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中國星(0326)自1996年起的供合拆情況(1)

中國星(326)當初稱為星光娛樂,由香港著名發明家、前星光傳呼(383,後易名星光電訊、現名中國網絡資本)黃金富創辦,並在1992年上市,後來因為星光傳呼在中國投資失敗,黃金富陷入財困,最終由向華勝購入股權,並易名中國星,經營娛樂及電影業務,但其後因為電影業不振,公司多次轉營,例如科網、電影光碟分銷、地產、澳門賭業、中藥等,併入股多家上市公司,包括大同集團(544,前大同混凝土)、海岸集團(764,後易名丰采多媒體、中國星投資、現永恆策略)、銀河影像(8130、後易名采藝多媒體、杏林醫療、現智城控股)、寶利福(8172,前衛科創業,後易名中國星電影、嘉匯投資、中國傳媒影視)等,但全部以失敗無終。在多次投資失利下,故以供股或配股集資方式以籌得所需資金供發展用途,情勢惡化則多以供股、合股籌得資金,使情況變得更差。

2012年因資本投資告一段落,故提出回購股權,終於把股權集中起來,又派息,終於使股價反彈,但因為又需要資金投資,又進行供股之旅,看來未來情況仍會持續,股價仍有向下機會。由1996年7月8日建議改名為中國星,當日股價是未分合前的39.5仙,其後公司有以下各端供股集資紀錄,合共供股10次(其中1次失敗)、5次合股、1次送紅股。

1. 1996年10月,1供8,每股10仙。
2. 1997年9月,2供1,每股30仙,後取消。
3. 1998年5月,10合1。
4. 1998年11月,2供1,每股22仙(即合股前2.2仙)。
5. 1999年3月,1供1,每股26仙(即合股前2.6仙)。
6. 2002年3月,2供1,每股5仙(即合股前0,5仙)。
7. 2002年8月,50合1,後1供2,每股62.5仙(即最初合股前0.125仙)。
8. 2007年8月,2供1,每股20仙(即最初合股前0.04仙)。
9. 2008年3月,10合1。
10. 2008年12月,1供8,每股1.25仙(即最初合股前0.0025仙)。
11. 2009年2月,20合1。
12. 2010年8月,2供1,每股10仙(即最初合股前0.001仙)。
13. 2011年2月,10合1。
14. 2011年4月,1供3,每股25仙(即最初合股前0.00025仙)。
15. 2012年6月,1送2紅股。
16. 2013年10月,5供2,每股12.5仙(即最初合股前0.000375仙)。

1. 如果以不供股的情況,約333,333.3股,就等於現時的1股,或者是當時1股,變成0.000003股,如下圖:


2. 如果供股的情況,約24.192股,就等於現時的1股,或者是當時1股,變成0.0413343股,如下圖:


至於對股東的回報,我們稍後再談。


中國 0326 1996 年起 起的 的供 供合 合拆 情況
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中國星(0326)自1996年起的供合拆情況(2)

因為時間所限,之前寫到股本分合情況已結束,今日再寫對股東的回報。


1. 如果以不供股情況下,不計手續費,在易名日1996年7月8日以34.5仙購入333,333.33股,即115,000元,現在只剩下1股,即13仙,並取得11.8仙的股息,合共24.8仙,損失率接近是全部,每年折損率52.718%。



2. 如果以供股情況下,不計手續費,在易名日1996年7月8日投入的33.87股,每股34.5仙,即11.685元,後來經多次供股又投入49.09元,最後剩下1股,13仙,取得股息6.2仙,合計19.2仙,跌幅達60.843元或99.684%,年複合減少28.136%,如下圖:


這隻股的教訓就是,如果以為拍電影一定賺錢、搞賭一定賺錢,電影有多少票房都沒有用,最重要就是老闆是否有利股東的心,否則就是空談。

中國 0326 1996 年起 起的 的供 供合 合拆 情況
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經濟差、股票漲 A股是在重演1996而非2007

來源: http://wallstreetcn.com/node/211520

2014 年出現了一個奇特現象:經濟增速往下走,竟然股市往上走,這令很多投資者大呼不解。

國泰君安分析師任澤平在最新報告中指出,當前的經濟和股市類似1996-2000 年,屬於分母驅動的“改革牛”“轉型牛”。1996-2000 年間出現的“改革牛”是在GDP增速降50%的情況下、股市反而漲200%。

1996-2000 年,面對複雜嚴峻的經濟形勢,我國政府成功進行了市場化改革和宏觀調控,開啟了經濟社會發展的新篇章。在經濟增長往下走的情況下,無風險利率下降和風險偏好提升造就了一輪大牛市。而這一輪大牛市的原因跟1996-2000 年類似:利率下降、政策寬松、改革提速。

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任澤平指出在牛市來臨之前,2010-2013 年熊市的原因跟1993-1996 年的熊市類似:利率過高、政策偏緊、改革遲緩、金融風險上升。

1996-2000 年“經濟往下、股市往上”特征的“改革牛”“轉型牛”原因主要是:

(1)利率下降:利率從12%下調到5.85%,降幅超過一半。存款準備金率從1997 年的13%下調到1999 年11 月6%。

(2)政策寬松:實施積極財政政策和寬松貨幣政策緩解經濟失速風險。

(3)改革提速:國企改革、金融改革、住房改革等一系列重大改革實質推動,提升風險偏好。

(4)金融風險拆彈:1999 年將1.4 萬億元資產剝離給新成立的四家資產管理公司,提升風險偏好。

任澤平指出當前經濟和股市形勢與1996-2000 年頗為相似:

(1)當前經濟回落的原因表面上是外需不足和周期調整,但本質上是深層次的結構性和體制性問題。經過2002-2007 年的高速增長,國民經濟積累了大量低效產能和過度杠桿,即使沒有2008 年金融危機,經濟也有內在周期調整的要求,而且可以預計,周期衰退式的市場出清仍然可能面臨與1996-2000 年類似的體制性障礙。

(2)4 萬億刺激計劃在當時的國內外背景下出臺是正常之舉,問題在於重啟“銀政”(國有銀行和地方政府)、“銀企”(國有銀行和國有企業)聯系,且出手過快過重。過去十多年,國有企業和國有銀行的改革目標一直是推動建立現代公司治理機制,但2009 年為了短期強刺激政策目標,在行政幹預放貸面前出現機制倒退,這為後面的政府隱性擔保泛濫、道德風險、產能過剩、財政金融風險、無風險利率過高等埋下隱患。

(3)由於政府隱性擔保的存在,資源錯配,金融風險加劇。大量金融資源配置到地方融資平臺、產能過剩領域國企和房地產,而這些領域的相當一部分已越來越難以創造現金流,不得不靠負債維持,推高社會無風險利率,造成企業融資難貴,對實體經濟部門有效資金需求產生擠出效應,資金使用效率下降。

(4)去產能和去杠桿進展緩慢,經濟下行壓力長期存在。為了防止短期經濟過快下滑,在每次觸及底線時應出臺穩增長措施。但每一次穩增長拉動的主要是基建和重化工業,造成了維持落後產能和延緩市場出清的負面效果,而這又由於防風險而不得不為。

(5)當前經濟形勢與1996-2000 年的一個重要區別是經濟潛在增長率不同。1996-2000 年長期潛在增長率沒有大的變化,當前我國正處於增速換擋的關鍵期,未來結構調整成功,構築的將是中速增長平臺,我們估計在5%左右,但增長的質量將提升。由於勞動力供求關系發生重大變化, 當前就業壓力比1996-2000 年輕。由於這次需要進行產能調整的主要是資本密集型重化工業,高杠桿部門,沖擊的是金融體系。

1996-2000 年通過實施積極財政政策和寬松貨幣政策、國企改革、金融市場化改革、剝離銀行不良資產、實施住房制度改革、加快對外開放等一系列措施催生了牛市的出現。而2014 年二季度以來,在經濟下行的背景下,股市走牛,原因跟1996-2000 年類似,無外乎利率下降、政策寬松、改革提速,采取分母驅動的“改革牛”“轉型牛”邏輯框架,可以較好地解釋中國此輪熊牛轉換的演進軌跡:

◆ 2010-2013 年熊市的原因跟1993-1996 年類似:利率過高、政策偏緊、改革遲緩、金融風險上升。

◆ 2010-2013 年處於前期刺激政策消化期,改革進展遲緩,舊增長模式(房地產、地方融資平臺、產能過剩重化工業)拒絕出清,形成了三大資金黑洞,加杠桿負債循環,膨脹無效資金需求,推升無風險利率。無風險利率過高產生了兩個負面效果,一是抑制企業利潤和新增長模式成長(估值層面),二是沒有增量資金來到股市(資產配置層面),居民通過購買信托和理財向舊增長模式輸血,股市陷入存量博弈困境。股市常年熊市。

◆ 三大資金黑洞中的地方融資平臺和國企作為體制內部門,存在財務軟約束,難以通過市場化方式出清,必須通過改革破舊立新,才能降低無風險利率,提升風險偏好。

◆ 2014 年2 季度以來,在經濟下行的背景下,股市開啟了一輪波瀾壯闊的大牛市,截止2014 年12 月2 日上漲綜指年內漲幅達40%。這一輪大牛市的原因跟1996-2000 年類似:利率下降、政策寬松、改革提速。

◆ 2014 年新一屆中央領導集體銳意推動改革,市場風險偏好明顯提升。與此同時,二季度以來,三大資金黑洞中市場化程度高的房地產部門率先展開了長周期出清,並倒逼體制內兩大領域的出清:重化工業去產能,地方債務收縮。隨著無效融資需求收縮,無風險利率出現趨勢性下沈,股市估值中樞擡升。房地產投資下滑倒逼政策寬松。資金從房地產和影子銀行流入股市,股市擺脫存量博弈困境,邁向增量博弈新時代。

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經濟 差、 股票 是在 重演 1996 而非 2007
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這輪牛市跟1996-2000那輪很像 :分母驅動“改革牛”

來源: http://www.guuzhang.com/portal.php?mod=view&aid=839

本帖最後由 晗晨 於 2014-12-4 10:16 編輯

這輪牛市跟1996-2000那輪很像 :分母驅動“改革牛”
作者:國泰君安宏觀任澤平


14年出現了一個奇特現象:經濟增速往下走,股市往上走。當前經濟和股市類似1996-2000年,屬於分母驅動的“改革牛”。



摘要:

  • 我們大多數人對2006-2007年牛市的記憶太深刻,上一輪牛市是由分子端基本面驅動的“周期牛”。但是,2014年開啟的這一輪牛市是分母驅動的“改革牛”“轉型牛”,出現了“經濟增速往下走,股市往上走”的現象,類似日本1975-1980年、中國臺灣1986-1990年、韓國1999-2006年。中國在歷史上也曾發生過,比如1996-2000年。當前的經濟和股市類似1996-2000年。
  • 1996-2000年經濟困難表面上是周期性的,而實質上是體制性和結構性的,市場本該周期性出清卻由於體制性障礙難以實現,去產能和去杠桿無法展開,產能過剩和債務風險攀升。可以推斷,即使沒有1998年外部沖擊,體制性和結構性問題也會暴露出來。
  • 1996-2000年的政策應對:積極財政政策和寬松貨幣政策、國企改革、金融市場化改革、剝離銀行不良資產、實施住房制度改革、加快對外開放。
  • 1996-2000年“改革牛”:GDP增速降50%、股市漲200%1993-1996年熊市的原因主要是:利率過高,政策偏緊,國有企業大面積虧損,銀行不良率過高。1996-2000年“經濟往下、股市往上”特征的“改革牛”“轉型牛”原因主要是:(1)利率下降:利率從12%下調到5.85%,降幅超過一半。存款準備金率從1997年的13%下調到1999116%2)政策寬松:實施積極財政政策和寬松貨幣政策緩解經濟失速風險。3)改革提速:國企改革、金融改革、住房改革等一系列重大改革實質推動,提升風險偏好。4)金融風險拆彈 1999年將1.4萬億元資產剝離給新成立的四家資產管理公司,提升風險偏好。
  • 2010-2013年熊市的原因跟1993-1996年類似:利率過高、政策偏緊、改革遲緩、金融風險上升。20142季度以來,在經濟下行的背景下,股市走牛,原因跟1996-2000年類似:利率下降、政策寬松、改革提速。


1. 1996-2000年面臨的經濟困難與原因
1.1. 形勢嚴峻:虧損、通縮、失業、高不良率
1.2. 原因和政策爭論:外部性和周期性還是體制性和結構性?
2. 1996-2000年的政策應對:政策寬松和改革提速
3. 1996-2000年“改革牛”:GDP增速降50%、股市漲200%
4. 2014年經濟形勢與1996-2000年類似
5. 2014年牛市與1996-2000年類似
6. “轉型宏觀”:利率下降、政策寬松、改革提速和大牛市
7. 股市和宏觀經濟的關系是什麽:巴菲特解讀牛市的3個前提

正文:

當市場一片高呼牛市來了的時候,作為最早最堅定提出“大牛市論”的團隊,我們還是想認真梳理這輪牛市的邏輯,因為它決定了未來的高度和節奏。

1 國君宏觀團隊戰熊記

數據來源:新浪財經

2014年出現了一個奇特現象:經濟增速往下走,竟然股市往上走。部分市場人士之所以感到困惑,是因為我們大多數人對2006-2007年牛市的記憶太深刻,上一輪由分子端基本面驅動的“周期牛”容易產生誤導。而事實上,“經濟增速往下走,股市往上走”的案例在經濟史上有很多,它屬於分母驅動的“改革牛”“轉型牛”,比如日本1975-1980年、中國臺灣1986-1990年、韓國1999-2006年(我們在《增速換擋期的牛市催化劑:國際經驗與中國未來》報告中介紹了日韓臺“轉型牛”的經典案例)。中國在歷史上也曾發生過,比如1996-2000年

我們認為當前的經濟和股市類似1996-2000年屬於分母驅動的“改革牛”“轉型牛”。1996-2000年,面對複雜嚴峻的經濟形勢,我國政府成功進行了市場化改革和宏觀調控,開啟了經濟社會發展的新篇章在經濟增長往下走的情況下無風險利率下降和風險偏好提升造就了一輪大牛市,當前經濟和股市形勢與1996-2000年頗為相似。

1. 1996-2000年面臨的經濟困難與原因



當前經濟形勢與1996-2000年頗為相似,都在前期經過一輪高速增長之後,遇到外部沖擊和內部調整,經濟增長乏力,企業虧損、產能過剩、金融風險、通縮、失業等問題凸顯。



各界對原因和政策存在分歧:是外需不足和周期調整,還是體制和結構性問題?再度刺激還是推動改革?1996-2000年前後,我國成功進行了宏觀調控和市場化改革,推動了去產能去杠桿和結構轉型,開啟了經濟社會發展的新篇章,當時對問題的認識和應對值得借鑒。

1.1.形勢嚴峻:虧損、通縮、失業、高不良率

1992年初,鄧小平同誌南巡講話極大地解放了思想,掀起了新一輪改革開放熱潮,經濟快速回升。當年GDP增速達14.2%,CPI增速達6.4%,M1和M2增速高達35.9%和31.3%。與此同時,集資熱、開發區熱、房地產熱、股票熱等經濟泡沫加重,各地鋪攤子上項目、亂集資、亂拆借、亂設金融機構等現象嚴重,經濟明顯過熱,中央開始采取緊縮措施。

