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第二季台灣國內生產毛額 （GDP）出現負成長，居亞洲十二個主要國家之末；最新公布海關進出口統計，我國八月出口金額呈現連續第六個月的衰退；八月份消費者物價指數（CPI）漲 幅，更創下四年來新高……，就在壞消息夾道迎來民眾的苦日子之際，在中南部卻有一群人，像中樂透一樣開心。

建商，高五成價搶地引導買氣，炒高預售行情

「新聞一出來，所有的地主連睡覺都在偷笑……，」高雄建築開發公會理事長、在地三十年資深建商的陳武聰說的，是八月二十七日，上市建商興富發透過旗下子公 司齊裕營造，以高於行情五成，每坪二百三十萬元的價格，向京城建設董事長蔡天贊個人，買進面對高雄市立美術館第一排的建地。當晚，高雄地主人人身價皆直奔 漲停板。

隔週，國揚建設打鐵趁熱，釋出兩百億元天價求售旗下的漢神百貨大樓的消息；在高雄擁三萬坪土地庫存，有「土地公」外號的蔡天贊，接受財經報紙專訪時，更預 告高雄土地一坪上看三百萬元的時代即將來臨，地主們身價順勢再走高。對於出手買地，創下南台灣住宅用地新高價，興富發董事長鄭欽天在公開記者會上，強調看 好高雄的發展前景，未來還將持續「獵地」重壓當地，成為該公司一年大賺兩股本的主要動能。

但，南部房地產市場景氣，真的有那麼熱嗎？

陳武聰質疑，高雄市立美術館周邊，先前建地行情最高一坪一百五十萬元，換算房價每坪約在三十五萬元，興富發如今以一坪二百三十萬元搶地，日後推案得拉到每 坪四十五萬元水準才能獲利，但高雄產業條件不比台北，市場不見得有這樣的接受度，「說實在，我不認同把（土地）價格喊成這個樣子，」他搖頭嘆道，「你問我 興富發是不是買貴，我真的不知道該怎麼回答。」

興富發出手，讓同行傻眼，那麼，鄭欽天究竟在打什麼算盤呢？

一名曾和興富發交易過土地的建商指出，喜歡半夜看地，隨身攜帶支票簿下訂獵地的鄭欽天，出手快、準，議價能力極強，砍價也狠，絕少高出市場行情購地，這回鎖定高雄市立美術館第一排，最後一塊大面積可售地出高價狙擊，背後一定有其策略目的。

著有《黑心建商的告白》系列暢銷書的房市專家鄭詩韋解讀，興富發賣屋的手法向來十分靈活，今年初受歐債風暴影響，市場景氣不明，鄭欽天率先喊出士林「金雞 廣場」和內湖「日湖百貨」兩處未進場的推案七五折賣屋，「但事後證明只是拉高開價再打折，搶『建商第一個降價』吸市場買氣的行銷噱頭。」

這回趁高雄買氣回籠，一舉拉高絕版建地行情，創造市場預售屋的夢幻行情，營造出「麵粉漲價、麵包也非得要漲」的市場氛圍。

目的，同樣只有一個，就是把市場買氣引導到自家銷售中的預售推案，「說穿了，玩的就是市場追高殺低的預期心理，」鄭詩韋指出。

鄭詩韋說，建商挾龐大資金和洗腦式的廣告，總趁市場景氣多空不明之際，製造話題炒作行情，尤其，北部建商常見與代銷結合，在推案尚未正式公開的潛銷期間， 先讓出三成案源，低價給進場的職業投資客嘗甜頭，營造出預售階段未演先轟動的行銷手法，現在也流行到沒有預售條件的高雄市場，手法並不新鮮，同一套劇本， 只是原班人馬換場地、換建案演出。

壽險業，滿手銀彈伺機只看收益率，拚命加碼搶

不過，要演一場戲，得先有舞台，如洪流般的壽險業資金，打造了地產炒手大顯身手的完美舞台。

根據保險發展中心統計，截至今年五月底，國內保險業整體可運用資金達十三兆七千餘億元，其中四‧七％用於不動產投資，而保險法規定，不動產投資法定上限為可運用資金的三○％。

換言之，壽險業動用龐大資金進入國內房地產市場，尚有極大的操作空間。

事實上，口袋深不可測的壽險資金，在收購完台北市中心以及南港、內湖，具有收益價值的大型商辦之後，今年中正式揮軍中部，光第三季，就有南山、中信金控等 金融壽險業，分別出手三十億元、五十餘億元，在台中獵地，中信金控更和殷琪領軍的大陸建設聯手，由建商出面代工蓋樓，整棟再回售給中信集團（見五十四頁 表）。

