2009-04-09 AppleDaily
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| 自金融海嘯爆發，股市樓市近排至叫做升番啲，但我哋特首連同各級官員，繼續不厭其煩同大家講，最差時候仍然未到。平民聽到會積穀防饑，但打開門口做生意嘅，似乎有個問號喺頭殼頂！好似TVB電視廣播（511）總經理SK鄭善強，就似乎對政府呢個講法有啲存疑。 高官係時候收口 SK 噚日同華華等一眾傳媒朋友嚟次「善強飯局」，佢話照佢所見，TVB嘅廣告今年頭一季係跌，但踏入4月份好明顯見到好轉，而廣告某個程度係反映經濟環境嘅指 標。佢又覺得，政府係咁唱淡，會唔會嚇親喺香港做緊生意同埋想嚟香港做生意嘅人呢？照咁講，政府似乎係時候反思一下，邊個先係唱衰香港嘅罪人！講開SK， 雖然唔會見到佢喺幕前，但查實忙到好似幕後大老爺咁。好似呢排，佢就忙於同官府反映搞數碼廣播後，網絡容量唔夠嘅問題，當中牽涉到空中網絡提升呢啲咁技術 問題，希望今年底獲批。另外，佢又忙於搞擴大收視調查範圍，事關以往收視調查，只係覆蓋700呎或以下嘅住宅，但數碼廣播後，觀眾大部份係來自700呎或 以上住宅，所以，舊調查其實已經反映唔到真實情況。 唔夠水搞數碼廣播 佢話希望6月份搞得掂，但o依家業界仲未有共識，事關擴大範圍一定加重電視台成本，而o依家有人唔肯畀錢。唔知係邊個唔肯科水呢？ | ||||||
2010-7-21 AD
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| 睇上市公司通告，一般嚟講，除咗盈利警告，會令人有少少唔安樂嘅，應該就係換核數師！大家都知核數師對公司盤數，理論上同邏輯上都應該係最清楚嗰個，佢哋份報告更加係盤數嘅指標，換親核數師，通常無好嘢！ 不過凡事有例外。噚日華華睇港交所通告嗰陣，見中亞能源（850）通過換核數師，即刻開出嚟『目及』『目及』，換出邊個並唔重要，見到佢換入德勤，先至係重點！財圈界係人都知，有四大會計師樓之一做公司核數師，係幾咁有代表性呢！ 咁點解華華會咁留意850換核數師呢？事關佢哋喺今年1月，副主席兼營運總裁鄺社源惹上官非，畀兩個響07年曾經幫佢搞天然資源生意嘅人入稟追佢100萬銀，因為雙方曾經協議可以平分鄺社源響新業務得到嘅收益……唔知換核數單嘢，同呢單官司又有冇關呢？ 李華華 | ||||||
Kitty: 你好！我年半前以$1700000買入金獅花園(9成按)，現單位已升值至$2500000。因剛生了小孩，覺得地方不夠住，想換大一些的住宿環境。但現在私樓實在太貴了，我今年28歲，儲蓄只有$400000，月入17k，先生20k(自顧人仕沒有報稅)，本人想賣掉單位，先租屋，等兩年後抽居屋，但又擔心抽唔到！你認為可行嗎？請指教還有其它方法嗎？
Kitty小組的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車，及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好)，於是心中計數如何改善居住環境。
方案一就係人都曉，就係賣左舊樓買番新樓。中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短，買樓成交期長，咁你既cash就最鬆動啦。但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走)，所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。諗樣係早期文章已有提及詳細情況，如同賣家議價到3-5%內時可以點做，提前成交如何完成等，請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。
Kitty如要一沽一買未必合適，始終手上現金及月入未見強大，等兩年後抽居屋，真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平，多左人爭居屋。
建議可以先將現樓租出，再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買)，又唔使再行SSD(三年)，更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000，買入三房至少都三百幾萬，又約$35000，最後新樓更要打印花稅約$70000，即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!
金獅花園租出去，都係比萬元傭金，月租收入都有八至九千。如果去一些半旺地方，三房租萬二蚊左右有可能。咁即係kitty補貼幾(四)千蚊就可以住係三房。如佢用此方法慳返十三萬，舊錢已夠佢比32個月四千蚊。32個月後都2015年，到時睇環境再算。現時現金流有限又有需要住三房既朋友，請考慮此方法。因夾硬係旺市谷盡買入三房單位倍埋風險。對於kitty辛勤努力撫養小朋友既香港人，此乃真心及良心上既建議!
