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5隻REITs中評選好壞 王雅媛

2009-03-23  HKHEadline





看 了5 隻最近公布業績的REITs (房地產投資信託基金),分別是冠君產業信託(02778 )、陽光房地產基金(00435 )、越秀房產信託基金(00405 )、泓富產業(00808 )及睿富房地產(00625 )。REITs 有兩大特點,其一是把最少90% 的除稅後淨收益洹予投資者,其二是銀行借貸不得超越基金總資產總值的45% 。因為篇幅有限,所以我只說說以上5 隻REITs 中印象最好及最差者。

投資物業大幅減值

當 中印象最好的是冠君產業信託,它手上只有兩個物業,一個是中環的甲級寫字樓花旗銀行大廈,另一個是旺角的朗豪坊。前者為不少對沖基金及投資銀行的辦公室, 雖然正值金融海嘯,很多對沖基金及投資銀行都輸大錢,但因為中環的甲級寫字樓供應實在有限,花旗銀行大廈的出租率仍非常高,再加上即將到期的租約也不多, 因此○九年租金收入不會出現問題。

至於朗豪坊商場方面,業務更是出人意料的好,商場租金還有上升空間。雖然兩個物業的租金收入在來年都沒有 大跌迹象,但集團還是非常大手地為投資物業減值。去年值470 億元的物業足足減值了70 多億元,差不多是總資產的20% ,減值後,集團的借貸跟基金資產總值比率仍只是33% 左右,距離規定的45% 還有一大段距離,因此集團沒有配股或供股的需要。

陽房睿富存在隱憂

印 象最差的非陽光房地產基金及睿富房地產莫屬。前者物業質素一般,多棟寫字樓中只有一棟是屬於甲級寫字樓,而其他零售物業都是位於較偏遠的地區如上水等。還 有另一樣不好的,便是集團此刻的借貸跟基金資產總值比率已經達到40% ,而集團○八年並沒有如冠君一般,為投資物業大幅減值,因此○九年陽光房地產的借貸跟總資產比率有機會超過規定的45% 。

至於睿富房地 產,它手上只有一棟位於北京燕莎區的甲級寫字樓,年報顯示未來其租金有相當大的下調壓力,原因除了是全球經濟惡化之外,原來去年燕莎區剛有一棟新甲級寫字 樓竣工,搶走了不少客戶。雖然內地建樓的速度非常快,但要建一棟甲級寫字樓我相信起碼都要3 年,因此睿富房地產應該是一早便知道這棟新甲級寫字樓的存在及何時會開始出租。但當我翻閱它去年的中期業績時,發現睿富房地產提也沒有提過這棟新甲級寫字 樓,似乎有點報喜不報憂之疑。

(作者為持牌人士,並無持有以上股票)

王雅媛(Victoria )

曾勝出大學模擬投資比賽冠軍,現任職證券行。

我的投資博客http://blog.sina.com.cn/wangyayuan1217



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