撳錢遊戲左丁山

撳錢套現居屋發達之路

2012-8-16 NM

居者有其屋（居屋），曾幾何時，是貧苦公屋戶「升呢」至有樓階層的門檻，或是無數入息有限家庭置業的踏腳石。抽居屋，是大家的集體回憶，抽到就如抽中六合彩！一家大細興奮不已，還一住幾十年成為老街坊；那時候的居屋，是切切實實的用家市場。

但大話特首梁振英，上任半個月，便將居屋變成炒家市場。他宣布每年有五千戶白表客，可免補地價購買綠表居屋，以「加快居屋流轉」。一時間居屋炒起、屢創癲價；以綠表身份住愛蝶灣的趙太，賣樓一鋪賺二百萬；任採購的David，購入大角咀富榮花園，價格仍乾炒上升；而以居屋業主身份，狂借財仔當提款機的亦比比皆是。今日的居屋，是普羅市民發大達的捷徑。

坐享鯉魚門無敵海景的筲箕灣居屋愛蝶灣，上月呎價連環破頂，其中九座高層A室單位，以四百五十三萬元，膺全港最貴綠表（未補地價）居屋王的美譽。「封王」背後，原業主是師奶趙冼翠琼。她一家四口原住將軍澳公屋翠林邨，透過綠表身份（即是將公屋交還房署換居屋），上車購入愛蝶灣，再憑近月「癲價」賣出單位而賺到首期，買下私樓筲箕灣廣場，一步步圓了許多人嘗也嘗不到的置業夢。

圓了我的私樓夢

眼前的趙太，穿着桃紅色睡衣，滿心歡喜地打開家門，讓記者參觀這間被她譽為「好靚」的全港最貴綠表居屋。只見屋內以白色裝潢，簡潔優雅，間隔方正，相當實用，最正是客廳及三個睡房皆可飽覽整個鯉魚門海景。故此趙太賣出這單位時，顯得依依不捨，心情忐忑；上月特首梁振英宣布白表（即非公屋戶但設入息上限）居屋申請者，可購入未補地價的綠表居屋，趙太的單位正正是受惠者，她帶點肉緊地問記者：「你覺得居屋仲會唔會升？我賣遲啲係咪仲賺多啲？」二十多年前，趙太只是和先生及奶奶同住柴灣殘舊公共屋邨的家庭主婦；不久她誕下長子，順理成章入紙申請公屋，等足五年，終於輪候到一個將軍澳翠林邨兩房單位，月租只需千多元，在這裡她再添一丁；然而趙太一直心思思欲搬回港島東區，但向房署申請調遷被拒。她說：「我老公做運輸，成日要揸車去港島返工，個仔又喺筲箕灣返學，住翠林邨搭完港鐵又要駁小巴先到！隧道費又好貴o架嘛！」直至○八年，趙太兩名兒子長大，她遂出擊透過居屋二手市場（綠表），交還翠林邨公屋入市，她一輪嘴說：「未申請前已睇過柴灣富欣花園同西灣河東欣苑，但係東欣苑實用面積唔夠高喎。我原本就心儀富欣花園嘅，始終柴灣居屋只要百幾萬就有三房單位啦，平過而家揀嘅愛蝶灣幾十萬呀！」但申請獲批後，「地膽」必得富物業代理的經紀，死命向她推介愛蝶灣。趙太在看過該六百九十多呎、坐享無遮擋鯉魚門海景、且實用率高有L形客廳的單位後，即念念不忘，幾日後終扑槌以二百四十萬購入，首期六十萬由親友借出。

一鋪賺二百萬

趙太不知道的是，她扑中的竟是居屋樓王！搬入該單位至今，來自地產代理的電話響個不停，紛紛致電趙太查問會否放盤。在好奇心驅使下，趙太於去年某日等候外賣期間，走入附近的長城地產行問價。「你個單位值三百幾萬！」地產代理以為趙太要放盤，心急要帶客人上門睇樓。但趙太耍手擰頭道：「三百幾萬咋喎！梗係唔賣啦！」

