萬元。長居澳洲、一年回港三數次的胡仙，現時最熱衷的，是回福建家鄉捐錢出風頭。「胡仙沒有錢？不會吧，她九月回來還 坐直升機，又捐了三十萬，全村人都當她財神啊。」胡仙家鄉、福建永定縣下洋鎮中川村虎豹別墅的管理員胡秀連說。七十歲的胡仙是在九月廿一日回鄉，為當地重 修後的虎豹別墅剪綵，並捐卅萬在村內的小學設立「胡文虎獎教獎學金」。中川虎豹別墅建於四八年，佔地僅數千呎，比香港虎豹別墅規模小得多，參觀門票每張五 元，別墅內主要展覽胡文虎夫婦及胡仙的物品，包括不少胡仙小時舊照。香港虎豹別墅在九八年賣給長實重新發展後，胡仙將不少物品搬到中川虎豹別墅安放，包括 現時放在大門旁的胡文虎銅像。別墅內售賣的紀念品之一、胡文虎當年藉以起家的虎標萬金油，也是胡仙由香港整箱帶回來，一共卅瓶，每瓶賣二十元人民幣。

基 金百年花不完雖然外間一直有傳胡仙並非胡文虎親生女，而是養女，但是，對於大部分中川村村民來說，這個出手闊綽的末代女富豪的身世並不重要，他們只想在她 身上得到利益，「不理她是否親生，總之村裡個個人都說，自己跟胡仙最親。每次她回來，總是全村一起去迎接，人人都想從她手上分得一點錢。」「心水清」的胡 仙，自然不會胡亂益人。胡秀連說，胡仙自九二年第一次回鄉，至今回鄉五、六次，每次都捐錢起學校、築道路，但沒私下給過任何人一分錢。她這次回鄉也只逗留 了三小時，一步也沒有入村，連胡文虎故居慶福堂，她也不去看一眼，反而後來到廈門等地拜會政府官員，到處捐錢，她在那裡住了一星期。胡仙回鄉所捐的錢，是 來自七二年成立的胡文虎基金。根據該基金○一年財務報告，去年底結餘有一億零五百萬，就算每年捐一、二百萬，也夠用一百年。此外，胡仙九九年出售星島集團 股份時，和接手的何柱國有協議，她每年可向星島支取九百萬元顧問費，直至○五年。對比星島集團（今年九月改名上海銘源）三年來累積虧蝕達一億一千萬，她的 確逍遙自在。

夥拍尼姑擁八千萬物業除了返大陸捐錢，胡仙在港也經營非牟利安老院。這間位於沙田排頭村二九七號，外表頗舊的佛教般若安老院，住了七十個老人家，由十六名員工照顧，負責院內事務的是八十七歲副院長釋傳敏法師。持有這安老院的「般若精舍」，雖是非牟利公司，但擁有四千六百多萬元物業，其中三個單位更是在今年一至七月買入。連同另一間胡仙任董事的非牟利公司「慈航淨院」，胡仙共透過這兩間公司，持有市值八千一百萬的物業。這兩間公司的董事， 除胡仙外，還包括幾位出家人釋傳法、釋法培、釋性智和釋傳敏，以及一名律師周淑嫻，周是前立法局議員王澤長遺孀。該批物業於八六年至今年間買入，種類很 「雜」，包括上海街一個鋪位出租作麻雀館、上環一整幢舊式商業大廈、彌敦道一列八個號碼的地鋪等，現時每月租金總收入達四十二萬元。

買樓好 眼光一位和胡仙相熟的地產界人士說，胡仙很少直接參與「般若精舍」和「慈航淨院」買物業，多數由出家人簽買賣合約。「她們過去廿二年只係賣過三個物業，賺 咗二千萬，其餘物業就一路用作收租，儲夠錢又再一次過俾錢買樓，從不做按揭。她們好有眼光，所買物業好易就租出，例如今年二月買個沙田廣場住宅單位，即刻 搵到租客，而家每個月收一萬一千蚊租。「仲有，你咪蝦出家人，佢哋買樓都由大集團周生生負責代理。周生生一向只做自己集團啲物業，好少做街外生意，但因為 周生生名譽董事長周君令的太太余碧蘭，都係『般若精舍』董事， 所以周生生做佢哋生意。」般若安老院是在胡仙五四年、即胡文虎逝世同一年，和政府換地取得三萬五千多呎興建。負責打理安老院的釋傳敏，每天早上十一時許在 院旁供奉骨灰龕的精舍唸經。記者問她買樓一事，她表示不願多談，但說到胡仙她就讚不絕口：「她很有心，每年一月她父親的生忌，她都會來安老院派利是給院 友，一百元一封，就算自己沒空她也會叫人來代派。」

