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ECFA還未簽,大陸企業已急著透過各種管道搶進台灣市場,其中備受矚目的是中國的鐘錶大王張瑜平,他的頂級鐘錶旗艦店即將於台北市一級戰區開幕。張瑜平不但開店,還合併台灣最大的百貨鐘錶通路商,他是誰?又看好什麼商機? 撰文‧周啟東 台 北市忠孝東路與敦化南路交叉口是台北東區寸土寸金的黃金店面,近來,一間四百多坪的店面正在趕工裝潢,十幾位工人忙碌地鋪上大理石地板、裝管線。二月底這 裡將成為擺滿愛彼錶、寶齊萊、豪雅錶等奢侈品牌的頂級鐘錶名店,背後的老闆不是台灣人、香港人,而是中國鐘錶大王張瑜平,他是誰?為何搶在ECFA︵兩岸 經濟合作架構協議︶前登台搶開店? 合併精光時計 積極布局台灣鐘錶市場 ﹁其實我們早在五年前就看好台灣的奢侈品市場,三年前就在台灣設分公司了。﹂上海新宇鐘表集團華南區副總經理黃文蔚在嘈雜的工地裡,一邊視察裝潢進度、一邊解釋著,不只砸重金租下台北市的黃金店面,新宇集團還在○九年十月悄悄以四千八百萬港元(約合新台幣兩億元),合併台灣最大的百貨專櫃鐘錶通路商──精光時計,一夕間進駐全台灣百貨公司三十一家門市專櫃,成為布局台灣市場最積極的大陸奢侈品通路集團。 上海新宇鐘表集團董事長張瑜平是該集團靈魂人物,也是布局台灣奢侈品市場的關鍵人,雖然他是中國企業家,但他先以旗下的香港上市公司新宇亨得利控股在台灣設分公司,繞開台灣對陸資企業登台規定,搶占台灣每年上百億元的奢侈品市場。 ﹁ 二○○三年SARS︵嚴重急性呼吸道症候群︶過後,中國開放大陸旅客香港自由行,香港名品店前排滿了大陸消費者,張董相信未來台灣也會重演相同的盛況!﹂ 負責台灣華南、香港及台灣展店業務的黃文蔚指出,由於大陸客自由行尚未開放,新宇集團的新店將先鎖定台灣的頂級客層,一邊等待台灣開放陸客自由行商機。 張 瑜平對台灣是陌生的名字,但在大陸及香港奢侈品牌市場卻是呼風喚雨的霸主。他手上握有全球知名品牌LVMH集團、Swatch集團、RICHEMONT集 團、勞力士集團等旗下超過五十個知名品牌的大中華區獨家代理權。由於他在全中國擁有超過二一○家直營鐘錶門市,連LV的母公司、全球最大的奢侈品集團── LVMH集團都搶著當他的股東,在新宇亨得利控股○五年上市時持股七%成為原始股東,就是看好他在大中華區奢侈品通路的影響力。 四十九歲的張瑜平,早年是廣東惠州華僑商品供應總公司派駐香港的採購員,與香港的國際品牌代理商、中國的經銷商建立良好的關係,擁有豐富人脈。九三年自立門戶創業,從事鐘錶的進出口批發生意,九七年時中國最大的鐘錶批發公司北京老字號亨得利有意重組改制,張瑜平透過關係入主;○三年,他將所屬的北京亨得利、上海新宇及上海鐘錶店重組,成為現在的上海新宇鐘表集團,這一年也成了張瑜平大轉型的一年。 二 ○○○年中國加入WTO︵世界貿易組織︶、○三年准許外商進入中國零售業,過去以鐘錶批發為主業的張瑜平逐漸產生危機感,看到香港、台灣許多品牌代理批發 業務被原廠收回,他決定砸重金轉型為零售通路商,﹁自己開店做通路要花大錢、冒風險,但為了企業的生存,張董只好拚了,他是很有決心的!﹂黃文蔚說,張瑜 平說轉就轉,○三年,靠著購併、合資方式,一口氣就開了二十家店,花了人民幣超過一億元。 由於擁有自營通路,建立與消費者的直接關係,例如Swatch等一度收回自營的國際品牌,最後不得不回頭與張瑜平合作,這就是通路的威力。看到這股趨勢,張瑜平於○五年九月將新宇亨得利業務在香港上市,以募集快速開店的龐大資金,之後以每年平均新開二十家店的速度擴張,其中包括香港及台灣。 找當地最強通路商合作 藉以綁住國際大品牌 張 瑜平在各地快速展店,大都是靠購併策略,而購併之後還能夠發揮效能,主要是他有一個獨特的﹁八○╱二○法則﹂,也就是他最多只買下被購併對象八成的股份, 原有老闆一定要持股至少兩成,﹁張董希望有錢大家賺,原來經營者持有股份,才有一起打拚的動力!﹂黃文蔚說,而且購併後,仍交由原經營團隊管理,張瑜平不 派新宇的人進駐接管,這是他特別的經營模式。 購併創立超過半世紀的台灣精光時計就是最好的例子。兩年多前,張瑜平就低調來台灣主動拜訪位於台中的精光時計,雙方由於收購價格等條件談不攏,張瑜平兩年間親自到台中數次,最後終於在○九年初談定合併,﹁合併後張董除了參加董事會外,沒有派人來精光時計監督,發展策略完全由我們擬定,雙方充滿互信,合作相當愉快!﹂精光時計執行董事李順富透露。 尋 找當地最強的通路商,並以豐富的品牌代理資源說服一起合作,回過頭來再以強力的通路資源綁住國際大品牌,張瑜平可說是中國最精明的奢侈品牌經營者。他的目 標在建立全球最大的﹁品牌高速公路﹂,讓所有奢侈品牌可以快速接觸大陸新興的富有階級。靠著這條高速公路,他已擁有人民幣三十五億元身價,成為﹁二○○九 年胡潤中國零售富豪榜﹂排名第十一名的大陸富豪。 當中國最大的奢侈品通路商挾著豐沛國際品牌資源登陸台灣時,台灣業者準備好應戰了嗎?新宇集團是否會改變台灣頂級鐘錶業生態,值得觀察。 張瑜平 出生:1961年 現職:新宇亨得利集團董事長 經歷: 惠州華僑商品供應總公司採購 北京亨得利總經理 |
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金融老兵創造四成報酬無虞退休即 使有公務員退休金以及勞退舊制的保障,第一銀行副總經理鄭美玲,還是早早就為退休金進行布局。十幾年下來,她的新興東歐基金屢次為她創造高報酬,也讓她的 退休生活不虞匱乏。 撰文‧蔣士棋 一般上班族購買基金來準備退休金早已不是新聞,但連工作安穩、有政府保障的公務員也在積極為退休做準備,似乎就不多見。第一銀行副總經理鄭美玲,就是一個 典型的例子。 一九九八年,當第一銀行實施民營化時,在公營行庫工作了大半輩子的鄭美玲,也從此失去了公務員資格。﹁民營化之後,我們的公務人員退休金就結清了,一次退 還給我們;之後的工作年資再依照勞退舊制計算,在民營化後的前十五年內,一年就能累積兩個年資基數。﹂鄭美玲表示,民營化時結算的退休金已有數百萬元,再 加上之後加倍累積的部分,退休金水位其實相當豐厚。 投資哲學 跟著市場走,市場永遠是對的大學一畢業就進入第一銀行工作的鄭美玲,對於退休生活也自有一套想法。同事透露,平日鄭美玲最大的興趣,就是拿起小相機拍照。 ﹁只要看到有趣的東西,副總就會想要拍下來留念。﹂也因此,退休之後,鄭美玲最大的心願就是認真找老師學攝影,讓自己的拍照技術能夠更上層樓。 除了攝影之外,她也期待退休後能回到家裡養養蘭花,還有環遊世界。由於工作關係,鄭美玲每天都有開不完的會議,所以對她來說,能在退休後種植物怡情養性, 或是遊歷各國古蹟名勝,是最快樂的事。 為了讓自己退休後的生活更加寬裕,鄭美玲在九八年拿到結算的退休金後,開始定時定額買進基金。當時她鎖定的投資標的,就是才剛上市的新興東歐市場。