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4指標驗測 樓價跌多少 梁振英減辣?

1 : GS(14)@2016-01-20 23:11:13

2016-01-16 iM

新出爐的《施政報告》,有關房屋的政策一如市場所料,未有特別驚喜或「減辣大禮」,未來3至4年私樓潛在供應量僅輕微增加1,000伙,市場普遍預期對樓市影響有限。不過,特首梁振英明確表示,目前樓價租金仍然遠超市民的負擔能力,也表明對解決房屋問題必須繼續堅持,不能半途而廢,顯示港府未有減辣意慾。目前樓價轉勢下跌已成定局,究竟樓價及租金要回落多少,政府才會「減辣」?

本刊分析四大樓市指標,發現即使樓價已逐步回落,但住宅市場情況仍不健康,再綜合數位專家的意見,相信樓價要起碼跌20%,政府才有望減辣。城大建築科技學部高級講師潘永祥認為,今年整體樓價下調介乎10%至15%,現時絕非買樓時機。法巴亞太區房地產研究部主管李偉烈相信樓價跌10%至15%會再吸引買家入市。至於樓市大好友林一鳴卻企硬看好後市,估計今年樓價會先跌後升,全年會有5至10%升幅,認為現價抵買,進取一點更可向業主壓價一成入市。

辣招不減 劈價持續

特首梁振英自2012年7月上任以來,多番強調房屋政策為施政的「重中之重」,盡管港府多次就樓市出招,住宅樓價於過去3年多以來大升近43%,及至去年第四季才開始轉勢,中原城市領先指數(CCL)已連跌14周,最新報134.41點,按周跌1.05%。事實上,美國上月啟動加息,市場認為本港息口於短期內未必會跟隨上調,令本港樓價未有明顯大跌。但值得留意的,是港滙持續轉弱,兌美元曾低見7.799,代表資金正流出本港,本港加息壓力大增,港股今年初至今已累跌近2,400點,地產股早已捱沽,若香港正式啟動加息,樓價下跌空間勢大增。

私樓潛在供應量創新高

目前樓價已較去年9月高位累跌8%,市場曾一度觀望特首於周三(12日)發表的施政報告會否為樓市減辣,惟新一份施政報告,主要圍繞土地供應為主。梁振英透露,未來3至4年私樓潛在供應量達8.7萬伙,較截至去年9月底的數字8.6萬伙,輕微增加1,000伙(1.2%),創2004年9月以來新高。另方面政府也着力增加公營房屋及資助性房屋供應,房委會及房協將於未來5年興建約9.71萬個單位,其中公屋單位約7.67萬個,資助出售單位約為2.04萬個。房委會及房協下月底預售約3,700個資助房屋單位,分別為房委會的沙田嘉順苑、天水圍屏欣苑及房協於沙田的綠怡雅苑;另房委會今年第三季將推售860個新蒲崗綠置居單位;並於2017年預售約2,600個單位。

政府曾承諾未來10年興建28萬個公營房屋單位,但目前只成功找到興建25.5萬個單位的住宅地皮,尚欠可建2.5萬個單位的地皮。對於仍未達標,梁振英指政府會探討將部分土地的範圍略為擴大,會額外增建1.7萬個單位,其中有1.53萬個、即九成為公營房屋單位。

梁振英在是次施政報告的引言中已表明,樓價和租金開始回落,形容解決房屋問題初現曙光。他又指有市場人士猜測政府會否「減辣」,甚或減少土地供應,但他強調,今天的樓價和租金仍遠超市民的負擔能力,亦扭曲了一代青年人的價值觀,指政府對解決房屋問題必須繼續堅持,不能半途而廢。隨後他會見傳媒時,重申政府無意減辣,更表明政府沒有指標樓價租金要回落多少,才會「減辣」,又指環球經濟及利率走勢對樓價影響大,更揚言如果上述因素令樓價跌兩至三成,也不是港府能控制。短期減辣無望,加上潛在住宅量創歷史新高,二手市場繼續連環錄得低價成交。嘉湖山莊呎價跌至5,400餘元水平,該屋苑樂湖居1座低層A室,實用面積約636平方呎,業主劈價近18%,成交價約345萬元,折合實用面積呎價5,425元。另外小西灣藍灣半島5座極高層C室,實用面積620平方呎,業主原叫價998萬元,最終減價約15%,以850萬元將單位易手,折合平均實用呎價13,710元。

4指標證樓價不健康 難減辣

特首在施政報告特別提及「今天樓價租金仍然遠超市民的負擔能力」,為他上任特首3年多以來,少有地評價樓價水平處於高位。當他被傳媒問及何時有減辣空間時,他表明政府在房屋的工作只開始顯露曙光,不能因樓價跌7%、10%便放棄。

