📖 ZKIZ Archives

雷曼兄弟破產引發的全球金融海嘯，令股市大冧，第二波是直接衝擊樓市。

母公司財困，一眾外資基金如AIG、美林證券及摩根士丹利，近期在香港商廈、商鋪及豪宅市場齊齊掟貨，估計總值逾三百億元。

目前只有一批仍有實力的華資及未受美國次按風暴影響的歐洲基金，有力接貨；然而本刊向多方查詢，都表示現時寧可儲定彈藥傍身，實行隔岸觀火。外資極可能因此要大幅劈價求售，另一場本港樓市「海嘯」，即將殺到埋身！

獲美國聯儲局批出八百五十億美元貸款的AIG，在流動資金問題上暫舒一口氣。不過長遠來說，仍然要儘快出售資產解決財困。據知，其在香港的中環甲級商廈AIG Tower，已於近月在市場以暗盤形式放售。

「佢 哋唔係全幢全資擁有，所以只可以賣股權。佢哋唔敢高調話賣，擔心被人㩒住搶，只能夠subject to offer，被動地等有心人問價。」一名專做寫字樓買賣的經紀透露。AIG Tower市值達九十億元，已比年初估值調低了十億元，而 AIG佔這幢大廈九成業權，如物業成功出售，估計AIG可套現八十一億。

事實上，AIG子公司友 邦保險（AIA），於今年三月已急急沽售北角港運中心兩層，套現二億多元。雖然AIA在香港持有的物業不多，但大都是「巨無霸」，如早年購入予旗下員工作 宿舍的淺水灣赫蘭道，有三棟住宅共六十九個單位；另外與麗新合作發展的灣仔活道項目，及跑馬地友邦大廈全幢，估計價值逾三十四億元。

大摩美林出貨無承接

另 一投資銀行摩根士丹利，於香港設立的房地產基金，最近亦放售市值約七十億元物業。大摩於○六年與鵬里資產等合組財團，以二十二億元購入的前中環恒生總行大 廈，已花兩億元為物業翻新，並改名為盈置大廈；現時尚未招租完畢，已開價四十多億元出售。一名行內人士說：「呢幢盈置大廈仲有七成單位未租出，加上市道轉壞，暫時無人有興趣。」而大摩在各區發展的八幢莎瑪（Shama）服務式公寓，其中五幢在市場上放盤，叫價十五億元，一樣無承接。

「大摩最擔心旗下星展銀行大廈全幢，好急想放。舊年叫價十億，到今年降價到九億，本來有華資傾緊，但由於星展銀行有可能退租，要另外再搵租客食晒全幢會好困難，所以最後都係撻Q！」據知大摩已有心理準備要再降價求售。

而 美資大行美林證券旗下的房產基金，亦開始劈價拋貨。美林於去年初才以五億三千萬元買入逾九成業權的旺角金都商場，於數月前已打算以七億轉售。由於發現市場 缺乏承接力，表面上繼續「企硬」七億，但暗盤已割價百分之十五至二十，美林已願意割愛，一改外資通常揸貨六、七年才放售的習性。就連澳洲的麥格里基金，亦 低調放售旗下多項工廈物業，如市值八億五的屯門田氏廣場等。

華資財團取態觀望

外資大行齊掟貨，有能力接貨者，就只剩餘一向保守的退休基金及歐洲基金；而緊守香港，未有在大升浪中摸頂入貨的華資財團，亦實力雄厚。然而本刊向多個老牌家族查詢，都表示現時只會觀望，未敢輕言入市。

集團在上海、香港及澳門持有四間酒店，並在鰂魚涌擁有商廈收租的李兆基女婿、順豪資源主席鄭啟文表示，近日亦收到風聲指大摩正放售服務式住宅Shama，及以十一億人民幣放售上海新天地旁的錦麟天地服務式住宅，但他坦言對項目全都興趣不大。

「過去一年我哋喺香港已斥資十三億買下四塊地皮改建酒店，而且本身有四間酒店，入住率超過九成，發展已經唔錯。而且服務式住宅客路窄，利潤不及酒店好。而家個個都觀望緊，睇吓外圍嘅發展情況先，使乜咁急買住呀？」鄭啟文說。

