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5隻REITs中評選好壞 王雅媛

2009-03-23  HKHEadline

看 了5 隻最近公布業績的REITs （房地產投資信託基金），分別是冠君產業信託（02778 ）、陽光房地產基金（00435 ）、越秀房產信託基金（00405 ）、泓富產業（00808 ）及睿富房地產（00625 ）。REITs 有兩大特點，其一是把最少90% 的除稅後淨收益洹予投資者，其二是銀行借貸不得超越基金總資產總值的45% 。因為篇幅有限，所以我只說說以上5 隻REITs 中印象最好及最差者。 投資物業大幅減值 當 中印象最好的是冠君產業信託，它手上只有兩個物業，一個是中環的甲級寫字樓花旗銀行大廈，另一個是旺角的朗豪坊。前者為不少對沖基金及投資銀行的辦公室， 雖然正值金融海嘯，很多對沖基金及投資銀行都輸大錢，但因為中環的甲級寫字樓供應實在有限，花旗銀行大廈的出租率仍非常高，再加上即將到期的租約也不多， 因此○九年租金收入不會出現問題。 至於朗豪坊商場方面，業務更是出人意料的好，商場租金還有上升空間。雖然兩個物業的租金收入在來年都沒有 大跌迹象，但集團還是非常大手地為投資物業減值。去年值470 億元的物業足足減值了70 多億元，差不多是總資產的20% ，減值後，集團的借貸跟基金資產總值比率仍只是33% 左右，距離規定的45% 還有一大段距離，因此集團沒有配股或供股的需要。 陽房睿富存在隱憂 印 象最差的非陽光房地產基金及睿富房地產莫屬。前者物業質素一般，多棟寫字樓中只有一棟是屬於甲級寫字樓，而其他零售物業都是位於較偏遠的地區如上水等。還 有另一樣不好的，便是集團此刻的借貸跟基金資產總值比率已經達到40% ，而集團○八年並沒有如冠君一般，為投資物業大幅減值，因此○九年陽光房地產的借貸跟總資產比率有機會超過規定的45% 。 至於睿富房地 產，它手上只有一棟位於北京燕莎區的甲級寫字樓，年報顯示未來其租金有相當大的下調壓力，原因除了是全球經濟惡化之外，原來去年燕莎區剛有一棟新甲級寫字 樓竣工，搶走了不少客戶。雖然內地建樓的速度非常快，但要建一棟甲級寫字樓我相信起碼都要3 年，因此睿富房地產應該是一早便知道這棟新甲級寫字樓的存在及何時會開始出租。但當我翻閱它去年的中期業績時，發現睿富房地產提也沒有提過這棟新甲級寫字 樓，似乎有點報喜不報憂之疑。 （作者為持牌人士，並無持有以上股票） 王雅媛（Victoria ） 曾勝出大學模擬投資比賽冠軍，現任職證券行。 我的投資博客http://blog.sina.com.cn/wangyayuan1217

405越秀reits 味皇

http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=4293


連埋第一城上市,市面成10隻reits咁滯,很多reits都有投資價值,至少都有投機價值先,即使永久不增長,只要派息穩定,一樣可以大 玩財技套息,何況它們都是有增長的

reits的回報雖然令人流口水,但味皇自身卻買了新昌管理代替,原因前文有述,新昌已升了一半,投資價值當然少一半,現在reits又再優於新昌 了,於是味皇冒著潛在的不孝污名風險也推薦比老母,十隻手指有長短,咁多隻最長的不是領匯,只是搽左指甲油人人都住意佢而已,最長的手指應該是越秀

暫時無意為reits進行橫向評測,結果太明顯了,今次只講越秀

越秀的主要資產為白馬大廈,佔一半租金收入有多,味皇知道白馬大廈,以前在廣州曾經過該地,該位置的犯罪率為全國之冠,因為位於廣州火車站/廣州巴 士站/廣州長途汽車客運站/廣東省汽車客運站四料齊集的位置,流動人口數目有如大腸杆菌,重建價值很高,不過重建應該不會了,雖然白馬大廈又殘又舊,但肉 眼所見的確是行業集散地,凡是成為行業地標的地方,除非行業消失,否則舖位一定會租滿,而不論行業是否難做,正如我們無法想像成為行業集散地的太平洋電腦 城或香港的黃金高登會有幾多空舖,電腦零售是公認過度競爭的行業,但包租公卻不愁冇人租

