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購屋資歷長達十七年的李奇嶽，在台灣擁有五戶房子，三年前赴日本置產，現在更轉戰馬來西亞，因為懂得與銀行談優惠房貸，借力使力，購屋資金向來不是問題。

撰文‧林心怡

「 我真的覺得只要挑對好房子、做好房貸規畫，買房子並沒有想像中的困難。」李奇嶽從二十五歲就開始買房，沒有富爸爸的資助，他一樣有辦法一戶一戶地買，憑藉的助力就是銀行。

李奇嶽的第一戶房子是他大四那年，靠著平日省吃儉用與寒暑假帶團存出的第一個一百萬元買的。「我只不過是與朋友逛台北巿景美夜市，就在附近買了兩戶房子，總價約一千萬元，我後來信貸加房貸一共貸了九成，等於只拿出一百萬元。」

養信用

收入穩定 增加與銀行談判籌碼兩戶房子，一戶十七坪總價三百六十八萬元，另一戶二十七坪總價六百二十一萬元，以目前每月租金分別為一萬四千元與二萬元計算，報酬率分別是四．五％與三．九％，顯見李奇嶽很早就有「以租金養房貸」的觀念。

隔年，他貸款八成買了一戶台北市林森北路的十二坪小套房，接著又在桃園買下總價五百萬元的老公寓出租，不到三十歲就創下「三年買四房」的戰績。二○○三年ＳＡＲＳ︵嚴重急性呼吸道症候群︶期間，他在台北縣（現已改制為新北巿）中和買下二十七坪，總價四百萬元自住中古屋，目前已有近千萬元的價值；○九年與一○年分別在日本東京買了兩戶房子淨賺九％的租金報酬率。去年他又在馬來西亞置產，預期賺當地每年房市成長一○％的價差，與租金投報率平均四％的長線機會。

十七年的買屋經驗，目前手上至少有八戶房屋的李奇嶽，練就一身與銀行談房貸優惠的本領。他認為，只要做好房貸規畫就可出手，才不會因資金問題，喪失購屋良機。

首先，平常就應累積個人的信用額度，而且最好是購屋前的兩年就開始這麼做。「營造漂亮的銀行往來紀錄很重要！」李奇嶽指出，一些銀行判斷信用良好與否的標準就要特別注意，比方說，買林森北路小套房的前兩年，他就告訴自己信用卡不要遲繳、不要只繳最低應繳金額、不主動辦分期購物，且一有錢就拿去繳房貸加速還款，因為包括房貸、信貸與卡債，都會列入未來還款的評估根據。

此外，最好將存款、信用卡、基金與投資理財等火力集中在幾家銀行，在經過二年的良好互動與「培養」信用下，會對未來爭取貸款成數與優惠利率加分。而且最好可以先自行到聯合徵信中心申請並提供給貸款銀行，以免因為申請過多家的房貸，提高聯徵次數而影響房貸成數。

另外，好職業也能為貸款加分，像律師、醫師、會計師、軍公教、五百大企業員工，都是銀行眼中的績優客戶。李奇嶽笑著說：「擁有大學助理教授頭銜後，我有一戶房子的貸款從二．三％降到一．八％，算一算一千萬元的房子一年可省下五萬元利息，二十年省下一百萬元，仔細想想還滿多的。」如果來不及與銀行培養信用，那麼若有長輩或朋友是銀行的ＶＩＰ客戶，經由這些與銀行往來密切並有良好信用的人推薦，也能爭取較高的貸款成數與優惠利率。

ＶＩＰ很重要

﹁有力人士﹂推薦 可能有特例規格出現「像我第一次買房雖然有收入，但只是學生身分，所以找了老爸作保，加上信貸才貸到九成。另外，透過銀行ＶＩＰ客戶的推薦，貸款額度可以多個五％至一○％不等，甚至還會出現特例的規格。」李奇嶽舉例，他在日本東京買房，要價六百五十萬日圓，他向台銀貸款，台銀原不承作二千萬日圓以下的房屋貸款，結果他透過銀行ＶＩＰ客戶友人推薦，不但得到六成五的放貸，還拿到二％的利率優惠，待遇真的「差很大」。

若無「有力人士」推薦也沒關係，直接去認識銀行經理。李奇嶽強調，房貸成數與利率高低，銀行經理扮演重要角色。「同樣一家銀行，不同分行經理的放貸權限都不一樣，透過關係打聽到手上擁有貸放權限較高的銀行經理，談起貸款會更有彈性。」至於認識銀行經理的方法，可請有經驗的代書幫忙介紹，或透過往來的銀行理專介紹。

貨比三家

本土與小家銀行放貸成數相對較高「談房貸最重要的就是貨比三家不吃虧！」李奇嶽最常比較的是土銀、富邦、台銀、聯邦、新光、大眾等銀行。「多找幾家談，優惠利率與較高貸款成數都可談出來。」他偏好挑選本土銀行承作房貸，比較好談。

李奇嶽說，若想貸到比較高的成數，可以選規模較小或建商起家的銀行，承作房貸也比較積極，但利率相對比老銀行高；而貸款尺度相對寬鬆的，還有農會或信用合作社等區域性的小銀行。

此外，李奇嶽總是習慣把自己累積的信用資料收集得相當完善，例如○三年他買下中和鄰近捷運站的中古屋時，就把自己名下四戶房子的位置資料、貸款金額、薪資證明全部備齊，「只要房子地點挑得好，自然有增值空間，銀行看到我持有的這些標的，又看到貸款金額所剩不多，貸了九成給我。」

完整收集

老王賣瓜行銷 勇於談判不嫌煩李奇嶽強調，很多優惠都是「談」出來的，像他只要房貸綁約期限一到，就會要求與原銀行換約，像是「我可以再綁約一年，但你要給我更優惠的利率」等請求。一有機會，就勇於與銀行談，只要信用夠好，銀行自然會用更好的條件留住你，這樣一來，無須支付轉貸所須負擔的設定費、塗銷費等成本，同樣能享有優惠利率。

「所以說，買房子真的不要嫌麻煩！」勇於向銀行借貸的李奇嶽，甚至把旅遊業與投資結合，帶團去日本、大馬買房子，讓自己的事業與置產版圖都不斷擴張。「這些房子都是我的『啞巴兒子』，退休養老的依靠！」李奇嶽肯定地說。

李奇嶽

出生：1972年

現職：創新旅行社董事長、東京房東網執行董事、大馬房東網總經理學歷：世新大學觀光研究所碩士、香港新亞研究所博士候選人

購屋年資：17年

房地產經驗：

擁有８戶房屋，包括北巿２戶、桃園２戶、中和１戶、日本２戶、馬來西亞１戶。

與銀行談房貸的 3 禁忌1.與銀行疏於往來，繳費紀錄不良。

2.收入不穩定，負債比資產超過太多。

3.懶得貨比三家，就談不到好條件。

中國老年人口已達1.93億，而養老服務成本高收益低，巨大供需缺口如何填補◎ 本刊記者 藍方 實習記者 楊佳秋 文多年“一胎化”生育政策下中國的老齡化浪潮來勢洶湧。

養老產業曾經是投資者眼中待采的“金礦” ，但這座“金礦”目前正在逐漸褪色。

截至2012年底，中國老年人口已達1.93億，占人口總數的14.3%。從老年保健養生、老年旅遊、老年用品到適老住宅，一系列與養老有關的概念受到各個相關行業追捧。其中，以大規模圈地為核心的“養老地產”更是成為養老產業的同義詞，定位於高端人群的項目遍地開花。

但業界認可、且可複制的成功案例鮮有出現。 “沒有市場調研，沒有需求分析。 ”從美國回來創業的應用老年學博士傅旻告訴財新記者，她看到的只是一個又一個以“養老”為噱頭的房地產項目。

資本狂熱背後，養老產業的真正核心——長期照護服務卻遭遇冷落。這才是中國老人最為基礎的市場需求。

2010年，基本養老服務體系建設規劃躋身“十二五”專項規劃。地方政府提出“9073”或“9064”的養老服務體系，倡導90% 的老人居家養老，7% 或6% 的老人在社區日間照料所等機構養老，3% 或4% 的老人在養老院、護理院等機構養老。