1993年6月,黨中央、國務院出臺《關於當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》,采取控制貨幣發行、嚴禁違規拆借資金、提高利率、制止亂集資、嚴控信貸規模等經濟和行政手段相結合的“16條措施”,經濟過熱壓力得到緩解。1993年11月,黨的十四屆三中全會通過《中共中央關於建立社會主義市場經濟體制問題的決議》,對構建社會主義市場經濟和若幹重大改革作出了總體部署。1993年設立國家經貿委,以建立現代企業制度為主旨推動國企改革。1994年初,中央政府出臺了財稅、金融、外匯等一系列配套改革,主要包括:分稅制;設立政策性金融機構,政策性金融與商業金融分離,對金融機構實行資產負債比例管理和風險管理;匯率並軌,實行銀行結售匯制度,實現經常項目下人民幣有條件可兌換,人民幣深度貶值。

在改革開放和宏觀調控的雙重作用下,1996年經濟成功實現“軟著陸”,GDP增速10%,CPI增速8.3%,M2增速25.9%。

1997年亞洲金融危機爆發,1998年我國調整宏觀政策取向,實施積極財政政策和穩健貨幣政策。經過1998年3季至1999年1季度短期回升之後,經濟增速再度回落,並探出新低,1999年4季度GDP增速降至6.1%,甚至低於金融危機最嚴重時期1998年2季度的6.8%。

各類風險凸顯:

(1)國有企業大面積虧損,基本是三分之一明虧、三分之一暗虧、三分之一盈利;當時國企對經濟增長、利潤和就業的貢獻大幅下降。國有工業企業產值占全部工業企業總產值的比重從1979年的78.5%降至1997年的26.5%;在城鎮新增就業人口中所占的比重從1978年的72%降至1996年的34.4%;1994-1996年國有工業企業利潤占比從50.5%降至29.3%,在一些競爭性行業甚至出現了全面虧損。與國有經濟的困境相反,非國有經濟(集體、個體、私營和外資經濟等)快速成長,逐漸成為國民經濟的主體。1996年非國有經濟在全部工業企業總產值中占比為71.5%,占城鎮新增就業人口的比重為65.6%。

(2)產能過剩嚴重,陷入通縮-債務循環,顯性和隱性失業率上升

(3)銀行不良資產比率過高,已技術破產,金融風險加劇。由於產權約束、公司治理不到位,加上經濟過熱、金融秩序混亂、行政幹預、國企虧損等因素,商業銀行的不良資產劇增,不良資產率甚至高於危機國家。根據當時較低的會計標準,我國商業銀行不良資產率在上世紀90年代末為30%左右,已經技術上破產。非銀行金融機構不良資產比率更高,有些地方和部門擅自設立大量非法金融機構,股票、期貨市場違法違規行為大量存在。隨著1997年整頓金融秩序,銀行收緊信貸,進一步惡化經濟形勢和通縮風險。

1.2. 原因和政策爭論:外部性和周期性還是體制性和結構性?

當時經濟低迷存在一定的周期性因素,經過1992-1996年的高速增長,國民經濟積累了大量低效產能和過度杠桿。但是,雖然宏觀政策持續收緊,由於體制性障礙,去產能和去杠桿一直進展緩慢,落後產能得以維持,企業庫存高企。

1996-2000年經濟困難表面上是周期性的,而實質上是體制性和結構性的,市場本該周期性出清卻由於體制性障礙難以實現,去產能和去杠桿無法展開,產能過剩和債務風險攀升。可以推斷,即使沒有外部沖擊,體制性和結構性問題也會暴露出來。

當時的結構性問題是指無效供給過剩和有效供給不足並存。大量產能集中在低端同質產品供給領域,滿足消費和出口升級的高端優質產品供給匱乏,金融資源浪費在“低效產能-被動庫存”循環上。

當時的體制性問題是指市場經濟的宏觀架構和微觀基礎不完善。國有企業和地方政府長期存在預算軟約束和投資饑渴癥,政府對競爭性領域的資源配置幹預過多,國有企業的現代公司治理“形似神不似”。國有銀行為主的金融結構對不同所有制的融資主體存在“身份歧視”,信用資源傾向於配置到低效、虧損的國有部門,淪為“第二財政”補貼。融資結構與經濟增長結構和績效結構不匹配,資源錯配嚴重。信用資源持續流向國有虧損部門導致巨額社會金融債權懸空,醞釀金融危機或貨幣危機。

2. 1996-2000年的政策應對:政策寬松和改革提速

1)實施以增發長期建設國債為主的持續溫和的積極財政政策,實施間接調控為主的穩健貨幣政策,沒有因短期目標而出現信貸失控和體制“複歸”。這次宏觀調控有四點經驗十分寶貴:一是相繼采取了取消貸款規模管理、下調法定準備金率、開展公開市場操作、降息等放松銀根、反通縮的有力措施,實現了從直接調控向間接調控的轉變,堅持了市場化改革取向。1996年5月-1999年6月期間,1年期貸款利率從12%下調到5.85%。存款準備金率從1997年的13%下調到1999年11月6%。二是以增發長期國債、加強基礎設施建設為主要內容,由中央負擔,既提升了長期增長潛力,又沒有增加地方政府和企業的負擔。三是持續、溫和地實施積極財政政策,平均每年增發1000億元國債,七年間共發行約9000億元,沒有進行短期大規模的強刺激,既守住了底線,也避免了對市場預期和微觀主體行為的過度幹擾。四是政府沒有強壓銀行大量放貸,防止了1992-1993年式的信貸失控,沒有出現向計劃體制“複歸”。

表1:1998-2004年積極財政政策回顧

2)調整國有經濟布局,搞活民營經濟和中小企業,提升微觀效率。提出國企“三年脫困”,推進劣勢企業的關閉破產和淘汰落後產能,采取了必要的行政手段推動“紡織壓錠”;“抓大放小”,促進企業兼並重組,“放小”的主要方式是把部分或全部產權轉讓給內部職工、整體出售給非公有法人或自然人等,推動地方中小國有企業轉制;戰略性調整國有經濟布局,收縮戰線;實施“債轉股”,三年間把600多戶、近5000億元銀行債權轉為國有資產公司對借款企業的股權;對中小企業給予減稅和信貸支持;打破行業壟斷,降低準入門檻等。到2000年底,大多數國有大中型虧損企業實現脫困,同時,民營中小企業快速成長。

3)出臺了一系列重大金融市場化改革措施,有效化解了金融風險。一是國有商業銀行進行財務重組。1998年定向發行2700億元特別國債,專門用於補充資本金。1999年將1.4萬億元資產剝離給新成立的四家資產管理公司;二是改善國有銀行內部管理。取消貸款規模,實行資產負債比例管理和風險管理,改革和完善國有商業銀行資本金補充機制以及呆賬、壞賬準備金提取和核銷制度,擴大貸款質量5級分類法的改革試點;三是1998年中國人民銀行管理體制實行重大改革,撤銷省級分行,跨省(自治區、直轄市)設置九家分行,增強了中央銀行執行貨幣政策的權威性和實施金融監管的獨立性。完善分業管理體制,先後成立了證監會和保監會;四是為了防範金融風險,1999年著手整頓城市信用社、信托投資公司等金融機構,先後關閉了海南發展銀行、廣東國際信托投資公司等一批出現風險的機構。

4)實施住房制度改革,加快對外開放。1998年7月國務院發布《關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》,宣布全國城鎮從1998年下半年開始停止住房實物分配,全面實行住房分配貨幣化,同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次住房供應體系,發展住房金融,培養和規範住房交易市場。我國居民住房消費全面啟動。2001年11月11日我國正式加入WTO,深度融入全球化,依靠廉價勞動力和完善基礎設施優勢,對外貿易快速增長。

3. 1996-2000年“改革牛”:GDP增速降50%、股市漲200%

1992年我國出現經濟過熱和大幅通脹後,宏觀調控開始收緊。1996年是整個經濟預期的低谷,也是股市的低谷。1993-1996年熊市的原因主要是:

(1)利率過高CPI增速高達8.3%,1年期貸款利率高達12%

(2)政策偏緊,主要是為了治理1992年之後的經濟過熱,促使經濟軟著陸。

(3)國有企業大面積虧損,基本是三分之一明虧、三分之一暗虧、三分之一盈利1994-1996年國有工業企業利潤占比從50.5%降至29.3%,在一些競爭性行業甚至出現了全面虧損

(4)銀行不良率過高,已技術破產,金融風險加劇金融秩序混亂根據當時較低的會計標準,我國商業銀行不良資產率在上世紀90年代末為30%左右。1997年亞洲金融危機爆發,進一步加重了經濟形勢的惡化

從1996年5月,我國開始大幅降息,1996年5月-1999年6月期間,1年期貸款利率從12%下調到5.85%。

從1996年初開始,股市開始大幅上漲,1996年初-1997年初,上證綜指從600點漲到1200點,漲幅高達100%,而與此同時,季度GDP增速從1995Q4的11.8%一路下滑到1997Q3的8.3%,出現了“經濟增速往下走,股市大幅走牛”的“改革牛”“轉型牛”現象,分母驅動特征明顯。這是第一波行情。

受1997年亞洲金融危機影響,1997-1998年股市開始震蕩,橫盤2年,經濟繼續下滑。

1998年我國調整宏觀政策取向,實施積極財政政策和穩健貨幣政策,利率繼續下降。此後GDP增速基本是“七上八下”平著走,再次出現“改革牛”“轉型牛”的第二波行情並受全球網絡泡沫影響,1999年初-2001年初,上證綜指從1200點上漲到2100年,漲幅近100%。

1996-2000“經濟往下、股市往上”特征的“改革牛”“轉型牛”原因主要是:

(1)利率下降:利率從12%下調到5.85%,降幅超過一半。存款準備金率從1997年的13%下調到1999年11月6%

(2)政策寬松:實施積極財政政策和寬松貨幣政策緩解經濟失速風險;

(3)改革提速:國企改革、金融改革、住房改革等一系列重大改革實質推動,提升風險偏好。

(4)金融風險拆彈: 1999年將1.4萬億元資產剝離給新成立的四家資產管理公司,提升風險偏好


2 1996-2000年股指和GDP增速:GDP增速降一半,股指漲200%
數據來源:WIND、CEIC

3 1996-2000年股指和利率:利率降50%,股指漲幅200%
數據來源:WIND、CEIC

4. 2014年經濟形勢與1996-2000類似

(1)當前經濟回落的原因表面上是外需不足和周期調整,但本質上是深層次的結構性和體制性問題。經過2002-2007年的高速增長,國民經濟積累了大量低效產能和過度杠桿,即使沒有2008年金融危機,經濟也有內在周期調整的要求,而且可以預計,周期衰退式的市場出清仍然可能面臨與1996-2000年類似的體制性障礙。


(2)4萬億刺激計劃在當時的國內外背景下出臺是正常之舉,問題在於重啟“銀政”(國有銀行和地方政府)、“銀企”(國有銀行和國有企業)聯系且出手過快過重。過去十多年,國有企業和國有銀行的改革目標一直是推動建立現代公司治理機制,但2009年為了短期強刺激政策目標,在行政幹預放貸面前出現機制倒退,這為後面的政府隱性擔保泛濫、道德風險、產能過剩、財政金融風險、無風險利率過高等埋下隱患。


(3)由於政府隱性擔保的存在,資源錯配,金融風險加劇。大量金融資源配置到地方融資平臺、產能過剩領域國企和房地產,而這些領域的相當一部分已越來越難以創造現金流,不得不靠負債維持,推高社會無風險利率,造成企業融資難貴,對實體經濟部門有效資金需求產生擠出效應,資金使用效率下降。


(4)去產能和去杠桿進展緩慢,經濟下行壓力長期存在。為了防止短期經濟過快下滑,在每次觸及底線時應出臺穩增長措施。但每一次穩增長拉動的主要是基建和重化工業,造成了維持落後產能和延緩市場出清的負面效果,而這又由於防風險而不得不為。


(5)當前經濟形勢與1996-2000年的一個重要區別是經濟潛在增長率不同。1996-2000年長期潛在增長率沒有大的變化,當前我國正處於增速換擋的關鍵期,未來結構調整成功,構築的將是中速增長平臺,我們估計在5%左右,但增長的質量將提升。由於勞動力供求關系發生重大變化,當前就業壓力比1996-2000年輕。由於這次需要進行產能調整的主要是資本密集型重化工業,高杠桿部門沖擊的是金融體系。

5. 2014年牛市與1996-2000年類似


采取分母驅動的“改革牛”“轉型牛”邏輯框架,可以較好地解釋中國此輪熊牛轉換的演進軌跡

2010-2013年熊市的原因跟1993-1996年類似:利率過高、政策偏緊、改革遲緩、金融風險上升。

2010-2013年處於前期刺激政策消化期,改革進展遲緩,舊增長模式(房地產、地方融資平臺、產能過剩重化工業)拒絕出清,形成了三大資金黑洞,加杠桿負債循環,膨脹無效資金需求,推升無風險利率。

無風險利率過高產生了兩個負面效果,一是抑制企業利潤和新增長模式成長(估值層面),二是沒有增量資金來到股市(資產配置層面),居民通過購買信托和理財向舊增長模式輸血,股市陷入存量博弈困境。股市常年熊市。

三大資金黑洞中的地方融資平臺和國企作為體制內部門,存在財務軟約束,難以通過市場化方式出清,必須通過改革破舊立新,才能降低無風險利率,提升風險偏好。

2014年2季度以來,在經濟下行的背景下,股市開啟了一輪波瀾壯闊的大牛市,截止2014年12月2日上漲綜指年內漲幅達40%。這一輪大牛市的原因跟1996-2000年類似:利率下降、政策寬松、改革提速。

2014年新一屆中央領導集體銳意推動改革,市場風險偏好明顯提升。與此同時,二季度以來,三大資金黑洞中市場化程度高的房地產部門率先展開了長周期出清,並倒逼體制內兩大領域的出清:重化工業去產能,地方債務收縮。隨著無效融資需求收縮,無風險利率出現趨勢性下沈,股市估值中樞擡升。房地產投資下滑倒逼政策寬松。資金從房地產和影子銀行流入股市,股市擺脫存量博弈困境,邁向增量博弈新時代。

6. “轉型宏觀”:利率下降、政策寬松、改革提速和改革牛

經濟時鐘是業界做大勢研判和資產配置的基礎方法。根據我們研究全球和中國經濟史發現,經濟時鐘有兩類:轉型時鐘和周期時鐘,其所適用的環境、對應的大類資產配置邏輯是不同的。

“周期時鐘出現潛在增長率(增長平臺)和動力結構不變時,比如2003-2007,處於改革紅利釋放期,高增長低通脹大家都很爽。“周期宏觀”重點觀察快變量(存貨產能利用率、貨幣政策)。傳統“周期宏觀”下的大類資產配置邏輯是:產能過剩、經濟蕭條→產能出清、貨幣政策衰退寬松、利率下降→債牛→經濟複蘇、股牛。“周期牛”的演進規律是政策底→市場底→經濟底。

