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台股9000點 賺錢好股這樣挑! 基本面不佳、黑天鵝 亂飛,為何全球股市頻創新高?

2016-08-01  TWM

逾三分之一先進國家公債已經成為負利率,一波由債轉股的資金浪潮洶湧而至,這場由美國大型績優股揭開序幕的多頭行情,正轉往台灣股市。如何在負利率時代捍衛資產,並抓住這波史上最沒有投機味的資金行情?你需要重新為投資腦袋武裝三個硬思惟。

這個世界變了,變得令人難以理解!

七月十三日,德國央行標售一筆高達四十五億美元、為期十年的政府公債,結標後的殖利率為負的○.○五%。換句話說,如果你借給德國政府一百萬元,非但得不到一分一毫利息,每年還得付德國政府五百元「本金保管費」。

拿錢借給別人,不收利息就算了,還倒貼給債主!難道這個世界瘋了嗎?

台股為何漲上九千?

全球保守熱錢 搶進高殖利率個股雖然有不少人想「賭」歐洲央行持續擴大寬鬆、負利率擴大導致公債價格上漲的資本利得。但不是所有的債券投資者都喜歡「賭」,比如說退休基金或保險公司,或管理公司過剩資金的保守財務長們,他們投資債券最主要的方式是hold to maturity(持有至到期):不險求波動起伏的資本利得,只穩求定期領息,以及本金的高度安全。

於是,還要倒貼利息的負利率趨勢,令這些保守投資者手足無措,紛紛傷透腦筋為手上資金另謀出路。

這波原本只鍾情固定收益的保守資金,組成分子主要是各國退休基金、保險公司資金、由私人銀行管理的有錢人資金等,正大舉由債轉股,狂買各國大型績優股、電信股、高配息股……;因此驅動美國、墨西哥、紐西蘭等國股市屢創歷史新高,並帶動新興亞洲股市大漲,令巴西、俄羅斯股市演出大復活戲碼。

如果你看得懂德國公債負利率的劇本,那麼台股在「保一」(指今年經濟成長率一%)岌岌可危,出口連續十七黑(指每月出口年增率連續十七個月負成長)的黯淡處境下,為何加權指數悄悄地登上九千點關卡,就不會那麼難以理解了!

為全世界高資產人士管理財富的指標性金融集團──瑞士銀行財富管理副總裁曾慶瑞指出:「如果要為今年全球高資產人士下一個投資主題的話,那無疑就是 yield seeking(孳息大追擊)。」「美國大型藍籌股為這場孳息追逐戰揭開序幕,等美股漲多了,資金開始向其他國家大型藍籌股進擊。台股平均殖利率遠高於美國,當然受到這波國際保守資金潮青睞。」曾慶瑞進一步分析:「事實上,大型藍籌股波動性還是比投資等級的公債高很多;但現在公債已經貴了,而且拉長時間來看,大型藍籌股的報酬率不遜於公債,遂成為有錢人投資的寵兒。」有新債券天王之稱的岡拉克(Jeffrey Gunlach)說得傳神:「最近股市創新高的走勢,反映對孳息這件事的集體飢渴!」瑞士信貸亞洲區首席經濟分析師陶冬也說:「在負殖利率債券充斥下,只要有息的資產,特別是穩健孳息的資產,都會受到歡迎。」這不但是難以理解的時代,還是個黑天鵝紛飛、充斥不確定的時代!要在這個時代投資賺到錢,你必須重新武裝自己的大腦,植入新思惟。

投資新思惟一:不貪心

勿追高,找能成長、穩配息標的第一個硬思惟是:在這波由保守資金主導的行情下,追逐高本益比、高股價淨值比的熱門題材股要小心!

回顧過去三十年台股歷史,每一次加權指數飛越重要關卡,皆是由「高成長」的產業或股票領軍,扮演領頭羊角色。比如說,一九九○年萬點行情,由當時獲利成長最夯的資產股與金融股擔綱主角;九七年與二○○○年的兩次萬點行情,分別由高成長的電子硬體股,以及網通股領銜演出;○七年的「逼近」萬點行情,則是中國收成股扮演吃重角色;○五年短暫萬點行情,當紅炸子雞則是「蘋果概念股」。當時的高成長或熱門題材,無一不坐享超高本益比與超高股價淨值比。

