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【本報訊】恒盛地產(845)總裁程立雄表示,公司目前以開發住宅為主,但已制訂長期策略,逐步增加物業投資,因資金回流大。他透露,新增土地15%的面積計劃投資商業物業,包括商務辦公、酒店、車位、社區配套設施等,預計5至10年完成目標。 15%新增土地建商廈酒店 1 月份為冬季淡季,公司有2個樓盤正銷售,已套現13億元(人民幣.下同)。其中北京西四環的歐洲公館在去年10月推出的第一棟樓已售罄,均價每方米2.8 萬元,今年首月推出的第二棟樓也已售出50套,均價3.2萬元,共套現9億元;合肥的恒盛豪庭則以逾5000元的均價共套現4億元。 恒盛全國土地儲備740萬平方米,其中天津310萬方米,北京150萬方米,而上海則有280萬方米,佔上海總量的17%。公司在購地方面較謹慎,多以收購為主,目前土地儲備足夠未來5至7年發展。今年公司銷售目標將超100億元。 公 司自去年10月2日上市以來,共耗資100億元購買逾300多萬方米土地,土地款項一年內分期支付。截至去年7月底,公司尚有44億元未用貸款,9月及 12月又分別獲建行(939)及中行(3988)授信60億及80億元,加上上市集資的82.5億港元及今年預售款回流,資金流充足。今年若有合適機會, 也會考慮買地。 去年底,恒盛在上海徐家匯地區以20億元取得2幅地皮,總面積達14萬方米,其中一幅將發展為集商務辦公、住宅、零售於一體的生活社區,另一幅除住宅、零售外,還將加入酒店業務,並交由凱賓斯基進行管理。兩個項目將於今年下半年動工,明年料可推出預售,竣工或需時2年。 |
http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=4630
巴黎:
我記得打工的時候,一次有一個部門的主管窒我。事源是他大聲要求另一個主管不要把一些什物放到近他部門的地方,因為巴黎已制定要收各部門佔辦公室面積的租金規則,他也會收非法佔據他地盆的同事租金幫補。
"人人都應該關注的呀公物資,就會無人關注",這是很簡單的道理,要同事為呀公著想的唯一方法就是收費!電腦要收租金,地方要收租金,貨車要收租金.....那麼同事就會很用心去管理、組織呀公的物業、生財公具。麥多勞當然明白此道!
在 分析麥當勞時,我特別留意到它在2006年尾決定把所有拉丁美洲原先是自已運作的店以Franchised形式賣斷給承租人,根據它年報說,麥當勞是按店 鋪的營業額抽Royalties,同時它們會先選地方、後裝修,再以20年租約租給Lessee(Franchisee),有一些錢多的合作人,或會買下 那物業連裝修。整個環球系統的Franchisee店,有1半的店舖,以租金+Royalties方式運作。拉丁美洲的交易的目的是,只收租金和 5% 的Royalties,讓拉丁人自已管自已。
以下是麥當勞未賣斷前,2006年,2005年的在拉丁美洲自已經營的成績:
2006 2005
銷貨(美元百萬) $ 1,552 $1,237
未扣行政費利潤 212 141
% 13.7% 11.4%
行政費用 4% 4%
淨利潤 9.7% 7.4%
如果以資產 750M計,ROA是 20% 14.8%。
這樣好的回報,為何賣走它呢?!下回開估。
http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=4649
巴黎:
多個Blog友都已經聽過Macdonald其實是一間地產公司,如果不涉及真金白銀,這種傳說,聽聽無妨,但如果要科水投資,閣下就一定聽其言後挖掘所有的財報細看,證明管理層的言行是一致,無車大砲。
2006 2005
銷貨(美元百萬) $ 1,552 $1,237
未扣行政費利潤 212 141
% 13.7% 11.4%
行政費用 4% 4%
淨利潤 9.7% 7.4%
上述的拉丁麥記的淨利潤率已扣除了物業的折舊,因為是自已物業(約750M),所以不用付租金,這樣的盈利計算合理嗎?能否更有效率?!