長居外國胡仙在九八年十二月，將香港虎豹別墅以一億元賣給長實，當時長實限期她二千年三月前搬走。其後她透過公司名 義買了一個千三萬單位作新居，現值千五萬，連同「般若精舍」和「慈航淨院」的物業，她手上物業共值九千六百多萬。地產界人士說，她揀新居時挑選過多個樓 盤，「渣甸山、舊山頂、大埔鹿茵山莊都睇過，每次都帶埋風水師李丞責。」最後她選擇自己生活了大半生的虎豹別墅附近，大坑豪園一個三千多呎單位，二千年一 月購入。豪園樓齡達三十六年，不少老發彩也擇居於此。記者買了一個生果籃，登門到該單位探訪，開門的是一名中年男子，他表示胡仙不在港。對於他和胡仙的關 係、單位內尚有何人，他不露半點口風，生果籃亦不肯收下。該大廈其中一名看更則說，胡仙除了六月、九月曾回來，農曆新年期間也在港，「仲每個看更派咗一百 蚊利是。」平日則只有胡仙年屆八十歲的嫂嫂陳秀容（胡仙兄長胡好之妻，胡好於五○年駕飛機失事去世）和傭人居於上址。胡仙在港公司Asco Investment的秘書Julia Chen，形容胡仙行踪飄忽，隨時會突然出現，「她多數時間在澳洲，九月尾那次回來，我事先也不知，接到她電話時她已身在香港。」

月 花十萬養舊員工雖然派利是、捐錢等出手闊綽，胡仙自己的衣著方面卻非常「慳家」。今年六月，本刊曾攝得胡仙在北角馬寶道出現。以前坐平治房車出入的胡仙， 該次只由價值十萬元的豐田Echo Verso小房車接送。馬寶道天虹服裝店的店員說，當日胡仙到該店買了三件短袖花恤衫，花費一百元，「佢呢幾年不時嚟馬寶道買衫，買內衣褲我都見過，都係 買啲好平嘅。」儘管買衫只花百元，但胡仙在毗鄰馬寶道的渣華道，卻繼續經營無實質業務的Asco公司，每月開支約十萬元，只為養着一班舊員工。胡仙曾擁有股份或任職董事的十間公司，大部分都已結業，只剩下Asco。這公司六九年成立，約千五呎的辦公室是以每月一萬八千元租用，全公司只 有五、六名員工，都是四十來歲的女性。假設每人月薪一萬元，連租金、水電等，每月開支至少要十萬。員工之一的葉菊美，是胡仙在《星島》時的秘書，現在是胡 仙私人助理。Asco的秘書Julia說，有部分員工以前是在《星島》服務，九九年跟隨胡仙離開，胡仙把他們安置在Asco。在Asco門外當值的保安李 叔則表示，胡仙比以前「精神」了，「自從星島賣盤後，胡小姐同佢阿嫂成日都著黑色衫，冇厘神氣，不過九月返嚟著住件紅色衫，成個人精神晒。」土地註冊資料 顯示，Asco在七○年至九二年間曾多次買賣物業，但九二年至今手上再無物業。因此Asco員工十分清閒，例如胡仙九月回港那次，她們只為她安排和北角閩 僑中學校長、老師開會，胡仙是該校校監。Asco在公司註冊署更新資料的文件，也是由葉菊美簽名，有需要時才傳真文件到外地給胡仙簽署。記者到過Asco數次，均見該公司員工在下午四時五十分便下班，而且一週只工作五日，恨死打工仔。

