租金季跌7% 海嘯後最差
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GS(14)@2016-01-22 16:04:40【本報訊】據代理統計，去年住宅租金首三季的升幅於第四季一筆勾銷，按季錄7.1%跌幅，屬2009年金融海嘯後最大按季跌幅，更拖累租金2015年按年下挫4.2%。
十大屋苑全線向下
中原研究部高級聯席董事黃良昇稱，去年首三季租金走勢平穩，不過第四季起看淡經濟言論湧現，加上香港經濟增長放緩，中產家庭削減租金支出，令中產聚居的大型屋苑開始錄得跌幅。至去年12月傳統租務淡季，租金更跌至2014年7月以來的一年半新低，當中十大屋苑更全線錄得跌幅，例如鰂魚涌康怡花園及柴灣杏花邨租金按月跌4.9%。中產亞太區住宅部總裁陳永傑指出，集團住宅部全年佣金收入24.7億元，較2014年28.8億元，按年下跌14%。他估計，自去年底美國宣佈加息至下月農曆新年期間，樓價將跌近一成，抵消去年全年樓價升幅，當中500萬元內細價樓最受影響。中原將向初一至初三促成任何住宅、工商舖物業買賣及租賃成交的代理派發3,500元開單利是，而美聯同期亦會向促成交易的員工派發1,000元到3,000元開單利是，視乎交易類型。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160122/19462035
租金季跌7.1%金融海嘯後最多
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GS(14)@2016-02-08 02:53:39【本報訊】樓價跌，租金跟跌。全港100個屋苑去年第四季平均呎租31.6元，較去年第三季34元，按季跌7.1%，按季跌幅是2009年金融海嘯後最大。十大屋苑中鰂魚涌康怡花園及柴灣杏花邨跌幅最多，同樣按月跌4.9%，指標屋苑鰂魚涌太古城更有單位新租平過舊租。
太古城717呎單位減租8%
根據中原地產新簽租約統計，去年第四季全港100個大型私人住宅屋苑平均呎租31.6元，按季跌7.1%，為金融海嘯後最大跌幅；比較2014年12月，更加是按年跌4.2%，為2008年後首次錄得按年跌幅。其實去年首三季都錄得升幅，但第四季不單止蒸發首三季升幅，甚至跌凸。十大屋苑呎租全部下跌，5個跌幅近半成，跌得最多是康怡花園及杏花邨，均按月跌4.9%；傳統上車盤嘉湖山莊則排第二，跌4.6%。數據反映去年第四季情況，但根據市場消息，私樓租金跌勢未止，指標屋苑太古城，一個實用面積717方呎低層單位，上月以2.3萬元租出，比對上一份租約2.5萬元，平8%。另外，反映大市的中原城市領先指數CCL最新報132.9點，較去年歷史高位146.92點，跌9.54%。馬鞍山指標屋苑新港城，世紀21奇豐蔡蓓表示，K座中層1室，實用面積551方呎，業主原開價1.75萬元放租，日前終減價2,500元以1.5萬元租出，減幅達14.3%，呎租27.2元。■記者陳家雄
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160205/19480555
英國樓價近5年首見按季跌 第一太平：低息利好不再 宜轉投鄰近城市
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GS(14)@2017-05-13 01:38:58【明報專訊】近年全球息率徘徊歷史低位，當中歐洲和日本央行更採取負利率政策。低息環境刺激樓價上揚，但數據顯示英國4月樓價錄得近5年來首次按季跌幅，反映當地樓市近期有放緩迹象。 第一太平戴維斯全球研究主管Yolande Barnes（圖）認為，息口對倫敦樓市的利好作用已經過去，又建議有意投資英國房地產的人士，可考慮一些南部城市。
明報記者 王俊騏
Barnes相信今年倫敦豪宅價格不會錄得任何增長，相反，外城區和倫敦以外地點的樓市表現強勁。她表示，目前豪宅的租賃需求疲弱，但中低級住宅需求強勁，樓價和租金增長仍然正面。她表示，近年全球處於歷史低息環境 ，帶動不同城市包括倫敦的樓價急升，惟息口對倫敦樓市的利好作用已經過去；反而其他城市如香港和新加坡，未來樓價升幅會更貼近租金增長。
中低級住宅需求仍強
按揭貸款機構Halifax最新數據顯示，上月英國樓價按季下跌0.2%，是2012年11月以來首次錄得按季跌幅，平均樓價21.96萬鎊（約222萬港元）。該機構表示通脹升溫加重家庭開支，而且就業機會有下降迹象，可能壓抑樓市需求。皇家特許測量師學會（RICS）早前更形容目前樓市「呆滯」和缺乏動力。
對於預算有限的首次買家，Barnes表示倫敦缺乏呎價低於450鎊（約4500港元）的新盤 ，建議購買二手樓，租金收入較理想，因為毋須與新盤的其他租盤競爭。至於選址方面，她稱倫敦以外的一些小鎮和小城市的樓市表現理想，同樣能提供避險資產功能，而且部分租賃需求大，但樓價遠低於倫敦。