但目前，養老院一床難求、各大城市普遍存在“保姆荒” ，頻頻曝出黑養老院、黑護工虐老事件，都凸顯出中國養老服務明顯短缺。

從一個健康老人需要人幫忙做飯、打掃衛生開始，到一些老人慢慢失去認知，生病臥床需要人端茶倒水、喂藥翻身，再到老人臨終的醫療護理、心理關懷，現代的空巢、少子家庭早已無力顧及老人各方面的需要。

無論是聘請家政工、護理員上門服務，送老人到社區的“托老所”臨時 照料，還是將老人寄住在養老院全程照顧，整套體系目前迫切需要大量專業機構、資本和人員的支撐。據瞭解，民政部、發改委等部門正在擬定新一輪政策措施，大規模、大範圍的補貼性政策或將成為現實。但中國養老產業的巨大供需缺口，能否就此填平？

投資狂熱漸消

“聽的人多，做的人少。 ”中國明日之城城市發展研究院理事、秘書長，北京時代九和律師事務所高級合伙人律師王建文說。近年來，他經常受邀就養老地產開講座、做培訓，為投資者們解讀養老產業的法律政策。

課堂常常爆棚，動輒幾十家乃至上百家公司機構派人聽講，會後投資者們也積極和他溝通交流。但王建文發現，盡管大家熱情高昂，真正落地成功的養老項目寥寥無幾。

“概念確實很熱，但沒有好的盈利模式，都不敢進去。 ”一家國有背景的投資機構從業者告訴財新記者，通過這 幾年業內的觀察和探索，大家已經逐步形成共識 ：建一個具有老年特色的樓盤 並不難，關鍵是建好後誰來提供可靠的服務，而後者又該如何盈利。

樂成老年事業投資有限公司（下稱樂成養老）投資總經理高峻松，不看好當前這些在城市遠郊大規模圈地的“養老地產” 。 “一個遠離市區、遠離成熟配套的樓盤，從入住一個人到住滿老人，需要非常長的時間。在這個過程中，即便只住了一個老人，也需要配齊全套的服務人員，成本高且風險大。 ”“服務對象是誰，服務需求是什麼，都沒有明確的定位。 ”傅旻說，現在中國的養老社區，標準步驟便是圈了地賣了房，再看下一步怎麼辦。在美國要操作一個養老社區，從一開始就有詳盡的規劃、調研 ：一個社區中有著改善住房需求、獨立居住的老人有多少 ；需要介助、介護服務的老人比例多少，康複需求、醫療需求、養生需求又各自是什麼狀況。由此在社區形成一整套服務體系，並配備招募不同專業的管理、服務人才。

服務團隊從社區規劃、設計階段便充分介入，也只有這樣的社區，才真正符合老人需求，最終贏得市場。頗具中國特色的是，大量中國企業僅有一個模糊的“老齡化”的概念，便開始圈地投資。

在傅旻眼中，他們絲毫不畏懼項目的失敗——只要有地，無論最後做出來的項目老年人埋不埋單，房子總賣得出去，資產總會升值。

“養老地產”已經被普遍看做企業圈地的噱頭。在輿論的抨擊和質疑下，一些地方政府在供地方面尤為謹慎。

2013年初，北京市率先推出專門的養老綜合用地，引得業界高度關注，一度被解讀為養老用地“招拍掛”開閘之舉。

但很快，北京方面即表示，暫時不會再推養老用地。在王建文看來，政策前景不清晰，導致資本進一步觀望。盡管養老社區的概念尚未被拋棄，業界的討論，也越來越回歸本旨： 不管房子修在哪裡，核心是如何來為老人提供長期照護。後者，遠遠要比拿地修房子困難得多。

微利行業

盡管亦從房地產起家，樂成養老徹底脫離了“養老地產”概念。 “現階段，長期照護服務是最符合老人需求的。 ”高峻松說。

樂成養老在北京的第一家養老院雙井恭和苑已經開張。

與大多數養老項目選址郊區不同，恭和苑坐落在北京東三環邊最為成熟的雙井社區內。整個養老院有269個不同戶型的居住單位，從硬件設計、內部裝潢各個細節滿足老人不同階段的居住需要，如房間內隨手可及的呼叫器、雙向開關且方便輪椅進出的門、幫助老人起身的電動沙發，還有供失能老人沐浴的沖浪浴缸等。院內1 ︰ 1配備公共活動空間，為老人全天候開放各種娛樂設施。

提供的老年服務，包括從酒店式服務、飲食，協助穿衣、如廁、行走、進食，到專業醫護照料各個方面。

自然，恭和苑的收費也非常高昂。

根據不同的戶型，涵蓋了基本餐飲和酒店式服務管理的費用，從7000元到1.68 萬元一個月不等。如需專業護理，則再根據需求評估另行收取服務費用。

“與現階段經濟、社會發展水平相適應的養老服務，低收入就是支付不了。 ”高峻松認為，公辦的機構，有政府分擔人員、固定資產等成本，還有一定的補貼，這種情況下，才能以低收費提供服務。 “但如果要實現一個舒適、體面、安全的養老生活，成本是非常高的。 ”他簡單算了一筆賬 ：在雙井地段出租的精裝修房屋，普遍價格就在三四千元一個月，再計算一線服務員的人力成本、各項服務的開銷，人均最低每月要支付5000元左右。即便高端，也僅有微利，成為投資者們必須直面的現實。

“成本比想象中要高，支付能力比想象中要低。 ”高峻松說， “之前我們預 計要面向市場最上面1％的老人，但實際運營下來，恐怕只能面向最上面1? 的老人了。 ”面對入住養老機構不得不支付的高額房租，在很多人眼中，居家養老更為現實——將服務人員請上門來。中國社科院社會政策研究中心副主任楊團觀察，近兩年來中國養老產業中發展最為迅猛的，事實上也正是居家養老， “需求最大，最接地氣” 。市場也在逐步走向專業化和細分。有來自美國、日本、台灣的機構進場，有醫療背景的專業機構主打醫療護理，也有大量的家政公司轉型主攻老年業務，還有公益性質的NGO以社會企業的定位參與其中。

在普遍的“民工荒” “保姆荒”的態勢下，要請到一個好的家政工或護理員並不容易。農家女居家養老服務社（下稱農家女）負責人方為芳介紹，最普通的家政工，在2010年時每月1200 元 -1400元就能請到，到了2012年已漲到2000元 -2100元，今年春節一過，普遍要價2400元 -2600元。

傳統的保姆，遠非現代意義上的養老護理員。 “家政服務是最初級的，比如掃除衛生、做飯，一旦到了護理階段，照顧老人就需要專業人員。 ”中國公益研究院養老研究中心主任王帥說，從最簡單的幫助老人穿衣、擦澡、行走，到更複雜的康複理療，都需要大量專業知識和培訓。例如幫助老人行走，專業要求是“眼到手不到” ，盡可能讓老人在視線範圍內獨立行走，幫助其機能的康複。而沒有接受過專業訓練的保姆必然是攙扶著老人行走。

這些專業培訓和服務管理，在傳統家政公司的體系下已無法完成。普通的家政公司，本質上就是一個中介機構。

登入護理員和老人雙方信息，幫忙配對，最後向僱主、保姆雙方收取中介費用。

一些中介費用較高的公司會承諾，若僱主不滿或護理員流失，在一年內無償再介紹一人上門。此後，對護理員的管理、監督，事實上就變成僱主自己的事。即便如此，一些小的中介機構由於業務量小、人力硬件成本高，依然虧損。

“不賺錢，幹等死。 ”一家以醫療護理為主的居家養老公司，如此形容自己和大多數同行的狀態。

“僅僅做中介，絕非居家養老公司的附加值所在。 ”傅旻介紹，成熟的居家養老機構必然是員工制。公司的附加值體現在三個方面 ：建立護理員的職業體系，確保他們接受不同層次的培訓、獲得相應資質，提供專業服務 ；購買保險，保證護理員和老人的安全，以機構之力分擔風險； 對護理員進行全程監督，包括客戶的服務反饋、考評等。