直到近月趙太又好奇向銀行查詢居屋按揭，並有驚人發現。「原來層樓就算供滿，未補地價好多銀行都唔肯翻按o架！而且要先去房委會辦手續，證明等錢使。咁我如果老咗有咩事，突然想要一大筆錢點算？」心想「攬住」居屋卻毫無安全感，趙太選擇忍痛割愛；眼見同屋苑七座一個單位於七月破頂，故下決心放盤。

放盤只有幾日，帶挈她購入樓王的必得富經紀王先生，已找來靚客。王先生向記者指，客人鄭鎮城居於鯉景灣、任職機電工程署。由於他有公務員優惠，可以綠表身份買入單位，毋須先補地價；否則補地價金額估計二至三百萬，總樓價便達七、八百萬！不是人人負擔得起。雙方由趙太叫價四百八十萬元開始拉鋸，鍾情海景單位的鄭先生，即場以四百五十三萬扑槌，趙太一鋪獲利二百多萬！她一方面手舞足蹈地向記者硬銷單位，一方面語帶忐忑反問記者：「仲有無得升？經紀話呢類單位銀碼大，新政策難受惠我先賣！」記者只好安慰，這已經是天價！她還是放不低：「真係賣咗買唔番，而家啲九百呎豪宅，邊有我呢個客廳咁大！」

只有爬上去

合約已簽，趙太懷着複雜心情進據私樓！同月她快速以四百多萬購入筲箕灣廣場一個五百九十呎單位，免成無殼蝸牛。「係無呢度咁大咁闊落o架啦！新屋又冇海景，但係居屋真係好冇保障囉！」趙太向記者再三強調居屋詬病，似是講說話安慰自己。「補完地價呢度同嘉亨灣（毗鄰愛蝶灣的私樓）價錢差唔多！但人哋用料同質素好咁多，又送冷氣機同雪櫃。居屋邊有得比呀？」「係，你話我係成功個案，有居屋做踏腳石買私人樓，係啱嘅！但係我唔爬上去，就只會跌落嚟！政府到時會俾番間公屋我咩？真係望住個海景等死。」趙太始終擔憂，日後若遇上家人需一大筆現金，卻無法靠居屋借貸周轉。「咁你要保佑自己一世平安無事，個仔又事業有成囉！」趙太更連珠炮發批評梁振英的新措施。「依家唔賣，政府遲吓又唔知推啲咩措施，可能打擊樓價o架！」毋庸置疑的是，趙太是靠公屋居屋升呢、一圓置業夢的幸運兒。

價格升完再升

上週六，是任職採購的郭偉龍（David）的大好日子。這天他以四百一十萬購入的大角咀居屋、同屬樓王質素的富榮花園收樓，一家四口連工人及父母齊齊到來，迎接歷史一刻。面對直擊其收樓過程的記者，David難掩興奮，拿出一份彩色列印的圖則連相片道：「呢啲係我睇樓時影低嘅，部分傢俬搬走咗，如果你哋要，等我email俾你！」?到二十樓，一出?未到單位門口，郭老爸就高興道：「嘩，條走廊咁闊嘅！」原來貴為九龍居屋王的富榮花園，不單由私人參建，還是和諧式設計，大堂是一個偌大的正方形，電梯左右前後都有約幾十呎空間，一梯六伙齊齊開門都不會背貼背，門前有大量空間放置雜物，就算David隔壁單位將小孩單車放在走廊，我們一行九人聚在David門口，仍容得下兼走動得綽綽有餘。

五百呎間三房

由於一家人都是第一次開這道「新屋」門，所以擾攘了五分鐘才能成功開門入屋，David笑言，睇樓時無留意原業主裝了三重鎖，「這個單位我一睇就鍾意，前後只用了一小時，我就決定買入，貪其實用率高，雖然得五百六十八呎，但可以間到三間房。」David拿出另外兩張彩圖，展示如何將現有兩間改作三房，「將廚房縮細一點，再將隔籬間房一開二……呢張圖show的是會用的物料，你睇吓……」David邊講邊再揭開另一張彩圖。

