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大杭州拓城計：去年“引才”28萬，多重因素推升購房需求

最近幾天，在杭州西北部郊區的很多銀行門口都排出了一支一眼望不到頭的隊伍。他們基本上都是華夏四季和融信瀾天兩個樓盤搖號買房的登記客戶，根據開發商要求，要到指定銀行辦理驗資手續並凍結資金。

“這兩個盤在板塊里都是屬於區域價格的窪地。良渚這個地方周邊的二手房價格已經到3萬了，但融信瀾天一手房的價格才2萬元左右。”杭州透明售房網特約評論員馬錕告訴第一財經記者，這也是比較少見的。

他說，之前很多項目推盤時，一二手房價格倒掛沒有這麽嚴重。“這兩個項目的戶型面積不算大，單價不算高，所以總價也不高，能夠承受起這個價格的客戶基數就很大。再加上這麽高性價比的房子比較稀缺，大家就蜂擁而至了。而且搖號也給人提供了一個預期，這里面很多人是出於碰運氣的心理去的。”長期研究杭州樓市的馬錕說道。

西湖邊的樓盤。資料攝影/任玉明

G20杭州峰會之後，杭州得到很大的發展。今年4月12日，獵聘發布的《2018年杭州中高端人才及杭漂大數據報告》（下稱《報告》）顯示，2016年四季度至2018年一季度，在全國15個重點城市的人才凈流入率排名中，杭州以13.6%的人才凈流入率排名第一。杭州市統計局信息顯示，2017年末比2016年同期常住人口增加了28萬人，可見搶人政策卓有成效。

人氣就是財氣，開發商們紛紛積極入場。今年一季度，杭州土地成交額以923億元穩居全國各大城市榜首，延續了去年以來杭州土地市場的熱度。

馬錕對第一財經記者分析道，基於這兩年杭州在城市建設、產業引導、人才引進等方面的向好情況，2022年亞運會概念的加持，以及大灣區建設規劃等，這個城市未來發展的想象空間很大。

多重因素推升購房需求

杭州今年樓市的情況有其特殊之處。

浙江中原地產首席分析師荊海燕說，去年杭州市區拆遷力度特別大，加上蕭山、余杭，有5萬多戶。這些拆遷的基本都是城中村，兩代人、三代人同堂的情況比較多，這種情況一戶拆遷補償的費用基本在800萬～1000萬元。而這個錢他們必須拿去買房，因為他們自己的房子賣掉了並且每戶至少有兩套房的需求。所以，現在市面上會有那麽多一次性付款的客戶。

2018年4月14日，杭州樓市首個公證搖號樓盤——和家園臻園的購房者意向登記處。（來源：視覺中國）

“今年4月初，杭州推出搖號買房政策。在此之前市場亂象比較多，比如炒號子比較普遍，很多還要找關系等。基本上普通的購房者買到的機會很渺茫，尤其是那種價格低的剛需樓盤。政府是從市場規範的角度出的這個（搖號）政策。”荊海燕對第一財經記者表示，現在大家獲取的機會相對公平一點，不過也不排除有一部分原本不打算擠這趟車的人想碰運氣。

“有些開發商本來對限價突破是抱有幻想的，覺得今年能夠放開，想著晚一點推盤是不是能賣得更高一點。之前就有開發商有這種想法而不願意推盤，一再往後延。總體來看，上市的房子本身就不多，而限價的原因使有些開發商又不願積極推盤。這也間接造成市場上供不應求的現象。”荊海燕表示。

此外，人才的流入也為杭州的購房大軍註入了強大後援。《報告》顯示，此次，杭州人才凈流入率比排名第二的長沙高出3.36個百分點，比排名第五的深圳高出3.98個百分點；比排名第11、第12的上海和北京分別高出6.73、7.95個百分點。

“在人才引進和流入這方面，杭州比其他城市優勢更明顯，尤其是一線城市外溢過來的科技人才是比較多的。比如像阿里巴巴等互聯網企業，它們每年引進的高薪人才比較多，對房價的承受能力比較強。”荊海燕對記者談道。

獵聘問卷調研顯示，人才選擇來杭州工作排名前三的原因是：近些年互聯網等新興行業帶來了更多工作機會；杭州是江南名城，人文自然環境俱佳；民營經濟活躍，就業和創業機會多。這三個原因的投票率分別為45.75%、43.11%、31.67%。

杭州市統計局的數據顯示，2017年，杭州市信息經濟全年實現增加值（剔重）3216億元，高於全市GDP增幅13.8個百分點，占全市生產總值25.6%。如今，杭州擁有全國超過1/3的電子商務網站，除了阿里、網易等互聯網巨頭的總部以外，還有大量的互聯網創業公司。這些都是吸引人才大軍湧入杭州的重要因素。

“杭州這兩年不管是在城市建設、產業引導，還是人才引進上，都是向好的情況。經濟和人才是一個城市發展最重要的兩個方面，再加上政府的良好規劃，這個城市的活力很足。”馬錕對記者分析道。