就目前來看，中國市場上只有極少數按員工制規範管理、服務的居家養老公司。例如，在2011年進入中國市場的美國連鎖品牌“仁愛華” 。就其北京直營店的費用來看，24小時的個人護理費用，最高每月可達1.5萬元。

在許多業內人士看來，這些高端機構是不得不“高端”——高昂的人工、管理成本，注定了規範的養老服務僅有少數高收入群體能夠購買。

流失的護理員

微利乃至虧損壓力下，大多數機構的選擇，便是盡可能壓低人力成本。低工資下，一線護理員以及管理人員過於頻繁的流動，數量上的絕對短缺，已成為養 老行業十分普遍的問題。十三陵溫馨老年公寓位於北京市昌平區，住有1000多老人，是北京最大的民營養老院。其負責人介紹，要照顧這麼多老人，至少要有100多名護理人員。高端護理人員少之又少， “年輕人根本不願意來” 。只做日常照料的普通護理員也缺乏，春節前後最少時只有六七十個人。

居家養老亦是如此。 “流動性非常大。 ”中介機構“搜保姆”的負責人說，有的護理員嫌老人病情嚴重，有的嫌老人事太多，還有的因為其他客戶、其他行業工資高直接就辭職走人了。

專業護理人員到底有多緊缺？王帥估算，當前全國養老機構390萬張床位，按80% 入住率和1 ︰ 5的護理員配比，需要60萬名護理員。

當前，全國僅有2萬多人取得了護理資格。其間的缺口，以及居家養老的龐大需求，均由普通保姆、家政工來彌補，她們基本上都是文化程度較低、家庭貧困的“四零五零”農村婦女。

也正因如此，民政部開始推行建立養老服務從業人員分級培訓機制。2011 年和2012年，民政部共安排了4000萬元福利彩票公益金，支持所屬行業協會和職業院校培訓各地養老服務從業人員。

與此同時，一些職業院校也設置了養老護理課程或者養老專業。從2012年開始，專業院校的畢業生陸續走向就業市場，但情況不容樂觀。

“搜保姆”的負責人就從護理專業畢業， “學護理的畢業後沒人做這個的，給老人端大小便，你能接受麼？肯定接受不了。 ”首都鐵路衛生學校有關負責人介紹，盡管學校開設了養老護理課程，也組織學生考取了養老護理員資格證書，但到畢業時，絕大部分學生還是選擇去醫院，只有極少數找不到工作的才會去養老院。

天津職業大學從2010年開始設立養老專業，每屆招生80人， “基本招不滿。 ”教研主任介紹，除了生源面窄、專業開設較晚等原因，還有學生和家長對於專業認識不足， “認為去護理老年人，去養老院什麼的，比較髒，也沒什麼地位。 ”畢業生也是傾向于去做養老院的管理工作。

另一方面，針對“存量”的護理員培訓地位尷尬。這些培訓項目，均由民政系統的學校承接，民辦機構對此熱情並不高。

“大多數護理員都是四五十歲、從農村出來打工的，政府的培訓太理論化，他們消化不了。 ”一家日資背景的養老機構介紹，日本教材往往更重實操性，例如輪椅怎麼用、尿盆怎麼用、怎麼抱老人，而國內的教材動不動便是“癱瘓 老人的心理素質怎麼樣” 。

為彌補官方免費培訓不足，一些民營機構和公益組織開發了更具針對性的課程。由茅于軾、吳敬璉等社會知名人士創辦的非營利組織北京富平學校，便面向進城務工人員開展養老護理的培訓。但是，與參加育兒培訓的人比起來，二者比例基本上是1 ︰ 3；且參與培訓者基本只願學到半自理老人的護理。校長陳祖培介紹，護理完全不能自理的老人難度高、強度大、專業性強， “很多人不願意幹” 。

陳祖培認為，家政工們養老護理熱情低，還是因為工資低， “和月嫂比起來，掙得太少，活兒比較多。 ”當下緊缺的不僅僅是一線護理人員， “更缺的是機構里中高端的管理人才。 ”王帥表示，他接觸到很多民辦養 老機構，發展到一定規模後都面臨管理瓶頸。尤其是期望連鎖發展的機構，很難做到服務管理標準化。

“說到老年專業，就讓人覺得是伺候老人的。 ”傅旻介紹，美國一整套與養老服務相關的人才培養體系，在中國現階段無法想象。美國的養老機構，基本由學歷教育體系支撐，院長普遍MBA 畢業，機構內的醫生、護士、社工、理療師、康複師、營養師等，每個職業都有三到四個等級，碩士乃至博士學歷常常是基本要求。只有護工及助理社工等崗位由非學歷教育培養，但均要求持證上崗。

在傅旻看來，中國政府目前亟需在學歷教育領域，搭建起成體系的專業格局，盡早進行人才儲備。

另一方面，面對中國人口的老齡化，高峻松認為政府也亟須在戶籍政策上有所作為。

“大城市從來不會將養老護理員作為緊缺人才，給他們落戶，配套公共服務。 ”高峻松表示，當前戶口只給 IT、管理這樣“高端人才” ，城市未來真正需要的這些所謂低端勞動力卻無從落腳。 “一個健康多元的城市，需要各個行業各個層次的人。 ”“關鍵還是要尊重人的價值，提高養老人員工資待遇。 ”在楊團看來，否則將是“政府大量資金投入于培訓，培訓出來的人才大規模流失。 ”

養老金入不敷出

“僅僅讓老人掏腰包是不可能支撐起行業發展的。 ”傅旻回憶她在美國做日間老年看護院院長期間，會想方設法從其他支付體系中“要錢” ，例如美國針對 窮人的醫療補助制度 MediAid、商業系統的護理保險制度、政府的一些購買服務項目等。

相形之下，中國的支付體系遠遠不足。根據人力資源和社會保障部統計，到2012年底，企業退休人員全國平均月養老金水平不過1900元。隨著近兩年來勞動力成本的快速上升，老人支付能力的缺口顯而易見。 “我們現在就有一個客戶，最多只能給2000塊錢一個月。而月工資低於2500塊，基本沒有人願意幹。 ”方為芳舉例， “中間500元的缺口

應該怎麼補？”

事實上，為了應對長期照護所需的龐大開支，不少國家都建立了長期照護保險制度。被保險人從年輕時開始繳納，在年老生病後，由護理保險來支付費用。

如德國在1995年，即將護理保險作為基本社會保險的一部分，強制繳納。美國的健康保險市場上，長期護理保險也是最為重要的產品之一。日本、韓國則在其社會保險和商業保

險領域都大力發展護理

保險，分擔老人的支付壓力。而在中國的基本

養老保險才初成體系之

時，護理保險僅僅還在

各地政策的“探索建立”

階段。

沒有制度性支持的

情況下，作為一家公益定位的社會企業，農家

女曾考慮給一些為低收

入老人服務、工作環境

較差、薪水較低的護理

員提供補助。方為芳介紹，補貼以獎勵形式發放，每月給護理員補100塊 -200塊錢，效果非常好。護理員感覺受到尊重，服務用心，老人也滿意。但由於農家女自身盈利有限，這項

獎勵政策僅實行兩個不得不停止。

除了這些支付能力較差的老人，方為芳更擔心社區中那些根本沒有支付能力的老人。他們因為種種原因並沒有進入政府“五保” 、低保的範疇。例如，子女有經濟能力，但就是不贍養老人。