「我認為大摩沽貨，好有可能係班基金經理睇唔通前景，想快啲埋單分紅，不過而家佢哋可能會後悔點解唔喺舊年賣囉。」

而在香港發展住宅、酒店及持有多座工商廈或商鋪，估計資產逾百億的裕泰興集團，其董事總經理羅守耀說，現時情況與九十年代相似，「當時日本經濟泡沫爆破，啲日本公司如三菱銀行、大丸百貨等，要套番啲資金返日本，都即時斬晒香港及海外物業，求其有價就走，落雨收柴。」

羅 守耀坦言，現時是有實力財團「換籌碼」的好時機，雖然有興趣入貨，但仍未是時候：「啲外資大行放嘅一幢幢甲級商廈，我哋邊有錢買呀！但如果係單層又或乙、 丙級商廈，我哋就好有興趣。不過而家全世界都睇定啲，無咁快入市嘅！」他說未來一個月股市沽空情況會是關鍵，起碼要待股市回穩，市況才能明朗化。

一向只買不賣的「小巴大王」馬亞木（右三），去年底起已開始沽貨。馬亞木兒子馬僑生更表示，在樓市前景未明朗下，暫時會停止入貨。左一為今年狂出貨的鋪王鄧成波。（《蘋果日報》圖片）

商廈炒家連環撻訂

按 統計，大摩、美林等大行現掟貨總值逾三百億元，而現時香港商廈每月成交金額，只維持在八至十億元左右，加上大部分財團採取觀望態度，相信要大劈價才見承 接。事實上，過去幾過月香港商廈已進入萎縮狀況，多個炒家「睇唔好」後市而連環撻訂。一向愛炒賣寫字樓的「摸王」黎汝遠，於今年四月花二億多元買入金鐘力 寶中心全層，原本今年十二月上會，但他認為後市不樂觀，於本月初撻訂，寧蝕二千二百萬元訂金。這單位其後被另一買家以一億七千萬元接貨，五個月間價格已急 趺了兩成半！黎汝遠認為現在仍未見底，故再沒有「摸出摸入」，他說：「暫時嘅投資策略就係飲飲食食，如果有平貨都會買嘅，不過而家都未夠平，仲要慢慢睇定 啲。」

另一寫字樓炒家，最近亦曾撻訂的鄭躬明，更向記者明言，已把手頭上的貨賣得七七八八：「而家無貨一身輕，我短期內都唔會入市喇。」

現 時甲級商廈中，新地在九龍站的環球貿易廣場（ICC），一、二期已入伙，現正出租的第三期單位，近月未有承接，仍有兩成多，即約廿萬平方呎樓面尚未租出。 至於九龍灣企業廣場五期，及太古港島東一號，空置率仍高達一成。這類型商廈業主，一直以為把物業出租予投資銀行十分穩陣，故與投資銀行簽約時，往往可豁免 其按金。「有啲投資銀行甚至唔係以現金交租，而係以債券及期權等形式當租金繳交。一旦再有投資銀行爆煲，業主都咪話唔擔心！」

商鋪緊接爆煲

除 了寫字樓，商鋪將是另一個重災區。據商鋪炒家表示，現時商鋪成交已陷於癱瘓，部分買賣亦在金融海嘯下臨門脫腳，臨時取消，「市道不明朗係主因，最重要係銀 行閂晒水喉。以前借錢只要hibor（香港同業拆息）加零點二釐，而家就要加兩釐，而且估價往往只估到五、六成，啲投資者見借貸成本咁重，都唔敢入市。」

一直被指幫雷曼兄弟等外資大行掃貨的「鋪王」鄧成波（波叔），於今年初已開始大手沽貨，至今共沽出最少十項物業，套現超過廿二億元。當中不少為全幢物業，包括以八億六千萬元售出屯門田氏廣場予麥格里基金，其他如尖沙咀漢口道一籃子商鋪及住宅單位等，亦已清倉。

持 有二十億元物業，主要為商鋪的資深投資者黎永滔，對後市不感樂觀：「鋪市最受經濟市道影響，相信要到半年後才能完全反映。唔會排山倒海咁跌，但會陰乾式， 起碼跌兩至三成。」黎永滔說，現時的政策是以靜制動，不買也不賣，「而家銀行都唔肯借錢，就算將間鋪抵押都唔借，驚市道差難賣出。」

