📖 ZKIZ Archives

騰訊拆細股王：唔使心急入市！

2014-05-25  NM

科技股龍頭騰訊（700）本週四就正式將股份一拆五，到時每手（100股）騰訊嘅入場費，由五萬減到變成一萬，唔少散戶都心鬱鬱。只是升得急亦跌得快，過去兩個月，騰訊由$646高位掉頭，直插至$473，股價如坐過山車。最近，唔少投資者憧憬拆細後有助騰訊再炒上。不過，騰訊股東名冊上持股最多的散戶、有「赤柱股神」之稱嘅張程光，就唔多睇好：「拆細只係方便基金散貨，對散戶冇乜著數。」 由$246蚊開始買騰訊嘅張程光，持股量一度超過六十萬股，市值近四億元。佢透露，喺今年三月股價最高位時，沽咗二十萬股，平均入貨價約$400，持貨唔夠半年就賺咗超過四千五百萬！佢風騷咁話：「真係好彩，我年初定下嘅目標價係$650，見升到$640左右就諗住沽貨，點知真係比我撲中最高位$646。」張程光一貫嘅持倉策略係，一半長揸，一半短炒。佢警告散戶唔使趕住係拆細後入市：「啲大戶同基金都想散貨，以前五六萬銀一手，唔係個個都買到，而家一萬蚊，好多市民都買得起，咪易啲沽貨囉。騰訊個價咁高，都係靠基金頂住，所以短期內好難大升。而且阿里巴巴準備上市，都會影響騰訊嘅資金流走。」唔使驚住，長遠來講，張程光仍睇好騰訊：「間公司唔受國家調控政策影響，嚟緊又搞網上銀行，識得不斷開財路。」對於想長揸嘅散戶，佢指最好等到$450先入貨。佢自己最近就玩短炒為主，策略係：「每次入貨都以一百萬元為起點，每跌十蚊，就入一次貨，升到十至廿蚊就沽。有時一日上落都會有十蚊，係得騰訊可以咁樣炒波幅。」 報憂更重要 很多人覺得匯報或做報告很麻煩，做得好，上司未必讚，做得不好，又被上司質疑辦事能力。其實，寫報告是表現自己的機會。在什麼情況、時間及如何向上司匯報，有下列提議：1. 當發覺項目開始出現問題而你不能控制。2. 當察覺上司開始對你負責的項目感焦慮及不耐煩，並預備向你提問時，要主動匯報。3. 許多時你的上司也要向他的上司匯報，所以你最低限度要在48小時之前向你的上司匯報，令他有時間看清楚報告內容，作出應對。上司最怕下屬報喜不報憂，下屬有問題即報告，上司比較有經驗，就能夠掌握情況，想出對策，把損失減到最低。反之，若隱瞞情況，任由傷害擴大，最終只會令公司虧損。我做事達三十多年，從來未見過拖延問題，問題就會消失，問題就像繩索打結一樣，愈早拆愈容易。上司交工作給下屬，會希望下屬能夠定時作出簡報，我看過一個例子，有上司同時叫兩名下屬做程式設計，A做得較快而bug較少，但上司傾向發給B更多工作，原因是B下屬會定時向上司報告進度，上司能夠掌握他的進度，確保沒問題，因而放心。但A接了工作，到交貨期間，則音信全無。其實B寫的中途報告非常簡單，只有廿多個字：「系統的部分已經寫好了，目前工作大致已完成了四成。」上司是非常忙的，作為下屬，報告最好能符合以下幾點：1. Executive summary擺在前，上司能夠用一兩分鐘把握到來龍去脈。2. 實話實說，不要加個人意見，最好數字化，例如不要說項目會超支或超時，要說大約超支多少，超時多長及原因。3. 提出建議，最好有兩三個選擇，只提出問題而不提出解決方案，你本身就是一個問題。 港大建築系畢業，由一個小小的項目經理，扶搖直上，升任至富豪國際（78）、百利保（617）及世紀城市（355）的董事。他每期分享不同的職場經驗及秘笈；要上位，無往不利。 呂志和：普選唔關我事！ 濠賭股上星期爆發股災，靠銀娛（27）跑出成為亞洲第二大富豪嘅呂志和，身家唔見一截。單係上週四，就蒸發咗一百億，年初到依家，更無咗成六百億。不過都無影響呂志和睇歌劇的興致，仲好輕鬆咁話：「都係數字遊戲！我仲睇好澳門賭業嘅發展。」經濟好，濠賭股先有運行，所以呂志和呢頭話唔緊張，嗰頭就話反對「佔中」，怕搞衰香港經濟咁話。「佔中」目標係想爭取普選特首，但呂志和就明顯緊張經濟多啲，講到明：「普選唔關我事，我淨係想搞好經濟，想大家都幫香港做多啲事。」咁點幫香港做事呢？呂志和即大講金句，要大家「講真話」。至於點先為之講真話？就冇再補充啦。弦外之音，莫非講緊近年香港政壇最流行嘅「語言偽術」？最善此道者，正是特首689。小宗突然想起，早前首富李嘉誠都爆咗金句：「有能力嘅人唔出聲，冇能力嘅人又爭住去做！」異曲同工，各位自己參透嚇啦。 許大官人幫納稅人慳荷包 許大官人涉嫌貪污案開庭，控辯雙方律師團隊多達三十四人；星光熠熠，皆以資深大狀、御用大狀列陣不在話下，仲以全包宴形式聘用，以免佢哋同時接幾單案而分心。呢單案預期審七十日，條數睇怕一般計數機未必計得掂。令人奇怪者，係破咗產嘅許大官人。佢幫納稅人慳荷包，冇申請法援，但一樣有蔡維邦大狀幫佢（蔡大狀幫過龔家同哨牙通揮過）。世風日下，人心不古，莫非喺笑貧不笑娼、唯錢是視嘅香港仲興俠義呢味嘢？考起。 金牙大狀講嘢 一百萬銀係幾多錢？鬍鬚曾喺網誌轟拉布，話如果五月中都過唔到預算案，醫管局大有可能要提取存款應急，佢哋會因而損失一百萬元利息收入咁講。如果鬍鬚曾班文膽扭盡六壬至搵到個咁嘅案例，咁唔該佢哋早抖啦。攞政府成盤數嚟講，一百萬銀究竟係幾多錢啫？呢個財政年度，政府之總開支為4,112億元，相當於四十一萬一千兩百個一百萬元。一年三百六十五日，即係政府每日使緊一千一百二十七個一百萬元。一日有二十四個鐘，亦即係每小時使緊四十七個一百萬元，或者每分鐘零點八個一百萬元。要幫納稅人慳番一百萬元又何難之有哉？政府停止運作分零鐘已喺曬度矣。政府使錢已經到咗令人麻木嘅地步，高鐵冇七、八百億元肯定埋唔到單；港珠澳大橋又講緊六、七百億元。使公帑直情好似倒水咁，完全冇人理；咁嘅環境，你鬍鬚曾竟然攞一百萬銀嚟做文章，唔係吖嘛？ 中環人語迷你版