相較於投資客一戶一戶撿，壽險法人一批一批吃貨，才是這波推升房地產原料的土地價格，景氣越差、漲得越兇的幕後推手。「人兩腳、錢四腳，人追不上錢，但， 現在是土地十幾隻腳，有錢未必追得上！」中部建商精湛建設總經理陳志聲表示，壽險資金滿手，有紅利型保單的分紅壓力，但是歐債風暴未歇，海外的投資風險不 定，停泊在國內的壽險資金，於是紛紛轉向房地產市場，「說是洪水猛獸也不為過。」

以大陸建設今年六月底、九月初，分別以每坪三百二十七萬元、三百一十二萬元，出手砸五十億元搶下台中新市政中心建地，創下台中土地交易最高和次高紀錄，這 兩塊地，七期指標建商聯聚、寶輝都曾接觸過，但每坪超過三百萬元的行情，對地方型建商來說，根本下不了手，只能眼睜睜看著黃金角地，落入北部財團手中。

寶輝建設總經理蘇良智表示，壽險業者手上源源不斷的資金，也是台中七期今年以來，商辦一棟接一棟推出，並且迅速完銷的原因。

壽險業是從資產的投資報酬角度，評估不動產市價，只要年收益率超過目前金管會規範的二‧一五％下限，就毫不猶豫大方出手，這有別建商從賺土地加工財，並得 考量餘屋等相關風險的投資報酬思維，兩者試算土地成本的基礎不同，造成壽險業不斷加碼高價搶地，中小型建商卻只能一旁乾瞪眼的現象。

政府，進場軋一角大舉釋地，以量帶價加溫

有演員、有舞台，一齣炒土地、炒房大戲，更需要有一部提前寫出的劇本，才能排練對位，完美演出。

事實上，自八月下旬以來，興富發進場點火、國揚加碼，京城再掀高潮，造就南部房市買氣熱翻天氛圍的場面，這部劇本半年前早在高雄建商之間流傳，一名當地建商大老透露，當時就聽說，京城、國揚將結合北部上市建商勢力，大做一波高雄房地產市場行情。

不過，在市場失靈時應扮演調控角色的政府，為了日益困窘的財政，這回卻也軋上一角。八月二十八日，興富發獵地創南台灣土地高價隔天，高雄市政府地政局打蛇 隨棍上，發文公告標售位處美術館園區等的十六筆土地，該筆美術館土地標售底價每坪逾七十九萬元，是十年前的三倍，依目前市場熱度，每坪成交價輕鬆破百萬元 不是問題，市政府出手再做球，更是讓高雄房市以量帶價，持續增溫。

「好的獵人要懂得安靜等待，」這是電影《賽德克‧巴萊》開場的對白，建商財團兜劇本，等待壽險資金潮湧出的最佳時機粉墨登場，謀定後動精準出手，那麼，誰是他們的獵物？

報名人數下滑，CEO們的老師出招，從精品教到熟齡照護，從企業第二代教到創業家，還要打「東協盃」，瞄準亞洲大老闆。

如果我們將「高階經理人班」（Executive MBA；簡稱EMBA）當成一個「產業」，當產業面臨需求減少、市場被中國搶去時，這群專教CEO的老師們，如何用策略，拯救他們的產業？

這是個內外交攻的戰局。在台灣，報名念EMBA的人數持續下滑，過去動輒上千人報名的時代已經消失，這讓各大學只能放寬錄取標準，以免招生不足，台灣大學與政治大學的EMBA錄取率已從初期的五％不到，提升到三○％上下。

曾經，EMBA的「E」被戲稱是「Expensive」，是一張高學費、人脈含金量十足的「黃金名片」；現在，「E」變成了「Easy」，產業光環不再。

這群專門教CEO們轉型策略的老師們，現在，是如何突圍？

策略一：強化招牌特色師大教時尚，成大拚在地化

你沒看錯！一向負責培育師資的台灣師範大學，今年竟然開了專門教時尚的專班，教大家Prada與LV等精品在想些什麼。

台師大在校長張國恩主導下，增設管理學院。其還綜合台大、台科大師資與包括Prada/Miu Miu Taiwan總經理施利廉、法藍瓷品牌總監陳玉瑛等業界顧問團，開設全台第一所「國際時尚高階管理碩士班（GF-EMBA）」 。

張國恩是這樣想的：台師大最強的是表演藝術、美術、音樂、體育等「樂活」專才，這也是未來台灣產業趨勢，「為什麼念設計的人一定要在國外取經，我們盤點各學院師資，讓人才留在國內就能跨界思考，走出差異化。」

台灣科技大學也看清自己的長處，推出首個「高階科技研發碩士班（E M R D）」，目標鎖定各業界科技長。台灣科技大學的校友散布於宏碁、華碩、緯創等科技業，如今都已是研發副總級的人脈，是它最強的資產。

