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限購令殺到 碧桂園帶頭劈價

2011-8-4  NM




內地樓市高溫不下,去年四月,中 央出狠招撲火,於北京及上海等一﹑二線城市實施限購令,打擊成交。近日,國務院總理溫家寶下旨,短期內或將限購令推行至二﹑三線城市,直搗地產商「糧 倉」,大部分在港上市的內房股即時腳軟。為保資金流,碧桂園(2007)「帶頭」降價,旗下位於三線城市惠州的新盤「十里銀灘」,在限購令殺到前,突然以 七五折促銷,劈價程度屬市場罕見。上週六開盤,吸引數千名買家搶貨,逼爆惠州售樓處。「賣得快好世界」,政策「寒冬」隨時殺到,內房股劈價套現戰陸續有 來。

週六,碧桂園樓盤「十里銀灘」正式開售,以罕有「七五折」的低價作招徠,吸引過千名買家前來掃貨。進入樓盤前,可見到延綿超過兩公里的私家車車龍,停泊在 公路兩旁,大部分掛着來自深圳的「粵B」車牌。「十里銀灘」打着深圳東的旗號,其實距離羅湖近兩小時車程,同區有仍在擴建中的中海油煉油廠,還有石化廠及 煤電廠等,站在樓盤內,仍望到海灘遠處冒煙的煙囪。現場大部分是「準買家」,早前已繳交了兩萬至五萬元(人民幣,下同)的「誠意金」,獲派了籌號,前來揀 樓。為疏導人潮,售樓處開設了兩個認籌區,買家按「入飛」日期分批進場。其中一個逾二千呎的認籌區,擠滿了約四百人,工作人員忙於派發水及漢堡包,人聲鼎 沸。來自深圳的張小姐手持認籌紙,不時記下已宣布了的籌號,着緊的說︰「以前都沒聽說七五折的優惠,山景房打折後實在便宜,四十多萬就有一套,好多人買, 肯定輪不到我。我打算買海景房,用來度假,七千多元一平方米(註:一平方米相等於十點七六平方呎),在深圳,一套房(每平方米)均價也要三萬多。」張小姐 指深圳有限購令,自己已有兩套房,不能再買,只可以到沒有限購令的惠州買,但由於第三層樓不能再做按揭,要一筆過用現金支付。另一個來自惠州的范先生,一 次過購入十個海景高層單位,「七五折確實便宜啦,其他地方你不可能買得到。」他表示,有兩個單位是他的,其餘八個是代親友購買。當記者表示對單位有興趣, 范生即透露可轉讓其中兩個單位,還催促道:「你要是有興趣,要快一點落實。」此時,一群男女走近,圍着范生,審視着他手上的一張買樓清單,交頭接耳。開盤 短短兩日,是次推售的五千多套單位,已售約四千套。

聞風即劈價

「十里銀灘」位處的惠東海濱區,近年吸引十個地產商發展,除了碧桂園新盤,還有萬科雙月灣﹑富茂威尼斯灣等。「十里銀灘」每平方米樓價折實後,山景洋房連 裝修只要四千五百元,海景洋房最平只要六千元。中原地產惠州總經理鍾志斌指,相比附近同期開售的合正東部灣,公寓及洋房每平方米售價由八千三百元至一萬二 千元不等,碧桂園確實「賣大包」。「以前未聽過有發展商以全線七五折發售,項目位處濱海地區,折後價錢十分吸引,現時惠州市區惠城區每平方米均價約六千七 百元,「十里銀灘」新樓都係四千幾,佢所屬的惠東區都亦要四千元。」 「十里銀灘」是碧桂園今年的重頭項目之一,突然劈價,皆因惠州盛傳會成為新一批推行限購令的三線城市。國家統計局上月公布,六月全國七十個大中城市,有六 十七個城市樓價持續上漲,以二、三線城市升幅較大。熾熱的樓市燒至二、三線城市。上月十二日,總理溫家寶提出新「國五條」,要求嚴格執行已實施的住房限購 措施,並進一步擴散至其他二、三線城市,交由住建部草擬「新上榜」限購城市名單。同月十六日,碧桂園高調推售「十里銀灘」,初時仍不以為然,宣布山景洋房 每平方米售價五千五百元起,海景洋房每平方米一萬元起,碧桂園總裁兼執行董事莫斌更表明不會刻意減價促銷。話音剛落,卻傳出惠州大有機會「榜上有名」,推 行限購令。兩日後,碧桂園突然「變陣」劈價,打出七五折旗號吸客,市場一片嘩然。上週三,距離開售前三天,「十里銀灘」的銷售處,仍有逾百人在場睇樓。甫 踏進門口大堂,王姓女經紀已拉着記者手,邊走邊催促道︰「現在已經派了五、六千個籌,你再不認籌,就沒得選樓了。」另一經紀向記者透露,在推出七五折後的 首個假期,兩天內就派出近三千個籌,有逾萬人到場睇樓。