看好東 歐的原因,鄭美玲分析,除了東歐國家的工業基礎以及豐富天然資源以外,人文素養也是她的考量因素之一,﹁有人文的底蘊在,國家的經濟發展才會走得長久。 ﹂﹁我從事這個行業二十年,產品業務都與股市相關,最深的感觸就是沒有人可以永遠打敗市場,市場永遠是對的。﹂鄭美玲認為,對理財一定要有正確觀念,﹁先 有正確的觀念,再來才是選擇市場與投資標的;一般人只要跟著市場走,然後把風險管控好就行了。﹂這也是鄭美玲選擇以基金長期布局新興市場的原因。﹁資本市 場如果用短期的日線來看,每天的變動都很大,可是如果看長期的年線,反而相當平穩,而且向上的趨勢也很明顯;這種逐年穩定累積的報酬,正是我要的。﹂後 來,這檔基金的表現也從沒讓她失望。一開始她以每個月五千元的額度進場,即使九八年俄羅斯發生金融危機也沒有停扣,而在九九年獲利了結,第一波操作的報酬 率超過五成。之後,她又繼續加碼,每個月扣款金額也拉高到兩萬元,在○六年到○八年的第三波操作期間共投入六十萬元,獲利率也有六○%。 鄭美玲計算,這十幾年下來,這檔基金的淨值成長早已超過十倍,﹁我現在進入第四波操作,也還會持續下去。﹂ 靈活配置 新興市場搭配債券型基金降低風險從新興東歐開始,這幾年鄭美玲陸續增加的投資標的,也都是以新興市場為主;○五年時,她開始投資拉丁美洲基金,在○七年四 月出場,報酬率超過二○%。去年,她又定時定額購入了三檔新興亞洲基金,﹁新興市場這幾年的漲勢都很可觀,所以我的報酬率可以設定高一點,達到四○%、五 ○%再出場。﹂鄭美玲信心十足地說。 有趣的是,即使獲利了結出場,鄭美玲也不會輕易贖回,而是轉進其他的基金部位。﹁新興東歐上次拿回一百萬元,可是這些錢並不是放在銀行,而是放在債券型基 金上。﹂她解釋,銀行存款利率太低,獲利還會被通貨膨脹侵蝕,而債券型基金風險較低,三年累積下來,報酬率也有一五%至二○%左右,還是比銀行利息高;如 果需要用錢,就再從其中拿出來投資。靠著靈活的資金配置,也讓她在新興市場的獲利,得到最大的保障。 雖然每天工作超過十個小時,忙到沒時間天天關心自己的投資組合,但鄭美玲一點也不擔心投資出問題。﹁我不是每天進出的基金經理人,所以一年看個幾次就夠 了,只要目標清楚,再用對正確的投資方法,一樣可以讓退休金安穩入袋。﹂鄭美玲說。 專精企管總經理葉崇琦: 年近退休,投資更不能 追求超額獲利 現在就業市場狀況並不好,一般人退休以後要找到新工作的機率也不高,所以儲備退休金水位變得格外重要。 尤其是即將退休的人。如果退休金不夠,他們只能延後退休年齡,靠工作增加收入,或者是降低未來的生活支出。其實,原本還有第三條路,就是靠改變資產配置, 增加投資報酬率,但這對50歲以上的人來說恐怕不適用。例如新興市場的長期報酬率高,但是風險也大,如果進場的時候剛好碰到市場崩跌,他很可能等不到反彈 就必須出場,反而承擔更重的損失。 現在銀行利率低,退休族不能只把錢放銀行裡,可以考慮用固定配息的債券型基金或是買房產收租,報酬率都還有2%以上,比定存好很多。 鄭美玲 出生:1957年 現職:第一銀行副總經理 學歷:台灣大學商學系會計組 期望退休年齡:65歲 期望退休金額:2000萬元計畫退休夢想:養蘭花、學攝影、環遊世界 |
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她有三個身分:離婚婦女、三個小孩的單親媽媽、台灣最大鋼筋通路商益達利鋼鐵的董事長。她在國內鋼筋界赫赫有名,業界直接稱呼她「葉太太」(夫家姓葉)。 走進嘉義民雄鄉頭橋工業區內的益達利鋼鐵,這裡是台灣鋼筋界最大的發貨中心,年營業額超過五十億元。今天這一切的成就,是從三百萬標會所得、帶著三個子女,從門外漢開始,克服種種困難、危機,才換來的成果。 蔡玉葉個性靦腆,就像親切的鄰家媽媽,完全和商場女強人形象無法掛在一起;更難想像她一年經手的鋼筋居然高達三十萬噸,占台灣鋼筋市場的六%到八%。她同 時也是國內最大鋼筋廠豐興鋼鐵的最大經銷商,另外包括海光、慶欣欣(前身為桂宏)也是重要供貨商;至於下游往來客戶,益達利掌握國內八成的中小盤商,客戶 超過三百家。 慶欣欣鋼鐵協理顏慶利認為,「葉太太」的成功,人格特質是最重要的因素。他形容蔡玉葉雖然外表剛強,但卻是豆腐心,在鋼筋界她幫助過的人不計其數。 被倒上億 力挺債主,變成事業夥伴 「我出去外面時,沒有人知道我在做生意,」蔡玉葉笑著說。這位外表質樸的普通媽媽,不服輸、絕不向命運低頭的堅韌個性卻寫在臉上;也因為她所經歷的人生太 曲折,在她的生意場上,難得的培養出一種「包容學」,逆來順受的處世原則,成為另一種風格,讓很多客戶喜歡和她做生意。 蔡玉葉做生意以來,前前後後被倒帳的金額超過兩億元。談到這點,她卻很平靜的說:我相信他們也是被環境所逼,不得已才倒我的帳。 一次南部鋼筋廠惡性倒閉,她自己也被倒了一千多萬元,同一時間又面臨婚姻亮起紅燈,讓她蠟燭兩頭燒。當時先生怕她被倒帳後會連累他,竟然剪斷所有電話線、砸壞所有傳真機,不讓她再做生意;心灰意冷的她只好黯然離開,搬回娘家重新開始。 八十六年,被客戶一口氣倒帳二千五百萬元,陷入絕境的她,整整一週吃不下也睡不著。走投無路之際,表妹介紹在第一銀行上班的鄰居給她,蔡玉葉原本不抱期 望,沒想到一銀的主管居然是舊識,在他背書下,蔡玉葉順利以票貼方式貸到三千萬元資金,有驚無險的度過難關。「我一生貴人很多,」她感恩的說。 有貴人也有回饋的想法,讓蔡玉葉在面對各種難關的處理態度比別人更包容、有彈性。 八十九年底,鋼筋大廠桂宏企業爆發財務危機,蔡玉葉總共被倒了上億元。被上游倒帳已經夠委屈了,不少客戶還急著上門要提貨,甚至要求解約還錢。最後蔡玉葉 做了一個出乎大家意料的決定,她逆向操作,反而和桂宏合作,不但買廢鐵原料讓桂宏軋延,甚至還幫桂宏背書保證、調度資金;最後不僅讓桂宏活了下來(之後改 組為慶欣欣鋼鐵),益達利也成了慶欣欣的主力合作廠商,讓益達利在掌握貨源的優勢下,快速壯大。 蔡玉葉不僅在事業途中跌跌撞撞,從小在家庭就已接受環境的磨練。八歲開始,每天就必須先洗完全家大小的衣服後,才能匆匆趕到學校上課。上了國中,寒暑假就 到合板工廠幹粗活,一天工時長達十二小時,在民國五○年代,一個月下來居然可以掙到三千元。平日當然也沒有閒著,舉凡塑膠花等各種家庭手工她都做過,甚至 還當過小油漆工,努力賺錢貼補家用。 民國六十五年,年僅二十一歲的蔡玉葉結了婚,和先生一起經營嘉洲汽車貨運公司,讓貨車司機「靠行」,高峰時旗下的貨卡車將近三百輛,不分晝夜在全省運貨。 不過靠行生意風險很高,一場重大車禍的賠償可能就讓公司破產,蔡玉葉和先生決定轉型,七十四年起開始買進拖板車,成立自己的車隊。之後嘉洲貨運接下雲林一 家鋼筋大盤商的運輸業務,高峰時每月運費高達兩百萬元,公司業績也蒸蒸日上。 打響名號 用「宅急便」概念賣鋼筋 後來受到同業競爭殺價影響,業務大幅流失,整整兩個月都沒有生意。蔡玉葉表示,當時也不服輸,心想不如我自己來學買賣鋼筋。不過鋼筋盤商是需要大量週轉金的行業,還好蔡玉葉的姊姊幫她標了一個會,她就用這標來的三百萬起家,開始學買賣鋼筋。 雖然她是鋼筋的門外漢,但長期載運鋼筋,讓她有一定程度的瞭解。當時國內還有廢鋼筋回收業務,每十公斤廢鋼筋可以重新鎔鑄成四公斤鋼筋,不過蔡玉葉認為鋼 筋是用來蓋房子、做工程,不應該用這種次級品,所以一開始就堅持只向一線鋼筋廠進貨。此外,她延續貨運行的服務,在二十年前就將現代「宅急便」的觀念導入 鋼筋通路業,可以最快、準時的幫客戶運送到指定地點或工地;加上她採取薄利多銷的策略,就這樣以價格、品質、服務三管齊下的優勢,逐漸在市場打響名號。 創業至今,她覺得人不怕辛苦,只怕沒目標。「小時候吃過苦,長大才會成功,」雖然走得坎坷,但她從客戶、朋友學到的包容,卻成為她人生、事業最大的資產。