在外國,地大人少,你開車幾個小時,分分鐘經過很多路旁的Mall仔,你可能連它們存在與否也未必留意到,如果那些業主收你平租,你會租這些三無地方,然後開一間"巴黎食店"嗎?除非你嫌錢多吧,我就不會。
不過,如果是一間醒目的M字在前面路旁,我想,你或會停下車子,吃點東西吧。
麥記明白,一些鬼地方的業主,求神拜佛都希望M記租它們的物業,所以它們便利用其組織,以低價買入,然後粉飾一番,高價租給Franchisee。
其實很多地方如果不是麥記,位置的確很爛,沒有什麼價值,就是一個紅底黃M字,那地方忽然多出一個之前未有的人流價值。
麥記不用像一般地產公司,要高價買入旺地,或者要苦心經營一地多年,花下大量時間金錢於裝修、推廣、管理,才能做出人流。
麥 記利用自已的規模、名牌,成立一個叫Brand/Real Estate的成本/銷貨中心,類似巴黎以前在舊公司以市值租金攤分到各部門佔用面績上,所不同是,麥記是與一個同等人流的另一個對手舖頭比較,算算自已 這間應值多小租金?即假如原先只是不毛之地,原業主的租金是5,000元,賣了給M記100萬,現在插上了"M"字,人流勁升,拍住前一哩那間面積差不多 的"肯得基"的22,500元租的旺店,麥記就收你$22,500元。這樣,它的Brand/Real Estate下的物業的一年租金回報便是$270,000,27%了。無誇張,麥記收第三者的租金回報接近物業值的27%。
麥記發現,拉丁M記的地方的人流,如果是對手,他們要付一個不少數字的租金,這筆租金,至小約是2006年的銷貨的10%-12%,那代表,計算應該付的租金值,拉丁麥記是蝕錢:
2006 2005
付租前淨利潤 9.7 % 7.4%
減:租金 11% 11%
獻損 -1.3% -3.6%
Blog友可以看到,即使我們感覺到麥記競爭力勁,但是呀公的資源,如果無一個細心的財務長,想一些有效的財務制度,就很容易這裡一個,那裡一個地被浪費了。
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農曆新年剛過,香港各大商場已搶發喜訊,齊聲表示因內地遊客增加,生意上升約兩成。 事實上,以往悶爆燈的收租股,股價全線上揚,齊齊創歷史新高。坐擁時代廣場及海港城兩大商場的吳光正,身家更首度衝破三百億元大關;太古及希慎亦不輸蝕,身家同樣大豐收,其中希慎利氏家族更重登富豪榜內。 至於長實主席李嘉誠,憑着和黃大翻身,加上自己真金白銀增持股份,終於打破近年阿二命,坐正做首富。而做了建材生意多年的呂志和,儘管其賭場市佔率包尾,但憑着濠賭股全面喪炒,股價翻了兩番,身家高達四百三十億元。海港城照起九倉 早上十時,廣東道還未太擠擁,LV及Gucci等名店尚有半小時才營業,門外已有數十人排隊等候購物;就記者多天觀察所見,排隊情況直到晚上關門才結束。 住在馬哥孛羅太子酒店的趙小姐,以為酒店位處廣東道,便可稍後出動避開人潮,下午四時才施施然到LV,「怎麼還有那麼多人?排隊都要十五分鐘,新包都沒了,舊的還有人在搶。」 她最終選擇放棄LV,跑到其他名店掃貨,不到半小時已滿載而歸,記者問她預算花費多少,她豪爽大笑,「那用考慮,想買就買,我還有很多東西要買,剛剛用了 三十多萬元買兩隻手錶。」問她是那隻牌子,「不知道,店員說比較出名的,我說每隻在廿萬內,由他們選,好像是愛彼錶。」惟她拿出來給記者看,才知買了一對 勞力士金錶。 她們一行四人來自溫州,每年來港購物一次,特別鍾情尖沙咀,視廣東道為港版香榭麗舍大道,「內地很多冒牌貨,走入名店就不怕。」縱然訪港多遍,她坦言今次最過癮,共花了四十多萬元購物,「人民幣升值,香港什麼都便宜,至少打八折,便宜,便宜,真是便宜。」 住在江西的王先生,則趁週末與朋友揸車來香港兩日一夜購物遊,「由江西駕車來,行高速八個小時便到,很快。」隨即大方展示手上的歐米茄新錶,「我特意不戴 錶落嚟,五萬幾元。」接着又抽起手上的LV、GUCCI紙袋猛讚,「同一個價錢,在內地只買到一個小的,在香港就可買到錢包甚至大包。江西沒有LV,以往 要去上海、北京買,但都不夠香港便宜及款多。」 