如果投資者傾向購買新盤，Barnes表示，仍須考慮大城市如曼徹斯特（Manchester），因為需求穩定、經濟強勁和前景樂觀，而布里斯托（Bristol）亦可取。不過，她表示除了北部城市外，一些較少港人熟悉的南部城市亦有良好的樓價和租金增長前景，例如利明頓溫泉鎮 （Lemmington Spa）、伯恩茅斯（Bournemouth）、布賴頓（Brighton）等，而這些城市的租金回報甚至高於倫敦中部地區。
南部城市租金回報勝倫敦中部
目前在英倫三島地區中，Barnes表示租金回報最高的是愛爾蘭都柏林，租金回報達7厘 ，至於英國國內則是利物浦，但租金和樓價增幅低，投資者入市前需留意當地租金回報高的原因，因為有時或源自市場表現差劣。據海外地產資訊網站Global Property Guide資料顯示，歐洲租金回報率最高的國家中，經濟較差的葡萄牙和烏克蘭等亦處前列位置（見表）。
料政治不明朗影響持續
被問到市民海外置業需關注的事項，Barnes建議市民置業前應關注相關城市的概况而非國家，因為很多城市的樓市表現跑贏國家整體。她表示，市民需要留意當地的經濟增長等因素，而歐洲不少城市都有良好前景，例如都伯林，因為吸引不少企業和商業機構進駐、租盤供應少和租金回報高等。
去年6月脫歐公投後樓市交投下跌，樓價亦出現調整，Barnes相信政治不明朗因素將持續影響交投，至於能否復蘇則視乎6月英國大選的結果和投資者對其觀感。此外，脫歐談判將於大選後展開，談判過程複雜和不明朗無疑亦會影響交投，但同時為進取的投資者帶來入市機會。她又指英鎊貶值令香港市民於當地置業變相有20%至25%折讓 ，無疑會鼓勵部分買家入市，特別是對於打算作中長期投資、相信脫歐對英國經濟影響不如外界預期般壞的人士。
政府遏海外買家 反推高租金
加拿大多倫多早前向海外買家徵收額外15%稅項，Barnes表示現時全球不少國家或城市都採取針對海外買家的措施，但這些地區都存在負擔能力問題，令市民選擇租樓，從而推高租金。她表示，全球很多政客選擇向海外買家開刀，但基本原因是市場需求很大，特別是年輕人，而且實際上限制外資反而會令租盤供應減少，進一步推高租金。她稱，限制海外買家政策的效果，往往與政府預期相反。
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1543&issue=20170512
十大屋苑估價挫 嘉湖一季跌近兩成 業界：銀行隨市况調節 難再「估凸」價
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GS(14)@2019-01-07 14:27:41https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0515&issue=20190107
【明報專訊】隨着樓價回調，多個大型屋苑估價回落速度亦加快。本報翻查十大屋苑去年第四季估價表現，60個個案中，逾九成單位估值跌幅介乎10%至18%不等（見表1），其中上車屋苑天水圍嘉湖山莊跌幅最勁，個別單位一季估值下跌近兩成。業界人士認為，若樓市持續下行，去年初「估凸價」的情况今季難以再現。
明報記者 謝穎怡
去年初樓價急升，銀行估值較成交價更進取，不過近月受環球股市氣氛等影響，銀行對後市取態亦已轉趨審慎。近期被形容為「跌市火車頭」的天水圍嘉湖山莊，估價明顯受壓，據匯豐銀行網上估值顯示，屋苑賞湖居中層實用面積449方呎兩房戶，最新估值422萬元，實呎跌穿1萬元，與去年9月份估值514萬元比較，約3個月估價下跌18%，屬跌幅最大的單位。若以全年計，上址2017年12月估價錄453萬元，最新估價按年跌近7%。
嘉湖去年下半年錄多宗低價成交
嘉湖山莊估價大幅下滑，料由於屋苑於去年下半年起連錄多宗低價成交所致，如景湖居低層實用面積442方呎兩房戶，去年11月成交價418萬元，實呎9457元，做價重返2017年底水平；另樂湖居低層實用面積639方呎3房戶，同月以538萬元易手，呎價低見8419元。
第一城兩房估價重返2017年底水平
至於另一上車屋苑沙田第一城，以屋苑10座中層H室、實用面積327方呎兩房戶為例，恒生銀行最新估值501萬元，較樓市高位時估值596萬元，下跌95萬元或16%。另參考匯豐銀行對上址最新估值472萬元，與該銀行於2017年12月對上址的估值相同，意味單位估值已重返2017年底水平。
事實上，翻查沙田第一城近月成交，有部分單位成交價低於估值，如50座高層C室，屬實用面積304方呎兩房戶，去年11月以500萬元成交，當時銀行對上址估值為568萬元，即做價較估價低68萬元或12%，反映業主更願意以低市價沽貨。