“轉型宏觀”出現潛在增長率或動力結構改變時,比如中國1996-2001年、2010—2017年,處於改革攻堅期和轉型陣痛期,“七上八下”很多年。國外的例子有日本1970-1980年,中國臺灣1983-1992年,韓國1992-2002年等。“轉型宏觀”需要綜合觀察快變量和慢變量(人口和房地產周期),到達拐點後,慢變量變快了。“轉型宏觀”的大類資產配置邏輯是:舊增長模式拒絕出清,加杠桿負債循環,貨幣政策因擔心加杠桿而不能全面放松,經濟增速往下走但無風險利率往上走,股債雙熊→改革破舊立新,或危機倒逼出清去杠桿,經濟增速往下走,無風險利率下沈,股債雙牛。“轉型牛”的演進規律是改革底、無風險利率頂→市場底→經濟底。

沒有最好的分析框架,只有最適合的分析框架。經濟轉型期,“轉型宏觀”系統地回答了增速換擋期的經濟形勢、結構性衰退與成長、改革宏調取向、大牛市催化劑、資產配置策略等關鍵性問題。經濟轉型期,傳統“周期宏觀”失效,堅持采用“周期宏觀”研判的市場人士將不斷犯錯。“轉型宏觀”框架需要把長期與短期、改革與經濟、宏觀與中觀、實體與貨幣等進行打通,這對研究人員的大格局觀和綜合素質是一個挑戰。

2014年屬於典型的“轉型宏觀”和“轉型牛”。其它典型案例還有中國1996-1999年、2010—2017年,日本1975-1980中國臺灣1986-1990韓國1999-2006年,等。這些時間段均出現了經濟增速下降但股市大幅走牛的“轉型牛”情況核心在分母驅動而非分子驅動“轉型牛”的典型事實是:經濟轉型、結構巨變、出清加快、改革提速、貨幣政策放松、利率下降、金融拆彈。

經典案例:德日韓臺增速換擋期的“轉型牛”

韓國在1992-1996年增速換擋期上半場拒絕減速,寄希望依靠刺激維持舊增長模式,延緩出清,加杠桿負債循環,推高無風險利率,股市長熊。韓國在1997-2003年進入增速換擋期下半場,1997年金融危機倒逼韓國出清去杠桿,無風險利率從14%大幅下降至4%。韓國政府痛下決心推動改革,隨後產業升級、企業利潤上升,雖然2000年後韓國經濟增速再也沒回到高增長時代,但股市大幅走牛,漲幅超過300%。

臺灣增速換擋發生在80年代後半段,但由於80年代初蔣經國因身體每況愈下,在增速換擋之前已經提前推動了改革,產業成功升級到電子信息產業。因此,雖然GDP增速下臺階,但無風險利率從14%大幅下降至6%,加之貿易順差熱錢流入,股市走出一波大牛市,漲幅超過500%。

日本在1969-1973年增速換擋期上半場拒絕減速,大搞列島改造和貨幣投放刺激經濟,房市股市出現短暫泡沫。1973年前後石油危機和前期過度投放的貨幣引發高通脹,貨幣政策轉向緊縮,無風險利率過高導致股市為熊市。日本在1973-1980年進入增速換擋期下半場,經過改革和結構調整,日本1975年以後產業升級,增速換擋取得積極成效,無風險利率從10%大幅走低至7%,股市出現了一波大牛市,漲幅超過100%。

德國在1965-1975年間熱錢大規模流入推高通脹,被迫在增速換擋期采取了偏緊的貨幣政策,無風險利率高達8%左右,股市為熊市、做俯臥撐。直到90年代,德國無風險利率大幅下降,德國股市才出現一波大牛市。

詳情參閱前期重磅報告《增速換擋期的牛市催化劑:國際經驗與中國未來——轉型宏觀之四》


7. 股市和宏觀經濟的關系是什麽:巴菲特解讀牛市的3個前提

5年多前,道瓊斯工業指數在6000多點。6年前,上證指數也在6000多點。現在道指已經突破17000點,而滬指卻回到了2000多點,兩者差距懸殊。但實際上在過去的5年中,美國經濟並沒有像股市表現得那樣出色,GDP增長僅在2%左右;中國經濟在這一段時期保持著8%左右的快速增長,而股市卻一直低迷。(轉自:第一財經日報)

股市和宏觀經濟究竟有無必然聯系?

巴菲特在1999年《財富》雜誌的一篇文章中指出,從1964年到1981年的17年間,美國GDP增長了373%;而道指在1964年12月31日是874.12點,17年後的同一天是875點,幾乎持平。雖然時間久遠,但這篇文章仍然充滿了投資的智慧,一點也不過時。現在,讓我們來看看巴菲特的解釋。

這篇文章與美國投資者的長期收益相關。巴菲特一向堅持長期投資策略,但即便是以耐心著稱的他也不覺得市場向前邁了一步。巴菲特認為,股票投資者都對股市抱有太高的期望。要想解釋其中的原因,必須從股市整體出發。

他明確表示,雖然會涉及到股市的整體水平,但不會預測大盤走勢。對市場進行評估和預測市場發展之間沒有一丁點聯系。實際上很多時候市場會偏離價值,不過早晚也會向價值靠攏。

在之前的34年,我們看到了熊市和牛市驚人的對稱,在1964到1981年第一個17年間道瓊斯工業指數:1964年12月21日874.12點、1981年12月31日875.00點。

一個非常矛盾的事實:在同樣的17年間,美國國民生產總值(即美國國內所有交易的總和)幾乎變成了原來的五倍,上升了約370%。在另一種衡量標準下,《財富》五百強公司(當然,公司組成不斷變化)的銷售總額變成了原先的六倍多。但是道瓊斯工業指數幾乎沒動。

“投資”的定義很簡單卻常常被人忽略:投資就是現在投入本金以便將來拿回更多的錢(當然是刨去通貨膨脹之後的“更多”)。

要想理解上述原因,可著眼於影響投資價值變化的兩個因素之一:利率。

利率就像萬有引力影響著物理世界一樣操控著金融市場。利率越高,向下的作用力越大。這是因為投資者要求的收益率直接與投資政府債券可以得到的無風險利率息息相關。

所以,如果政府債券收益率上升,其他的投資產品的價值就會下降。反之,利率下降,其他投資的價格上升。其中的道理十分簡單:今天投資者應該為明天得到的一塊錢付多少錢,只能先參考無風險利率。

每當無風險利率變動一個基點,即0.01%,所有投資的現有價值都會變化。這種關系在債券市場表現得尤其明顯,債券的價格幾乎只與無風險利率有關。股票、房地產、農產品等資產的價格與其他一些重要因素有關,因而利率的作用沒有那麽明顯,但是它仍像萬有引力一樣影響著資產價格。

在1964到1981年間,政府債券利率大幅上漲,從1964年底的4%上升到1981年末的15%。利率的上升壓制了資產價格,也就解釋了經濟增長而股票市場停滯的現象。

然而在20世紀80年代初,情況發生了轉變。你可能還記得保羅·沃爾克剛當上美聯儲主席時是多麽不受歡迎。但是他的英雄事跡在於大幅度削減通貨膨脹率,引起利率水平大幅下降。

假設你買了100萬美元1981年11月16日發行的收益率14%的30年期美國國債並用每年的利息購入同樣的債券,到1998年底,長期政府債券利率為5%,這時候你的回報是8181219美元,年化收益率13%還多。這可比歷史上大多數17年股票帶來的收益率都高,對於國債這樣傳統的證券來說,可謂一個巨大的成功。

利率的下降將股市推高,你如果在1981年11月16日投入100萬美元到道瓊斯股指並且將股利全部再投資的話,到1998年12月31日,你將擁有19720112美元,年化收益率19%。這比歷史上任何一段17年時期的收益率都要高。

影響投資價值變化的第二個原因是公司的稅後利潤。公司利潤占國民生產總值的百分比在1929年達到頂峰,此後逐漸下降,在1982年觸底,只有3.5%。當時的投資者們面臨著兩個壞消息:公司利潤不景氣與超高的利率。此時,投資者們又一次展現出了他們根深蒂固的惡習:以當前的情況預測今後的市場。

就像行車時只看後視鏡不看前方一樣。他們對未來失去信心,覺得利率會保持在高位而公司利潤也會停滯不前。即使國民生產總值接近原來的五倍,他們仍然將市場定位在17年前的水平。在1982年後的17年間,經濟雖然沒有像原先一樣迅猛增長,國民生產總值變為了不到原先的三倍。但是利率開始下降,隨著沃爾克政策的影響逐漸消退,公司利潤也開始增長。

以上兩個基本面因素的變化導致道瓊斯工業指數在1981年起的17年間上漲了幾乎十倍,從875點到9181點。此間,市場心理也在悄悄起著作用。當牛市來臨,並且發展到不管采取什麽樣投資策略都賺錢時,更多的人便會湧向股市。這時候利率和公司收益便不再起作用,而是投資者不甘落後的心理在主導市場。

有了過去這17年的經驗,很多投資者都對未來抱有美好的願景。潘恩·韋伯公司和蓋洛普公司的聯合調查顯示,擁有五年以下經驗的投資新手預期未來十年的投資收益率達22.6%,而擁有20年以上經驗的投資者則預期12.9%。巴菲特認為,從價值決定性因素來看,12.9%仍然是個太高的目標。如果投資者想要在未來17到20年間從市場上獲取可觀的回報,以下三點至少出現一個。

第一,利率必須達到更低的水平。如果政府債券利率從現在的6%下降到3%,僅憑利率的作用就能使投資價值翻番。如果你覺得利率水平會像日本之前那樣跌到1%,那你就應該采取杠桿操作:投資股票期權。

第二,公司利潤占國民生產總值百分比必須上升。有人曾經說紐約的律師比人口還多,可能也是這些人相信公司利潤會比國民生產總值還大。公司利潤增長速度不可能永遠比GDP增長得快,這在數學上是講不通的。在巴菲特看來,如果你覺得公司利潤占GDP水平能維持在6%,就是非常樂觀了。

其中一個原因是競爭。另外一個是公共政策:如果公司投資者想分享越來越大的一塊經濟的蛋糕,其他群體吃到的就越來越少。這勢必會引起政策上的問題,蛋糕的重新分配是不太可能發生的。在合理的假設下,GDP每年以5%速度增長,3%的實際增長速度加上2%的通貨膨脹。這將是投資回報的一個限制因素——遠遠小於12%。如果投資回報維持在5%以下,那麽資產價格在長期也不可能以高於5%的速度增長。

第三,你是一個樂觀主義者,即使在其他投資者舉步維艱的時期都相信自己是一個贏家。這個想法在信息革命之初極具誘惑力,你的經紀人會告訴你,只要買藍籌股然後坐享其成就好了。巴菲特覺得有必要回顧一下歷史,著眼於本世紀初兩個改變世界的行業:汽車和航天業。

首先是汽車行業:歷史上曾經有過2000多家汽車制造商,你可能會說:“如果當時預見到汽車行業帶來如此大的社會變革,就賺大發了!”那麽20世紀90年代的行業格局究竟怎樣呢?除了卡耐基公司還在堅持之外,美國的汽車制造商只剩下三家。

沒錯,汽車行業是造成了巨大的商業變革,但卻沒有像投資者預期的那樣帶來巨大的收益,反而是虧損。其實有時候挑選行業的失敗者比較容易,當汽車行業開始興起,你仍然發現挑選出今後能夠盈利的企業非常困難。但當時有個非常明顯的選擇:做空馬匹。1900年美國有2100萬匹馬,然而到1998年就只有500萬匹了。

另外一個帶來社會變革的行業就是航空業,前景如此光明讓投資者垂涎。巴菲特查到了1991年到1993年間約200家的飛機制造商,只有幾家現如今還在營業。在過去20年間宣告破產的129家飛機制造商名單中,大陸航空榮登榜單兩次。實際上,1992年的時候,美國的航空公司成立以來的利潤為零。早知如此在1903年萊特兄弟試飛第一架飛機的時候就應該把它打下來,省得投資者以後虧錢。

還有其他一些很輝煌但沒有給投資者帶來盈利的行業,如電視、收音機制造業,這里就不一一舉例了。我們能從中學到的教訓是:投資的精髓不在於某個行業會給社會帶來多大的變革,或是有多大的發展潛力,而在於單個公司是否能保持競爭優勢。那些準入壁壘高的行業或者公司,才能在長期給投資者帶來收益。(來源:澤平宏觀)




這輪 牛市 1996 2000 那輪 輪很 很像 分母 驅動 改革
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韓國爆發大規模H5N6禽流感 雞蛋價格創1996年以來最高紀錄

韓國爆發大規模H5N6禽流感,疫情擴散導致雞蛋價格持續上漲,不少居民已開始將雞蛋稱為“金蛋”。

新華社援引韓國《中央日報》28日報道,某超市中一板30個雞蛋的標價為1.2萬韓元(約合69元人民幣)。住在忠清南道的主婦金娜英(音譯)對記者說:“雞蛋價格飛漲,甚至被稱為金蛋,果不其然。”報道說,目前一板雞蛋在全國範圍內的平均零售價直逼8000韓元(46元人民幣)。

韓國農水產品流通公社數據顯示,一板雞蛋的價格26日達到7510韓元,創下自1996年統計以來的最高紀錄。一天之後,這個紀錄就被7940韓元的價格再次刷新。

韓國農林畜產食品部16日把禽流感疫情警報級別上調至最高級別,要求全國全面加強防疫治理措施。35個禽流感保護地區出產的雞蛋必須接受一周觀察之後才可以出貨。因此,一大批雞蛋預計將於28日出貨,以緩解全國雞蛋短缺狀況。

不過,《中央日報》報道說,28日出貨的雞蛋約為1000萬個,這只是韓國居民每天消費雞蛋量的四分之一。而截至26日,全國共撲殺蛋雞1964萬只,占全國飼養蛋雞的28.1%。鑒於從小雞孵化到可以生蛋大約需要6個月時間,雞蛋短缺的局面很有可能趨於長期化。

韓國 爆發 大規模 大規 H5N6 禽流感 雞蛋 價格 1996 以來 最高 紀錄
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遼寧政法委原書記蘇宏章受審:受賄1996萬、行賄110萬

據人民日報客戶端,2017年3月27日,黑龍江省哈爾濱市中級人民法院公開開庭審理了中共遼寧省委原常委、政法委原書記蘇宏章受賄、行賄一案。哈爾濱市人民檢察院派員出庭支持公訴,被告人蘇宏章及其辯護人到庭參加訴訟。

庭審現場

哈爾濱市人民檢察院指控:2004年至2016年,被告人蘇宏章利用擔任中共沈陽市委副書記、遼寧省委常委、政法委書記、遼寧省第十二屆人大代表等職務上的便利,為相關單位和個人在案件處理、興辦學校、職務晉升、獲得選舉投票等事項上提供幫助,非法收受上述單位和個人給予的財物,共計折合人民幣1996.8097萬元;2010年至2011年,蘇宏章為競選遼寧省副省長、省委常委,先後給予相關國家工作人員金條、美元、購物卡等財物,共計折合人民幣110.6949萬元。提請以受賄罪、行賄罪追究蘇宏章的刑事責任。

庭審中,公訴機關出示了相關證據,被告人蘇宏章及其辯護人進行了質證,控辯雙方充分發表了辯論意見,蘇宏章還進行了最後陳述,當庭表示認罪悔罪。

人大代表、政協委員、新聞記者及各界群眾50余人旁聽了庭審。

遼寧 政法委 政法 書記 蘇宏 宏章 受審 受賄 1996 萬、 行賄 110
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1996年陳展鵬 vs 巨輪199x 年陳展鵬

