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REIT研究-富豪產託(1881)


http://amalyst.blogspot.com/2009/04/2778.html


愈多報紙報的,就愈沒投資價值。

記得這一句,加上有心機研究,實賺大錢。

另外冠君的負債率是眾多ReIT之冠,如果物業價值再跌,可能未收到股息就要科水啦。

領匯和雪明兄見解一樣,都是息太低啦。

我 現時留意緊1881或是808,但是808負債太高,更較2778高我應該不會理會它。


1881和2778是同一家人出的,是酒店REIT,有部分酒店更是在1980年代屬於2778的母公司的,它保證了2009和2010的收入,今年的保證收入是7.5億,加上其他收入應超過8億,扣 除其他支出之後可分派收入是5.6億,今年新政策是最低派9成,即5.04億,以31億股計,應該都有16仙多,以1.05元計都有15厘,加上負債比率 不高,有可博之道。加上現時買的連權的,即有8仙幾收,實際成本0.96,即息率超16厘。下年保證收入是7.8億,故分派支出應更高。加上負債比率只31%,看來較健康。


不好的是,以發行基金單位支付管理支出,導致攤薄效應約每年2%,即每年逐漸減少約0.32%的息率,另外2011年後會有重訂基本收入的機會,或會導致 可分派收入下降。

我或會試試購入1881,以賺取這兩年的15-16厘息率。估計質數較405差,但較808、2778等好,估計息率應可到12厘,這就已經是3成的升幅了。

REIT 研究 富豪 產託 1881
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富豪產業信託(1881)無聊解讀


這隻股票又是在星期五賣出,但是又在星期六寄來年報,其 它沒甚麼好談,只談兩點:


1. 董事


其它羅先生及其好員工我就不談了,只談其中幾位董事的履歷。


(1) 高先生

67歲,退休後,彼繼續以私人身份從事諮詢/顧問工作,並熱心從事教育事務及擔任International Quality Education Limited之主席。彼亦繼續積極參與各類公益服務,例如為聯合國兒童基金會香港委員會及香港董事學會之創會會員。於一九九七年,彼獲委任為香港太平紳 士。彼目前為兩間香港上市公司e-Kong Group Limited及泰山石化集團有限公司董事會之獨立非執行董事,彼亦為泰山石化集團有限公司之審核委員會主席。彼亦為美國證券交易所上 市之公司Elixir Gaming Technologies Inc.之獨立非執行董事。


(2)林先生

65歲,獨立非執行董事。林先生於二零零六年獲委任為產業信託管理人之獨立非執行董事。彼為香港聯交所上市公司金源米業國 際有限公司之主席兼董事總經理。彼持有美國柏克萊加州大學之工商管理碩士學位。彼於財務管理及投資計劃方面擁有豐富經驗。


(3)石先生,


64歲,獨立非執行董事,石先生於二零零六年獲委任為產業信託管理人之獨立非執行董事。彼持
有悉尼大學文學士學位。彼現為香港特別行政區立法會議員,以及投訴警方獨立監察委員會副主席。彼亦為香港科技大學及香港大學校董會成員,以及香港按揭證券 有限公司之董事。


彼為莊士機構國際有限公 司、碧桂園控股有限公司、德祥企業集團有限公司、利福國際集團有限公司、勤達集團國際有限公司、香港鐵路有限公司、新創建集團有限公司、百利保(而富豪為 其上市聯營公司)、泰山石化集團有限公司及澳門博彩控股有限公司之獨立非執行董事兼審核委員會成員,及為莊士中國投資有限公司之主席兼獨立非執行董事,上 述公司全部為香港聯交所上市公司。彼現時亦擔任香港聯交所上市公司合興集團控股有限公司及新昌營造集團有限公司之獨立非執行董事。彼為鷹君資產管理(冠 君)有限公司之獨立非執行董事兼審核委員會成員,該公司為冠君產業信託之管理人,而冠君產業信託之基金單位於香港聯交所上市。


從上述幾位董事履歷可見:


(1) 高先生和石先生是好朋友(同一家泰山石化(1192,前金犀寶)的董事),石先生和這家人都是好朋友(鷹君和富豪在約30年前是同系,後來鷹君創辦人之子 羅旭瑞買回富豪,然後慢慢逐步演變成這架構。


(2) 石先生和澳門人和香港資本界得熟,和林先生認識的人應該都是有關聯的,也懂得很多缺水公司的財技。(利福是劉氏昆仲和同叔、新創建也是同叔,莊士中國及勤 達印刷早期玩很多財技,較獨善其身,勤達印刷購入的墓園和另一隻較澳門資本有關的中民安園(8085,前新醫藥)有關,澳博是賭王,其股東之一信德 (242)有墓園業務,德祥是殼王系和同叔相熟。


林 先生前私人或透過金源米業持有的嘉進投資國際(310,新鴻基中國投資、金源創展、金源投資),股東之一包括羅旭瑞先生控制的 四海國際(120),後售予劉高演先生,劉高原先生屬於殼王旗下的公司保華集團(498,前稱保華德祥)及保華建業(577,前稱友暉雲石、 聯暉動力、天網)主席,詳細可看此文

林 先生旗下的金源米業(677(曾入股華匯系旗下民豐控股(279,前東方紅、恆盛東方、內蒙發展)、屬下持有中南證券及另一家證券公司的 Hennabun,其剛剛售出的越南控股(139,前預發國際、139控股)主席黃先生曾合作購入中策的可換股債券,可參看此文


2. 派息


其2008年至2010年的租金收入是穩定上升,分別是7億、7.5億和7.8億,此前稍經調整,但金額不變。


但實際上租金收入僅 約7億,去年更因景氣較差只有5億,造成承租酒店的富豪(78)虧損2-4億不等,另外由於管理費是以基金單位支付,故每年維持約2%的攤薄,且因基金單位價格折 讓,其實每股基金單位價值攤薄問題仍會繼續下法。


如 未來回復沒有保證的情況,以假設4年穩定7億、1年不穩5億來說,每年約6.6億,扣除使費約2億,估計分派約4億多,預計平均派約13仙,約有 7.38%,其實頗為不錯,但因為其派息極受週期影響,導致可能有價值投機的情況出現。


總的來說,這基金攤薄大,但其行業具週期性,沒有保障後,派息較為不穩,故波動會較其他REIT大, 其發行基金單位支付管理費的及基金單位有折讓的情況,導致有攤薄效應,更會影響其價值。

富豪 產業 信託 1881 無聊 解讀
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富豪產業信託(1881)未來兩年分派的估算(1,已更新)

文仔其實做左一個,之前都寫左篇無聊解讀,不過我為了求真,下星期會做一次,今次做是為提醒自己。

其實先講分派之前,我地要瞭解下收入的構成,你揭開份報表,個全面收益表有好多項,現在我簡化左變成咁,下面開始慢慢咁解釋:


1. 租金收入
(1) 原有酒店收入
這部分酒店是母公司由富豪酒店(78)管理,他只是擔任一個包租公的角色,經營費用由他們負責。根據協議,這金額是每年釐定,會在前一年9月底之前一定要出,2012年是6.45億,2013年是7.34億,如超過此金額,富豪酒店及富豪產業信託每人一半。

(2) 富豪薈
這部分是在2009年向同系百利保(617)購入75%,由富豪酒店管理,但經營開支由房託支付。

(3) 其他收入
主要為利息及雜項收入如逾期租金及公共設施按金等。

2. 經營支出
(1) 原有物業經營支出
包括關於租賃的35%印花稅。

(2) 管理人費用
根據管理協議,按基本費用資產價值0.3%及租金收入的3%收取,前者按月收取,後者按年支付,之前是以全單位收取,但在2011年起,可能因為持股接近75%,故改以現金支付,並不再發行單位,造成潛在攤薄。

(3) 信託、專業及其他支出
如會計、核數的支出及上市費用等,加上按資產計算的約0.025%,最高為0.06%的信託費用。

(4) 傢具撥備
這金額極為隨意,過往租賃協議是由富豪酒店支付租金2%收入作為此項的儲備,但2012年可能因為酒店裝修,金額增多了。

(5) 融資成本
在2007年的貸款協議,為穩定融資成本,故對45億的貸款簽訂利率對沖協議,利率最高為7.15%,最低為3.80%。但在2012年的貸款協議中已取消規定,改為香港銀行同業拆息加210點子,同業拆息可按1、2、3、6月計算。另外富豪薈亦有一項金額3.4億的借貸,利率相若。

(6) 稅項支出
按利得稅額16.5%支付,但因為會計列帳的問題,重估富豪薈帶來的遞延稅項尚未需交稅列,故該部分稅項計入現金收益,均列作分派予各位股東。

3. 分派率
根據證監會的房地產基金投資信託守則,需要分派90%以上的可分派收益予信託單位持有人,所以亦有一定的隨意性。

以上就是富豪產業信託的分派結構,下星期將會作出假設並開始計算。


富豪 產業 信託 1881 未來 兩年 分派 估算 更新
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富豪產業信託(1881)未來兩年分派的估算(2,按cckong指出問題更新)

(註: 謝cckong 提醒更正,本人持有該基金,持倉水平佔組合約3%,敬請留意。)

上一個星期講左呢間公司的分派模式,今次講講我的假設,從而得出分派:

1. 假設
(1) 原有酒店收入
1. 租金水平
過去幾年,2008年下半年受金融海嘯影響,租金水平較低,影響上下半年的酒店收入比例外,大致都保持45:55%的上下半年比例,下圖可看出各年及預計的的租金表現:


* 2012年下半年數字是估計數字

2. 增長預測
以各年上半年的租金額基數推算,其5年、3年及1年的增長如下:


在2012年方面,筆者採用上半年增長假設,2013年採以上最低假設,即4.88%增長。

(2) 富豪薈租金收入
除了2010年獲保證租金收入外,2011年都是保持45%:55%的上下半年比例,下圖是各年及2012年預計的的租金表現:


2. 增長預測
以可比較的2011年及2011年上半年的租金額基數推算,其增長如下:


由於缺乏增長資料,2013年筆者不作假設。

(3) 其他收入
為保守計,此金額我們假設為零。

2.  各項經營支出
為方便計算,假設如下:




我們以較大的假設2去推算支出。

3. 利息支出
因借貸協議在2012年3月簽訂,在3月前以最低利率3.8%計算,2012年3月後以以銀行借貸最大總額48.4億乘以現時6個月HIBOR加210點子,即2.65107%計算,即2012年為142,213,841元,2013年每年128,311,788元。