優點係出租率有保證,但也有政治性的缺點,當行業相當困難的時候,包租公因為要保持集散地的身份同統一性而不能轉租比其他行業,因此包租公就不得不 同租客共度時艱,所以租金不一定有保證

但廣州的服裝業又不會消失,白馬大廈是唔憂租的

越秀的其他資產為財富廣場,城建大廈,維多利廣場及越秀新都會

"財富廣場、城建大廈及越秀新都會三項寫字樓物業的整體空置率均少於2%，遠遠低於廣州市甲級寫字樓16%的平均水平",句中說明其中三項為甲級寫 字樓,作為一個犯罪率高的城市,商業一定很發達,而且很多公司是以廣州為總部,因此就算乙級寫字樓都較易出租,何況甲級,另外大公司租客一般唔會將總部搬 黎搬去,因此出租率會較高,而且租期較長

維多利廣場係商場,租金穩定性較差,肯定比冇好,不過可以當佢唔存在先

綜合來說,除一個商場外,其他都是收入穩中有升的項目

以資產質量比較一下市面其他reits,比如

越秀-商城,甲級寫字樓

領匯-商場,車位

陽光-乙級寫字樓,商場

泓富-乙級寫字樓

置富-商場

冠君-商場

商場的優點係加租容易,但投資reits並不應以增長為優先的,在穩定性上,越秀有先天的優勢,資產質量上,越秀亦較其他好

再者,越秀是唯一一隻收人民幣租金的reits,即使不加租,我們也能賺匯水

由於兩地的貨幣體系不同,大陸可能在近期加息,通常業主會在加息時加租,而香港即使加息,幅度亦會少於大陸,租金未必會加幾多,而且越秀的情況是續 租居多,香港則轉新租戶較多,可能有個空租期

越秀的流動比率2.5,負債比率50%,其流動比率為全部reits之中最高的,債務也不會在最近到期,以財政質量來說,比味皇本人仲好

折讓雖不是最高,但派息7厘幾,往績計屬是同類的較高水平,而且係實數,除領匯外,其他又有財技,又以股代管理費,以後收有冇咁多息分頗為疑問

市面有售的reits橫向評測(總結) 味皇

世茂股份欲联手险资做局REITS

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-26/wMMDAwMDE5NDMwMQ.html

REITs今時唔同往日 買陽光房地產抗通脹 黃國英 (Alex Wong)

http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=13832

金管會杯葛REITs清算 套牢投資人抗爭

2011-4-21 TNM

逾3千名遭套牢的「三鼎」「基泰之星」2檔不動產投資信託基金（REITs）投資人，欲合法進行清算，卻遭金管會駁回，潛在損失逾10億元。 本刊調查，投資人準備向監察院提出檢舉，彈劾失職官員。這場小投資人對抗金管會戰役，5月6日受益人大會，將再度上演。 上週五（十五日）立法院火速通過奢侈稅，房市立刻掀起逃命潮。然而，一群逾三千名慘遭套牢的「三鼎」「基泰之星」二檔不動產投資信託基金（REITs）投 資人，去年六月早就想清算退場，卻因金管會刁難，至今無法解套，潛在損失逾十億元，四月七日因而登報，控訴「金管會霸凌投資人」。 刁難清算 遭投訴 投資逾千萬元的黃姓投資人十四日向本刊投訴說：「台北房地產飆漲，但我投資三鼎REITs四、五年，一直在賠錢。如果去年中順利清算，處分掉三鼎擁有的三 棟大樓，賣價達六十億元，可以賺一點錢。但金管會技術性刁難，又碰上政府打房，行情已差了六億至十億元。」 簡單的說，REITs是將不動產的收益包裝成股票，在集中巿場掛牌交易。在政策開放下，REITs二○○五年登台，首檔「富邦一號」大賣，超額認購五倍， 後續共推出八檔。其中，三鼎二○○六年六月成立，擁有北巿忠孝東路頂好黃金店面街、南京東路「前瞻21」辦公大樓等，總值三十八億元。同年成立的基泰之 星，則投資基泰建設世紀羅浮大樓部分樓層等，巿價二十四．七億元。 合法退場 卻駁回 然這幾年，REITs股價並沒有因房市狂飆水漲船高，反而長期折價，每天成交量只有幾十張，猶如一灘死水，慘遭套牢的投資人因而興起「不如清算」的念頭，去年初找來當初一手包辦成立REITs的野村證券向金管會請示，金管會回覆：「只要契約與法規可以，就OK。」 既然REITs有合法進場及退場機制，這二檔基金就依法在去年十月二十八日召開受益人大會。不過，就在開會前二天，金管會發表：「投資REITs考量穩定 收益，而非賺取不動產短期買賣資本利得。」希望持有REITs六成股數的國泰人壽、新光人壽、台銀人壽等，能投反對票。 但這些法人投資人已寄出贊成票，來不及更改，結果受益人大會當天有七五％出席、其中九五％贊成，通過清算案。 金管會大為光火，銀行局副局長張國銘言明「嚴格審查」。果然，今年二月二十二日，以清算計畫有四大窒礙難行為由，駁回清算案，還表明須重新召開受益人大會，無視四個月前的合法清算決議。 被控擴權 暗打壓 投資人得知必須重新開會投票，清算案可能因金管會向法人施壓而被「搓」掉，一陣譁然。「更扯的是，經過追查才知道，三月七日，銀行局官員竟然找上這二檔基 金的保管銀行台新與土銀，召開祕密會議，要求排除協助清算的野村證券，讓人傻眼。」小型電子零件公司總經理江傑清說。 「證券化家數是台灣金融競爭力表彰，一旦開啟清算REITs案例，萬一其他全要下巿，金管會面子掛不住。」「但憲法保障人民財產權，金管會豈能擴權，讓清算遙遙無期。」黃姓投資人說。 江傑清說：「雖說民不與官鬥，但你們（指金管會官員要求剔除野村，杯葛清算）在欺壓投資人，讓我們很無奈。」 為此，投資人向行政院副院長陳冲陳情，還準備向監察院提出檢舉，彈劾失職官員。第二次受益人大會五月六日上場，但從金管會要求審查清算計畫，以及十八日寄發的開會通知，議案設計不得分別出售旗下大樓，大大提高清算難度，小投資人已未戰先輸。