不用一個小時,王先生跟朋友已花了十多萬元,雙手拿滿戰利品,折返佐敦的三星級酒店稍作休息,再到海港城最後衝刺,才駕車返回江西。 街鋪只租頂級品牌 大陸人攻陷海港城,早已人所共知,早前更有人目擊內地客在商場內,抱着小孩隨地大便,之後若無其事繼續逛商場。身為大業主的九倉已見怪不怪,其商場零售租 務總經理李麗儀表示,受惠國內人消費力強勁,海港城營業額打破歷史新高,「去年總生意額達二百零三億,升三成,當中以廣東道名牌升幅最大。」 事實上,海港城一直是九倉的旗艦,單靠這商場,已貢獻整個集團的四成盈利,難怪老闆吳光正以「心臟」來形容海港城。旗下的廣東道街鋪,更價值連城,只租予 頂級國際品牌,有代理二線歐洲品牌的公司曾要求租廣東道街鋪,不惜付天價租金亦不得要領,「佢冇話唔俾,只係等咗五、六年,一直冇聲氣。」 LV月租過千萬 其中佔地約三萬七千呎的LV,是繼巴黎總店後全球最大店鋪,每日營業額可高逾千萬元。有業內人士估計,「用底租約(每呎)五百元計LV月租千幾萬,如果用分成計,一定唔止呢個數添。」而三年前進駐廣東道的Hermes,面積五千三百平方呎,月租也要數百萬元。 有連鎖零售商表示,如欲打入九倉王牌商場海港城及時代廣場,每每要先啃豬頭骨,「早排我想進場,佢哋開條件,連帶在鑽石山荷里活廣場開鋪先有得傾。」而海 港城僅提供兩年死約,一旦生意不佳,長期僅繳付底租,未能向業主分成,勢必被趕出門外;部分心急入場的新仔,甚至願意簽下短約,「試吓反應再決定俾唔俾你 入場,又或者趁聖誕、新年假期搵你攝位都唔出奇。」 停車場變鋪位 雖然海港城面積達二百萬平方呎,是全港最大商場,但仍不斷改建,踢走俾不起錢的租戶,例如三年前將海洋皇宮大酒樓的舊址拆細,開了三間食肆外,餘下二萬多 呎租予無印良品等商鋪;並將惠康趕走,改租予日本時裝店UNIQLO。此外,數年前更將海洋中心一樓的停車場改建為商鋪,六十八個車位化為三萬多呎零售樓 面,亦即現時Paul Smith及詩韻等位置。由於原來物業未用盡地積比率,毋須補地價,每年為九倉帶來額外近億元租金。 專門研究本港商場變化的城大教授霍信昌表示,踢走低租金巨無霸是明智之舉,「酒樓及超市佔地大,每呎營業收入不及零售商鋪。其他商場為吸人流,要靠平吸引大型租戶,但海港城人流夠多,加上近年形象年輕化,情願拆細搵租金更高的商戶。」 除了不斷重組海港城,九倉還向外伸展,○五年以低價三億元買入隔鄰的星光行二、三樓部分層面,兩年前開始翻新,改名為星光城,並重建天橋直通兩邊,搬了部 分表現不佳的商鋪到此做開荒牛。惟因星光城知名度不足,有租戶表示生意麻麻,「據聞九倉想等三樓啲鋪頂唔住,之後租俾百老滙等影音鋪,希望走番高檔啲。」 地契未續有隱憂 海港城無疑是九倉會生金蛋的雞,惟有一大隱憂未解決,就是海運大廈的續租問題。原來佔整個海港城三成面積的海運大廈,地契將於明年到期;九倉早在○二年獲 城規會批准在大廈末端興建巨型摩天輪及六層高大廈,其後主動去信地政署要求提早續租,但政府一直拖着,至今仍未批准,記者就續約問題向李麗儀查問,但她拒 作回應。 面對政府遲遲不肯續租,九倉惟有將次一級的租戶,安排於海運大廈之內,免得他日真的易手,益了其他競爭對手,「長實附近有1881,肯定對呢塊地皮有超高興趣。」一名外資分析員表示。 無人駕駛希慎 海港城名店林立,對岸的名店則集中於希慎山頭。希慎是銅鑼灣大業主,經營策略較為保守,前任主席利定昌力圖大搞,成功將利舞臺的業權統一,上任之初,更定下十年大計,焦點是重建軒尼詩道的希慎廣場。 可惜利定昌○九年在家中猝死,未能見證心血面世。有認識利家的人表示幸好當年由利定昌揸旗,才敢拆掉興利中心(希慎廣場前身)重建,「利家房數多,如果唔係佢敢一錘定音,興利中心一定唔會喺right timing重建。」 興利中心於○六年底清拆,避過○八年金融海嘯後租金大瀉的慘淡日子,BMI基金管理總裁沈慶洪大讚,「時間上非常好,依家租金升咗兩三成,零售面積又大咗!」希慎廣場落成後,四十層高新大樓的零售面積,將由以往四層,增至十八層,商場部分地鋪呎租可逾一千元。 