在此班中，每週固定有一堂「技術長講座」，讓研發經理人有了跨界合作機會。如講座第一堂課請來紡研所長白志中開講，學員中有從事遊戲開發的鈊象電子研發高 階主管，就開始有了將嵌入式電子融入衣服的想法，彼此展開合作關係。「科技長進修高階班，系統化了解最新技術外，還提供十年科技策略思維建立，輔佐執行 長，才不會在轉型升級時被淘汰，」台科大工程學院院長鄭正元強調。

逢甲大學與成功大學也主打自己「夠在地」的特色，不跟台大、政大一樣，主打國際性的哈佛個案，而是主打在地案例，「南部地區以中小企業為主，且面臨企業傳承與轉型（含國際化）問題，」成功大學E M B A執行長蔡東峻觀察。

逢甲大學經營管理學院院長林豐智也常在授課時邀請業主現身說法。在採訪過程當中，他隨口就點出了紡織機業、工具機業等領域第一名的隱形冠軍，都藏在中部。這些，都成為他最好的個案資源。

策略二：入門濃縮班

先搶人再分組，衝高報名率政大還會這樣「養」生意。

政大EMBA代理執行長邱奕嘉表示，每年他們先透過EMBA約兩千名校友會成員宣傳，開設沒有學位、學分，以企業主為主的「創業主管理精修班」，入門門檻低，一天六小時的濃縮班，這讓他們至少招到上百位學生。這群人念出興趣後，有意願則再去念E M B A。

政大EMBA從產業轉型區分五組，以台商班為例，招生說明會上，直接言明要的是企業家二代，專教大家怎麼走出去做全球生意；獨創的文科資創組，搶的是「改 變遊戲規則的人」，主攻產業轉型需要數位知識的中高階經理人需求。甚至，兩年前因應全球生技趨勢，還首創生技醫療組，與陽明大學合作，連最夯的熟齡照護產 業都教。

「定位清楚，今年招生說明會上，來的人數比去年多出五〇％，」邱奕嘉分析。

台大EMBA則開出針對創業需求的新路線。明年二月將開「創業實踐」課，由學生組隊找六到八個創業案例，再輔以十位業師和十位商學院學者共同輔導，從一開始的討論到案例實踐，最後打分數的是創投業者，而非老師。

台大EMBA執行長謝明慧看得遠，她說，有新產業崛起，才有EMBA市場存在可能性。

策略三：校友社群網揪團運動聽音樂，黏著度深

過去，沒有臉書、Line等社群工具，同學人脈連動關係頂多上下屆，但隨著EMBA發展逾二十年，光是台大EMBA連動人脈就超過上千人，若將商學院中的MBA也加入，人脈圈則是上萬人起跳。

EMBA訴求，透過社群工具，你畢業後的人脈圈還會自己滾動變大，從原本念的一個組僅二、三十人，變成萬人，光是EMBA的社團就有二十二個。台大 EMBA在二〇一六年將滿二十週年，目前也已經成立籌備委員會，吃飯聚餐外，還將格局提升到論壇，以及認養偏鄉教育的實踐行動，籌備委員會成員就有二十多 人。

一位畢業十多年的校友點開他的Line，充斥著五花八門的社團群組。「從讀書會到音樂鑑賞，只要你願意參加，週一到週日都可以排滿活動。甚至，一Po賣房子，馬上就有回音。」

校友社群化，有軟性的太極拳等社團，「身心靈好，才能經營好公司，」謝明慧說。也不乏學習性交流，每月固定讀書會，談正在發生的「一帶一路，產業如何發展」，或「如何面對物聯網下的衝擊」等當紅議題。

社群訊息持續「洗腦」，讓校友黏著度更深，大家還會一起創業，發展大老闆們的「職涯第二春」。

從台大、政大、逢甲、成大到中山大學等，這些學校的校友都不乏一起創業的案例。大王中山大學校友創立資本額達新台幣五千萬元的「西灣天使投資公司」，或者聚集資本三千萬元的政大「台安傑」，小到一起合資開牛肉麵店的都有。

然而，這些策略足以讓台灣EMBA產業，具備足夠競爭力，以因應對岸的搶人戰？

跨出去是一致戰法。中山EMBA執行長林東清表示，已與上海同濟大學合作開班，「東協論壇」已辦四、五年，鋪建台灣和當地台商「橋樑」，現在要的是如日本、韓國、菲律賓等台商外的企業主加入，準備一起招生「華裔領袖班」。

林東清說：「對（台灣）企業主來說，同學是整個亞洲企業主彼此交流的學習力，國際人脈不再只是大陸，而是擴展到日韓、東協和香港、新加坡等亞洲走廊的台 商，對EMBA經營才是長久之路。」如此做法也能引進全球性師資，謝明慧表示，未來將引進動態競爭理論大師陳明哲等兩岸三地、甚至歐美國際師資一起上課。

如謝明慧所述：「沒有夕陽產業，只要產業太陽化。」雖然EMBA產業已逾二十年，但這群老師們確實都看到重點：走出去，才是真正脫離小市場宿命的關鍵。

撰文者黃亞琪