敢追逐強勢股,是每次大多頭行情的致勝絕招。但這次行情不一樣。

《今周刊》發行人謝金河觀察:「這次帶領台股躍上九千點主要有兩檔指標股:一是台積電,二是中華電信。」「台積電今年上半年獲利較去年同期是呈衰退的;中華電雖有小幅成長,但沒人期待它能大成長。」謝金河說:「這次台股登上九千點關卡,主要推手當然是資金;但與以往不同的是,是尋求高保本、低波動、穩配息,史上最沒有投機味的資金!」從著名產業研究投資公司「呂張團隊」自立門戶,成立群悅創業投資公司的張献祥說:「不追高,即使題材再有想像空間,再吸引人,股價有點貴還是要忍住,是我們目前的操作鐵則。因為現在資金不僅不貪心,而且還很小心,對黑天鵝高度警戒。」「我們還是喜歡從未來性、題材性選股,但選的是那種訂單能見度高、客戶關係穩定、產品要經過客戶嚴格認證、不容易因為殺價競爭而丟單的公司。例如汽車輪胎鋁圈大廠巧新,或具無人機題材的風扇模組廠建準。

在這種不貪心,而且很小心的資金潮主導下,指數雖驚驚漲,但一些熱門題材股,如特斯拉汽車概念股、物聯網、運動休閒概念股,卻因之前股價漲太高,成為這波行情的弱勢族群。這表示資金追逐的還是穩健、具成長性,且有配息的好股。

在負利率,保守資金潮主導盤勢下,投資致勝的第二個硬思惟在於:便宜買好貨。

投資新思惟二:撿便宜

從股價低於每股淨值公司中淘金問題是,指數都上九千點了,還有便宜好貨嗎?

對此,謝金河說,上九千點的台股,低價便宜貨一大堆,近三分之一的上市櫃公司股價均低於每股淨值,就看你有沒有眼光從沙礫堆中挑金。

高資產人士已經提前嗅到了這股走勢,年領股利上千萬元的中實戶達人傅君玉過去一年多,除了主要持股上海商銀,還大幅加碼錢櫃、遠百、好樂迪、敦陽科等「穩定配息股」。這些股票配息紀錄良好穩定,一向被市場視為「雞肋」,更因股利高稅負制,而使不少有錢人打退堂鼓。

傅君玉說得直接:「在沒有利息,甚至存錢還得付銀行利息,買債券還得倒貼債主的奇怪時代,不久的將來,同時具市場寡斷產業龍頭、營運穩健、配息穩定三特性的股票,將成為投資市場的寶貝!」傅君玉舉遠百為例,他說:「遠百集團旗下的遠百、太平洋與愛買三家百貨,算是台灣百貨業的龍頭,而且全台店面大多是自有資產;外資券商估計,土地重估後,遠百每股淨值至少值四十元(目前股價約十八元)。」「前幾年遠百受中國事業虧損,獲利陷入低迷,但還是有賺錢,每年大約配出一元現金股息。如今,遠百決定縮編中國事業,今年以後,中國虧損可望縮減,獲利更能進一步提升。」「再者,百貨公司主要靠租金與櫃位營收抽成,是類似包租公概念,也適合我靠收股息過活的屬性。」在傅君玉眼中,遠百就是所謂的便宜又實在的好貨(撿便宜好貨的心法,請見一二○頁)。

投資新思惟三:勿長抱

逢高調節 黑天鵝亂飛再撿便宜第三個負利率當道的投資硬思惟是:不要抱一檔股票到天荒地老,要懂得逢高調節,逢低買進。

因為,在這個不確定的年代,投資人愈來愈膽小,將使市場波動更為劇烈。利用這股趨勢,雖以投資穩定配息股為基調,但拿出一小部分持股來回操作,可提高資金利用效率。

著有《每年多存三百張股票》的「存股老師」陳重銘,就是這個觀念的最佳寫照。陳重銘自陳,以前他投資最大的缺點在於,一有錢就買滿,雖然不會亂殺股票,但常因遇到好股票來到便宜價,卻沒錢買而扼腕不已。

原本持股以台積電及金融股如中信金、第一金、台新金、元大金為主的他,過去兩年多來,在黑天鵝造成市場大跌的洗禮下,終於學到逢高小量調節,手上有錢、但股價如果不到便宜價,也要忍住的道理。

比如說,這次台積電股價走勢強勁,陳重銘在一七○元以上,就逢高進行少量減碼,等拉回一六六元再買回來。這樣操作,台積電張數並沒減少,反而多了一些資金運用。今年上半年,蘋概股大跌,陳重銘在鴻海跌破八十元、可成跌破一二○元、和碩跌破七十元時,以去年所領到的股息逢低進場。