4. 稅務開支
有效稅率近年不斷上升,今年上半年升到10.64%,以近年趨勢觀之,相信以10%作假設也頗為合理。


5. 分派比率
正如之前所講,最低分派一定有90%,就以此估計為推算。

6. 單位數目
假設未來兩年單位均以現金收取,單位不變,均為3,257,431,189份。

2. 分派結果

(1) 以各項假設,2012年分派水平如下:
1. 估計分派

2. 估計息率



(2) 以各項假設,2013年分派水平如下:
1. 估計分派


2. 估計息率


從上表可見到,如無重大不利事件,租金能保持去年水平的話,最少估計也應有5.4%左右的分派,但如果計及高估開支約0.9仙及分派率影響約0.3仙,息率大約可保持約6%水平。

(3) 壓力測試
如果利息上升以上百分比,分派會減少以下金額:


3. 未來發展
根據新聞,主席羅先生考慮把富豪(78)旗下位於香港的3間新落成酒店,包括2間上環及1間北角注入富豪產業信託,其中一間位於上環的會於下年年底開業。據富豪年報稱,該物業樓面面積79,800呎,共有248間客房,如以前幾個月在出售予建設銀行的堅尼地城的帝盛酒店的成交價8億及入邊209間房計算,每房的成交價約為383萬,即該酒店估值可達到為9.49億,因為國有銀行花錢如流水,所以這價錢肯定有高估,所以注入時價格可能會較低,以現時富豪產業信託的信貸能力約20億來看,應足以應付。如果有把握能賺取超過收購金額利息的支出,使分派增加,股價上升,我是會贊成收購的,否則我會反對。這就是良性的置富(778)及領匯(823)模式了。

4. 不利影響

1. 自遊行政策
2. 中國經濟放緩
3. 香港經濟衰退
4. 香港通縮
5. 酒店供應大幅增加
富豪 產業 信託 1881 未來 兩年 分派 估算 cckong 指出 問題 更新
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zkiz 3萬倉記(4): 富豪產業信託(1881)注入新酒店後對派息及股價之影響(更正)

朋這個星期,組合還是老組合,沒有變化,但組合內兩隻股票的表面都有所上升,但相對大市有所不及,但是,筆者認為,這是合理的,以這兩隻股的預期派息約2,188元計,我估計足夠支持這個網每年約1,000元的營運費用,尚沒有計入每年約1,500元的廣告收入,預料在收得廣告費用後,我會繼續投入這些股票,或許會購入一些每手股價便宜,但有潛力的仙股,使這個組合的規模,每年穩定增長約20%左右。現時組合如下圖:





講完組合之後,就回到我們今日的主題,富豪產業信託注資方案。前兩個禮拜,經濟日報旗下的智富周刊(imoney)100萬組合非常搞笑,聲稱公司無注資憧憬就賣出1萬股富豪產業信託,明明這產業信託是當中利率最高者,我覺得就算沒有注資他們真是完全沒原因要售出這些單位,為做交易而做交易,難怪組合的金額增加得這樣慢,誰知過了幾天即公佈注資方案,他們真是自打嘴巴。

富豪(78)及百利保(617)各持有的50%的2家位於上環及北角的酒店,計劃注入富豪產業信託,細則如下:

1. 這兩間酒店初步作價為每間16億元,收購價格上限為18億元,下限為13億元,即最高是36億,最低是26億,兩間酒店資料如下:


2. 在收購後,富豪產業信託會與系內公司簽訂租約,收購後3年租金按收購價每年5%、5.25%及5.5%支付。

3. 富豪產業信託會為每項收購先付收購期權費用1,000萬元及按金8億,即合共16.2億元,資金來源由富豪產業信託發行10億美元中期票據計劃所得的資金支付,該批中期票據利率及按金及期權及按金的費用計算利率均為4.25%。

撇除所有關於地點、價格的東西不談,只論財技,其實可以斷定是一種套息的模式,以借回來4.25%息的資金,母公司支付5%以上的派息,產業信託就賺這個0.75%以上的息差。至於對分派的影響,可參看下表的計算。

(1) 對每份分派的影響


假設全數把這些利益分派,以32億收購價計,可以見到分派在未來3年分別增加0.74仙、0.98仙及1.23仙。

(2) 對每股價值的影響


在收購後以5-6%分派計算,可為價格提升12.6仙至24.6仙不等。

(3) 對負債率的影響


其實就算以上限價注入,負債率只是39%,未達45%之上限。

還有,這兩項資產價格只是32億,但發行票據的金額卻是77.5億,中間還有45.5億的剩餘,那為何要特地要有這樣的設計? 我估計,這些剩餘是用來為未來收購其他資產鋪路,即可憧憬未來同系會繼續把酒店注入,據富豪年報稱,除了以上2項物業外,還有1個位於上環及1項成都市的物業還可注入的。用以上這項方式,一方面打通融資關節,一方面增大富豪產業信託的資產及分派,有利其未來的發展。這種才是良性、有利股東的增加分派模式。越秀房託如果當年不急進的話,其實也可以用這種方式去增加資產,順帶提升分派,不損股東權益,但是他實在沒錢也非常急進,搞出這樣的悲劇,強硬地損害房託價值,這種行為完全不可原諒。

至於酒店價格,部分網友可能有一定疑問,他以過往2年部分麗悅酒店(2266)所作的成交作出結論作價可能高估,但是根據美聯工商資料,近一兩年工商物業升幅達到50%,加上其設計與高度屬服務式住宅,較為高檔,均和之前的出售沒可比性,反而更像麗悅酒店的九如坊的設計模式,加上出售期間正處歐債恐慌時期,所以價格稍為低估是必然的。加上,他們肯擔保未來3年的租金金額,所以價格較高也是合理的,但是我仍認為,就算計及這些因素,物業仍有約10-20%的高估空間的,所以希望收購作價可以保守一些。但是,其實愈高的收購價,在不增發單位的情況下,其實愈對股東的分派有利的。

更有利未來富豪把其他資產注入,所以我都覺得雖然收購是一定有利,但對作價上是較為矛盾,不過在3年後情況有誰能知,所以我還是認為價格較為保守更好。

zkiz 萬倉 倉記 富豪 產業 信託 1881 註入 入新 酒店 後對 派息 股價 影響 更正
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富豪產業信託(1881)收購和朗廷酒店(1270)派息之比較(完成)

富豪產業信託(1881)剛於2013年7月18日通過上環酒店的收購及北角酒店期權之收購。由於朗廷酒店(1270)和富豪產業信託兩者業務非常相近,又屬同一家族,具強大的可比性,所以這一篇文章為題,作一個簡單的比較。

其實在上年9月24日今年1月20日,筆者曾經提及富豪產業信託的分派,結果富豪上市時酒店部分收入較筆者預計更樂觀,達9.222億,但富豪薈僅增約5%,至4,633萬,雖然因翻新導致傢俱儲備達超於預期的7,788.9萬,但是因為分派率提高至98.1%,故分派達7.7仙,全年分派達14仙,超於筆者的預期。

在2012年6月28日,公司落實上環酒店及北角酒店的收購安排,決定以15.8億收購上環的酒店,該酒店預期在2013年底前落成,並以暫定16.5億收購北角酒店,預期在2014年中落成。因為金融管理局對於銀行就工商物業融資設下抵押值40%的限制,所以富豪產業信託資金來源主要來自發行中期票據的融資支付,目前公司已發行兩批票據,一批在3月22日發行,金額為7.75億元,利率是4.125%,一批在5月22日發行,金額1.5億美元,利率是4.1%,如未來中期票據仍不足以支付,富豪酒店會提供融資,利率4.375%。

關於收購的開支,由富豪酒店持有管理人按照最初產業信託的上市規定,收取收購作價1%的收購費用,合共大約3,230萬,另外應付受託人的額外費用及其他費用,大約587.6萬元。

至於租賃酒店的安排,在收購後的首3年,富豪酒店的附屬作為承租人,各年保證租金為作價的5%、5.25%及5.5%,其後則按舊例,需要按測量師的作價而定。

最新的消息顯示,公司成功重組48億銀團貸款,利率降至香港銀行同業拆息(HIBOR)加162點子,預期新銀團貸款於9月19日動用,故此筆者會更新之前的假設,各項假設如下:

1. 收入
(1) 原有酒店收入及富豪薈酒店收入
1. 原有酒店
按之前朗廷酒店假設,以2012年的9.222億及保底租金會由7.34億為基礎,2013年為5.215%,2014年後為7.235%
,2015年是2.705%,以後是2.5%。

2. 富豪薈酒店
富豪薈酒店以2012年的4,633萬為基礎,以每年5%作增長。

(2) 新收購酒店貢獻
預期上環酒店在2013年12月31日收購完成,在2014年開始帶來貢獻,北角酒店在2014年6月30日收購完成,在2014下半年年開始帶來貢獻,2015年帶來全年貢獻。在3年租期完結後,按重整增長後收購價4.6%作為租金。

2. 支出
(1) 管理費用
以過往租金收入約11%計算管理費用。

(2) 傢俱撥備
因投入高峰已過,估計2013年約5,000萬,並按每年增長假設增加。

(3) 富豪薈、租用經營物業及信託費用支出
按朗廷酒店假設,以10%增加。

(4) 收購費用
上環酒店及北角酒店開支計算於2014年。

(5) 利息開支
2013年9月19日前銀行貸款約47.80859億,以6個月LIBOR加210點子,即2.64357%計算,之後以6個月LIBOR加162點子,即2.16357%計算。票據因為在收購前利息由富豪支付,所以不列作利息支出,直至2014年才正式計算。至於2014年中,則假設北角酒店16.5億的收購資金,成功以4.125%借取,不用動用富豪的賣方融資計算。

(6) 稅務開支
之前假設亦利用10%,本假設也繼續利用10%。

3. 單位假設:
假設未來兩年單位均以現金收取,單位不變,均為3,257,431,189份。

在列出所有假設後,我們可以計算出分派如下:


至於每單位分派方面,我們作出以下仙設:
1.  不以股折分派,作90%派息
2.  不以股折分派,作100%派息
3.  以2.31元折股折分派,作90%派息
4. 公司以2.31元折股折分派,作100%派息

可分派金額如下:


單位數目如下:


派息如下,如以90%預期,派息率較2012年略差,有13.9仙,但以100%派發,則較2012年增加10%,有15.4仙。


息率如下:


4. 敏感度變化
假如原有酒店及富豪薈酒店租金有所變動,分派變化如下:


息率變化如下:


如利息息率變化,分派及息率變化如下


5. 富豪產業信託(1881)的朗廷酒店(1270)比較
筆者的富豪的假設和朗廷假設如下
1.  不以股折分派,作90%派息,此為前博文的朗廷假設1
2.  不以股折分派,作100%派息,此為前博文的朗廷假設3
3.  以2.31元折股折分派,作90%派息,此為前博文的朗廷假設7
4. 公司以2.31元折股折分派,作100%派息,此為前博文的朗廷假設9
現實假設,即假設富豪不以股折分派,作98.1%派息,朗廷按前文假設11派息

分派息率如下圖:


可以看到,在各假設中朗廷實肉息率較富豪差約4.9%,至17%,但靠著財技,朗廷的派息率首2年竟較富豪多約12%以上,但第3年只剩下4%,第4及第5年分派富豪反高8%以上,所以朗廷只是靠財技製造,富豪卻是硬橋硬馬,但是講到未來資產注入,朗廷較富豪似乎更多,所以其實個人認為真是各有所好。簡單來說,富豪這增長已確定,但實際卻未顯露,所以股價升也是接近肯定的事,朗廷未來派息有下降危機,但要看公司是否注資。總體來說,所以要確定買富豪,要增長朗廷可能較好。
富豪 產業 信託 1881 收購 和朗 朗廷 酒店 1270 派息 比較 完成
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湯同仁手記系列: 酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店(071)及富豪產業信託(1881)詳細比較(一)

筆者按:自2014年1月至10月,筆者利用湯同仁的筆名,撰寫為交易廣場的文章,雖然最終需要結束,但是也是一段不錯的回憶,筆者會在未來的10個月,每星期張貼一篇湯同仁的文章,和大家分享一下,首先是分享一下,富豪產業信託(1881)及美麗華酒店(70)。

湯同仁前幾日接連去左2個婚禮,1個是我的同事,1個是我的中學同學,雖然我心中替他們高興,並祝他們新婚快樂。我的同事在美麗華(071)旗下的The Mira擺喜酒,他又派帖,去到現場它大排筵席,還是晚宴,是花了不少錢,氣氛豪華,服務也很殷勤。而我的中學同學現在精打細算,在富豪產業信託(1881)旗下的富豪東方酒店設置cocktail午餐酒會,順便跟幾位舊同學聚會,感覺好像回到以前做同學的時代,感覺溫暖。
 
仁者覺得以兩個模式皆有好處,前者傳統而高貴,後者新潮和輕鬆,在投資上,兩隻相關股份也有同樣的風格,前者位處於傳統的商業區,地價高昂,後者的酒店分佈均位處二線區域,但收費尚屬相宜,也各有不同的特色,仁者未來幾篇將會從兩間酒店的歷史、各項業務分佈、財務情況、股息、潛在價值及未來發展幾方面作出討論,最後會給出評價。
 
(1) 資產的歷史
 
1. 美麗華酒店(071)
 
美麗華酒店的起源,其實是在1957年由得知西班牙教會準備出售位於尖沙咀的酒店的楊志雲及大昌行(1828)前控股公司、後被中信泰富(267,前泰富發展)的收購恆昌企業及恆生銀行(011)的創辦人及何善衡及何添購入,並由楊志雲及負責營運,在其領導下,美麗華酒店大肆擴充,業務蒸蒸日上,並具一定知名度。
 
因業務持續發展,為籌集發展所需資金,公司1970年以10元發行535萬股上市,集資5,350萬,其後在1970年中期收購原酒店位置對面之樂宮戲院改建成酒店,1978年完成,成為香港及東南亞區最大型酒店。
 
1980年,置地、佳寧等財團收購美麗華酒店舊翼打算重建為置地廣場式的高級商業大廈,因為1981年股市及樓市崩潰,最終佳寧倒閉,置地已陷入財困,故交易取消,除收購之9.24億訂金外,亦獲得3.75億賠償,合計13億元,多次分派股息,是美麗華酒店的黃金年代。 1985年楊志雲逝世,由其子楊秉正接任其職。
 
在楊秉正接任期間,為進一步發展業務,開始重建舊翼部分為商場及寫字樓物業美麗華大廈,並開始擴張副業如中式酒樓翠亨村及經營旅遊的美麗華旅運等。由於重建資金需求大,加上之前因資金充裕,分派巨額股息,但在物業開始重建期間,業績持續下降,但派息仍需持續高企,導致營運上需保持保守態度,加上楊氏家族部分成員對香港前景不明朗,故決定出售股權。
 
1993年,楊氏家族意欲把美麗華酒店股權出售,並觸發李嘉誠為首的長江實業(001) 及中信泰富(267) ,以及李兆基的恆基地產(012) 的收購戰,最終恆基地產成功收購美麗華酒店34.78%股權,並維持楊氏家族的管理權,1995年楊秉正逝世,開始逐步接掌管理權,2001年何添退任董事長,由李兆基接任,2004年其子李家誠接任董事,並在2006年兼任總經理,開始進入新發展時代。
 
在2005年,公司在恆基地產旗下物業開設高級餐飲業務國金軒,2011後再以國錦軒拓展至中國內地,其後陸續拓展多項多間別具特色的餐廳,例如四川食府雲陽閣、日式餐廳秀拉麵、及勝博殿日式炸豬扒,法國餐廳The French Window以及意國餐廳Assaggio Trattoria Italiana等。此外,美麗華在2010年又開拓時裝零售業務,取得DKNY於中國及香港的中國的特許分銷權。
 
至於酒店業務方面,旗艦酒店美麗華酒店在2008年進行重修,並更名The Mira Hong Kong,The Mira Hong Kong下的商場部分Mira Mall在去年完成翻新,並引入多家名店如Coach(6388) 、Collect Point及 Tumi及Tommy Hilfiger等。至於恆基地產旗下在灣仔的金國大廈重建的服務式酒店部分,亦交由其經營,稱為The Mira Moon,於2013年7月開業。至於公司業務可以看到是愈來愈複雜,可以說是李家誠的一件藝術品,一件具有藝術文化的藝術品。
 
下一篇將會談富豪產業信託的歷史。
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湯同仁手記系列: 酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店(071)及富豪產業信託(1881)詳細比較(二)

上一篇講完了美麗華酒店的歷史:今次講番富豪產業信託的歷史,我自己雖然不是甚麼持牌人,但我現時持有佔組合價值約2%的房產信託。
 
富豪產業信託其實前身主要資產是來自富豪酒店(78) ,富豪酒在1980年上市,由鷹君(41)分拆出來,其上市的資產主要為當時位於九龍城舊富豪機場酒店和位於尖東的富豪九龍酒店的地盤,並籌集資金供以上兩項資產發展之用。
 
上市後,富豪酒店成為鷹君已故前主席羅鷹石次子羅旭瑞的財技平台,籌得的資金除購入九龍巴士(62,現載通控股) 及中華汽車(26)的股權,亦購得沙田麗豪酒店的地盤。以上這3項資產,富豪又把之注入當時剛收購的百利保(617,前永昌盛)。
 
其後因為股市受香港前景問題、銀根縮減的原因大幅下滑,加上之前狙擊中華汽車,以高得購得但沒法售出的股權大跌,加上出售九巴的損失,元氣大傷,並陷入財困,最後富豪酒店被迫重組,並要把尖東富豪酒店出售予羅氏家族私人了事,但富豪酒店附有回購權可回購這間酒店。
 
在1984年,已故前和記黃埔(13) 行政總裁韋理的亞洲證券在債權銀行同意下購入鷹君控制的富豪酒店的股權,羅旭瑞被委任為董事總經理,負責公司的業務,不久就購回當時剛開業的尖東的富豪酒店,其後透過一連串的財技,把富豪控百利保,變成百利保控富豪,韋理亦出售了所有富豪酒店的股權予羅旭瑞後來購入的財困公司世紀城市(355) ,至於羅旭瑞至此則全部取回富豪酒店的控制權,同時間沙田麗豪酒店就開業了,百利保亦把它售回予富豪酒店。
 
不久,世紀城市旗下的銅鑼灣豪華中心及戲院部分重建,重建後後來酒店部分成為現在的富豪香港酒店。後來啟德機場需要搬遷前後,富豪酒店成功投得赤臘角機場附近的酒店經營權,並開設新的富豪機場酒店,成為現時的旗艦酒店。
 
至於原來在九龍城的機場酒店,不久易名為富豪啟德酒店,但很快又改名為富豪東方酒店。但在1997年前,因羅旭瑞旗下公司涉足地產過深,包括以高價取得現時已建成富豪海灣的赤柱地皮,財務陷入困難,一度曾經希望把富豪東方酒店出售予玩具大王蔡志明,但其後富豪海灣出售情況意外地好,成功套現大量金錢,財困漸解,並不用出售富豪東方酒店,最終蔡志明購入的富豪東方酒店之按金部分以富豪酒店股權解除,並委任其為富豪酒店副主席。
 
以上的富豪東方酒店、富豪九龍酒店、麗豪酒店、富豪香港酒店及富豪機場酒店,就是富豪產業信託的在2007年3月上市的基礎了,當時上市招股價是2.68元,發行約869,289,000股,集資約23億元,其後股價一路潛水,至金融海嘯的2008年10月時,股價降至只有66仙,跌幅達74%,不可謂不驚人。
 
在2009年後,富豪產業信託開始逐步購入母公司建築完成的酒店,例如在2009年的富豪薈酒店、2014年會將購入的富薈上環酒店及富薈天后酒店,形成了產業信託的套利模式,即是借取低利息的銀行貸款,並透過母公司保證前一年幾年的租金收入,確保了較高的租金收入,抵銷了開業初期營運收入較低的影響,並可以使派息穩定地提高。
 
下一篇將會談兩間公司的表面上簡單的解構。
資料部分來源是來自馮邦彥的香港企業併購經典
https://www.cp1897.com.hk/product_info.php?BookId=9789620431449

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湯同仁手記系列:酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店(071)及富豪產業信託(1881)詳細比較(三)