太古城一季估價跌一成
此外，抗跌力較強的港島區屋苑，過去一季亦有5%至15%的跌幅，如鰂魚涌康怡花園實用面積461方呎中層戶，匯豐銀行及中銀香港最新估值同為829萬元，較樓市高峰分別跌16%及11%；另同區太古城實用面積1277方呎高層戶，中銀香港最新估值3516萬元，一季估價下跌一成。
市場料估價跌勢或放緩
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，近期估價已陸續反映去年下半年的二手低價成交，而由於近月市場集中一手新盤，二手未有再現新低價，預料今季銀行估價即使仍會跟隨樓價下行，估價調整幅度料介乎5%之內，不過若個別屋苑成交價明顯下跌，不排除3月份估價會再下跌。
首季補地價80億 按季跌一半
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GS(14)@2019-04-16 18:38:40https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7533&issue=20190416
【明報專訊】雖然政府近年加快補地價，不過，據地政總署最新公布，今年首季共註冊9宗契約修訂及兩宗換地個案，期內補地價金額錄約80.59億元，相比對上一季逾168億元，按季減少約52%。另地政總署資料顯示，曾由陳振聰持有的中半山寶雲道16號「楠樺居」，2月完成補地價，金額超過3.04億元，每方呎樓面補地價約20,466元；嘉里（0683）喇沙利道10號及12A號、界限街168至168C，以近2.6億元完成補地價，每方呎樓面補地價約5753元。
傲南廣場再沽3層涉4.5億
另方面，由資深投資者林子峰拆售的黃竹坑道14號傲南廣場活化工廈項目再錄大額成交，市場消息指出，項目最後3層單位，包括26、27及28樓共15個單位，連同大廈廣告位及大廈命名權，獲一名買家全數購入，物業每層8562方呎，合共25686方呎，以呎價1.77萬元計，預料成交價約4.5億元，成該廈最大手買賣。
春秧街地盤5.8億易手
市場消息指北角春秧街62至68號地盤，最新以約5.8億元售出，項目佔地約4340方呎，根據北角分區計劃大綱圖劃作「商業/住宅」用途，可重建成商住、商廈或酒店發展，若重建成商廈，最高地積比15倍，可重建樓面約6.51萬方呎，每方呎樓面地價約8909元。
首季私宅落成僅千伙 按季跌近九成
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GS(14)@2019-04-27 07:17:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2396&issue=20190427
【明報專訊】今年首季私宅落成量明顯放緩；運輸及房屋局公布，今年截至3月底，首季私宅落成量僅1000伙，按季急挫7300伙或88%，為2015年第一季錄900伙後的4年按季新低；不過，私宅施工量按季微升，首季錄得2300伙，較去年第4季2000伙增加300伙或15%。
潛在供應維持9.3萬伙
運房局同時公布，截至今年3月底，未來3至4年一手私宅潛在供應量約9.3萬伙，屬連續4個季度維持此水平，當中包括9000個貨尾單位、6.2萬伙興建中但未售出單位，以及2.2萬伙在熟地上可隨時動工興建單位。運房局指，在9.3萬伙當中，估計有7.3萬伙為實用面積小於70方米、即753方呎的中小型單位，佔整體供應量79%，比率與上一季相同。
Q房網香港董事總經理陳坤興認為，整體市場潛在供應已連續4季保持不變，即使近月發展商積極促銷現樓貨尾，但截至第一季尾，已落成而未售出單位總數維持9000伙，自2017年第三季起連續一年半保持不變，反映現時新盤銷售與市場潛在供應增加速率相若，市場潛在供應仍處於「樽頸」，樓市長遠供求關係，仍然偏向緊張。
跑道區新地皮招標 最高估值132億
仲量聯行估價部資深董事謝偉鴻表示，預期空置稅將令發展商對市况更敏感，以調整新盤建築工程進度。假如市况及前景不樂觀，發展商擔心日後銷情欠佳，或將拖慢建築工程，尤其豪宅項目，以減輕支付空置稅的負擔。
另地政總署公布，推出啟德第4C區1號地盤的新九龍內地段第6553號用地於5月3日起招標、6月14日截標；上述地皮位於跑道區前排，可享維港景，面積約10.2萬方呎，指定作非工業（不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站）用途，最高可建樓面面積71.4萬方呎。業界估計，地皮估值85.72億至132.16億元，預計每方呎樓面地價約1.2萬至1.85萬元。
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