David在葵興邨長大，廿年前因政府拆邨，其父以綠表身份，花了五十多萬買下荔景站側邊的居屋賢麗苑，一住至今，故David對居屋情有獨鍾，甚有研究，「居屋實用率是比較高，但都要揀屋苑，好似富榮花園同海富苑，樓齡只差兩年，但我揀的富榮花園，實用率高達八成半，比海富的七成六多一成。」三十多歲的David，將資料放入Samsung手機，經常參考，功課做到足，「CY一早放風會有居屋政策，早在三月我已經睇過一輪樓，這類五百幾呎單位當時已賣三百七十萬，仲升緊，趁梁振英未搞亂個市，小朋友又放緊暑假，係時候換樓了！」

這已是David第四次置業，「○一年房協同房委都有貸款計劃幫青年上車，我就向房協借咗三十萬首次置業貸款，以一百萬買入葵芳閣，不過呢啲貸款計劃現時無了！」因此Daivd上車首期連佣金律師費等，只需付十萬元，○七年賣走賺八萬後，他跳級踩入珀麗灣，○九年賣走又賺四十多萬；緊接購入的新葵芳花園，最後賣出再賺一百一十三萬。乘着香港樓價愈升愈有的畸形現象，他亦愈住愈貴、換樓四次、由一百萬元的細價小屋苑，輾轉到二百、三百萬元的大型私樓，最後換入富榮花園這四百多萬的居屋樓王。

居屋豪宅名校網

有一子一女、湊夠「好」字的David謂，今次換樓全為下一代，「睇中油尖旺呢個名校網，唔好話同九龍站啲富豪share，哈哈，淨係奧運站一帶的私樓都過萬元一呎啦。始終我哋唔係有錢，要搵間有津貼嘅好學校唔容易。阿女明年就要報小學，今年搬屋就啱晒，只要阿女入到我哋鎖定的學校，細佬就一定入到！」 David跟記者大談如何為子女鋪路，還未懂事的兩姊弟就在廳房追逐穿梭，顯然全家人對購入這間居屋都相當滿意。單位平均呎價達七千二百多元，問 David會否肉赤，他不痛不癢道：「而家又再升咗價啦！我又唔覺得好貴喎，反正新葵芳花園個單位，都以破屋苑新高呎價賣出，近六千二百元o架，嗰度成三十年樓喎！呢度樓齡十四年，仲有交通方便好多，去奧運站、出旺角、返大陸（指上三號幹線）同樣都係十幾分鐘！」前後住過三個私人屋苑的David，嫌棄私樓的會所設施，認為「不常用」，兩夫婦還是喜歡帶女兒到美孚的公共圖書館借書，他又大讚富榮花園屬居屋，無會所；管理費只是每呎九毫，經濟實惠。「五年前我細佬大學畢業，怕佢好易過資助限額，所以我哋就叫佢即刻以白表身份申請居屋，始終居屋作為上車比較易嘛，最終他以一百二十萬買了屯門景新臺，好近輕鐵站，都幾好住。睇報紙話，而家值二百萬，又賺咗！」如今郭氏父子三人，各有一間居屋，樂也融融。

狂借財仔任你撳錢

「未補地價嘅居屋……都無問題！」廣告歌都有得唱，近年不斷有財務公司，以未補地價的居屋都可借錢一招，吸引居屋業主借錢。事實上，未補地價的居屋，只可向持牌銀行及政府抵押借一按或加按，還要事先申請，財仔肯借「二按」，只是因業主有磚頭揸手較有保障，借的仍然是私人貸款而非按揭，利率奇高；但就令大量居屋業主，藉此變相將居屋變為提款機或撳出救命錢。

第一信用財務主席冼國林指：「未補地價嘅居屋唔能夠成為抵押品，這只是一啲細財仔吸客嘅伎倆；將貸款協議放上土地註冊處記錄，亦只係嚇吓業主還錢。由於借嘅係personal loan，利率一般都係十幾廿厘。」部分財困業主，睇中這條「財路」；去年十二月破產的盧嘉英，自一○年七月至去年八月，僅十三個月內，便以旺角海富苑居屋業主身份，反覆五次向三間財仔借貸，狂撳二百七十多萬元，相信當中涉及債冚債，財仔息口高達三十至四十八厘！盧嘉英最終頂唔順，居屋被一按銀行滙豐收為銀主盤變賣，最終以約三百六十萬元於自由市場易手；扣除補地價及償還滙豐樓按餘額，所剩無幾。