1 : GS(14)@2013-10-12 14:33:54

1996年 約7:32
http://www.tudou.com/programs/view/oFMMqBqCj1Q/


2012

1996 陳展 vs 巨輪 199x
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弘陽地產集團(1996)專區

1 : GS(14)@2018-04-06 16:51:58

http://www.redsun.com.cn/big5/product.aspx?type=14
以誠筑家,夢想生活服務商
弘陽地產集團,中國地產百強企業,擁有國家房地產一級開發資質企業。始終堅持“區域聚焦、城市深耕”戰略,攜手眾多一線品牌企業強強聯合,深耕長三角地區,布局全國。

南京、蘇州、無錫、常州、南通、鎮江、揚州、泰州、徐州、合肥、滁州、亳州、馬鞍山、蚌埠、淮北、湖州等地,累計開發建設80余個精品項目,開發面積超1000萬平方米。

弘陽地產用產品踐行人文關懷,洞悉人性本源需求,著眼城市的長遠未來,傾心于對人居產品近乎完美的追求,為客戶創造美好人居價值。

面對城市生活形態的更迭,以及消費者不斷變化的需求,2017年,弘陽地產為每個夢想量身定制,全新推出產品線,即時光系、昕悅系、燕瀾系、天宸系與TOP系。
2 : GS(14)@2018-04-06 16:52:15

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018040201_c.htm
招股書
3 : GS(14)@2018-06-29 06:37:54

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20180629036_C.pdf
招股書
4 : GS(14)@2018-07-08 17:53:09

1. 我們是一家中國江蘇省領先的綜合性房地產開發商,專注於住宅物業開發以及商業及
綜合用途物業的開發、運營及管理。通過扎根南京、深耕江蘇、佈局長三角,我們已在江
蘇省建立了穩固的區域性龍頭地位。自1999年南京紅太陽註冊成立,我們已在房地產開發
及銷售領域耕耘了近20年之久,成功建立了「弘陽」品牌,開發實力及行業地位獲得了廣泛
認可。於業績記錄期,我們保持穩定增長。我們的收入從2015年的人民幣5,376.8百萬元增至
2017年的人民幣6,139.7百萬元。我們的毛利從2015年的人民幣2,251.8百萬元增至2017年的人
民幣2,491.6百萬元。
2. 我們已建立起「弘陽」品牌,在長三角地區享有很高的聲譽及知名度。於2017年,我們
被中國房地產業協會、上海易居房地產研究院、中國房地產測評中心及江蘇省房地產業協
會評為中國房地產開發企業100強、發展潛力10強、品牌價值華東10強及江蘇省綜合實力前
三強。根據克而瑞中國房地產企業銷售排行榜,於2017年,以銷售套數計,我們在南京市
位居第三。
針對不同客戶的需求對產品進行設計及打造,並實施高標準的質量控制,是我們的生
命線。於產品定位方面,我們對客戶需求進行深入研究,推出了覆蓋從品質剛需到頂級物業
的五大產品線,即時光系、昕悅系、燕瀾系、天宸系與TOP系,適合不同消費人群的需求。
我們採用優質的材料及配件進行施工及裝修,並嚴格審查承包商的工作。我們對產品的質
量監控內部指標為「毫米級的質量誤差」。我們力求通過精益求精的工程施工及質量控制措
施來滿足客戶的需求。
我們兼備平衡的房地產開發及運營能力。在開發住宅物業的同時,我們也經營涵蓋商
場、遊樂園、社區中心、酒店及辦公樓的商業綜合體。該等商業物業樓宇大多毗鄰我們的
住宅物業項目,為住戶提供配套服務,從而亦提升了我們住宅物業項目的價值。於業績記
錄期,我們的商業物業平均出租率維持在90%以上,運營收入分別為人民幣226.7百萬元、
人民幣193.1百萬元及人民幣166.4百萬元。截至2018年3月31日,我們的商業物業總建築面積
達到627,880平方米,公允價值達到人民幣8,803.0百萬元。
3. 我們主要在長江三角洲地區一帶開展業務活動,而該地區為中國經濟最繁榮及活躍的
地區之一。於業績記錄期及截至2018年3月31日,我們已開發多項物業組合,包括25個已竣
工項目、50個開發中項目及18個持作未來開發項目。我們憑藉對長三角地區房地產市場的
深刻了解,策略性地選定和獲取了該地區的優質土地,作我們未來於江蘇省及安徽省的物
業開發之用。截至2018年3月31日,就權益佔比而言,我們擁有總建築面積約6,833,071平方
米的土地儲備,其中包括(i)可銷售及可租賃建築面積約580,789平方米的已竣工物業,佔我
們總土地儲備的8.5%,(ii)總建築面積約4,326,438平方米的開發中物業,佔我們總土地儲備
的63.3%,及(iii)總建築面積約1,925,844平方米的持作未來開發物業,佔我們總土地儲備的
28.2%。在銷售速度合理穩定發展的情況下,我們現有的土地儲備可支撐我們三年左右的均
衡發展。
4. 我們的業務模式
我們的業務運營包括三個主要業務分部:(i)房地產開發與銷售;(ii)商業物業投資與經
營;及(iii)酒店業務。我們自我們開發的住宅物業及配套零售空間銷售、商業物業投資與經
營的租金收入以及酒店業務的服務費收入獲得收入。
我們將我們的項目規劃和設計工作外包給合資格承包商,並將我們項目的建築工作外
包予外部建築公司。
由於中國房地產業競爭非常激烈及行業變化迅速,我們須持續監控變化中的市況及適
當時調整我們項目的售價
5. 土地儲備
下表載列我們土地儲備截至2018年3月31日按地理位置劃分的建築面積明細:
已竣工 開發中 未來開發
土地儲備
總量
佔土地儲備
總量的
百分比
附屬公司開發的物業項目
未售可銷售
建築面積(1)
持作投資
可出租
建築面積(1)
開發中
建築面積(1)
規劃
建築面積(1)

建築面積(1)
(平方米) (平方米) (平方米) (平方米) (平方米) (%)
常州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38,815 — 709,326 367,443 1,115,584 16.3%
南京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36,852 446,916 491,406 69,629 1,044,803 15.3%
蘇州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10,876 — 635,992 — 646,868 9.5%
無錫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37,599 — 30,976 530,811 599,386 8.8%
滁州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 452,999 — 452,999 6.6%
合肥 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 234,567 61,778 296,345 4.4%
重慶 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 267,819 267,819 3.9%
泰興 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 152,984 — 152,984 2.2%
徐州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 128,110 128,110 1.9%
鎮江 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 82,105 — 82,105 1.2%
南通 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 61,479 — 61,479 0.9%
小計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124,142 446,916 2,851,834 1,425,590 4,848,482 71.0%
合資企業持有的項目
南京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,433 — 166,817 — 175,250 2.6%
蘇州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,298 — 54,407 — 55,705 0.8%
應佔小計(2)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9,731 — 221,224 — 230,955 3.4%
聯營公司持有的項目
南京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 437,409 35,925 473,334 6.9%
南通 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 201,608 66,071 267,679 3.9%
蘇州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 218,632 — 218,632 3.2%
亳州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 160,973 160,973 2.4%
徐州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 115,217 115,217 1.7%
合肥 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 104,531 — 104,531 1.5%
常州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 77,687 — 77,687 1.2%
揚州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 66,899 — 66,899 1.0%
無錫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 65,155 65,155 0.9%
鎮江 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 56,913 56,913 0.8%
滁州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 53,931 — 53,931 0.8%
馬鞍山 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 50,955 — 50,955 0.7%
湖州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 41,728 — 41,728 0.6%
應佔小計(2)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 1,253,380 500,254 1,753,634 25.6%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133,873 446,916 4,326,438 1,925,844 6,833,071 100.0%
6. 第一太平戴維斯已評估我們的物業權益,截至2018年3月31日,本集團應佔的甲類物業
總市值及乙類物業投資總值(非市值基準)分別為人民幣21,639.3百萬元及人民幣7,879百萬
元。有關我們甲類及乙類物業估值的詳情,請參閱附錄三「物業估值報告」。與我們物業估
值中所作假設有關的風險請參閱「風險因素 — 與我們的業務有關的風險 — 我們物業的評估
價值可能會與其實際可變現價值不同,且可能發生變動,而倘我們物業的實際可變現價值
大幅低於其評估價值,可能對我們的業務、經營業績及財務狀況造成重大不利影響」。
7. 我們的主要供應商為建築材料供應商及建築承包商。截至2015年、2016年及2017年12月
31日止年度,向五大供應商(均為獨立第三方)作出的採購額分別佔我們於同期總採購額的
20.6%、22.3%及23.9%。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度,向最大供應商作出的
採購額分別佔我們於同期總採購額的5.4%、7.1%及9.0%。於業績記錄期,我們與五大供應
商平均擁有約三年的業務關係。
8. 我們的主要供應商為建築材料供應商及建築承包商。截至2015年、2016年及2017年12月
31日止年度,向五大供應商(均為獨立第三方)作出的採購額分別佔我們於同期總採購額的
20.6%、22.3%及23.9%。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度,向最大供應商作出的
採購額分別佔我們於同期總採購額的5.4%、7.1%及9.0%。於業績記錄期,我們與五大供應
商平均擁有約三年的業務關係。
9. 我們努力成為全國頂尖且受信賴的綜合性房地產開發商。為達致目標,我們擬推行以
下策略:(i)繼續深耕長三角區域的市場,同時選擇性拓展新市場,形成「1+3+X」的區域佈局
(即長三角、華中、華南、西南及其他地區)。請參閱「業務 — 概覽 — 我們的戰略」;(ii)繼續
採用多元化的拿地策略,豐富和優化我們的土地儲備;(iii)以客戶為導向,進一步提升產品
質量及設計,為客戶創造價值;(iv)以輕資產模式作為拓展商業板塊的主要路徑,推廣「弘
陽」品牌,與住宅物業開發板塊形成協同效應;(v)提升運營效率,追求快速周轉,提高資金
使用效率;及(vi)加速人才體系建設,吸引行業內優質人才。
10. 我們的業務運營包括三個主要業務分部:(i)房地產開發與銷售;(ii)商業物業投資與經
營;及(iii)酒店業務。我們自銷售我們開發的住宅物業及配套零售空間、商業物業投資與經
營的租金收入以及酒店業務的服務費收入獲得收入。下表載列我們於所示期間按業務線及
收入性質劃分的總收入明細:
截至12月31日止年度
分部 收入性質 2015年 2016年 2017年
(人民幣千元) (人民幣千元) (人民幣千元)
房地產開發與銷售 . . . . . . . . . . . . 物業銷售 5,124,160 8,549,007 5,938,391
商業物業投資與經營 . . . . . . . . . . 租金及
管理費收入 226,727 193,070 166,420
酒店業務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 服務費收入 25,912 33,388 34,861
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,376,799 8,775,465 6,139,672
11. 於業績記錄期,我們大部收入來自物業銷售。下表列載我們於業績記錄期的主要經營
業績:
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
除營業稅
及附加後
收入
已確認
建築
面積
已確認
平均售價
除營業稅
及附加後
收入
已確認
建築
面積
已確認
平均售價
除營業稅
及附加後
收入
已確認
建築
面積
已確認
平均售價
(人民幣千元) (平方米) (人民幣元╱平方米) (人民幣千元) (平方米) (人民幣元╱平方米) (人民幣千元) (平方米) (人民幣元╱平方米)
南京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,207,543 438,282 9,600 5,288,698 467,095 11,323 4,916,801 408,418 12,039
蘇州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ——— 949,500 95,170 9,977 606,782 58,806 10,318
常州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 706,080 118,915 5,938 607,813 100,596 6,042 171,139 21,834 7,838
無錫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48,630 2,905 16,740 31,413 2,364 13,288 93,700 5,814 16,116
南通 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161,169 21,732 7,416 738,732 100,833 7,326 81,923 11,792 6,947
常熟 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 738 250(1) 2,952 932,851 59,727 15,619 68,046 5,697 11,944
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,124,160 582,084 8,803 8,549,007 825,785 10,353 5,938,391 512,361 11,590
12. 下表載列我們於所示年度按分部劃分的毛利及毛利率。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率
(人民幣
百萬元)
(%) (人民幣
百萬元)
(%) (人民幣
百萬元)
(%)
房地產開發與銷售 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,137.8 41.7% 2,464.6 28.8% 2,397.4 40.4%
商業物業投資與經營 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131.5 58.0% 100.3 52.0% 107.1 64.4%
酒店業務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (17.5) (67.5)% (9.3) (27.8)% (12.9) (37.0)%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,251.8 41.9% 2,555.6 29.1% 2,491.6 40.6%
13. 首次公開發售前購股權計劃
採納首次公開發售前購股權計劃後及截至最後可行日期,已有條件向39名承授人(包括
4名董事、3名高級管理團隊成員、3名本公司關連人士(本公司董事及最高行政人員除外)及
29名其他承授人)授出首次公開發售前購股權以認購合共112,000,000股股份,約佔本公司緊
隨資本化發行及全球發售完成後的已發行股本(不計及因超額配售權、首次公開發售前購股
權及根據首次公開發售後購股權計劃可能授出的購股權獲行使而可能配發及發行的任何股
份)的3.5%。就各項首次公開發售前購股權計劃的行使價為發售價的80%。將不會根據首次
公開發售前購股權計劃進一步授出購股權。
截至最後可行日期,所有首次公開發售前購股權均未獲行使且仍可行使。假設尚未行
使的首次公開發售前購股權獲悉數歸屬及行使,按當時發行的3,312,000,000股股份(不計及
因超額配售權及根據首次公開發售後購股權計劃可能授出的購股權獲行使而可能配發及發
行的任何股份)計算,股東緊隨上市後持有的股權比例可能會被攤薄約3.4%。
有關首次公開發售前購股權計劃主要條款及承授人的詳情,載於附錄五「D.其他資料 —
1.首次公開發售前購股權計劃」一段。
14. 全球發售統計數據(1)
發售規模: 初步為本公司經擴大已發行股本的25%
發售結構: 初步為香港公開發售的10%(可予重新分配)及國際發售的90%
(可予重新分配及視乎超額配售權行使與否而定)
超額配售權: 最多達全球發售項下初步可供認購的發售股份數目的15%
每股發售價: 每股發售股份2.18港元至3.18港元
按發售價每股股份
2.18港元計算
按發售價每股股份
3.18港元計算
股份市值(2)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,976百萬港元 10,176百萬港元
每股未經審核備考經調整合併有形資產淨值(3)
. . . . . . . . . 3.64港元 3.89港元
15. 所得款項用途
我們估計,經扣除我們就全球發售應付的包銷費用及開支,假設超額配售權未獲行使,
我們將收取全球發售所得款項淨額約2,022.9百萬港元(假設發售價為每股發售股份2.68港元
(即指示性發售價範圍的中位數))。
我們擬動用全球發售所得款項淨額作以下用途:
‧ 約60%,或1,213.7百萬港元將用作開發現有物業項目或項目實施階段(即旭日愛上
城八區、南京2017G57地塊、泰興TX2017-20地塊、無錫2017-C-20(A)&(B)地塊、無
鍚XDG-2012-54地塊以及重慶一個新項目)的建造成本。有關我們項目的詳情,請
參閱「業務 — 我們的項目組合 — 物業開發項目組合」及「業務 — 房地產開發與銷售
流程 — 投資 — 土地獲取」;
‧ 約30%,或606.9百萬港元將用於償還若干現有計息銀行及其他借款的大部分,該
等借款均為我們項目公司的營運資金貸款,包括但不限於(i)人民幣180.0百萬元、
固定年利率7.50厘、2018年9月4日到期的兩年期借款,(ii)人民幣135.0百萬元、固定
年利率9.69厘、2018年10月25日到期的一年期銀行借款,及(iii)人民幣270.0百萬元、
固定年利率7.78厘、2018年12月11日到期的兩年期銀行借款;
‧ 約10%,或202.3百萬港元將用作一般營運資金。
請參閱「未來計劃及所得款項用途」。
16. 股息及可供分派儲備
於業績記錄期,我們並無宣派任何股息。我們並無固定股息政策,在遵守開曼群島相
關法律及章程細則的前提下,董事會全權釐定是否就任何期間建議宣派任何股息及將予派
付的股息數額。於釐定派付任何股息時,董事會將會評估本公司的盈利、現金流量、財務
狀況、資本需求、當前經濟狀況及董事認為相關的任何其他因素。概無保證將會於日後派
付任何金額股息,或根本不會派付。
我們若干附屬公司須受限於若干未償還貸款協議項下之股息派付。誠如董事所確認,
我們於業績記錄期及直至最後可行日期宣派及╱或派付股息並無違反貸款協議之任何限制。
請參閱「財務資料 — 股息及可供分派儲備」。
17. 上市開支
有關全球發售的上市開支主要包括包銷佣金及專業費用。於業績記錄期,我們產生的
上市開支約為人民幣8.8百萬元,其中人民幣6.6百萬元計入我們截至2017年12月31日止年度
的行政開支內及人民幣2.2百萬元已資本化並將於上市後計入股本。我們目前預期於業績記
錄期末之後將產生人民幣91.3百萬元的進一步開支,其中人民幣26.9百萬元將計入收益表及
人民幣64.4百萬元將計入我們的權益。董事預期,該等開支不會對我們截至2018年12月31日
止年度的財務業績造成重大不利影響。
18. 近期發展
由於我們的業務模式以及我們經營所在的整體經濟及監管環境並無重大變動,我們的業
務經營於業績記錄期後及直至本招股章程日期保持穩定。根據我們的未經審核管理賬戶,
截至2018年4月30日止四個月我們的收入較2017年同期大幅增長,原因是我們於2018年前四
個月交付了更大的建築面積。截至2018年4月30日,我們的資產總值保持穩定。我們的毛利
率從截至2017年12月31日止年度的40.6%減至截至2018年4月30日止四個月的33.0%,原因是
2017年交付項目的土地獲取成本低於2018年前四個月所交付的項目。
自2018年1月1日至本招股章程日期期間,我們已合共獲得15個項目,總佔地面積約為
886,483平方米,總對價約為人民幣6,978.4百萬元。該等新地塊位於重慶、杭州、句容及成都
等十個城市。截至最後可行日期,我們已獲得七幅地塊的土地使用權證。此外,業績記錄
期後,我們收購擁有若干地塊土地所有權的公司的股本權益。請參閱「業務 — 房地產開發
與銷售流程 — 投資 — 土地獲取 — 收購公司的股本權益或投資該等公司」。
經審慎周詳考慮後,董事確認,自2017年12月31日起直至本招股章程日期,我們的財務
及貿易狀況或前景並無重大不利變動,且自2017年12月31日以來,並無發生將對附錄一所
載會計師報告所示資料造成重大影響的事件。
19. 項目融資
我們主要通過銀行借款、信託及其他融資以及控股股東弘陽集團的注資為項目開發提供
資金。於2017年5月,弘昇(一家於英屬維爾京群島註冊成立的公司,由弘陽集團(並非本集
團一部分)全資擁有)發行了250百萬美元的優先票據(「2017年5月票據」),年利率為7.875%,
將於2020年5月到期。於2018年1月,弘昇增發了於2018年到期、本金總額為125百萬美元的
8.5%有擔保優先票據,該等票據已與於2017年11月發行、於2018年到期的尚未償付250百萬美
元的8.5%有擔保優先票據合併並組成一個單一系列(統稱「2017年11月票據」)。弘昇於2018年
5月進一步發行250百萬美元的有擔保優先票據(「2018年5月票據」,與2017年5月票據及2017
年11月票據統稱「票據」),年利率為8.50%,將於2019年5月到期。發售票據所得款項淨額的
絕大部分已作為實繳資本注入本集團。有關弘昇發行的票據的詳情,請參閱「業務 — 項目
融資 — 公司債券」。
上市後,預計本公司將成為開展境外融資的公司,所籌得資金將僅用於本集團的業務,
以令本公司獨立於其控股股東的財務獨立性不會受有關境外融資的影響。弘陽集團及其聯
營公司(並非本集團的組成部分)或會充當境外融資公司,以籌集資金用於弘陽集團的傢俱
建材城業務以及物業管理業務,該等業務獨立於本集團的物業開發業務。
於2018年4月,我們與四川信託有限公司達成了額外信託及其他融資安排。詳情請參閱
「業務 — 項目融資 — 信託及其他融資安排」。
5 : GS(14)@2018-07-08 18:26:58