這些老人空巢在家，無人照料，領著有限的退休金，住在發霉發臭的房間里，吃著帶綠毛的剩飯， “將就活著” 。

方為芳介紹，目前農家女就服務了五位這樣的老人。他們僱不起保姆，機構也無力支付服務費用，最後是安排機構登記的家政工們，每天輪流上門“志願”給他們做飯和打掃衛生。

今年元旦、春節期間，農家女也接到了一個政府購買服務的項目，即政府按市場價出資，由農家女組織家政工，為轄區內的殘障、孤寡老人上門大掃除。

顯然，這樣的購買，與一些弱勢老人長期護理的基本需求，差距巨大。

除了這個政府購買的項目，農家女還通過中央電視台的一個活動，申請到一筆25萬元的公益資金。這筆錢除了用來補貼機構在運營、培訓、監督評估家政員方面的費用，還有一部分就是為這 些弱勢老人購買服務。但社會慈善資金顯然不是長期資助之道。農家女為老人們提供的“志願”服務若按市場價計算，每天每人是60元，公益

慈善資金支付給每個志

願家政工的補貼，折合下來也只有12元。 “杯水車薪。 ”方為芳說。

另一家在北京石景

山開展工作的公益機構

樂齡養老合作社（下稱

樂齡） ，面臨與農家女相似的困境。為了保證服務質量，樂齡在居家

養老的業務上採取“員

工制”管理，機構以每月3000元的工資，聘用了三名護理員，為社區

里的老人提供上門的專

業服務。

考慮到社區老人的

實際支付能力，樂齡對

專業醫師的康複服務也

不過定價在25元一小

時——市場價普遍為60

元 -100元 一 小 時。 即便如此，很多老人還是捨不得花錢。樂齡也接

受北京市政府的養老

券——從2010年開始，

北京推出了“居家養老

券”項目，80歲以上的老人每月可獲100元的補貼，用于購買居家養老服務。即便算上此部分的政府支付，樂齡2012年的服務收入僅8萬余元，三名護理員的工資每年就是10萬元出頭。中間的缺口，樂齡只能想辦法從其他公益項目中平衡。

樂齡的負責人王豔蕊認為，近年來政府向社會組織投放的資源、購買服務的項目確實有明顯增加。但是，大多數依然屬於“錦上添花” ，例如樂齡此前就曾申請到北京社工委10萬元的項目，用于支持健康老人的社區小組活動。而那些最為弱勢的貧困、失能老人，最需要的就是長期照護， “這部分才是迫切要購買的” 。

“在任何一個國家，政府對養老都是有補貼的。 ”楊團認為，要鋪開大規模的補貼政策，前提是要有體系化的設計， “這塊是我們必須要抓緊做的” 。

政府補貼如何到位

對於弱勢老人的補貼制度，是民政部門近年來的工作方向。

據民政部有關負責人介紹，除了要求各地繼續完善對孤老優撫對象、城鎮“三無” 、農村五保的供養制度，民政部亦在推動建立80周歲以上低收入老年人的高齡補貼制度，鼓勵有條件的地區擴 大補貼覆蓋面，提高補貼標準。此外，也要求各地逐步建立養老服務補貼制度，支持經濟困難的老年人購買社會養老服務，對生活長期不能自理、經濟困難的老年人，根據其失能程度等情況給予護理補貼。

到目前為止，全國已有18個省份建立了高齡老年人補貼制度，22個省份建立了養老服務補貼制度。

這些針對老人的養老服務補貼，各地採取的模式大致相同。地方政府前期投入大量資金建立起社區的信息平台，包括養老服務機構在內的諸多商家入駐。老人有需求後，撥打信息平台電話，信息平台的運營者根據具體要求安排服務商的服務人員上門服務，老人以養老券支付，商家再向政府部門兌換。

究竟哪些老人可以獲得此種補貼，各地的標準略有不同。但基本上還是以民政部門掌握信息數據的傳統分類為主，如城市“三無” 、低保老人、優撫對象、勞模、殘疾人等。

不過，不少接受財新記者採訪的機構都反映，最終拿到手的政府購買資金並不多。據北京愛儂家政總經理李潔璐瞭解，北京市政府在養老券方面，一年要花大概5億元，90% 多都是在餐飲上，“老人拿著券買糕點、包子，並沒有購買服務。 ”不少業內人士指出，當前地方政府補貼的對象，盡管收入較低，但當中相當大一部分老人身體健康，並不需要真正意義上的照料服務。

也正因此，不少城市公佈的養老券政策中，都對老人是否能夠自理、是否有人贍養作了區分，但操作過程中很難落實。 “我們做不到對老人的護理等級進行專業評估。 ”安徽省馬鞍山市老齡辦的工作人員坦言，礙于人手和專業能力，實踐中只能根據一些傳統的標準分類進行資質審核。

由此一來，補貼面涉及較廣，資金分散，各地給老人的補貼普遍集中在每個月100元 -300元之間，很難滿足一些弱勢老人的長期照護需求。

除了此類直接“補人頭”的補貼，各地民政部門另一類補貼模式，則是“補機構” 。除了公辦養老機構繼續享受在硬件、人力上的補助，為了吸引民間資本的進入， “公辦民營”作為近兩年來政府大力推廣的模式，也在逐步落地。

其具體的做法是，政府投資硬件建設，以低於市場價格承包或委托給民間機構運營，將此間差價補貼給民營養老院。

此外，一些地方還有養老院的一次性建設補貼、床位補貼等項目。

不過，這些享有政府補貼的養老院，究竟哪些老人可以以低價入住，同樣缺乏精細化的評估定位。

“現在有3320萬失能老人，我們知道有這麼一個總量，但是具體到個人，人在哪裡？”在王帥看來，首先要做的是找到有需求的老人，對他們的需求進行評估，方能進行大規模的補貼。王帥介紹，日本就有非常詳細的評估體系，同樣是70歲的老人，健康程度、經濟條件不一樣，收到的護理補貼就不一樣。

自理程度在哪個級別可以享受居家養老的補助，而到了哪些級別就需要轉移到養老院實行全程監護， “有一個完整的體系” 。

傅旻介紹，為了提高評估的效率，美國的補貼甄別工作，事實上也是交給第三方來做。例如，政府對低收入老人劃線，收入低於多少，可享受養老券 ；而養老券必須是在老人接受了機構服務後才能兌現。機構要為哪些老人服務，不是根據老人的經濟能力，而是健康狀況的實際需要來決定，這項評估工作則是由機構的醫生、社工、理療師等專業人士一同完成。此間，政府要做的工作，便是制定服務標準，對機構進行監督。

“硬件建設通常是最容易達到的，達到之後你怎麼通過服務把它們激活？”王帥觀察，由於多年來養老服務體系建設的欠賬，為了達到“十二五”規劃中有關床位、社區中心的硬性指標，目前各地政府的重點工作都在硬件建設上。硬件建好後，通過精准、高效的補貼政策，刺激民間機構激活政府的硬件投資，被看做中國養老服務體系更為關 鍵的下一步。

對於年逾五十即將退休的初老族來說，房子多半已從安身立命、擋風遮雨的功能轉為犒賞自己一生辛勞，或幫自己投資生財儲存養老資金的活存摺，業務員出生的Amy除了已在原鄉上海買了房子準備退休，自己原本的幾間房子更因為大幅增值，成為豐厚的老本，令人十足羨煞。

撰文‧梁任瑋

周末午後，今年五十八歲的Amy戴著帽子、悠閒地騎著單車在巷弄裡穿梭，她不時地停駐在大樓前觀察環境，不到一會兒，又拿出手機拍下房子照片。有別於其他貴婦喜歡流連百貨公司，Amy的興趣卻是蒐集房產的標的。

存房致富的基本功：開源節流不僅如此，在其他同齡的「空巢族」，因為即將邁入退休生活，才剛開始存老本之時，Amy卻因有很強的危機意識，早在四十歲時，就一點一滴地儲存退休基金，至今已擁有六戶分別位於台北市大安區與大陸上海市中心的房產，價值逾三億元，每月租金收入高達二十萬元。因此，對於十年後離開職場的收入，她毫無後顧之憂。