林少陽: REITs 業績簡評的謬誤(更正)

(已按林先生的捧場者作相應調整，但不改初衷。)

 

網友david395傳來一篇據說由林少陽編寫的REIT業績簡評，內中錯謬連篇，但由於版權關係，轉載是不能的了，現只簡述錯誤之處。

 

1. 經過近日的股價調整，陽光的息率，已經回升至9%，不過當中包括多項財務安排令股息回報提升。扣除有關安排，

 

小股東實際可收取的淨股息回報，大約為6%。據我們了解，泓富及冠君，亦有相關的安排。投資者在計算其股息回報時，應扣除相關的安排。

 

 

 

REITs在美國的奇妙轉型 路西菲爾-CFA-FRM

http://xueqiu.com/6565304047/23731038
REIT是房地產投資信託基金，無非就是收租金的地產商？如果您的印象還停留於此，那就OUT啦！如今，在RIET誕生50年後，從移動電話基站到木材公司、從戶外廣告公司到私營監獄，這些企業都正在向REIT轉型。

REIT的收益中至少有75%必須來自於不動產，一般採用的形式就是租金。但即將轉型為REIT的鐵山公司（IronMountain）辯稱，最近「租金」這個詞語的定義已經變得很泛，甚至包括了用於存儲、管理和存檔文件的費用。鐵山公司這樣解釋它們對REIT的重新定義：「鐵山公司的業務就是將空間租賃給企業用於存儲他們的物理記錄。我們的營收、利潤和現金流主要來自於存儲空間的租金收入。因此我們經營了一個巨大的不動產網絡，該網絡由近1,000個存儲設施的6,400萬平方英呎（約合594.6萬平方米）的存儲空間構成。」鐵山公司在今年6月初宣佈打算轉型為房地產信託基金，此後其股價已經飆升38%，是標普500指數整體回報的5倍。如果美國國稅局批准了鐵山公司的申請，它將在2014年1月份之前成為一支成熟的REIT。

美國國稅局最近的裁決已經為戶外廣告REIT開啟了潛在的大門，其中就包括了其在2011年10月份所發佈的一份裁定。這些裁定認為戶外廣告和屋頂招牌都屬於不動產，即使這些招牌只是用螺釘固定在建築物上。拉瑪廣告公司（Lamar Advertising）是美國最大的戶外廣告公司之一，該公司突然宣佈計劃爭取REIT 資格。不要去想什麼拉瑪公司主要善於提供廣告解決方案。房地產可以帶來更好的股息。公司首席執行官肖恩·賴利（Sean Reilly）說：「我們相信REIT架構和我們公司可謂是天作之合。從本質上講，我們是為廣告商提供不動產和與不動產相關的服務。」