他說:「我現在學著把『蘋概股』當景氣循環股操作,也不貪多,等年底銷售旺季來臨時,股價有所反映,就會賣掉。」但他強調,他主要部位仍以長期投資領股息為主;但因為黑天鵝頻頻出現,投資人一有風吹草動就如驚弓之鳥,更有機會遇到好股票的便宜價,所以這兩年,每領到股息(一年約上百萬元),就不像以前一樣急著馬上買,而是會先 hold住,等機會來了再出手,如同今年上半年低價買進蘋概股一樣。

台股登上九千點,對大多數投資人,尤其是散戶而言,不免心生感慨,後悔這一波行情又沒賺到。但把九千點視為資金行情推升多頭行情再起,不如把這道關卡視為窮散戶與富散戶的一道分水嶺。

因為,對窮散戶而言,九千點代表股市已經大漲過、代表很貴、代表最好對股市敬而遠之。

但是對富散戶如傅君玉、張献祥、陳重銘等人而言,九千點代表一種新趨勢的形成、一種風險偏好胃口的改變,以及一個新的機會。對富散戶而言,九千點絕對不等於「賣股」的代名詞,或許手上某些股票已到可以調節的價位,但仍是值得繼續找尋新的賺錢機會,甚至是一個新的大行情開始!

九千點難道不是高點?

富散戶這樣想:

資金派對未結束 不急著脫手闖蕩股市逾三十年、賺進九位數身價,目前退休積極從事教會與公益活動的劉友威,這麼解讀九千點行情的後市:「台灣有兩個條件吸引國際資金,第一、台股本益比低;其次、股息殖利率普遍都高。這個現象已經好幾年了,直到最近外資一直大買穩定配息股,大家才覺得比起外國,我們的條件還是不錯的。」劉友威認為,散戶還是被自己過去的經驗困住,連電視投顧老師目前都還很小心,沒有很激進地推股票。所以,行情還沒走完!何時走完?劉友威說:「資金退潮,也就是新台幣由升轉貶反轉趨勢確立,外資出現連續或大額賣超,資金派對才會結束。在此之前,不必猜測指數位置,也不必急著把股票脫手。」這是個不確定的年代,今年更是如此。黑天鵝帶來金融市場的劇烈波動能讓你哭,也能讓你笑。張献祥指出,許多投資人被黑天鵝嚇破膽了!「我不是說不該對黑天鵝警戒,但起碼要懂得分辨。如果是屬於『公部門』的黑天鵝,如這次英國脫歐,或一國匯率急貶急升,例如人民幣貶值,這是企業經營面臨的非戰之罪,大家還是有能力度過難關。」「但如果是民間部門的危機,如大銀行破產、大規模債務違約,那就會有大麻煩。」基本面差,股市怎麼好?

景氣正慢慢復甦

撐過去的公司大有可為

所以,每次黑天鵝現蹤,代表的是一種危機,但何嘗不也是一種機會,在這個不確定、投資人抱持高度風險意識的年代更是如此。而決定你往富走、還是往窮走,就端賴於你判斷每一隻黑天鵝是危機還是機會。

曾慶瑞指出:「儘管不確定充斥,市場震盪劇烈,但守護財富並讓其茁壯成長的原則,依然沒有變:秉持平衡堅實的資產配置,以及針對超跌市場大膽買進!就這兩大原則。」熱資金遇上冷景氣,特別是今年連「保一」都拉警報的台灣經濟,更讓許多散戶對這波行情迷惑不已。謝金河指出,不景氣正是對企業經營的最佳試煉,甚至是醞釀下一波成長的沃土。「勝華不行後,全台晶像、凌巨等中小型面板廠處境就好多了!」「在不景氣如果還能維持獲利,那未來更大有可為,而且股價通常在這個大家都感到悲觀時出現低點。」甚至,我們對台灣經濟也不必過於悲觀。瑞展產經董事長陳忠瑞分析,不論在出口、外銷訂單年減率都出現收斂,加上景氣燈號也連續三個月脫離藍燈,代表景氣正在「復甦」。當景氣復甦,股市就會反彈,從融資水位僅在一千三百億元,與前波金融海嘯三九五五低點的一千二百億元相較,融資水位仍偏低,預料後續將有一波「軋空手行情」。在景氣面「確立脫藍」,技術面轉多,投資人宜順勢操作,不用自己嚇自己。

這是一個最壞的時代,也是一個最好的時代,或許獲取暴利的機會變少,但波動起伏不定,撿到便宜貨的機會也變多,而便宜好貨更在負利率當道下,更大有鹹魚翻生機會。

如何在亂世中投資求勝,一場投資思惟上的重新武裝,將是最重要的起點。

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頻創高還能買?達人教你三招賺美股 美國景氣穩定復甦 全球熱錢持續搶進