這一篇,我們來談談這兩家公司的業績分佈、負債及派息情況等。

(1)   業績分佈
1.      美麗華酒店(071)
公司業務可分為以下5項:
1.      物業投資: 主要是美麗華商場及寫字樓及The Mira Mall的經營。
2.      酒店經營: 主要是經營The Mira Hong Kong及未來營運的The Mira Moon。
3.      餐飲業務: 主要為香港的中式粵菜國金軒及國錦軒,以及其他日本、意大利及韓國料理餐廳。
4.      旅遊業務: 主要為美麗華旅運。
5.      零售業務: 主要為近年於中國內地和香港開展和DKNY的零售業務。
從以下列表可見,物業投資業務租金,以及酒店經營才是公司利潤來源,其他業務只是苦苦經營,可以說這公司不是酒店公司,是收租企業。

註1: 2009年公司年結由3月變為12月,故當財政年度只有9個月。
 
2.  富豪產業信託(1881)
信託經營酒店租金收入其實可分為2大部分:
1.      上市初期酒店: 主要是富豪東方酒店、富豪九龍酒店、麗豪酒店、富豪香港酒店及富豪機場酒店,酒店由富豪酒店(078) 租用並管理,租金計算方面由估值師計算一個最低租金,產業信託每年就取得這個金額的租金,超過最低金額則富豪產業信託可取得其中一半,租金保底大約在每年第3季左右就會公佈。
2.      富豪薈酒店: 這酒店在2009年收購時最初租金收入由賣方百利保保底,每股200萬,為期1年,但保底期完結後,則是由其實際經營租金收入決定。
整體而言,除了2010年後上市初期酒店租金保障完結後租金大幅下降導致分派收入下降,其餘年份均保持上升。


(2) 估值
以年底的資產數字和月份的市值來看,這兩隻股的估值如下:
 1.      美麗華酒店(071)

註1: 2009年公司年結由3月變為12月,故當財政年度只有9個月。
註2: 現時每股淨值為2013年6月數字。
以近5個財政年度的數字來看,公司除了在2009年3月之股市低潮外,PB均維持在約0.5倍水平,5年平均為0.505倍,現價為約0.485倍,略為便宜5%。但如果了解到The Mira Hong Kong其實以折舊法入帳,因年代久遠,價值在帳面淨值只是約5,000萬,但實際上以該物業有45萬平方呎,以及根據前兩年The One的40萬呎商場價格意向已約150億元計算(http://news.h1.hk/dailynews/headline_news_detail_columnist.asp?id=198995&section_name=wtt&kw=0),另計及這兩年The Mira Mall的開幕,該物業租金水平每年提高10%至15%下,其價值可能大約200億,折合每股34.6元下,實際上PB可能只是帳面的50%以下。
 
 2.      富豪產業信託(1881)

註1: 現時每股淨值為2013年6月數字。
這公司的PB很受市場變化影響,低潮時可以低至2008年0.33倍,高時可以達2010年的0.73倍,但平均和美麗華相若,只有0.509倍,現價0.428倍,大約折讓16%,尚算值得吸納。
 
(3)   分派
1.      美麗華酒店(071)
近5年間,公司的派息,2009年3月財政年度受到金融海嘯影響,派息稍為減少至32仙,另2009年因為修改年結日,由3月改為12月,因期間減少,故派息下降至23仙,其後幾年派息持續增加,由2010年37仙,逐步增加至41仙,2013年上半年派息17仙,增加1仙。至於年底股息率除2009年年結變化因素外,則維持在4%水平。

 
註1: 2009年公司年結由3月變為12月,故當財政年度只有9個月。
 
2.      富豪產業信託(1881)
因為公司的保底租金在2007年逐步增加,維持3年,至2010年年底完結,加上收購富豪薈,加上受到房地產信託最少需分派90%可分派利潤,故在2010年前派息持續增加,且無受金融海嘯影響,由16.961仙,增加至19仙。但其後保底租金於2010年完結,新保底租金大幅下降,故派息驟降,由19仙降至12仙,但其後酒店景氣好轉,保底租金提高,2011年、2012年派息增加至14仙,2013年上半年派息為6.7仙,較2012年同期略增0.4仙。至於年底股息率因股價上升及分派減少等因素逐年下降,由2008年達17.5%,降至去年6.3%。

 
從以上兩隻可以見到,前者因為投資眾多,派息較低,估值亦較表面較高但有隱藏資產,後者因僅有出租酒店業務,業務保守,派息較高,估值看來較低,但實際可能相若,買哪隻就由大家選擇了。下一篇談談其未來之發展及隱憂,以及總結。

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1881 戶外High Tea by C2

來源: http://www.hunghuk.com/2014/11/21/1881-%E6%88%B6%E5%A4%96high-tea/

1881 戶外High Tea

Versace_High_Tea_08

 

早前跟LORRY 姐到1881 戶外HIGH TEA, 感受大自然戶外園林風味,感覺良好。

誰說High Tea是貴婦玩意?一杯茶,細嘗鹹、甜美點,滔滔不絕聊個下午,快樂日子就是這樣度過!

源自英國中產的High Tea,筆者非常喜歡,因本人吃的份量不多,及可品嘗多種美食,價錢適中,團購也有不少推介。享受一個優閒下午,實為賞心樂事。真是一項偉大的發明,三層餅架,氣氛優雅,是日還有禮品附送,別具心思。難怪女士無不棒場。

因為有市場,品種也推陳出新,滋味和風下午茶、傳統西式茶點、泰國菜小吃、甜點下午茶等,款式豐富,總會找到心頭好。配上優雅環境,跟好友暢聚一起,快樂無比!

訓練有素的專業公司秘書,曾在多家上市公司,無論是主板和創業板。超過10年上市公司經驗涉及與各行各業的人打交道。擁有雙碩士學位,專業為公司管治和工商管理,再加上各個領域專業文憑訓練,精通英語,中國和普通話。在英語教學和兒童發展有豐富經驗。願與您分享生活上的人和事。
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湯同仁手記系列: 酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店(0071)及富豪產業信託(1881)詳細比較(完)

《湯同仁手記》酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店(071)及富豪產業信託(1881)詳細比較(完)
14年1月24日


來到這系列的最後一篇,就是談談這兩間公司的前景和隱憂,筆者先談整體上的有利及隱憂,再談個別公司的。
 
(1)  前景
 
1.整體:
•    旅客仍然大幅增加,有利酒店業發展
自2003年開放中國內地人士自遊行起,香港旅行人數進入快速增長的道路,由2002年的1,656萬人,增至2013年5,430萬,增加了227%,至於過夜旅客的開支由524.88億元,增加至2012年的1,858.41億元,增幅254%,可以看到旅遊業對香港的經濟貢獻有大幅增加。根據最新由香港旅遊發展局發佈的《香港承受及接待旅客能力評估報告》,預計2017年訪港旅客逾7,000萬人次,2023年更突破1億人次,所以在長期而言,酒店的需求仍會繼續增長,有利兩股租金水平持續提高,盈利創新高。
 
2.美麗華酒店(071)
 a. 旺區寫字樓和零售店供不應求 ,租金持續上升
美麗華在尖沙咀擁有商場和寫字樓,前者在自遊行旅客仍在持續增長下,銷售應會繼續增長,加上最近翻新的Mira Mall,引入不少國際級品牌,導致租金水平大幅提升。至於在寫字樓方面,因為中區物業租金過高,導致部分企業會把業務移至尖沙咀,加上中資公司在香港設立總部數字持續增長,預期未來租金水平仍會繼續提升,空置率會保持低位,有利盈利繼續向上。
 
b. 其他小型業務有分拆上市潛力
這公司可以分拆的業務如下:
1.中式飲食業務:其中式食物品牌國金軒及翠亨村,已成為中式高檔酒樓的品牌,雖然短期內打奢風會影響表現,未來在中國富豪階級增加下,這項業務發展應有前景。
2. 旅運業務另外他持有的美麗華旅運,營業額及利潤都算穩定,最近專業旅運上市,亦有可比性,故如果要分拆上市也不難。
3. 至於其他業務如DKNY零售業務等,雖然持續虧損,但如果能成功盈利,亦屬於有潛質的業務。所以美麗華酒店潛在價值尚可體現。
 
3.富豪產業信託(1881)
a. 收購母公司資產會提升分派,未來仍陸續有來:
最近公司收購富薈上環酒店及富薈天后酒店,作價合計約32.3億,以發行發據融資及銀行貸款支付,前者利率約4%,後者利率只有2%,但收購的保證租金至少每年5%以上,故可賺取1-3%的息差但並無發行任何新股,所以公司的分派會繼續增加,根據富豪酒店網站資料,尚有幾間酒店,包括蘇豪酒店、土瓜灣酒店等尚未落成,但可以注入,所以未來在物業持續升值,其融資能力加強,未來仍可進行以上財技,增加分派。
 
b. 啟德郵輪碼頭及翻新酒店計劃會帶動酒店入住率上升:
富豪東方酒店臨近啟德新發展區,為附近的其中一家大型酒店,至於新郵輪碼頭亦在啟德發展區附近,如未來啟德發展區陸續開發,該酒店亦將會成為郵輪住客的熱點之一,加上近期翻新及舊區逐步重建關係,酒店租值會增加,從而帶動分派及估值上升,提高融資能力。
 
(2)  隱憂
1.整體:
•    「一簽多行暫緩」,降低旅客增長幅度: 在2013年,深圳曾經希望推出一簽多行制度,但是在香港社會負荷不了輿論壓力下受到了停止,故抑制了族客數目的持續增長,未來如果族客持續增長,香港會否再推出減少國內旅客的政策,將會對酒店的出租率受到一定影響。
 
•    酒店數量大幅增加,競爭加劇:根據2012年財政預算案資料,香港的酒店預計到2016年會增加近50間或約20%,至接近240間,房間數目則會增加9,000間或15%,即增至超過71,000間,未來新酒店的投入服務,會使供應大幅增加,或會影響現在酒店租金水平。
 
2.美麗華酒店(071)
•    中國零售及飲食業務拖累業務表現: 由於近來中國打壓奢侈風,導致餐飲業務國金軒相關業務表現亦受一定的打擊,至於開設的DKNY中國零售業務,雖已發展至一定規模,但業務虧損持續擴大,如果未來仍持續擴大業務規模,預料虧損仍會持續。
 
•    新開酒店暫時拖低業績:在2013年新開設的Mira Moon,因屬新開設,故入住率相信不高,但固定開支仍需保持投入以維持服務質素,所以在以上情況下,業務表現估計仍受一定拖累。
 