近來越黎越多人問無縫地版，原因不難理解。價錢係主要因素，自政府要向廢物泥頭堆積收費後，你將間樓全部地版起哂再鋪，以一間兩房單位，起地加傾倒要約$12000，買磚(或柚木)平都要$5000，師傅手工都要兩到三萬，淨係個地計埋都要成四萬蚊。如果你係舊有地版蓋層無縫上去，手工連料萬零蚊攪掂! 如果你唔諗住間屋住成世，無縫地版正好合你住幾年貨仔既諗法。
鋪無縫當然有唔好處，持續冷縮熱脹可會令地被谷起，倒水落地有機會藏水，過一排又谷爆。能否避免好睇鋪地師傅有否平均分放夾棉於地版空隙中，以及地被本身個接合位做得靚唔靚。係旺角搵到既多為大陸貨，每呎十幾蚊(好似$12)都有交易。歐洲版要搵代理入貨先會有合理價錢，係旺角見到貴貨都係貴在要加鋪租。相搵又平又靚既料，請bookmark本網，希望homebloggerhk係往後文章會幫到你。
仲有無縫地版有分纖維版同實木版，纖維版唔易吸水，易打理，但係踩上去會令你有些少架空感，始終感覺到地版有兩層。實木令人有實在感，但重量同款式少一點，舊左可以番磨一到兩次。最令人高興既，係無縫地版有不少磚面款比你選擇。
鋪無縫最緊要係個師傅。往後會唔會易突起就靠哂佢。請你搵番專賣地版比地既師傅做。如搵同一師傅做哂咁多項，相信未必個個都搵到識鋪無縫既師傅。係網上見到大家對無縫地版意見不一，其實由於個expectation(一般無縫都係玩五年)，或execution(搵對人鋪)同原意不合而矣。
kitty小姐的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車，及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好)，於是心中計數如何改善居住環境。
方案一就係人都曉，就係賣左舊樓買番新樓。中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短，買樓成交期長，咁你既cash就最鬆動啦。但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走)，所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。諗樣係早期文章已有提及詳細情況，如同賣家議價到3-5%內時可以點做，提前成交如何完成等，請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。
Kitty如要一沽一買未必合適，始終手上現金及月入未見強大，等兩年後抽居屋，真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平，多左人爭居屋。
建議可以先將現樓租出，再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買)，又唔使再行SSD(三年)，更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000，買入三房至少都三百幾萬，又約$35000，最後新樓更要打印花稅約$70000，即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!
答:
因天水圍單位尚欠1.75mil，就當拉到最盡分30年按揭還(2.15%年息)都要$6500一個月，其中一半還本。由你上文所述方法一，如你再購入一三百萬九龍灣單位自住，你將要負擔多萬幾蚊每月供款。就當你同銀行講今次係換樓可將審批負擔比率加至50%，恐怕較難獲批，相信你自己都計到。要用方法一你要申請按揭時連同天水圍單位賣樓臨約一併提交，證明今次係換樓同埋已賣出舊居，咁先有得傾。所以方法一近乎行不通，除非你一買入新單位就短時間內能賣出天水圍，同埋又合時係交吉前送走好租客，咁先乜都唔會上身。
方法二就最合一般邏輯(合邏輯唔代表最好)。但要承受呢年樓市變動風險。加上而家賣樓之後因額外印花稅你再要等三年先可免收10%，此乃現時換樓之不便。
見你行文估你都好想賣樓，當然賺百幾萬係一個吸引數目。天水圍樓市比另外大西北地區都仲要落後確為事實，今次一買一賣就當換貨。由於購入單位金額同比不算大，建議沽出天水圍後用九成按揭買間三百萬內既自住樓，保留更多現金係身邊為下次入貨準備。諗樣都講過如果現時樓宇賣出獲利可達你十年所儲金錢，咁就放心去做啦，要跌的樓終有一日要跌。