曾是大行經紀、○八年在灣仔成立代理行的蔡俊雄，手持將軍澳唐明苑居屋單位，亦曾四次找財仔，最後一次是去年底，借十二萬年息高達四十八釐，今年四月蔡俊雄以二百五十三萬沽出單位，可幸扣除補地價後有錢落袋。本週二蔡俊雄回覆，起初態度友善，後來語帶不悅：「係啲agent亂講，唔好寫我呀！」記者向其員工查詢，他們好奇反問：「即係佢冇還錢呀？」他的員工都不知老闆行蹤及公司生意額，只知他經常外出工作，行蹤神秘。

專家意見：居屋要設限

記者走訪多個業主及買家，都認為居屋夠實用，價錢又較私樓平，地位較前大大提高。事實上，近月居屋價屢創新高，但因業主都不肯放盤，形成有價無市。在筲箕灣開茶餐廳的何太，早年居於西灣河成安村寮屋，「約三十年前，政府要清拆，就一間木屋派一間公屋，那時我還未嫁，我家派了兩間，住在隔籬村（十字徑村）的老公就派一間。」有三間公屋在手的何太一家，近年以兩間公屋「換」兩間居屋，自然發過豬頭。記者到訪其中一個筲箕灣居屋東欣苑的三房單位，間隔極為實用，還以三十多萬裝修，廚廁配套媲美私樓。「今年五月時，有個經紀來茶餐廳食飯傾開，話這單位最少值三百二十萬，我不捨得賣，近日有個舊寮屋街坊出價近三百五十萬，嗯，等我再諗吓先。」仍居於公屋的何太笑言。

居屋當寶唔肯賣

居屋癲價，全因梁振英的新政策，他宣布每年有五千個名額，容許月入三萬元的家庭以白表資格，購買免補地價的居屋。居屋至此便不論綠表或自由市場，都即時封盤、反價、追價、創新高，如今更是全城缺盤，「富榮花園有十八座，但只得約十個放盤，全數放盤呎價七千，業主都觀望，驚賣平咗。」專做居屋的利嘉閣助理區域經理馮樹勳道。居屋業主都想賺到盡，買家卻驚明年更多人爭，令樓價短短一個月升了一成。以前居屋有「補地價」一招作為居屋這優惠政策的金剛箍，但現時可免補地價，又應否有更多限制以免不公平？」城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，政府要考慮更多細節：「係咪應該設禁售期？但禁售期內買家患病、財困等，又如何處理呢？是否可以由政府原價購回？五千個名額是一批過，還是分批？合資格人士又是否一世只可抽一次？」潘永祥又指，現時外圍不穩、利息低、通脹壓力大等客觀因素完全無變，樓市的漣漪全由政府公布的土地政策所推動。

居屋Q & A

Q：何為居屋補地價？由買家還是業主負責？

A：房委出售居屋予公屋居民（即綠表）時，售價會比市價低，兩者相差的折扣率為補地價時計算金額的依據。業主要將居屋二手市場的單位自由買賣，要先補地價。補地價手續需由業主在未出售居屋前，向房委會提出申請及辦理。

Q：居屋補地價金額由誰釐定？

A：房委會。收到業主申請後，房委會於一個月內安排測量師上門進行估價，收費為四千零二十元；業主接受補地價金額，該筆款項將在所需支付的補地價中扣減；若業主不接受補地價，收費也不能退回。

Q：申請居屋補地價需時多久？

A：約兩至三個月。首個月為安排測量師估價，在房委會批出補地價金額後，業主有兩個月時間考慮是否接受。

Q：不服居屋補地價金額，可否向房委會上訴？

A：不可以。

Q：除了出售居屋，綠表身份業主要出租居屋，是否需要補地價？

A：需要。業主暗中將此類居屋出租，屬於違法，刑責最高罰款五十萬元及入獄一年。

Q：綠表買家購入未補地價的居屋，能否向銀行承造按揭？

A：可以。二○一○年十月經修訂，按揭還款保證期可長至三十年；銀行在承造按揭時，會以三十年減去該居屋樓齡，作為按揭年期的上限。例如大角咀富榮花園樓齡十四年，按揭便只能做十六年。