數據中心公司Equinix和辛辛那提貝爾公司（Cincinnati Bell）旗下的CyrusOne也已經表示他們正在爭取REIT 資格。如若成功，他們將會加入現有的三支數據中心REIT 的行列——數字不動產信託基金（Digital Realty Trust），杜邦法布羅科技公司（DuPont Fabros Technology）和科塞特不動產（CoreSite Realty）——壯大這個行業的隊伍。它們都是為發展中的互聯網提供云存儲空間。

很快，像美國改造公司（CorrectionsCorp. of America）這種監獄運營商也將往REIT方向發展，與能源相關的不動產業主、運動場所業主和太陽能發電廠也都將會緊隨其後。

REIT行業越來越龐大，這點對於那些對收益如飢似渴的投資者來說是條好消息，因為他們就有機會從幾乎每個經濟部門挑選可創造收益的REIT 來打造多元化的投資組合。例如在太陽能行業中，REIT也許是一個投資該行業的較明智的方法。截至目前，美國國稅局還沒有裁定太陽能發電廠是否有資格成為REIT。但那並沒有能阻止加利福尼亞州的工業房地產信託公司Prologis 進入該行業。IRS的裁定允許REIT最高不超過25%的收益來自除房地產之外的其他來源，由此在REIT 所擁有的建築物上安裝部分太陽板就有據可依了。

當然，也有人說，不要被REIT的高股息矇蔽了雙眼。要「將重點放在從長遠的角度來看，你是否喜歡該公司的業務。擁有REIT 的資格最終並不能點石成金，將一個疲軟無力的公司變為強者。」

基本情況：房地產投資信託基金（REIT）必須將其不少於90%的收益作為應稅股息發放給他們的投資者。REIT由此可以在企業稅中免交那部分所得稅。目前美國有129支房地產REIT，它們的總市值超過了5,000億美元。（晨羲瞭解的A股華聯股份000882運營方式就類似REIT，只是我們國家沒有免交所得稅的政策）

回報率：數十年來，REIT 一直為投資者們創造著出色的收益和整體回報。在過去10年裡，道瓊斯美國房地產指數（IYR）中包括的幾乎全部都是REIT，該指數的回報相比標普500指數要高出80%。自金融危機使經濟在2009年初陷入低谷以來，REIT已經創造了超過220%的回報。

美息飆升REITS更危 名人堂

http://investhof.blogspot.hk/2013/07/reits.html

 美息飆升REITS更危

REITs ‧ 救倉任務 楓葉資料室

http://danielkyip.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=4154858

自房地產信託基金（REITs）及收租股遭洗倉後，留意到不少投資者正在致力救倉，較普遍的策略是黃國英的「以攻為守，放手一博」。但這一套策略的關鍵／死穴是倉位／比例，簡單說，如果後防太弱（在這個case是REITs、公用股太重倉），前鋒要入幾多球先可彌補損失？所以，要以攻為守，組合成員的分量不應差距太大；我們組合沒有REITs、公用股，但持有5月洗倉主角之一的內地電力板塊，我們還是忍痛縮小了該板塊在組合內的倉位。若非如此，進攻型的科網板塊就自然會被綁手綁腳了。

印象中，黃國英一直重倉領匯（823），如果他不跟隨宏觀資金流向變化操作，繼續重倉這隻本地REITs股王，相信依賴一眾佔組合倉位有限的散兵游勇打進攻，救倉效果只會事倍功半。不過，領匯被強沽，錯不在她，錯只錯在她是一個被沽板塊的領頭羊。房託過去之強，因為相對美債息為高息，房託今天之跌，因為相對美債息已經高息不再，且宏觀資金流向逆轉的風險仍在上升。事實上，自第一輪量寬措施起，亞洲區內的貨幣儲備至今已增加了2.17萬億美元，媲美聯儲局資產負債表的2.29萬億美元擴張幅度。根據大和證券的數據，其中1300億美元輾轉流入香港，帶來約3000億美元信貸。流向若逆轉，影響不可謂不小。