由於上篇文章刊後有讀者問換樓點買賣最好，故在此簡短重覆，應先將自住樓放賣，睇下人地肯出幾錢，你先去諗下買身樓咩budget。極多人係高估自己間樓而低估人地間屋價錢。另外係議價達3-5%內先好將另一邊買或沽出。同埋沽出成交期一般短對你有著數，買入物業要比錢梗係越遲越好。如有租客阻礙，請自行再就時間，一定要番睇清楚簽低租約所示通知期。另外比租客知你邊日賣樓交吉係大忌，試過有租客賴死唔搬從而「敲詐」業主金錢。搵有信譽同信得過既經紀幫手確實重要。
諗樣認為讀者投資都屬保守型，兼未搵到適合自己既一套投資方法。由組合見樣樣買些少，月供又搵中電從而猜估。所以買完新屋比左一成首期後可將餘款做人仔定期，一年夠補貼供幾個月樓。九成按揭可做分十五至廿年還，減低按保費支出。兩年後過了罰息期而真係再買樓收租先將年期拉長，令人工可夠負擔兩層樓。十分建議讀者由樓房投資置富，因收入有限而要養家，投資亦不想進取，唔好好等淡市利用樓市槓桿根本無路。
講左咁耐，其實唔賣樓都屬不錯辦法。好租客難求。但賣樓之心由文所見，頗為堅決。
我轉左行做保險公司份工，就好似肥佬老闆跟班咁，同佢出去見客之後將簽好文件送比核保辦理。有時肥佬會用家居保及旅遊保同新客打開話題，傾下車保更可了解客戶財政狀況，原來想快手了解面前客人，都有咁多學問。先講一D佢感興趣既話題，再搵出自己可以係邊方面幫到佢，從而令客戶知道同你做朋友係有好處既。肥佬心情好時都會教下我野，我明白老板教我野唔係必然，因學到既野只屬於係自己，第時辭左工都可帶走的。把握機會從工作中學習，係令我事業轉好，人工增加而買到樓既重要元素。
保險公司既經理除左sell單，請人拓寬「下線」係重要工作之一。請一個新人，仲好過佢自己出去跑數。Well，肥佬自己好懶，平均一日都見唔夠兩個客。但係佢叻在識搵人幫佢跑，招募下屬。佢鐘意搵銀行做開既人加入，一黎佢地識賣保險，二黎銀行呢幾年同員工「不斷加壓」，搵人由銀行出走到保險公司，唔係易事。
是的! 又係michelle。肥老闆不時係bank收卡片，及後跟進約銀行sales出黎飲野。今次搵埋我一齊見旨在showoff佢有幾掂。Michelle係一個二十有幾既斯文長髮少女，眼細細而勝在皮膚夠白淨。個日我地係佢分行附近既starbuck見佢，成下晝四點michelle趕到黎，放低袋就二話不說走去買三文治食，坐低吞左啖水後先一路啃野一路同我地講佢未食晏。肥佬一貫作風，問多過講，問下佢好咩搞成咁。Michelle話佢已經「N5」，即係nil for 5 days，連續五日冇數交!! 因為5日交唔到數好大鑊! 今日上晝七點幾已經要同分行經理去面聖(見大老闆)，最慘既係尋晚call客call到九點幾先返到屋企，訓得幾個鐘又要返工。真係就黎神經失常!
最慘係剛入行既新仔，為左一萬幾千既人工捱到咁盡，當然做幾個月之後就失蹤。所以你見而家成日請新人，成日銀行職員做錯野，成日換客戶經理。」Michelle話:「我做左銀行幾年，唔上唔落，轉行又要重頭黎過，咪仲要係度捱。」一路講一路食埋最後啖包。
佢話最傷既係今朝面完聖，同成班sales加埋分經(分行經理)開會。經理摔數問Michelle呢個禮拜有信心「做幾多」? 佢低頭唔答，之後細細聲答左十萬。經理就話:「十萬?你唔使旨意! 三十萬啦!」唉咁講不如唔好問，一味被人逼佢跑數。」
肥佬話呢份工冇人逼佢做。Michelle話當然可以辭職。不過佢經驗為求佢遞信後仍然專心跑數，一家會威脅佢如果唔到數會寫花佢走人時攞封reference letter，等佢係第間bank應徵時過唔到reference check，等於踢佢出銀行界。 Michelle眼濕濕咁話: 「我到數又使鬼遞信咩…而家 真係唔上唔落。唉，拖都唔使拍，而家分行唔到數，星期日要攪埋「理財日」。老細不斷問有冇人做volunteer，我都唔知咩q野人，仲可以笑笑口係whatsapp like呢件事之後舉手要星期日返工!」
肥佬就同佢講:「鬼咩，而家係香港銀行，客戶經理要一腳踢銷售基金、保險、外幣、股票掛勾產品加埋按揭。我都知而家有人行入分行，櫃面職員已經對人虎視眈眈! 因為佢一日無番兩個銷售推介比sales，「放飯」都未有資格。客戶經理sell唔到你野又要向分行高層交代! 既然你做到咁無癮，不如過黎幫我手啦!」
欲知後事如何，請看下回分解。
多謝你提問，做生意會被逼地學到多樣技能，
土地是有形資產、人材係無形資產。如果你有個真心朋友，
但睇讀者profile，工作穩定，人工只屬一般。相信唔係慣常幫公司搵客搵錢一群，既然有公司「磅住」自己去搵客都唔掂，作來自己搞生意?