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误读五十三:美国梦
主要误读:巴菲特传奇是一个在中国无法实现的美国梦
我方观点:从后视镜里看什么似乎都是必然和注定的,中国如此,美国同样如此。
对巴菲特到底制造了怎样的财富传奇,不少国内投资者其实了解的并不是很清楚。记得有一次我们和一位企业界的朋友聊起这个话题,当我们谈到如果有人从1956年开始就一直跟随巴菲特,至今会有什么样的财富回报时,她的反应可以用目瞪口呆来形容。
为了让更多的朋友对这个“美国梦”有一个更清晰的印象,在展开本话题讨论之前,我们先做一个简单的描绘。我们在计算时使用了两种口径:1、按伯克希尔每股净值计算的财富增长;2、按公司股票价格计算的财富增长。
有一个问题需要事先说明:我们计算财富净值增长的截止日期是2007年12月31日。做出这样的安排有两个互为关联的原因:1、避免出现格兰厄姆在《证券 分析》一书中指出的那种“把孤立事件当作未来周期模式”的情况,而我们认为2008年发生的金融海啸就是一个孤立事件。2、避免出现巴菲特曾指出的,在计 算区间回报时期初或期末数据存在非常规性过高或过低的情况。
首先来看按伯克希尔每股净值计算的结果。从1965年巴菲特入主该公司开始算起,一直到2007年末,伯克希尔每股净值的总增长是4008.63倍,年复 合增长是21.3%。这就是说,如果有投资者在1964年底交给巴菲特1万美元,到了2007年底,财富就变成了4008.63万美元。
再来看按公司股价计算的结果。对一个普通投资者来说,这或许比每股净值更有参考价值。如有投资者从1956巴菲特开始投资管理业务的第一天就跟随他,并在 1965年巴菲特入主伯克希尔时,按当时每股18美元的市场价格买入伯克希尔公司的股票,截止到2007年12月31日,其财富总增长为52782.86 倍,年复合增长为23.76%。也就是说,如果投资者当初交给巴菲特1万美元,在51年后就变成了5.28亿美元。
这是一个只有在大洋彼岸才能实现的美国式梦想吗?我们的回答是:不一定。
让我们一起回到1956年,假设你就是那个在当时交给巴菲特1万美元的“幸运儿”。现在开始认真而深入地想一个问题:你真的能在长达51年的时间里从未动 摇,一直跟随着巴菲特到今天吗?也许这个问题显得有点抽象,你不好回答。下面,我们列举出在已过去的51年里投资者将要面对的四种情况,看一看你是否真的 都可以顺利挺过来。
1)、一支冷门股票
我们来看安德鲁.基尔帕特里克在其所著《巴菲特的真实故事》一书里为我们做出的两段描述:“虽然伯克希尔成绩卓著,巴菲特声名远扬,但是华尔街仍然不把伯 克希尔股票放在眼里。几乎没有哪位证券分析师跟踪它,股票经纪人几乎从来不向投资者推荐它,也很少有哪家媒体把它作为一种股票投资品种加以宣传报道,甚至 连那些重要的蓝筹公司名单也不曾提及它。” “1997年8月5日的一则网上留言这样写道:14年来,我一直请教一些股票经纪人和投资顾问,买入伯克希尔股票是否划算。无论男女,给我的答案始终都是 一样的:不,伯克希尔的股价太高,它的股价超过了内在价值,买伯克希尔股票实在是荒谬之极、疯狂之至。从来没有人告诉我相反的结论,连一次都没有。”
对这样一支在市场上如此不受人待见的股票,你真的会一直拿着不放吗?
2)、超长期投资
美国股市早期的周转率大约在25%-50%左右,现在的周转率大约在80%-100%左右。这就是说,即使是早期的美国股市,4年以上的持有周期也应算是 长期投资了。然而我们已知的一个事实是,实现巴菲特财富梦想的一个基本前提是,你要持有它40年以上。我们真得能做到吗?
在过去近20年里,中国股市周转率的平均值一直在200%以上。遇到市场有大的波动时,股票周转率可以高达400%甚至更高的水平。按照我们自己的思维习 惯与行为偏好,持有某只股票1年就已经算是长期投资了。如果我们到了美国,在那样的环境下买股票,即使我们会对自己的行为做出一些修正,恐怕也很难持有一 只股票长达数十年。
3)、不尽人意的投资回报
如果你在1965年以每股18美元的价格买入伯克希尔公司股票,到1970年时,尽管你在这5年中的总回报是2.22倍,年复合回报高达17.29%,但 接下来的5年,你在这只股票上的投资回报将面临一个悲惨的状况:零增长。就算你真的能熬过这个困难时期,那么对于随后接踵而至的其它不理想回报,你是否也 能一一承受呢?(见表)
表:年度百分比变化
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83-84 |
86-87 |
89-90 |
95-96 |
98-99 |
04-05 |
公司股价 |
-2.67 |
4.61 |
-23.63 |
7.16 |
-16.89 |
0.82 |
标普500 |
6.1 |
5.1 |
-3.1 |
23.0 |
21.0 |
4.9 |
资料:施得普汇数据库
4)、股价暴跌
也许,在股票价格的大幅波动中最能看出一个人的投资取舍。过去的43年里(不含本次金融海啸时期),伯克希尔股价一共经历了四次暴跌。我们现在就把这些记录依次列示如下,看一看在1965年买入伯克希尔公司股票的投资者,是否每次都能顶住巨大的压力坚持下来。
第一次暴跌:70年代开始,美国股市出现了整体性大幅下跌,伯克希尔公司股票自然也难以幸免。到1975年10月,股票价格从两年前的90多美元被腰斩至每股40美元。
第二次暴跌:1987年发生全球性股灾,伯克希尔股价又一次受到较大的冲击,每股价格从4000美元迅速跌至每股3000美元左右,短时间的跌幅达到25%左右。
第三次暴跌:1990年海湾战争爆发,伯克希尔市值再次受到重创,股票价格从每股8900美元急剧跌至每股5500美元,下跌幅度达到38.20%。
第四次暴跌:90年代末,美国出现科网股泡沫。由于市场热捧新经济概念股票,那些非新经济概念的公司股票受到市场抛弃。巴菲特由于坚持不买科网股票,公司股价又一次被腰斩,从最高的每股8万多美元跌至4万美元左右。
1万美元变成5.28亿美元的故事的确诱人,但前提是我们要坚持到最后。我们真的可以吗?