3.富豪產業信託(1881)
•    收購新酒店使融資能力降低,短期發展降速:由於收購富薈上環酒店及富薈天后酒店的關係,根據收購通函預期資產負債比率由22.9%,增加至33.5%,距離原設定45%的空間大幅縮少,以其資產值約239億元及最高負債比率45%計,可融資金額只剩下約26億元,故短期內可收購的資金減少,增加分派不多。
 
•    利息水平預期上升,利息支出增加,有礙分派,也降低資產估值: 因為近來聯儲局主席耶倫上台關係,其可能有意逐步縮減量化寬鬆的規模,這會導致利息上升預期機會率增加,對於富豪產業信託來說,其手上的銀團貸款均為以銀行拆息加上一個固定利率去作為計息標準,如果未來利息持續上升,則會導致利息支出增加,影響分派水平。另外利息增加亦會影響折現率,導致物業估值下降,使負債率上升,對業務推動有一定影響。
 
(3) 總結
正如這兩個喜宴一樣,前者看來超值也高一檔,也有很多隱藏業務尚待發掘,但好像觸不到摸不到,派息也略低,似乎增長有限,物非所值。後者估值較高,但是實而不華,派息不低,也很明顯也看見有成長空間。如果你是一個覺得股息不重要,潛在價值重要的人,選美麗華較好,但是如果希望穩定收息,每年也希望有一點點增長的,其實選富豪產業信託較好。如果是我,我持有富豪產業信託少量,並希望增持,但我沒有一股美麗華酒店,其實已經表明了我的態度是看好富豪產業信託了,加上近來百利保回購富豪酒店的股權,相信也是看好酒店的價值,所以我會選擇富豪產業信託作長期收益對象。
 

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國家移民管理局:1881名外籍人士獲在華永久居留

據國家移民管理局消息,自今年4月2日掛牌成立以來,國家移民管理局實施優化外國人申請永久居留審核流程,兩個月內共批準1881名符合條件的外籍人士在華永久居留,相當於2017年全年審批總量。

這些取得永久居留資格的人員,既有諾貝爾獎得主等基礎科學研究領域的科學家,也有應用研究領域的領軍人才、高等院校、科研院所的博士生導師等,還有國家“千人計劃”引進人員、重點產業領域優秀企業家、專業領域的高端管理人員等外籍人才,以及他們的配偶子女。

外國人永久居留制度是面向全球引才引智的重要制度安排,是我國實行更加積極、更加開放、更加有效的人才政策的重要組成部分。下一步,國家移民管理局將進一步深化外國人永久居留制度改革,拓寬申請渠道,細化申請條件,簡化申請手續,釋放更多的紅利,會同有關部門為獲得永久居留資格的外籍人士辦理金融、教育、醫療、交通、通信、社會保險等事務提供便利服務,創造有利條件讓更多人才參與到我國各項建設和事業發展中。

國家 移民 管理局 管理 1881 外籍 人士 獲在 在華 永久 居留
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富豪系-世紀城市(0355)、百利保(0617)、富豪(0078)、四海國際(0120)、富豪產業信託(1881)新聞專區(關係: 鷹君、瑞安、新福港、0535、0272、0983、0041、2778、0310、0677、1192、0524、8172)

1 : GS(14)@2011-05-18 21:35:29

二、羅旭瑞
2.1「第一代狙擊手」羅旭瑞的崛起
八十年代藉股市收購迅速建立自己的商業王國的還有羅旭瑞,羅旭瑞的崛起比劉鑾雄稍
早,被譽為「第一代狙擊手」。羅旭瑞,1944年生於香港,是香港潮籍華商羅鷹石的次
子,幼時曾在香港聖約翰書院接受教育,後進入香港大學攻讀建築系課程,畢業後曾任
職於Wong Tung & Chau Lam公司。1979年,羅旭瑞加入鷹君集團,協助父親展開連串業
務擴張和收購活動,1980年將鷹君集團的酒店業務以富豪酒店集團名義分拆上市,又透
過富豪酒店收購小型地產上市公司永昌盛,並易名為百利保投資。1981年,羅旭瑞聘請
公司醫生韋理加入百利保投資,與韋理攜手合作,透過百利保策動對顏氏家族的中華巴
士公司的收購戰,計劃染指中巴擁有的地皮。羅、韋二人在這場收購戰中著著領先,使
對方要在外援協助下,才得以保住控制權。自此,羅旭瑞在香港商界嶄露頭角,成為令
人矚目的「企業狙擊手」。他那句「一擊不中,全身而退」的名言,更在香港商界廣為
流傳。
八十年代初,香港前途問題觸發危機,地產市道崩潰,鷹君集團出現了極大困難。至
1983年9月上半年度,鷹君集團一系包括鷹君、富豪酒店利百利保投資3家上市公司的虧
損高達24億港元,是當時被稱為「債王」的置地公司的兩倍,所欠銀行債項據說是「超
過資產以倍數計」。面對危機,羅旭瑞和父親羅鷹石在公司的處理問題上發生激烈爭
執,羅旭瑞認為富豪和百利保是長期投資,堅持毋須作出有關撇帳準備。羅旭瑞與父親
在公司運作方面的分歧日益嚴重。
1984年3月,亞洲證券主席韋理(顯然是在羅旭瑞協助下)向鷹君發動敵意收購戰,以
9,041萬港元向鷹君購入所持富豪酒店33.4%股權,由於富豪酒店持有百利保投資,鷹君
實際上亦間接將百利保出售。是次交易遭到羅鷹石的極力反對,他對促成這宗交易的羅
旭瑞極表不滿,但在債權銀行壓力下鷹君被迫售出富豪。交易完成後,羅旭瑞離開鷹
君,但出任由韋理任主席的富豪酒店及百利保兩公司的董事總經理。此後,外間便傳出
羅鷹石和羅旭瑞父子「不咬弦」的消息。多年後,羅旭瑞對這次離家創業有這樣的解
釋,他說:「孤身走我路是一個艱苦的決定,但富豪和百利保是由我一手創出來的,我
希望為公司和他們的股東做到最好。
韋理收購富豪,其實正是羅旭瑞為自己安排重組公司的第一步,因為早在韋理收購之
前,羅、韋二人已訂立協議,羅旭瑞有優先權向韋理購回富豪及百利保股份。當時,羅
旭瑞僅持有富豪酒店少量股份及百利保9.5%股權,主要是在百利保收購中巴失敗後股價
急跌時購入的,成本很低。羅旭瑞正是藉此作為他個人事業的起點。
接著,韋、羅二人便聯手展開富豪及百利保的資本重組計劃,首先是向匯豐銀行借貸
7.6億港元,其中1.3億港元用以向鷹君購回尖東富豪酒店,並撥出高達12.05億港元的
虧損,以奠定其資本重組計劃的基礎。1984年7月20日,韋、羅二人更宣布將富豪酒店
的股東資本大幅撇減,從原來的6.97億港元減至1.39億港元,同時註銷股份溢值帳6.6
億港元及重估兩間酒店的溢值2.3億港元,以抵銷溢帳上12.89億港元的帳面虧損,使其
股本能低於其有形資產淨值和市價,為日後發行新股集資作準備。1984年10月,富豪酒
店宣布重組,內容是富豪酒店發行新股集資3.27億港元,同時將所持百利保25.5%股權
售予韋理的亞洲證券和羅旭瑞的瑞圖有限公司,代價是6,675萬港元,使亞洲證券和瑞
圖持有百利保股權從原來的10.1%和9.5%分別增加到22.9%和22.3%,而百利保則向韋理
的亞洲證券購入富豪酒店32.5%股權,代價是支付現金50萬港元及承擔債務1.07億港
元。是次重組的目的是將富豪控制百利保的局面,轉化為百利保控制富豪,韋理從中套
現逾7,000萬港元,而羅旭瑞則僅投資3,337.5萬港元,便持有百利保22.3%股權,再透
過百利保持有富豪37.5%股權,從而奠定其建立日後商業王國的基礎。
2.2羅旭瑞的「狙擊」行動
從1985年起,當百利保和富豪酒店的財政狀況日趨改善及重整接近完成時,羅旭瑞便再
展其高超財技,部署連串收購行動,以鞏固及擴大其商業王國。他首先收購世紀城市,
作為其集團的控股旗艦。世紀城市成立於1981年3月,同年9月在香港上市,是一家中小
型地產公司。1983年地產市道陷入低潮後,世紀城市持續出現大量虧損,到1985年已累
積虧損逾2億港元,債權人正申請將其清盤,羅旭瑞即向世紀城市展開收購,以4,800萬
港元取得世紀城市近七成控制權。自此,羅旭瑞便以世紀城市為旗艦,開始建立和發展
以該公司為首的集團。
1986年3月,世紀城市向百利保發動收購,以每股百利保作價5.28港元,或世紀城市新
股50股,向百利保提出全面收購,結果成功取得百利保98%股權,稍後,世紀城市透過
配售百利保股份,將持股量減低至74.03%,仍保留其上市地位。同年,世紀城市先後將
所持銅鑼灣豪華中心及發展中地盤以3.29億港元價格售予百利保,使百利保成為集團發
展地產業務的主力。1987年7月,羅旭瑞又透過百利保策動對國泰置業的收購戰,取得
該公司81.4%股權。稍後,國泰置業易名為國泰城市,業務側重於證券投資、企業收
購,成為羅旭瑞旗下的第二號狙擊艦。
羅旭瑞收購國泰城市後,即將收購的目標指向嘉道理家族的大酒店集團。其時,大酒店
剛被劉鑾雄狙擊,但大股東嘉道理家族對該公司的持股量仍在35%以下,控制權不穩。
羅旭瑞看準此點,透過國泰城市向大酒店董事局接觸,提出善意收購建議,不過即遭拒
絕。1988年10月21日,羅旭瑞透過國泰城市正式向大酒店提出全面收購,收購價為每股
大酒店6.3元,其中現金4.8元加1股面值1.5元國泰城市股份。不過,當時大酒店每股資
產淨值在8元以上,國泰城市的收購價並不吸引。
羅旭瑞這次發動的收購戰,可說是典型的「蛇吞象」式收購,其時國泰城市的資產淨值
僅3億港元,而大酒店的資產淨值則高達90億港元,是前者的30倍。國泰城市要成功收
購大酒店需動用44.37億港元巨資,同時需發行近10億國泰城市新股。羅旭瑞以新進企
業狙擊手的姿態向香港英資的老牌家族公司發起挑戰,轟動了整個香港商界。
而對嘉道理家族來說,大酒店是該家族立足於香港的根基,好不容易才擊退劉鑾雄的入
侵,又豈容羅旭瑞染指。4日後,即10月25日,嘉道理家族宣布以每股5.8元價格向獨立
第三者購入一批大酒店股權,使持股量從34.9%增加到37.2%,因觸發全面收購點向大酒
店股東提出全面收購。嘉道理家族的反擊行動,目的亦並非全資擁有大酒店,而是要減
低羅旭瑞成功的機會。由於嘉道理已擁有37.2%股權,羅旭瑞若要取得大酒店50%以上股
權,必須要獲得79%的其他小股東接受。換言之,如果嘉道理家族不放棄其所持大酒店
股權,羅旭瑞的成功樣會不大。
正因為了解到這點,10月26日羅旭瑞再次接觸嘉道理家族,希望提高收購價收購嘉道理
家族所持股權,但遭到拒絕。面對嘉道理家族保衛大酒店的決心,羅旭瑞終於知難而
退,將所增持的1,100多萬大酒店股份轉售予嘉道理家族,獲利約1,200萬港元,實現他
那「一擊不中,全身而退」的名言。
大酒店一役雖然鍛羽,但羅旭瑞在同期展開的收購行動卻輕易取得成功,1988年9月,
羅旭瑞透過富豪酒店集團以3.65億港元收購加拿大星座酒店集團51%股權,該酒店是加
拿大規模最大的會議中心酒店,擁有900餘間客房,此項收購無疑是富豪酒店進軍海外
市場的一個突破。稍後,富豪再斥資4億港元購入美國酒店管理集團Aircoa公司51%股
權。與此同時,羅旭瑞又透過國泰城市成功收購香港上市公司富利國際85.75%股權及加
拿大上市公司Argosy Mining Co.37%股權。從1985年到1988年底,羅旭瑞在短短數年間
透過連環收購,成功控制8家上市公司,包括世紀城市、百利保、富豪酒店、國泰城
市、富利國際5家香港上市公司,成為香港經濟中急速崛起的新一代華資財閥。據財經
專家估計,其時羅氏集團在香港的資產已超過60億港元。
2.3羅旭瑞成新一代財閥
從1989年起,世紀城市集團進入鞏固、重整的新階段。1989年11月和1990年2月,世紀
城市集團先後進行了兩次重組,將國泰城市和富利國際的控制權分別從世紀城市和國泰
城市轉移到百利保旗下。1991年4月及1992年10月,百利保在購入國泰城市和富利國際
的核心資產後,又先後將兩家空殼公司出售。1993年底,羅旭瑞將百利保分拆為百利保
國際和百利保發展兩家上市公司,但到1995年6月,又將兩家公司合併,透過百利保發
展將百利保國際私有化。香港證券業人士對世紀城市系的頻繁重組評價不一,有的認為
透過重組,系內各公司的業務劃分將更加清楚,對集團管理和業績都有良好影響,但有
評論則認為,每次重組,系內的主要資產,便會轉向羅旭瑞那邊去。因此,投資者對世
紀城市系頗存戒心,以致該系股價長期偏低。
現時,尚難判斷世紀城市集團的內部架構重組是否已趨完成,但世紀城市、百利保發展
及富豪酒店無疑是該集團3家核心公司,其中,世紀城市是集團的控股公司,透過附屬
及聯營公司從事地產發展及投資、證券買賣及投資,以及經營管理酒店;世紀城市持有
71.7%股權的百利保則是該集團從事地產發展及投資的上市旗艦,持有的主要投資物業
包括銅鑼灣百利保廣場、賈炳達道的九龍城廣場等,是香港的二線地產上市公司;百利
保持有63.1%股權的富豪酒店集團則專責酒店經營管哩,在香港擁有4家酒店,包括富豪
香港酒店、富豪九龍酒店、富豪機場酒店、麗豪酒店,共有逾2,250間客房。富豪酒店
還在美國、加拿大等地持有超過22家酒店的全部或部份權益,並在全球建立一龐大酒店
管理網絡,已成為一國際化酒店集團。
到1996年底,羅旭瑞控制的3家上市公司,包括世紀城市、百利保發展及富豪酒店,市
值已從1989年7月的43.8億港元急增到277.34億港元,已躋身香港控制上市公司的二十
大財閥之列,排名次於老牌的利氏家族而居第十五位。
2 : 5067272(10930)@2011-05-21 23:44:45