而有「小巴大王」之稱的馬亞木，其兒子馬僑生表示，現時商鋪租金已經見頂，「近兩年訂下嘅租金，再加租上去嘅機會已經好微。」加上現時市道飄忽，會暫停入貨。「現時前景未明朗，美國經濟搞成咁，會先停一停（入貨）。」

豪宅零成交

伸延開去，就是豪宅亦已經出事。當雷曼兄弟爆煲，其三十出頭的公司高層劉正賢，即時劈價急放手頭物業。早年已涉足投資物業的他，以買賣豪宅為主，手上有君匯港及何文田半山壹號等單位。其中一個於今年五月，以七千三百萬買入的凱旋門摩天閣中層單位，於上星期其公司出事後，即打算以八千萬放盤套現，不過完全無人問津，故一星期內已多次降價。區內經紀透露：「佢個單位十一月就要上會，佢最初降到七千五百萬，之後話七千三百萬都可以。佢一邊喺公司執緊嘢，一邊打嚟問情況，但係我嘅答案都係一樣：都無人肯買。我睇佢都打定輸數，隨時撻訂。」

事 實上，凱旋門所處的九龍站，有商場圓方及商廈ICC，一向是新興的投資銀行家聚居地，這星期租金已顯著下跌。凱旋門五百多呎單位租金由月初的二萬三千，下 降至二萬元，「以前每個月，啲投資銀行都會幫啲員工租屋住，有佢哋承托住個租金，不過呢一兩個月已經唔見咗佢哋蹤影，租金即刻跌。」當區經紀說。至於山 頂、南區頂級豪宅，近月更錄得零成交。直至本月初，周星馳的天比高單位，以三億九出售，才成為近月唯一一宗交易。「佢放咗成年了，原本開價四億幾，降咗幾 次價先賣得出。」一名經紀透露。

另外，山頂倚巒年初創下每呎五萬五千元，打破亞洲區住宅呎價紀錄。不過，數月間情況已逆轉，其中十七號屋年 初放盤叫價一億九千萬，如今要面對現實把價錢下降至一億六千萬。至於炒家天堂貝沙灣，呎價一向企硬一萬二千元，本月創了新低，平均只得九千元。一名山頂及 南區經紀指出：「呢排無嘢做，我哋都要落山，去吓Soho（指上環新盤Soho 38）介紹吓啲單幢式單位。」

炒家損手日日掙扎

寫 字樓、商鋪、豪宅成交萎縮，連帶經濟放緩，帶來的信心危機，將影響最後一波——中小型住宅。上週末的十大屋苑成交只有十數宗，按週交投跌了足足百分之四十 七。在過去的兩星期，一向備受追捧的細價樓沙田第一城，埋單僅錄得一宗成交，而這宗唯一的成交也屬蝕本貨，賣家損手十六萬離場。

「走得就好 走啦！唔係留喺度等死咩？」李先生在今年年頭連掃四個第一城單位，每個買入價介乎一百五十至一百六十萬，放盤足足半年仍有價無市，無人問津，「叫價由一百 八十五萬嗌到一百三十萬，有人買都走啦！」李先生終於在月初以低價蝕讓其中三個單位，埋單慘蝕四十五萬元。他向記者描述時猶如送走了三個瘟神，「算係鬆番 口氣啦！再遲啲都唔知仲要蝕幾多呀！」

而另一年初曾當炒的重災區天水圍，同樣「傷亡慘重」。一向炒開新界樓的三名二十六歲 後生仔Keith、Patrick及Ivan，去年至今，集中炒天水圍嘉湖山莊，貪其夠低水，已賺了四、五十萬元，但今個月卻開始撻訂損手。Keith 說：「嗰頭簽咗約俾咗百分五訂金，唔夠幾日就跌鬼咗百分之五，我不如買過間新嘅！」三個後生仔雖然認為短期內樓市波動，但仍然無有怕繼續買，最新策略是溝 貨，「我哋早前以二千元一呎買入大興花園，而家再入幾間千七元一呎嘅單位，實行溝貨。」

地產代理自然亦處於「吊鹽水」狀態；不單只收入大縮水，跑不到數還分分鐘硬食公司的警告信兼被革扯。早前中原地產住宅部董事總經理陳永傑便估計公司會有最少六千人，即約三至四成經紀會因未能達標而執包袱。