本节要点:
巴菲特传奇的背后,不仅是一个“财富奇迹”,更是一个“行为奇迹”。不论是哪里的投资者,持有一支股票40年不放手,都几乎是一个不可能完成的任务。因此,即使你是一个美国人,甚至你曾经就是伯克希尔公司的一名早期股东,你还是会在大概率上与这个“财富奇迹”失之交臂。
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误读五十四、湿雪与长坡
主要误读:在中国资本市场滚雪球,似乎没有同美国一样的湿雪与长坡。
我方观点:尽管两国的资本市场目前还存在许多的不同,但现在就断言中国股市没有足够的湿雪与长坡,我们认为其结论还是有些下得过早和过于悲观了。
由艾丽斯.施罗德女士撰写的巴菲特唯一授权官方传记,书名最终被确定为《滚雪球》。为什么取这个名字,源于巴菲特自己的一句总结:人生就像滚雪球,最重要 的是发现很湿的雪和很长的坡。的确,在过去的数十年中,巴菲特找到了足够长的坡和足够湿的雪,让他不但实现了孩提时的梦想,还将财富的雪球滚至无比巨大。
然而,在今天的中国,尽管不乏滚雪球的追随者,但同时一个疑问也一直不绝于耳:在中国资本市场中能够找到相同的湿雪与长坡吗?下面,我们就针对这些质疑做出讨论。
我们在“内在超越”一节中曾经指出:巴菲特的投资体系旨在解决三个基本问题:1、买什么;2、买入价格;3、怎样买与怎样卖。那么,中国股市在“买什么” 上是否有足够的湿雪与长坡呢?鉴于巴菲特评估企业的核心标准是股东权益回报率(ROE),我们就以此为切入点,看一看我国的某些特定上市公司(消费独占、 行业领军企业、产业领导品牌等)是否也能达到巴菲特对其长期ROE水平的要求(≥15%):
表1:股东权益回报率-滚动5年均值
滚动5年 |
福耀玻璃 |
博瑞传播 |
金融街 |
华侨城 |
雅戈尔 |
振华港机 |
格力电器 |
2001-2005 |
26.14 |
17.96 |
30.27 |
20.26 |
18.01 |
16.28 |
17.52 |
2002-2006 |
25.28 |
19.27 |
23.72 |
20.84 |
17.83 |
19.62 |
18.78 |
2003-2007 |
25.34 |
20.24 |
21.19 |
20.21 |
18.16 |
23.75 |
21.82 |
2004-2008 |
20.66 |
20.53 |
18.52 |
20.27 |
17.38 |
24.67 |
24.87 |
滚动5年 |
贵州茅台 |
盐湖钾肥 |
浦发银行 |
双汇发展 |
云南白药 |
烟台万华 |
兰花科创 |
2001-2005 |
20.96 |
18.38 |
15.63 |
18.83 |
23.21 |
28.02 |
17.15 |
2002-2006 |
21.14 |
24.75 |
16.48 |
19.30 |
25.46 |
32.69 |
22.28 |
2003-2007 |
26.23 |
30.93 |
17.16 |
21.54 |
27.06 |
37.61 |
24.12 |
2004-2008 |
30.30 |
39.49 |
21.71 |
24.59 |
29.02 |
39.52 |
28.01 |
注:股东权益回报率全部取加权数据
可以看到,这14个产业领导品牌、行业领军企业以及消费独占公司,均有着高且稳定的ROE,其水平不仅不亚于巴菲特曾经买入和长期持有的公司,有不少还在该水平之上!那么,在买入价格与长期投资回报上又怎样呢?我们再来看以下的数据:
表2:长期回报与安全边际(1998-2008)
年复合 |
福耀玻璃 |
博瑞传播 |
金融街 |
华侨城 |
雅戈尔 |
振华港机 |
格力电器 |
过去10年 |
21.46 |
20.89 |
34.68 |
23.60 |
14.67 |
|
22.42 |
过去7年 |
6.10 |
15.84 |
25.60 |
23.65 |
14.93 |
24.24 |
33.35 |
过去5年 |
4.39 |
28.55 |
35.86 |
30.26 |
26.11 |
35.16 |
51.61 |
过去3年 |
21.42 |
40.27 |
35.17 |
16.22 |
44.22 |
35.17 |
75.98 |
滚动5年 |
贵州茅台 |
盐湖钾肥 |
浦发银行 |
双汇发展 |
云南白药 |
烟台万华 |
兰花科创 |
过去10年 |
|
37.65 |
|
28.64 |
32.32 |
|
|
过去7年 |
43.21 |
46.63 |
12.13 |
28.32 |
27.93 |
19.79 |
18.49 |
过去5年 |
72.10 |
63.18 |
16.70 |
36.33 |
49.50 |
30.94 |
21.42 |
过去3年 |
75.55 |
79.05 |
31.62 |
54.67 |
50.07 |
19.11 |
29.46 |
资料:根据国信证券金色阳光版股价走势图后复权数据整理
这14家具有较高股东权益回报率的公司,投资者即使在早期以较高的价格买入,若能持有较长的时期,并以每年财富净值平均增长15%为目标,其买入价格绝大 部分都具有较高的安全边际。而如果投资者能再主动地做出一些逆向操作,比如在2003-2005年市场价格普遍低迷期间重仓买入,将面临更宽广的安全边 际,以及更丰厚的长期投资回报。
这些实证说明:投资者若想在我国资本市场滚动财富的雪球,并不缺湿雪与长坡,就看你是否有眼光找出它们。其实,我国的投资人还拥有一个比巴菲特更加有利的 条件:巴菲特是在40多岁左右才开始真正进入他所宣称的正确投资轨道,而我国的投资人显然可以站在他的肩膀上,以更早的时间开始相同模式的投资。对于一个 已为人父母的投资者而言,我们甚至可以选择在子女出生时起就为他(她)建立一个投资账户。这样,这位投资者的家族财富账户可以比巴菲特多增长至少20年! 下表给出模拟的对比结果:
表3:家族财富账户对比情况表
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年复合回报 |
投资本金 |
投资期 |
期末净值 |
巴菲特家族 |
20% |
10 000元 |
40年 |
1470万元 |
中国家族 |
15% |
10 000元 |
60年 |
4384万元 |
中国家族 |
13% |
10 000元 |
60年 |
1530万元 |
即便我们的长期投资回报每年比巴菲特低5-7个百分点,但只要我们能沿着正确之路尽早投资,最终也能取得同样丰硕的成果!
