ZKIZ Archives


覆讀者問-川河集團(281)


在中國的主博客,有位網友「思語」提出了一些關於川河集團(281)的提問。


http://space.wolun.com.cn/space.php?uid=18640&do=blog&id=14205#comment


281中报出来后,帐面估值是0.57港币,最近公司基本面发生了持续变动
1、张江微电子港物业出租率全面好转。有助提升估值。
2、6.3日,汤臣豪园开盘抢空,最新一期开盘定在9月9日,推出432套小户型房源,总面积38391.66平方米,均价17000左右,套现6.5亿。权益销售额2.43亿。也是一抢而空
3、258的市净率已经降到0.6,持有八分之一的258权益,258已经创新高,汤臣一品6月以来卖了70套。
即存货已经变现30%.而后续还有高尔夫花园又是一个百亿级别项目。
4,6亿现金无负债,无人工开支
保守估计,281目前的真实资产为0.60元以上。可变现性较强。
但在00年发生了重大亏损,却查不到10年以前的年报;另外川河两大股东究竟如何看待该公司?
请汤财君有空释疑一二.


greatsoup:


公司主要資產是258,這個問題不再多說。


其實,他們用了金字塔式控制258,所以應該不會減持258,其收入只靠258的分紅,但若要以股增持股權,也許會失掉控制權之餘,又沒有了一個殼資源,不划算。

至於其價值,大概只繫於其直接控制的公司-微電子港。至於其他車位收入微不足道,澳門地皮是值錢,但是則要賣出才能體現。


所以暫時公司發展繫於直接持有37%微電子公司的樓盤-汤臣豪园三期,但是看來也很熱銷。

http://www.cncrea.org/ShowArticle.aspx?id=5646

据该楼盘售楼处人员透露,该批房源意向(登记)客户竟然逾6000组,所以只能通过“发号”方式处理。8月30日凌晨,汤臣豪园三期突击发号,将与房源数量对应的500个号发完。

事实上,在汤臣豪园三期开盘前,其上一批房源的推出时间为2007年3月,隔了2年多的时间,张江汤臣豪园才推出了新房源,长期追捧汤臣品牌的“粉丝” 购房者所积累的需求得以在今年爆发,其激烈的程度可想而知。此次,在临近第二批房源“预期推盘”前的8月,在售楼处向询盘者“非正式报价:每平方米 17000元”的答复一经出台,大量购房者便开始口耳相传,期间有人向商报记者爆料称,有不少“志在必夺”的购房者,自发选出“7人小组”,轮流在售楼处 全天候“蹲点”,以防销售单位采取突然推盘的政策。



我想,這家公司其實現時是積極發展自身的地皮,無擴大經營的計劃。至於派息則因其仍有較大量的資金需求,所以仍會偏低。


另外,公司經營較為保守,穩健獲利應無問題,但要賺大錢,則需要耐性。加上控股公司總有折讓,如買,倒是購入湯臣集團(258)較好。

至於2000年虧損的原因,我只是找到這些新聞,可以參考看看:


1999年4月22日

川河浦東開發皆虧損

●川河集團(二八一)公布﹐截至九八年十二月三十一日止年度業績﹐股東應佔虧損大幅擴大至一億一千萬元﹐去年九個月業績則有虧損四千三百萬元﹐每股虧損八 點八仙﹐不派末期息。期內錄得約三千萬元特殊虧損﹐主要是出售聯營公司部分權益所產生之虧損及為用作出售之物業作減值準備﹐而應佔聯營公司虧損亦增加約七 倍至七千萬元。
1999年6月25日
浦東開發退出北京重建項目 現有物業全售可套六億         

(記者雷美珍報道)浦東開發(二五八)執行董事吳在燊表示﹐該公司已決定退出重建北京東城區物業項目﹐並希望能夠在年底前將事件圓滿解決。

浦東於九三年底向該公司董事興楓購入上述項目權益﹐計畫與當地城區政府華興公司合作重建一所四合院﹐工程預算於九六年完成﹐惟收樓問題令計畫無法展開。
2000年虧損的原因:
湯君年增持浦東至16%        

川河集團(二八一)宣布,與該集團的執行董事兼主要股東湯君年在上周四達成協議,湯君年同意按最優惠利率加二點五厘,向該集團提供約二千一百六十二萬 元無扺押貸款,用作支付川河早前與上海張江高科技公司訂立的收購協議,以收購一幅位於上海浦東張江高科技園區、面積約六萬二千方米的發展用地。

根據川河與張江高科達成的協議,該幅土地總代價約七千二百萬元。除上述無扺押貸款外,湯君年已承諾為收購事項餘下代價及建築費籌集資金。

川河與湯君年也達成另一協議,川河同意向後者出售所持浦東集團(二五八)部分股權,約佔浦東已發行股本百分之九,每股作價九角五仙,總代價九千二百七 十八萬元。收購代價將用作償還該集團結欠湯君年約七千一百一十六萬元款項;以及支付收購上海浦東發展用地約二千一百六十二萬元首期。

收購價較浦東上周四收市價九角三仙溢價百分之二點二,但較前五個交易天平均收市價折讓百分之七點八。出售上述股權後,川河所持浦東股權將由原來百分之二十四,下降至百分之十五。湯君年及其聯繫人士則由百分之七點三三,上升至百分之十六點三三。

出售上述股權後,川河截至本年十二月底止年度將因此出現一億九千四百九十三萬元賬面虧損■
據吳氏透露﹐中方要求浦東支付一筆數千萬元費用以令計畫恢復﹐但該公司已無意繼續參與﹐並打算將之出售﹐期望事件可以於年底前解決。

另外﹐吳在燊稱﹐該公司目前手持逾九十萬平方米可發展面積土地﹐但年內不打算興建新項目﹐故年內收益主要來自銷售現有項目。

他估計﹐倘若將現有全部項目售出﹐所得收益總額達七千八百萬美元(港幣約六億多元)。

這些項目包括上海湯臣高爾夫別墅第二期剩餘七十三個單位﹑湯臣商務中心二百五十七個單位﹑嘉年別墅第二期四十五個單位及龍柏別墅單位。

川河秔仔地皮無財團洽購

他指出﹐由於內地地產市場仍未穩定﹐該公司年內不打算興建新的發展項目﹐而未來會集中發展配套設備較完備的小區住宅﹐以配合需求﹐而該公司不排除會以合作形式發展。

公司財務總監劉鎮偉稱﹐暫時未知是否再需要為手持物業及地皮進行減值撥備﹐而工業項目則依然虧損。而吳在燊表示﹐聯營公司川河(二八一)旗下澳門秔仔地皮至今仍無財團洽購。

讀者 川河 集團 281
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=11103


ZKIZ Archives @ 2019