另外生意是資本定資產? 實在密不可分。
生意之估值即你究竟比幾錢去買盤生意先抵! 筆者之理解是未來一段時間生意能給予你的收入之現值總和，
所以攪生意而想不困身，是高難度動作。
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基金經理今年表現大都非常出色，基金從年初至今上升了三成左右，特別突出的基金上升五至八成，可是大部分基金投資者仍唉聲嘆氣，原因他們不是今年初入市。從08年初計算，大部分投資者持有的基金仍「潛水」，理由簡單，他們逃不出「輸錢酷刑」的魔掌。 什麼是「輸錢酷刑」？你手上的投資下跌10%，你要賺11%才收復失地；下跌20%，要賺25%；下跌三分之一，要賺一半。記着，只是收復失地，賺回輸去的錢，打回原形。100元輸了50%，點解要賺100%才打和？輸就50%，卻要賺100%才打回原形，這條不對稱的數點計？ 「輸50%要賺100%」這條問題，一時之間可能連投資高手也被難倒。答案是未輸錢之前你有100元為你錢搵錢，輸錢之後你只剩50元；本金少了，自然要加倍努力。08年恒指下跌四成，投資中港股票的基金普遍下跌四至五成。從08年初計，100元投資輸剩50元，09年年初至今賺五成，閣下的投資升回75元，相對08年初仍輸25元。假如世上真的有投資秘笈，第一招應該是「唔好輸錢」。「唔好輸錢」跟「阿媽係女人」有何分別？當然有，你要讀下去。
我從兩個層面分析「唔好輸錢」的意義︰投資基金和直接投資。我們的記憶力有限，但08年發生的事情仍清楚記得。這兩年大落大上的經驗提供有用的數據來衡量基金經理表現。08年經驗告訴我們，投資大忌是輸大錢，因為輸大錢後本金少了，所有事情都會變得困難重重。選擇基金的時候，了解基金經理在逆境中的表現，比順境中的表現更重要。 投資基金不是短炒性質，投資者是希望藉着基金經理的專業知識和基金的分散風險特性，長期賺取回報。基金經理輸了大錢後，很可能會亂陣腳，急於在最短時間收復失地，有可能犯上更多錯誤。換句話說，懂得減低輸大錢機會的基金經理，較有可能為投資者累積財富，長遠達到投資者的回報目標。
08年表現最好的基金也要輸錢，但不會輸40%至50%，可能是輸20%至30%。這些表現較好的基金經理，不大會被投資者注視，遑論讚賞。但能夠在大跌市輸得較少，可為長期表現建立根基，理由是輸得較少的基金經理面對較輕的搵快錢壓力，可以堅守自己的投資信念。相反，輸了大錢的基金經理可能傾向「盡地一煲」。有趣的是，選擇「盡地一煲」的基金經理在09年真的贏大錢，投資者選擇基金的時候，可能會被「盡地一煲」型基金在今年的表現吸引到。 選擇基金不可能單看短期表現，還要看基金經理在跌市中的表現，是否有本領把輸錢風險減至最低，從而推測他們長期表現。最出色的基金經理在大跌市中跑贏大市，輸得比人家較少，不會自亂陣腳，一直堅持信念，在升市中未必贏到最盡，但同樣享受贏錢機會，然後把命運交予時間，讓Compounding發揮美妙作用，做出最好的長期成績。
在個人層次方面，「唔好輸錢」絕非廢話，我認為有具體方法執行。股票升和跌的幅度是有相連關係，即是說，某公司股價在短期內有機會升幾倍，亦代表股價有可能暴跌。投資者買股票之前，不可能準確預測股價表現，但可問自己這問題︰這間公司的股價可以跌至幾低，可以升至幾高？ 「唔好輸錢」的秘訣是要選在正常情況，一段短時間內升和跌不超過兩至三成的股票。80元買比亞迪，股價有沒有機會再翻幾番？有，不過同時有機會暴跌。比亞迪股價急升是投資者看好電動車的前景，假如比亞迪電動車果真突圍而出，在歐美市場闖出名堂，80美元的股價也有可能出現。相反，假如電動車業務最後只是小撮人玩意，股價肯定存在暴跌空間。堅守「唔好輸錢」原則的投資者，不會在80元買比亞迪。 以6元股價買工商銀行可以跌多少？以現市盈率13倍計算，在正常市況，我認為最多跌兩成，因為我相信內地經濟發展，工行一定受惠。投資者堅守「唔好輸錢」原則建立的投資組合，選擇的股票是工行，不是比亞迪。 當有人向你認叻，吹噓今年戰績如何彪炳，在不會令大家冇朋友做的情況下，你不妨問問對方，從08年初至今的成績如何？ 蔡東豪Tony Tsoi 現任上市公司精電國際行政總裁，他曾任職投資銀行，在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄，對投資及求知有無限渴求，習慣早上四時起床寫作找樂趣。 | ||||||