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施政報告擬推「廉價居屋」 可低至150萬 售綠表者輪候冊市民

1 : GS(14)@2015-01-12 17:45:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150112/news/ec_gba1.htm


【明報專訊】據本報了解，特首梁振英周三公布的《施政報告》，繼續以房屋及土地政策為重點，擬交代如何豐富「資助自置居所」形式，包括推出「混合發展」(見另稿)和「廉價居屋」兩項先導計劃，後者擬出售兩幢新建公屋，予現有綠表公屋家庭及公屋輪候冊市民。消息稱，政府初步研究以公屋輪候冊的入息四成作為供樓比例，按此推算樓價可低至150萬元，即低於市價超過五成出售。另外，政府擬撥地予房屋協會，協助重建53年樓齡的香港仔漁光。


撥地房協 重建漁光

據了解，房協正構思分兩期重建漁光，先在政府批撥的小型地皮上興建樓宇，以安置部分受影響租戶，然後拆卸部分舊樓，重建後再將其餘舊樓的住戶遷入。預期重建可透過用盡地積比，由目前約1100個單位增加至超過2100個單位。

「廉價居屋」方面，據了解，首個試點料是兩幢新建成的沙田水泉澳公屋，涉及約1500個單位。水泉澳共分為4期發展，有10座樓宇約6500個單位，當中設有一睡房及兩睡房單位，實用面積介乎151至397方呎。第1及第2期料於今年陸續讓公屋輪候者入伙，故「廉價居屋」先導計劃最快也要等到明年建成的第3期或以後期數。消息稱，「廉價居屋」將指定售予綠表者或輪候冊市民，相信不影響公屋供應，因綠表公屋家庭購買後須交還公屋。

輪候冊入息四成定價 低市價逾五成

據了解，政府正構思按公屋輪候冊的入息四成左右，作為按揭對入息比例，以計算樓價。若以兩人家庭現時月入14,970元限額計算，每月供樓開支約為6000元，即樓價最低可望約150萬元；若以4人家庭月入限額23,910元四成推算， 每月供樓開支約為9500元，樓價大約230萬元，即樓價變相低於市價五成。以往政府推出租置房屋計劃時，亦曾推出過折上折優惠，變相租置單位售價只約為市值兩成。

亦憂慮雙重資助問題

不過，據了解，政府內部憂慮，若以低於市價過高比例出售，這批業主未來將承受更高的補地價差額，恐會嚴重窒礙流轉，亦擔心會因此額外刺激更多住屋需求，如會刺激更多市民申請輪候公屋。另外，若讓公屋居民申請「廉價居屋」，會出現雙重資助和與居屋重疊的問題。

房委會消息強調，出售公屋需先經過詳細討論，包括制訂價格方式、會否刺激額外申請等，估計仍需要進一步討論，要待施政報告正式拍板後，才能做具體研究。

明報記者 黃俊鋒、鄭穎瑩

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2 : GS(14)@2015-01-12 17:45:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150112/news/ec_gba2.htm



公私混合發展計劃 倡伙市建局房協


2015年1月12日





【明報專訊】今年《施政報告》擬為「豐富資助置業模式」提出政策方向，提議伙拍市區重建局及房屋協會研究推展「混合發展計劃」，在所屬重建項目或新批土地混合興建居屋和私樓單位，並將指定數目單位以折扣價售予合資格市民。政府除了考慮市建局的重建項目作試驗外，亦考慮可否在協助重建公務員合作社時引入這概念，但仍需仔細研究財務及法律問題。


市建局馬頭圍道項目擬推行

據悉，政府已分別與市建局及房協初步接觸，討論能否透過兩機構協助政府提供更多資助自置房屋單位，當中包括能否在旗下項目上引入混合發展模式。消息稱，市建局不抗拒計劃，並考慮在自行推展的重建項目如馬頭圍道，撥予一定比例做資助房屋，亦可吸引中小型發展商進場參與。但市建局過往除了啟德「樓換樓」項目外，興建資助房屋的經驗有限，加上市建局本身財政資源有限，如何在不蝕錢下仍可提供資助房屋，都是需要詳細討論的問題。

重建公僕樓 補地價可考慮折扣

另外，據悉政府亦曾研究由市建局以混合發展模式重建公務員合作社是否可行，因為重建公務員樓涉及巨大補地價，私人發展商未敢貿然進場，若在公務員樓重建時引入混合發展建資助房屋，補地價上便可考慮折扣，市建局較易進場。若能成功重建，可釋放不少位於市區地段公務員樓土地的地積比。據了解，有意見建議政府在合作社補價上彈性安排，暫時寬免合作社業主補價，待重建項目完成後，若業主重新搬回新單位居住，就可毋須補價；若選擇出售單位才要補價。但消息強調有關建議屬初步，實際如何運作仍待進一步討論。