目前從事業務工作的Amy，坐在台北市光復南路精華地段的住家裡，分析自己的理財撇步，一語道盡存房致富的基本功，就是要懂得開源節流。

Amy分享一路走來的存房歷程，三十多年前，剛出社會，她也只是一位頂著台大外文系的高學歷，但領固定薪水，對理財完全一竅不通的內勤祕書；甚至也曾有過花錢如流水，手中存款不到十萬元，根本不敢奢望買房的年輕歲月。後來才轉做業務員，雖然容易獲得高額獎金，但來得多也去得快，「我只要一有錢就隨便花，甚至還曾將婚後與先生在中和買的第一戶房子增貸，去買了一輛進口名車，完全不去考慮價位高低，也不會考量自己有沒有需求。」直到三十歲那年，想將孩子遷入明星學區，一直沒有儲蓄概念，消費至上的Amy與先生，打算在台北市置產，才意識到自己竟然毫無積蓄！

高齡置產的三大考量

為了讓孩子有良好的教育環境，沒有存下買房基金的兩人，一開始只能先在南京東路五段租屋，然而，租屋的日子畢竟不是長久之計，Amy為了在台北市擁有屬於自己的房屋，這才開始認真存錢，「只要可以賺佣金的案子，不管大小我照單全收。」在不斷開闢財源努力之下，不到三年，她存下了五百萬元，購屋計畫才開始。

一九九八年，Amy當時看上一戶位於台北市光復南路華視附近、距離辦公室不遠、藝人歸亞蕾的房子。「這戶房子格局非常方正，我一看就很喜歡。但開價高達一六五○萬元，每坪將近三十萬元，對當時的我來說是不小的負擔。」Amy進一步分析其中的利弊得失。當時，雖然這是屋齡二十年的華廈，不像新蓋的房子有健身房、圖書館可利用；但優勢是公設比很低，室內坪數有五十六坪可以用；加上地點好、生活機能方便，還可以省去通勤時間成本。因此，Amy並未大砍房價，最後以一六二○萬元成交，如今這房子價值五五○○萬元，增值三倍之多。

有了第一次存房的好經驗以及自用住家的煩惱解除後，一九九九年，Amy將房地產布局眼光由台北轉向上海。

Amy到上海買房，只是為了讓七十歲的母親回鄉定居，因為當時上海房價在低點，並考量到未來退休後也可能到大陸長住，她買了一戶徐匯區的花園洋房。之後， Amy開始對上海房地產有濃厚的興趣，近幾年來，又另外在上海的瀘灣區、常寧區買房，如今她的三戶上海房市值已達二億多元。為了未來的養老計畫，Amy將其中兩戶出租，另外一戶作為高齡母親定居之用，大陸房產的租金收入將成為退休之後的養老金。

Amy認為，「高齡投資族置產，一定要先問自己三個問題再進場！」第一是要確定房子可以養自己下半輩子嗎？如果要用房子養老，一定要精算房地產租金收益扣掉每月貸款的金額，並且一定要大於每月包含醫療費的生活支出；第二是你現在的房子可以讓你退休了嗎？所以先向房仲打聽，現在所居住的房子房價行情，如果大於理想退休金額的一．二倍，就順利安全過關；第三，投資時要秉持保守原則調節手上資金，也就是月所得（收入＋租金）要大於貸款月付金兩倍，若所得小於月貸款兩倍，須停損調節。

讓房子幫忙完成人生階段性任務然而，眼看台灣房價愈來愈高，年輕人買房壓力愈來愈重，Amy也開始替獨子打算。為了至少幫兒子留下一戶房，周末，Amy一有空就到處看中古屋。雖然鎖定自己居住的台北市東區精華地段，Amy也採取進可攻、退可守的策略選擇標的，「鎖定套房，即使兒子不住還可出租，至少還有租金收入，不至於賣不出去。」由於Amy認為，接近六十歲的中年人已不適合再背二十年房貸，所以用現金一一八○萬元，在東區買了一戶小套房與一戶頂樓加蓋公寓，其中小套房給兒子住，頂樓加蓋公寓則出租。

近十五年的時間，Amy在台北與大陸存下了市值近三億元的六戶房產，為自己規畫讓人稱羨的退休生活。

活潑樂觀的Amy笑著說，存了台灣三戶、大陸三戶，總共六戶房；加上公司退休金一千多萬元，她一點也不擔心六十五歲過後的退休生活。她認為，房子對人生每個階段的意義都不一樣，年輕時為了子女教育，同時，也要考量當時工作方便性；中年之後，就要替退休生活打算，最好是有租金收入，可以讓房產成為穩定的現金流；並且，保持高度的風險意識，是能有安定退休生活的重要因素。因此現在的Amy，還拚命地找收入來源的「水龍頭」，拉高退休金的儲水位置，預備快樂享受退休生活，不讓人生留下遺憾。

空巢族你一定要精算：

1.你的房子是否可以養你下半輩子？

手上房地產租金收益－貸款月付金＞月生活支出（含醫療費）2.你的房子是否可以讓你退休？

手上房地產現在行情＞1.2×理想退休金額3.投資時，該如何配置及調節手上資產？

1. 月所得（收入＋租金）＞貸款月付金2倍，若所得＜月貸款２倍，得停損調節。

2. 資金準備金得高達８～12個月。

3. 投資的房地產中，得有１/３是有收益的，如出租或店面營業……4.從市場成交量與房價趨勢，判斷何時該進場，何時該退場？

量增價小漲：市場初升段，可考慮大量進場低接。

量增價大漲：市場主升或末升段，可考慮微量獲利了結 。

量縮價小跌：市場初跌段，可考慮適度調節存貨。

量縮價大跌：市場主跌或末跌段，可考慮微量低接進場。

5.從租金行情，判斷何時該進場，何時該退場？

1. 當租金投報率低於1.5％，顯示租金追不上房價，即房價過高，但區域住屋供給卻無法跟上，表示房市有反轉跡向。

2. 當房屋總價＞年租金60倍，顯示房價過高。

6.從總體經濟，判斷何時該進場，何時該退場？

1. 媒體公告的購屋痛苦指數，若房價超過家戶所得12倍，表示房價已到頂。

2. 房貸收入比（即小市民平均房貸月付金超過收入５成時），表示房價已到頂。

整理：李建興

空巢族 你一定要小心：

1.假距離

捷運或公共建設比想像中的遠有些房子以近捷運或大型公共建設為號召，飆出高價，但由於動線迂迴，從地圖上看起來很近，實際走來很遠，同時亦有標榜雙捷運宅，並非是位於兩條捷運線交會站的住宅，而只是在兩站之間，因此投資時步行時間與動線距離須雙重把關。

2.假捷運

台鐵、輕軌、BRT都叫捷運，但大不相同除正統捷運外，目前部分區域是以台鐵沿線增設車站，達到捷運化效果，高雄和淡水則正在興建輕軌捷運，而台中也引進盛行歐洲的BRT（將巴士公車以捷運化形式營運），雖然都是大眾運輸的一環，但通勤和生活圈效應不及正統捷運。

3.假利多

大型建設完工時期比想像中的久建商房仲常會以大型公共建設作為號召刺激買氣，往往政策才宣布就大肆行銷，惟台灣的政策多變，就連動工興建了，也容易受延宕，如新莊捷運先前即因樂生療養院拆遷問題而延後通車好幾年，投資時宜評估風險。

4.假人潮

路過大、面公園，人潮看得到吃不到買房不少人喜愛正對公園、學校和林蔭大道，這對住宅十足加分，但投資店面時，上述條件反而讓人潮不易匯集，開店不易集結人氣。

整理：李建興

政府投入從過去單一補貼公立養老院轉向“補人頭”為主，輔以土地、稅收、投

融資支持

◎ 本刊記者 藍方 文lanfang.blog.caixin.com 一份以“加快發展養老服務業”為關鍵詞的國務院文件，即將在9月中旬正式發佈。 “市場化”是這份文件的核心內容。

此前國務院常務會議已頻頻吹風。

8月16日會議確定要“深化改革加快發展養老服務業” ，8月29日又提出開放社會資本投資包括健康養老在內的健康服務業。更早之前，是國務院總理李克強5月29日在全球服務論壇上的講話，指出“體制機制”的制約是中國服務業發展滯後的症結，要最大限度地“鬆綁” 。