2016-08-08  TWM

受到資金寬鬆、美國就業回溫,帶動美股指數再創新高,國內投資人轉戰美股也成為趨勢。在美國超級財報周之際,投資達人分享他們對後市看法及操作建議。

美國標普五百指數頻創新高之際,七月十五日,通訊軟體LINE在美、日同步掛牌,成為今年科技業最大的IPO(首次公開發行),上市後股價在兩地都大漲近三成。如LINE這樣的優質股前往掛牌,加上全球資金匯集,是美股領先轉牛的底氣,國內投資人因此積極轉戰美股。

這股風潮有多熱?數據顯示,今年五月國內複委託美股成交金額達新台幣三四六億元,是五年前同期三倍以上。儘管不少人認為美股估值過高,但資金極度渴求收益,仍是美股高檔盤旋不墜的動力。

第一招:判定趨勢

景氣復甦、寬鬆依舊 股市仍看多「美國六月ISM製造業指數與非製造業指數,均在五十以上,而且離盛衰分界還有空間;與景氣復甦連動密切的房地產數據,也還在高檔。」投資名師林成蔭從數據判斷,美國景氣還是在穩定復甦路上。而且即使景氣好轉,整體通膨風險明顯上揚前,聯準會升息的可能性也不高;芝加哥商品交易所的聯邦基金利率期貨顯示,九月升息機率僅一三%;十一月適逢美國總統大選,機率更低,意味資金暫不會撤出美股,可視為利多。

林成蔭認為,當各國不斷實施寬鬆貨幣政策、聯準會又暫時不會升息,龐大資金將持續找強勢族群,再創新高的美股當然是首選;此外也會往低基期市場,或其中的低股價另闢機會。

若從美國企業獲利基本面來看,市場預估第二季財報將比去年同期衰退四%至五%。主因是油價下跌,傷害能源股獲利,拖累整體表現;但若投資人細分產業,可發現有不少企業逆勢成長。

超級財報周 選股不選市

林成蔭表示,現階段資金動能對股市的影響,還是大過實際景氣。

也就是說,儘管整體企業獲利預估將衰退,加深股市回檔的可能性,但因資金持續寬鬆,大幅度下修機率也不高。

「有時你認為股市已經太貴,但過一段時間之後,卻發現它好像更貴了!」林成蔭解釋,這是因為貨幣寬鬆效應下,歐洲、日本央行都反覆放水,美國去年升息的效應被抵銷殆盡;尤其日本央行七月可能加碼寬鬆、英國也可能再降息,資金過剩的事實,短期並不會改變。

那麼,投資策略該如何擬定?林成蔭表示,大原則還是「選股不選市」,表現較好的各產業,仍值得挖寶。例如從亞馬遜到奇異(GE),重量級企業近期將陸續公布財報,投資人可檢視企業獲利與預估值的差異,若數值優於預期,或許是接下來公司業績有值得更樂觀的理由。

第二招:找對方向

多關注四大類股 少憂慮拉回風險當非農就業人口優於市場預期,積極資金持續回流股市,也讓這波美股指數再創歷史新高。接下來一連串企業財報陸續公布,若業績亮眼,有助於支撐行情。不過,對於創新高的美股,投資人往往感到遲疑,裹足不前的理由都是懷疑:股市已在相對高點,該不該等回檔再進場?

對於這個疑問,投資美股十年、持續開課三年的財子學堂講師麥道森表示,這兩年美國景氣持續擴張,股市節節攀升,已經打破幾年前,市場依景氣循環觀點,認為美股面臨「六年魔咒」的唱空預言。

麥道森認為,投資人與其憂慮後市,不如重新審視資金配置;以美國股市占全球總市值近五成而言,個人資金至少要配置二至三成在美股才合理。

「投資美股的好處在於產業高度分散,像是標普五百指數成分股中,沒有一個行業占比超過兩成;其次,美國公司經營全球市場,集中特定區域的風險較低。」麥道森解釋,標普五百指數成分股一般可區分為十大產業,其中又以必需性消費股、非必需消費股、醫療保健股,以及工業股,長期報酬表現較佳,且具較低的波動風險,值得投資人關注。

嬌生、寶僑、迪士尼看好

若投資人想發掘美國股市的潛力企業,可先從四大類股對應的ETF著手,再從成分股當中,追蹤有興趣的個別標的。

例如醫療保健類股屬穩定型產業,其中的嬌生、聯合健康集團近年股價表現強勢。嬌生因具獲利穩健及高股息特性,每季財報數字若合乎預期,就有買盤浮現;聯合健康集團為美國最大的健康保險公司,也是道瓊成分股之一,市場預估今年業績可再成長兩成,股價也是屢創新高。