02年叫停 混合計劃未經試驗

消息又稱，政府亦與房協探討，能否在未來有機會重建的地盤，包括香港仔漁光，研究做混合發展試點；但消息指出每個地盤均有局限，以及需考慮遷置資源及協調出售等問題。

政府1997年施政報告中推出混合發展試驗計劃，由政府將地皮批予私人發展商興建私人屋苑，項目竣工後把一定數量單位(當年為30%)交回政府，政府再以資助價售予合資格買家，當年試點樓盤包括鴨洲深灣軒與荔枝角碧海藍天，由宣布至落實約需3年(見下表)。後來於2002年因樓市下滑，計劃被腰斬，項目全轉為私樓。

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匯兌虧損或一次性 可低吸實業型公司 黃國英

1 : GS(14)@2016-03-04 12:15:07

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=51144


踏入業績期，最近在不少上市公司公布的成績表中，都可以見到因為人民幣貶值，而帶來的匯兌虧損。例如玖龍紙業（2689）公布的中期業績中，出現達十億人民幣的匯兌損失，盈利倒退54%，不過若撇除這項因素，則業績大幅增長；另一例子是雅居樂地產（3383），執筆當日剛發出盈警，表示去年人民幣相關的匯兌損失，達十一億人民幣，計及其它業務因素，盈利可能與前一年相比，大幅下滑近七成。

雖然看起來頗為恐怖，不過投資者或許不用太過介意，因為這個是一次性因素，至於分析的關鍵，其實重點在於公司未來會否繼續因此錄得虧損。觀乎國內公司在這個問題上的取態，大部分都已經決定斬纜，改為直接在國內借人民幣，償還以往在境外借入的港元、美元貸款。

從國內公司的這項動作，可以得出兩大啟示：首先，這些公司終於重返正常運作，不再依靠財技取利。以往在美元弱勢兼低息，加上人民幣長期升值兩大因素，很多企業會在香港或境外，借入港元、美元，在內地投資理財產品，套取息差。這種做法，在風平浪靜的時候，等於無本生利，當然大受上市企業歡迎。所以過去四、五年間，不少上市公司的盈利，有一部份都是靠這種財技得來。現時當然難以持續。
玖龍紙業中期業績出現十億元匯兌損失，主席張茵指集團將會大幅減少外匯借貸，以減低未來匯兌風險。

而從另一個角度思考，在國內公司將貸款轉回內地之後，它們的風險應該會下降，比早前想像中低。從外資近期的言論可見，他們極為看淡中國，可是從中資企業的行為，反映出國內的資金情況並不嚴峻，而所謂資金流走的現象，亦有部分是因償還外債所致，所以外資大有可能是過分悲觀。大型公司在國內借貸，向來具有優勢，所以形勢未必太差。

作為投資者，首要一步是重新估計中資企業實際的盈利能力，因為過去數年來，以借美元、投資人民幣套息的財技法門，已經一去不返。這批企業部分的盈利，未來將會消失。

另一方面，在選股上必須避開的板塊，首當其衝的是內銀股。反而業務穩定、財務狀況良好的實業型公司，可以選擇性逐步吸納。因為一眾內銀，被逼為企業提供廉宜的人民幣資金，讓它們償還外債；自身卻承受了所有風險。相反，具備借貸能力的大型企業，最為受惠。

比較看好的板塊，是早前曾受市場追捧的新能源、環保相關企業。雖然它們沒有定價權，可是業務需求穩定，而且也受到內地政府的政策支持。近期市場反過來太過看淡，投資者現階段可以趁機吸納。

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商品因加息回落可低吸 盧志威

1 : GS(14)@2016-03-31 15:06:04

2016-03-29 HJ

聯儲局在議息後，成功令市場對加息預期減慢，刺激新興市場反彈，但在復活節前，突然又有委員出來表示，4月有機會加息，所以風險資產如商品、新興市場股票、貨幣又再有回落勢頭。

其實，加息這個講法，已被聯儲局操控了兩年，大家應該對耶倫的心態有所了解，就是每當股市上漲，人心樂觀，必定是加息之時，反之人人恐慌，爭相逃往避險之時，聯儲局往往就會收手，現時美股又再次逼近歷史高位，就連商品和新興市場也懂得反彈，看來只要沒有股災，聯儲局已可以隨心所欲地加息。

在現時的情況操作，困難度甚高，如果採用追強的手法，必定要買入公用股以及食品股，但是如聯儲局大手加息，相信這類股份會出現人踩人狀況，所以不能成為主力，反而如果商品因為炒加息而回落，可以成為低吸機會。