讨论的最后,我们也必须认识到,作为个人投资者,如果想要在中国资本市场全面复制巴菲特的奇迹,仅就目前环境而言还是无比艰难的。即使你能像巴菲特一样在 11岁就开始滚动雪球,在此之后沿着正确的路径前行并能成功地坚持到最后,你也至少会面临三个难以逾越的障碍:1、我国资本市场目前还难以找到类似“七圣 徒”那样的家族企业——由此你只能在一条线上作战;2、在看得见的未来,投资者恐怕都难以拥有属于自己的保险公司——从而使你的投资将缺少巨大的而且还有 可能是零成本的财务杠杆;3、由于缺乏前两个条件,你将不能以“三面佛”(见相关章节)的身份去进行投资操作——这对你的思维与行动模式(对于那些供职于 投资机构的专业人士而言尤其如此)将产生不利的影响。
本节要点:
1、 从“资本回报”的层面去考察,中国股市并不缺少“湿雪与长坡”;
2、 从“投资回报”的层面去考察,中国股市也不缺少“湿雪与长坡”;
3、 从“尽早投资”的层面去考察,相对于巴菲特本人,中国的投资人可能更不缺少“湿雪与长坡”。
http://blog.sina.com.cn/s/blog_624077750100lu2p.html
误读五十、低风险操作
主要误读:巴菲特的那套东西到了中国股市定会水土不服
我方观点:当我们能透过现象看本质时就会有不同的答案
人们对许多新事物,往往总要经历从抵制、怀疑到认可、接受,再到喜爱甚至欣赏这样一个过程,这就像我们对芝士、咖啡和啤酒的感觉一样。常听起人们说第一次 喝咖啡的感觉就像是在喝中药,喝啤酒就像是喝马尿(尽管他们从未喝过马尿),而我们自己对芝士的初次感觉是:世界上怎会有如此难吃的东西?而到了今天,喝 啤酒已经成了我们生活中不可缺少的事情,饮咖啡更变成了一种时尚。至于芝士,前不久本书的其中一位作者去法国旅行,在一次十分美味的法国大餐中,他不仅吃 完了自己的那份奶酪,还把饭桌上所有未动过的奶酪全部一扫而光!
正如对人们芝士、啤酒和咖啡的认识一样,我们对巴菲特投资体系能否适用于中国资本市场这个问题,恐怕也需要经历一个较为漫长的认识过程。
尽管如此,我们还是想在这里做出一番努力,尝试以自己的理解与体会对这个问题作出诠释和解答,看看能否至少对本书的读者带来一些新的启示。
我们觉得,在这个问题上之所以会出现许许多多的抵制和怀疑,其中一个原因就在于人们没有能透过现象看本质。我们相信,当人们能最终了解到什么才是巴菲特投 资体系的本质,而不只是停留在诸如“美国行,中国不行”等表面上的认知时,就会有更多的朋友改变他们的看法,就如同人们最终改变对芝士、咖啡和啤酒的看法 一样。
那么什么才是巴菲特投资体系的本质呢?我们认为其中一项内容就是在特定的条件下,它能够让投资人在较低甚至很低的风险水平下取得稳定的回报。这里的特定条 件并不包括股票市场的地理位置、市场属性(新兴或成熟),更不包括投资人的国籍划分和皮肤的颜色。不错,巴菲特确实曾经说过他为自己出生并成长在美国而感 到幸运,但我们谈的不是投资者们能否最终变成一个同样富有的巴菲特,而是他的基本理念和操作策略是否有我们值得借鉴的内容。
我 们先来看“巴菲特的那套东西”如何带领我们进入一个低风险的投资领域。众所周知,不论哪个国家的股票市场,都有着与生俱来的三大风险:系统风险、非系统风 险和投资人非理性操作风险。在我国的股票市场,由于具有较强的“政策市”特征,还流行着一个被普遍认可的观点:系统风险最难防范。由于不断跌宕起伏和巨幅 起落确实构成了我国股市的一个基本特征,我们就从所谓系统风险开始谈起。
为何要称其为“所谓系统风险”呢?这是因为在以巴菲特为集大成者的企业内在价值投资体系中,系统风险几乎是一个伪命题。我们先来看看这一投资体系的三个关 键词:1、优秀企业;2、安全价格;3、长期投资。现在让我们做一个假设:以20倍PE(美国股市的PE长期在10和20之间波动)买入一家每股收益为1 元,预期年成长率为15%的名为“价值公司”的股票,然后长期持有。下表是价值公司未来10年的增长及初始买入时的价格所对应的PE数据:
表1、价值公司经营预期
|
1年后 |
3年后 |
5年后 |
7年后 |
10年后 |
每股收益 |
1.15 |
1.52 |
2.01 |
2.66 |
4.05 |
PE |
17.39 |
13.16 |
9.95 |
7.52 |
4.94 |
数 据显示:即使买入后市场持续出现巨幅波动或长期步入熊市,那么就10年后的情形而言,只有当PE值跌至5倍以下时,才会出现“本金损伤”。但需注意两 点:1、在我们买入的是一家优秀公司的前提下,市场持续给出较低PE的可能性很小;2、巴菲特对投资风险的定义是“本金永久损伤”,而对一家经营良好的公 司而言,即使许多年后因市场下跌而出现价格与成本倒挂,但造成“永久损伤”的概率也将微乎其微。
不过,人们投资股票可不光是为了规避风险,最终还是为了取得令自己满意的回报。下面我们给出了在上述相同假设下投资这家价值公司在不同PE情景下的期末回报:
表2、价值公司10年后不同PE下的年投资回报
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5倍 |
10倍 |
15倍 |
20倍 |
25倍 |
总回报(%) |
101.25 |
202.50 |
303.75 |
405.00 |
506.25 |
年复合(%) |
0.12 |
7.32 |
11.75 |
15.01 |
17.61 |
如前所述,由于市场对于一家优秀公司的估值很少跌至并长期停留在5-10倍以下(如果我们选错了或买贵了,那也主要是非系统风险或者非理性操作风险方面的 问题),因此,我们在10年后至少可以获得7.32%的年复合投资回报。这一回报将在较高的概率上高于同时期的无风险收益率,也将有效抵御通胀的影响。当 然,若出现长期恶性通胀,这种回报水平看起来就有些不尽人意了。但如果出现恶性通胀,股票市场的估值水平通常也将随之提升,“价值公司”的经营与市场回报 也将更上一层楼。
有趣的是,即使我们把投资风险的衡量方法改为“标准差”(现代投资理论衡量投资风险的指标),在长期持股的前提下,系统风险最终仍是一个“伪命题”。伯 顿.马尔基尔在其所著畅销书《漫游华尔街》中考察了1950至1988年的股市变化情况并得出结论:当投资期超过10年时,股票价格就只在“正值”之间波 动;而约翰.博格(先锋基金创始人)在其所著《伯格投资》(John Bogle on Investing)中亦提出了相同观点:尽管“股票在今天具有很高的短期风险,但是时间可以修正其风险的波动。这种修正就像是一个魔幻图,我们也把它称 之为组合投资的修正图。股票投资的风险(标准差)在一个特定的短时期内可以使资产缩水60%,但是在第1个10年以后,75%的风险都将消失掉。”