必需性消費類股中,寶僑年營收超過七六○億美元,從嬰兒照護與家居用品、衣物清潔,再到健康照護、美容用品等,皆可看到其品牌布局。而且各品牌的定價能力佳,以其大企業的成本優勢,符合護城河概念,加上公司每年股息穩定成長,也具高殖利率題材。

非必需消費類股當中的迪士尼,也是具護城河概念的代表,不僅品牌價值帶來高議價能力;在業務上更包括媒體ESPN、ABC電台,以及迪士尼品牌的電影、商品、主題樂園等,也透過收購的漫威公司,擴大獲利來源。

除此之外,公用事業類的成分股,多屬於低波動、穩定型公司,並以內需行業為主。在低利率環境、高波動年代,反而表現突出,像是杜克能源,為美國最大公用事業公司,具長期獲利及穩定的股東報酬率,也可加以留意。

至於市場知名度也很高的谷歌、臉書等科技股,雖然本益比居高不下,但麥道森認為科技產業的波動性高,一般散戶難以從財報或實際生活,取得具參考性的關鍵資訊,較不建議大膽追高。

第三招:降低風險

布局ETF 但須壓低投資成本美股長多,透過ETF也能帶來可觀報酬。利用指數化投資已十年的投資達人綠角,在近期美股創新高、台股九千點攻防時,他仍面不改色,按原步調繼續定期投資全球市場,他的自信來自於哪裡?

「猜測市場漲跌,長期績效不一定能超過市場整體表現。」綠角強調他的投資邏輯:「總體經濟分析的好壞,並不能準確判斷股市是否高估或低估。」綠角不主動選股、不重壓單一產業、不選擇進場時間,他最重視資產配置,以及投資成本。他認為,利用ETF直接投資全球市場,等於一次買齊所有產業;扣除通膨,有機會創造股票類約五%、債券類產品約一%的報酬率,長期累積下來,表現也相當可觀。

公債ETF 輔助資產配置綠角建議,投資人只要買進VT(全球股市ETF),就等於布局全球重點個股,是最簡單的進場方式。欲分區布局的投資人,則可利用VTI(美國股市ETF)搭配VXUS(全球美國以外股市ETF)涵蓋全球股市。

當然,如果想主動調整各區域市場比重,也可利用四檔區域型ETF變化投資組合。綠角直言,以四個標的、分區域布局,儘管操作較繁雜,但部分美國券商開放客戶,免手續費買進區域市場ETF,更能降低總成本。像是美國市場以VTI為代表,追蹤歐洲成熟市場的VGK、亞太成熟市場的VPL,新興市場則以VWO為代表。綠角認為,以目前市場價值而言,建議可配置美國市場五成資金、歐洲二五%、亞太成熟市場一五%,新興市場一○%,達到全球化分散投資。

在黑天鵝不斷的年代,綠角建議可利用公債ETF,如以IEI(美國中期公債ETF)搭配BWX(國際公債ETF)各半,作為防禦型資產;若以累積退休金為目標,配置比率可參考公式:「一一○減目前年齡,等於投資組合中持有股票比率。」如現年三十歲,不妨以八成資金持有股票,兩成持有高評等債券,以平衡風險。

綠角也以自身經驗提醒投資人,投資美股ETF時,交易手續費及匯款費用是不可忽視的成本,他建議可每季或每半年進場一次,並且每年將全年資金一次匯齊,以免投資成本過高,侵蝕整體獲利。

投資美股 不可不知6大差異!

差異1交易時間不同

美股交易時段分兩種,3月第2個星期日凌晨2時起為「夏令節約時間」,自台北時間晚上9點30分到凌晨4點;11月第1個星期日凌晨2點起為冬季時間,則是台北時間晚上10點30分到凌晨5點,與台股日夜顛倒。

差異2漲跌幅限制不同

台股漲跌幅限制為10%,美股無漲跌幅限制。

差異3交易單位不同

台股盤中交易單位為1張、每張1000股;美股雖有每1手100股設計,但盤中可只買1股。

差異4除權息制度不同

台股公司集中在二、三季配發現金與股票股利,除權息後股價、股數相應調整;美股無此制度,但股價太高影響流通性時,公司往往將原股分拆,例如蘋果公司曾將每1股分拆為7股,以增加流通量。