盡管梁振英重申政府沒有樓價或租金回落多少才減辣的目標,但據他的言論可看出部份端倪,就是即使樓價下跌10%,政府也不會「收貨」。究竟目前樓價偏離正常水平多少?樓價跌至甚麼水平時政府才會考慮減辣?從以下大方向分析:

1. 痛苦指數(樓價與收入比率)

要衡量樓價是否具泡沫,痛苦指數是一個重要的量度指標,痛苦指數即是樓價與收入比率(即樓價與家庭收入中位數比率)。據金管局去年9月發表的《貨幣與金融穩定情況半年報告》,及12月分別發表的季度報告數字,港人置業負擔能力進一步轉差,痛苦指數於去年第二季升至15.9的新高,並於第三季維持15.8的高位,數字明顯高於1997年的高峰的14.6。

最新公布的痛苦指數達15.8,代表一個家庭要將全數工資儲15.8年,即不吃不喝15年,才有能力買入面積約500平方呎單位。金管局形容,以上數據反映市民的置業負擔能力仍偏緊。

事實上,過去10年痛苦指數的平均水平約為10至11左右,若按此數字計算,如要痛苦指數回落至正常水平,樓價潛在跌幅將達30%。

2. 按揭供款相對住戶入息比率

過去數年樓價持續高企,供樓負擔比率也愈升愈高,據金管局數字,去年第三季的收入槓桿比率(見圖一,計算方式為假設一個單位呎數,再根據目前樓價及按息,以計算得出的按揭供款對比大眾平均入息的數字)達70.9%,遠高於大約50%的長期平均水平,反映市民入市購買力明顯較前下降。

再看看另一組數字,就是由據政府發表的《2015年第三季經濟報告》內的按揭供款相對住戶入息中位數(計算方式是以月入處於私樓家庭中位數,以市價購買一個45平方米單位,按揭成數七成,供款期20年為準;不包括居於公營房屋的住戶),於去年9月時比率達64%,雖較1997年高峰達93%水平為低,但遠高於1995年至2014年間46%的長期平均。報告表示,數字反映樓市泡沫風險仍然顯著,更指假如利率上調3個百分點至較正常的水平,比例會升至83%。若供樓負擔比率要回復至長期平均數,樓價潛在下跌空間也達28%。

3. 租金負擔比率

隨着樓價持續升溫,不少未能上車的市民惟有先租樓,刺激近年租金同樣愈升愈急,據美聯租金走勢數字顯示,本港屋苑平均實用呎租由去年9月高位的34.3元,回落至11月的33.17元,雖然期內跌幅達3.3%,但租金仍屬偏高水平,若以目前家庭月入平均中位數3.43萬元計算,如租住實用面積約500平方呎單位,呎租約33.17元,租金佔收入約48%。事實上,坊間一向認為租住私人物業租金佔個人收入的合理水平約為30%,換句話說,目前租金需要大跌逾35%,租金負擔比率才會跌至合理水平。

4.樓價指數

自梁振英上場以來,港府多番推出樓市措施,但樓價持續高企,據差餉物業估價署的最新數據,11月私人住宅售價指數293.4,較2012年6月底梁振英上任前的205.1高出43%。再看看中原城市領先指數,最新公布的數字為134.41點,較梁振英上任前約105點高出約27%。值得留意的,是2012年私樓住戶入息中位數約29,600元,目前水平則約34,300元,入息中位數於過去3年多間只上升16%,意味樓價升幅遠高於工資升幅,目前樓價仍遠遠偏離市民可負擔的水平。

總結:觀察以上四大樓市指標,反映樓價現時仍處於高位,以及不健康水平,相信上述指數回復至合理水平,樓市才屬健康,綜合四大指標,樓價潛在跌幅達20至30%,相信樓價起碼回落20%,港府才有機會減辣。

潘永祥:減辣須符兩條件

城大建築科技學部高級講師潘永祥形容今次《施政報告》「雖無創意,但有決心」,因為關於房屋政策的新措施看似不多,但反映政府希望穩定樓市,並落實長策會(長遠房屋策略督導委員會)未來10年46萬伙建屋目標的立場。

「按我個人解讀,報告發放了幾個強烈訊息,首先是政府認為眼前的樓市跌幅並不算什麼,始終樓價早幾年基數太高,特首回應問題時刻意援引CCL(中原城市領先指數)從去年高位到現在,僅僅跌7%左右,想表達的是樓價仍屬好高水平,市民買樓負擔仍有好大困難。」