Q：未補地價的居屋可否加按或供斷後重按？

A：可以。但業主需得到房委會批准才可進行，一般批准原因僅限於籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、業主離婚/分居而需向配偶還樓價或支付贍養費，或業主因生意出現財困等，手續需時一個月。另，申請費用三千四百二十元，不論申請成功與否均不能退回，而獲批後還需繳付三千八百元草擬法律文件手續費。

Q：財務公司可否以未補地價的居屋作抵押品，借錢予業主？

A：不可以。未補地價居屋的貸款財務機構，僅限於持牌銀行或特區政府，財務公司只是向業主借出私人貸款。

Q：是否只有公屋戶籍的戶主，才可以成為未補地價的居屋業主？

A：是。若公屋戶主為退休人士，或收入有限，在銀行要求下，其他家庭成員可以作擔保人，但並無業主的實際權利。要轉讓業權，普遍做法是業主另立一張「平安紙」，指明將該居屋單位轉送予相關家庭成員。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=36261

港人慣用滙豐及恒生銀行服務，貪其提款卡在海外撳錢方便，櫃員機網絡覆蓋率高，到訪歐美暢行無阻。不過，最近有大批客戶發現，憑滙豐或恒生提款卡於海外提款，撲餐死亦未必撳到錢，全因新推的晶片卡已停用老牌提款網絡PLUS，客戶焗用銀聯卻問題多多，紛紛鬧爆滙豐服務大倒退。

七月底，郭先生與太太到法國度假，因公事忙無暇兌換錢幣，身上只攜帶剛更換的恒生晶片提款卡，並事先啟動了海外提款功能，打算到埗才撳錢。豈料抵達巴黎第二天，郭先生憑卡經櫃員機提款時竟然無法撳錢，才發現新卡取消了沿用多年的櫃員機網絡PLUS，變成只能經銀聯櫃員機網絡提款，嚇得方寸大亂：「銀聯唔係度度有，我搵咗好耐，試過去法國巴黎銀行，但係無銀聯，最後去到法興有銀聯先撳到錢！」

正在歐洲體驗工作假期的關小姐亦試過有同樣遭遇，她持有恒生及滙豐銀聯提款卡，連撲四個國家仍找不到受理的櫃員機：「我由冰島、烏克蘭、摩洛哥去到土耳其，只係見過兩、三部銀聯機，我撲咗起碼三十部機，最後先得兩部喺巴黎撳到！」事實上，郭先生及關小姐並非個別情況，大批滙豐及恒生客戶亦遇到同樣問題，在網上鬧爆滙豐為國際級銀行，海外提款卡網絡卻愈做愈差。

停用PLUS網絡

滙豐轉發晶片卡，事緣金管局規定發卡機構須將提款卡由磁帶卡更換為較難被盜取資料的晶片卡，最遲須於一四年三月底完成。VISA旗下的PLUS，為全球流通量最高的老牌提款卡網絡，於歐美最為普及，手續費較貴，但廣受外遊人士歡迎。而銀聯則是○二年誕生，聲稱櫃員機覆蓋一百四十多個國家，但大多設於國內及亞洲，在歐美的普及程度遠遠不如PLUS。滙豐及恒生提款卡，過去一直兼用PLUS及銀聯網絡，然而轉新卡之際，卻捨PLUS而取銀聯。

資訊不足客戶中招

事實上，滙豐及恒生於去年第四季起，已分階段通知客人轉用新晶片卡，預計今年底將完成換卡程序，但過程中僅在發卡信及網站，以細小條文交代新舊卡分別，結果不少客人不知就裡轉用新卡中招。記者曾到恒生太子分行，查詢新晶片卡於海外提款有何限制，就連其三名前線職員亦一度擺烏龍，以為提款卡可通用PLUS網絡，在記者要求下，高級職員才查清，新卡已不能通用PLUS，客戶只能經銀聯提款，明顯恒生內部也無清晰指引。