隻120呢排係咁跌, 同埋成交好疏落, 係吾係歸晒邊呀???吾知有無機會上番$0.2呢d位呢??
3 : GS(14)@2011-05-22 10:52:00

2樓提及
隻120呢排係咁跌, 同埋成交好疏落, 係吾係歸晒邊呀???吾知有無機會上番$0.2呢d位呢??


下次請不要在新聞區發言,新聞區是用作貼新聞的
http://realforum.zkiz.com/thread.php?page=1&tid=8191
4 : GS(14)@2011-07-23 21:17:49

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15456949
羅寶文迷失十年 不再任性
2011年07月23日
5 : Clark0713(1453)@2012-03-21 19:43:21

Del.....
6 : GS(14)@2012-11-20 00:02:32

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121113414_C.pdf
120

董事會謹此通知本公司證券持有人及潛在投資者,相對於截至二零一一年九月三
十日止六個月所取得的未經審核綜合溢利港幣582,710,000元而言,預期本集團於
截至二零一二年九月三十日止六個月的未經審核綜合溢利將會錄得大幅下跌。截
至二零一二年九月三十日止六個月的未經審核綜合溢利預期大幅下跌主要原因於比較二零一一年中期,來自若干一次性的出售交易的應佔共同控制實體業績錄得溢利港幣585,501,000元。出售交易的詳情已披露予本公司日期為二零一一年六月三十日的公佈及本公司的二零一二年年報。
本盈利警告公佈僅以本公司管理層對本集團未經審核綜合管理賬目的初步審閱為基礎,有關管理賬目並未經本公司核數師審閱及審核。本集團截至二零一二年九月三十日止六個月期間的未經審核綜合財務報表仍待落實。預期於二零一二年十一月二十七日刊發本集團截至二零一二年九月三十日止六個月的中期業績公佈。
7 : greatsoup38(830)@2012-12-02 10:31:03

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121127600_C.pdf
120
展望
回顧期間,全球經濟環境整體仍起伏不定。歐洲若干國家之主權債務危機及美國經濟遲滯,加上全球流動資金及貨幣供應之大幅增加,導致全球經濟之未來方向不明朗。中國以及香港對房地產行業採取限制性及貨幣措施輕微打壓了市場需求及整體氣氛,這被對房屋之實際需求以及外資流入創造之需求加以平衡。由於該等合併因素所致,香港之物業價格已飆升至歷史新高,導致近期政府透過對住宅物業徵收特別印花稅及包括加速土地供應在內之其他措施以打擊投機行為。
投資者整體上似乎採取無風險之策略並在彼等之投資組合中增加定息工具及證券投資之百分比。由於民主黨與共和黨就財政赤字及稅務組合方面發生意見分歧,投資市場亦開始重新關注於二零一二年底美國「財政懸崖」之可能後果。然而,本集團對香港及中國房地產行業之中長期前景仍然樂觀,並繼續進行由本集團承接之項目。同時,本集團亦正在考慮投資香港及中國(特別是若干二線城市)之物業投資項目。另外,根據國家之新政策,本集團將繼續與有關政府部門協商新疆項目,有望最終取得滿意結果。該擁有50% 權益之共同控制實體出售成都項目之70% 權益已減少本集團對該項目之資金需求,並加強本集團之整體現金流。如前所述,本集團之管理層認為延長未行使可換股債券到期日之建議(須在本公司應屆股東特別大會上獲批准及聯交所批准已轉換股份上市後方可作實)有助本集團實施其總體融資規劃。本集團積極審視其他有潛力之投資機會,以達致本集團之資產增長及盈利。

轉盈為虧,蝕2,800萬,重債,依賴聯營
8 : greatsoup38(830)@2012-12-02 10:31:22

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20121127600_C.pdf
120
展望
回顧期間,全球經濟環境整體仍起伏不定。歐洲若干國家之主權債務危機及美國經濟遲滯,加上全球流動資金及貨幣供應之大幅增加,導致全球經濟之未來方向不明朗。中國以及香港對房地產行業採取限制性及貨幣措施輕微打壓了市場需求及整體氣氛,這被對房屋之實際需求以及外資流入創造之需求加以平衡。由於該等合併因素所致,香港之物業價格已飆升至歷史新高,導致近期政府透過對住宅物業徵收特別印花稅及包括加速土地供應在內之其他措施以打擊投機行為。
投資者整體上似乎採取無風險之策略並在彼等之投資組合中增加定息工具及證券投資之百分比。由於民主黨與共和黨就財政赤字及稅務組合方面發生意見分歧,投資市場亦開始重新關注於二零一二年底美國「財政懸崖」之可能後果。然而,本集團對香港及中國房地產行業之中長期前景仍然樂觀,並繼續進行由本集團承接之項目。同時,本集團亦正在考慮投資香港及中國(特別是若干二線城市)之物業投資項目。另外,根據國家之新政策,本集團將繼續與有關政府部門協商新疆項目,有望最終取得滿意結果。該擁有50% 權益之共同控制實體出售成都項目之70% 權益已減少本集團對該項目之資金需求,並加強本集團之整體現金流。如前所述,本集團之管理層認為延長未行使可換股債券到期日之建議(須在本公司應屆股東特別大會上獲批准及聯交所批准已轉換股份上市後方可作實)有助本集團實施其總體融資規劃。本集團積極審視其他有潛力之投資機會,以達致本集團之資產增長及盈利。

轉盈為虧,蝕2,800萬,重債,依賴聯營
9 : newtonau(41980)@2013-11-28 23:23:52

走得快,好世界
10 : greatsoup38(830)@2013-11-29 01:33:41

虧損降89%,至300萬,超重債
11 : Clark0713(1453)@2013-12-02 21:23:22

#120 四海國際

聯合公佈 - UBS代表P&R STRATEGIC (即百富控股之全資附屬公司) 提出收購四海之全部已發行股份 (百富一致行動集團已擁有或同意收購者除外) 之無條件強制全面現金要約截止
12 : greatsoup38(830)@2014-05-02 02:01:34

10合1,之後1供2,每股10仙
13 : GS(14)@2014-06-19 23:21:19

延長供股期
富豪 世紀 城市 0355 百利 0617 0078 四海 國際 0120 產業 信託 1881 新聞 專區 關係 鷹君 君、 瑞安 、新 新福 福港 港、 0535 0272 0983 0041 2778 0310 0677 1192 0524 8172
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274353

富豪產業信託(1881) 專區

1 : GS(14)@2014-08-24 22:28:20

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=8191&page=\r\n前專區\r\n\r\nhttp://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6810\r\nREIT專區
2 : greatsoup38(830)@2014-08-31 23:18:19

盈利增5%,至2.2億,債一般
3 : Louis(1212)@2015-02-23 00:01:19

這幾年,617積極地經營業務,在香港和內地頗有些新項目正在開發中, 看起來應該做到好成績。過去的六年裡, 617派息持續增加, 母公司和大老闆私人在場內不斷增加持有, 再加上公司的持續回購, 現在母公司持有62.233%權益和大老闆私人持有12.276%權益即總共74.51%權益, 看好之情是非常明顯的!

