江翠北側自辦市地重劃地價三年飆三倍河邊荒地變水岸豪宅造就億萬田僑仔

2013-05-20 TWM

與台北市僅一橋之隔的江翠北側自辦市地重劃區，不論面積或地點，都極具指標性，號稱開發商機逾五千億元，從二○○五年以來，地價已翻多倍，更造就出二千位億萬田僑仔，可說是自辦市地重劃點土成金的經典。

撰文‧梁任瑋

新北市板橋區長江路一段放眼望去，皆是四、五層樓低矮老公寓，不少店面甚至早已拉下鐵門閒置，只剩汽車修理廠、五金行零星營業。如此陳舊的社區場景在新北市並不少見；但穿過這條街後，竟是一片開闊空地，原本凌亂的工廠已全部剷平，只見怪手與卡車來回穿梭整地，與前排街景大異其趣。

一年多後，這片空地將開始興建高達三十層樓、正對大漢溪的水岸景觀住宅，「阮這區以後不輸台北的大直水岸第一排，房價每坪至少可賣一百萬元！」住在江子翠三十多年的陳先生說，以前這裡被劃為行水區（淹水時，給水流動的地區），土地不值錢、沒人要，但現在聽說有建商整合土地，馬上要蓋大樓，地主都將土地握在手裡待價而沽。

陳先生口中的土地，正是號稱開發商機逾五千億元的「江翠北側自辦市地重劃案」，地主約二千人，以目前土地行情已喊到一坪一百萬元計算，若持有一百坪，身價可望暴漲至上億元。

河岸地敗部復活眾家搶進江子翠地區的都市計畫，政府早在一九六八年就已公告，到九七年要修建板橋堤防及中原堤防時，為避免拆除大量既有建築物而造成民怨，遂變更設計，將大漢溪及新店溪河道縮窄，使原本在堤防預定線外側的一百二十公頃行水區土地，變成在堤防內。這一百二十公頃土地可說是敗部復活。

二○○五年，新北市政府重新開放由地主們自辦市地重劃，這樣一來，地主可領回五○％土地，容積率加上獎勵後可達三一二％，地主獲益提高一．六三倍。「自辦市地重劃工作若能成功，對地主、對地方都是一件好事。」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說。

○九年江翠北側市地重劃展開，由於利益龐大，欲爭取主導權的開發商早已搶進布局，也有地主自組團體，準備自行開發。

重劃區分為七個區塊，由三家重劃會主導，Ａ、Ｂ區是由辦過新莊塭仔圳市地重劃的重劃公司，另組永翠水岸綠能特區重劃會負責；Ｃ、Ｄ、Ｅ區是立信資產與華新開發合作；Ｆ、Ｇ區則由大昌建設進行。

其中，位於中央位置的Ｃ、Ｄ、Ｅ區競爭最激烈，原本形成兩大陣營，一是當時進場近五年的華新開發，一是○八年才介入的立信資產。兩家同時整合地主，也各自成立重劃籌備會，但不只範圍重疊，地主同意書也有部分重複。

由於政府祭出三年的整體開發時程獎勵，如果無法在期限內成立重劃會並完成開發，未來即使取得主導權，也可能減少獲利四一二億元，兩家公司於是在一○年攜手合作，並由立信出面接手。合則兩利，原本是三大區塊中進度最落後的區塊，但後來居上，預計今年下半年公共設施完工，明年可將土地分回給地主。

花一年整合地主工程浩大大台北主要知名建商麗寶、華固、國泰、茂德等，早在去年一月禁止移轉前就已進場購買土地，準備推出住宅大樓；立信資產旗下的建設公司也持有很多土地，未來還可分回抵費地。至於另外兩區進度，仍在申請變更計畫與整合當中，尚未開始施工。

房地產業者分析，江翠北側案因距離捷運板南線近，推案房價高，才吸引大台北建商注意；但此案要整合的地主很多，還牽涉老舊建物都更，過程在在考驗重劃會的智慧。

過去江翠北側合法的建築物不到五％，高達九○％是汽車修理廠、家具、資源回收廠鐵皮屋，不乏一九八○年以前興建的，加上很多已由第二代繼承，權屬複雜，僅僅Ｃ、Ｄ、Ｅ區就有一千四百多位地主。立信重劃會承辦人員指出，「至少花了一年才將所有地主找到，光是徵求地主同意書就請了三十位業務員負責，可見工程有多浩大。」「我們這個案子不論地點或面積，在大台北絕對是最具指標性。」立信重劃會表示，台北市已找不到新的自辦市地重劃案，新北市也不多，甚至不乏失敗案例，現在要再申請並不易，更凸顯其稀有性。立信一○年剛進來時，土地一坪才十五萬元，之前更低，只有個位數，今年每坪已逾五十萬元，三年漲至三倍；將來分回後，地價上看百萬元。若以新板地區的開發速度及房價推升效應，房價更可望翻倍。

從河邊荒地變身水岸第一排豪宅區，市地重劃有如仙女棒，為點土成金傳奇再添新頁。

河岸變建地，

開發商機逾5千億元

江翠北側自辦市地重劃區

面積：117.47公頃（35.5萬坪）預計完成時間：2021年開發進度：分成A、B、C、D、E、F、G共7單元，目前進度最快的是C、D、E區，預計今年底可分回土地。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=55883

📖 ZKIZ Archives

Random Tags