其次,潘永祥認為報告反映當局在房屋及土地政策方面,與政府過往的管治理念有明顯出入。「以前政府治理樓市的彈性較大,例如1997年金融風暴後增加賣地,到2003年沙氏期間經濟轉弱,『孫九招』即時停止推地及興建居屋,措施是隨樓市周期調整。相反現屆政府立場從一而終,就是無論短、中期樓市好與壞,都要確保未來有新單位源源而出。」

須跌1年及逾15%才考慮

他續指,除了處理中的新界東北、洪水橋發展,報告有進一步拓展土地的意圖,包括涉及面積多達80公頃的將軍澳第137區以及大嶼山新市鎮,大嶼山發展尤其重要,因已避開郊野公園範圍,集中於東涌、小蠔灣,以及興建交椅洲旁人工島發展住宅,預計居住人口達40萬至70萬人,相信會較易為社會接受,不過工程規模大,估計還要數年時間才有最終定案。

今年樓價走勢,潘永祥估計在多項不明朗因素夾擊下,《施政報告》的影響屬於中性,整體樓價下調介乎10%至15%,並不足以使政府撤銷辣招。

「辣招一向爭議好大,在立法會是『易撤難加』,所以政府不會輕易減辣,而且早前市況反覆,曾經跌1、2個月又回升,故此想政府減辣需要有兩個條件,首先跌市有相當持續性,連續跌6至9個月,甚至是1年以上;此外跌幅要夠深,累積下調超過15%,若兩條件同時成立,政府才敢着手減辣。」

或先撤銷雙倍印花稅

他補充,今年美國息口充滿不確定性,因聯儲局以照顧國內經濟和市場反應為先,難以預測其調整步伐,增加本港買家按揭開支的變數,加上人民幣持續貶值,面對熱錢流走,打擊本地消費信心,如果本港零售和旅業等實體經濟上半年無大起色,最快今年中至第三季,樓價跌幅將超越一成。

潘永祥預計,一旦政府嘗試減辣,最大機會先行撤銷雙倍印花稅(DSD),「DSD旨在勸退買樓收租的投資者,但由摸售現象絕迹,炒家大幅減少,從價稅率應該回歸合理水平。至於限制海外客的買家印花稅(BSD)功效明顯,大大減少內地客推高樓價,相信會留到最後一步才取消。」

李偉烈:跌15%將吸引買家入市

新一份施政報告中,與過往有點不同的是對於樓市的着墨較往昔少,而且並無甚麼新招推出,只是輕輕帶過。法巴亞太區房地產研究部主管李偉烈認為,政府是擔心樓價跌得仍不夠,所以其策略是要讓樓價慢慢跌落去,暫無需要放寬限制。

但如果中國經濟放緩加速,而美國加息步伐又加快,令樓價跌幅更快,則不排除政府會放寬一些限制。至於說政府要在樓價跌到甚麼程度才出招,李偉烈直言跌30%,而且下跌速度要好快,這樣才會造成影響,要政府出手。

2017年樓價回升5%

他進一步解釋,「樓價並不是沒有跌30%的機會,如果中國經濟硬着陸,經濟增長去到5%,或者說A股跌到得返2000點,人民幣滙價又持續下跌,而掀動周邊國家的貨幣都齊齊貶值的話,就會變成一個危機。」

「為甚麼去年8、9月樓市會開始放緩,因為首先是內地股市下挫的影響,第二是美國加息,令更多想買樓的人採取觀望態度,希望等樓市先回落一段時間;此外是去年1月至8、9月,以及2014年的成交都好高,是過去5年來最高成交的兩年,當時已透支了一些需求,所以之後必須再等一段時間,等需求慢慢回來。但他強調,由於需求真的很大,所以只要待樓價跌多10%至15%,或會再吸引買家入市。」

若按目前來看樓市還有多大的下調空間,李偉烈坦言,樓價跌10%至15%都屬正常,「我覺得今年會跌10%,不過到2017年又會回升3%至5%,下跌周期大約一年左右。」他強調需求仍然旺盛,「我們曾經做過分析,首先是你看看內地移民來港的人,1年差不多2萬多、3萬個人入來,其次是一些剛結婚仲未有樓的,這些需求都好勁。一年需求就差不多2.5萬到3萬,但本港一年的供應量才是約1.7萬個單位;還有一點,就係之前推出的額外印花稅(SSD)和買家印花稅(BSD)都令到二手無成交,而令買家回到一手市場。」