人生難免有風險！當面對困境時，平時存下的房產，只要靈活運籌，靠房子增貸、收租金甚至出售換現金，皆可能是幫助渡過難關的「貴人」。

撰文‧李建興

即使是一位月薪不到五萬元的小資女，歷經失業、失婚，成為單親媽媽，張家芬仍在十年內，於台中市區文心路四段及十期重劃區存到了一戶透天厝、兩戶包租套房，走入谷底的人生，開創出一個新局！

「我從沒想過，房子除可以擋風遮雨安身立命，竟也是幫我度過難關的貴人。」夏日的午後，剛滿四十歲的張家芬，穿著一身利落套裝，坐在咖啡廳裡，自信、爽朗地侃侃而談自己十年來的房地產經。今日生活無虞，對比過去曾經連孩子生病時醫藥費都付不出來，真是天壤之別。回想一路走來的風風雨雨，張家芬認為，之所以會不顧一切地咬緊牙關存房，與不安的童年有很大的關係。

張家芬出身軍人家庭，小時候不但要隨著父親的部隊移防而搬家，甚至，因父親退休後投資失利，還跟著在工地當建築工人的父親，在工寮生活了好幾年。「長大後一定要有自己的房子，一個安身立命的家！」張家芬怕極了「何處是我家」那般顛沛流離的日子；因此，在幼年時，大部分孩子還什麼都不懂的年紀，即許下了這個心願。

婚前趁低檔進場 以防將來無力買房幼時生活的苦楚，堅定了張家芬買房的信念，讓她在一九九六年剛踏入社會不久，就展開買房計畫。例如，在桃園南崁貿易公司擔任基層專員時，一放假就四處看房。此外，工作省下的錢，以每月三千元的方式，定期定額買基金，加薪或獎金的部分全省下來再加碼，為存房準備。由於投資與節省開銷雙管齊下，二年內，張家芬就存得了七、八十萬元的買房準備金。

到了二○○一年，雖然買房的基金仍十分有限。但張家芬考量到自己已經三十歲了，再不買，未來房貸可能要一直背到退休，並且房地產景氣已降到冰點；因此，即使親友看壞當時的房市，張家芬仍毅然決然買房。她的盤算是，單身時，自住可省房租；若結婚，可以與先生一起攤還，或賣掉房產，盈餘用來換更適合的房子。

由於張家芬計畫婚後盡快懷孕生子，因此決定買稍大坪數的房子。她選擇了位於南崁，一戶四十三坪、總價四三○萬元的大樓新成屋，向朋友無息借款五十萬元，以頭期款一三○萬元加上貸款三百萬元，順利買下人生第一戶房。

於是張家芬婚後，便有別於一般新婚夫妻要為住處煩惱，而她已擁有屬於自己安身立命的房子；並且，還房貸存房，也成了小兩口的共同目標。由於省下了各自的租屋開銷，加上努力工作，很快地償還了欠朋友的五十萬元借款。張家芬以為自己將脫離童年的噩夢，人生將走向坦途；然而，老天給的考驗，才正要開始……。二○○三年，孩子出生後，張家芬竟發現先生欠了一屁股卡債，最後，甚至要獨力撐起家用與房貸。不僅如此，八個月大的兒子更在此時生了場大病，八、九萬元的醫療費用，讓她簡直喘不過氣。在心灰意冷下，張家芬決定離婚，成了單親媽媽。

失婚後出租房子 增加收入過難關突來的巨變，曾讓張家芬一度考量賣掉房子，改以租屋來渡過難關。後來想想，時值房地產已經復甦，賣掉要再買回就更難了。因此，她轉個念，何不用出租的方式，來補貼家用？由於前夫已搬離，家裡空出了房間，她在台中也找到了工作，評估之後，決定先搬回娘家與媽媽同住，再把位於南崁的房子以每月二萬元出租。這麼一來，不但省了自己的租金，並且用出租的錢繳房貸後，還有二千多元的盈餘可用來做其他用途。張家芬憑一己之力養房，再以房養家，成為一位勇敢的單親媽媽。