自2010年基本養老服務體系建設規劃列入“十二五”專項規劃，養老產業成為人人談論的掘金富礦。 至2012年底，中國老年人口已達1.93億，占人口總數14.3%。與養老有關的各個產業發展潛力巨大。但未富先老仍是現實，老人支付能力不足，潛在需求難轉化為有效需求。養老產業中最基礎的服務業，尤其是長期照護，則因利潤微薄而倍受冷遇。

新一輪政策旨在改變局面。政府投入機制，從過去單一補貼公立養老院轉向“補人頭”為主，輔以土地、稅收、投融資等方面的支持，全面促進市場發育。政府角色則明確從養老服務的直接供應方，轉變為服務購買方和監管方。

此番市場化導向下的養老服務業改革，無疑也將為醫療、教育等公共服務供應體制的轉型提供借鑒。改革改什麼“缺錢，缺人。 ”在9月4日“關於老齡化課題的第二次中日專家會議”上，民政部社會福利和慈善事業促進司老年人福利處處長王輝說。

他介紹，按5% 老年群體入住養老機構計算，全國需1000萬張床位。而當前城鄉養老床位總計不過400萬張。不計土地費用，每張床位平均投資10萬元。

僅床位建設一項，就有近6000億元投資缺口。當前中國的失能、半失能老人約3600萬人，按3:1的比例計算護理員人數，至少還有1000萬的潛在就業需求。

如此大的缺口，增量只可能來自民間投資。王輝表示，舊體制下，政府通過舉辦公立養老院的方式，服務600萬－700萬的弱勢老人，無法適應2億人的養老需求。所謂改革，就是要從政府包攬走向政府與社會、市場的聯合。

王輝認為改革路徑有兩個參照系。

首先是30年的經濟體制改革：從發展個體經濟、鄉鎮企業入手，支持民營經濟的發展，倒逼國有企業改製。更具體的比照對象，則是酒店服務業。在30年前，中國沒有酒店，只有國營招待所，而現在卻有各個檔次的酒店供公衆選擇。

養老服務業改革要改的首先是運營主體。當前已存在的400萬張床位，仍以公辦養老院為主。來自國家發改委社會發展所的課題報告指出，由於缺乏競爭壓力，公辦養老院工作人員待遇與經營狀況關係不大，因此容易產生管理鬆懈、人浮於事等低效現象 ；由於沒有競爭意識，經營的靈活性較差。

按2011年發佈的基本養老服務體系建設規劃，各級政府在“十二五”期間要加大財政投入來建設養老機構設施。

大型公辦養老院紛紛上馬，肯定政府投入之時，業界也暗憂新一輪的“國進民退” ，造就更多低效高耗的國營機構。

在此番新政的定位中，公辦養老院被視作國有中小型企業。王輝表示，當下公辦養老院和改革前的國企所面對的產權、人權、事權的問題一模一樣。方向就是改製，改變公辦養老院的運營主體。此前一系列政策中，已不斷強化公設民營等概念。他提出，政府甚至不一定要舉辦公辦養老院——與其自己養一批人，不如直接向民營養老院購買服務。

而要拉動民間資本進入，另一大改革對象就是投融資體制。王輝說，核心是改變過去政府無償撥款、效率低下的格局，將政府投資變成間接投資，通過產業基金等方式撬動民間資本；同時探索資產證券化，為基金找到退出機制。

對應到新政中的具體政策，對養老投資的支持力度可謂空前。

在土地供應方面，文件要求新建城區和新建居住區要按標準同步建設養老服務設施，老城區和已建成居住區也要通過多種方式完善設施。王輝介紹，這將與學校、幼兒園的小區配套要求一致。

投融資方面，增加了金融創新的表述，並會簡化養老服務業投資擔保程序。

稅費方面，除了要求各地落實此前的水電氣減免政策，還提出了行政事業費的減免。

核心是支付能力

但對民間投資最有效的吸引，無疑還是市場需求。而中國老人支付能力不足，一向被視為制約養老服務業發展最重要的因素。

根據人力資源和社會保障部統計，到2012年底，企業退休人員全國平均月養老金水平不過1900元。

對無力支付基本養老服務的弱勢老人，由政府兜底乃是共識。過去政府兜底的方式是補貼公辦養老機構，再由公辦養老院收住三無、五保老人等。此次新政，則明確要從“補供方”轉變為“補需方”為主。王輝介紹，新政要求各地探索高齡補貼、養老服務補貼和長期護理補貼，將財政資金直接補給老人。

事實上，無論是醫療、教育、養老還是助殘，均繞不開這個話題，不同的選擇也體現出“市場化分配資源”和“政府主導分配資源”的兩種導向。此番養老服務業改革果斷選擇“補需方” ，進一步強化了“市場化”的導向。

不過，在養老服務市場尚未成熟的情況下， “補需方”的方案並不排斥同時“補供方” ，但新政要求補“民辦”大於補“國辦” ，通過公設民營、購買 服務等方式更多的扶持民間機構發展。

但要讓“補需方”補到最需要的老人身上，評估是必需的配套機制。不少業內人士指出，當前地方政府補貼的對象，盡管收入較低，但當中相當一部分老人身體健康，並不需要真正意義上的照料服務；一些地方政府追求補貼面的廣泛，反而造成資金分散，各地給老人的補貼普遍集中在每個月100-300元之間，很難滿足一些弱勢老人的長期照護需求。在發達國家，大規模的政府補貼必然建立在需求的評估分級上，根據老人的收入水平、身體狀況，制定差異化、有針對性的補貼政策。

這樣的觀念已為民政部接受。8月1日，民政部已下發《關於推進養老服務評估工作的指導意見》 ，鼓勵基層政府聯合專業機構、社會組織對社區內的老人需求進行評估、定級，作為落實各項補貼、設計服務項目、養老機構立項等的依據。據瞭解，直到明年年中，這都將是民政部的重點工作之一。

不過，政府財政補貼資金畢竟有限，在諸多業內人士看來，中國還需要探索護理保險等可持續性更強的支付渠道。

如德國在1995年，即將護理保險作為基本社會保險的一部分，強制繳納。美國的健康保險市場上，長期護理保險也是最為重要的產品之一。日本、韓國則在其社會保險和商業保險領域都大力發展護理保險，分擔老人的支付壓力。

而當前中國對護理保險的定位仍是“研究探索” ，此番新政也暫不涉及這方面的內容。據瞭解，對於護理保險各部門已有過討論，但分歧較大。民政部、老齡委等部門支持在社會保險中設立長期護理保險，分擔老人的支付風險、提高其消費能力，同時也能減輕醫療保險的壓力；但人社部、財政部對此則非常謹慎。當前已有的五個險種，如養老保險、醫療保險均面臨著較大的支付壓力，財力畢竟有限，增加社會保險險種究竟會帶來什麼樣的影響，暫無更進一步的評估和研究。鼓勵地方探索，鼓勵商業保險公司探索，仍是第一步。

對此番新政，業內人士多表示歡迎，更期待政策能真正落實。據瞭解，國務院已將新政推進的45項任務分解到了民政、稅務、土地、醫療等各個部門，附上明確的時間表，並配以國務院督察。

與此同時，還將建立養老服務綜合實驗區，鼓勵地方政府創新。

養老服務業改革要改的

首先是運營主體。

已存在的

400萬張床位，

仍以公辦養老院為主

德國社會一項新運動正隱隱成形：出口老奶奶（grandma export），源自許多無力負擔國內養老院高額收費的家庭，將父母移送國外定居。雖然主流媒體譴責兒女輩的決定，但事實上，二○％的德國人並不排除出國養老。

日前，《彭博商業週刊》（Bloomberg Businessweek）報導，密斯庫琳（Sonja Miskulin）是這批移民先鋒之一，患有失智症的她遺忘了愛貓、乖孫，連跋涉九小時遷居波蘭都不記得了。不久前她與家人在新居慶祝九十四歲生日，以為自己就是住在百年城堡裡的公主。