逝世一年主席懸空 惟利定昌去世至今已一年多,希慎仍未有正式話事人,僅找了前高官鍾逸傑做署理名譽主席。原來利氏家族龐大,各房關係疏離,加上一直暗鬥不斷,始終未能就下任主席人選達成共識,令希慎變得無人駕駛。 現時希慎十一人的董事局,只有四人姓利,包括利子厚、利憲彬、利乾及利德蓉,全屬非執董。利子厚被盛傳是繼任主席的大熱,但最終卻遭他否認。事實上,他在 ○三至○七年是希慎董事總經理,但後來以「追求個人目標」為由辭任,當時有傳他與利定昌不咬弦,去年初於堂兄逝世後才重返董事會。 希慎現由利氏家族以海外公司持有四成一股權,外人無從得知股權實際分布。據悉有財團想買起希慎,惟利氏分支龐大,第三代便有逾二十多人,外間難以一次過傾掂所有「利」益集團,導致計劃只聞樓梯響。 一條龍搵銀太古 另一隻收租股太古,旗下三個香港商場的出租率長期百分百,很難再在租金上有大突破。面對訪港旅客持續增長,太古遂另起戰線,成立酒店部門。 其實太古一直有沾手酒店,只是過往角色被動,僅將太古廣場內三幢物業,分別與萬豪、港麗及港島香格里拉成立聯營公司,太古在上述公司各佔兩成股權,未有參與酒店運作。 直至○八年,太古見香港各大財團也有自己酒店,才急起直追,找了在文華東方任職十七年的韋博文成立酒店部門;韋博文指建立自己的酒店,是正路決定。 頭炮是將在金鐘萬豪酒店最高十二層樓的服務式住宅曦暹軒拆掉,改建為hip酒店奕居,最貴的精品套房,一晚房租便要八千多元;接着再將太古城一塊曬地多年的迷你地皮,建成東隅酒店;記者試訂本月的房間,發現已有多天爆滿。 韋博文直言希望透過酒店,帶動太古城的人流,連帶提升商場的價值。其實太古旗下航空公司國泰及港龍的旅遊套票之中,這兩間酒店已是推介之列,企圖肥水不流別人田。 長和翻身李嘉誠 除了一眾收租股,長和系的表現亦相當標青。拖累和黃多年的3G,去年開始收支平衡,和黃股價亦復仇式上漲,一年內翻了一番,長實亦水漲船高,已進身紅底股。 身為老闆的李嘉誠,過去一年真金白銀斥資數十億元增持長實及和黃,包括先後約八十次買入長實。記者翻查資料,李嘉誠由最低價八十六元起開始掃貨,直至股價升至一百二十元仍未手軟;若以長實現價逾一百三十五元計算,單計去年的增持,回報已達三成,賬面賺了近二十億元。 事實上,很多金融機構一直看着李嘉誠的一舉一動,例如去年他出席深圳特區成立典禮,獲國家主席胡錦濤特意見面,背後便惹來不少回響。 有外資分析員更深信跟「超人」做買賣無衰,「撇開李嘉誠有時無厘頭入股一啲細價股,可能另有原因之外,佢睇自己熟悉嘅行業好準,例如金融海嘯後,趁高位狂沽南方航空同中海集運等,我哋不時留意佢點睇航運業嘅前景。」 上月底李嘉誠又再頻頻增持和黃,即惹來美銀美林撰寫報告唱好和黃,表示李嘉誠增持,代表股價有上升訊號,建議買入,目標價一百零四元。 連環做大刁 長和系業務瓣數眾多,不時分拆旗下公司,近期便連環爆出三單大刁,分別是有意搶閘推出全港首隻人民幣房產基金,以及被投行游說分拆屈臣氏上市;至於最大的 舉動,則是宣布將旗下香港及深圳的碼頭業務,以商業信託基金形式搬到新加坡上市,預計可套現五百億元,用作日後投資4G的彈藥。事成的話,和黃的股東勢必 再坐過山車。 行運一條龍呂志和 何家幾房人「爭燊家」,各大賭場亦有明爭暗鬥,早前澳博便與金沙為路氹地皮開火。事實上,澳門賭業這兩年競爭激烈,去年澳門博彩稅收高達一千八百八十三億元,較之前一年急升六成六,創下歷史新高。 六間持有賭牌的濠賭股雞犬皆升,平均股價翻了一番,升幅最厲害的,竟然是市佔率包尾的銀河娛樂,股價升了兩倍多,爆冷成為大贏家,主席呂志和家族的身家也連帶暴漲,從以往常駐富豪榜四十多位,攀升至第十一位。 銀河在六間賭牌營運商之中,並非最遲起步,市場份額卻僅得一成,被美高梅及永利後來居上。記者到過其賭場星際酒店,發現賭廳內雖有數十張賭枱,但賭客人數 寥寥,部分荷官因太過清閒,索性與同事聊天打發時間,內地賭客張小姐表示,「我只係陪朋友來星際玩玩,我比較喜歡永利和威尼斯人,賭場氣氛好好多。」 