差異5交割日期不同

台股交割制度是「T(交易日)+2日」,如今天交易,兩日後才完成款項交割;美股則為「T+3日」。

差異6配息制度不同

台股每年配息一次,集中在二、三季;美股不限制公司配息次數,如可口可樂每年配息為4、7、10、12月,也可配發特別性質現金股利。

撰文 / 黃瑋瑜

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新界二手頻創今年新高價 愉景新城3個月漲價百萬

1 : GS(14)@2016-09-06 04:36:55

【本報訊】新盤熾熱,二手盤被搶客源,惟盤源短缺屢創新高價。新界多區於周末二手成交都爆出今年新高價,荃灣愉景新城、青衣灝景灣以至屯門居屋兆麟苑都各自創新高,其中愉景新城3房單位業主反價5%以745萬元沽出,創屋苑3房今年新高外,短短3個月更賣貴100萬元。記者:陳家雄



新盤旺場,雖然搶去二手客源,但部份抽不中前籌買家紛紛轉投二手市場。根據中原地產研究部資料,上月份十大屋苑錄335宗成交,按月升38.4%,成交額21.92億元亦按月升51.4%。而8月份錄335宗成交,是自2015年1月的380宗後,19個月新高。



業主三度反價35萬

二手缺盤,賣一個少一個,業主反價得手,成交價越挾越高。美聯物業梁仲維表示,荃灣愉景新城3期10座高層H室,實用658方呎,業主原開價710萬元,豈料近月市況持續轉熱,連帶樓價指數各區齊報升,業主三度反價共35萬元,一樣獲買家照追價,最終單位以745萬元成交,實用呎價1.13萬元,創屋苑3房戶今年新高。原業主2005年以368萬元買入,賬面賺377萬元,單位升值逾1倍。比較同類3房單位,同座低4層單位的A室,面積及間隔相同,向東北,望樓景,今年5月以645萬元沽出,實用呎價9,802元,3個月同類單位足足相差100萬元。


灝景灣呎價1.3萬沽

中原地產姚智皓指,青衣灝景灣本月首宗成交,1座高層E室,實用826方呎,以1,040萬元售出,實用呎價12,591元,創下屋苑今年新高。除了私樓新界居屋創新高,祥益地產胡志偉指,屯門居屋兆麟苑I座中層6室,實用401方呎,自由市場價330萬元成交,呎價8,229元,打破今年5月份,H座高層3室,所造328萬元紀錄,創今年屋苑兩房新高。比較同類單位今年低位,為5月份,K座中層10室,面積一樣,成交價320萬元,貴3%。市區屋苑也創高價,中原地產楊文傑表示,康怡花園Q座頂層,實用466呎,以710萬元成交,呎價15,236元,創屋苑兩房單位今年新高價。原業主於2012年11月以554萬元買入單位,持貨近4年,賬面獲利156萬元,單位升值28%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160905/19760295
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內地大學生搶盤 屋苑租金頻創歷史新高

1 : GS(14)@2016-09-08 00:17:52

2016-08-21 EW
內地人於本港樓市,扮演角色舉足輕重。近來,內地資金席捲豪宅市場,超級富豪揀選山頂區插旗,連環締造「天價」紀錄。細價樓市場,亦遍布內地莘莘學子足迹,不論是家境豐裕,或者草根階級,他們求學前,率先求租樓。近月,鄰近學校區域的屋苑,頻見內地大學生搶租,推動屋苑租金一浪高於一浪。

原來,內地生於租賃市場影響力極大,像新界龍頭屋苑沙田第一城,近月,內地生租客所佔租賃比率高達八成,推動該屋苑呎租創下五十元水平,破歷史新高。

事實上,內地客搶租一年旺過一年,由於來港求學者數目不斷上升,加上近年港樓租金愈升愈有,內地生住得擠迫情況普遍,過往兩個人租住一個兩房細單位,現時兩個人合住一個房間,情況漸漸普遍,藉此以分擔租金開支。

新學年來臨了,內地生上學前,重要任務就是要找到安樂窩。有代理表示,他們早於數個月前出動,搶租情況一年比一年早。為了承租「心水」單位,往往白交租一至兩個月,亦在所不計,有的為了向業主顯示誠意,主動提價,一次過支付一年租金,都是例牌動作。

沙田第一城是內地生聚集的屋苑,中原分行市務經理關煜裕(Roger)表示,該屋苑七月份錄七十六宗成交,較年初平均二十至三十宗,增加逾兩倍 。該屋苑擁有逾萬個單位,現時只剩下四十多個租盤,較高峰時逾百個,大減一半,現時租金較年初低位,反彈逾三成。