比果粉心急：中國移動運營商提前曝光iPhone 6關鍵細節

來源: http://wallstreetcn.com/node/207897

iPhone 6定於美國時間9月9日全球上市。國外媒體發現，沒等到果粉們開始排長隊，某些中國的移動運營商可能已在預售活動中透露了蘋果最新一代智能手機的關鍵信息。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

本月1日，中國最大移動運營商中國移動旗下北京移動全面開放iPhone 6預約。昨天中國電信也啟動了iPhone 6的預售，允許顧客提前下單購買。商業科技新聞網站ZDNet的報道指出，更有趣的是，中國電信的預售活動網頁披露了少數外界期待了解iPhone 6的關鍵細節：

1、iPhone 6的形象看上去和此前媒體爆料的一致，同樣邊緣為弧形，重新設計了按鍵，尺寸也比現有的iPhone更大。

2、與iPhone 5s一樣，iPhone 6可能有黑色、銀色、金色三種顏色可選。尺寸方面，iPhone 6有4.7英寸和5.5英寸可選。這意味著9日那天可能同時發售兩種尺寸的iPhone 6.

3、頁面文字說明稱，Touch ID“更為好用”，擁有300W大光圈的前置攝像頭、顯示畫面更清晰的416PPI顯示屏，還配置了A8處理器。

雖然中國電信沒有標示iPhone 6的具體售價，但另一家中國運營商中國聯通公布的雙4G iPhone 6合約政策留下了有關價格的線索。

下圖可見，4.7英寸16G的iPhone 6零售價是人民幣5288元起（約合861美元），而5.5英寸的iPhone 6零售價則是6288元起（約合1024美元）。圖中將4.7英寸的最新款iPhone稱為iPhone 6，5.5英寸的稱為iPhone 6 Pro。

唔心急的年輕人最恐怖

1. HF，PE，VC互相鄙視，再一起鄙視2和3和4
2. Prop Trading，Quant Trading互相鄙視，再一起鄙視3和4
3. Mutual Fund，Sell-side Banks互相鄙視，再一起鄙視4
4. Private Wealth Management鄙視所有，鄙視自己。

1. Trader和Banker互相鄙視，然後再一起鄙視2
2. Quant和Research互相鄙視，然後再一起鄙視1
3. 1和2一起鄙視4
4. Sales鄙視所有，鄙視自己。 

1. 總工作量：比如一共要看400頁報告
2. 實際用時：度過的總時間，比如看完所有報告需要5天（120個小時）工作時間占比：比如一天看8個小時報告，則工作時間占比為8/24 = 1/3
3. 效率：單位時間產出，比如每小時看10頁

而且，即使是擁有快速學習能力的聰明人，一樣需要沉澱。唔心急的年輕人最恐怖，無他，就是不能急。

發展商心急 搶勾九龍塘地 不等政府主動賣 趕搭發水樓尾班車

1 : GS(14)@2010-10-01 18:32:32

http://www.hket.com/eti/search/a ... 4-136653&category=m
我都想住呢度，周圍都是學校，墳景因為矮，應該見唔到....






