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餐廳中、小巴上、Facebook、教會、電視,金融界以外的在談一種金融工具,就是樓。以下的True or False,問題,或許會讓你對樓有更深的思考。
1樓是資產
2因為需求強勁,所以樓價向上
3因為樓價向上,所以需求強勁
4供平過租,所以買樓比租樓便宜
5內地經濟比美國經濟更影響香港樓市
6內地買家是香港樓市上升的主因
7新的按揭方式,如Hibor按揭,讓人們買樓更輕鬆
8租金回報是4%,股市股息回報是3%,所以樓比股票更有吸引力
9樓的地區因素主導該樓宇的價格
10樓的香港整體因素主導該樓宇的價格
11有錢人能夠支持樓價
12供款比率不高,所以樓市向好
13因為通脹,所以樓市向好
14因為減息,所以樓市向好
15因為經濟向好,所以樓市向好
16租金回報是4%,銀行存款利息是0%,所以樓是有吸引力的投資
17樓應該是個人的主要投資
18樓是消耗品
19樓是耐用品
20樓是奢侈品
21樓是必需品
還有其他True and False嗎?
1樓是資產
True. 樓是一大資產類別,跟債券、股票同類,本身能夠產生回報。然而,我們用按揭去買樓,那按揭是負債。你用按揭買樓,同時有了資產及負債。但樓本身絶對是資產。
2因為需求強勁,所以樓價向上
False. 需求強勁跟樓價向上,沒有因果關係,而是同步關係。就如美元下跌是港股上升的原因是偽命題一樣。他們是同步,而非因果。
3因為樓價向上,所以需求強勁
True. 樓價向上,會加強需求,卻是因果關係,而非單單是同步關係。
4供平過租,所以買樓比租樓便宜
False. 租是一兩年的Committment,買樓是20-30年的Committee。以短期的供租情況去比較,不論結論最後如何,這是錯誤的方法。
5內地經濟比美國經濟更影響香港樓市
False. 貨幣政策主導樓市,美國經濟主導美國貨幣政策,美國貨幣政策主導香港的貨幣政策,所以美國貨幣政策主導著香港的樓市。內地經濟當然影響著香港的通脹預期,同時部份買家是內地買家,有一定影響,但相較貨幣政策,那只是次要。
6內地買家是香港樓市上升的主因
False. 同上,主因是貨幣政策。內地買家只是表象,不是主因。
7新的按揭方式,如Hibor按揭,讓人們買樓更輕鬆
False. 任何形式的樓房債務創新,都讓人們買樓更困難,同時讓地產及銀行提高越多盈利。地產商比買家少,但銀行提供更多$給全部人,去爭奪地 產商的產品,這時買家沒有議價能力,任何按揭的效益,很快便會轉化為地產商更高的產品價格,以及增加銀行的資產以及降低壞賬,而且讓不參與遊戲的人成為最 大的輸家。這就是prisoner dillema。金融創新是樓市長期快速上升的主因之一。恨不在地產商及銀行,它們只跟遊戲規則,一直不預期他們有良心,但政府絶對有責任去制止這些不公 平及自我毁滅的市場行為。
8租金回報是4%,股市股息回報是3%,所以樓比股票更有吸引力
False. 樓金的回報率,未扣除差餉、管理費、折舊、稅以及未能租出時的耗損。租金回報4%,實際上的回報可能只有1-2%,而且樓的流動性及買賣成本遠比股票差,所以在這情況,樓的回報並不比股票吸引。
9樓的地區因素主導該樓宇的價格
False. 邏輯: 貨幣政策>金融創新>香港經濟>內地經濟>地區因素.純粹個人意見。
10樓的香港整體因素主導該樓宇的價格
False. 貨幣政策>金融創新>香港經濟>內地經濟>地區因素.純粹個人意見。
11有錢人能夠支持樓價
False. 沒人能阻礙巨輪的運轉。因為大陸佬及有錢佬,所以樓市不會跌,是十分奇怪的信念。即使他們真的有錢,不代表他們想在樓市下跌時支持樓價,何況他們是重要的玩家,也是聰明資金,當樓市下跌出現時,你認為他們在沽還是在買呢?
