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上任不到一年的行政院院長江宜樺，創下憲政紀錄，任內提出兩次覆議案，繼二○一三年六月提出《會計法》覆議案，一四年一月二十日再對《地政士法》提覆議，這也是一九四八年行憲以來，行政院提出的第十四次覆議案。

《地政士法》有何爭議，讓江宜樺不得不提出覆議？一二年實施實價登錄，政府規定房屋登記過戶一個月內，房仲、代銷、地政士或買方，必須向地政機關申報價格；房仲、代銷、地政士，只要被發現資訊錯誤或登載不實，就得被罰款三萬至十五萬元。

立法院於一四年一月三日三讀通過《地政士法》第五十一條之一修正案，地政士登錄房價，被查到登錄不實，將有七至十五天的修正期。行政院擔心此修正案將導致實價登錄制度崩解，因此提出覆議。

完成修法 江揆竟看報才知《地政士法》會需要覆議，首先凸顯出行政院治理失能，不但完全沒有掌握立法院的立法進度，執政黨的行政立法溝通平台也失靈，行政團隊內部溝通更出現問題。

事實上，立法院內政委員會早在一三年十二月四日，就完成《地政士法》修正草案的初審，當時朝野立委林滄敏、黃文玲、陳其邁都提案修法，認為實價登錄上路後，一般權利人都有改正機會，應修法增列限期改正條款，放寬對地政士不實登錄處罰規定；當時與會立委無人反對，內政部部長李鴻源原本反對修法，但經立委質詢後未再堅持。

一個月之後，一四年一月三日，立法院會三讀通過修法，但直至一月十六日，媒體質疑修法結果，江宜樺竟然看報才知道此事。對此，公民監督國會聯盟執行長張宏林直言：「十分荒唐！國民黨完全執政，卻還造成這個結果，顯示執政團隊內部協調機制崩解，主管機關內政部也失職，重大法案竟沒有提對案。」國民黨大黨鞭、政策會執行長林鴻池坦言，之前行政、立法部門協調未討論到《地政士法》，但立法院討論過程，李鴻源都在，法案送出委員會到院會二、三讀，行政部門也應追蹤，「當然應該要知道進度」；而不是完成修法十幾天之後，看了媒體報導才知。民進黨團總召集人柯建銘則說：「整個行政機制壞掉了。」無論如何，江宜樺以覆議作法為《地政士法》修正案翻盤，雖然顏面難看，但至少已讓「虛價登錄」的危機暫時化解。如今，立法院將召開臨時會處理覆議案，在執政黨國會多數下，過關可能性很高；但在覆議之後，實價登錄執行上的問題、地政士的責任爭議，還是得解決。

研究實價登錄的景文大學財金系副教授章定煊說，他支持行政院提出覆議，因為地政士「專業上不應發生誤登或忘記登錄的情況。」而買方可能是一般百姓，不具專業，故地政士的責任不應跟一般人一樣；「但若是買賣雙方刻意提供錯誤資料給地政士，自然另當別論，不應對地政士開罰。」

申報義務應回歸買賣雙方

地政士公會全國聯合會理事長蘇榮淇則表示，這個案子他們已陳情一年多，會炒房的是建商或投資客，他們若不提供買賣契約，或提供不實價格給地政士，卻沒有責任，而要地政士受罰，沒有道理，「若說地政士是幫兇，怎不打主謀？」蘇榮淇認為，應修正地政三法《不動產經紀業管理條例》、《平均地權條例》及《地政士法》，回歸委任代理制度，讓申報義務回歸買賣雙方；而非讓地政士承擔申報義務，「公親變事主」。而若政府堅持地政士是第一順位申報義務人，則應採「同步申報登錄」，讓地政士在房地產過戶登記送件時同步實價登錄，並由地政機關一併審查。

依現行規定，地政士於買賣受託案件所有權移轉登記辦理完竣後，應於三十日內申報登錄。蘇榮淇說，同步申報登錄，政府機關一直說不，是怕房地產過戶時送的公定契約書與實際價格有出入，增加政府查核人力負擔與審查責任。