柴灣地因位置欠佳流拍收場，惟豪宅靚地繼續受到追捧，當中九龍塘延文禮士道豪宅用地，剛以17.16億元勾出，每呎7,542元，扣除8折因素後，每呎底價約9,428元，較今年8月長實（00001）投得同區地皮每呎10,399元略低，反映政府批出勾地鬆手，以填補柴灣地流拍的空缺。

扣除8折 呎價9428元

剛獲發展商成功勾出的九龍塘延文禮士道地皮，將於11月3日（周三）拍賣，雖然該地為今年政府主動拍賣的6幅地皮之一，惟發展商等不及政府主動推出，已搶先申請試勾。

原因之一，為該地皮須於明年3月底前取得屋宇署批出的圖則大綱，才可享原有發水條款，故發展商急急提出勾地申請，以趕搭「發水樓」尾班車，爭取最高利潤。而連同上月獲勾出的義德道3及5號，區內已有先後有兩幅地皮獲勾出拍賣（見另文——「6九龍豪宅地 聲勢力壓港島」）。

延文禮士道位於香港創意書院及民生書院間，地皮面積7.58萬平方呎，限作住宅（丙類）用途，地積比率3倍，可建樓面面積約22.75萬平方呎，物業高度限制為主平基準67米，即不得超過10層高，地皮處於小學41校網及中學九龍城網，亦毗鄰九龍仔公園，業界估值高達30億元，料日後售價每平方呎最少可達 1.75萬元。

毗鄰墳場 設計遷就

現時比鄰地皮屋苑的二手成交呎價介乎8,000至1.3萬元，其中區內新盤懿薈成交呎價則達1.6萬元。

雖然延文禮士道地皮附近為華人基督教永遠墳場，不過測量師不擔心會再出現柴灣地皮流拍情況，一則地皮是被勾出，即發展商接受勾地價，其次墳場面積不及哥連臣角道大，再加上地皮後方香港創意書院，已遮擋了大部分的墳景，而測量師彭兆基指出，地盤面積達7.58萬平方呎，有足夠空間讓發展商透過規劃圖則避開墳景，而若興建獨立屋，只要地皮四周種植大樹已可解決，所以估計地皮成交價最少達27億元，即每平方呎1.2萬元。

再有豪宅地皮勾出，發展商普遍表示歡迎，恒地（00012）執行董事黃浩明指出，九龍塘延文禮士道地皮並不是由該集團勾出，但集團對有關用地具有興趣，並且會積極研究參與競投。

九龍塘多幅貴重地皮供應，亦帶動區內豪宅成交，市場消息透露，興勝創建（00896）旗下九龍塘One LaSalle 8樓B室，面積3,251平方呎，連2,055呎天台，獲買家以8,500萬元洽至尾聲，呎價2.62萬元，挑戰區內呎價新高紀錄。其次，何文田半山壹號半山徑17號高層，面積1,491平方呎，剛以1,900萬元易手，呎價約12,743元。
撰文:胡雪盈

---

職場慧眼：答心急人

1 : GS(14)@2012-07-14 19:29:38

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120713/16509835

---

滙景低市價　買家驚青照撻定　太古城業主心急　3房減租5,000元

1 : GS(14)@2015-10-11 01:38:55

【本報訊】樓市前景未明，有買家撻定離場。一名投資者上月底以低市價約3%，約588萬元購入藍田滙景花園2房戶，惟其後看淡樓市而撻定，定金連使費料蝕約20萬元。鰂魚涌太古城業主為心急租出單位，減租5,000元，以月租2.5萬元出租3房戶。記者：湯家明



環球經濟轉差，樓市氣氛疲弱，劈價陸續來之外，更有買家不惜撻定。世紀21聯誠物業謝寶昭表示，滙景花園首現撻定個案，屋苑6座低層A室，建築面積680方呎，實用面積537方呎，原業主於7月放盤，最初索價665萬元，其後股市波動，先後連減兩口價，8月減至620萬元，上月再減至600萬元，最終上周以588萬元沽出，累減77萬元或11.6%，實用呎價10,950元，建築呎價8,647元。



連使費估計蝕20萬

據悉，買家為一名投資客，購入後看淡前景，最後撻定，需付買賣雙方佣金約12萬元，連同訂金，估計損手約20萬元。上述單位業主現重新以600萬元再放盤。滙豐銀行及中銀香港網上對該單位估價分別是608萬及578萬元。現時業主放盤叫價已沒有早前過份進取，惟買家入市仍見審慎。另長沙灣碧海藍天第6座中層F室，實用494方呎，業主上月底開價660萬元，因為市況淡靜，減價30萬元以630萬元沽出，實呎12,753元。賣方於2013年以572萬元購入，需付10%加額稅（SSD）63萬元，連同佣金及其他使費，明賺實蝕大約35萬元離場。另外，北角城市花園8座一個低層F室連約戶，實用面積723方呎，以900萬元售，實用呎價1.23萬元，單位月租2.8萬元。代理表示，同類單位即使連租約也徘徊1,000萬元，扣除連約，低市價100萬元。同屬港島藍籌太古城，中原地產趙鴻運表示，海星閣中層B室，實用面積662方呎，建築面積757方呎，3房間隔，望街景，業主原本叫租3萬元，後見租客背景良好，加上進入傳統租賃淡季，目前租盤增至187伙，競爭加大，為求盡快租出，業主一口氣減5,000元，以2.5萬元租出，實用呎租37.8元。同類單位租值約2.7萬元，即低市值租金約7.4%。