12供款比率不高,所以樓市向好
True. 供款比率,即供款對於收入的比率。經濟提升收入,貨幣政策及金融創新降低供款。然而,近年都因為後者而降低供款比率,這些條件可以很快逆轉。
13因為通脹,所以樓市向好
False. 通脹的原因種種,因通脹而看好樓市是不合理的想法。因為樓市向好,所以加劇通脹,或許較合乎邏輯。
14因為減息,所以樓市向好
False. 減息,通常經濟有問題,而且減息往往滯後,是逆操作,往往樓市在減息時較慘淡。正確的命題可能是,低息,所以樓市向好。
15因為經濟向好,所以樓市向好
True. 這是最直接的了。收入增加,購買力上升,需求增加。
16租金回報是4%,銀行存款利息是0%,所以樓是有吸引力的投資
False. 這想法非常危險。兩者不能直接比較。存款有極高的流動性及零市場風險。
17樓應該是個人的主要投資
False. 這是很個人化的問題。我認為世界有那麼多金融產品及市場,集中投資在一個地區的地產,是一個時代可能好的方法。然而,這應是一個判斷,而不是一個原則。因此,我填False.
18樓是消耗品
False. 這是最簡單的。住完可以再住,而樓還在。
19樓是耐用品
True. 幾十年,閒閒地。
20樓是奢侈品
True. 樓的擁有權,不影響生活。
21樓是必需品
False. 住是必需品,樓的擁有權不是。食品則是必需品,外出用餐不是。
http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=6572
巴黎:
不知道Blog友有沒有看過以前一套關於法庭的法網神鷹電視劇,每次証人出場發誓說真話聲明,總要說自已所說的是全部事實。但是另一套經典電影羅生門告訴我們一個更真實的情況-----沒有人能說出事實的全部。
所以在全世界的任何法庭的每天,都有正反相方各說各地上映著羅生門。
除了神以外,我們又怎能知道事實的全部?因此法庭只是一個找尋平均錯誤較少的地方而已。
一半是對的危險
回頭看最正確的投資方法也應該是同樣道理,你並不可能不有一支、幾支、多支股票虧損,你只能相信,平均來說,如果一套投資方法是好的話,整個組合會有一個非常合理的回報,而不保證沒有任何一支不會虧損。
有一些天材朋友並沒有發現這點,他們喜愛取笑別人一支持有多年但在這一二年間跑輸大市的股票,卻沒有看這支股票更早的時期是賺多少錢,或以這一套長期持有的投資方法的其它股票的平均命中率、回報率有多高?整個組合能否戰勝市場?
同樣道理,一些喜愛買入資產價格低賤的股票的投資人,偶然出現一支特別多爭論、下跌和蝕錢的股票,他用的方法就馬上受到質疑,而挑戰者往往能舉出非常多的"事實"證明這種方法是錯誤,懶理同樣的方法在另一支股票身上已賺了多倍的利錢。
這種"高見"有一個非常危險的特點,不只是因為幾乎所有都是事後的孔明,而是他們只有一半正確,即有一半時間他們真的是對!
聰明的Blog友,應該懂得辨別這種情況的危險,不應放棄自已的正確的投資原則而理會那些"高見"。有一半時間是對的方法並不能令你賺到優於大市的回報,因為在每一刻,你都不知是對還是錯,這和擲錢幣判斷一樣,都有50%是對或錯!
自已沒有花時間分析的股票,不要附會,正、反都不要
Graham 曾說,以隨機的方法選一支股票,然後以價值投資法分析它是或不是吸引,效果不會理想,為什麼呢?!道理就是,如果一開始它不乎合一些標淮,你就不應強求計 算最終會有大或小的升幅,而是避開它,因為,你會掉入半錯不全對的危險之地。你對那些最終如你所說,或不如你所料的結果,會產生錯誤的判斷,所以放棄它是 最好的選擇。同樣道理,放棄對一支不全然了解的股票發表高見也是明智之選!