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富豪產業信託(1881)未來兩年分派的估算(2，按cckong指出問題更新)

(註: 謝cckong 提醒更正，本人持有該基金，持倉水平佔組合約3%，敬請留意。)

上一個星期講左呢間公司的分派模式，今次講講我的假設，從而得出分派:

1. 假設
(1) 原有酒店收入
1. 租金水平
過去幾年，2008年下半年受金融海嘯影響，租金水平較低，影響上下半年的酒店收入比例外，大致都保持45:55%的上下半年比例，下圖可看出各年及預計的的租金表現:


* 2012年下半年數字是估計數字

2. 增長預測
以各年上半年的租金額基數推算，其5年、3年及1年的增長如下:


在2012年方面，筆者採用上半年增長假設，2013年採以上最低假設，即4.88%增長。

(2) 富豪薈租金收入
除了2010年獲保證租金收入外，2011年都是保持45%:55%的上下半年比例，下圖是各年及2012年預計的的租金表現:


2. 增長預測
以可比較的2011年及2011年上半年的租金額基數推算，其增長如下:


由於缺乏增長資料，2013年筆者不作假設。

(3) 其他收入
為保守計，此金額我們假設為零。

2.  各項經營支出
為方便計算，假設如下:




我們以較大的假設2去推算支出。

3. 利息支出
因借貸協議在2012年3月簽訂，在3月前以最低利率3.8%計算，2012年3月後以以銀行借貸最大總額48.4億乘以現時6個月HIBOR加210點子，即2.65107%計算，即2012年為142,213,841元，2013年每年128,311,788元。

4. 稅務開支
有效稅率近年不斷上升，今年上半年升到10.64%，以近年趨勢觀之，相信以10%作假設也頗為合理。


5. 分派比率
正如之前所講，最低分派一定有90%，就以此估計為推算。

6. 單位數目
假設未來兩年單位均以現金收取，單位不變，均為3,257,431,189份。

2. 分派結果
(1) 以各項假設，2012年分派水平如下:
1. 估計分派

2. 估計息率



(2) 以各項假設，2013年分派水平如下:
1. 估計分派


2. 估計息率


從上表可見到，如無重大不利事件，租金能保持去年水平的話，最少估計也應有5.4%左右的分派，但如果計及高估開支約0.9仙及分派率影響約0.3仙，息率大約可保持約6%水平。

(3) 壓力測試
如果利息上升以上百分比，分派會減少以下金額:


3. 未來發展
根據新聞，主席羅先生考慮把富豪(78)旗下位於香港的3間新落成酒店，包括2間上環及1間北角注入富豪產業信託，其中一間位於上環的會於下年年底開業。據富豪年報稱，該物業樓面面積79,800呎，共有248間客房，如以前幾個月在出售予建設銀行的堅尼地城的帝盛酒店的成交價8億及入邊209間房計算，每房的成交價約為383萬，即該酒店估值可達到為9.49億，因為國有銀行花錢如流水，所以這價錢肯定有高估，所以注入時價格可能會較低，以現時富豪產業信託的信貸能力約20億來看，應足以應付。如果有把握能賺取超過收購金額利息的支出，使分派增加，股價上升，我是會贊成收購的，否則我會反對。這就是良性的置富(778)及領匯(823)模式了。

4. 不利影響
1. 自遊行政策
2. 中國經濟放緩
3. 香港經濟衰退
4. 香港通縮
5. 酒店供應大幅增加
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