19. 風險: 依賴中國地產市場、增加土地儲備、資金、銷售、多項融資方式如發債、銀行債務及信託等、建築成本、政府批文、稅、估值、時間控制、現金流量、債務、利率、合資公司、收購、承包商、擴張、開發中物業、公允值變動、發展新區域、租戶、租金收入、經營及維護成本、物業升級、流動性、部分物業是防空工程、為物業貸款擔保、面積和出售有相差、法律、所有權證、索償,支付土地出讓金、人、健康及環境、銀監會、保險、內控、政府、激烈競爭、匯率
6 : GS(14)@2018-07-08 18:46:16

20. 1995年成立,最初稱為紅太陽、搞建築材料,後轉型做住宅房產,再轉型做商業地產,由南京做起,擴至多個城市,然後引資重組上市
7 : GS(14)@2018-07-08 21:46:05

21. 投資。對於項目投資,我們建立了詳細的指標評價體系。在投資前,我們考慮的主要
指標包括:貨地比、毛利率、淨利潤、開盤時間、去化週期、現金流回正週期等。我們亦
要求在投資前的項目可行性報告和項目投資決策中明確初步融資安排,並進行實時現金流
量評估。我們在投資前、投中和投後均嚴格控制這些指標,對於違反指標的情況有明確的
責任人。就合資企業項目,我們建立了尋求快周轉、高利潤及低風險的拿地方針,力求投
有所得、投有多得。
融資。我們實施穩健的財務政策,不斷豐富融資渠道以滿足資本需求。我們的資金來
源多種多樣,包括商業銀行提供的土地抵押融資、項目開發融資、固定資產融資及營運資
金貸款,信託公司及資產管理公司提供的債務融資以及股東增資。為了維持穩定的融資來
源及較低的融資成本,我們與中國許多主要銀行,包括農業銀行、中國銀行、工商銀行、
交通銀行等,建立了緊密合作關係。於業績記錄期,我們向長安信託、紫金信託等主要信
託公司及中國華融資產管理股份有限公司等主要資產管理公司尋求融資。截至2018年4月30
日,我們的銀行融資總額為人民幣11,494.0百萬元,其中未動用銀行融資為人民幣870.8百萬
元。
此外,我們奉行審慎的金融管理做法,通過密切監控現金狀況及借款到期狀況來管理
流動資產水平,以確保營運資金充足。鑒於我們多元化的資本來源、高質量的項目組合以
及中國人民銀行下調貸款基準利率的政策,我們持續檢討我們的債務結構。截至2017年12
月31日,一年內到期的貸款、一至二年及二至五年到期的貸款,以及超過五年到期的貸款
分別佔我們未償還債務總額的39.9%、20.2%、33.8%及6.1%。憑藉我們與銀行的緊密關係以
及我們良好的信貸歷史,我們認為,我們將能夠以較低利率置換若干現有借款從而降低我
們的融資成本。於2015年、2016年及2017年,我們債務的實際利率合共分別為8.38%、7.72%
及7.52%。
管理(運營)。我們建立了「大運營」管理體系,通過對成功開展大規模及複雜業務經營
而言屬必需的標準化項目開發及管理流程、明確的會議決策機制、評價指標體系及各類信
息系統來提升經營效率。我們的管理體系包含詳細的經營指標體系及項目週期內各階段主
要工作流程的詳細步驟,並設有明確的責任人及完成標準。例如,在開盤環節,我們要求各
城市開發團隊在獲得土地後85天內實現開工、180天內實現有質量的開盤作為目標。為此,
我們制定「180天開盤實現路徑」,明確重要時間節點及分配各業務支持線參與開發過程,
進行效率化的報批報建工作。同時,我們對首開區和示範區規劃設計、部品部件進行標準
化,並與優質的總包單位及其他供應商建立良好關係,成為長期戰略合作夥伴。
我們的信息技術系統可以監控實時數據,為項目評價指標體系提供數據參照。在公司總
部弘陽大廈四樓,我們設立了可供遠程監控項目實施情況的監控中心作為運營管控平台。
這裏亦是接收客戶反饋的「400」全國投訴服務熱線總部所在地,旨在繼交付時「一戶一驗」
後,繼續監控產品質量,為客戶提供方便及快捷的服務。
退出(營銷)。我們建立了完善的營銷管理體系,包含產品定位管理、營銷策略管理、底
價管理、費率管理及目標管理。我們的總部負責審核每個項目的產品定位和營銷策略,以
確保其合理性並符合公司的整體策略和價值主張;本集團管理層控制底價,而授予當地分
支機構調整售價和優惠的自主權;本集團管理層亦控制銷售佣金費率,並管理銷售目標。
另外,針對每個營銷階段,我們有多套標準化的營銷方案及不同類型的獲批營銷活動。完
善的營銷機制能極大程度提高我們項目的去化率。
倚賴有明確時間要求、責任人和考核標準的回款機制,我們的營銷部門和財務部門緊
密配合,針對客戶自有資金、不同銀行按揭貸款、公積金貸款等分別制定了策略,使銷售
回款快速回流,資金周轉率不斷提高,現金流回正時間不斷縮短。總體而言,我們相信,
我們標準化的項目執行流程可以複製到未來的項目中,有助於我們進一步提升退出效率。
22. 於業績記錄期,我們通過公開招拍掛獲取的土地總佔地面積約為1,802,665平方米。
23. 收購公司的股本權益或投資該等公司
我們通過收購擁有目標土地的土地使用權的公司的股本權益或投資該等公司獲取部分
土地。該方式令我們可直接與目標公司或對手方協定條款及條件,而使我們以具競爭力的
價格獲得目標土地。
於業績記錄期,我們通過收購持有土地使用權的公司的股本權益取得的土地總佔地面
積約為270,678平方米。通常,我們直至我們的合資企業及聯營公司開始自彼等交付其所開
發物業而產生收入時,方會自彼等錄得收益。於業績記錄期,我們對合資企業及聯營公司
的投資大幅增加。截至2015年、2016年及2017年12月31日,對合資企業的投資分別為零、人
民幣152.9百萬元及人民幣639.5百萬元。截至同日,我們對聯營公司的投資分別為人民幣0.5
百萬元、人民幣59.1百萬元及人民幣805.9百萬元。截至2015年及2016年12月31日止年度,我
們應佔合資企業及聯營公司的虧損分別為人民幣15.2百萬元及人民幣31.9百萬元。截至2017
年12月31日止年度,我們應佔合資企業及聯營公司的收益為人民幣418.1百萬元。請參閱「風
險因素 — 與我們的業務有關的風險 — 我們可能受到影響我們與合資企業和聯營公司合作
夥伴之間關係或經營項目的重大問題的不利影響」。
於業績記錄期後及截至最後可行日期,我們已收購以下公司的股權。
董事已確認,據其作出一切合理查詢後所深知、深悉及深信,對手方及對手方的最終
實益擁有人為獨立第三方。董事亦認為,交易條款乃屬公平合理,且符合股東的整體利益。
24. 信託及其他融資安排
與中國其他房地產開發商相似,在日常業務過程中,我們有時會與信託公司或資產管
理公司訂立融資安排,以為我們的物業開發提供資金。相較於銀行借款,信託及其他融資
安排通常在可獲得性、審批安排及還款規定等方面具有更大的靈活性,因此為我們部分項
目開發提供了可選擇的更高效的資金來源,尤其在銀行信貸收緊的環境下。
截至2017年12月31日,信託及其他融資安排的未償還總額佔我們截至同日借款總額的
19.9%。有關信託及其他融資安排所適用相關法律法規的其他資料,請參閱「監管概覽 — 房
地產融資法規 — 房地產開發及購地融資」。
25. 下表載列我們截至所示日期按類型劃分的信託及資產管理融資借款的本金結餘總額:
截至2017年12月31日 截至2018年4月30日
數量
人民幣
(千元) 數量
人民幣
(千元)
I類 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1,807,758.16 2,586,046.9
II類. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 946,006.7 1 246,006.7
信託融資借款總額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2,753,764.87 2,832,053.6
26. 發售2017年5月票據所得款項淨額約為241.0百萬美元,已用於本集團利益。於2017年7
月及8月,發售2017年5月票據所得款項淨額中的約人民幣1,277.2百萬元(相當於約192.3百萬
美元)由弘陽集團借予若干關連人士,後作為公司間貸款轉借予本集團。該等金額於合併財
務狀況表內錄為負債(應付關聯方款項),原因為根據《國際財務報告準則》其屬於實體因過
往事件而產生的現有責任這一負債分類,而該現有責任的結算預期將致使實體具經濟利益
的資源流出。截至2017年12月31日,我們已結清2017年5月票據產生的未償還負債。弘陽集
團隨後將發售2017年5月票據所得款項淨額主要用於傢俱建材城業務的業務開發,該等款項
亦部分被弘陽集團用作營運資金。於2017年8月31日,發售2017年5月票據所得款項淨額中的
約30.3百萬美元作為實繳資本被注入本集團。該等金額於合併權益變動表內錄為股本(合併
儲備)。根據《國際財務報告準則》,股本包括實體擁有人的投資,加上通過牟利經營所賺取
及留作實體經營使用的投資的增加部分,減因非牟利經營及向擁有人作出分派而令擁有人
投資減少的部分。
於2017年11月,首次發售2017年11月票據所得款項淨額約為248.0百萬美元,已用於本集
團利益。於2017年12月12日,發售2017年11月票據所得款項淨額中的約220.0百萬美元作為實
繳資本被注入本集團。根據《國際財務報告準則》,該等金額於合併權益變動表內錄為股本
(合併儲備)。於2018年1月,發售增發2017年11月票據所得款項淨額約為126.0百萬美元。於
2018年4月19日,增發2017年11月票據所得款項淨額中的約30.0百萬美元被借予弘陽集團的傢
俱建材城業務(並非本集團的組成部分)。根據本集團及弘陽集團的業務需要及未來發展,
弘陽集團於2018年6月向本集團注資約63.0百萬美元作為繳足股本,於該注資後,弘陽集團
仍為本公司的唯一股東。弘陽集團計劃將餘下的所得款項淨額用於弘陽集團的一般企業用
途及其傢俱建材城業務。
發售2018年5月票據所得款項淨額約為248.3百萬美元。根據本集團及弘陽集團的業務需
要及未來發展,弘陽集團於2018年6月向本集團注資約125.0百萬美元作為繳足股本,於該注
資後,弘陽集團仍為本公司的唯一股東。弘陽集團計劃將剩餘的所得款項淨額用於弘陽集
團的一般企業用途及其傢俱建材城業務,及弘陽集團傢俱建材城業務的潛在若干貸款的部
分還款。
截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度,本集團就公司間貸款產生的與發行公司
債券所得款項相關的利息開支分別為零、零及人民幣33.8百萬元(相當於約5.3百萬美元)。
同年,弘陽集團產生的有關公司債券的利息開支(未計入本集團)分別為零、零及人民幣53.1
百萬元(相當於約8.4百萬美元)。截至2015年、2016年及2017年12月31日,錄為應付關聯方款
項的發行公司債券所得款項的結餘分別為零、零及零。截至同日,錄為合併儲備的發行公
司債券所得款項的結餘分別為零、零及人民幣1,584.4百萬元(相當於約250.3百萬美元)
27. 高收益契約
根據規管票據的合同(「合同」),弘陽集團及其所有未指定為不受限制附屬公司的現有
及未來附屬公司(「受限制附屬公司」,連同弘陽集團統稱為「受控制集團」)(包括本公司及我
們的附屬公司)均受限於合同中的慣常高收益契約(「契約」)及其他條款。當中所載契約(可
按允許例外情況修改)、分拆及物質條件限制弘陽集團及受限制附屬公司於以下方面的能
力,其中包括:
‧ 產生或擔保額外債務或發行不合格或優先股;
‧ 就其股本宣派股息或購買或贖回股本;
‧ 進行投資或其他指定受限制付款;
‧ 發行或出售受限制附屬公司的股本;
‧ 由受限制附屬公司擔保債務;
‧ 出售資產;
‧ 設立留置權;
‧ 訂立出售及售後租回交易;
‧ 簽訂限制受限制附屬公司派付股息、轉讓資產或進行公司間貸款的能力的協議;
‧ 與股東或聯屬人士訂立交易;
‧ 從事除與房地產開發、商業物業經營、傢俱建材批發零售及物業管理業務相似或
相關、配套或補充的業務外的任何業務;及
‧ 進行整合或合併。
2017年5月票據、2017年11月票據及2018年5月票據的條款及條件基本相同。請參閱「附
錄六 — 送呈公司註冊處處長及備查文件 — 備查文件 — (k)就發行2017年5月票據而於2017年
5月22日刊發的發售備忘錄、就發行2017年11月票據而於2017年11月15日及2018年1月19日刊
發的發售備忘錄以及就發行2018年5月票據而於2018年4月27日刊發的發售備忘錄(視情況而
定)中有關本集團相關契約及限制的章節;」。
弘陽集團及受限制附屬公司進行契約所限制的上述交易的能力受彼等在獲准籃子以及
其他例外及分立情況下的能力所限制,但其並未被禁止進行該等交易。隨著時間推移,若
干籃子可能增長或減少,而其他籃子可能僅為一次性。除籃子外,契約亦涵蓋大量特定例
外情況,該等例外情況條理清晰,以使弘陽集團及受限制附屬公司能夠在日常業務過程中
靈活地進行交易並發展其業務(假定該等業務符合票據持有人的利益)。下文載列主要限制
項若干主要例外情況概要。
(a) 對債務與優先股的限制。弘陽集團獲准產生任何債務,惟弘陽集團的固定費用償
付比率1
至少為2.5:1.0及已發生的票據違約並無持續。即使弘陽集團的固定費用償
付比率在該水平以下,但若根據有關債務相關許可債務的條件獲得滿足,則弘陽集
團及受限制附屬公司仍可產生「許可債務」(定義見合同),如銀行融資債務、購買款
項債務、無追索權應收款項類融資2
、全部現有債務、許可再融資、短期營運資金
融資及於日常業務過程中產生的若干其他債務。弘陽集團估計其截至2018年4月30
日的未動用獲准債務籃子逾人民幣150億元,為弘陽集團預留充足空間承擔其他債
務。
(b) 對受限制付款的限制。弘陽集團及受限制附屬公司獲許可按比例向該等受限制附
屬公司任何類別股本的所有持有人宣派及派付任何股息或分派,惟須由弘陽集團
直接或間接擁有大多數有關股本。這意味著只要弘陽集團擁有我們大多數股份,
則我們按比例宣派及發放股息或分派的票據不會受限。弘陽集團及受限制附屬公
司亦獲許可進行「許可投資」(定義見合同)。此外,倘(其中包括)(i)固定費用償付
比率至少為2.5:1.0;及(ii)票據發行日期後的受限制付款總額不超過根據有關契約條
款並主要聯繫弘陽集團的累計合併淨收益進行計算的總額(統稱「一般受限制付款
籃子」),則弘陽集團及受限制附屬公司獲許可由受控制集團支付「受限制付款」,
例如股息、股本贖回、提前認購或贖回次級債務或除「許可投資」外的投資。契約
准許弘陽集團及受限制附屬公司進行若干其他特定種類付款,即使並未達到上述