現在全世界經濟都差，只有美國可以加息，理論上美元應該要升，但由於早前升幅過大，現時美元在調整，但中長線來說應該處於牛市當中，如果美國成為世界增長的火車頭，將有望靠消費重新谷起新興市場的經濟，所以用一個幾年的投資角度看商品市場，應該視目前的弱勢為機會。

至於港股，在加息陰影下，應該又回到以往上落市的情況，至於港樓如果再加兩三次息，應該會再打殘好不容易累積的氣氛吧！

（逢周二見報）豐盛資產管理組合交易經理

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宏利：日股估值平可低撈

1 : GS(14)@2016-09-28 04:58:25

【本報訊】上半年市場避險情緒升溫令日圓升值，拖累日股受壓。不過，宏利資產管理駐倫敦執行總監兼高級投資分析師Edward Ritchie認為，目前日股估值便宜，是低撈時機。即使美國大選再度上演「黑天鵝」，市場亦已消化消息，日股中長線始終受惠於企業盈利持續改善。日本央行上周議息後維持利率於負0.1厘不變，短暫刺激日本股市造好。Edward Ritchie認為，雖然日央行的貨幣政策已耗盡彈藥，但隨着美國加息步伐趨近，日圓兌美元的貶值壓力增加，將有效壓抑日圓升勢，日股有望於低處反彈。他續指，上半年日圓成為投資者的「避險天堂」，日圓升值打擊日本出口，令企業盈利受損，日股因而受壓。不過，他認為日股跌幅過大，且相比美國等主要市場，日股無論以市盈率或市賬率計，亦相當便宜，故中長線具反彈空間。受累日圓升值，目前日股企業盈利較該行年初預期低約5%，但Edward Ritchie認為，若日圓能保持現水平，日股企業仍至少錄高單位數盈利增長，其中建築及電訊業等亦有望受惠於2020年開辦的東京夏季奧運會。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160928/19784098

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Napoli突開價 折實實呎1.52萬 首期可低至5% 不足兩月貴同系錦田Milano一成

1 : GS(14)@2018-09-12 05:12:34

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1264&issue=20180912
【明報專訊】雖然近期二手市場氣氛轉淡，不過發展商於一手市場開價依然進取。新地（0016）旗下元朗錦田PARK YOHO Napoli，上月底獲批售樓紙後加快推盤，昨日首度開放現樓示範單位，並突擊公布項目首張價單，首批144伙折實平均實呎15,211元，屬PARK YOHO系列中平均呎價最貴的一期，相對7月底推出的PARK YOHO Milano呎價約1.37萬元更貴一成。

明報記者 謝穎怡

Napoli首推144伙涵蓋開放式至三房戶，當中132伙屬分層戶，其餘12伙屬特色戶，定價由537.3萬元至1398.2萬元，呎價由15,440至25,418元，發展商提供即供最高16%折扣，折實價由約451.3萬元至1174.5萬元，折實實呎由約12,970元至21,351元。

首推144伙 最快下周售

其中，折實價500萬元以下單位涉36伙，是次入場單位為實用面積251方呎開放式單位，折實價451.3萬元，折實實呎17,981元；首批市值約13億元。發展商今日起開放示範單位予公眾參觀，周六起收票，最快下周末開售。新地副董事總經理雷霆表示，集團一向有售樓紙、現樓準備妥當就推售，預料未來數月一手市場熱鬧。

開放式戶折實451萬入場

值得留意的是，發展商是次提供新備用按揭貸款計劃，名為「十足十貸款計劃」。新地代理總經理陳漢麟表示，購入樓價700萬元以上物業買家可選用上述計劃，首期低至樓價5%，首3年免息，首年每月供款2萬元，第2年月供3萬元，第3年月供4萬元，其後為最優惠利率（P現為5厘）加1厘，貸款期25年，若提早還款可有現金回贈，最高達樓價3.5%。

陳漢麟續指，是次計劃適合樓換樓買家，可有充裕時間以合適價錢沽出現有物業，買家須有已供斷物業作抵押，另由於上述計劃涉及人手多，故100%貸款當中亦涉及樓價5%的行政費用。

逾700萬樓可選「十足十貸款計劃」

事實上，新地過往亦曾提供最高120%按揭，如去年6月時公布首張價單的PARK YOHO Genova，當時推出名為King's Key 120 plus的計劃，貸款期兩年，息口為定息1.88厘，其間供息不供本，本金兩年後一次過清還。

自公布一手樓空置稅後，新地積極推售現樓，同系元朗Grand YOHO亦接連錄得成交，個別一房戶以994萬元售出，創元朗一房戶新高成交價。

另外，若Napoli相對元朗市中心如Grand YOHO及YOHO Midtown等近期二手平均實呎1.64萬至2.08萬元相比，是次首批則低7%至近三成。

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