她的女兒馮赫登婉（Ilona von Haldenwang）說，這已是最好選擇：以國內三分之一的價格，供應母親舒適的生活、實惠的護理與物理治療，即使得承受慕尼黑大報批評她的做法形同「出口垃圾」。

馮赫登婉的困境可說是中生代的縮影，十月初聯合國公布的《全球老年觀察指數》發出警語：全球人口老化速度遠超過各國領導人預期，許多政府無法為銀髮族提供足夠支持。

兩成德國人考慮出國養老

這份報告也評估老年人生活質量，德國在九十一個國家中排名第三，但為何身為福利國家先驅的德國人仍得「外送」父母出國？最主要是因為專業護理人才缺口超過三萬人，養老機構不得不以價制量。

以密斯庫琳這類護理需求度最高的患者為例，最高保險給付總額是每月一千五百五十歐元（約合新台幣六萬二千元），但德國養老院開出的月費平均高達三千二百五十歐元；而波蘭月費均價一千二百歐元，不僅保險給付綽綽有餘，德國政府還提供願意跨國養老的家庭七百歐元補貼金。

在內有推力、外有拉力的情況下，許多德國人也不認為養老非得要留在家裡。根據德國民意調查機構恩尼德幾個月前公布的調查結果顯示，至少有二○％的德國人正在考慮，出國養老更划算。

像七十四歲的費姿（Ingrid Fetz）反覆算了四次才做出結論：如果選擇五十二歲女兒住家附近的養老院，沒多久就會吃完老本，等著被趕出門；但生長在德、波邊境的經驗讓她最終選定落腳波蘭。

「這是商務飯店？」這是我們踏入和民老人院的第一印象。日本計程車運將帶著我們在外面繞了兩圈，我們才確定這是和民的老人屋。

按對講機，木質門自動滑開，沒有養老院特有的刺鼻消毒水味，取而代之，與誠品書店一樣柔和的淡黃色燈光、溫潤色調的木質地板、休憩區放著優雅脫俗的蘭花，為了安全，訪客得先漱口洗手、換上脫鞋才可進入。

建築物中央有個三角形天井，自然光灑落每層樓，牆上腰際高度附有扶手，走廊的寬度可讓兩台輪椅擦肩而過，窗戶旁放著綠色盆栽，每層都有電視和沙發的公共區，讓長者喝咖啡聊是非。

走入約五坪大小的房間裡，落地窗戶、簡單桌椅和照護床，不豪華，卻小巧精緻。 這是和民現有九十三棟老人屋（有料老人ホ｜ム）之一的「レストヴィラ船堀」，位於東京，從都心搭三十分鐘地鐵，出站後走路十到十五分鐘距離，如果忽略門口的標誌，會以為是高級旅館。

它比別人晚跨入照護業提供高CP值服務，營益率贏龍頭

日本第二大居酒屋集團和民，二○○五年切入照護產業，現已是日本付費老人屋（日本正式名稱為「特定設施付費老人機構」，以下簡稱老人屋）營收排名第四大。

比起前三名，和民是最晚跨入照護產業，也是唯二非醫療產業者切入，卻成長最快（另一業者是從教育產業切入的巧連智），僅八年，和民的營收有二一％來自照護事業。

切入年成長六％以上的照護產業，讓和民擺脫餐飲事業營收因通縮而下滑的宿命，二○一二年，其照護事業營業利益率達一六．一％，是居酒屋事業的四倍（和民居酒屋營業利益率為四％），比產業龍頭Nichii高了八．三個百分點，也是前四大照護業營業利益率最高者，堪稱最會賺錢的養老院。

今年每月至少開一棟老人屋，年底前超過百棟。

餐飲業和照護產業乍看不相關，但在創辦者渡邊美樹眼中，兩項都是服務業，成功的訣竅相同：了解客戶需求的優先順序，在其最在意的地方，提供高於同業品質、價格卻相同的服務。

二○○○年日本開辦照護保險後，老人屋數量成長，品質卻未見提升，服務細緻度低。常見情況是：老人沒法站，馬上就給輪椅；無法咬食物，就把食物混合打成泥餵食；不能如廁，馬上包尿布。

其後，日本政府因財務負擔沉重，二○○三年修改照護保險給付標準，以往在老人屋吃住、照護都可申請全額照護保險，當年改為吃住由使用者負擔，政府僅負責照護服務支出，約占長者養老支出總額三分之一。

這讓擅長服務與飲食的和民看到切入機會。渡邊美樹認為，只要在吃和住提供差異化服務，成功率就會提高。他花了新台幣二十八億元收購一家擁有十六間老人屋的非營利機構，切入照護市場。

和民照護事業社長清水邦晃回憶：「我們第一件事先去了解老人的需求，他們最在意的第一名是飲食，第二名是風呂（泡澡），第三名是家族會面，第四名是外出。」

它把老人咀嚼力分四等食物打成泥也要擺盤，用視覺促進食欲

其中，飲食是和民的競爭優勢，日本高齡者有四成營養失調，原因在於養老院提供的飲食難吃，如果讓老人食欲增加，攝取均衡、體力變好，就可將要靠輪椅和插管的時間往後推。

台北護理健康大學教授李世代認為，和民以飲食成功切入照護產業，是因為其思考角度不同，當飲食改善，老人健康變好，就能降低照護需求。

老化是漸進過程，有些長者僅是無法自行進食，不代表無法吞嚥。許多老人院為了方便，就將長者插管餵食，看著混成泥的食物，渡邊美樹曾在書中寫著：「講難聽些，這樣食物跟『飼料』沒什麼兩樣。」和民則盡量讓看護人員細心餵食。

找到需求順序之後，和民把照護資源集中在餐飲和泡澡。

走進和民老人屋，餐廳大片落地窗引入陽光和綠意，木質桌椅，幾乎所有長者拿著筷子、圍著圍巾，優雅的吃午餐，享受這秋天的寧靜。

牆上貼每月菜單，早餐有洋風與和風套餐可選，季節食材：秋刀魚、麻婆茄子等。九月十六日日本敬老節當天，料理自動升級，漆器餐具盛著四樣前菜，天婦羅、茶碗蒸、紅豆飯與和菓子，每樣餐點都詳細寫著熱量與鹽分攝取量。

拜訪當天，我們看到，小缽盛著秋葵、沙拉，小碗紫菜湯、主菜豬肉排煎蛋都放在瓷盤，而非塑膠餐盤上菜。

依照老人的咀嚼能力，飲食分成四種：正常食、切碎食、軟食、打成泥的軟食。即便是打成泥的食物，也不會把食物全和在一起，而是用瓷盤，把小菜、沙拉、主菜擺盤好上菜，由照護員一對一餵食。

清水邦晃解釋，貪方便，摔不壞的塑膠餐盤是首選，但從服務業來看，塑膠盤子不美觀，「我們不會只看功能面，東西不只好吃，還要好看。」特別是長者的味覺退化，以視覺促進食欲相對重要。

為了安全，等長者坐定後，照護員親自把剛做好熱騰騰的飯菜送上桌，以免長者自行端盤摔破餐具發生危險。

我們觀察，每一位長者都把飯菜吃光光。今年八十八歲老爺爺須永芳明，半年前腿部手術後在家休養，本來在家訂宅配便當，「但是實在是太難吃了，」他說：「我瘦到四十五公斤。」

兒子把他送到和民老人屋後，現在體重恢復到五十一公斤，每天飯後，他繞著屋裡健走二十四圈，鍛鍊腹部肌肉，下個月還準備做眼部手術。

清水邦晃指出：「這產業最花錢的是人力費用，」和民的成本裡，五成用於人事，一個照護員照顧二．五位老人，用的比日本政府規定的三人，至少多出一六％的人力，但營業利益率卻比產業龍頭高，它如何做到？