地盤停工變趕工 銀河如此質素,股價卻更勝同業,無非是喪炒銀河將於今年有大型新酒店落成,這間位於路氹的新酒店,與威尼斯人只有一街之隔,面積亦相若,設有人工沙灘及獨立小屋,以及六百張賭枱。 惟澳門大學博彩研究所所長馮家超卻指,銀河的炒作味道甚重,「銀河詳細資料都未公布,市場策略等等都未知,就算憧憬未來有條廣珠高鐵直達路氹,帶動大陸遊客訪澳,都唔係近幾年會興建好。」 無論如何,銀河景況已不可同日而語。回想○七年,銀河債台高築,地盤幾乎全面停工,其後銀河決定將兩成股份,售予英國基金公司Permira,套現六十五 億元還債及發展度假村。可惜禍不單行,○八年金融海嘯,加上中央收緊內地旅客出境政策,銀河遂宣布延遲原定○九年中開幕的度假村。 惟今時不同往日,銀河的地盤亦在趕工,據銀河職員指,度假村於四月率先開幕部分設施,實行一邊搵錢一邊裝修,「而家星期六、日都趕工,請好多人嚟加班。」 賭場爆挖角潮 除了斥資一百五十億元趕建大型度假村,銀河還在其他賭場內大手筆挖角,請了不少富經驗的荷官。四十多歲的方女士,一家四口全在賭場擔任荷官,最近丈夫亦由葡京過檔銀河,「舊年銀河請咗二千幾人,搞到所有賭場都大換血,我女兒人工由萬二跳到萬五,仲有得升職。」 濠江賭業你爭我奪,有分析員指,呂志和今次食正自由行再開通,以及新酒店落成,可謂行運一條龍,「佢做咗幾十年建材,都唔及搞賭場咁發達。」 50富豪榜 |
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九七年被控誇大《虎報》銷量,卻 因梁愛詩不提起訴逃過法律制裁的前星島集團主席胡仙,自從把「家產」虎豹別墅和星島集團出售後,三年來銷聲匿迹,許多人以為她已一無所有。誰知剛相反,本 刊訪問胡仙的秘書以及相熟地產界人士,他們異口同聲指胡仙仍財力雄厚,且生活逍遙。胡仙掌管的胡文虎基金,擁資一億零五百萬,另外胡仙透過公司在 港持有近億元物業,每月淨收租四十二萬元。長居澳洲、一年回港三數次的胡仙,現時最熱衷的,是回福建家鄉捐錢出風頭。「胡仙沒有錢?不會吧,她九月回來還 坐直升機,又捐了三十萬,全村人都當她財神啊。」胡仙家鄉、福建永定縣下洋鎮中川村虎豹別墅的管理員胡秀連說。七十歲的胡仙是在九月廿一日回鄉,為當地重 修後的虎豹別墅剪綵,並捐卅萬在村內的小學設立「胡文虎獎教獎學金」。中川虎豹別墅建於四八年,佔地僅數千呎,比香港虎豹別墅規模小得多,參觀門票每張五 元,別墅內主要展覽胡文虎夫婦及胡仙的物品,包括不少胡仙小時舊照。香港虎豹別墅在九八年賣給長實重新發展後,胡仙將不少物品搬到中川虎豹別墅安放,包括 現時放在大門旁的胡文虎銅像。別墅內售賣的紀念品之一、胡文虎當年藉以起家的虎標萬金油,也是胡仙由香港整箱帶回來,一共卅瓶,每瓶賣二十元人民幣。 基 金百年花不完雖然外間一直有傳胡仙並非胡文虎親生女,而是養女,但是,對於大部分中川村村民來說,這個出手闊綽的末代女富豪的身世並不重要,他們只想在她 身上得到利益,「不理她是否親生,總之村裡個個人都說,自己跟胡仙最親。每次她回來,總是全村一起去迎接,人人都想從她手上分得一點錢。」「心水清」的胡 仙,自然不會胡亂益人。胡秀連說,胡仙自九二年第一次回鄉,至今回鄉五、六次,每次都捐錢起學校、築道路,但沒私下給過任何人一分錢。她這次回鄉也只逗留 了三小時,一步也沒有入村,連胡文虎故居慶福堂,她也不去看一眼,反而後來到廈門等地拜會政府官員,到處捐錢,她在那裡住了一星期。胡仙回鄉所捐的錢,是 來自七二年成立的胡文虎基金。根據該基金○一年財務報告,去年底結餘有一億零五百萬,就算每年捐一、二百萬,也夠用一百年。此外,胡仙九九年出售星島集團 股份時,和接手的何柱國有協議,她每年可向星島支取九百萬元顧問費,直至○五年。對比星島集團(今年九月改名上海銘源)三年來累積虧蝕達一億一千萬,她的 確逍遙自在。 夥拍尼姑擁八千萬物業除了返大陸捐錢,胡仙在港也經營非牟利安老院。這間位於沙田排頭村二九七號,外表頗舊的佛教般若安老院,住了七十個老人家,由十六名員工照顧,負責院內事務的是八十七歲副院長釋傳敏法師。持有這安老院的「般若精舍」,雖是非牟利公司,但擁有四千六百多萬元物業,其中三個單位更是在今年一至七月買入。