雨時大廈銀主盤減價

一般業主願讓步外，連銀主盤也減價。中原地產林少禮表示，中半山雨時大廈高層C室，實用面積306方呎，銀主原叫價750萬元，其後銀行也減至668萬元成交，呎價2.18萬元，造價低市價約5%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151010/19327809

---

【野外食譜】露營煮白飯咪心急　煲完再焗先食得

1 : GS(14)@2016-01-24 17:09:21

雅時在露營煮飯，會落約250毫升水及約220克米煮二人份的飯，水和米的比例約是一比一。



上集野外生火達人阿寶，示範如何炮製香蕉朱古力班戟，這集輪到他的太太雅時出動，教大家煮一些比較家常的菜式。先由最基本的白飯開始，雅時表示要煮到軟硬適中，其實有技巧，水和米的比例約是1比1，她通常煮二人份，「露營煲大爐小，如果你煮超過三杯米，邊緣可能煮不熟，所以不要煮超過兩杯。」她會用酒精爐煮，用小火大約煮15至20分鐘，熄火後還要焗約10分鐘，讓餘溫把飯焗熟。


之後，雅時開始煮餸，首先是白汁煮青口，她先燒熱鍋、落油，爆香蒜及乾葱，然後落青口，灑少許香草。而她這次用白酒、花奶及芝士等煮白汁，並解釋：「海鮮本身有鮮甜及鹹味，這樣的配搭，只需加少許水還可混合成湯，像忌廉湯一樣。」最後，她煮了煎豬肉餅做另一道菜，她先於家中用蝦醬、紹酒等醃好豬肉碎，令其更美味。而煮法較簡單，只需開小火燒熱鑊，落油後便可開始煎，她又提醒熱鑊凍油沒那麼易黐底。這樣的配搭，夠他們兩夫婦露營時一起「撐枱腳」。



白汁煮青口的材料，包括青口12隻、白酒30毫升、花奶100毫升、蒜茸少許、乾葱少許、香草少許、油1湯匙及芝士1片。

雅時選用白酒、花奶及芝士等煮白汁，突顯青口的鮮味。





煎豬肉餅材料包括豬肉碎300克及油1湯匙，醃料包括鹽1/4茶匙、糖1/2茶匙、紹酒1湯匙及蝦醬1湯匙。

這樣的份量足夠雅時丈夫阿寶於露營填飽肚子。

阿寶(右)和太太雅時愛於假日露營及煮食。



記者：梁慧琳攝影：鄧鴻欣





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160124/19464181

---

姚松炎：樓價不看供求 跌市不心急撈底

1 : GS(14)@2016-01-25 01:40:30

2016-01-01 HJM

2016 年樓市將是市場密切關注的焦點，圍繞政府是否減辣、土地供應是否增加、按揭利率是否上升、樓價跌幅等爭論仍會持續。樓價步入下跌周期雖然已成為共識，但對於其成因、跌幅多少及應對之道，卻莫衷一是，本刊訪問了三位專家學家，剖析樓市前景。

中大地理與資源管理學系副教授姚松炎，身兼未來城市研究所副所長，研究香港樓市走勢多年，訪問時自豪地說，幸好至今都未錯過，因為一直以來做預測，根據的都是數據及實證而非坊間的常識。他反駁了樓市的兩大謬誤，一是樓價看供求，二是買樓要撈底。

姚松炎指出，供求派一向有很多人支持，理據是置業有很強的剛性需求，現時供應不足，加上建築成本高，一旦放寬辣招，肯定會有很多人入市。然而事實卻是：「1990 年初，私人樓宇房屋供應量經常維持在每年約3 萬伙，但1998 年前樓價卻仍然不斷攀升，空置率低見4%。相反，近年房屋供應量只有一萬間，空置率同樓是大約4%，2008 年國際金融風暴期間，樓價亦可急跌17%。」

供應滯後 跌市落井下石他強調，供應量不能主宰樓價，反之，樓價才是主宰供應量的成因，因為當發展商相信興建樓宇可以獲利，在預期樓價上升下，房屋供應量自然增加，反之亦然。

不幸的是，房屋供應總是滯後，不是令熾烈的樓市火上加油，就是對疲弱的樓市落井下石。姚松炎舉例說，由於1996至1997 年樓價狂升〔圖一〕，因此1998 至2002 年，住宅供應量急增至約3 萬伙，碰上樓價大跌，發展商立即散貨。預計2016 年新落成的住宅增至逾2 萬伙，創12 年新高，未來一兩年，樓價愈跌、發展商愈劈價的情況很可能重演。

樓價不看供求，看什麼呢？姚松炎一向以「實質利率」理論來預測樓市，即樓價高企源於通脹預期上升，借貸成本下降及風險預期下降等因素，令買樓有利可圖。

換言之，近年香港樓價上

升，主因是美國為了救經濟而維持低息，出現了負利率，隨着美國正式步入加息周期，內地、香港通脹下跌，實質利率開始由負變為正。

正實質利率 不利經濟

他解釋，美國經濟復甦，所以加息，中國經濟轉差，香港也受影響，中港反有通縮的危險，然而在聯繫滙率下，香港貨幣政策卻要跟美國。「如果加息五厘，通脹為負三，實質利率就是八厘，誰還會借錢呢？」

「正實質利率借錢利息高，加上低通脹或者通縮，普遍人的心態是遲買更便宜，無論是個人借錢投資或企業借錢擴充，都會很謹慎，打工仔害怕失業，在這種情況下，經濟一定會差。」