租金大升外,原來,內地學生居住形式亦起了變化,以沙田第一城為例,標準兩房戶一般為三百多呎,過往,內地生一般都由兩人合租一個單位,現時,一個單位往往不止兩名學生進駐,在這細小空間,劃分為多種承租模式。

浸會大學研究生李昆元,一年多前由山東來港修讀資訊工程課程,現時,與室友合租二十四座低層D室,實用面積三百四十二方呎,單位屬兩房一廳,月租一萬二千元,由四名學生攤分,月租最平二千五百元,至最貴四千多元不等。其中一個房間月租四千元, 另一間房間放置一張碌架床,分上鋪及下鋪,各為二千五百元。李昆元則選擇當廳長,月租三千元。

李昆元說:「當時,我想只要租金合理,睡客廳沒有所謂,惟居住下來,發現蠻麻煩的,缺乏私隱,客廳始終屬公眾地方,同屋的人進進出出,都要經過這裏,打擾免不了,我想,住牀位的難處也一樣。」

租賃八成屬內地生

李昆元說正在找房子,他最新計劃,是打算與女朋友合租單位,最好有一房一廳,月租預算一萬元,惟發現該預算找不到房子,所以暫時被迫繼續做廳長,直至覓到合適單位。

沙田第一城租金愈升愈有,近期,有女學生以「天價」搶租三十二座細單位,面積三百二十七方呎,月租一萬四千元,不但高市價兩成,更創同類單位兩年來新高。「沙田第一城細戶市值月租大約一萬二千元,雖說較市價高兩千元,聽來不是很誇張,惟對於細價屋苑來說,租客往往為一、二百元,都纏着業主講價;豪爽給多二千元,很利害!」

有另一家代理表示,以今年六月份為例,沙田第一城租賃當中,佔八成為內地生,該屋苑呎租由三十多元不斷推高,現時普遍高於四十元水平。「租客一見放盤租得快,明顯有些心慌,出價進取,每宗成交往往較市價高數百元。」

該屋苑四十五座連天台特色戶,面積二百八十四方呎,以每月一萬四千元租出,呎租逼近五十元,雖然租客不是內地客,惟市場人士普遍認為,在內地生帶挈下,才造就如此高租金的誕生。

一城呎租歷史新高

有代理見證,近十年來,內地生頻進駐沙田第一城,數目有增無減,並以浸大及城大學生佔大多數。城大及浸大雖位處九龍塘,惟該區屬傳統豪宅區,學生於區內租不起樓,惟有向沙田、旺角及太子區找尋,內地生不熟悉香港,鐵路及巴士路線,都恍如盲公竹,帶領着他們搵樓,擁有多個大型細價屋苑的沙田區,成為他們的首選。

原來,沙田第一城樓下有八十五號A路線巴士,抵達浸會大學,車程大約二十多分鐘,加上沙田第一城,租金較位處東鐵沙田站的沙田中心廉宜,間隔又實際,成為大學生首選。「沙田中心細房間隔為一房一廳,不但住不了三個人,即使兩個人亦不容易分租。」Roger說。

東鐵沙田站儘管擁有七個屋苑,惟大部分都是大單位主導,細戶供應較少,搶租情況未及沙田第一城洶湧。雖然如此,沙田中心近兩個月錄約三十宗租務成交,內地生佔一半,租金較兩個月前普遍搶高一成。

以沙田中心廣寧大廈中層G室為例,面積三百一十呎兩房戶,獲內地生以每月一萬三千五百元承租,高市價半成。

另一名代理則說,按照往年經驗,愈接近開學時間,租樓愈難,在缺盤情況下,準租客只能「即睇即租」,甚至無樓睇,見租盤就拍板。昔日代理需要拍攝放盤相片,給予內地學生遙控租樓,此種優待及服務不再時興。「現時不用影相,影完畀佢哋,佢哋來到香港,單位都租咗,我請他們直接下來看,即睇即租。」

缺盤下即睇即拍板

有部分內地客學生承租單位,然後在網上尋找室友,亦有小部分細行代理,熱衷於做內地生生意,在網上發帖子,提供盤源。其中,來自山西的喻潤方,剛於城市大學完成博士學位,去年透過代理穿針引線,在網上租樓,與其他三名室友共同承租旺角一個四房戶,面積四百餘呎,每人月租五千三百元。不過,為了將就現時在大埔科學園上班,他正在尋找東鐵沿線租盤,預期月慳千餘元。「之前在學校擔任研究助理時,租金是蠻大的負擔。」

喻氏居於花園街一幢單幢舊樓內,單位原則兩房兩廳,現時改四房一廳,每個房間約一百方呎,以月租五千三百元計算,總租金達兩萬一千二百元,平均呎租逾五十元,該廈樓齡三十八年,不但貴過太古城,甚至媲美南區豪宅。