要求。截至最後可行日期,於票據發行日期後作出的受限制付款總額並無超過一
般受限制付款籃子。
(c) 對與股東及聯屬人士進行交易的限制。弘陽集團及受限制附屬公司獲准按不遜於
可資比較公平交易可獲得的公平合理條款與彼等各自的聯屬人士進行交易,惟須
將國際公認的會計、評估或投資銀行公司就該等總額超過15百萬美元的交易所發
表的財務觀點的公平意見書送達受託人。一般業務過程中的若干聯屬交易及其他
指定聯屬交易亦已獲批准。
(d) 對留置權以及出售及售後租回交易的限制。弘陽集團及受限制附屬公司獲准產生
「許可留置權」(定義見合同),如於一般業務過程中產生或因法律施行而產生的若
干留置權、擔保若干最多佔資產總值3
35%的許可債務的留置權及於票據發行日期
存在的所有留置權。
(e) 對資產出售的限制。倘(其中包括)有關資產出售乃按公允價值作出及所收對價至
少75%為現金或現金等價物,則弘陽集團及受限制附屬公司獲准完成相關資產出售 4
(惟出售其全部或絕大部分資產除外)。弘陽集團及受限制附屬公司獲准使用資產
出售所得款項淨額從個人持有資產中認購資產及股本,該等資產均與其核心業務
有關,或於收到該等所得款項淨額後360日內償還優先債務。
(f) 對出售及發行受限制附屬公司股本的限制。倘(其中包括)弘陽集團及受限制附屬
公司根據上述「對資產出售的限制」契約使用該等出售或發行所得現金淨額,則彼
等獲准出售或發行股本。
契約及票據的其他條款屬境外資本市場上的慣常高收益契約,契約所施加限制的嚴格
程度不超過對在聯交所上市的中國物業開發行業的其他可資比較票據發行人施加的限制。
鑒於(i)弘陽集團及受限制附屬公司可通過所構成的契約限制若干籃子及例外情形在其日常業
務過程中靈活地進行交易及擴張業務;(ii)我們於2018年2月1日將若干位於江蘇省蘇州市、
無錫市及常州市並持有我們主要資產的附屬公司指定為不受限制附屬公司;及(iii)弘陽集團
及其受限制附屬公司截至2018年4月30日的估計未動用獲准債務籃子至少為人民幣150億元,
董事認為且聯席保薦人同意,我們今後的業務增長及擴張以及籌集資金與宣派股息的能力
不會受到契約的不利影響。
遵守高收益契約
與規定借款人持續遵守指定條款的一般商業貸款協議中的維持契約相反,契約以發生
為基礎,即弘陽集團及受限制附屬公司僅須在主動計劃採取公司行動(比如產生額外債務、
支付股息或出售任何資產)時測試是否符合契約。在根據契約採取任何公司措施前,弘陽集
團及本集團財務部及法律部會審閱關鍵財務標準並諮詢彼等的外部核數師及法律顧問,確
保彼等遵守契約。
28. 商業物業投資與經營
與我們的業務策略相一致,我們持有並運營我們開發的大部分商業物業作長期投資用
途。該等商業物業包括弘陽廣場及我們住宅項目所附帶的零售空間。我們持有該等商業物
業用作資本增值及租金收入。此外,我們向特定租戶收取場地使用費及廣告位使用費。截
至2015年、2016年及2017年12月31日止年度,商業物業投資與經營所產生的收入分別為人
民幣226.7百萬元、人民幣193.1百萬元及人民幣166.4百萬元,佔我們於相關期間的總收入的
4.2%、2.2%及2.7%。
29. 下表載列我們的商業物業於所示期間所產生按項目劃分的收入明細。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
收入
佔投資物業
總收入的
百分比 收入
佔投資物業
總收入的
百分比 收入
佔投資物業
總收入的
百分比
(人民幣千元) (%) (人民幣千元) (%) (人民幣千元) (%)
南京弘陽廣場. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224,671 99.1 191,198 99.0 164,445 98.8
 租金及物業管理費 . . . . . . . . . . . . 185,224 81.7 163,825 84.9 163,695 98.4
 來自主題公園的收入 . . . . . . . . . . 39,447 17.4 27,373 14.1 750 0.4
其他零售空間(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . 2,056 0.9 1,872 1.0 1,975 1.2
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226,727 100.0 193,070 100.0 166,420 100.0
30. 下表載列弘陽廣場及其他零售空間截至2017年12月31日的若干運營數據:
建築面積
(實際或估計) 出租率
開業時間
(實際或估計)
(平方米) (%) (月)
南京弘陽廣場 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435,165 98.2% 2011年5月
常州弘陽廣場 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80,844 60.8%(1) 2018年9月
其他空間(2)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18,475 100.0% 2007年6月
31. 下表載列有關南京弘陽廣場截至2018年3月31日的租約概況詳情:
截至12月31日止年度 屆滿租約 屆滿租約的建築面積
(數目) (平方米) (%)
2018年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 34,200 12.5
2019年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 13,920 5.1
2020年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 4,343 1.6
2021年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 6,375 2.3
2022年及之後. . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 214,441 78.5
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 273,279 100.0
32. 常州弘陽廣場
我們的常州弘陽廣場目前處於在建中,預期於2018年9月投入運營。常州弘陽廣場毗鄰
弘陽上城四期,是當地居民的社區中心,可滿足居民的各方面需求。常州弘陽廣場總建築
面積約為80,844平方米,設有一個花園式購物中心、一條旋轉餐廳街、一座生態主題兒童公
園、一座開放式公園及農場、一個屋頂運動場及常州市其中一個最大立體停車場。在其於
2019年全部竣工後,常州弘陽廣場亦會建立一棟有酒店及辦公空間的樓宇。
常州弘陽廣場位於常州市天寧區,有約640,000名常住人口,為常州的商業、文化及娛
樂中心。常州弘陽廣場將臨近兩個地鐵出口(於地鐵建成後)及幾個公交站。常州弘陽廣場
靠近有約4,000家住戶的弘陽上城四期及其他幾個社區,我們估計其每年將吸引500,000人流
量。
我們設計弘陽廣場時,採用「弘陽生活+(家)」的理念。我們旨在建造一個社區中心,作
為家的延伸服務所有年齡段的居民。我們致力於創造家庭友好型環境,給我們的客戶帶來
餐飲、購物、運動及娛樂的豐富經驗。
為推廣常州弘陽廣場,我們組織大型公共關係活動(如招商活動、投資洽談會及媒體路
演),以與潛在租戶建立關係。我們亦通過媒體及商業渠道宣傳項目資料,以增強目標租戶
對常州弘陽廣場的認知。在其投入運營後,我們會通過相關附屬公司的運營管理部來管理
常州弘陽廣場。
33. 其他城市的弘陽廣場
我們計劃推廣「弘陽廣場」品牌,使其更具影響力。弘陽廣場的聲譽及其成熟的業務模
式、運營管理及客戶關係使我們在其他城市再創弘陽廣場的成功。我們計劃採納輕資產業
務模式,向當地商業物業所有者輸出弘陽廣場品牌及運營理念,我們認為這會在最大程度
上降低我們的市場風險。
於2018年2月,我們與獨立第三方義福房地產(合肥)發展有限責任公司訂立協議,租用
位於安徽省合肥市長江西路的購物中心,總建築面積為150,827.3平方米。我們計劃根據弘
陽廣場的標準翻新及運營該購物中心。合肥弘陽廣場預計將於2018年12月開始投入商業運
營。
於2018年6月,我們與獨立第三方衡陽市金六源房地產開發有限公司訂立協議,租用位
於湖南省衡陽蒸湘區的一個總建築面積約為150,000平方米的在建購物中心。我們計劃按照
弘陽廣場的標準翻新及運營該購物中心。衡陽弘陽廣場預計將於2019年7月交付,並於2020
年5月開始投入商業運營。
34. 下表載列南京弘陽酒店於業績記錄期所產生按類別劃分的收入明細。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
(人民幣百萬元)
酒店住宿. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.7 15.9 17.8
餐飲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1 3.8 3.8
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.5 0.5 1.2
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.3 20.2 22.8
下表載列南京弘陽酒店截至所示日期╱於所示期間內的若干運營表現數據:
截至12月31日止年度╱
截至12月31日
2015年 2016年 2017年
平均房租(人民幣元) . . . . . . . . . . . 278.5 297.4 301.3
出租率(%) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72.5 73.1 75.8
平均每間客房收入(人民幣元). . . 187.3 202.6 228.1
南京弘陽酒店乃由我們全資擁有和管理。
35. 下表載列無錫弘陽洛克菲花園酒店於業績記錄
期所產生按類別劃分的收入明細。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
(人民幣百萬元)
酒店住宿. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5 9.2 6.6
餐飲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.9 3.7 5.3
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.2 0.3 0.3
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6 13.2 12.2
下表載列無錫弘陽洛克菲花園酒店截至所示日期╱於所示期間內的若干運營表現數據:
截至12月31日止年度╱
截至12月31日
2015年 2016年 2017年
平均房租(人民幣元) . . . . . . . . . . . 960 954 1,007
出租率(%) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22.8% 23.2% 30.0%
平均每間客房收入(人民幣元). . . 137 274 199
36. 下表載列我們截至2017年12月31日按職能劃分的員工明細:
工作性質 員工數目
佔員工總數
百分比(%)
高級管理層. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 0.6%
行政與人力資源 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350 27.0%
銷售及營銷. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 20.0%
工程及成本控制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 19.0%
審計及金融. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 11.2%
營運 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 10.3%
項目研發. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 7.7%
設計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 4.2%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,298 100.0%
下表載列我們截至2017年12月31日按地域劃分的員工明細:
地域 員工數目
佔員工總數
百分比(%)
南京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 751 57.9%
蘇州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 12.4%
無錫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 11.7%
常州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 6.4%
合肥 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 5.9%
南通 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 4.5%
常熟 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 1.2%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,298 100.0%
8 : GS(14)@2018-07-08 21:46:13