連同另一間胡仙任董事的非牟利公司「慈航淨院」,胡仙共透過這兩間公司,持有市值八千一百萬的物業。這兩間公司的董事, 除胡仙外,還包括幾位出家人釋傳法、釋法培、釋性智和釋傳敏,以及一名律師周淑嫻,周是前立法局議員王澤長遺孀。該批物業於八六年至今年間買入,種類很 「雜」,包括上海街一個鋪位出租作麻雀館、上環一整幢舊式商業大廈、彌敦道一列八個號碼的地鋪等,現時每月租金總收入達四十二萬元。 買樓好 眼光一位和胡仙相熟的地產界人士說,胡仙很少直接參與「般若精舍」和「慈航淨院」買物業,多數由出家人簽買賣合約。「她們過去廿二年只係賣過三個物業,賺 咗二千萬,其餘物業就一路用作收租,儲夠錢又再一次過俾錢買樓,從不做按揭。她們好有眼光,所買物業好易就租出,例如今年二月買個沙田廣場住宅單位,即刻 搵到租客,而家每個月收一萬一千蚊租。「仲有,你咪蝦出家人,佢哋買樓都由大集團周生生負責代理。周生生一向只做自己集團啲物業,好少做街外生意,但因為 周生生名譽董事長周君令的太太余碧蘭,都係『般若精舍』董事, 所以周生生做佢哋生意。」般若安老院是在胡仙五四年、即胡文虎逝世同一年,和政府換地取得三萬五千多呎興建。負責打理安老院的釋傳敏,每天早上十一時許在 院旁供奉骨灰龕的精舍唸經。記者問她買樓一事,她表示不願多談,但說到胡仙她就讚不絕口:「她很有心,每年一月她父親的生忌,她都會來安老院派利是給院 友,一百元一封,就算自己沒空她也會叫人來代派。」 長居外國胡仙在九八年十二月,將香港虎豹別墅以一億元賣給長實,當時長實限期她二千年三月前搬走。其後她透過公司名 義買了一個千三萬單位作新居,現值千五萬,連同「般若精舍」和「慈航淨院」的物業,她手上物業共值九千六百多萬。地產界人士說,她揀新居時挑選過多個樓 盤,「渣甸山、舊山頂、大埔鹿茵山莊都睇過,每次都帶埋風水師李丞責。」最後她選擇自己生活了大半生的虎豹別墅附近,大坑豪園一個三千多呎單位,二千年一 月購入。豪園樓齡達三十六年,不少老發彩也擇居於此。記者買了一個生果籃,登門到該單位探訪,開門的是一名中年男子,他表示胡仙不在港。對於他和胡仙的關 係、單位內尚有何人,他不露半點口風,生果籃亦不肯收下。該大廈其中一名看更則說,胡仙除了六月、九月曾回來,農曆新年期間也在港,「仲每個看更派咗一百 蚊利是。」平日則只有胡仙年屆八十歲的嫂嫂陳秀容(胡仙兄長胡好之妻,胡好於五○年駕飛機失事去世)和傭人居於上址。胡仙在港公司Asco Investment的秘書Julia Chen,形容胡仙行踪飄忽,隨時會突然出現,「她多數時間在澳洲,九月尾那次回來,我事先也不知,接到她電話時她已身在香港。」 月 花十萬養舊員工雖然派利是、捐錢等出手闊綽,胡仙自己的衣著方面卻非常「慳家」。今年六月,本刊曾攝得胡仙在北角馬寶道出現。以前坐平治房車出入的胡仙, 該次只由價值十萬元的豐田Echo Verso小房車接送。馬寶道天虹服裝店的店員說,當日胡仙到該店買了三件短袖花恤衫,花費一百元,「佢呢幾年不時嚟馬寶道買衫,買內衣褲我都見過,都係 買啲好平嘅。」儘管買衫只花百元,但胡仙在毗鄰馬寶道的渣華道,卻繼續經營無實質業務的Asco公司,每月開支約十萬元,只為養着一班舊員工。胡仙曾擁有股份或任職董事的十間公司,大部分都已結業,只剩下Asco。這公司六九年成立,約千五呎的辦公室是以每月一萬八千元租用,全公司只 有五、六名員工,都是四十來歲的女性。假設每人月薪一萬元,連租金、水電等,每月開支至少要十萬。員工之一的葉菊美,是胡仙在《星島》時的秘書,現在是胡 仙私人助理。Asco的秘書Julia說,有部分員工以前是在《星島》服務,九九年跟隨胡仙離開,胡仙把他們安置在Asco。在Asco門外當值的保安李 叔則表示,胡仙比以前「精神」了,「自從星島賣盤後,胡小姐同佢阿嫂成日都著黑色衫,冇厘神氣,不過九月返嚟著住件紅色衫,成個人精神晒。」土地註冊資料 顯示,Asco在七○年至九二年間曾多次買賣物業,但九二年至今手上再無物業。因此Asco員工十分清閒,例如胡仙九月回港那次,她們只為她安排和北角閩 僑中學校長、老師開會,胡仙是該校校監。Asco在公司註冊署更新資料的文件,也是由葉菊美簽名,有需要時才傳真文件到外地給胡仙簽署。記者到過Asco數次,均見該公司員工在下午四時五十分便下班,而且一週只工作五日,恨死打工仔。 |
