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洛杉磯中心地標的中國烙印:房價與北上廣相當,華人買家仍是主力

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4676860.html

洛杉磯中心地標的中國烙印:房價與北上廣相當,華人買家仍是主力

第一財經日報 吳斯丹 2015-08-25 17:53:00

中國開發商早已提前布局,綠地集團、泛海建設、合正集團不約而同地在2013年進入洛杉磯,在洛杉磯房地產觸底反彈之際形成“抄底”之勢。 上述開發商在洛杉磯市中心的項目均為地標項目,他們的大手筆正在改變洛杉磯當地的房地產市場。

得知某開發商在洛杉磯的一個投資移民項目後,程女士很快決定花50萬美元加入,同時計劃擇機再買入該開發商在洛杉磯的房產。

她的目的很簡單,為了孩子的教育。她的女兒正在國內上高二,準備申請洛杉磯的大學。

由於洛杉磯華人區眾多,教育資源豐富,大量因投資移民和留學教育而需要購置物業的中國買家選擇進入洛杉磯房地產市場。加上近年來洛杉磯房價上漲動力強勁,出於純粹投資目的的中國買家數量也在增加。

而嗅覺靈敏的中國開發商早已提前布局,綠地集團、泛海建設、合正集團不約而同地在2013年進入洛杉磯,在洛杉磯房地產觸底反彈之際形成“抄底”之勢。

值得註意的是,上述開發商在洛杉磯市中心的項目均為地標項目,他們的大手筆正在改變洛杉磯當地的房地產市場。仲量聯行早在去年8月份的一份報告中就指出,來自中國的商業房地產投資已開始對洛杉磯的地標性建築、房地產價格和未來建設項目產生重大影響。

投資移民的“誘惑”

程女士準備投資的項目來自合正集團。這家深圳的老牌房企在全國的名氣雖然不大,卻是最早進軍洛杉磯的中國開發商之一,並且是目前在洛杉磯擁有項目數量最多的中國開發商。

“我們在洛杉磯一共有三個項目。”8月24日,合正集團營銷管理中心總經理肖芳接受《第一財經日報》記者采訪時透露。

自2012年起,合正集團就正式啟動海外發展戰略,並於2013年成功收購了洛杉磯機場喜來登酒店,共投入1.28億美元,升級改造後已投入運營。

合正集團提供的數據顯示,截至2014年第四季度,洛杉磯機場喜來登酒店的訂房率為95%,利潤1000萬美元,取得了較好的經營業績。

初嘗甜頭之後,合正集團在接下來兩年里馬不停蹄地在洛杉磯拿地。

2014年,合正集團收購了位於洛杉磯市中心的Luxe酒店,計劃投資6億美元打造合正洛杉磯中心項目;2015年又收購了洛杉磯華人區聖蓋博市商業核心區地塊,計劃投資1.2億美元建造聖蓋博酒店。

聖蓋博酒店項目在不久前剛剛啟動了EB-5投資移民業務,程女士正是受到了這項業務的吸引。

根據美國投資移民EB-5方案,外國移民申請人在美投資創設有利於美國經濟的商業性企業,並創造10個全職的美國工人就業機會,即可獲發兩年期的條件式移民簽證。兩年屆滿前90天,若移民投資者的投資行為仍存在,可申請成為永久居民。此方案的投資額為100萬美元,如果投資標的是位於目標就業區,則投資額可降為50萬美元。

“我的小孩過兩年可能會申請加州的大學,合正的項目只要投資50萬美元就可實現全家移民,這就是我的主要目的。”程女士表示,當然,隨著人民幣貶值,在洛杉磯投資房地產項目也可以作為較好的家庭資產配置。

像程女士這樣為了子女教育到洛杉磯投資移民的中國買家很多,她告訴記者,身邊很多朋友都這麽做。因為洛杉磯擁有一流的教育資源,加州理工學院、加州大學洛杉磯分校、南加利福尼亞大學等在全美名列前茅。

肖芳告訴記者,聖蓋博酒店項目總共獲得了100個EB-5投資移民指標,在啟動投資移民業務後一周內,就有約4成指標被認購。

合正洛杉磯中心項目是該公司當前的另一重點項目。這個項目位於洛杉磯市中心,毗鄰湖人隊主場斯臺普斯中心,周邊有JW萬豪酒店、麗思卡爾頓酒店、微軟劇院、格萊美博物館等。項目占地約1萬平方米,建築面積約9.4萬平方米,計劃建成一棟W酒店、兩棟高檔精裝公寓,分兩期進行。