21. 投資。對於項目投資,我們建立了詳細的指標評價體系。在投資前,我們考慮的主要
指標包括:貨地比、毛利率、淨利潤、開盤時間、去化週期、現金流回正週期等。我們亦
要求在投資前的項目可行性報告和項目投資決策中明確初步融資安排,並進行實時現金流
量評估。我們在投資前、投中和投後均嚴格控制這些指標,對於違反指標的情況有明確的
責任人。就合資企業項目,我們建立了尋求快周轉、高利潤及低風險的拿地方針,力求投
有所得、投有多得。
融資。我們實施穩健的財務政策,不斷豐富融資渠道以滿足資本需求。我們的資金來
源多種多樣,包括商業銀行提供的土地抵押融資、項目開發融資、固定資產融資及營運資
金貸款,信託公司及資產管理公司提供的債務融資以及股東增資。為了維持穩定的融資來
源及較低的融資成本,我們與中國許多主要銀行,包括農業銀行、中國銀行、工商銀行、
交通銀行等,建立了緊密合作關係。於業績記錄期,我們向長安信託、紫金信託等主要信
託公司及中國華融資產管理股份有限公司等主要資產管理公司尋求融資。截至2018年4月30
日,我們的銀行融資總額為人民幣11,494.0百萬元,其中未動用銀行融資為人民幣870.8百萬
元。
此外,我們奉行審慎的金融管理做法,通過密切監控現金狀況及借款到期狀況來管理
流動資產水平,以確保營運資金充足。鑒於我們多元化的資本來源、高質量的項目組合以
及中國人民銀行下調貸款基準利率的政策,我們持續檢討我們的債務結構。截至2017年12
月31日,一年內到期的貸款、一至二年及二至五年到期的貸款,以及超過五年到期的貸款
分別佔我們未償還債務總額的39.9%、20.2%、33.8%及6.1%。憑藉我們與銀行的緊密關係以
及我們良好的信貸歷史,我們認為,我們將能夠以較低利率置換若干現有借款從而降低我
們的融資成本。於2015年、2016年及2017年,我們債務的實際利率合共分別為8.38%、7.72%
及7.52%。
管理(運營)。我們建立了「大運營」管理體系,通過對成功開展大規模及複雜業務經營
而言屬必需的標準化項目開發及管理流程、明確的會議決策機制、評價指標體系及各類信
息系統來提升經營效率。我們的管理體系包含詳細的經營指標體系及項目週期內各階段主
要工作流程的詳細步驟,並設有明確的責任人及完成標準。例如,在開盤環節,我們要求各
城市開發團隊在獲得土地後85天內實現開工、180天內實現有質量的開盤作為目標。為此,
我們制定「180天開盤實現路徑」,明確重要時間節點及分配各業務支持線參與開發過程,
進行效率化的報批報建工作。同時,我們對首開區和示範區規劃設計、部品部件進行標準
化,並與優質的總包單位及其他供應商建立良好關係,成為長期戰略合作夥伴。
我們的信息技術系統可以監控實時數據,為項目評價指標體系提供數據參照。在公司總
部弘陽大廈四樓,我們設立了可供遠程監控項目實施情況的監控中心作為運營管控平台。
這裏亦是接收客戶反饋的「400」全國投訴服務熱線總部所在地,旨在繼交付時「一戶一驗」
後,繼續監控產品質量,為客戶提供方便及快捷的服務。
退出(營銷)。我們建立了完善的營銷管理體系,包含產品定位管理、營銷策略管理、底
價管理、費率管理及目標管理。我們的總部負責審核每個項目的產品定位和營銷策略,以
確保其合理性並符合公司的整體策略和價值主張;本集團管理層控制底價,而授予當地分
支機構調整售價和優惠的自主權;本集團管理層亦控制銷售佣金費率,並管理銷售目標。
另外,針對每個營銷階段,我們有多套標準化的營銷方案及不同類型的獲批營銷活動。完
善的營銷機制能極大程度提高我們項目的去化率。
倚賴有明確時間要求、責任人和考核標準的回款機制,我們的營銷部門和財務部門緊
密配合,針對客戶自有資金、不同銀行按揭貸款、公積金貸款等分別制定了策略,使銷售
回款快速回流,資金周轉率不斷提高,現金流回正時間不斷縮短。總體而言,我們相信,
我們標準化的項目執行流程可以複製到未來的項目中,有助於我們進一步提升退出效率。
22. 於業績記錄期,我們通過公開招拍掛獲取的土地總佔地面積約為1,802,665平方米。
23. 收購公司的股本權益或投資該等公司
我們通過收購擁有目標土地的土地使用權的公司的股本權益或投資該等公司獲取部分
土地。該方式令我們可直接與目標公司或對手方協定條款及條件,而使我們以具競爭力的
價格獲得目標土地。
於業績記錄期,我們通過收購持有土地使用權的公司的股本權益取得的土地總佔地面
積約為270,678平方米。通常,我們直至我們的合資企業及聯營公司開始自彼等交付其所開
發物業而產生收入時,方會自彼等錄得收益。於業績記錄期,我們對合資企業及聯營公司
的投資大幅增加。截至2015年、2016年及2017年12月31日,對合資企業的投資分別為零、人
民幣152.9百萬元及人民幣639.5百萬元。截至同日,我們對聯營公司的投資分別為人民幣0.5
百萬元、人民幣59.1百萬元及人民幣805.9百萬元。截至2015年及2016年12月31日止年度,我
們應佔合資企業及聯營公司的虧損分別為人民幣15.2百萬元及人民幣31.9百萬元。截至2017
年12月31日止年度,我們應佔合資企業及聯營公司的收益為人民幣418.1百萬元。請參閱「風
險因素 — 與我們的業務有關的風險 — 我們可能受到影響我們與合資企業和聯營公司合作
夥伴之間關係或經營項目的重大問題的不利影響」。
於業績記錄期後及截至最後可行日期,我們已收購以下公司的股權。
董事已確認,據其作出一切合理查詢後所深知、深悉及深信,對手方及對手方的最終
實益擁有人為獨立第三方。董事亦認為,交易條款乃屬公平合理,且符合股東的整體利益。
24. 信託及其他融資安排
與中國其他房地產開發商相似,在日常業務過程中,我們有時會與信託公司或資產管
理公司訂立融資安排,以為我們的物業開發提供資金。相較於銀行借款,信託及其他融資
安排通常在可獲得性、審批安排及還款規定等方面具有更大的靈活性,因此為我們部分項
目開發提供了可選擇的更高效的資金來源,尤其在銀行信貸收緊的環境下。
截至2017年12月31日,信託及其他融資安排的未償還總額佔我們截至同日借款總額的
19.9%。有關信託及其他融資安排所適用相關法律法規的其他資料,請參閱「監管概覽 — 房
地產融資法規 — 房地產開發及購地融資」。
25. 下表載列我們截至所示日期按類型劃分的信託及資產管理融資借款的本金結餘總額:
截至2017年12月31日 截至2018年4月30日
數量
人民幣
(千元) 數量
人民幣
(千元)
I類 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1,807,758.16 2,586,046.9
II類. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 946,006.7 1 246,006.7
信託融資借款總額 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2,753,764.87 2,832,053.6
26. 發售2017年5月票據所得款項淨額約為241.0百萬美元,已用於本集團利益。於2017年7
月及8月,發售2017年5月票據所得款項淨額中的約人民幣1,277.2百萬元(相當於約192.3百萬
美元)由弘陽集團借予若干關連人士,後作為公司間貸款轉借予本集團。該等金額於合併財
務狀況表內錄為負債(應付關聯方款項),原因為根據《國際財務報告準則》其屬於實體因過
往事件而產生的現有責任這一負債分類,而該現有責任的結算預期將致使實體具經濟利益
的資源流出。截至2017年12月31日,我們已結清2017年5月票據產生的未償還負債。弘陽集
團隨後將發售2017年5月票據所得款項淨額主要用於傢俱建材城業務的業務開發,該等款項
亦部分被弘陽集團用作營運資金。於2017年8月31日,發售2017年5月票據所得款項淨額中的
約30.3百萬美元作為實繳資本被注入本集團。該等金額於合併權益變動表內錄為股本(合併
儲備)。根據《國際財務報告準則》,股本包括實體擁有人的投資,加上通過牟利經營所賺取
及留作實體經營使用的投資的增加部分,減因非牟利經營及向擁有人作出分派而令擁有人
投資減少的部分。
於2017年11月,首次發售2017年11月票據所得款項淨額約為248.0百萬美元,已用於本集
團利益。於2017年12月12日,發售2017年11月票據所得款項淨額中的約220.0百萬美元作為實
繳資本被注入本集團。根據《國際財務報告準則》,該等金額於合併權益變動表內錄為股本
(合併儲備)。於2018年1月,發售增發2017年11月票據所得款項淨額約為126.0百萬美元。於
2018年4月19日,增發2017年11月票據所得款項淨額中的約30.0百萬美元被借予弘陽集團的傢
俱建材城業務(並非本集團的組成部分)。根據本集團及弘陽集團的業務需要及未來發展,
弘陽集團於2018年6月向本集團注資約63.0百萬美元作為繳足股本,於該注資後,弘陽集團
仍為本公司的唯一股東。弘陽集團計劃將餘下的所得款項淨額用於弘陽集團的一般企業用
途及其傢俱建材城業務。
發售2018年5月票據所得款項淨額約為248.3百萬美元。根據本集團及弘陽集團的業務需
要及未來發展,弘陽集團於2018年6月向本集團注資約125.0百萬美元作為繳足股本,於該注
資後,弘陽集團仍為本公司的唯一股東。弘陽集團計劃將剩餘的所得款項淨額用於弘陽集
團的一般企業用途及其傢俱建材城業務,及弘陽集團傢俱建材城業務的潛在若干貸款的部
分還款。
截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度,本集團就公司間貸款產生的與發行公司
債券所得款項相關的利息開支分別為零、零及人民幣33.8百萬元(相當於約5.3百萬美元)。
同年,弘陽集團產生的有關公司債券的利息開支(未計入本集團)分別為零、零及人民幣53.1
百萬元(相當於約8.4百萬美元)。截至2015年、2016年及2017年12月31日,錄為應付關聯方款
項的發行公司債券所得款項的結餘分別為零、零及零。截至同日,錄為合併儲備的發行公
司債券所得款項的結餘分別為零、零及人民幣1,584.4百萬元(相當於約250.3百萬美元)
27. 高收益契約
根據規管票據的合同(「合同」),弘陽集團及其所有未指定為不受限制附屬公司的現有
及未來附屬公司(「受限制附屬公司」,連同弘陽集團統稱為「受控制集團」)(包括本公司及我
們的附屬公司)均受限於合同中的慣常高收益契約(「契約」)及其他條款。當中所載契約(可
按允許例外情況修改)、分拆及物質條件限制弘陽集團及受限制附屬公司於以下方面的能
力,其中包括:
‧ 產生或擔保額外債務或發行不合格或優先股;
‧ 就其股本宣派股息或購買或贖回股本;
‧ 進行投資或其他指定受限制付款;
‧ 發行或出售受限制附屬公司的股本;
‧ 由受限制附屬公司擔保債務;
‧ 出售資產;
‧ 設立留置權;
‧ 訂立出售及售後租回交易;
‧ 簽訂限制受限制附屬公司派付股息、轉讓資產或進行公司間貸款的能力的協議;
‧ 與股東或聯屬人士訂立交易;
‧ 從事除與房地產開發、商業物業經營、傢俱建材批發零售及物業管理業務相似或
相關、配套或補充的業務外的任何業務;及
‧ 進行整合或合併。
2017年5月票據、2017年11月票據及2018年5月票據的條款及條件基本相同。請參閱「附
錄六 — 送呈公司註冊處處長及備查文件 — 備查文件 — (k)就發行2017年5月票據而於2017年
5月22日刊發的發售備忘錄、就發行2017年11月票據而於2017年11月15日及2018年1月19日刊
發的發售備忘錄以及就發行2018年5月票據而於2018年4月27日刊發的發售備忘錄(視情況而
定)中有關本集團相關契約及限制的章節;」。
弘陽集團及受限制附屬公司進行契約所限制的上述交易的能力受彼等在獲准籃子以及
其他例外及分立情況下的能力所限制,但其並未被禁止進行該等交易。隨著時間推移,若
干籃子可能增長或減少,而其他籃子可能僅為一次性。除籃子外,契約亦涵蓋大量特定例
外情況,該等例外情況條理清晰,以使弘陽集團及受限制附屬公司能夠在日常業務過程中
靈活地進行交易並發展其業務(假定該等業務符合票據持有人的利益)。下文載列主要限制
項若干主要例外情況概要。
(a) 對債務與優先股的限制。弘陽集團獲准產生任何債務,惟弘陽集團的固定費用償
付比率1
至少為2.5:1.0及已發生的票據違約並無持續。即使弘陽集團的固定費用償
付比率在該水平以下,但若根據有關債務相關許可債務的條件獲得滿足,則弘陽集
團及受限制附屬公司仍可產生「許可債務」(定義見合同),如銀行融資債務、購買款
項債務、無追索權應收款項類融資2
、全部現有債務、許可再融資、短期營運資金
融資及於日常業務過程中產生的若干其他債務。弘陽集團估計其截至2018年4月30
日的未動用獲准債務籃子逾人民幣150億元,為弘陽集團預留充足空間承擔其他債
務。
(b) 對受限制付款的限制。弘陽集團及受限制附屬公司獲許可按比例向該等受限制附
屬公司任何類別股本的所有持有人宣派及派付任何股息或分派,惟須由弘陽集團
直接或間接擁有大多數有關股本。這意味著只要弘陽集團擁有我們大多數股份,
則我們按比例宣派及發放股息或分派的票據不會受限。弘陽集團及受限制附屬公
司亦獲許可進行「許可投資」(定義見合同)。此外,倘(其中包括)(i)固定費用償付
比率至少為2.5:1.0;及(ii)票據發行日期後的受限制付款總額不超過根據有關契約條
款並主要聯繫弘陽集團的累計合併淨收益進行計算的總額(統稱「一般受限制付款
籃子」),則弘陽集團及受限制附屬公司獲許可由受控制集團支付「受限制付款」,
例如股息、股本贖回、提前認購或贖回次級債務或除「許可投資」外的投資。契約
准許弘陽集團及受限制附屬公司進行若干其他特定種類付款,即使並未達到上述
要求。截至最後可行日期,於票據發行日期後作出的受限制付款總額並無超過一
般受限制付款籃子。
(c) 對與股東及聯屬人士進行交易的限制。弘陽集團及受限制附屬公司獲准按不遜於
可資比較公平交易可獲得的公平合理條款與彼等各自的聯屬人士進行交易,惟須
將國際公認的會計、評估或投資銀行公司就該等總額超過15百萬美元的交易所發
表的財務觀點的公平意見書送達受託人。一般業務過程中的若干聯屬交易及其他
指定聯屬交易亦已獲批准。
(d) 對留置權以及出售及售後租回交易的限制。弘陽集團及受限制附屬公司獲准產生
「許可留置權」(定義見合同),如於一般業務過程中產生或因法律施行而產生的若
干留置權、擔保若干最多佔資產總值3
35%的許可債務的留置權及於票據發行日期
存在的所有留置權。
(e) 對資產出售的限制。倘(其中包括)有關資產出售乃按公允價值作出及所收對價至
少75%為現金或現金等價物,則弘陽集團及受限制附屬公司獲准完成相關資產出售 4
(惟出售其全部或絕大部分資產除外)。弘陽集團及受限制附屬公司獲准使用資產
出售所得款項淨額從個人持有資產中認購資產及股本,該等資產均與其核心業務
有關,或於收到該等所得款項淨額後360日內償還優先債務。
(f) 對出售及發行受限制附屬公司股本的限制。倘(其中包括)弘陽集團及受限制附屬
公司根據上述「對資產出售的限制」契約使用該等出售或發行所得現金淨額,則彼
等獲准出售或發行股本。
契約及票據的其他條款屬境外資本市場上的慣常高收益契約,契約所施加限制的嚴格
程度不超過對在聯交所上市的中國物業開發行業的其他可資比較票據發行人施加的限制。
鑒於(i)弘陽集團及受限制附屬公司可通過所構成的契約限制若干籃子及例外情形在其日常業
務過程中靈活地進行交易及擴張業務;(ii)我們於2018年2月1日將若干位於江蘇省蘇州市、
無錫市及常州市並持有我們主要資產的附屬公司指定為不受限制附屬公司;及(iii)弘陽集團
及其受限制附屬公司截至2018年4月30日的估計未動用獲准債務籃子至少為人民幣150億元,
董事認為且聯席保薦人同意,我們今後的業務增長及擴張以及籌集資金與宣派股息的能力
不會受到契約的不利影響。
遵守高收益契約
與規定借款人持續遵守指定條款的一般商業貸款協議中的維持契約相反,契約以發生
為基礎,即弘陽集團及受限制附屬公司僅須在主動計劃採取公司行動(比如產生額外債務、
支付股息或出售任何資產)時測試是否符合契約。在根據契約採取任何公司措施前,弘陽集
團及本集團財務部及法律部會審閱關鍵財務標準並諮詢彼等的外部核數師及法律顧問,確
保彼等遵守契約。
28. 商業物業投資與經營
與我們的業務策略相一致,我們持有並運營我們開發的大部分商業物業作長期投資用
途。該等商業物業包括弘陽廣場及我們住宅項目所附帶的零售空間。我們持有該等商業物
業用作資本增值及租金收入。此外,我們向特定租戶收取場地使用費及廣告位使用費。截
至2015年、2016年及2017年12月31日止年度,商業物業投資與經營所產生的收入分別為人
民幣226.7百萬元、人民幣193.1百萬元及人民幣166.4百萬元,佔我們於相關期間的總收入的
4.2%、2.2%及2.7%。
29. 下表載列我們的商業物業於所示期間所產生按項目劃分的收入明細。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
收入
佔投資物業
總收入的
百分比 收入
佔投資物業
總收入的
百分比 收入
佔投資物業
總收入的
百分比
(人民幣千元) (%) (人民幣千元) (%) (人民幣千元) (%)
南京弘陽廣場. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224,671 99.1 191,198 99.0 164,445 98.8
 租金及物業管理費 . . . . . . . . . . . . 185,224 81.7 163,825 84.9 163,695 98.4
 來自主題公園的收入 . . . . . . . . . . 39,447 17.4 27,373 14.1 750 0.4
其他零售空間(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . 2,056 0.9 1,872 1.0 1,975 1.2
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226,727 100.0 193,070 100.0 166,420 100.0
30. 下表載列弘陽廣場及其他零售空間截至2017年12月31日的若干運營數據:
建築面積
(實際或估計) 出租率
開業時間
(實際或估計)
(平方米) (%) (月)
南京弘陽廣場 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435,165 98.2% 2011年5月
常州弘陽廣場 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80,844 60.8%(1) 2018年9月
其他空間(2)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18,475 100.0% 2007年6月
31. 下表載列有關南京弘陽廣場截至2018年3月31日的租約概況詳情:
截至12月31日止年度 屆滿租約 屆滿租約的建築面積
(數目) (平方米) (%)
2018年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 34,200 12.5
2019年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 13,920 5.1
2020年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 4,343 1.6
2021年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 6,375 2.3
2022年及之後. . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 214,441 78.5
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 273,279 100.0
32. 常州弘陽廣場
我們的常州弘陽廣場目前處於在建中,預期於2018年9月投入運營。常州弘陽廣場毗鄰
弘陽上城四期,是當地居民的社區中心,可滿足居民的各方面需求。常州弘陽廣場總建築
面積約為80,844平方米,設有一個花園式購物中心、一條旋轉餐廳街、一座生態主題兒童公
園、一座開放式公園及農場、一個屋頂運動場及常州市其中一個最大立體停車場。在其於
2019年全部竣工後,常州弘陽廣場亦會建立一棟有酒店及辦公空間的樓宇。
常州弘陽廣場位於常州市天寧區,有約640,000名常住人口,為常州的商業、文化及娛
樂中心。常州弘陽廣場將臨近兩個地鐵出口(於地鐵建成後)及幾個公交站。常州弘陽廣場
靠近有約4,000家住戶的弘陽上城四期及其他幾個社區,我們估計其每年將吸引500,000人流
量。
我們設計弘陽廣場時,採用「弘陽生活+(家)」的理念。我們旨在建造一個社區中心,作
為家的延伸服務所有年齡段的居民。我們致力於創造家庭友好型環境,給我們的客戶帶來
餐飲、購物、運動及娛樂的豐富經驗。
為推廣常州弘陽廣場,我們組織大型公共關係活動(如招商活動、投資洽談會及媒體路
演),以與潛在租戶建立關係。我們亦通過媒體及商業渠道宣傳項目資料,以增強目標租戶
對常州弘陽廣場的認知。在其投入運營後,我們會通過相關附屬公司的運營管理部來管理
常州弘陽廣場。
33. 其他城市的弘陽廣場
我們計劃推廣「弘陽廣場」品牌,使其更具影響力。弘陽廣場的聲譽及其成熟的業務模
式、運營管理及客戶關係使我們在其他城市再創弘陽廣場的成功。我們計劃採納輕資產業
務模式,向當地商業物業所有者輸出弘陽廣場品牌及運營理念,我們認為這會在最大程度
上降低我們的市場風險。
於2018年2月,我們與獨立第三方義福房地產(合肥)發展有限責任公司訂立協議,租用
位於安徽省合肥市長江西路的購物中心,總建築面積為150,827.3平方米。我們計劃根據弘
陽廣場的標準翻新及運營該購物中心。合肥弘陽廣場預計將於2018年12月開始投入商業運
營。
於2018年6月,我們與獨立第三方衡陽市金六源房地產開發有限公司訂立協議,租用位
於湖南省衡陽蒸湘區的一個總建築面積約為150,000平方米的在建購物中心。我們計劃按照
弘陽廣場的標準翻新及運營該購物中心。衡陽弘陽廣場預計將於2019年7月交付,並於2020
年5月開始投入商業運營。
34. 下表載列南京弘陽酒店於業績記錄期所產生按類別劃分的收入明細。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
(人民幣百萬元)
酒店住宿. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.7 15.9 17.8
餐飲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1 3.8 3.8
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.5 0.5 1.2
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.3 20.2 22.8
下表載列南京弘陽酒店截至所示日期╱於所示期間內的若干運營表現數據:
截至12月31日止年度╱
截至12月31日
2015年 2016年 2017年
平均房租(人民幣元) . . . . . . . . . . . 278.5 297.4 301.3
出租率(%) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72.5 73.1 75.8
平均每間客房收入(人民幣元). . . 187.3 202.6 228.1
南京弘陽酒店乃由我們全資擁有和管理。
35. 下表載列無錫弘陽洛克菲花園酒店於業績記錄
期所產生按類別劃分的收入明細。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
(人民幣百萬元)
酒店住宿. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5 9.2 6.6
餐飲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.9 3.7 5.3
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.2 0.3 0.3
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6 13.2 12.2
下表載列無錫弘陽洛克菲花園酒店截至所示日期╱於所示期間內的若干運營表現數據:
截至12月31日止年度╱
截至12月31日
2015年 2016年 2017年
平均房租(人民幣元) . . . . . . . . . . . 960 954 1,007
出租率(%) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22.8% 23.2% 30.0%
平均每間客房收入(人民幣元). . . 137 274 199
36. 下表載列我們截至2017年12月31日按職能劃分的員工明細:
工作性質 員工數目
佔員工總數
百分比(%)
高級管理層. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 0.6%
行政與人力資源 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350 27.0%
銷售及營銷. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 20.0%
工程及成本控制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 19.0%
審計及金融. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 11.2%
營運 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 10.3%
項目研發. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 7.7%
設計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 4.2%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,298 100.0%
下表載列我們截至2017年12月31日按地域劃分的員工明細:
地域 員工數目
佔員工總數
百分比(%)
南京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 751 57.9%
蘇州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 12.4%
無錫 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 11.7%
常州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 6.4%
合肥 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 5.9%
南通 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 4.5%
常熟 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 1.2%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,298 100.0%
9 : GS(14)@2018-07-08 21:55:06