答:
大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題,
可用將軍澳單位加按至樓價五成,套出$4.40mil*50%-
套出的六十萬,
當然你可以堅持將新都城轉比自己,
當然你又會諗埋阿仔。阿仔爭既卡數還清未? 正面信貸資料庫好似會keep你七年record。
十年後阿仔都應該成家立室。如果你現時每月都仲有錢淨,
同樣是受困於居屋不能加按之苦,手上現金十五萬不能作樓宇買賣,
當然居屋不用補地價,仍有吸引之處。
自住居屋每月供款$6,000而擔保再用$4000,
至於買入(如匯景花園/星河明居)三房,
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人生難免有風險!當面對困境時,平時存下的房產,只要靈活運籌,靠房子增貸、收租金甚至出售換現金,皆可能是幫助渡過難關的「貴人」。 撰文‧李建興 即使是一位月薪不到五萬元的小資女,歷經失業、失婚,成為單親媽媽,張家芬仍在十年內,於台中市區文心路四段及十期重劃區存到了一戶透天厝、兩戶包租套房,走入谷底的人生,開創出一個新局! 「我從沒想過,房子除可以擋風遮雨安身立命,竟也是幫我度過難關的貴人。」夏日的午後,剛滿四十歲的張家芬,穿著一身利落套裝,坐在咖啡廳裡,自信、爽朗地侃侃而談自己十年來的房地產經。今日生活無虞,對比過去曾經連孩子生病時醫藥費都付不出來,真是天壤之別。回想一路走來的風風雨雨,張家芬認為,之所以會不顧一切地咬緊牙關存房,與不安的童年有很大的關係。 張家芬出身軍人家庭,小時候不但要隨著父親的部隊移防而搬家,甚至,因父親退休後投資失利,還跟著在工地當建築工人的父親,在工寮生活了好幾年。「長大後一定要有自己的房子,一個安身立命的家!」張家芬怕極了「何處是我家」那般顛沛流離的日子;因此,在幼年時,大部分孩子還什麼都不懂的年紀,即許下了這個心願。 婚前趁低檔進場 以防將來無力買房幼時生活的苦楚,堅定了張家芬買房的信念,讓她在一九九六年剛踏入社會不久,就展開買房計畫。例如,在桃園南崁貿易公司擔任基層專員時,一放假就四處看房。此外,工作省下的錢,以每月三千元的方式,定期定額買基金,加薪或獎金的部分全省下來再加碼,為存房準備。由於投資與節省開銷雙管齊下,二年內,張家芬就存得了七、八十萬元的買房準備金。 到了二○○一年,雖然買房的基金仍十分有限。但張家芬考量到自己已經三十歲了,再不買,未來房貸可能要一直背到退休,並且房地產景氣已降到冰點;因此,即使親友看壞當時的房市,張家芬仍毅然決然買房。她的盤算是,單身時,自住可省房租;若結婚,可以與先生一起攤還,或賣掉房產,盈餘用來換更適合的房子。 由於張家芬計畫婚後盡快懷孕生子,因此決定買稍大坪數的房子。她選擇了位於南崁,一戶四十三坪、總價四三○萬元的大樓新成屋,向朋友無息借款五十萬元,以頭期款一三○萬元加上貸款三百萬元,順利買下人生第一戶房。 於是張家芬婚後,便有別於一般新婚夫妻要為住處煩惱,而她已擁有屬於自己安身立命的房子;並且,還房貸存房,也成了小兩口的共同目標。由於省下了各自的租屋開銷,加上努力工作,很快地償還了欠朋友的五十萬元借款。張家芬以為自己將脫離童年的噩夢,人生將走向坦途;然而,老天給的考驗,才正要開始……。二○○三年,孩子出生後,張家芬竟發現先生欠了一屁股卡債,最後,甚至要獨力撐起家用與房貸。不僅如此,八個月大的兒子更在此時生了場大病,八、九萬元的醫療費用,讓她簡直喘不過氣。在心灰意冷下,張家芬決定離婚,成了單親媽媽。 失婚後出租房子 增加收入過難關突來的巨變,曾讓張家芬一度考量賣掉房子,改以租屋來渡過難關。後來想想,時值房地產已經復甦,賣掉要再買回就更難了。因此,她轉個念,何不用出租的方式,來補貼家用?