姚松炎指出，一旦這個心理預期形成，就會跌入漩渦。出現正實質利率將逆轉樓市上升周期。「2015 年上半年大家都預期樓價仍會繼續升，A 股大跌成為一個觸發點，扭轉了市場的預期。最近美國已啟動加息，如果以每兩個月加四分一厘計，四至六個月後就是一厘，2016 年中樓價就會出現年度負增長。」

自2003 年沙士後，香港樓價已上升超過4倍〔圖二〕。姚松炎根據圖表分析，今次樓價下跌周期的拐點，其實在2015年9月已出現，這次緩慢而具深度的調整起碼要到2017年底才完成。

至於下跌的幅度，姚松炎笑稱，跌20% 至30%「濕濕碎」，雖然跌超過30%，根據國際定義已是泡沫爆破。「有計算指出，只要美債息率升半厘，香港樓市就會跌20%至30%。」

以往樓市下跌周期中，往往都是經濟差、失業率高的時候。「1萬元/ 呎跌三成，也要7000 元。當你減人工、飯碗隨時不保時，7000元/ 呎也很貴。2003 年樓價不是跌很多嗎？有人敢買嗎？」

早入市成大鱷點心

如果說以供求來預測樓市是業界或政府常有的誤區，心急入市撈底則是置業者最易犯的錯誤，姚松炎警告，置業者不要見到樓市一跌就急不及待入市，稍一不慎就會成為大鱷的點心。

「1998 年樓價一開始跌，立即見到一些人飛撲入市，他們認為相對1997 年高峰時跌了兩成，已經撿了便宜，誰知道要一直跌至2003 年才見底回升。過早入市是很傷的。」

姚松炎解釋，樓市是以年為單位，而非月或日，一個周期動輒七八年。市場就仿如一條大船，需要時間慢慢去轉變方向。「很多人以為自己捕捉到訊號，就期待市場立即作出反應，這種期待是不切實際的。現時美國加息，但也不能預期一加息，樓價第二日就大跌。」

南水北調 中資或拋港樓

香港樓市從來都是四面八方炒家的樂園，姚松炎警告，近年中資大舉進軍香港，內地經濟轉差後南水北調，可能需要拋售香港物業，成為樓市進一步下調的隱憂。

姚松炎透露，近年很多中資國企湧來香港，它們不想員工入住酒店，於是自行購置物業作為宿舍，相信有幾萬個單位變了自由行旅館，未來這些物業可能會放到市場出售。歷次樓次爆煲，都是豪宅先行。姚松炎解釋，以往很多豪宅都是外資以公司名義在香港購置。辣招之下，許多中資、外資會轉買細單位，如果中資、外資都撤走，對衝擊細價樓。被問到商廈、工廈後市，姚松炎指出，經濟差，商廈價量肯定會下滑。至於工廈，他笑稱不懂得分析，因為「不能以實質利率等客觀經濟因素來預測，某些地區的工廈成交，會突然升十倍，肯定是等待政府放寬政策重新規劃，與發展商囤積農地一樣。」

王震宇：走資潮衝擊樓市 買商廈保險

「我從未遇過這麼難預測的市況，因為全球環境極具挑戰性，各種危機會隨時爆煲。」資深樓市分析員、Bricks & MortarManagement 創辦人王震宇表示，未來幾年他不會再預測樓市有多少升跌，「那些說跌三成、四成的大行預測其實很不負責任」。

2015 年初，王震宇曾預言本港樓市在未來兩年會出現大逆轉，甚至重現1998 年樓價暴跌的慘況。

年底接受訪問時，他重申此觀點，「當下環球經濟不景氣，如果歐債危機出現，信貸收縮的情況可能會比1998 年更嚴重。不過，如果救市措施反應夠快，也可能會如2009 年那樣，政府大量印鈔，樓價在插水後又再次回升。1998 年香港是震央，而這次的震央在遙遠的歐洲，所以樓市可能會受到「金錢海嘯」的衝擊，波動很大」。

歐債若爆煲 資金流向美元王震宇一直從資金流角度觀察樓市變化，他直言，歐羅區主權債務危機已成為未來兩年內威脅性最大的定時炸彈，「目前，全球1/3的資產儲備都是歐羅，炸彈一旦引爆，就會出現大規模走資潮，龐大的資金將會流向美元，繼而影響港元和樓市」。

他分析，歐債爆煲的可能性愈來愈大。「歐盟內部近年來政治紛爭不斷，很多反對緊縮政策的政黨陸續上台，如由喜劇演員畢普．格里羅領導的五星運動成為意大利的最大政黨；法國的極右政黨國民陣線則在區域選舉中取得三成選票。」與此同時，希望獨立的聲音也此起彼伏，「西班牙東北部的加泰隆尼亞地區宣布要『脫西』，下一步有可能是『脫歐』；英國也將在2017年底就是否『脫歐』進行全民公投。」政治混亂，經濟也不景氣。「現在歐洲政府不是減稅、鼓勵人們去創業，反而加稅和進一步緊縮開支，讓本應該復甦的私人經濟更加無力。就連曾經是經濟最為自由的瑞士，也宣布從今年1 月開始，所有銀行賬戶信息實行自動交換，意味着全球資產將難以留在歐洲。」「一個事件發生，問題可能不大，但現在，所有不利因素都集中爆發，那麼歐羅區這只駱駝肯定會被壓死。」