套現防斷纜

低價促銷向來是碧桂園的拿手好戲,皆因其土地成本遠較其他內地地產商為低。根據中航證券的報告,萬科﹑保利地產每平方米土地的盈利貢獻約為土地成本的五成 至六成,恒大約為一倍,碧桂園則高達兩倍。近年,碧桂園便因屢次以低價奪地,遭外界質疑,早前新華社便批評碧桂園於安徽和縣拿地數千畝,只向和縣政府支付 每平方米七十三元的費用。現時,碧桂園土地儲備約五千三百萬平方米,是內房股中排名前三位的「地王」,大部分位於市郊或二﹑三線,甚至四線城市。雖然地價 低廉,但年初碧桂園公布業績時,預計今年的資本開支達一百六十億元。近年,中央下令遏抑樓市炒風,銀行大幅收緊資金鏈,直接打斷內房股命脈,一眾內房股唯 有透過發行優先票據抽水,年息動輒逾十釐。根據年報,碧桂園自○九年起,共發行五批共二十九億美元(約二百二十六億港元)優先票據,息率介乎十點五至十一 點七釐。以平均息率11釐計,一年只是還息已要二十五億元,佔去年純利五十多億元的一半。由於該批票據最早都要一四年才到期,換言之公司有排捱貴息。今年 初,碧桂園亦放言會加快賣樓,令資金回籠。下半年,碧桂園還有八至九個樓盤推售,卻遇上新一輪限購令,一旦「快速銷售」年代終結,對碧桂園的資金鏈構成前 所未有的威脅。

「辣招」為樓市撲火

2010年4月,國務院宣佈實行「國十條」,為樓市降溫,當中兩招被視為內房股「催命符」︰限貸令交通銀行(3328)和中國銀行(3988)帶頭宣佈暫 停第三套房借貸,全國銀行幾乎全線跟隨。今年一月,國務院進一步將二套房首付金額由50%提高至60%,貸款利率不可低於基準利率(一年期貸款現為 6.56釐)1.1倍。限購令已擁有一套商品房的家庭,只能再購一套商品住房。北京、上海、天津及深圳等十六個一、二線城市陸續執行;至今年中,限購令擴 散到全國逾四十個城市。7月12日,國務院表示樓價上漲過快的二、三線城市,也要採取必要的限購措施。

內房提早過冬

市場預計,新一輪限購令最快八月就會出爐,為一眾內房股埋下「計時炸彈」。穆迪日前發表報告指,雖然內房上半年合約銷售增長強勁,但新政策勢將拖慢未來六 至十二個月的銷售情況,尤其是在二、三線城市擁有較多物業的公司,包括中國海外(0688)、碧桂園(2007)、恒大(3333)等。事實上,國務院自 去年四月於北京推行限購令,至今已有逾四十個城市實施,主要位於一、二線城市。過去一年,這些城市的房地產成交量已明顯萎縮,多間發展商均變陣力谷二、三 線城市項目,同時炒風亦吹至次級城市,令樓價水漲船高。因此,發展商才勉強交出達標中期銷售數字,其中,二、三線城市的「龍頭」地產商,包括碧桂園及恒大 地產,均完成全年銷售目標五成以上,其他如雅居樂、富力和佳兆業等內房股,上半年只實現全年目標不足三成五。不過,隨着限購令擴散至二﹑三線城市,碧桂園 及恒大能否維持高銷售額,成為疑問。瑞信內房股分析員杜勁松直言,睇淡內房股下半年表現,尤其是涉足限購令城市比重較高的內房股,如中海外、富力等,維持 行業「減持」評級,「預計股價及樓價都會跌約一成,因為有限購令,樓價雖然跌,成交量亦不會因而增加。」該行估計,大城市周邊的衞星城市、主要高鐵站所在 地及擁有天然資源的小型城市,是實施限購令的三大高危。杜勁松在最新一份內房研究報告中,指出十一個最大機會「上榜」的城市,包括東莞、惠州、韶關﹑揚州 等。以此計算,受影響最大的內房為佳兆業(1638)和碧桂園(2007),分別有四成二和兩成二的土儲會受到影響。每年下半年都是地產商賣樓套現旺季, 在限購令威脅下,「要錢不要貨」的劈價潮才剛開始。

 


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