陷阱一銀聯頻失靈

客戶焗用銀聯提款，銀聯機不但難搵，更隨時失靈無錢攞。郭先生及關小姐同樣試過，在海外多次使用銀聯櫃員機，但亦無法提款。「好難得搵到一部銀聯機，但唔知係咪部機讀唔到晶片卡，一入張卡入去，即刻出番嚟，完全撳唔到錢！」關小姐無奈說。

陷阱二滙豐唔支援

更離譜的是，就算持有滙豐新晶片卡，到滙豐海外某些國家分行櫃員機亦不獲支援。郭先生便試過憑恒生銀聯卡，於巴黎一部滙豐銀聯櫃員機提款，結果亦告失敗。翻看滙豐網站資料，原來阿根廷、巴西、法國、希臘、馬耳他、墨西哥、新西蘭、巴拿馬及土耳其等九個國家的滙豐櫃員機，竟然不支援新卡。

陷阱三駁信用卡易中伏

滙豐曾向客戶建議，出發前預先申請滙豐信用卡，再將提款戶口連結到該卡，由於信用卡可通用VISA或Master櫃員機網絡，客戶即可提款。不過，關小姐卻親身驗證，海外櫃員機大多不可選擇戶口，入信用卡後，熒幕無法顯示儲蓄戶口；若客戶照提款，一律被當作信用卡現金透支，利息特高，「咁耐以嚟淨係喺烏克蘭基輔有一部可以揀，其他機全部當你現金透支，咁即係滙豐提供嘅解決方法，又係唔得o架啦！」

回應滙豐：加推第二晶片卡

金管局發言人指，現時發行的晶片提款卡，技術上能夠支援多於一個網絡，至於銀行決定採用哪個網絡，僅屬商業決定。滙豐發言人指，已向銀聯反映意見，銀聯將改善其晶片卡網絡，亦了解並非所有銀行的自動櫃員機都提供賬戶選擇，客戶在海外提款時，若因現金透支產生手續費，可聯絡行方作跟進，未來數月行方將為有需要使用國際網絡的客戶提供第二張晶片卡。恒生則稱，會留意客戶使用晶片提款卡的情況及需求，銀聯於截稿前未有回應。（投訴組）

司馬文鬧爆滙豐

南區區議員及創建香港行政總裁司馬文亦試過有錢無得用：「當時我一家人到咗荷蘭機場，我諗住用滙豐提款卡撳錢，點知去晒機場嘅ATM試，全部都唔得！以前滙豐卡用嘅PLUS網絡，幾乎全世界都用到，就算喺瑞士高山都提到當地嘅錢！而家出外旅行要帶定好多錢，又驚跌咗驚俾人偷！好似返咗去黑暗時代(dark ages)！」司馬文指，滙豐曾解釋，公司轉用銀聯網絡前已在港進行調查，發現逾九成半人慣用銀聯網絡提款，但他認為滙豐忽略海外使用銀聯不如香港般方便，結果「根據錯嘅數據下錯決定」。

自保貼士

若持有滙豐及恒生提款卡及信用卡，出發前最好將兩者駁通，增加在海外提款的成功率；但要留意是否從儲蓄戶口提款，若在緊急情況下，誤從信用卡戶口作現金透支而被收取手續費，可留下記錄事後向滙豐追討。此外，出門前宜帶備足夠現金及信用卡，亦可考慮申請其他銀行的提款卡作後備。

壹判官

滙豐為國際級銀行，轉卡卻一塌糊塗，提款卡網絡縮水，連累客戶出國無錢用，隨時墮入提款陷阱，把客戶當作晶片卡的白老鼠！劣劣劣劣（五個劣為最嚴重）

📖 ZKIZ Archives

Random Tags

撳錢雪明資產管理世界

撳錢套現居屋發達之路

海外撳錢撲餐懵滙豐提款網大縮水

《撳錢》觀眾搵答案谷爆網

世說新經：全城遍佈撳錢機會

兄妹串謀呃now TV《撳錢》35萬元

農民工脫鞋跪地撳錢

中銀研「篤手指」撳錢

血洗ATM汕頭匪狂捅撳錢男2死

📖 ZKIZ Archives

Random Tags