覆讀者問-川河集團(281)
在中國的主博客，有位網友「思語」提出了一些關於川河集團(281)的提問。
http://space.wolun.com.cn/space.php?uid=18640&do=blog&id=14205#comment
281中报出来后,帐面估值是0.57港币，最近公司基本面发生了持续变动
1、张江微电子港物业出租率全面好转。有助提升估值。
2、6.3日，汤臣豪园开盘抢空，最新一期开盘定在9月9日，推出432套小户型房源,总面积38391.66平方米，均价17000左右，套现6.5亿。权益销售额2.43亿。也是一抢而空
3、258的市净率已经降到0.6，持有八分之一的258权益，258已经创新高，汤臣一品6月以来卖了70套。
即存货已经变现30%.而后续还有高尔夫花园又是一个百亿级别项目。
4，6亿现金无负债，无人工开支
保守估计，281目前的真实资产为0.60元以上。可变现性较强。
但在00年发生了重大亏损,却查不到10年以前的年报;另外川河两大股东究竟如何看待该公司?
请汤财君有空释疑一二.greatsoup:
公司主要資產是258，這個問題不再多說。
其實，他們用了金字塔式控制258，所以應該不會減持258，其收入只靠258的分紅，但若要以股增持股權，也許會失掉控制權之餘，又沒有了一個殼資源，不划算。
至於其價值，大概只繫於其直接控制的公司-微電子港。至於其他車位收入微不足道，澳門地皮是值錢，但是則要賣出才能體現。所以暫時公司發展繫於直接持有37%微電子公司的樓盤-汤臣豪园三期，但是看來也很熱銷。http://www.cncrea.org/ShowArticle.aspx?id=5646
据该楼盘售楼处人员透露，该批房源意向（登记）客户竟然逾6000组，所以只能通过“发号”方式处理。8月30日凌晨，汤臣豪园三期突击发号，将与房源数量对应的500个号发完。
事实上，在汤臣豪园三期开盘前，其上一批房源的推出时间为2007年3月，隔了2年多的时间，张江汤臣豪园才推出了新房源，长期追捧汤臣品牌的“粉丝” 购房者所积累的需求得以在今年爆发，其激烈的程度可想而知。此次，在临近第二批房源“预期推盘”前的8月，在售楼处向询盘者“非正式报价：每平方米 17000元”的答复一经出台，大量购房者便开始口耳相传，期间有人向商报记者爆料称，有不少“志在必夺”的购房者，自发选出“7人小组”，轮流在售楼处 全天候“蹲点”，以防销售单位采取突然推盘的政策。
我想，這家公司其實現時是積極發展自身的地皮，無擴大經營的計劃。至於派息則因其仍有較大量的資金需求，所以仍會偏低。另外，公司經營較為保守，穩健獲利應無問題，但要賺大錢，則需要耐性。加上控股公司總有折讓，如買，倒是購入湯臣集團(258)較好。至於2000年虧損的原因，我只是找到這些新聞，可以參考看看:
1999年4月22日川河浦東開發皆虧損
●川河集團（二八一）公布﹐截至九八年十二月三十一日止年度業績﹐股東應佔虧損大幅擴大至一億一千萬元﹐去年九個月業績則有虧損四千三百萬元﹐每股虧損八 點八仙﹐不派末期息。期內錄得約三千萬元特殊虧損﹐主要是出售聯營公司部分權益所產生之虧損及為用作出售之物業作減值準備﹐而應佔聯營公司虧損亦增加約七 倍至七千萬元。
1999年6月25日
浦東開發退出北京重建項目 現有物業全售可套六億
（記者雷美珍報道）浦東開發（二五八）執行董事吳在燊表示﹐該公司已決定退出重建北京東城區物業項目﹐並希望能夠在年底前將事件圓滿解決。
浦東於九三年底向該公司董事興楓購入上述項目權益﹐計畫與當地城區政府華興公司合作重建一所四合院﹐工程預算於九六年完成﹐惟收樓問題令計畫無法展開。
2000年虧損的原因:
湯君年增持浦東至16％
川河集團（二八一）宣布，與該集團的執行董事兼主要股東湯君年在上周四達成協議，湯君年同意按最優惠利率加二點五厘，向該集團提供約二千一百六十二萬 元無扺押貸款，用作支付川河早前與上海張江高科技公司訂立的收購協議，以收購一幅位於上海浦東張江高科技園區、面積約六萬二千方米的發展用地。
根據川河與張江高科達成的協議，該幅土地總代價約七千二百萬元。除上述無扺押貸款外，湯君年已承諾為收購事項餘下代價及建築費籌集資金。