然而，張家芬怎麼也沒想到，對她而言，充滿幸福想像的人生第一戶房，竟會成為獨力養家的重要支柱。在挫折中學得經驗後，婚變後三年，她著手買第二戶房的計畫。

這一年是二○○六年。 由於節度有餘以及工作順利，張家芬用公司的分紅配股買基金，又存得了一百多萬元。此時，她考慮到孩子已漸漸長大，需要更大的空間，年邁的母親也不適合住在老公寓；因此，買下台中市十期重劃區一戶總價八百萬元、三樓半的透天厝。

「身邊有閒錢，還是買房最穩！」張家芬分析，當時台中的生活四號線快速道路已動工興建，房子增值潛力大，無論自住、投資甚至賣掉應急，都是很好的標的；因此，她為了籌措自備款三百萬元，賣掉了南崁的房子。由於房子已增值了將近一百萬元，還掉了貸款後，還多了二百萬元的資金；不但足以補貼新房子的頭期款，又能作為未來生活以及繳房貸的基金。除此之外，張家芬為了快速還掉買房的五百萬元貸款，還把位於台中北區的老家，以每月八千元出租，接媽媽與她同住，縮短還款時間，靈活運用現有的資產。

以資遣費再養房 失業依舊老神在在然而，老天爺似乎想給張家芬出另一道人生試題……。

一○年，原本生活逐漸順遂的張家芬面臨另一個考驗｜｜公司解編，命途多舛的張家芬頓時失業了！照理說，負責全家溫飽的她應該慌亂至極，但張家芬卻老神在在，原因是她另有盤算｜｜著手第三次的買房計畫，以總共八十萬元的資遣費與退股金，以及幾年來的基金盈餘，在台中市文心路買下了二戶打通的中古屋。

雖然在生活頓失依據時買房，讓人替張家芬捏一把冷汗，但她分析，危機可以是人生的轉機。例如，由於屋主急售，這間房只賣一七○萬元，買下後，把房子隔成兩戶出租，每間月租金六千元，就可以取得一萬兩千元的租金收入來渡過難關。「再怎麼看，買房存錢都比放著來得划算！」對自己的買房計畫，張家芬顯然很有自信。

由於張家芬是用現金買下文心路中古屋，因此，沒有貸款問題；再加上一萬二千元的二間套房的租金收入，讓她在失業期間，得以度日。同時，除了利用專長接會計事務所的案件外，張家芬也有最壞的打算，萬一撐不過時，可將增值一倍的套房賣掉，解除危機。

天無絕人之路！去年年底，張家芬又重回職場，解除了財務的警報。精明的她，除了繼續買基金存錢外，由於認為台灣房價已高，已將部分資金挪往腰斬的美國房市買不動產證券化產品（RITs）。

回顧這十年來生命歷程，雖然，時感艱辛，但張家芬卻從不覺得匱乏，「支持我的，除了兒子與媽媽，還有『房子』！」張家芬欣慰的說。

張家芬存房三訣竅：

我可買總價多少的房子？

自備款與貸款金額又各是多少？

1.婚前可做的準備：

1.選擇優質基金與股票，先存得自備款。

2.趁低價買房，婚後與配偶共同養房。

2.失婚應有的打算：

1.暫回娘家將房子出租，節省開支又可收租金。

2.因房貸本金已在婚前繳了幾年，壓力已減輕。

3.失業必須的應變：

1.拿資遣費買兩戶小套房出租，增加收益。

2.預備無力支撐時，賣掉其中一戶增值房渡難關。

缺錢繳房貸時的 4 個救命恩人

救命恩人1：政府

善用政府針對首購、勞工、青年、公教人員、殘障及低收入等弱勢族群、失業者一系列的優惠房貸方案，來降低還款壓力。例如，青年安心成家貸款、財政部優惠房貸補助。

救命恩人2：銀行

主動向銀行表明還款壓力，協商調整以爭取更優惠的房貸或是尋求解套方案，包括利息、寬限期、還款年限、貸款手續費以及轉貸。

救命恩人3：親友

相對於政府和銀行提供的是有息的貸款，親友往往是良心借貸，只要有借有還，通常可以無息借到款項，對於應急，十分有幫助。

救命恩人4：自力救濟

可分為止血與開源。止血方面，即是如壯士斷腕，對於不良資產，寧可賣出停損；倘若房子具有增值性，則可以出租或分租開源以暫解壓力。