「淨 係第一城都有六間代理行，最少都有百五個經紀，你睇呢兩個星期得一宗成交，個客真係被人扯開幾邊都唔夠分！點做呀？」一名沙田區的地產經紀苦笑道。天水圍 區地產經紀余小姐亦向記者大吐苦水：「今個月成個栢慧豪園先得十零宗成交，而家想搵人睇樓真係唔易呀！遲啲元朗嗰邊有新樓盤，公司又要我哋call客，真係點死啲客出嚟呀你話？」

樓市起碼跌兩成

總結各方意見，樓市未來一年起碼下調一至兩成，連帶地產股亦一定受影響。建銀國際研究部執行董事顏偉洪認為，樓市今年三月見頂後已欠缺承接力，他估計未來一年豪宅及商廈這些受金融界熱捧的物業，價格會首當其衝大跌兩成。

早 前估計樓市第四季會調整完畢的他坦言，樓市的調整期比自己較早前預計的更長，跌幅亦比原先預計大，樓價最快要到明年中才有機會回升。他估計外資大行沽售的 物業，起碼要比市價折讓一成，才會有人承接。「現時有能力接貨的，可能會是較少受次按影響的歐洲基金、俄羅斯、中東及新加坡資金。」

而曾任 職摩根士丹利、多次獲選為最佳地產分析員，並於○四年過檔投資亞洲區地產股及物業的對沖基金LIM Advisors出任董事的卓百德（Peter Churchouse），指出本港樓價自今年第一季高位至今，已回落百分之六至七，跌勢肯定未止，整體相信要下調一至兩成。

「首先現時股市疲弱，大陸同香港股市由去年高位至今已分別大跌六成和四成，仲點可以套股換樓？去年在新股上市中最受惠的投資銀行界、金融服務業同律師，而家都要擔心能否保住份工，肯定影響佢哋買樓或換樓嘅意欲。加上出口同本地生產總值放緩，都會影響樓市。」卓百德說。

不 過，在港已居住了廿八年的他說，今次是他在香港經歷的第六次地產低潮，相對九七樓災只屬小兒科。「今次只算是溫和嘅周期性調整，現時買樓負擔比率只有約三 成多，加上利息仍然低企的情況下，一定不會出現美國樓市恐慌性拋售，以及香港九七樓市大跌七成嘅危機，不過需求減弱及慢慢下跌則是事實。」

活躍於本港豪宅市場的重慶富商安 晉辰，過去三年豪擲近十億元，掃入多個豪宅，包括今年初以五億五千萬，向四叔李兆基旗下的恒地（12），買入赫蘭道獨立屋。近日安晉辰突然急急減磅，劈價 過千萬，賤賣凱旋門單位。令市場關注以往密密在港掃貨的大陸富豪，在內地「閂水喉」之下，不再豪爽。其實今年四月，安晉辰已四出撲水，向財務公司借二按。 本刊記者早前踩入四川，安晉辰旗下天來集團總部，及安氏家鄉西充縣，追查這位重慶富商底細。

持有香港身份證的重慶富商安晉辰，報住大角嘴君匯港頂層複式單位，從未在香港曝光。上週六早上十時，記者到君匯港找安晉辰，於大廈平台上，看見一名司機及 一部七人車在平台等候。這時，安晉辰帶同一名中年女人、三名小童，步出大堂。記者上前遞上卡片，與安同行的一名男子及司機隨即上前，阻擋記者提問及拍照。 安晉辰表現冷靜，對記者的提問充耳不聞，與家人急步上車，揚長而去。

記者其後再往安晉辰名下，位於港島南區赫蘭道的獨立屋查看，發現窗簾全落下，大閘鋪塵，按門鐘亦無人回應，似是沒人居住。不過，當記者沿着小路離開時，接載安晉辰的七人私家車突然迎面駛至，安晉辰不在車上，司機慢駛用手機拍下記者容貌並報警，聲稱不知記者目的為何。