下面我们再来看巴菲特投资体系中的所谓非系统风险。再一次使用“所谓”这个词汇可能让我们显得有些轻浮,这可能是因为受了巴菲特在叙述相关问题时所表现出 的那种乐观情绪的感染吧!我们都知道,过去数十年来,巴菲特在选择投资标的时,有一套持之以恒的标准,我们不妨把它们归结为“四只脚理论”、“护城河理 论”、“储蓄账户理论”以及“反向悲喜理论”。根据我们对巴菲特50多年投资操作的长期观察以及我们过去十多年来按照相同标准在我国股市的长期投资实践, 我们认为在巴菲特投资标准的框架下,同样给非系统风险一个“所谓”的称呼,似乎也并不为过。
读者不妨与我们一起回顾一下巴菲特在几次描述其实际投资操作和进行投资总结中所使用过的词汇:1、1955年在投资联合电车公司时,由于探究到公司的股票 价格甚至低于当年计划的现金分红金额,巴菲特对是项投资描述为“几乎没冒什么风险”;2、在回顾1973年对华盛顿邮报的投资时,巴菲特认为买入的“这笔 资产可以说是绝对安全,即使是把我的全部身家投入到其中也不会感到担心。”[i]3、 在1994年致股东信里,在又一次描绘了投资企业的“四只脚标准”后,巴菲特指出:依照这一标准,“我们出错的概率微乎其微”。而在2002年致股东信中 谈到同一个话题时,巴菲特又做出了“我们预期每一笔投资都会成功”和“在我们经营伯克希尔的38年当中,投资获利的个案比起投资亏损的比例大约为100比 1”的表述。
当然,巴菲特使用过的这些语句和数据是否与事实完全相符,倒不是那么的重要。即使不是1%,而是2%、3%甚至是4%和5%又如何呢?它仍然改变不了一个事实:按照巴菲特给出的投资标准操作,我们就一定会把股票投资中的非系统风险降至最低。
最后,我们来看股市投资中的第三大风险:投资者非理性操作。许多年来我们的一个基本看法是,从某种程度上说,投资者所遭受的损失中,有相当部分甚至绝大部 分来自其非理性操作。提出这样的观点,源自我们一个可能较为较苛刻的标准:只要投资人能选对股票并能拿得住,就可以化解掉90%的投资风险。否则,就易于 让自己陷入非理性操作。
有这样一则关于毛泽东的轶事:一位友人向他寻问打仗的秘诀,只见主席坐在那里晃着椅子答道:“打仗嘛,很简单,就四个字:集中兵力。”如果同样的场景出现 在格兰厄姆面前,他的回答一定是:“投资嘛,很简单,就四个字:安全边际。”而如果我们再让同样的场景出现在巴菲特面前,相信他的回答一定会变成:“投资 嘛,很简单,就四个字:企业角度。”什么是企业角度?简单点说就是:选得好并拿得住。
下面我们来讨论巴菲特的投资方法如何能让我们有效规避非理性操作风险。先来看容易让投资者陷入非理性操作的三个典型场景:1、亢奋中的牛市;2、绝望中的 熊市;3、频繁且巨幅的股价波动。在我们判断依照巴菲特的方法能否有效回避上述三个典型场景下的非理性操作前,我们先将构成巴菲特投资体系的5项基本策略 列示如下:1、把股票当作生意一样去投资;2、视股价波动为朋友而不是敌人;3、安全边际;4、集中投资优秀企业;5、选择性逆向操作。不难看出,在有效 规避投资中的第三大风险上,这5项操作策略可谓是“刀刀见血”!
把股票当做生意一样去投资,我们就可以避免因频繁炒作而造成的“非受迫性失误”[ii]; 视股价波动为朋友而非敌人,我们就可以“利用市场先生的口袋而不是他的脑袋赚钱”;对安全边际的坚守,就可以让我们躲开绝大部分的“增长率陷阱”;集中投 资优秀企业,就可以避免“小蜜蜂飞到西来飞到东”的忙碌与低效;选择性逆向操作不仅会把我们从“追涨杀跌”的泥沼中拯救出来,还会让我们最终处在一个“聪 明投资者”的位置上。(上述引号内的词汇分别摘自巴菲特历年致股东信、格兰厄姆所著《聪明的投资者》以及西格尔所著《投资者的未来》)
不难看出,上述所有分析并不是以股票市场在地球上的位置,而是以一种逻辑推理为前提。如果读者认可或大部分认可我们的上述看法,接下来的一个问题就是:这样一种可以让投资者进行低风险操作且回报稳定而长久的投资方法,为何就不适用于我国股市呢?
本节要点:
1、我国投资者最为担心的股市系统风险,在一定条件下其实是个伪命题;
2、由于能最大限度降低股市中的三大风险,巴菲特投资方法的一个基本特质就是在一种低风险基础上取得稳定的回报;
3、这一特质并不以国别、市场以及人的肤色为前提。
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新加坡實施組屋政策五十年,住者有其屋的精神不但讓五百萬的人民,九成都有自己的房子,其中八二%更是住在組屋中,即使房價近兩年來飆漲將近七成,年輕人還是可以輕鬆成家,兼具創造財富增值的機會。 撰 文‧徐介凡 攝影.吳東岳今年十月,二十八歲的謝屏忠,牽著小他一歲的女友雷柔嫣,一同走過紅毯,這段五年愛情長跑終於修成正果,父親在一旁激動流淚觀禮 的同時,謝屏忠把太太的手高高舉起、像個大孩子般興奮地叫著:「爸,我做到了。」更重要的是,原本住在五坪大出租小套房的他們,已經買下一間房子,十一月 二日就搬進新家,這讓夫妻倆對未來充滿著幸福感。 目前在新加坡上海亞洲控股公司任職文員的謝屏忠,月薪約星幣四千六百元(編按:星幣兌新台 幣匯率為一:二十三.八九,月薪約合台幣近十一萬元,在新加坡大學畢業生起薪約兩千八百元,工作五年的上班族,平均收入大約都在這個水準上下),雖然薪水 並不高,卻無礙於他築愛巢的規畫,因為,新加坡的組屋(類似台灣的國宅,見小辭典),讓他不用負擔太高的金錢壓力,也能輕鬆成家。 房貸壓力 低,雷柔嫣夫婦輕鬆成家同屬馬來西亞籍華人、只擁有新加坡永久居留權身分的謝屏忠與雷柔嫣夫婦,因為心知買不起價格過高的私人住宅,所以購屋的目標始終鎖 定在二手組屋市場上,今年七月,兩人終於選定了一間緊鄰現住房子旁邊,十六樓、三房一廳、約二十七坪大,要價四十萬元︵星幣,下同︶的二手組屋。 「我 們的客廳要擺大一點的沙發,小孩還沒生之前,多的房間要先拿來當工作室,等孩子生下來、長大後,就可以讓他接著繼續用。」謝屏忠和雷柔嫣你一言、我一語, 聊著搬進新家後要怎麼布置愛巢,雖然添購家具也是一筆不小的開銷,但從兩人的表情上,可以明顯看出這不是什麼大問題。 因為購買這間大小中等 的三房一廳二手組屋,雖然得花上四十萬元,相當於謝屏忠不吃不喝七年半左右的薪資所得,但是,由於新加坡多採三十年期的房貸,頭三年平均利率只有一.四 五%左右,雖會隨著政府調整利率而浮動,但以目前來看,每月僅須償還約九百元、僅占兩人月薪加總的一○%比率,可支配所得仍有很大的空間,難怪兩人並不擔 心添購家具的支出。 進一步細看組屋價格部分,包括房屋估價三十七萬元,以及隨著房地產價格上揚、屋內裝修較佳,必須加碼付給前屋主的「增值 溢價」三萬元,由於新加坡建屋發展局有增值溢價部分不能融資的規定,所以在前期自備款方面,分別由估價二○%的七.四萬元、溢價三萬元,加上更換地板瓷 磚、粉刷牆壁的兩萬元裝潢費等,總共需要十二.四萬元。