致勝關鍵一：導入居酒屋管理學中央廚房備菜，讓廚師有空陪長者散步

一般老人屋是做好菜放著保溫，等著長者到餐廳吃飯；和民則是等每位長者到餐廳後，才端上剛做好熱騰騰的飯菜，當然比前者美味。

怎麼讓長者不要久候？可從餐盤一窺奧秘。

配菜沙拉和水果由中央廚房料理好送來，再拆開調味，主菜則已經切好，只待現場烹調。

肉類現場料理能讓肉汁不隨運送流失美味，而魚類由中央廚房先煮好送來即可。清水邦晃說：「哪些要現場加工、哪些可以由中央廚房送來調味，這是由居酒屋二十多年累積的know-how。」

在中央廚房，每位長者的偏好早已詳細列出，例如不吃生菜、對番茄過敏，減少現場調配時間。

若沒有中央廚房，準備同樣的料理至少要多出三位備菜員，約三成的人力。如果每餐需要提前兩小時備菜，中央廚房讓和民每天省了十八小時的準備時間，這些人力可以用來做其他事情。

人力安排也援引了居酒屋經驗。每個月和民的照護員，都會拿到一張以小時計算的排班表，知道自己和同事的工作內容。船堀老人屋Home長（該老人屋最高管理者）中嶋裕貴解釋，居酒屋高峰和離峰時刻，人力可差上一倍，照護也是一樣，最忙的時段是十一點到下午兩點，及晚上五點到七點用餐時間，屆時，和民有八成人力要放在這邊。

此外，因「泡澡」高居老人需求第二名，所以和民讓長輩泡澡、不擦澡，每天上午十點後、下午兩點後，有一半人力放在協助長者泡澡，一位照護員至少要花四十分鐘在一位長者身上。中嶋裕貴指著表說：「如果沒這個，也沒把握員工在什麼地方做什麼事。」

和民這樣做還有另兩個好處，照護是團隊作業，所有人都知道對方在做什麼，忙完表定工作後，會自動支援同樓層的同事。如果新人來看到下週要做的工作，可以先跟前輩請教，縮短學習時間。

中嶋裕貴表示：「在和民，一人只會一樣事情實在太浪費，」老人屋的打掃阿姨、廚師，工作結束後，可以陪老人散步、做體操、聊天等。

居酒屋供餐時間帶很寬，相反的，老人用餐時間大多很規律，比餐廳更容易用工作表管理。

後檯用中央廚房降低人力成本，前檯用工作表避免人力閒置，加上有七成用派遣員工從事專業性低的照護工作，這讓和民雖然人力比政府規定的多出一六％，但人事成本僅占總成本五成，比產業平均的六到七成，少了十到二十個百分點，而且不用請外勞。

致勝關鍵二：推額外收費服務做別人沒想到的泡澡、拿藥、便宜理髮

和民主打大眾市場，設定每月收費約新台幣五萬到六萬元，基本套餐含每週入浴兩次，若想增加一次泡澡，費用新台幣四百七十元、幫忙拿藥一次九十五元，剪髮是一般的六折價，約五百四十元。

附加服務項目的選擇與定價也有學問。台大管理學院會計系教授劉順仁指出，附加服務對和民是利潤，但是對消費者是變動成本，不一定要使用；觀察和民選定項目和價格，對消費者很有吸引力，例如剪髮價格比外面理髮廳便宜，像是泡澡、拿藥，也難以從外請人幫忙。

一手開源、一手節流，和民將資源放在客戶重視的飲食和泡澡，另一方面在客戶不需要的地方節省成本。和民硬體不算豪華，沒有大中庭，房間僅有五坪，比起新北市的雙連安養中心房間平均八坪來得小，只附有床、馬桶、洗手台和空調，其他都由家屬自備，降低硬體投資。

工作表、市場定位、差別定價，在私人企業看來理所當然的手法，為何過去沒人想到？

清水邦晃解釋，早期日本照護服務只能由醫療法人和社會福利機構提供，他們以醫療方式思考，而不是從服務出發。「如果是公家的服務，是以照護者的角度出發，你（長者）要配合我。」

從服務業「以客為尊」角度看，處處不合理。例如，以前規定會面時間上午九點到下午四點，這是為配合照護者的方便設立，和民老人屋讓長者二十四小時都可跟家屬會面。

服務細節的差異，帶給客戶感受大不同。清水邦晃解釋，和民要在競爭激烈的居酒屋產業生存，必須站在客人角度出發，不能只從功能面來做服務。

例如，給老人吃的天婦羅，就算為了吞食方便切碎，還是得捏成原本的形狀上桌；窗簾上端裝上窗簾盒，打造如住家般的氣氛。

致勝關鍵三：跟地主合資離車站15分鐘，省租金還創九成入住率

興建一座老人屋至少要十億日圓（約合新台幣三億元），投資成本高於居酒屋，和民利用跟地主合作，由地主出地和建築費用，和民每年給予地主約六％到八％的報酬，在負利率的日本相當誘人，吸引不少地主加入，現在以每月開一間的速度擴張。

和民老人屋為降低租金成本，選擇距離車站十到十五分鐘的地點，這是家屬可以接受的步行距離，又有利於老人第三大需求：會面。清水邦晃說：「這是一個win win（雙贏）的關係。」

劉順仁指出，和民老人屋的模式類似飯店的商業模式，優點是降低資金風險、快速複製，壓力則在於入住率。

目前，和民老人屋入住率達九成，假設落到六成以下，注定賠錢。我們拜訪和民老人屋時，附近就有六十家競爭者，促使和民不斷改善品質，提升人力使用效率。

然而，過度效率化也為和民帶來副作用，大量使用派遣人力，連續兩年被日本民間票選為薪水少、工作超時的「黑色企業」榜首。

面對這些指控，清水邦晃停了三秒坦承，這種工作很辛苦，加上正快速成長，在這方面的平衡確實做得不夠好，他認為：「尋求效率和服務細緻的平衡點，是這產業最重要的挑戰。」

和民走過的路正說明了，只要體察顧客需求，門外漢也能快速切入銀髮產業，挑戰在於效率與服務細緻度的平衡，是想切入長期照護的業者，未來必須磨練的功力。

你知道，養老院一床成本高達十六萬嗎？

台灣第一份養老院經營績效調查報告出爐，報告指出，以養老院設立的最低標準五床推估，一床每個月成本高達十六萬元，但目前養老院每床平均收費標準約兩萬元，等於一床，就要賠十四萬元，這可能嗎？

這份報告，是台灣老人福利機構協會前理事長、海青老人養護中心執行長賴添福，去年執行的一份調查計畫，其中，非營利的財團法人養老院回收四十份、營利的小型養老院回收八十三份問卷，各占其整體比重四四％、一○．四七％。

以此調查結果為樣本，按政府設立標準，推估出不同床數下養老院的每床成本，發現政府「限制床數」，極不合理。

政府床數的規定，財團法人五床到兩百床，小型五床到四十九床。以最低的五床估算，財團法人每床成本高達十六萬多元，小型每床成本十萬三千多元，但是，平均收費僅兩萬元左右，收費與成本相差數倍，「賠錢的生意」，不會有人做，意思是，在這十六萬元背後，其實有許多業者用不合法的方式來賺回當中的差額。

超收（入住床數超過立案床位數），是小型機構常用的方法。一位前評鑑委員透露，部分小型機構，以五床到十床小型規模，申請立案，拿到執照後，另找空間，超收老人，超收的結果，業者將本求利，服務品質不會太好。

報告指出，財團法人損益平衡的床數為一百七十六床，但，如果要有一五％合理利潤，總床數必須提高到二百六十三床；小型機構部分，損益平衡的床數為四十八床，如果要有一五％的合理利潤，則總床數必須提高到六十二床。

荒謬限制，造成三輸局面

二百六十三床、六十二床，均超過政府規定的上限（兩百床、四十九床），因此，在缺乏合理利潤下，養老院只有兩條路走：提高收費，或「超收」。提高價格，造成家屬之負擔，並不容易做到，超收，成了業界公開的秘密。

限制床數，讓政府陷入管理風險，讓老人家有服務品質低落的風險，業界是違法風險。鬆綁的時候到了。