王震宇說，然而很多人覺得歐債不會爆煲，因為歐羅在反彈、失業率在下降，但其實整個歐盟結構上的問題愈發嚴重，「不懂得看那些因素才是最恐怖的。」他提醒：「環球資金流很可能會先逃離歐羅區，接着是日圓區，如果人民幣跟着貶值，也會逃離人民幣區。香港將成為亞洲區流入美元的中轉站。這麼大範圍的環球性走資潮是史無前例的，未來兩年，投資將會變得極其困難，所有人須時時盯緊歐洲情況。」

香港受通縮威脅

影響香港樓市走勢的另一因素是人民幣貶值。王震宇表示，人民幣進入SDR籃子，且日圓、韓圜、台幣等東南亞貨幣均相繼貶值，在此情況下，中國的內需和出口都將轉差。「要解決困境，人民幣只能貶值，且貶值幅度會挺大，或跌至6.8的水平，這樣投資者將沽出人民幣資產，而轉向港元和美元資產。」美聯物業的數據顯示，去年一季度內地人購買香港一手住宅1000 萬元及以上的佔比約為41.3%，反映內地民眾對本港一手高檔物業具有較強的購買力。另外，恒大集團、中國人壽等內地公司也先後購入本地甲級寫字樓，可見內地資產正加速流入樓市。王震宇認為，人民幣貶值在一定程度上利好樓市，但從整體環境來看，隨着美元升值，2016 年的香港很可能進入通縮期，租金面臨較大下調壓力，加上失業率有上升趨勢，樓市難有向上空間。

美元房產保本 商廈需求旺在未來樓市不甚明朗的情況下，王震宇建議投資者更應謹慎，不要為了賺取租金反而虧本。

「很多人覺得日本樓便宜且有8 厘回報，就瘋狂入市，但日圓滙率從77跌到120多，不見了四成多，8厘回報5年內都難以賺回。所以接下來一段時間應以保本為主，而非追息。」

保本最安全的避風港自然是美元。隨着歐債危機引發的走資潮，資金流將湧入美元；加上美國逐步加息，美元將持續強勢。「最保守時買入美金，若想有高點回報，則可考慮購買以美元計價的房地產或股票。但不要買債券，因為這次危機是政府債爆煲，一個國家的國債存在很大風險，順帶牽連企業債。」

王震宇又指，未來本港的非住宅市場，尤其是商廈，將會迎來供不應求的局面，投資商廈將有豐厚回報。「商廈最大的好處是沒有政府的干預，所以容易計算投入和回報。而且，正是政府過分關注住宅而忽視了商廈的供應，未來商廈供應的短缺情況將比住宅更嚴重，加上愈來愈多內地公司進來，足見商廈存在大量剛性需求。政府其實捉錯用神，不應把所有精力放在發展住宅上。」

政府是樓市最大黑天鵝自2015 年第三季度起，本港樓市已進入轉角市，住宅成交量下降，樓價升幅也逐漸疲軟。王震宇擔心，未來數年，當公營房屋蜂擁推出時，樓價將出現較大插水。

房委會數字顯示，由2014/ 15財政年度起的5 年內，政府預計將推出77000個公屋單位，其中2016/17至2017/18兩年間，合共推出31100個公屋單位和6300個居屋單位。

「本港樓市下跌，最大的始作俑者其實是公營房屋。每次樓市見頂時，政府往往會在樓市接近下次見底時推出大量公屋。若2015 年樓市已見頂，未來三四年迎來下調周期，激增的公屋供應正好踩正下調的樓價，這無疑是雪上加霜，不僅使樓價繼續下調，更拖延了樓價回升的時間。」

他又指，此前政府多次減辣加辣，已完全破壞市場自我調節的能力，「香港樓市現在是政策市，存在太多政治因素，根本無法預測。過去香港偏向讓市場做判斷，那時可以看fair value來預測升跌，但現在政策做出來的市場是另一回事。」

「所以，香港樓市最大的黑天鵝其實是政府，因為你不知道它何時會干預市況。政府覺得自己很叻，樣樣嘢都攬上身，就跟計劃經濟一樣。但為何當中國愈來愈資本主義，曾是自由經濟的香港反而去搞計劃經濟，是否很儍呢？政府最好靠邊站，讓市場自己clearing」。

湯文亮：細價樓、一線舖爆煲 2017才喘定

資深地產投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮預期，未來兩年內，細價樓的樓價會有兩成跌幅，建議上車族可先租後買，靜待2017年底才可入市。相比之下，他對超級豪宅、工廈、寫字樓、二、三線舖的後市較為樂觀。

2015 年初，湯文亮發表《細價樓將在三個月內爆煲》一文，引來激烈爭議，結果上半年樓價屢屢破頂，直至下半年才步入調整期，自己被逼認輸。他坦認自己講得太早，但自辯：「你警告別人當然要早一點，如果現在這刻人人都講，我講都無意思 如果沒有這『爆煲論』，政府又沒出招，樓價起碼多升15%，這樣很危險。」