617與子公司富豪(78)於二零一一年四月共同成立並各自擁有50:50的權益之合營公司P&R集團, 買土地儲備建酒店出售給1881, 取回現金, 再次買土地儲備建酒店出售給1881, 再套回現金, 我喜歡這樣滾動向前的發展模式。

請注意617的孫子公司(1881)富豪產業信託主要業務為擁有及投資於賺取收入之酒店、服務式住宅及商用物業(包括寫字樓物業), 因為較高股息, 它是相當受投資者歡迎, 股東權益已到達157億元, 債務不高, 因此具有能力持續向P&R買新酒店等等出租物業。

此外617還參加受歡迎的飛機擁有及租賃業務。

我有些奇怪為什麼到目前還沒有基金透露持有617的5%權益。

4 : Freedom(41087)@2015-03-24 23:33:40

1881 二零一四年年度業績公佈
●租金及酒店收入淨額為港幣971,400,000元,按年增加16.0%。
●核心盈利(不包括投資物業公平值之變動)由港幣433,300,000元增加至港幣505,400,000元,按年增加16.6%。
●未計及分派前之年內盈利為港幣238,500,000元(二零一三年: 港幣342,600,000元)。
●可供分派收入總額為港幣532,900,000元,按年增加7.2%。
●於二零一四年十二月三十一日,基金單位持有人應佔資產淨值為港幣15,502,600,000元,相當於每基金單位資產淨值為港幣4.759元。
●二零一四年度之末期分派為每基金單位港幣0.088元,按年增加6.0%。二零一四年度之分派總額為每基金單位港幣0.162元,按年增加8.0%。
●五間初步酒店之合併平均入住率維持於92.4%之水平,而平均房租則按年上升2.6%,兩者之表現均較業內平均優勝。
●五間初步酒店之基本租金將由二零一四年之港幣743,000,000元增加2.7%至二零一五年之港幣763,000,000元,而浮動租金則繼續按物業收入淨額總額超出基本租金之50%計算。
●由富豪產業信託擁有及自行經營之富薈灣仔酒店,需求持續強勁,連續第二年保持幾乎全滿入住率,儘管該酒店因灣仔區內競爭激烈以致使平均房租略為下調2.6%。
●富薈上環酒店及富薈炮台山酒店亦已出租予初步酒店之承租人(為富豪之全資擁有附屬公司),並於年度內產生額外現金租金收入總額港幣105,600,000元。
●收購兩間新富薈酒店令富豪產業信託位處策略位置之精選服務酒店物業組合擴大,使其能夠吸納更多商務及休閒旅客。富豪產業信託現時在香港擁有共八間營運中之酒店,並增加至合共4,569間客房及套房。
●緊隨回顧年度後,富豪產業信託已與初步酒店之承租人訂立多份有條件補充協議,主要將現有租期之到期日由二零一五年十二月三十一日延長至二零二零年十二月三十一日,該等延長須獲獨立基金單位持有人批准。
●富豪產業信託亦向基金單位持有人建議修訂其信託契約以符合房地產投資信託基金守則作出自二零一四年八月二十九日起生效之修訂,使富豪產業信託可在規定上限範圍內及在遵從監控措施下提供更大靈活性於從事物業發展活動及投資於若干金融工具。

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20150324917_C.pdf
5 : GS(14)@2015-04-02 18:27:36

盈利增20%,至4.6億,債重
6 : Freedom(41087)@2015-08-25 19:16:46

二零一五年中期業績公佈
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20150825992_C.pdf
●截至二零一五年六月三十日止六個月租金及酒店收入淨額為港幣475,900,000元,較二零一四年同期增加4.7%。
●未計及基金單位持有人分派前之期內虧損為港幣1,376,900,000元,主要歸因於物業公平值重估虧損港幣1,631,400,000元。然而,該重估虧損為非現金項目及對富豪產業信託之現金流並無即時影響。
●於期內核心盈利(不包括投資物業之公平值變動)為港幣254,600,000元,較二零一四年同期增加3.6%。
●於期內可供分派收入總額為港幣263,500,000元,較二零一四年同期增加2.7%。
●每基金單位之中期分派為港幣0.074元,與二零一四年之中期分派相同。
●受到物業公平值減少之影響,截至二零一五年六月三十日每基金單位資產淨值為港幣4.225元(二零一四年十二月三十一日: 每基金單位港幣4.759元)。
●由於多項不利之市場因素,包括港元強勢、過夜旅客的消費減少、佔領中環行動的擴散效應,而最近反水貨客示威行動,令到許多赴港旅遊的內地旅客對香港卻步,香港旅遊業及相關業務行業最近幾個月經受挫折。
●在此背景下,香港五間初步酒店錄得合併平均入住率83.0%,較去年同期減少9.9個百分點,而合併平均房租亦減少3.7%,導致平均可出租客房收入按年減少14.0%。
●五間初步酒店之物業收入淨額總額為港幣372,600,000元低於按比例計算之基本租金港幣381,500,000元,故此於期內並無應收之浮動租金。
●自行經營之富薈灣仔酒店之入住率得以維持於近乎全滿,惟平均達致之房租下降了22.2%,導致其物業收入淨額總額較去年減少約20.0%。
- 3 -
●新開業之富薈上環酒店及富薈炮台山酒店分別錄得入住率91.2%及73.6%,以新開業之酒店在當前市況下表現屬理想。該兩間酒店於期內賺取租金收入港幣84,000,000元。
●五間初步酒店之現有租賃協議已延長多五年至二零二零年十二月三十一日。二零一六年市場租金檢討正由獨立專業物業估值師負責進行中,並將會於二零一五年九月底前釐定。
●除了自行經營之富薈灣仔酒店外,富豪產業信託所擁有的全部其他物業均按租賃條款而每年收取保證基本租金,因此,可預期本年下半年富豪產業信託之整體收入及可供分派收入將維持穩定。
●產業信託管理人之董事認為,香港旅遊業近期所經受的挫折應屬暫時性,長遠而言,香港酒店業務之前景將依然被看好。
7 : greatsoup38(830)@2015-08-26 02:21:50

盈利增17%,至2.54億,輕債
8 : Freedom(41087)@2015-09-24 20:12:44

世城系主席兼行政總裁羅旭瑞...表示,仍然對酒店業未來感到審慎樂觀,昨日亦有入標市建局酒店地,未來會繼續發展酒店業務。
他又指,雖然一直有外國資金及機構希望購買公司的酒店資產,儘管出售一定能有相當好的價錢,但公司不會輕易出售 。(bi/u) 阿思達克財經新聞 2015/6/3
http://www.aastocks.com/tc/stocks/news/aafn-news/NOW.672559/1
9 : GS(14)@2015-09-25 01:03:50

要200幾億啦
10 : Freedom(41087)@2015-11-05 00:55:17

二 零 一 六 年 財 政 年 度 市 場 租 金 方 案 之 概 要
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20150924812_C.pdf
根據二零一六年市場租金方案釐定,承租人就二零一六年財政年度應付基本租金總額為港幣732,000,000元(較二零一五年市場租金方案之基本租金港幣763,000,000元減少港幣31,000,000元)。此外,浮動租金將按二零一六年財政年度之集體物業收入淨額之超出部分款項之50%(該百分比份額與二零一五年市場租金方案計算浮動租金之百分比份額相同)計算。二零一六年市場租金方案釐定所包括之抵押按金為港幣183,000,000元(而二零一五年市場租金方案所包括之抵押按金為港幣381,500,000元)。二零一六年市場租金方案釐定之概要及估值方法已載於本公佈內。二零一六年市場租金方案釐定各部分之付款方式將與二零一五年市場租金方案所載者一致。現有抵押按金將於二零一五年十二月三十一日到期,出租人須於釐定二零一六年市場租金方案後60日內(即二零一五年十一月十六日或之前)獲得取代抵押按金。取代抵押按金(形式為延長或替代之第三方擔保(或備用信用證或其他等同形式之抵押))須由香港持牌銀行發出並於二零一六年一月一日生效。

於各財政年度可供分派予富豪產業信託之基金單位持有人之可供分派收入總額受各種不同因素影響,包括富豪產業信託於各自之財政年度應收之基本租金及浮動租金。根據二零一六年市場租金方案釐定,二零一六年財政年度之基本租金將較二零一五年市場租金方案之基本租金減少港幣31,000,000元。應收浮動租金亦將根據二零一六年財政年度之集體物業收入淨額超出基本租金的部分款項繼續按照相同的50%份額的方程式計算。儘管二零一六年財政年度之基本租金將因市場環境變化而減少港幣31,000,000元,由於採用基本租金佔高比例之機制,加上分佔之浮動租金有上升潛力,保證富豪產業信託自初步酒店物業每年取得相對穩定的租金收入。
11 : ccwhk(22610)@2015-11-05 01:31:27

in short, it means cut div right?
12 : greatsoup38(830)@2015-11-06 01:07:35

Freedom10樓提及
二 零 一 六 年 財 政 年 度 市 場 租 金 方 案 之 概 要
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20150924812_C.pdf
根據二零一六年市場租金方案釐定,承租人就二零一六年財政年度應付基本租金總額為港幣732,000,000元(較二零一五年市場租金方案之基本租金港幣763,000,000元減少港幣31,000,000元)。此外,浮動租金將按二零一六年財政年度之集體物業收入淨額之超出部分款項之50%(該百分比份額與二零一五年市場租金方案計算浮動租金之百分比份額相同)計算。二零一六年市場租金方案釐定所包括之抵押按金為港幣183,000,000元(而二零一五年市場租金方案所包括之抵押按金為港幣381,500,000元)。二零一六年市場租金方案釐定之概要及估值方法已載於本公佈內。二零一六年市場租金方案釐定各部分之付款方式將與二零一五年市場租金方案所載者一致。現有抵押按金將於二零一五年十二月三十一日到期,出租人須於釐定二零一六年市場租金方案後60日內(即二零一五年十一月十六日或之前)獲得取代抵押按金。取代抵押按金(形式為延長或替代之第三方擔保(或備用信用證或其他等同形式之抵押))須由香港持牌銀行發出並於二零一六年一月一日生效。