兩人湊一湊手邊存款買下房子,父母也因他們新婚贊助了一些裝修費。 由於謝屏忠是移民者,只取得新加坡永久居留權,因此只能買二手組屋,若是一般新加坡國民,則可以申購新建組屋,同樣的房子,價格比二手組屋便宜了四成,只須準備六萬元左右的自備款,就可以入住,成家更加輕鬆。 「我 們有個蘋果飯店的計畫,在小孩還沒生出來之前,把多出來的房間提供給朋友們短期租借,一晚就收個星幣二、三十元的友情價就好。」馬上就要搬進新家,但生活 經濟壓力卻沒有因此增加,「租金可以當兒子的教育金、拿去存起來、做旅遊基金……。」家裡可支配的錢沒有因為買房子而減少,讓謝屏忠與雷柔嫣對未來有無數 個規畫,一想到這,兩人的笑容變得更甜了。 高達八二%的人住在政府蓋的組屋根據新加坡政府統計,新加坡五百萬人口中,近九成擁有自有住宅, 其中高達八二%的人是住在政府的組屋當中。這是基於自一九六○年以來的政策,新加坡政府成立建屋發展局,統籌提供大量平價的組屋,簡單來說,就像是台灣的 國宅一般,藉此讓新加坡國民能夠實現﹁住者有其屋﹂的理想。 因為從建築、銷售到管理,全由政府一手包辦,所以法令規定,民眾花錢買下來的,只是一個可以使用九十九年的租約,並不包括土地權狀在內;通常,可以分成新建組屋與二手組屋兩種。 根據新加坡建屋發展局資料,不論是購買新建或二手組屋,對象一定要是年滿二十一歲以上、名下不能有任何房子;此外,因為新加坡生育率過低,政府為了同時達到鼓勵結婚、促進生育的目標,申購組屋也同時多了一條規定,在拿到鑰匙之前,一定要辦妥結婚手續才能入住。 值得一提的是,正因為鼓勵結婚與生育,所以如果夫妻二人離婚,不論有無小孩,新加坡政府都會要求在六個月內把已申購的組屋給賣掉,並且搬出。 由於組屋屬於政府政策一環,因此,購買組屋的自備款部分,可以把每月分別扣除自員工與雇主的二○%薪資的公積金︵類似台灣的勞保︶拿來支付,進一步再降低民眾購屋的壓力。 從價格上來看,二手組屋介於新建組屋與私人公寓之間,通常被當作房地產價格的重要參考指標,在同一區域內,新建組屋最便宜,往往二手組屋打個六折,就是新建組屋的價格,至於私人住宅,價格約是二手組屋的一倍以上。 若進一步以目前各區域的平均價格來看,販售房型數量較多的兩房一廳、三房一廳、三房兩廳三款二手組屋(坪數平均約當二十三坪、二十七坪、三十三坪),價格分別落在星幣三十、四十與五十萬元範圍。 新 組屋與二手組屋價格與規範大不同當然,因為政府提供的條件相當優惠,為避免人民拿來作為套利工具,同時也附帶了住滿三年之內,不能出租或轉售的條款。不 過,新舊組屋之間還是有幾個重要的不同,首先,新建組屋的售價因為有政府優惠補貼在內,價格比起二手組屋通常便宜約四○%左右,所以購買對象的資格,限定 要有新加坡國民身分、且夫妻月薪合計不得超過八千元才可購買。 至於二手組屋,則是只要擁有永久居留權身分即可,且月薪收入沒有限制,儘管價格比新建組屋貴上一些,但比起擁有土地權狀的私人公寓,卻還是便宜了將近一半的價格。 其 次,由於組屋的推出是為了讓民眾買得起,因此政府在貸款利率上也有相關配套措施。若購買新建組屋,可以向建屋發展局直接申辦貸款,利率不但比一般銀行所提 供的房貸便宜︵視當下市場利率,便宜一%到二%左右︶,貸款成數可達九成,期間長達三十年,但不得超過法定退休年齡六十五歲,而且不受政府打房政策影響, 此外,有鑑於政府提供的特別優惠,所以每對夫妻一輩子只有兩次的購買機會。 相較之下,二手組屋的貸款不僅全由銀行辦理,且條件與私人公寓相同,借款期限同樣最長三十年期,貸款額度因打房措施,最高只有八成,利率方面亦比建屋發展局所提供的貸款高約一%至二%,但因為補貼優惠較少,所以二手組屋的買賣次數並沒有設限。 值得一提的是,原本擁有一間二手組屋的民眾,還可以同時擁有一間私人公寓,但為了打壓房價,政府規定今年八月三十一日後購買二手組屋的民眾,若要另外購買一間私人公寓,得先出售手上的二手組屋。 因 為組屋規定,拿鑰匙入住前必須辦妥結婚手續,方能入住,實務上從買好到住進去整個程序下來,通常需要三個月左右的時間。不過,因為幾年前新建組屋申購人數 不高,建屋發展局將新建組屋的申購方式從「先蓋後售」改為「先售後蓋」,先公告一個地區即將蓋新建組屋,讓民眾前來申購,全部售出以後,再開始興建,因此 從買下到實際住進去的時間,相較謝屏忠購買的二手組屋,普遍只需三個月就能交屋,新建組屋卻需要三到五年之久。 新加坡政府除提供新建組屋申 購約四成的優惠補貼外,還有其他政府規定,包括新婚三萬元補貼、居住地點鄰近父母的一萬元補貼等,無疑提供年輕人快速累積財富的捷徑。但是,由於近年來新 加坡因應物價上漲,工資調漲速度同樣很快,若以一般大學畢業生起薪每月二千八百元左右(約合台幣六萬六千元),通常工作個五到七年,月薪就會超過四千元以 上,夫妻二人相加立刻超過建屋發展局的薪資上限規定。 為買組屋,年輕夫妻都想盡早成家為了趁著薪水還在可申購範圍內,趕快申購新建組屋,也 讓新加坡年輕夫妻普遍都有盡早成家的想法,先買屋、接著結婚,再搬進新家也成為當前常態,因為規定拿到鑰匙前辦理結婚手續即可,往往申購後也得等上少說三 年才能交屋,反而多了些時間可以慢慢籌備結婚事宜。 雖然,新加坡不論是二手政府組屋,還是私人公寓的價格,從二○○五年到現在,漲幅均高達六成以上,尤其去年第三季金融海嘯結束,價格漲勢更是凌厲,漲幅少說超過兩成,即使如此,卻仍不影響新加坡民眾買房的意願與能力。 房屋費用占可支配所得比率低,正是新加坡民眾能夠對未來人生充滿希望的關鍵所在。新加坡的組屋政策實施至今,剛好屆滿五十年,規定與管理隨著時代背景與經濟發展不斷演變,住者有其屋的中心思想卻始終如一。 平價組屋品質高,宛如高級住宅值得一提的是,雖然新加坡的組屋屬於平價住宅,但是,不論是建材品質、整體設計,或是公共設施,卻一點也不顯得平價。 踏進方榮福家門,採三房二廳格局的組屋,空間寬敞,外面有一個五坪大小、可以直眺新加坡夜景的陽台,木製地板與櫥櫃構築出來的溫馨感,著實讓人分不清到底身在高級住宅,還是一個普通的政府國宅。 五十八歲的方榮福回憶,身為馬來西亞籍華人的他,當初剛入社會不久,因為太太是新加坡國民,符合申購新建組屋的條件,因此在當時買下一間要價一.八二萬元、新建的兩房一廳組屋。 「我 那時候一個月薪水很低,才四百元。」從基層員工做起的方榮福,每月房貸費用約七、八十元左右,雖然太太是家庭主婦,家裡缺少一份薪資收入,但是,若從支出 占所得比率的角度來看,其實與謝屏忠差不多,房貸只有二○%左右,因為占可支配所得低,儘管家中經濟只仰仗他一人之力,卻也順利把兩個小孩拉拔長大。 一 九九九年時,因為兩個小孩分別到了二十歲與十一歲,,不能再同住一個房間,方榮福決定把住了十九年的組屋賣掉,心想:「既然要換大一點的房子,乾脆就換間 可以住一輩子的吧。」當時因為景氣轉好,除了考慮每個小孩要有一間房間外,也想多給自己一間書房,閒下來時可以做休閒用途,因此,選定了與市中心距離較遠 的後港區,三十六坪、要價三十一萬元的新建三房兩廳組屋。 