我不是樓市大淡友

爆煲論一出，自此這位昔日的樓市大好友就被標籤為大淡友，不過湯文亮強調，自己被誤解了，自己看淡的是細價樓及一線舖位，其他形式的磚頭，在淡市中反而可「執筍盤」。

他解釋，細價樓及一線舖過去幾年升幅均不合理，分別只在於一線舖的業主持貨能力較細價樓業主強。「細價樓有兩成跌幅，尤其是五六百呎，六七百萬那些。我估計中原城市指數（CCL）只會跌至120至115點之間，不是說2016年跌兩成幾，而是今年、後年都跌，跌到升為止。我預計周期是兩年，2017年底，定了下來，才考慮入市。」他補充，細價樓爆煲，首當其衝的會是元朗、將軍澳等新發展區，老區則較為安全。

「第二個重災區是跟政府有關的細價樓，例如公屋、居屋，現在升到三、四百萬。來年的劈價盤，大多數賣出來的都是這些樓。以往用銀主身份賣，現在就直接自己賣，或者財務公司找人幫他賣。」美國加息、樓市供應增加、經濟轉差 種種利淡因素都會在2016 年集中爆發，樓市前景不明朗，湯文亮建議未上車的年輕人可趁租金下跌，先租樓解決住屋問題。「年輕人不用急着上車，先捱兩年。一年之後開始慢慢搵，最好銀行可以放寬接揭，付兩成或三成首期，到時可以買大點，又可以供少一點。」

豪宅市場投資回報低

細價樓危險，過去一直跑輸的真正豪宅反而不悲觀，湯文亮估計價值五億、十億以上的超級豪宅會有升幅，而五千萬以上的豪宅也會有輕微升幅，至於介乎千多萬至五千萬的中型豪宅，他預計會有數個百分點的跌幅。他用馬雲以15 億購買袁天凡位於山頂的豪宅為例︰「有承接力，你夠膽開價就可以。真正的山頂只是香港有，南京、上海、北京都沒有山頂的。」翻查資料，湯文亮女兒湯振玲早前購入紅山半島四個單位，當時呎價一萬八千元，現在已經升至二萬二千元，他直言，跟沙田第一城相比，呎價算是便宜。

然而，他又強調，雖然豪宅無下行壓力，但卻不值得投資，原因是回報低。「如果買來收租，一厘回報也不夠，死梗啦！還有差餉、管理費、出出入入要裝修」

不論是細價樓抑或豪宅，買樓置富的神話已成歷史，他不建議買樓放租。「一定要等有人劈價出來！如果靠租金，收入不足要補貼，那就好辛苦了。」

可投資二、三線舖位

紀惠集團目前所持物業市值大約400 億元，當中三分一是豪宅、三分一是舖位、三分一是寫字樓，其餘包括一些單幢物業及工廈，每月收租四千多萬元，出租率是百分之98、99。湯文亮指，公司未來策略會集中購買二、三線舖位及商廈。「我們不敢揀一線舖，我沒能力入到這麼貴的客，我寧願不要了。例如告士打道我們有八九個舖，很輕鬆，因為我們有把握。」

「豪宅很久都沒買了，03 年之後就沒買，之前的是八幾年買下，很便宜，現在收一年租已經夠在那時買了。」

那麼商廈會入貨嗎？「想，但好貴。商廈我們喜歡買一層一層的，例如二萬呎一層，二萬多元，也要五億，銀碼比較大。倒不如看一些幾千萬的二三線舖位，每年入三、五個，不要那麼搏。」如果買廈，入貨目標仍是以甲級為主，「當然不是IFC 那些，買不到，太貴。例如遠東金融中心、中遠，這些都是甲級客??」他直言進取的時間已經過了，穩穩陣陣才是上策。

黃金時代已過 長遠不悲觀跟2003-2008年那段時間相比，湯文亮承認，香港做地產黃金時代已經過去，但長遠並不那麼悲觀。「始終香港跟深圳不同，深圳是個丫鬟，香港是個小姐，只是今天這個小姐當丫鬟扮。」

香港零售業疲弱，但金融業依舊強勁。「因為監管好，自由市場。如果好像大陸，暴力救市，不准買，不准賣，就死給你看。」他自豪地說。

新盤「垃圾時間」散貨 愈跌愈要劈價新盤湧現，各大發展商提供按揭等大量優惠吸客，然而今年落成新盤去貨僅六成。湯文亮分析，發展商在年頭年尾等俗稱的「垃圾時間」推盤，證明壓力很大，最終都要劈價。

湯文亮拆穿發展商一向慣用的賣樓伎倆。「以往年頭年尾的垃圾時間一般都不會推新盤，只會賣貨尾，而且刻意不減價，為的是凝聚購買力，之後再給優惠，營造過年後的小陽春氣氛。其實，賣新盤不難，賣貨尾才難。由於現時新盤太多，發展商一有就趕緊賣，賣多少得多少，貨尾以後才慢慢去處理。」

他解釋，為何今日這種策略行不通呢？「以前各大地產商都很「老友」，不會頂爛市，現時很多中小型的地產商參與招標，得到一些細盤，很快起，很快推，一見勢色不對，他們寧願賺少些，也立即劈價套現。」