於各財政年度可供分派予富豪產業信託之基金單位持有人之可供分派收入總額受各種不同因素影響,包括富豪產業信託於各自之財政年度應收之基本租金及浮動租金。根據二零一六年市場租金方案釐定,二零一六年財政年度之基本租金將較二零一五年市場租金方案之基本租金減少港幣31,000,000元。應收浮動租金亦將根據二零一六年財政年度之集體物業收入淨額超出基本租金的部分款項繼續按照相同的50%份額的方程式計算。儘管二零一六年財政年度之基本租金將因市場環境變化而減少港幣31,000,000元,由於採用基本租金佔高比例之機制,加上分佔之浮動租金有上升潛力,保證富豪產業信託自初步酒店物業每年取得相對穩定的租金收入。

13 : greatsoup38(830)@2015-11-06 01:08:05

ccwhk11樓提及
in short, it means cut div right?


i
14 : greatsoup38(830)@2015-11-06 01:08:18

ccwhk11樓提及
in short, it means cut div right?


if revenue falls, it is a cut
15 : Freedom(41087)@2015-12-03 19:36:40

......董事會宣佈,選擇將以現金支付二零一六年財政年度應付予產業信託管理人之基本費用及浮動費用......
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201512031092_C.pdf
16 : greatsoup38(830)@2015-12-04 00:54:02

Freedom15樓提及
......董事會宣佈,選擇將以現金支付二零一六年財政年度應付予產業信託管理人之基本費用及浮動費用......
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201512031092_C.pdf


呢幾年都是
17 : ffazlmy(38385)@2016-03-05 13:59:46

派息回落是肯定的了。但是富豪的品牌還不錯
18 : GS(14)@2016-03-06 01:07:58

ffazlmy17樓提及
派息回落是肯定的了。但是富豪的品牌還不錯


但每年決定租金都計到他派息有幾多
19 : ccwhk(22610)@2016-03-07 21:17:04

so how much expected yield now for 2016 onwards?
20 : GS(14)@2016-03-07 21:26:31

ccwhk19樓提及
so how much expected yield now for 2016 onwards?


應該不會過份低的,我想應該保得住14仙
21 : ccwhk(22610)@2016-03-22 23:36:58

二零一五年度之末期分派為每基金單位港幣0.080元,按年減少9.1%。二零
一五年度之分派總額為每基金單位港幣0.154元,按年減少4.9%。

looks like 2016 can keep 0.14...
22 : greatsoup38(830)@2016-03-22 23:42:10

ccwhk21樓提及
二零一五年度之末期分派為每基金單位港幣0.080元,按年減少9.1%。二零
一五年度之分派總額為每基金單位港幣0.154元,按年減少4.9%。

looks like 2016 can keep 0.14...


他保底租金維持得住就保到
23 : ccwhk(22610)@2016-03-22 23:44:26

二零一六年之初步富豪酒店之年度基本租金已釐定為港幣732,000,000元,
而浮動租金則繼續按分佔物業收入淨額總額超出部份之 50%計算。在因市
場環境波動而導致短期業務反覆之情況下,相對大額之基本租金將繼續為
富豪產業信託之收入來源提供緩衝作用。

yes, just small cut vs 2015...
24 : greatsoup38(830)@2016-03-23 00:06:11

1. 上環同炮台山酒店今年會增加約1,600萬的派息
2. 酒店保底最多少左4,800萬
3. 北角酒店大約會少1,000萬

估計整體少派息約1.3仙,但他前幾年無派盡,可能今年稍調高派息維持番個派息,所以14.1仙以上應該保得到的
25 : greatsoup38(830)@2016-03-23 00:08:22

盈利增一成,至5.1億,重債
26 : qt(2571)@2016-06-25 22:09:36

http://cn.reuters.com/article/idCNL4S19F27L
路透基點:富豪產業信託尋求55億港元有擔保俱樂部貸款--TRLPC

路透香港6月23日- 湯森路透旗下基點報導,消息人士稱,富豪產業信託正在籌措一筆55億港元(7.09億美元)的五年期俱樂部貸款。

消息人士透露,貸款的綜合收益為130-140基點。

本宗貸款以香港的四家酒店(富豪機場酒店、富豪香港酒店、富豪東方酒店以及麗豪酒店)作為抵押品。

所籌資金將用於再融資和運營資本。

富豪產業信託在2013年7月曾與11家貸款機構敲定一筆48億港元五年期再融資貸款。 貸款方為澳新銀行(澳盛銀行,ANZ)、東亞銀行、建銀亞洲、中國建設銀行香港分行、中國光大銀行、東方匯理銀行、中國信託商業銀行、恆生銀行、華僑銀行、三井住友銀行以及大華銀行。 該筆子彈式貸款的綜合收益為187個基點,利率較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼162個基點,此外還有125個基點的費用。

富豪產業信託在香港管理八家酒店,此外在內地的德州、佛山、上海、西安以及鄭州也有酒店。 (完)
27 : greatsoup38(830)@2016-06-26 02:02:07

利率愈來愈低
28 : ffazlmy(38385)@2016-07-05 23:45:15

富豪產業信託在香港管理八家酒店,此外在內地的德州、佛山、上海、西安以及鄭州也有酒店。

1881好似無內地物業,佢亂講遮?
29 : greatsoup38(830)@2016-07-05 23:54:46

ffazlmy28樓提及
富豪產業信託在香港管理八家酒店,此外在內地的德州、佛山、上海、西安以及鄭州也有酒店。

1881好似無內地物業,佢亂講遮?


78 入面有幾間,不過無注入1881
30 : greatsoup38(830)@2016-08-30 23:44:21

盈利降6%,至2.4億,重債
31 : qt(2571)@2016-09-17 07:43:37

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S1BP37B

路透基點:富豪產業信託與九家銀行簽署55億港元貸款案--TRLPC

路透香港9月13日- 湯森路透旗下基點報導,根據新聞發布稿,富豪產業信託已經在周一同九家銀行簽署了55億港元(7.09億美元)五年期俱樂部貸款案。

九家以牽頭行身份參與的銀行包括:恆生銀行、東亞銀行、中國建設銀行(亞洲)、工銀亞洲、華僑銀行、大華銀行、三井住友銀行、澳新銀行和東方匯理銀行。 恆生銀行還擔任額度代理行和擔保品管控行。

定期貸款和循環信貸的利率都較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼115個基點。 消息人士此前曾表示,貸款綜合收益介於130-140個基點。

新聞稿稱,所籌資金將用於為一筆2018年到期的貸款提供再融資,並且也用於富豪產業信託進行新併購和持續升級現有地產組合的運營資金。

富豪產業信託在2013年7月曾與11家貸款機構敲定一筆48億港元五年期再融資貸款。 綜合收益為187個基點,利率較Hibor加碼162個基點,此外還有125個基點的費用。 (完)
32 : GS(14)@2016-09-17 15:43:41

利息真是好低
33 : GS(14)@2017-03-28 10:06:03

盈利降1成,至4.7億,輕債
34 : GS(14)@2017-05-24 12:44:37

1881 buy 355 and 617 Ma Tau Wai HOTEL
35 : GS(14)@2017-05-24 12:45:08

1881 BUY 355 617 hotel
36 : GS(14)@2017-07-02 11:08:15

1881 buy 78 hotel
37 : GS(14)@2017-09-08 16:15:08

盈利降6%,至2.24億,重債
38 : GS(14)@2018-03-26 18:59:09

盈利降5%,至4.4億,重債
39 : GS(14)@2018-09-03 11:56:10

盈利增1%,至2.26億,重債
富豪 產業 信託 1881 專區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285142

李澤楷旗下富衛 租長實1881酒店

1 : GS(14)@2019-02-03 12:02:45

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2137&issue=20190201
【明報專訊】雖然啟德跑道區首幅商業/酒店用地日前流標收場,酒店業發展依然活躍。由「超人」李嘉誠次子、「小小超」李澤楷私人持有的保險公司富衛集團,宣布向其兄長李澤鉅領軍的長實(1113),承租尖沙嘴前水警總部、現已活化為香港文化旅遊購物地標「1881」內的古蹟酒店,「海利公館」亦正式易名「1881公館」。

「1881公館」涉約30間酒店房

據悉,1881公館未來數月將逐步完成修繕工程,包括推出全新餐飲概念及進行客房升級,預計5月將舉行盛大啟動禮。富衛集團首席客戶及市務總監區偉倫表示,透過承租1881公館,集團得以保育該重要文化地標,亦將善用1881公館的庭園古蹟及四周的戶外花園,定期舉辦公眾活動。資料顯示,上述項目提供約30間酒店房,面積800至1000方呎,總樓面約13萬方呎。

長實北角歷山酒店第3季開幕

至於長實旗下海逸國際酒店集團管理的北角全新酒店、即維港頌發展項目的一部分,亦命名為「歷山酒店Hotel Alexandra」,預期今年第三季開幕。長實表示,歷山酒店提供840間客房,主要設施包括健身中心、戶外泳池、多用途會場及餐飲設施等;預計約六成客房可享維港海景及港九市區景色。

規劃署不反對新地長沙灣酒店地發展

另一方面,新地(0016)就旗下長沙灣興華街西對出酒店用地,向城規會申建1幢綜合酒店大樓,提供975間酒店房間,規劃署不反對申請,亦對上述地段的海濱長廊的東南面,以及廢棄碼頭部分經修訂的總體規劃表示滿意。上述申請將於今日城規會審議,料大有機會通過有關申請。資料顯示,酒店總樓面約37.43萬方呎,涉及1幢25層高的綜合酒店大樓,提供975間客房,包括地庫及空中花園樓層,地下至2樓為零售及餐飲設施。新地早於2017年底以50.6億元投得上述長沙灣酒店官地,每呎樓面地價1.35萬元,為全港歷來最貴酒店官地。
李澤楷 李澤 旗下 富衛 長實 1881 酒店
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352027

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