房價倒掛現象

搖號買房之所以會出現搶購，還有一個重要原因是一二手房市場的房價倒掛現象。

“限價以後，政府給所有老百姓包了一個大紅包。”馬錕對第一財經記者表示，二手房市場是常規浮動的市場價格，一手房市場有指導價，指導價比二手房市場低，出現一二手房市場倒掛現象。

“盡管開發商設置了很多門檻，比如全款、買車位、加裝修包等，還是會出現搶購趨勢。最典型的例子就是杭州的奧體板塊，比奧體板塊差的地方的二手房市場價格都到4.5萬元甚至5萬元以上；而奧體板塊作為杭州最核心的區域，售價被壓在每平方米3.5萬元左右。”馬錕對記者舉例道。

杭州。資料攝影/任玉明

荊海燕也對記者表示，現在有些板塊一二手房價格倒掛已經非常明顯了，有一百多萬元甚至更高的差價擺在那里。“很多人更願意買新房。之前是因為買不到，現在實行搖號，大家都有機會了。”

“當然，也不是所有板塊都脫離了市場實際情況，有些板塊跟二手房之間的倒掛不是那麽嚴重，只不過說個別熱門板塊特別嚴重，比如奧體。”馬錕說。

奧體是一個新板塊，以前這里是一片空地，限價很重要的一個參照是周邊板塊房價，2016年之前奧體沒火，周邊新房房價很低，2016年G20峰會之後這個板塊火了。奧體板塊限價的參照體系是G20峰會之前的，不是依據市場或開發商成本定價出來的新的參照體系，口徑會不一樣。奧體如果沒限價，在正常的市場行情下，它的房價最起碼是現在的1.5倍。

馬錕對記者表示，雖然價格出現倒掛現象，但是現在杭州買二手房的人不少。“杭州主城區基本上進入了存量房時代，並且新房少、二手房多，市場有一部分需求是靠二手房解決的。”

“一個是戶口，一個是學區——幾乎所有家長，尤其是適齡兒童的家長買房子最需要解決的就是這兩樣了。二手房有直接對應的學區，小孩立馬可以讀書。”馬錕說。再加上有很大一部分人不願意買到郊區去的，畢竟配套和交通不如市區方便。所以現在即便二手房價格高一點，也有很多人願意買單。

“不過，二手房的交易量基本上從去年10月份以後就開始穩中有降。跟去年同期相比，現在的交易量是之前的一半。”荊海燕對記者談道，二手房價格擺在那里，客戶還是不那麽心甘情願去接受的，有一些可能會觀望，有一些可能會去試試新房。而且之前想賣的人也賣得差不多了，本身二手房源的供應量也有限。

城市擴張的想象空間

針對房價上漲過快的現象，住房和城鄉建設部近期分別約談了西安、成都、海口等12個城市，強調堅持調控力度不放松，同時要求各地有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構。

而“大杭州”正在擴張成形，未來發展空間有望增加供應，疏解正常的住房需求。

“2022年亞運會這個概念的加持，會讓這個城市在亞運會之前，在交通、環境、商業配套、城市形象等方面都會向好，甚至連安全等級都會增加，都是看得見的向好。比如，10條地鐵線路要開通，還有杭州馬上要建的西站樞紐，包括到臨安、富陽、德清等地的城際輕軌等都是要（在亞運會前）全部完成的。這樣以來，整個城市的輻射和吸納能力會大大加強。”馬錕對記者談道。

馬錕認為，杭州目前在重點發展的情況下是有很大的想象空間，而且城市同時也在向外拓展，“以前是小杭州，現在變成大杭州，以前杭州基本是在西湖周邊騰挪，現在把錢塘江劃進來，要擁江發展，同時，把臨安、富陽變成區，現在杭州進入了中環時代。”

馬錕繼而對記者談道，現在浙江又規劃大灣區建設，把杭州放到大灣區整個城市集群里面的角色，跟以前我們認知杭州方式完全不一樣。大灣區建設還有更多利好，這個不單單是杭州市政府層面，更是浙江省政府甚至國家層面帶來的利好。

荊海燕表示，G20之後杭州的骨架向外延伸得很快。比如城西的科創大走廊是浙江省政府一直在推動的，從未來科技城到青山湖科技城沿線就有很多規劃，同時，城東還有智造大走廊等。這樣通過產業上的布點，把整個城市的架構全部都拉大。

不過，荊海燕認為，今年杭州市場肯定是一個艱難的年份。按正常來講，今年的量肯定要縮一縮。“因為對於杭州本地需求來講，現在這個價格其實是需要消化一下的。如果投資的需求放慢或者部分投資撤出的話，可能對市場的緩解程度會好一點。”

馬錕認為，相對而言，現在的市場處於一種博弈的狀態。“房住不炒”，調控力度不會放松。“有關部門也不希望限價等一系列的行政手段立馬放開，但杭州市場又處於比較難買到房的狀態。開發商這邊，以前的存量基本上都消化得差不多了，現在要上市的基本上都是‘地王’，按理來說價格很難下來。在適時推盤和盤活資金之間，開發商也需要做一個理性把握。”

“今年肯定有開發商虧本。這毫無疑問，只不過是虧多少的問題。”馬錕補充道。