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富豪產業信託(1881)未來兩年分派的估算(1，已更新)

文仔其實做左一個，之前都寫左篇無聊解讀，不過我為了求真，下星期會做一次，今次做是為提醒自己。

其實先講分派之前，我地要瞭解下收入的構成，你揭開份報表，個全面收益表有好多項，現在我簡化左變成咁，下面開始慢慢咁解釋:


1. 租金收入
(1) 原有酒店收入
這部分酒店是母公司由富豪酒店(78)管理，他只是擔任一個包租公的角色，經營費用由他們負責。根據協議，這金額是每年釐定，會在前一年9月底之前一定要出，2012年是6.45億，2013年是7.34億，如超過此金額，富豪酒店及富豪產業信託每人一半。

(2) 富豪薈
這部分是在2009年向同系百利保(617)購入75%，由富豪酒店管理，但經營開支由房託支付。

(3) 其他收入
主要為利息及雜項收入如逾期租金及公共設施按金等。

2. 經營支出
(1) 原有物業經營支出
包括關於租賃的35%印花稅。

(2) 管理人費用
根據管理協議，按基本費用資產價值0.3%及租金收入的3%收取，前者按月收取，後者按年支付，之前是以全單位收取，但在2011年起，可能因為持股接近75%，故改以現金支付，並不再發行單位，造成潛在攤薄。

(3) 信託、專業及其他支出
如會計、核數的支出及上市費用等，加上按資產計算的約0.025%，最高為0.06%的信託費用。

(4) 傢具撥備
這金額極為隨意，過往租賃協議是由富豪酒店支付租金2%收入作為此項的儲備，但2012年可能因為酒店裝修，金額增多了。

(5) 融資成本
在2007年的貸款協議，為穩定融資成本，故對45億的貸款簽訂利率對沖協議，利率最高為7.15%，最低為3.80%。但在2012年的貸款協議中已取消規定，改為香港銀行同業拆息加210點子，同業拆息可按1、2、3、6月計算。另外富豪薈亦有一項金額3.4億的借貸，利率相若。

(6) 稅項支出
按利得稅額16.5%支付，但因為會計列帳的問題，重估富豪薈帶來的遞延稅項尚未需交稅列，故該部分稅項計入現金收益，均列作分派予各位股東。

3. 分派率
根據證監會的房地產基金投資信託守則，需要分派90%以上的可分派收益予信託單位持有人，所以亦有一定的隨意性。

以上就是富豪產業信託的分派結構，下星期將會作出假設並開始計算。


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