代理表示,同類單位月租介乎一萬三千至一萬四千元,惟捱貴租的喻同學不以為然。「很貴嗎?附近沒電梯唐樓劏房,月租都要四千元。」

他現時居所,還是多方奔走才找到,當時,他走訪太子及深水埗區,及後由網站發帖代理協助下,入住該單位。「我從來沒有見過業主,一直由中介負責收租。」

兩人合租房間 漸普遍

近年內地家庭收入攀升,加上過往多年來推行計劃生育政策,大多數家庭只有一名小孩,父母為了讓獨生子女,享更多教育選擇,不惜供養他們出國讀書,香港既鄰近內地,曾是英國殖民地,中西文化融合,成為熱門求學點。「一程飛機,幾個小時回老家,很方便。」

大學教育資助委員會數據顯示,內地生於二○○三年前,佔本地總學生人數不足百分之三 ; 惟○八至○九學年,比例已突破一成,令大學宿舍短缺,近年比率更不斷增加,出現內地生搶租私樓情況,帶動租金上升。

眾多內地生當中,很多家境並不富有,港樓租金大升,他們愈住愈擠迫情況普遍。有代理指,○七年,沙田第一城兩房戶月租約五千八百元,普遍為兩人合租一個單位,惟近年屋苑租金屢創新高,為了減輕負擔,內地生設法盡用空間,客廳亦用於出租,有的更兩人居住一個房間。

有代理指,內地生合租單位最誇張個案,是六個學生合租沙田第一城三房戶,每個房間有兩人居住。

以浸會大學研究生李昆元租住的沙田第一城單位為例,其中一個房間由兩名學生居住,以「上下鋪」形式合租,每人月租二千五百元,在放置碌架牀及衣櫃後,房間幾乎沒有空間供人轉身,當容納一張細小書桌後,椅子放不下,以牀替代之,另一張書桌放置客廳。李同學居於客廳,空間看似最大,惟容不了衣櫃,一包包衣服及雜物,只好掛牆上,或隨意堆在牀上。

撰文:地產組 攝影:地產組 設計:美術組
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=308069

美股頻創新高 港股或續跟上

1 : GS(14)@2018-01-15 01:47:01

【明報專訊】踏入2018年,港股首周走勢強勁,連升9個交易日,美國三大指數上周五齊創收市新高,道指大升220點,標指及納指也氣勢如虹;市場預料港股本星期很大機會跟上,繼續挑戰高位。

新的一年港股開局良好,耀才證券研究部經理植耀輝預料,本周大市有望繼續再上,其中A股上周見大升勢,上證曾升穿3400點,雖然對港股的拉動於上周已反映,但只要A股後市有資金繼續追捧,會為港股帶來良好氣氛,並帶動北水積極南下支持。另外,納指上周五走強,多隻科技股破頂,中資概念股也表現不俗,造就騰訊(0700)本周有機會上試未除淨前計439.8元的高位,如果騰訊發力,則大市可被拉動。

分析:30450點成好淡分界線

第一上海首席策略師葉尚志認為,目前恒指已連升4周,累升逾2500點,短線技術超買狀態嚴重,估計有升後震動調整的需要,30,450點是目前的好淡分界線,整體操作上要注意短線高追的風險。

個別板塊方面,上周資金流入收租股,內銀及石油股亦有追捧。不過,植耀輝認為,收租及地產股只是借消息炒作,加息始終制約該板塊表現;油股方面要留意韓國及朝鮮對話結果,隨時可能回調。他又稱,整體市况不俗,升幅較全面,可留意部分要追落後的板塊。

另外,人行昨日公布12月外匯儲備31,399億美元,比11月的31,193億美元及市場預計的31,268億美元為高,連續11個月上升,令2017年全年的外匯儲備,比2016年增加了1294億美元,為3年來首次正增長。外管局稱,12月的跨境資金流動和境內外主體交易行為進一步穩定,國際金融市場小幅波動,主要非美元貨幣匯率和資產價格上升,推動外儲增加。

內地外儲連升11月

外管局稱,2017年外儲上升,主因中國經濟保持穩中向好,推動跨境資金流動更平衡、國際收支形勢穩健,為外儲規模連續穩步回升提供保障。預計2018年經濟運行穩定性和韌性不斷增強,有條件保持穩中向好的發展態勢。在全球經濟持續回暖帶來外需增長、金融市場進一步對外開放、市場預期不斷改善下,外儲規模將保持平衡穩定。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6421&issue=20180108
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