肖芳說,該項目正在報建階段,預計將於明年下半年開始預售,定價將會參考周邊項目的售價(1~1.2萬美元/平方米)。

洛杉磯地標的中國烙印

綠地集團、泛海建設也將目標投向了洛杉磯市中心(DowntownLosAngeles),並且是地標性建築。

洛杉磯市中心包括金融區、文娛區、時尚區和藝術區等四個片區,不僅是整個洛杉磯的中央商務區,也是5萬多高端人群的多樣化居住區,提供超過50萬個就業機會。

但因經濟下滑,洛杉磯市中心低迷了數十年。尤其是金融危機之後,整個洛杉磯的房地產市場經歷了長達5年的大低潮,到2011年跌至最低,平均房價不到5000美元/平方米。

直到2012年以後,洛杉磯的房地產市場才開始複興。聯邦政府推出了一系列旨在複興城市中心的法案,積極招商引資,吸引全球各地的開發商入駐,總計約有198億美元投入到洛杉磯市中心的複興計劃。

綠地集團成為洛杉磯市中心複興計劃的重要參與者。2013年7月,綠地集團獲得洛杉磯市中心大都會地塊,占地面積2.56萬平方米,規劃建築面積15.32萬平方米,計劃投資10億美元,建造一個四星級酒店和三棟高級公寓,分兩期進行,預計將在2018年完工。

據《華爾街日報》報道,在過去將近25年的時間里,洛杉磯綠地中心項目一直都是洛杉磯市政規劃者和房地產開發商的夢想,但最終圓夢者是中國國有開發商綠地集團。

洛杉磯綠地中心項目已於2014年7月開工建設,同年11月,綠地集團美國公司總經理張伊琲就對外宣稱首期大都會310套公寓已經賣出了六成。

泛海建設則於2013年12月拿下洛杉磯市中心從菲格羅阿街到斯泰普爾斯中心的地塊,總建築面積逾24萬平方米,由三棟高層塔樓、七層的裙樓構成,總投資約12億美元。該項目已在今年3月19日動工,建成後也將成為洛杉磯市中心的地標性建築。

複興與抄底

洛杉磯緣何能吸引眾多中國開發商?

首當其沖的是洛杉磯發達的產業。洛杉磯是僅次於紐約的美國第二大城市,其零售業、國際貿易位居全美第一,金融業、高科技、旅遊業等產業都很發達,同時還是美國的文化娛樂中心,迪斯尼、環球影城、好萊塢、NBA湖人隊主場都坐落於此。

產業的發達帶來豐富的人口導入,進而推動當地房地產的發展。自2011年觸底反彈以來,洛杉磯的房價迅速飆升。據美國房產相關部門統計,2014年全美20大城市,房價平均漲幅在13.6%,而洛杉磯房價在過去三年的累積漲幅更是達到了30%以上。

肖芳說,在洛杉磯房地產這一波觸底反彈中,合正能在2013年較早拿到項目,也算是踏準了時機。

即便迅速上漲,洛杉磯市中心當前的房價也才1.2萬美元/平方米,與北京、上海、深圳中心區的房價相當。

程女士表示,現在國內的房價已經處於高位,到洛杉磯投資房產的升值空間相對更大。

與此同時,洛杉磯公寓出租率穩定在96%以上,中心地區單身公寓租金穩定在2000~3000美元/月,公寓整體凈回報率為6%~10%。

“洛杉磯市中心的就業人口很多,客源不用太愁,我們項目的目標客戶應該會是一半亞裔,一半其他國家人口。”肖芳告訴記者。

另一方面,中國買家到洛杉磯置業的需求也在不斷增長。上海胡潤研究院4月27日發布的《中國海外置業趨勢報告》顯示,在有海外投資需求的中國高凈值人群中,有60%選擇美國,而洛杉磯位列最受青睞的海外置業城市前三名。

“我女兒剛從洛杉磯回來,她很喜歡那個城市,那里氣候宜人,文化包容,還有她喜歡的學校。”程女士這樣告訴記者。

而隨著人民幣貶值,可能會刺激更多中國買家投資洛杉磯房地產。加州大學洛杉磯分校安德森預測中心的經濟學家威廉•於說,中國投資者認為現階段美元對他們的財產來說保值作用更明顯,其中很多人已經是這一區域內的大型地產投資商,尤其是洛杉磯和比弗利山中心地帶的各種豪華不動產。

編輯:彭海斌

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