人幣貶值影響較大

另一方面,現時環球股市動盪,加上人民幣短期內急貶值,都令不少投資者迷失方向,到底人民幣貶值和美國加息又對本港樓市有多大影響呢?李偉烈表示,其實有好多內地人都希望來港買樓的,因為可以保值,尤其現在很多人都預期人民幣仍會持續貶值,所以在這情況下,港元又與美元掛鈎,就變得可保值了。

至於美國加息的影響,他解釋現在時代不同,過去5年、10年香港無現在這般依靠內地,但明顯香港現在非常依靠內地的流動性,依靠內地人來港買樓,所以在這情況下,就不能只看美國加息,而更要睇埋內地放水和內地人來港買樓的影響。言下之意,現在要注意人民幣貶值的影響更大,尤其當前出現了一個美國加息,內地卻減息的逆向周期。

林一鳴:氣氛悲觀 可壓價一成

眼見樓市氣氛轉差,劈價消息此起彼落,惟大好友林一鳴仍然力排眾議,企硬看好後市,且估計今年樓價會轉跌為升,全年升幅5至10%左右,當然港府撤辣招將會遙遙無期。

無他,林一鳴深信樓價至少下挫兩成或以上,港府才有勇氣撤銷樓市辣招,「如果樓價大跌兩至三成,政府才會撤辣招,因為即使樓價由低位反彈,市民反應也不會太大,目前香港樓價只跌了6至7%,一旦今年美國不加息,同時又撤了辣招,樓價飛天,政府將會成眾矢之的。」

說到底,他覺得目前樓市氣氛如此悲觀,皆因市場預期美國聯儲局啟動加息周期,今年或會加息4次之多,繼而震散樓市,可是美國到底有無條件連續加息,很成疑問;換言之,只要市場逐漸扭轉加息預期,下半年樓價很有機會轉跌為升。

本地就業情況不太差

「美國加息四次,樓價當然會下跌,但我持相反意見,覺得今年最多下半年加息0.25厘,甚至全年不加息的機會更大,因此,如果加息只有零至一次,遠少過預期,負面情緒會完全扭轉。」林一鳴解釋,美國未來加息仍要考慮歐洲、日本及內地的貨幣政策,如全球央行維持低息,聯儲局應該無空間加息,再加息或會重蹈1937年的覆轍。據了解,當年美國經濟剛從1929年的大蕭條中恢復過來,但當局卻急於調整貨幣政策,結果經濟又陷入衰退。

雖說息口有可能低企,但內地經濟放緩已是不爭事實,難道不會拖累樓市?對此,他有所保留,始終本港失業率沒有顯著轉差的迹象,除了旅遊和零售行業表現較弱,其他行業暫時未見受到影響。「對於大部分行業的就業和工資,暫時所見的影響不大,尤其過去一年大家都已知道內地經濟放緩,零售業轉差,本地失業率都沒有明顯上升,所以我看不見本地就業市場有很大的負面消息,能夠推動樓價下跌。」

政治環境令供應難增

更重要是,據他個人觀察和不同渠道所見,也不見得有朝資回朝的情況,畢竟內地資金南下投資物業的數量不大。他說:「內地資金涉及數量有限,尤其實施買家印花稅後就更少,班資回朝的壓力不大。其實除了九龍站的比重較大,其他屋苑真的不多,比如太古城、美孚。」

對於施政報告公布了一列供應指標及規劃,包括新界和大嶼山的新發展,以及未來3至4年私樓供應會創新高。林一鳴指,這些指標未來能否落實才是關鍵,「其實每年供應量都有報大數情況,估計施政報告講的8.7萬個供應不會達標,例如大嶼山發展未必做到,始終政治環境令政府不能推出大量供應,每年有兩萬個供應已非常不錯。」

可漁翁撒網式睇盤

二手樓價近期回軟,新盤又提供大幅優惠吸客,但潘永祥談及今年物業攻守策略時,指目前絕非買樓時機,「現階段入市肯定高風險,除非買來自用,好逼切的住屋需要,或找到超級筍盤,否則應審慎一點,尤其各區大型屋苑租金正在回落,一方面出現租平過供情況,另一方面樓價支持位減少,故買家真的毋須太心急。」

不過,林一鳴就看好今年樓價呈先低後高,建議買家不妨趁現在有議價空間,實行漁翁撒網式睇盤,或可買入筍盤。他解釋:「現在市場氣氛很悲觀,屬買家市場,買家的議價能力較高,始終有些人會擔心經濟、加息或其他負面因素,不妨連續多看幾個盤,然後每個都按市價嗌低5至10%,不排除十個有一兩個業主願意減價。」
指標 驗測 樓價 多少 梁振英 減辣
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