川河與湯君年也達成另一協議，川河同意向後者出售所持浦東集團（二五八）部分股權，約佔浦東已發行股本百分之九，每股作價九角五仙，總代價九千二百七 十八萬元。收購代價將用作償還該集團結欠湯君年約七千一百一十六萬元款項；以及支付收購上海浦東發展用地約二千一百六十二萬元首期。
收購價較浦東上周四收市價九角三仙溢價百分之二點二，但較前五個交易天平均收市價折讓百分之七點八。出售上述股權後，川河所持浦東股權將由原來百分之二十四，下降至百分之十五。湯君年及其聯繫人士則由百分之七點三三，上升至百分之十六點三三。
出售上述股權後，川河截至本年十二月底止年度將因此出現一億九千四百九十三萬元賬面虧損■
據吳氏透露﹐中方要求浦東支付一筆數千萬元費用以令計畫恢復﹐但該公司已無意繼續參與﹐並打算將之出售﹐期望事件可以於年底前解決。
另外﹐吳在燊稱﹐該公司目前手持逾九十萬平方米可發展面積土地﹐但年內不打算興建新項目﹐故年內收益主要來自銷售現有項目。
他估計﹐倘若將現有全部項目售出﹐所得收益總額達七千八百萬美元（港幣約六億多元）。
這些項目包括上海湯臣高爾夫別墅第二期剩餘七十三個單位﹑湯臣商務中心二百五十七個單位﹑嘉年別墅第二期四十五個單位及龍柏別墅單位。
川河秔仔地皮無財團洽購
他指出﹐由於內地地產市場仍未穩定﹐該公司年內不打算興建新的發展項目﹐而未來會集中發展配套設備較完備的小區住宅﹐以配合需求﹐而該公司不排除會以合作形式發展。
公司財務總監劉鎮偉稱﹐暫時未知是否再需要為手持物業及地皮進行減值撥備﹐而工業項目則依然虧損。而吳在燊表示﹐聯營公司川河（二八一）旗下澳門秔仔地皮至今仍無財團洽購。
價值組合重倉股再傳捷報: 川河集團(281)股價創52週高位
可能會再次刺激某些人的神經, 但筆者就是要報喜. 所有報喜的股票都是筆者之前寫過文章的, 那些筆者有買股價大升但沒有提過的股票, 筆者不會報喜. 因為, 筆者實事求是, 不像有些人突然說自己買了一些大升的股票, 但之前從未提過, 這種自欺欺人的馬後炮行為, 就留給別人去做.
今日價值組合再有一支重倉股股價創下52週新高位, 筆者的愛股川河集團(281)今天股價以0.485元收市, 帶動筆者價值組合今年回報率升上16.38%的高位. 筆者進一步增加現金水平到11.15%.
囍逸加推 折實最平281萬
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GS(14)@2016-06-01 11:27:08【本報訊】北區單位最細新盤、信置（083）粉嶺囍逸昨加推38伙，包括10伙開放式單位，面積分別235及238方呎，計盡優惠，最平281萬元入場。信置營業部聯席董事田兆源強調屬原價加推，加推單位定價由322.1萬到581.6萬元，折實平均呎價10,655元。入場單位1座9樓D室，面積235方呎開放式間隔，定價322.1萬元，連同回贈，折實價約281萬元，呎價近1.2萬元。項目累推98伙，市值約4.5億元，市傳收近千登記，超額認購約9倍。
登峰．南岸推八成按揭
發展商傾向為將入伙新盤推先住後付計劃搶客，最新一個為九建（034）香港仔田灣單幢樓盤登峰．南岸。項目昨新增最高八成一按，首兩年免息免供、第三年按息為P減2厘、再往後為P，現時P為5.25厘，轉按零罰息，按揭年期最長30年。相關按揭免入息審查，但須提供財務資料、信貸紀錄等文件。市務及銷售部總經理楊聰永表示，項目預計今年年底入伙，買家變相先住後供，料對投資客具吸引力。另外，購買項目A及E室兩房單位的買家，交樓時將附48吋電視、客廳組合櫃、餐桌及椅、睡房床及衣櫃等，總值6位數。多個新界新盤公佈銷售安排，涉及至少88伙貨尾單位於周六開售，當中嘉里（683）屯門滿名山以大手優先形式發售30伙。元朗朗屏站周遭的長實（1113）世宙及嘉華（173）朗屏8號各發售12伙及26伙。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160601/19635968
筲箕灣形薈呎價1.8萬高二手一成 281呎開放式戶折實500萬入場