隨著新加坡經濟提升,方榮福當時二手賣出舊組屋的價格約為十四.五萬元,算一算,增值了將近八倍,售後獲利加上工作二十年所累積的公積金,全部用來買這間組屋。 雖 然房子位於新加坡偏遠地區,但方榮福認為,這裡的生活機能樣樣齊全,除了政府捷運建設與組屋幾乎同步蓋好,不論上班或上學交通都很便利外,組屋社區內亦有 包括中、小學校、停車場緊鄰,對面更有傳統市場,「雖然是新開發的郊區,但生活起來卻很都市。」方榮福說,便利性遠超出他當初購買的預期。 房地產飆漲,二手組屋價格跟著翻倍新加坡政府通常是將公共建設(例如捷運)與組屋所蓋的位置結合,捷運拉到哪裡,組屋就蓋在哪裡,以方便居民上下班。這樣的配套,除了帶給方榮福住的便利,同時也創造了財富。 現在,這間三房兩廳的組屋在二手市場的行情,已經上看五十五萬元,增值幅度將近八成。 「去 年政府公布人口突破五百萬的時候,所有人都被嚇到,拚命在市場上搶房子。」高力國際董事總經理楊煥杰解釋,新加坡房地產之所以會一路狂飆,關鍵來自於外來 人口的大幅提升。由於新加坡生育率一向不高,近兩年來更只剩一.二%左右,「把死亡率考量進去,新加坡本國人口成長率其實是負成長的!」○五年起,連續四 年新加坡人口成長率都超過五%,推升總人口數一舉突破五百萬,成長力道卻主要來自國外移民,以及外國專業工作人士大量進入新加坡。楊煥杰回憶,在大家觀念 都停留在人口只有四百二十萬人的時候,政府突然公布超過五百萬人口的數字,大家都開始恐慌起來,怕沒有房子可住,因此「外資與本國人民同步大買,推升房地 產價格一路飆高。」今年五十八歲、擔任財務會計主管的蘇秀霞,同樣也是房地產價格大漲的受惠者之一,二十年前,她花了九.六萬元在宏茂橋地區買下一間改建 式的新建三房一廳組屋,如今價格來到四十萬元,漲幅超過四倍,她卻仍扼腕地說:「早兩年買才兩萬多元,你看我損失多少。」由於早期新加坡政府的組屋規畫較 不合時宜,推出大量一房一廳的組屋,與現在三房一廳、三房兩廳相差甚遠,因此新加坡政府便重新規畫,將原本一房一廳式的兩間屋子打通成為一間新建組屋的作 法,吸引民眾前來申購,這也正是蘇秀霞所買下的組屋。 眼見媽媽購買組屋增值財富的經驗,二十七歲的女兒陳煊華也打算趁早有樣學樣,剛跟準老公拍完婚紗照的她,現在正積極尋找組屋標的,替自己找一個安居的窩。 面積只有台北市二.五倍大的新加坡,雖然地狹人稠,卻透過政府實施組屋與相關配套政策,讓年輕人即使身處高房價時代,也沒有購屋的壓力,甚至更可因房價上漲而累積財富,反觀台灣的政府,又留給了年輕人什麼呢? 新聞辭典 組屋 1960 年,新加坡政府為了解決國民居住問題,成立建屋發展局,包括興建、定價、買賣、管理等,全面規畫如同國民住宅一般的平價房屋,也就是所謂的組屋。政策施行 50年來,已有82%國民居住在組屋中。根據規定,組屋只提供99年的使用權,到期便收歸國有,與一般私人住宅擁有土地所有權不同(但新加坡部分私人住宅 也只賣地上權)。一對夫妻一生只能申購二次新建組屋,以及向建屋發展局申請優惠貸款的機會,二手組屋因不得申請優惠貸款,因此沒有購買限制。 新加坡組屋公共設施齊備 生活機能相當便利 運輸:組屋區內設有公車站,且地理位置緊鄰捷運站。 遊樂設施:組屋區的中心,一定會有兒童遊樂區與球場等公共建設。 停車場:獨棟五層以上的專屬停車場,供應組屋區家庭停車需求。 大排檔:舊式組屋一樓多為大排檔或傳統市場,供應民眾食物需求。 法令與政策配套完善 打造公平理想的居住園地 01. 新建組屋只准新加坡國民申購,二手則包括永久居留權身分者。 02. 新建組屋價格較二手便宜四成,二手又較私人公寓便宜超過一半。 03. 申購組屋只有99年使用權,不包括土地權狀,到期收歸國有。 04. 新建組屋申購,夫妻月薪合計不得超過星幣8000元,二手不設限制。 05. 新建組屋貸款利率較銀行優惠1%至2%,但一生只有兩次申購機會。 06. 新建組屋房貸最高可貸九成,二手條件比照私人住宅。貸款期間最長30年,但不得超過法定退休年齡65歲。 07. 擁有組屋不能另外擁有其他私人公寓,二者只能擇一。(註:避免炒作)08. 組屋住滿三年前不得出租或轉售,二手不受限,但一對夫妻只能買一間組屋。 09. 組屋居民人種比率依國內人口結構設限,超過上限便不再賣給該人種。 10. 組屋區公共設施齊備,捷運、停車場、孩童遊樂區與球場一併規畫。 租金貴、投報率高,組屋讓新加坡國民迅速累積財富新加坡不論是店鋪、商辦、私人公寓,就連二手組屋的租金也貴得嚇人,以目前一間新建三房一廳組屋購買價格約星幣30萬元左右計算,年租金收益可達2.4萬元,加計政府其他降低購屋成本補貼,年投報率直逼10%。 高力國際董事總經理楊煥杰直言,由於新加坡民眾自有房屋比率近九成,因此國內欠缺完善的租屋市場,沒有市場機制下價格自然不易受到控制;此外,因為外來勞工、移民很多,大量人口湧入也致使租金價格只漲不跌。 社會住宅 應納入國家福利政策 台灣社會住宅聯盟表示,歐美資本主義國家早就體認住宅市場有其局限性,政府應扮演不可或缺的救濟角色,最普遍的作法是興建一定數量的社會住宅,以「只租不售」的方式提供經濟與社會弱勢族群,以滿足並保障其「居住人權」。 以 荷蘭來說,就認為社會住宅不只是住宅政策,應該是國家福利政策,不論經濟景不景氣,都必須長久、持續地推動。荷蘭社會住宅主管機關是中央住宅部,由中央政 府編列預算、選擇地點、規畫興建,再交由地方政府分配、維護管理,而不只單靠地方政府資源執行。 (梁任瑋) 各國社會住宅政策比較 國家 公有租售住宅比率 作法新加坡 82% 自1960年代起,大量興建國民住宅(組屋),高達82%新加坡居民住在政府興建的組屋裡;另外也針對經濟弱勢無力購屋者提供廉價租屋,約占總人口數8.7%。 香港 50% 1970年代起大規模推動國民住宅(公屋),分為租售兩類,在租金和售價上上有嚴格規定,並對申請者資格進行較高門檻和審批監督機制。 荷蘭 34% 以政府補助為主,租金經過每年調整,以評點制度公開透明方式申請。各區的分布平均、住宅設計混居,維護居住品質,結合照護服務。 英國 20% 目前約有800萬人居住公有出租住宅,以低於市場價格之租金補貼,透過評點制,保障住宅需求最大者,遵守規範者可終身居住。 德國 16.2% 採政府補貼民間投資興建模式,完成後在入住對象與租金訂定上均須受規範,出租人只可收取成本租金,租賃期間不會提高租金,並設定最低居住水準,對適當的住宅面積、房間數有所規範。 美國 6.2% 1950年代起興建大量公有出租住宅提供弱勢團體,近年來為減低標籤化與種族隔離問題,提倡混居政策並改善既有公有出租住宅品質,並配合住宅補貼,解決中低收入住宅問題。 台灣 0.08% 數量過少,無具體政策方向。 資料來源:崔媽媽基金會、無殼蝸牛聯盟 |