內政部地政司副司長王靚琇表示，之前地政士就主張同步申報登錄，當時未採納的理由是，房地產所有權人擔心會實價課稅；現在若認為這樣更方便，申報方式當然有改善的空間，「這要看社會的反應，而且不必修法，只要修改相關管理辦法就可。」擴大來看，章定煊建議，政府應趁此機會全面檢討制度缺失，實價登錄最大問題不在地政士，而是新建案常是銷售結案後才登記，對消費者沒有幫助，因為預售屋市場價格混亂，非常需要即時性資料；而目前登錄上網後揭露的房屋特徵不清楚，難以提供消費者參考，也應調整作法。內政部則說，若外界反應需要檢討，會再全盤檢視。

《地政士法》覆議風波已讓行政部門灰頭土臉，覆議的決定或許能收亡羊補牢之功，但若能藉此機會一舉解決地政士爭議，甚至全盤檢討實價登錄問題，或許更能算是化危機為轉機了。

覆議

《憲法》規定，行政院認為立法院三讀通過的法案窒礙難行時，得經總統核可，在決議案送達行政院10天內，移請立法院覆議。立法院應於送達15天內做成決議；如為休會期間，立法院應於7日內自行集會，並於開議15日內做成決議。

決議以記名表決，全體立委過半贊成原決議，則覆議失敗，行政院院長應即接受該決議，否則就須辭職；若未過半，立法院撤銷原決議。

香港一屋難求，連劏房新盤都爭崩頭。有新界地霸看中買家為求上樓的「盲目」心態，奇招百出。早前賣個滿堂紅的元朗洋房屋苑「世外桃源」，被踢爆在農地非法起屋，最終遭政府收回土地，小業主變苦主，隨時「渣都無」。「世外桃源」只是冰山一角。最近，本刊收到新界居民報料，指錦田大江埔村，有地霸劏農地，建屋出售。記者深入調查，發現大江埔村不少農地，已變成一幢幢別墅及平房。所謂地霸，原來都是附近的地產經紀行老闆，他們更自度一套買地送屋的「甩身」大法；聽落「極筍」，其實將法律責任一併「賣予」小業主。新「玩法」正風行新界大小村落，本刊逐一將幕後地霸起底，踢爆如何利用「一條龍服務」氹小業主上鈎，以及瞞騙地政等蠱惑招。

錦田大江埔村位置偏僻，由元朗市中心搭小巴入來，班次疏落，車程約半小時。這裡曾以養雞聞名，雞棚處處，禽流感肆虐後，雞欄丟空，村落變得破舊。直至年初，因附近高鐵工程出現延誤，才再次被關注。不過，真正為該村帶來變化的，並非高鐵，而是農地發展。如今的大江埔村，破爛的雞棚、豬欄、寮屋，已改建成一幢幢別墅、平房，背後原來有多個地霸橫行，炮製新玩法。

牌照屋變豪宅

近月在大江埔村內突然出現了兩幢灰色外牆的「豪宅」，由長條木板及水泥牆圍起，中間的黑色大閘長及闊各兩米，襯托金色巨型把手，甚有大戶氣派。記者到訪時，聽到門內有水聲及狗吠，透過門縫，看見一男子在內洗地。該名不肯透露姓名的男子見有陌生人出現，戒心甚高，只表示自己於半年前買入此地，並建屋自住，對於是否合法、向誰人購買、買入價等，都三緘其口。

一條龍買地送屋

翻查土地註冊處資料，上址連同附近六個地段，共一萬二千多呎地皮俱為農地，由公司「雲帆一葉」於一二年以二百萬元購入，並在去年三月將地皮分割兼分契，現售出六個地段，套現六百八十五萬，賬面計，已大賺兩倍半。其中已建成兩幢兩層高「豪宅」的地皮，售價分別為一百七十萬及二百萬元，呎價千二至千四元。而旁邊兩座舊式寮屋仍未「變身」，但都裝上冷氣，相信是讓地盤工人休息所用。據知，大業主為逃避法律責任，度出新招，買入農地後劏細出售，再以買地送屋為招徠，吸引買家。「送屋其實都係將建築費加喺地價入面。另外買家可以揀齋買地，再加錢幫你起屋。」知情人士透露。如此一來，交易記錄只是一般合法的農地買賣。大業主及地產代理甩身，法律責任卻轉移至小業主身上。