37. 蔣達強:1109、207、884
38. 李國棟:3313、1164、8292、8409、8073、1538、8238
39. 梁又穩:3883、8155、173、337、254、270、198、87001
40. 歐陽寶豐:108、2183、16、1238、106、656、931、413、388、1749
41. 劉中:2202
42. 賈傑:960
43. 嚴洛鈞: 滬江教育
10 : GS(14)@2018-07-08 21:57:38

44. 安永
45. 2017年盈利增20%,至12億,重債
11 : GS(14)@2018-08-20 00:49:39

收購事項
董事會欣然宣佈,於2018年8月16日(交易時段後),本公司的間接全資附屬公司蘇州
弘陽置業與江蘇興隆訂立股權轉讓協議,據此,蘇州弘陽置業已同意收購而江蘇興隆
已同意出售目標公司的全部股權,代價為人民幣867,743,900元。
12 : GS(14)@2018-09-25 21:07:42

買地
13 : GS(14)@2018-11-27 17:05:35

本公告由本公司根據上市規則第13.09條及證券及期貨條例第XIVA部內幕資料規
定作出。本公司欣然宣佈其有意進行優先票據國際發售。
優先票據建議發行須視乎(其中包括)市況及投資者興趣,方告完成。優先票據定
價將由中國國際金融香港證券有限公司、國泰君安證券(香港)有限公司、農銀國
際融資有限公司及建銀國際金融有限公司(作為聯席全球協調人、聯席牽頭經辦人
及聯席賬簿管理人)以及交銀國際證券有限公司、招銀國際融資有限公司、招商證
券(香港)有限公司、海通國際證券有限公司及山證國際證券有限公司(作為聯席
牽頭經辦人及聯席賬簿管理人)透過累計投標方式釐定。在落實優先票據條款後,預期本公司、附屬公司擔保人、中國國際金融香港證券有限公司、國泰君安證券
(香港)有限公司、農銀國際融資有限公司、建銀國際金融有限公司、交銀國際證
券有限公司、招銀國際融資有限公司、招商證券(香港)有限公司、海通國際證券
有限公司及山證國際證券有限公司將就優先票據訂立購買協議。
本公司計劃動用優先票據的所得款項淨額為現有債務進行再融資及一般公司用
途。
本公司將就批准優先票據以向專業投資者發債方式上市及買賣向聯交所作出申
請。優先票據在聯交所上市不應被視為優先票據或本公司的價值指標。
考慮到截至本公告日期概無訂立有關優先票據的具約束力協議,本公司可能未必
會落實發行優先票據。因此,本公司投資者及股東買賣本公司證券時務請審慎行
事。
倘就優先票據簽署購買協議或情況需要,本公司將作出有關優先票據作出進一步
公告。
14 : GS(14)@2018-11-29 15:58:47

董事會欣然宣佈,於2018年11月27日(交易時段後),本公司及附屬公司擔保人
與中國國際金融、國泰君安國際、農銀國際、建銀國際金融、海通國際、交銀國
際、招銀國際、招商證券(香港)及山證國際證券訂立購買協議,內容有關票據發
行。
經扣除包銷折扣及有關票據發行的其他應付估計開支,估計票據發行所得款項淨
額將為177.3百萬美元。本公司擬動用優先票據所得款項淨額,為現有債務再融
資,並用於一般企業用途。然而,本公司或根據市場狀況、政府政策變更或其他
因素調整其計劃。因此,本公司可能將所得款項重新分配於不同用途。
15 : GS(14)@2018-12-18 19:36:35

茲提述本公司日期為2018年12月17日的公告。董事會欣然宣佈,於2018年12月
17日(交易時段後),本公司及附屬公司擔保人與中金公司、國泰君安國際及海通
國際訂立購買協議,內容有關新票據發行。
經扣除有關新票據發行的包銷折扣及其他估計應付開支,新票據發行的估計所得
款項淨額約197.6百萬美元。本公司擬將新票據發行所得款項淨額用於為現有債
務再融資及一般企業用途。本公司可能就市場狀況變化調整其發展計劃並重新分
配所得款項淨額用途。
本公司將尋求新票據於聯交所上市。本公司已接獲聯交所確認新票據具備上市資
格。新票據獲聯交所接納不應被視為本公司、新票據或原票據的價值指標。
16 : GS(14)@2019-01-27 15:59:01

搞共享辦公室
17 : GS(14)@2019-02-26 16:45:48

本公告由本公司根據上市規則第13.09條及香港法例第571章證券及期貨條例第XIVA部
內幕消息條文(定義見上市規則)作出。
本公司欣然宣佈其有意進行優先票據國際發售。優先票據建議發行須視乎(其中包括)市
況及投資者興趣,方告完成。優先票據定價(包括本金總額、發售價及利率)將由建議發
行優先票據的聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人透過累計投標方式釐
定。在落實優先票據條款後,本公司、附屬公司擔保人、建議發行優先票據的聯席全球
協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人將訂立有關優先票據的購買協議。
本公司計劃動用優先票據的所得款項淨額為現有債務進行再融資及一般公司用途。

18 : GS(14)@2019-02-26 19:11:46

董事會欣然宣佈,於2019年2月25日(交易時段後),本公司及附屬公司擔保人與中金公
司、巴克萊、國泰君安國際、海通國際、瑞銀、德意志銀行、滙豐、招銀國際、新城晉
峰及東方證券(香港)訂立購買協議,內容有關票據發行。
經扣除包銷折扣及佣金以及有關票據發行的其他估計應付開支,估計票據發行所得款項
淨額將為290.6百萬美元。本公司擬將所得款項淨額用於為現有債務再融資及一般企業
用途。本公司可能根據市場狀況變化調整其發展計劃並重新分配所得款項。
本公司將尋求優先票據於聯交所上市。優先票據於聯交所上市不應被視為本公司或優先
票據的價值指標。
19 : GS(14)@2019-04-08 15:32:14

建議發行優先票據
本公告由本公司根據上市規則第13.09條及香港法例第571章證券及期貨條例第XIVA部
內幕消息條文(定義見上市規則)作出。
本公司欣然宣佈其有意進行優先票據國際發售。優先票據建議發行須視乎(其中包括)市
況及投資者興趣,方告完成。優先票據定價(包括本金總額、發售價及利率)將由建議發
行優先票據的聯席全球協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人透過累計投標方式釐
定。在落實優先票據條款後,本公司、附屬公司擔保人、建議發行優先票據的聯席全球
協調人、聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人將訂立有關優先票據的購買協議。
本公司計劃動用優先票據的所得款項淨額為現有債務進行再融資及一般公司用途。
弘陽 地產 集團 1996 專區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350177

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