由於前夫已搬離,家裡空出了房間,她在台中也找到了工作,評估之後,決定先搬回娘家與媽媽同住,再把位於南崁的房子以每月二萬元出租。這麼一來,不但省了自己的租金,並且用出租的錢繳房貸後,還有二千多元的盈餘可用來做其他用途。張家芬憑一己之力養房,再以房養家,成為一位勇敢的單親媽媽。 然而,張家芬怎麼也沒想到,對她而言,充滿幸福想像的人生第一戶房,竟會成為獨力養家的重要支柱。在挫折中學得經驗後,婚變後三年,她著手買第二戶房的計畫。 這一年是二○○六年。 由於節度有餘以及工作順利,張家芬用公司的分紅配股買基金,又存得了一百多萬元。此時,她考慮到孩子已漸漸長大,需要更大的空間,年邁的母親也不適合住在老公寓;因此,買下台中市十期重劃區一戶總價八百萬元、三樓半的透天厝。 「身邊有閒錢,還是買房最穩!」張家芬分析,當時台中的生活四號線快速道路已動工興建,房子增值潛力大,無論自住、投資甚至賣掉應急,都是很好的標的;因此,她為了籌措自備款三百萬元,賣掉了南崁的房子。由於房子已增值了將近一百萬元,還掉了貸款後,還多了二百萬元的資金;不但足以補貼新房子的頭期款,又能作為未來生活以及繳房貸的基金。除此之外,張家芬為了快速還掉買房的五百萬元貸款,還把位於台中北區的老家,以每月八千元出租,接媽媽與她同住,縮短還款時間,靈活運用現有的資產。 以資遣費再養房 失業依舊老神在在然而,老天爺似乎想給張家芬出另一道人生試題……。 一○年,原本生活逐漸順遂的張家芬面臨另一個考驗||公司解編,命途多舛的張家芬頓時失業了!照理說,負責全家溫飽的她應該慌亂至極,但張家芬卻老神在在,原因是她另有盤算||著手第三次的買房計畫,以總共八十萬元的資遣費與退股金,以及幾年來的基金盈餘,在台中市文心路買下了二戶打通的中古屋。 雖然在生活頓失依據時買房,讓人替張家芬捏一把冷汗,但她分析,危機可以是人生的轉機。例如,由於屋主急售,這間房只賣一七○萬元,買下後,把房子隔成兩戶出租,每間月租金六千元,就可以取得一萬兩千元的租金收入來渡過難關。「再怎麼看,買房存錢都比放著來得划算!」對自己的買房計畫,張家芬顯然很有自信。 由於張家芬是用現金買下文心路中古屋,因此,沒有貸款問題;再加上一萬二千元的二間套房的租金收入,讓她在失業期間,得以度日。同時,除了利用專長接會計事務所的案件外,張家芬也有最壞的打算,萬一撐不過時,可將增值一倍的套房賣掉,解除危機。 天無絕人之路!去年年底,張家芬又重回職場,解除了財務的警報。精明的她,除了繼續買基金存錢外,由於認為台灣房價已高,已將部分資金挪往腰斬的美國房市買不動產證券化產品(RITs)。 回顧這十年來生命歷程,雖然,時感艱辛,但張家芬卻從不覺得匱乏,「支持我的,除了兒子與媽媽,還有『房子』!」張家芬欣慰的說。 張家芬存房三訣竅: 我可買總價多少的房子? 自備款與貸款金額又各是多少? 1.婚前可做的準備: 1.選擇優質基金與股票,先存得自備款。 2.趁低價買房,婚後與配偶共同養房。 2.失婚應有的打算: 1.暫回娘家將房子出租,節省開支又可收租金。 2.因房貸本金已在婚前繳了幾年,壓力已減輕。 3.失業必須的應變: 1.拿資遣費買兩戶小套房出租,增加收益。 2.預備無力支撐時,賣掉其中一戶增值房渡難關。 缺錢繳房貸時的 4 個救命恩人 救命恩人1:政府 善用政府針對首購、勞工、青年、公教人員、殘障及低收入等弱勢族群、失業者一系列的優惠房貸方案,來降低還款壓力。例如,青年安心成家貸款、財政部優惠房貸補助。 救命恩人2:銀行 主動向銀行表明還款壓力,協商調整以爭取更優惠的房貸或是尋求解套方案,包括利息、寬限期、還款年限、貸款手續費以及轉貸。 救命恩人3:親友 相對於政府和銀行提供的是有息的貸款,親友往往是良心借貸,只要有借有還,通常可以無息借到款項,對於應急,十分有幫助。 救命恩人4:自力救濟 可分為止血與開源。止血方面,即是如壯士斷腕,對於不良資產,寧可賣出停損;倘若房子具有增值性,則可以出租或分租開源以暫解壓力。
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