起高牆耍地政

地皮大業主還有一套氹小業主入局的方法。本刊調查發現，上述地皮業主「雲帆一葉」的公司秘書陳玉河，及地皮劏細後第一個買家林海權是生意拍檔，記者到二人均曾報用的錦上路上村找陳、林兩人，發現該處為「龍軒地產」，職員承認兩人是「老闆」，但甚少落鋪。龍軒地產經常在報章雜誌賣廣告，買賣村屋及農地。之後，另一記者以投資者身份到龍軒地產，指要投資大江埔村一帶的農地，並詢問有關法律問題，楊姓經紀直認買農地起屋屬法律「灰色地帶」，「有啲地上面有牌照屋，係俾工人、俾雞或豬住，一般係唔可以拆，而家買家多數係成個拆咗再重建起高。地政署問起，你話係裝修緊牌照屋就得啦。」「牌照屋」意指有地政署發出牌照的屋宇，一般是豬欄、雞棚及放農具的小屋，有的容許住人。但牌照屋一經當局發牌及登記，不能轉讓及出售他人，也不得改建。而各牌照屋的具體資料，地政署並沒有公開。楊大派定心丸：「拆屋重建，多數會收到地政署警告，勒令拆遷僭建物，但若無其他居民投訴，地政署多數唔會有下一步行動。」見記者猶豫，他再教路，指地主只要在起屋前，興建石牆圍起土地，就神不知，鬼不覺。因為政府人員沒有權力進入圍牆內的私人地方量度建築物，所以難以追查。「進入私人地方嘅通行令由法庭頒佈，好多時係涉及刑事，但呢啲（農地起屋）唔係，所以地政都無辦法，呢個係法律罅。」楊笑說，圍起農地，起屋再出售的玩法，近幾年才興起，「本身啲地主都唔識，賣塊地俾人搞就算，但見啲經紀因而豬籠入水，所以依家搞埋一份。」他指，農地屋太搶手，整個大江埔村的地已售罄，暫時沒有「放盤」。

雞棚建屋苑

經紀行變地霸，一山還有一山高。本刊月初收到一封投訴信，正是衝著曾任新界地產代理商聯會副主席的鈞寶地產老闆娘莊寶端而來。指她在大江埔村買入農地，先割細，再美化農舍轉售。信中所指的地盤，就在「雲帆一葉」的地盤對面。莊寶端及另一人張安華於去年四月以八百萬元買入農地，面積達萬六呎，並火速割成十五塊地，預計可建九間寮屋，是村內最大的項目。

兩百萬有地有屋

至今，莊氏已賣出九塊地，合共套現九百萬元。現場所見，已建好五間平房，大多是一層高平房，當中兩間屋的地皮仍未賣出。最顯眼的一幢兩層高橙色「洋屋」，由木板及水泥牆圍起，由木門縫可看到裡面擺放了建築物料，並有工人在施工。記者上門找業主，有工人指業主身在內地，該屋為半年前買入，估計是自住。講到買農地建屋，工人爆出一句：「呢度好多農地有屋，一兩百萬就有啦，其實就咁買地再自己起屋都得，建築費都係幾十萬。」附近屋苑的居民指，地盤前身是雞棚，現非法改建為住宅，他表示：「一層高嗰啲，我聽啲街坊講，係準備出租俾南亞人士。」莊寶端於元朗馬田村開設鈞寶地產，記者以買家身份到訪，鋪內只有莊寶端及一名秘書。記者問及大江埔村一帶的農地買賣時，聲線低沉的莊，即時提高防備，推得一乾二淨：「嗰度淨係可以買賣土地，唔可以起屋改建，如果唔係就犯法。」該地盤內現有五個地段收到地政發出勸諭信，但繼續「你有你勸，我有我起」。

「池畔」大宅

外人食「大茶飯」，村內居民亦「不執輸」。在大江埔村村口附近，有一水池，地政總署於水潭前豎立通告牌，警告「切勿非法蓋搭或購買寮屋」。但諷刺的是，就在此牌旁，一幢豪華白色平房正在興建中，而且接近完工。屋內不見工人，但一起風，就聞到水潭飄來的惡臭。根據資料，該地地主為羅玉基，去年以二百萬買入此臭水潭地段，他報住在大江埔村內，記者兩次上門，都無人應門。白色平房旁，還有一地盤正動工，面積甚大，已可看到兩幢平房的雛形。該處地盤工人指業主有機會是放租，惟各部門均未見有其入則紀錄，該土地現由兩名鄧姓人士持有。