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GS(14)@2016-08-09 06:43:06【明報專訊】南豐屯門豐連首日全盤「曬冷」推售，售出八成半約317伙後，新地（0016）筲箕灣約26個月樓花盤的形薈，昨隨即開放示範單位，並公布首批143伙價單，281方呎開放式戶折實約500萬元起。首批每呎平均定價20,174元，折實約18,358元，較區內半新盤二手成交呎價高逾一成。
明報記者 方可兒
近年西灣河及筲箕灣多個來自舊樓重建的新盤開售，包括去年10月首批折實18,388元推出的會德豐（0020）西灣河ISLAND RESIDENCE，以及去年8月以首批折實呎價2.1萬元推出的恒地（0012）西灣河柏匯。若對比近年入伙的鄰近半新盤，如新地同系筲箕灣譽‧東約1.6萬元的二手呎價卻高逾一成，更較毗鄰筲箕灣港鐵站、樓齡約30年的峻峰花園高約五成。形薈首批平均折實呎價，更與港島東具指標屋苑如逸濤灣的現時平均二手成交呎價相若。
首批143伙 開放式戶佔五成半
提供650伙的形薈，分2座發展，涵蓋開放式至4房，實用面積由281方呎至1279方呎，預計2018年10月入伙。首批單位全部位於第1A座，包括80伙開放式戶及63伙2房單位，未有涉及其他戶型。開放式單位每呎定價19,235元，主要面向工廠街、樓景為主；2房單位每呎定價20,964元，主要望屋苑泳池，以池景及園景為主。至於面向教堂街、享較開揚景致的第1B座及第2座暫未推出。
是次發展商未有提供即供付款辦法，只有靈活付款辦法，包括4%置業折扣優惠、4%特別折扣及1%新地會會員折扣，合共最高9%直減樓價折扣。若買家於簽訂買賣合約後540天內或於2018年3月30日前能提前付清樓價，可多享2%現金回贈。
兩房折實價最高近千萬
首批單位定價由549.7萬至1057.7萬元，折實售約500.2萬元至962.5萬元，折實呎價由15,314元至21,061元。是次入場單位為第1A座5樓H室，實用面積281方呎的開放式戶，定價549.7萬元，折實售約500萬元，折實呎價17,802元。最平呎價單位為第1A座5樓J室，實用面積332方呎開放式戶，折實售508.4萬元，折實呎價15,314元。該單位除相連22方呎露台，亦於浴室企缸外接一個16方呎的工作平台。
新地：主打換樓客 周內收票
新地代理助理總經理（銷售及市務）譚錫湛表示，今批單位定價市值11億元，項目定價貼市價。因項目提供不少2房單位，主打換樓客市場，只設靈活付款辦法，以便買家調動資金；項目將於周內收票。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3295&issue=20160808
尖沙嘴嘉芙中心 持貨4年蝕281萬
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GS(14)@2017-08-04 06:00:56【本報訊】夜店林立的尖沙嘴嘉芙中心錄得拆售後最大蝕幅個案，一個單位以938萬元成交，原業主四年前從炒家林子峰手上以1,219萬元接貨，賬面蝕281萬元或23%。土地註冊處資料顯示，嘉芙中心14樓2室，面積近500方呎，上月以938萬元成交。2013年資深投資者林子峰以7.4億元購入該廈全幢後拆售。拆售至今，連同上述成交，合共錄得兩宗二手買賣，對上一宗為去年年中，11樓全層，原業主2013年以2,668萬元買入，持貨三年以2,265.6萬元易手，賬面蝕402.4萬元或15%。
莎莎或棄租旺角巨舖
莎莎（178）旺角巨舖或棄租，為西洋菜街52至54號地下連一樓約3,200方呎，2001年以50萬元開始租用，歷時17年，高峯期月租曾達約200萬元，2015年續租獲減30%至140萬元，租約到本月底到期，惟仍未續租，業主將舖位放租叫價180萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170803/20110328
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