林少陽亦在洗倉潮後談論過對REITs的最新看法。『最近的熱門話題，莫過於一眾房地產信託基金（REITs）的趨勢是否已經逆轉。自2009年3月9日及2010年底以來，全球多隻房地產信託基金，全線跑贏大市（見下表）。直至最近，美國聯儲局的會議紀錄，顯示美國的財金政策決策高層，終於相信美國的經濟已走出谷底，並開始需要部署減少量寬的貨幣規模。自今年5月15日至20日期間，多隻REITs股價逐一見頂，過去兩天，股價開始加速回落。即使如此，連同過去半個月的跌幅，絕大部份REITs仍然在過去幾年遙遙領先恒生指數的表現。

 

惟一的例外，是受到巧妙財技安排及金融業不景氣雙重打擊影響的冠君房地產信託（2778）的表現，成為惟一一隻自2010年底以來，表現落後大市，亦惟一即使連同期內派息仍然錄得虧損的REITs。在此，我亦順道一提，最近鷹君（41）又再分拆旗下酒店項目上市，大股東放棄首幾年的派息給街外股東甜頭。然而，這類先甜後苦的安排，小股東往往要幾年後，才知道上當。大股東的用意非常明確，就是盡快將未來五至十年的價值，顯現於當下的股價上，好讓母公司可以用最高的價錢套現。基於上述原因，我是連翻開朗廷酒店（1270）的動力也沒有的。

 ……自2010年底以來，表現較差的還有富豪（1881）及越房（405）……在此，我不得不再提醒投資者，酒店業很可能在下一輪的經濟周期中首當其衝，另外越房母公司在注資當時許下的派息保證，亦很快到期，未來派息很可能會突然之間派息跳崖（dividend cliff）。……新意網（8008）不是房託，將之放在一起，只是方便本欄讀者與其他REITs對照，好讓讀者知道，即使是概念相近的股份，稍微的業務性質及財務安排差異，都可以令長線投資回報，出現差天共地的分別。

基於上述分析，本欄亦順道提醒投資者，雖然這兩個星期的REITs跌幅看來非常可怕，投資者仍然要細心分析，他們各自的業務性質，會否在未來的幾年，出現重大的變化。畢竟，除了其當年派息與美國或本港投資級別債券的利率同步上落這個性質之外，長線影響股價的，依然是公司的派息能力變化。

 然而，讀者必須明白，利率與通脹是同步的，而租金亦是跟通脹同步的，因此，若利率隨通脹上升，則領匯的租金及可分配派息，亦應隨之上升。某程度上，領匯是對沖了通脹壓力。不過，即使如此，投資者亦必須接受，REITs過去四年中了低息／高租金增長／估值上調三重彩，現在將至少損了其中二項，那就是息率將見底回升，估值上調已見上限，未來帶動股價上升（若升的話），就只得依靠租金上升了。』刊於5月31日

 提到租金上升空間，領匯在6月5日公布了2012年全年業績，但對我們來說，焦點肯定不在過去的盈利多少，而是在其對前景所發表的言論。跟過去不同，以往一直聲稱專注提升現有資產項目的領匯，上市七年來首次表態考慮變賣資產套現。領匯解釋，為優化整體物業組合收益，「或會採取更積極之物業組合管理策略，包括出售物業」。「過去多年無做此動作，因為持有的物業在不同時期都有增長，毋須要賣出去」換句話說，持有的物業今後難有增長，可能是大概率事件。

更重要的是，根據最新業績，林少陽認為，『領匯的財務狀況穩健，由於資產升值，資產負債比率由去年的15.9%降至13.9%，總負債為135億港元，按年升7.5%，平均借貸成本約3.07%，當中一半為定息借款。』如此情況仍然考慮變賣資產套現，這完全反映是對本港地產價格的表態；進一步看，財務狀況穩健如領匯尚且考慮套現，其他高槓桿、高負債的房託、地產股，其套現意慾之大，不難想像。

林少陽在6月6日指出，『最近領匯的股價表現，看來並不是旗在動，風在飄，而是投資者的心在動而已。』意思似在告訴讀者，領匯基本因素／數據還好，沒有轉差，只是投資者變了心而矣！然而，我們從另一角度解讀，領匯或一眾REITs被投資者疼愛了四年，估值上調已見上限，物極必反，在宏觀因素改變的背景下，投資者變心，加上租金見頂與否的不確定性，估值見頂下調的風險只有愈來愈大。因此，讀者在買REITs、收租股為求一年4至5厘股息回報前，是否充份考慮過不理會資產價值貶值的風險？

回到救倉任務，我們認為，今次的成功關鍵，除了端視前鋒的入球能力之外，還要看已經失了三球的守門員和後衞能否抖數精神，把未來的失球數字降到最低！？