僭建偷雞遍地開花

大江埔村如此猖狂，而非法改建、僭建，亦早於整個新界遍地開花。去年被宣佈剔出新界東北發展計劃的坪輋，亦是非法使用農地的黑點。記者走入坪洋村，發現最少三個地盤被密不透風的鐵板包圍，十分神秘。其中一個地盤，包括一間一九七四年落成的寮屋。記者指想投資附近農地，地主鄧樹倫即帶記者入內參觀。自稱做裝修工程生意的鄧，在寮屋外僭建了約四百呎的玻璃屋，放滿建築材料。鄧樹倫指兩年前以約四百萬元，買下此處六千呎地皮，由於是農地無法套丁，不能起屋買賣。他表示：「牌照屋唔郁得，但就可以內部任意改裝。」之後更漏口風指，玻璃屋都是僭建，「早前收過地政嘅通知，除非再有人投訴，否則佢哋（地政）唔會理，官地會緊張啲，私人地唔理o架。」更大膽謂：「呢度除咗放嘢，想住都得，裝修嚇就得，用嚟養老都唔錯，你老闆係咪有興趣？一千萬賣俾佢！」至於另外兩個地盤，都涉嫌違規將農地當倉地用，當中一個使用者更是承建商龍頭金門建築。地政總署規定，將農地當作倉地使用，均是要向地政署申請，批准後還要補地價，但資料顯示，兩個地盤均沒有入紙申請。

地政變無牙老虎

對於新界愈來愈多地主違規，甚至變身發展商再大玩買地送屋，本身是新界原居民的律師林國昌提醒，買家要有孭上責任的準備，「地上嘅嘢都係業主嘅，不過，近年多了人願意賭一鋪，搏地政多嘢做，唔得閒，咁住多幾年，就當成事實，就算真係被拆咪當交租囉。」第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國亦認同，「近一、兩年，係多咗好多割細農地個案，以前投資者買農地係搏被發展商收購，但近年有不少是做埋發展商，起埋僭建物，搏唔會有事，亦因此連以前無人理、位置較遠離大路嘅農地，都由幾百蚊一呎，炒到依家過千元一呎！」陳超國指，二手農地價會否繼續炒上，要視乎政府的行動，「如果對僭建違規視而不見，即係鼓勵人哋繼續。」事實上，地政署作為執法機關，但其處理投訴個案的速度，經常為人詬病。是次調查期間，記者多次以市民身份致電元朗地政署，往往未能直接聯繫負責職員，到回覆電話時又要求記者提供僭建物所處的地段號碼。根據程序，地政接到投訴後，地區主任會到涉事地段觀察求證，再發警告信要求地主更正違規建築。不過究竟發多少次信，每次等候更正時間有多長，都沒有規定。以大江埔村為例，曾有居民將豬欄改作劏房出租，兩年前已收到地政的警告信，但至今該處仍住滿劏房戶。手腳慢與人手緊絀或有關，原來上年度執行契約條款工作的地政職員只有八十一人。而有常與地政專員打交道的經紀透露，負責每個分區的地政專員，與區內地產經紀、鄉紳、村長等關係千絲萬縷，他透露：「專員呢個位每兩三年換一次，我哋會搞歡送會、迎新會，大家坐低食飯聯誼嚇、認識瞭解嚇，以後有咩項目、行動都算打好咗招呼嘛。」

地霸搵銀絕橋

寮屋劏房煉獄

唔好以為住新界，就可以住平啲，住大啲，出名多劏房的上天平山村亦一房難求。記者上週四於村內見有寮屋閘外掛上紙皮，寫明一房一廳月租二千五，隔天記者致電業主沈小姐，她承認剛改建寮屋，劏出兩個單位，分別是一房一廳及兩房一廳，月租二千五到三千五不等，廚房、廁所要共用，不過已全數租出。新界區經紀蔡生指，因新移民數量龐大，不少寮屋已出租，他帶記者到上水與粉嶺之間的雞嶺，看租金約二千的「示範單位」，走過蚊蟲滋生的草叢和臭水渠，到達埋在草堆中的鐵皮屋。屋內被一開二，業主武先生指，其中一間已租予一家三口，空置的一間屬「一房一廳」。所謂的廳其實是一條長窄的彎曲走廊，盡頭突然有一個兒童版蹲廁，整個單位滿地沙塵，「裝個冷氣就住得，最多送你兩把風扇！」武先生說。之後他又帶記者前往雞嶺另一間約二百呎的劏房，由鐵皮砌成，烈日當空單位儼如火爐，而唯一的窗，對著另一劏房的「廳」，無風亦不見天日。