棄車保帥賤價掟貨

安晉辰如此緊張，皆因其水緊掟貨一事，在西九豪宅市場早已傳開，更遭經紀報料，指他原以一億一千萬放售的凱旋門單位，近日劈價一千四百萬，以九千六百萬售 出。該單位去年以不足八千萬買入，賬面仍勁賺一千七百萬，但安晉辰罕有地大幅劈價，引起市場竊竊私語，憂慮內地富豪的財力已大不如前。「安總名下君匯港及 凱旋門都放緊盤，低過市價百分之五左右，未至於劈價。他以前買嘢一向好小心，唔同其他一來就話『買買買』嘅大陸富豪。」一名曾和安晉辰接觸過的地產經紀表 示。事實上，安晉辰突然水緊，全因今年二月，以天價五億五千萬，向恒基購入南區赫蘭道獨立屋。安氏於簽約時先付約五千五百萬訂金，餘下樓價再分三期付款， 第一、二期同樣為五千五百萬，安氏於今年三月繳付第一期，四月再繳交第二期。同月，安晉辰將其中一個凱旋門單位二按予新鴻基財務，套現應急。但是，赫蘭道 仍有三億八千多萬樓價尾數，須於今年八月中繳交。以豪宅按揭最多五成計，要上會的話最少要再撲水一億元，亦是安晉辰急於出貨套現的主因。

十億掃貨獲利半億

○七年開始涉獵香港豪宅的安晉辰，特別鍾情一向為內地炒家樂園的西九龍豪宅，先後買入四個凱旋門單位，及大角嘴一號銀海高層兩個單位。去年五月，安氏再以 一億四千萬，買入大角嘴君匯港頂層複式單位，創下區內新高價，一舉成名。今年二月，安晉辰越買越豪，斥巨資買入赫蘭道獨立屋，再次引起注目。去年十月，安 晉辰開始出貨套現，先後出售三個凱旋門單位及一號銀海的兩個單位，獲利四千七百萬元。現時，安晉辰還持有一個凱旋門單位。安晉辰行事低調，鮮有在港露面， 外界只知他是重慶天來控股集團董事長，經營酒店及房地產業務。本刊記者前往其位於重慶的集團總部，旁邊是集團旗下五星級的天來大酒店，秘書指安晉辰不在重 慶。

出身貧窮深圳起家

安晉辰原名安科，祖籍四川南充市西充縣。由重慶出發，坐了近四小時車程才去到西充縣。由於村路破爛不堪，的士司機到達市集就不願再入村，要記者轉乘摩托 車。沿着泥路，終於找到安晉辰的祖屋。屋子十分破舊，已丟空多時。鎖匙由村民安濤生保管，他表示看着安晉辰長大。「他原名叫安科，在家中排行最大，有一個 弟弟，二個妹妹，現在都在他的公司工作。他們一家以前也窮，父親當會計，母親教過書，也幹過農活。」安濤生表示。安晉辰在當地讀完小學、中學後，就去了新 疆，「他的二伯在那裡當兵，安科就跟着過去那邊唸書，從此就很少回來。」安濤生開鎖帶記者入屋，地上滿布塵埃，還發現數張舊相。「他們每年都會回來一趟， 又會擺酒請鄉親吃飯、派紅包，我也收到五百塊，村裡的路也是他花了二十多萬修的。」安濤生指。記者離開南充後，翌日即收到自稱安晉辰胞弟安政軍助理的人來 電，相約記者見面，問記者是否去過安的祖屋，又着記者不要公開當天拍攝的相片。

這位「重慶富豪」十分低調，外間只知他是在深圳做消防工程而發達的，○○年再返回重慶營商，旗下天來集團業務涉及房地產、酒店業、建築工程設計及影視等。 根據重慶工商管理局企業登記資料，天來控股由安晉辰及安政軍各持九成及一成股份。翻查記錄，○六年天來成立時，註冊資本只有一千萬元人民幣（下同），由重 慶深港機電消防工程公司及安晉辰分別出資八百五十萬元及一百五十萬元。重慶深港機電工程的總公司，原是深港機電消防裝飾工程公司，八四年成立。記者於深圳 工商局查冊，發現該公司現已改名深港建設工程發展，主要從事消防工程，其間股權多次易手，但創辦至今均未見安晉辰的名字，現任股東為張沈一。記者上週五到 公司登記的地址查問，接待人員指老闆不在，亦不願評論安晉辰是否老闆。