恒基主席李兆基曾講過「建築材料貴、人工高，樓價難大跌」，湯文亮卻不同意。「現時很多建築材料都是來料加工，來到香港後再組裝，計出來每呎只是二三千元，況且樓價跟成本無關，最重要是有承接力。有個笑話是，執到的黃金也是市價賣。」

劈價賣盤 平價買地

湯文亮指出，對於發展商來說，最重要是貨如輪轉，平賣樓盤亦意味可以平價吸納土地。「有些發展商都希望樓價跌，價跌能賣到樓就可以，套現後可以吸納一些便宜的土地。反而如果樓價繼續升，民怨進一步沸騰，政府被逼再出辣招，就真的無命了。」

鄧傳鏘 本刊總編輯、黃中柱 本刊記者

---

曾淵滄、湯文亮籲勿心急買樓猴年新盤鬥散貨　細價樓料最傷

1 : GS(14)@2016-02-09 12:08:56

■本報邀請到曾淵滄（左）及湯文亮（右）論盡猴年樓股滙。　馬泉崇攝



【本報訊】羊年樓市、股市風高浪急，升得快跌得更快，本報今年邀請到財經評論員曾淵滄及「細價樓爆煲之父」湯文亮論盡猴年樓、股、匯！兩人齊為樓市把脈，認為上半年樓市會繼續下跌，猴年仍然未有撈底機會。記者：程俊華攝影：馬泉崇


問：猴年樓市有何預測？湯文亮：之前數年樓價不斷升是因為供不應求，但預期未來供應只會越來越多，今年最少有2.6萬伙供應。「長實（1113）要貨如輪轉，連新地（016）都話有6,000伙新樓要賣，大發展商今年好肯定要賣樓」，而中小型發展商更加要賣樓，要去貨。因此，相信一手樓定價一定不高，樓價依然會跌。曾淵滄：樓價升跌在乎供求，近年每每以剛性需求多為由而推高樓價，但我從來不相信剛性需求，「每一個人買樓都希望樓價升，如果樓價跌，冇人想買完層樓之後又平咗，剛性需求都會冇咗或者推遲」。由於剛性需求是可以調節，樓價一旦下跌，需求自然又會減少。



問：樓市繼續尋底抑或會喘定？曾淵滄：「樓市一跌會跌幾年，唔係一跌見底」。去年尾樓價見回落，但整體計仍有升幅。猴年樓市會否下跌，視乎發展商如何與政府博弈，如何定價賣新樓，如今發展商尚有周轉餘地，真正供應要到2018年才會湧至，所以猴年樓價未必會大跌。基本上樓市形勢只會越來越惡劣，未來只會更差，因為再無供不應求的藉口推高樓價。湯文亮：相信樓價會繼續下跌，尤其是細價樓，估計上半年會急跌15%，會有少少恐慌，下半年會稍為回穩。至於中價住宅都會向下，幅度在一成以內；豪宅及超豪宅都不會跌價。



問：如何看發展商部署？湯文亮：發展商不怕以略低價錢賣樓，因為如果樓價跌，賣地價亦會較低。如果大發展商繼續以貨如輪轉方法去貨，樓價跌未必對其不利，因為有足夠資金去以低價吸回土儲。惟中小型發展商項目不多，套現較心急，要散貨！曾淵滄：「發展商今年仲有條件同政府玩落去」！因為2016年真正供應其實未到，而政府是否真正可以繼續推出土地？如果政府推出不到土地令供應斷層，發展商又可以推遲新盤時間表，影響供應，到時又儲到少少購買力。今年都是由發展商主導樓市。但肯定一手定價同二手樓相若，不會再有高價新盤。



問：猴年應否入市？曾淵滄：「樓價周期太長，你miss咗呢個底，再等下一個底，要等十幾二十年，搞到啲人不耐煩，呢幾年咁高，啲人都不停衝入去買」。但要注意樓市一跌會下跌好幾年，不會一跌見底，所以猴年不是樓價見到底的時間。而細價樓每次都是「升到最後一浸先會升」，如果買得起不應買細價樓。湯文亮：由於現時市場上以低價或蝕讓賣樓的人，好多都係被迫賣樓，因業主按層樓去借錢用來消費，要賣樓還錢。雖然平價盤源增多，但一如之前所講細價樓在上半年仍會急跌，所以猴年應該繼續「睇住佢跌」，除非有好逼切的自住需要才買樓。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160209/19484376

---

癡肥老婆心急睇病子失足與夫碌樓梯雙亡

1 : GS(14)@2016-07-09 06:46:54

印度那格浦爾發生一宗罕見家居死亡意外，一名胖婦上樓梯時失平衡，和尾隨的丈夫一同滾落樓梯，兩人送院搶救後不治。事發在周一凌晨，68歲、體重達128公斤（280磅）的維塔蘭妮（Manjula Vithlani）上樓梯察看患有呼吸問題的兒子時，卻失平衡滑倒，與丈夫一起從樓梯滾下來。他們停下後，維塔蘭妮壓在丈夫身上，丈夫頭部嚴重受傷。他們被送去私家醫院搶救，可惜因腦出血死亡。夫婦和兒子及兩名姻親同住，事發後其中一名姻親亦在樓梯滑倒，腳部受傷。警方指夫婦過於緊張兒子導致出意外，「他們一知道兒子病倒，太過心急跑上一樓。」英國《每日郵報》／印度《印度時報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160708/19686729

---